周一男案帶給物業(yè)公司的法律啟示深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)

1、.：.；周一男案帶給物業(yè)公司的法律啟示深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)2007-3-2 11:34:45 “周一男案帶給物業(yè)公司的法律啟示 一、 案情背景 2004年5月29日，深圳市福田區(qū)信拓花園發(fā)生兇案。居住于此花園的業(yè)主周一男、其女友向某及小孩、保姆等5人慘遭殺害。罪犯目的明確、手段殘忍，案中被害人數(shù)為深圳建市以來(lái)最多，且因周曾任鳳凰衛(wèi)視董事局副主席的身份，因此引起了海內(nèi)外媒體的親密關(guān)注，各地媒體紛紛報(bào)道，小區(qū)沉浸在一片愁云慘霧之中。物管公司接受著宏大的壓力。 警方在案發(fā)30小時(shí)后，迅速將兇手抓捕歸案，隨著案情的逐漸明朗，這宗手段兇殘、謀劃縝密的案情終于真相大白：周的女友向某嗜好打牌，認(rèn)識(shí)罪犯吳某和羅

2、某，并數(shù)次約請(qǐng)二人到家打牌，因出手闊綽，夸耀財(cái)富，引起吳某等人的犯罪動(dòng)機(jī)，進(jìn)而開場(chǎng)察看和謀劃。罪犯利用熟人關(guān)系，伺機(jī)騙其家中保姆開門。將連保姆在內(nèi)及其后陸續(xù)返家的共五人捆綁并最張逐一殺害。 案發(fā)后，物管公司指點(diǎn)立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)緊急處置，精心部署，積極配合警方破案。之后逐戶上門做安撫任務(wù)，以使居民迅速脫離案件呵斥的陰影。隨著案犯被抓捕歸案和案情的真相大白，居民的生活較快地恢復(fù)到了正常形狀。 2004年11月，法院終審問決羅某等五名罪兇死刑，兇徒終于得到了應(yīng)有的懲罰。 二、民事訴訟 2005年3月，向某之父以該小區(qū)物業(yè)公司“失職，“與慘案的發(fā)生有著相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系、“應(yīng)對(duì)罪犯的侵權(quán)行為承當(dāng)補(bǔ)充賠償責(zé)任為

3、由。向該公司提出120萬(wàn)元的民事賠款，由此引發(fā)一同民事訴訟。 2005年6月，深圳市福田區(qū)人民法院對(duì)此案立案受理，11月結(jié)案。 原告以為：案發(fā)當(dāng)天，羅軍等罪犯長(zhǎng)時(shí)間在信拓花園門口守候，進(jìn)進(jìn)出出形跡可疑，但該小區(qū)的保安沒有訊問，也沒登記，門衛(wèi)形同虛設(shè)。罪犯作案后，又暢通無(wú)阻地分開信拓花園。此案案犯人數(shù)多達(dá)4人，殺害共5人，目的之大、作案時(shí)間之長(zhǎng)、進(jìn)出次數(shù)之多，均屬稀有，而門衛(wèi)、保安人員通暢沒有絲毫覺察。某物業(yè)管理公司疏于管理，致使其親屬在家中長(zhǎng)達(dá)10個(gè)小時(shí)墮入絕境，本可得到救助卻因無(wú)人發(fā)現(xiàn)而無(wú)法得到救助，最終慘遭殺害，這與深圳市信拓物業(yè)管理懈怠履行平安保證義務(wù)有相當(dāng)因果關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)罪犯的侵

