律師承辦拆遷法律業(yè)務(wù)原則與范圍

1、.PAGE ：.；PAGE 7律師承辦拆遷法律業(yè)務(wù)原那么與范圍目前在城市、鄉(xiāng)村房屋拆遷中，不少被拆遷人大都在簽過拆遷協(xié)議或達(dá)不成拆遷協(xié)議后才想起找律師，預(yù)備打官司。實(shí)踐上在拆遷的前期，律師介入能更好的維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。如今中國拆遷律師網(wǎng)law100首席律師閆擁軍談一下律師承辦拆遷法律業(yè)務(wù)原那么與范圍。一、律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的根本原那么拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和寬廣被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵照如下原那么：1 忠實(shí)擔(dān)任原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。2 專業(yè)精深原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)

2、掌握拆遷專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)才干和程度，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技藝為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律效力。3 勤勉敬業(yè)原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思索，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人商定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。4 支持合理補(bǔ)償原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，該當(dāng)支持被拆遷人的合理補(bǔ)償要求，其合理補(bǔ)償?shù)牡拙€是：被拆遷人原有居住程度不因拆遷而降低。二、律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的范圍主要法律業(yè)務(wù)是提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草并修正拆遷方案與方案、起草并修正各類法律文書、出具專項(xiàng)法律意見書、培訓(xùn)拆遷管理與實(shí)施人員、代理被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋運(yùn)用人參與拆遷評(píng)價(jià)活動(dòng)、參與

3、聽證及談判活動(dòng)、參與行政判決活動(dòng)、參與強(qiáng)迫拆遷活動(dòng)、參與行政復(fù)議活動(dòng)、參與仲裁活動(dòng)、參與訴訟活動(dòng)等法律效力。下面主要講一下律師在拆遷前期的作用。一律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期預(yù)備階段的任務(wù)1 核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資歷與資質(zhì)，核實(shí)拆遷任務(wù)人員的上崗證。2核實(shí)拆遷人能否已合法獲得國有土地運(yùn)用權(quán)同意文件。3核實(shí)拆遷人能否已合法獲得建立工程同意文件。4核實(shí)拆遷人能否已合法獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證。5核實(shí)拆遷答應(yīng)證能否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)并準(zhǔn)確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。6參與制定拆遷方案或能否作出拆遷答應(yīng)的聽證會(huì)，發(fā)表律師意見。7核實(shí)拆遷方案與拆遷方案的合法性、

4、合理性、完好性、可行性， 8核實(shí)拆遷人能否有足額的拆遷補(bǔ)償安頓資金公用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補(bǔ)償安頓資金總額的比例，該存款金額與安頓用房?jī)r(jià)值之和缺乏補(bǔ)償安頓資金總額的，建立單位該當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。9核適用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)能否明晰、無權(quán)益負(fù)擔(dān)。10核適用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量能否到達(dá)拆遷范圍被拆遷人要求互換的數(shù)量，安頓房源能否符合國家質(zhì)量平安規(guī)范及能否到達(dá)當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)備配套要求。11獎(jiǎng)勵(lì)措施。12對(duì)特殊問題的應(yīng)急方法。二拆遷估價(jià)過程中律師法律業(yè)務(wù)的任務(wù)內(nèi)容1. 拆遷估價(jià)過程中律師任務(wù)的普通內(nèi)容：1.1 核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信

5、譽(yù)。1.2 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)展核實(shí)。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)展公告的義務(wù)。而拆遷主管機(jī)關(guān)可對(duì)投票、抽簽過程進(jìn)展監(jiān)視，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)視。1.3 對(duì)拆遷估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)展核實(shí)。1.4核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人能否有利害關(guān)系，或者能否是拆遷當(dāng)事人。1.5 對(duì)估價(jià)報(bào)告的方式與內(nèi)容進(jìn)展核實(shí)。包括履行拆遷估價(jià)委托合同的情況、估價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性與合法性、房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)報(bào)告的有效期限以及能否由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。1.6 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序合法性進(jìn)展核實(shí)。1.7 如委托人對(duì)估價(jià)

6、報(bào)告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)訊問、懇求復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)價(jià)。1.8 對(duì)委托人就原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差別，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時(shí)，律師可以協(xié)助委托人在收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)專家委員會(huì)懇求技術(shù)鑒定。1.9 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)專家委員會(huì)成員能否與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者能否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)展核實(shí)。1.10律師應(yīng)提示委托人，假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)專家委員會(huì)以為估價(jià)報(bào)告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會(huì)指定其中一家估價(jià)單位進(jìn)展再估價(jià)；而拆遷當(dāng)事人對(duì)再估價(jià)仍有爭(zhēng)議的，可以重新向

7、專家委員會(huì)懇求鑒定。三房屋拆遷補(bǔ)償與安頓中的律師實(shí)務(wù)1. 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲疬w補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)互換；產(chǎn)權(quán)互換可以實(shí)行以房屋建筑面積為根底，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安頓或異地產(chǎn)權(quán)互換。律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要遭到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)互換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)互換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。2. 訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的主體由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人該當(dāng)與房屋一切人訂立拆遷補(bǔ)償安頓

8、協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人該當(dāng)與房屋運(yùn)用權(quán)人訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人該當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議；符合以下情形之一的，拆遷人該當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議：2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范的私有居住房屋的。2.3 拆遷房管部門依法代管的房屋的。2.4 拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日實(shí)施前曾經(jīng)

9、建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。3. 拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的內(nèi)容簽署拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，要留意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：3.1 訂立協(xié)議的主體。3.2 被撤除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3.3 補(bǔ)償安頓方式。3.4 貨幣補(bǔ)償金額。3.5 搬遷期限。3.6 違約責(zé)任。3.7 爭(zhēng)議的處置。3.8 需求商定的其他事項(xiàng)。律師要留意，假設(shè)是實(shí)行房屋互換的，拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的內(nèi)容還該當(dāng)包括互換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間、能否補(bǔ)差價(jià)等事項(xiàng)，拆遷人該當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房互換的，拆遷人該當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安頓

10、協(xié)議中，根據(jù)建立情況商定過渡期，并遵守過渡期的商定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的暫時(shí)安頓補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和暫時(shí)安頓補(bǔ)助費(fèi)規(guī)范那么由市價(jià)錢主管部門會(huì)同市房地資源局制定。如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人該當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的一切拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。被拆遷房屋面積確實(shí)定1. 被拆遷房屋面積確實(shí)定規(guī)范被拆遷房屋建筑面積，普通以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)踐面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)踐為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)同意文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)踐建筑面積小于相關(guān)同意文件記載的建筑面積的，以實(shí)踐建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)同意文件未