焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)策劃報(bào)告

1、 ！，焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告三維商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)研情況匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目現(xiàn)狀層數(shù)租金價(jià)格(元/月/)業(yè)態(tài)布局現(xiàn)入住品牌備注三維商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中共7層，包括地下1層120元/負(fù)1F:三維綜合超市、停車場(chǎng)A、2007年8月份9月份繼續(xù)調(diào)整價(jià)格 B、租金價(jià)格：120元/ C、公攤面積：20 D、聯(lián)系電話：137827261341F:化妝品、珠寶、手表、數(shù)碼、移動(dòng)通信、鞋類化妝品：AK、OLAY、高夫、雅芳 鞋：百麗、他她、富貴鳥(niǎo)、千百度、天美意、金立來(lái)、達(dá)芙妮、皮爾卡丹、花花公子、駱駝等

2、 珠寶：老鳳祥、周大福、潮宏基 數(shù)碼：三星2F:少女休閑、內(nèi)衣、箱包、流行雜貨休閑：百世吉、真維斯、ES、班尼路、艾格、ONLY、ELAND、羅賓漢、佐丹奴、史努比、以純 飾品：西利亞、丹瑪詩(shī) 皮包：沙馳、金利來(lái)、蘋果、圣大保羅、皮爾卡丹 女裝：季候風(fēng)、織緣坊、接吻貓、TNBY、紅人、米奇等3F:淑女裝、貴婦裝、SPA女子美容玖姿、恒源祥、鄂爾多斯、菲姿、夢(mèng)舒雅、夢(mèng)特嬌、哥弟4F:男士正裝、商務(wù)休閑、毛衫、織布改衣夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹、九牧王、威鹿、七匹狼、利郎、蘋果、金盾、柒牌、金利來(lái)、斯得雅、波頓、恒源祥、鄂爾多斯、報(bào)喜鳥(niǎo)、鱷魚桖5F:家居飾品、文教音像、親子樂(lè)園、童裝6F:特賣場(chǎng)服裝零售，無(wú)

3、品牌焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告百貨大樓調(diào)研情況匯總項(xiàng)目 名稱項(xiàng)目 現(xiàn)狀層數(shù)租金價(jià)格 (元/月/)業(yè)態(tài)布局現(xiàn)入住品牌備注百貨大樓運(yùn)營(yíng)中共6層40元/1F:都市精品A、化妝品：羽西、玉蘭油、Za、雅芳、美寶蓮 B、鞋：百麗、達(dá)芙妮、金利來(lái)、富貴鳥(niǎo)、皮爾卡丹、夢(mèng)特嬌 C、手表：西鐵城、梅花、天梭、歐米嘉A、營(yíng)業(yè)時(shí)間： 早6：00晚7：00（正常） 早6：00晚7：30（公休日） 早6：00晚8：30（節(jié)假日） B、開(kāi)業(yè)已有50年的時(shí)間 C、目前無(wú)空留鋪位2F:青春流行A、女士休閑：艾格、蜜雪兒、愛(ài)特愛(ài)、碧可、美特斯邦威、羅賓漢、F4、真維斯、天恩、史努比、以純、播、拜麗德、伊可愛(ài) B、珠寶

4、：明牌、老鳳祥、奇緣美玉、珍翠緣3F:仕女名媛菲姿、影兒國(guó)際、斯?fàn)桘悺⑻?、?mèng)舒雅、鹿王、纖、鄂爾多斯、夢(mèng)特嬌、鯊魚、恒源祥、安莉芳、比其、曼妮芬、黛安芬、歐迪芬、古今、秋鹿、玖姿、哥弟、康莉、4F:紳士名品夢(mèng)特嬌、皮爾卡丹、鯊魚、九牧王、威鹿、七匹狼、圣保龍、利郎、蘋果、帕奇龍、金盾、柒牌、金利來(lái)、斯得雅、波頓5F:運(yùn)動(dòng)類服飾、男鞋、皮具、童裝A、運(yùn)動(dòng)類服飾：361、喬丹、幸運(yùn)風(fēng)、貴人鳥(niǎo)、安踏、1956、特步、美克、八匹馬、金萊克、飛亞世 B、男鞋：紅蜻蜓、袋鼠、皮爾卡丹、金利來(lái)、康奈、夢(mèng)特嬌、名郎、澳倫、豪行 C、皮包：金利來(lái)、夢(mèng)特嬌 D、藍(lán)貓、太子童裝、巴布豆等6F:換季特賣場(chǎng)、內(nèi)衣羽絨