4、權(quán)行為承當(dāng)補(bǔ)充賠償責(zé)任。被告應(yīng)承當(dāng)原告之女向永進(jìn)、外孫女楊詩(shī)逸在深圳信拓花園9棟E101房被害的死亡賠償金956236.80元、喪葬費(fèi)30413無(wú)、被撫養(yǎng)人生活費(fèi)58547元、差旅交通費(fèi)5520.90元、精神損害撫慰金149282 .30元，合計(jì)120萬(wàn)元，并承當(dāng)本案全部訴訟費(fèi)用。被告以為：原告的訴求無(wú)現(xiàn)實(shí)和法律根據(jù)，應(yīng)予以駁回。被告不具有承提受害人人身、財(cái)富平安的法定義務(wù)。不斷以來(lái)，小區(qū)治安良好，氣氛祥和，被告在小區(qū)管理中已盡到應(yīng)有的謹(jǐn)慎和勤勉，不存在違約行為。受害人受害的緣由與被告的管理無(wú)關(guān)，這是一同有組織、有預(yù)謀的犯罪，案件發(fā)生完全基于受害人向永進(jìn)交友不慎所致，犯罪主體羅軍等人才是民事責(zé)

5、任承當(dāng)?shù)闹黧w，被告在罪犯實(shí)施犯罪行為時(shí)，不具有共同故意，不應(yīng)承當(dāng)共同侵權(quán)的連帶責(zé)任。由于原告起訴的過程中，思索到罪犯的實(shí)踐賠償才干，自動(dòng)將法院判決罪犯需賠償其的104萬(wàn)余元變卦為1萬(wàn)元，法院準(zhǔn)許了該訴訟懇求，并通知原告可以領(lǐng)取1萬(wàn)元的執(zhí)行款。而如今罪犯曾經(jīng)共同將1萬(wàn)元賠清，物業(yè)公司也就不用承當(dāng)補(bǔ)充賠償責(zé)任了。2005年11月21日，福田區(qū)人民法院一審問決：物業(yè)管理企業(yè)該當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的平安防備任務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)作為從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)組織，對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的人員的人身、財(cái)富平安負(fù)有合理限制范圍內(nèi)的平安保證義務(wù)。該義務(wù)為法定義務(wù)，不得以商定減輕或免除。原告的女兒向永進(jìn)被殺害雖然是羅軍等人的犯

6、罪行為呵斥的，但假設(shè)被告仔細(xì)履行了平安保證義務(wù)，那么極有能夠防止該損害結(jié)果的發(fā)生，被告懈怠履行平安保證義務(wù)與向永進(jìn)被犯罪分子殺害的損害后果之間具有相當(dāng)因果關(guān)系，被告對(duì)此應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。本院酌情認(rèn)定被告應(yīng)對(duì)羅軍等5名犯罪分子的賠償額承當(dāng)20%的補(bǔ)充賠償責(zé)任為宜。原告的損失已得到了賠償，因此，被告無(wú)須再承當(dāng)1萬(wàn)元的補(bǔ)充賠償責(zé)任。由于此一審問決未將搶殺人案的發(fā)生與物業(yè)管理公司能否規(guī)范盡責(zé)界定明晰，物業(yè)管理不能接受這樣的判決，物為公司以為本人沒有過錯(cuò)，但一審問決物業(yè)公司有過錯(cuò)，為洗清不白之冤，物管公司提出了上訴。 2006年11月28日，深圳市中級(jí)人民法院民事判決書報(bào)費(fèi)2006深中法民一終字第1

7、153號(hào)終審問決：“物業(yè)管理公司在小區(qū)各樓道入口均安裝密碼防盜門，住戶或其他人憑密碼方可進(jìn)入。因案件發(fā)生是熟人作案，且經(jīng)事前精心謀劃，騙取保姆自動(dòng)開門，即使物業(yè)管理公司在案發(fā)時(shí)對(duì)罪犯進(jìn)展訊問或登記，在該等情況下，物業(yè)管理公司也難以防止或制止損結(jié)果的發(fā)生，物業(yè)管理公司已盡到了合理限制范圍內(nèi)的平安保證義務(wù)，對(duì)損害結(jié)果的發(fā)生不存在過錯(cuò)，無(wú)需承但民事責(zé)任。 三、給物業(yè)公司的法律啟示 如今，這起民事訴訟案終于閉幕了。整個(gè)案件的審理歷時(shí)近三年，五次開庭，最后終審問決撤銷了一審問決，物管公司不存在過錯(cuò)，無(wú)需承當(dāng)本案民事責(zé)任。 最新的調(diào)查闡明，社會(huì)平安曾經(jīng)是全社會(huì)最關(guān)懷的問題之一，同時(shí)也給從事社會(huì)效力業(yè)的物業(yè)