5、、床品主要品牌：金狐貍焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告貿(mào)易大廈調(diào)研情況匯總項(xiàng)目 名稱項(xiàng)目 現(xiàn)狀層數(shù)租金價(jià)格 (元/月/)業(yè)態(tài)布局現(xiàn)入住品牌備注貿(mào)易大廈運(yùn)營(yíng)中共5層37元/1F:小商品百貨招租比例近952F:流行服飾3F:五金百貨4F:5F:百貨大樓恒興商廈焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告新亞商廈調(diào)研情況匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目現(xiàn)狀層數(shù)租金價(jià)格(元/月/)業(yè)態(tài)布局現(xiàn)入住品牌備注新亞商廈運(yùn)營(yíng)中共 8層，包括地下1層負(fù)1F:超市及各種百貨零售A、聯(lián)系電話：29349671F:化妝品、箱包、茶葉、麥肯姆餐廳等化妝品：蝶狀、伯草集、羽西、美寶蓮、OLAY、高夫、雅芳、資源、清妃、Za、愛(ài)茉莉 箱包：花花

6、公子、金利來(lái)、夢(mèng)特嬌2F:運(yùn)動(dòng)、手表、珠寶、文具、首飾加工等運(yùn)動(dòng)：阿迪達(dá)斯、七匹狼、花花公子、蘋果等 手表：天梭、西鐵城、梅花、浪琴、歐米嘉 珠寶：鉆之韻、周大生、老鳳祥、潮宏基3F:男士正裝、休閑、男士飾品、羊絨毛衫等寶飛龍、勝龍、鱷魚、夢(mèng)特嬌、報(bào)喜鳥(niǎo)、依文、九牧王、利郎、洛茲、箭牌、雅戈?duì)?、虎都、Boos4F:貴婦裝、職業(yè)休閑女裝、女士飾品等主格、璐嘉兒、伊蓮帆登、依夢(mèng)、萊茨、娜爾思、易菲、沙與沫、LILY、ZOOZ、婭奴等5F:童裝、床上用品、兒童玩具、兒童樂(lè)園等6F:數(shù)碼器材、學(xué)生用品、健身戶外器材等A、數(shù)碼：索尼、三星 B、學(xué)生用品：掌中寶、外語(yǔ)通7F:美食街美食鋪位空留很多，并無(wú)太

7、多客流量百貨大樓商業(yè)街大楊樹(shù)商業(yè)街摩登市商業(yè)街民主南路路商業(yè)街(美中城、錦江現(xiàn)代城)市場(chǎng)租金情況 名稱租金（元/平方米/月）平均租金（元/平方米/月）備注三維廣場(chǎng)1F:150110聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)列推2F:1203F:：854F：60百貨大樓50聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)列推貿(mào)易大廈內(nèi)1F:4237.6抽樣統(tǒng)計(jì)求平均值2F:383F:33百貨大樓商業(yè)街1F:5534個(gè)人商鋪，抽樣取值2F:37.53F:10解放中路沿街商鋪臨街底商50抽樣取值家樂(lè)福摩登街45大楊樹(shù)2期一層帶三層28龍?jiān)词兰疑虡I(yè)街一層帶三層22.5抽樣取值市場(chǎng)售價(jià)表 名稱售價(jià)（元/平方米）均價(jià)（元/平方米）備注百貨大樓商業(yè)街8000個(gè)人出售，帶租銷售家樂(lè)