8、管理行業(yè)帶來(lái)了空前的壓力。如何配合公安城管、居委會(huì)等政府部門，并與小區(qū)住戶一道共同構(gòu)建調(diào)和社區(qū)、調(diào)和社會(huì)，履行企業(yè)職責(zé)，特別是盡到“合理限制范圍內(nèi)的平安保證義務(wù)，也是此案給物業(yè)行業(yè)帶來(lái)的重要啟示： 啟示一：在合同或效力條款中明確商定有關(guān)登記、訊問的規(guī)那么。根據(jù)小區(qū)的詳細(xì)情況，經(jīng)過僅擔(dān)任小區(qū)公共區(qū)域的平安保證責(zé)任和義務(wù)、不擔(dān)任業(yè)主人身、財(cái)富平安的界限，并在物業(yè)管理效力合同中加以確定，不失為一種值得自創(chuàng)的做法。 啟示二：日常管理盡心盡責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)作為效力行業(yè)，對(duì)維護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)富平安負(fù)有合理限制范圍的平安保證義務(wù)，責(zé)任重于泰山，不容懈怠。這就要求物管企業(yè)在日常任務(wù)中，必需將企業(yè)理念、企業(yè)方針

9、轉(zhuǎn)化為任務(wù)的細(xì)節(jié)。這就要求物管企業(yè)在日常任務(wù)的細(xì)節(jié)、員工的追求，“寫我所做的，做我所寫的，并嚴(yán)厲按規(guī)范要求執(zhí)行。 啟示三：注重政府的各項(xiàng)專業(yè)考評(píng)檢查。物管公司根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理協(xié)會(huì)的行業(yè)要求，經(jīng)過日常精細(xì)化管理、規(guī)范化運(yùn)作，不僅為業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的效力、平安文明的居住環(huán)境，而且更要考虛樓宇的保值增值。尤其是政府相關(guān)部門的檢查評(píng)選越來(lái)越嚴(yán)厲，這一點(diǎn)提示物業(yè)公司今后應(yīng)正確面對(duì)、積極參與政府部門的評(píng)選，作為檢查物管公司任務(wù)、提高效力質(zhì)量有效手段。 啟示四：平安防備需求各方支持、群防群治。一方面物管公司應(yīng)宣傳、引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)住戶加強(qiáng)平安防備、提高平安認(rèn)識(shí)，構(gòu)成“小區(qū)平安大家管、小區(qū)平安靠大家

10、的良好氣氛。另一方面物管公司應(yīng)多協(xié)助、配合派出所、居委會(huì)、街道辦等政府部門的任務(wù)，加強(qiáng)溝通，將小區(qū)內(nèi)的一些不安定、不調(diào)和的隱患和要素消除在萌芽形狀，共同營(yíng)造平安、調(diào)和、文明、高尚的新社區(qū)。 啟示五：綜合有效地運(yùn)用各種專業(yè)防備措施。從效力提供者的角度而言，必需經(jīng)過各種人防、物防和技防等多重措施來(lái)保證平安。 啟示六：應(yīng)急預(yù)案謀劃演練，現(xiàn)場(chǎng)記錄仔細(xì)保管。值得留意的是任務(wù)記錄、現(xiàn)場(chǎng)錄像等資料，看似簡(jiǎn)單反復(fù)，但都是證明本身能否盡到“合理限制范圍內(nèi)平安保證義務(wù)的有力證據(jù)，必需仔細(xì)妥善運(yùn)用、保管。 啟示七：設(shè)備設(shè)備完好運(yùn)轉(zhuǎn)。技防設(shè)備的完好在物業(yè)管理任務(wù)方面越顯重要，特別是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)記錄的相關(guān)攝像頭、錄相機(jī)需堅(jiān)持完好，設(shè)備損壞時(shí)應(yīng)縮短維修時(shí)間并采取暫時(shí)替代措施，一旦發(fā)生案