8、福摩登街家樂(lè)福底商：7750包租10年，年回報(bào)率10，可一次性返還三年按8計(jì)提，三年后季度返還租金回報(bào)塔南路一側(cè)12000新安路一側(cè)10000其他：(6#)1F：8800 2F：75003F：5000 4F：4000大楊樹(shù)2期一層帶三層39804800上市兩種戶型300平米左右售價(jià)5600元/平方米；600700平米售價(jià)3980；一層帶三層5600龍?jiān)词兰疑虡I(yè)街1、2、3F4200恒基財(cái)富中心1F8610包租10年，年回報(bào)率10，買鋪即返還兩年房租（購(gòu)房款的20），兩年后季度返還租金回報(bào)；太極廣場(chǎng)1F:580048002F:3800森林半島6500焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告二、 客戶

9、調(diào)研分析 調(diào)查對(duì)象以項(xiàng)目為核心涵蓋周邊解放路、民主路兩大商業(yè)軸線商用物業(yè)項(xiàng)目。本次調(diào)查共收到調(diào)查問(wèn)卷400份，其中有效問(wèn)卷384份。焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告您購(gòu)買商鋪能夠接收的單價(jià)焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告三、 消費(fèi)者調(diào)研分析焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告四、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值及SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析地段 LOT產(chǎn)品 PRODUCT上市周期LISTING C

10、YCLE焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告項(xiàng)目SWOT分析及解決 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 交通優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 位置 配套 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)升級(jí) 入世時(shí)機(jī)，搶灘市場(chǎng)空白市場(chǎng)背景新區(qū)建設(shè)優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 威脅機(jī)會(huì) 第二部分 項(xiàng)目定位 焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告一、項(xiàng)目定位核心依據(jù)商業(yè)環(huán)境產(chǎn)品形式利益最大化風(fēng)險(xiǎn)保障焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 發(fā)展目標(biāo)及總體定位“焦作城市中心商圈一站式青年主題購(gòu)物娛樂(lè)中心 ”集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑文化、康體等功能于一體的開(kāi)放式步行街區(qū)，滿足于青年“一站式”消費(fèi)需求及服務(wù)需求，是以流行時(shí)尚為主題并強(qiáng)化體驗(yàn)感受的多業(yè)態(tài)、多功能的復(fù)合、休閑、互動(dòng)

11、式新型消費(fèi)場(chǎng)所。焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告 主題形象定位 萬(wàn)象街區(qū) 功能定位與市場(chǎng)業(yè)種適配性分析功能類別市場(chǎng)業(yè)種面積要求（建筑面積）特殊要求零售百貨零售店20200-專業(yè)店100200要求層高3.3米以上；門面寬度6米以上；logo位置最好在門頭正上方；周邊品牌最好為同類型業(yè)種；專賣點(diǎn)50300娛樂(lè)KTV5003500KTV需提供專用通道式電梯及在電梯入口需設(shè)立大堂或領(lǐng)位臺(tái)。其它要求需根據(jù)具體情況協(xié)商確定；大型網(wǎng)吧1000平米左右酒吧100-300需集中開(kāi)設(shè)；健身房200500-SPA會(huì)所3001000-游戲城5001500需提供專用通道式電梯及在

12、直達(dá)電梯入口，其它要求需根據(jù)具體情況協(xié)商確定；餐飲咖啡shop100-200；裝修標(biāo)準(zhǔn)較高；西式餐廳100200左右150-300需要煤氣容量較大，一般在40m3以上；中式餐廳100-300上下水管徑比低于2寸，需預(yù)留隔油池位置；美食廣場(chǎng)15003000需提供專用通道式電梯及排煙道、排污下水管；其它藥店100200左右-干洗店100150左右人流量要求較高；美容、美發(fā)100200左右-銀行、郵政網(wǎng)點(diǎn)150300左右-三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告功能樓層核心定位面積業(yè)態(tài)比例零售地下一層酷地帶（新青年時(shí)尚賣場(chǎng)）85522667一層名店街656820二層女人街698521娛樂(lè)

13、三層動(dòng)感地帶690222餐飲四層食字街頭368911總計(jì)33058100名 店 街位置一層樓層主題名店街租賃面積1500M2租金3元/M2/天年預(yù)計(jì)收益162萬(wàn)元商鋪面積6568 M2商鋪數(shù)量231個(gè)銷售面積6568銷售均價(jià)產(chǎn)權(quán)12500元/M2銷售收入1875萬(wàn)元商鋪11000元/M25575萬(wàn)元業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目（套內(nèi)）面積M2業(yè)態(tài)描述商戶示意品牌服飾主力店300國(guó)內(nèi)連鎖/特許加盟服飾、生活館品牌賣場(chǎng)屈臣氏、奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)生活館主力店150精品名店街700品牌專賣店、專業(yè)店堡獅龍、PLAYBOY、雅戈?duì)柕燃揖由铕^250燈飾、陶藝、窗簾布藝、床上用品夢(mèng)潔、富安娜、長(zhǎng)青藤品牌化妝品300香水

14、、品牌化妝品雅詩(shī)蘭黛、羽西、美寶蓮、OLAY鐘表、珠寶200珠寶、鐘表周大福、謝瑞麟、英皇、亨得利精品零售區(qū)400日用百貨電訊產(chǎn)品區(qū)400國(guó)際國(guó)內(nèi)知名通訊數(shù)碼產(chǎn)品諾基亞、摩托羅拉、三星、索愛(ài)、迪信通手機(jī)超市品牌餐飲區(qū)280休閑餐飲西式快餐上島、迪歐、麥當(dāng)勞、必勝客配套服務(wù)區(qū)200洗衣店、藥店、西點(diǎn)蛋糕店、銀行、郵局、電信、網(wǎng)點(diǎn)象王、福奈特、意綠王、好利來(lái)總計(jì)10種3180銷售總額7450萬(wàn)元女 人 街位置二層樓層主題女人街租賃面積1000M2租金2元/M2/天年預(yù)計(jì)收益72萬(wàn)元商鋪面積6985 M2商鋪數(shù)量200個(gè)銷售面積6985銷售均價(jià)產(chǎn)權(quán)9000元/M2銷售收入900萬(wàn)元商鋪7500元/M

15、24488萬(wàn)元業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目（套內(nèi)）面積M2業(yè)態(tài)描述商戶示意品牌服飾主力店300國(guó)內(nèi)連鎖/特許加盟服飾品牌賣場(chǎng)ITAT國(guó)際品牌服裝會(huì)員店、佐丹奴女性主題館100量販?zhǔn)交瘖y品、內(nèi)衣店量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店女性用品零售區(qū)400休閑服飾區(qū)1000休閑品牌服飾江南布衣、薰衣草、玖姿、恒源祥、品牌鞋店400國(guó)際品牌鞋類、達(dá)芙妮、FED、天美意、百麗女士精品店400女性日用百貨精品箱包150國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌箱包華倫天奴、金利來(lái)、皮爾卡丹名媛館300國(guó)際國(guó)內(nèi)高檔服飾夢(mèng)特嬌、貝拉維拉、艾格、哥弟品牌餐飲區(qū)120休閑餐飲名典、上島、迪歐總計(jì)9種銷售總額5388萬(wàn)元?jiǎng)痈械貛恢萌龑訕菍又黝}動(dòng)

16、感地帶租賃面積5000M2租金1.2元/M2/天年預(yù)計(jì)收益216萬(wàn)元商鋪面積6902 M2商鋪數(shù)量210個(gè)銷售面積6902銷售均價(jià)產(chǎn)權(quán)6000元/M2銷售收入3000萬(wàn)元商鋪5000元/M2951萬(wàn)元業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目（套內(nèi)）面積M2業(yè)態(tài)描述商戶示意名品運(yùn)動(dòng)城600融合運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚為一體的大型體育運(yùn)動(dòng)用品零售店運(yùn)動(dòng)100、滔博運(yùn)動(dòng)城、名店運(yùn)動(dòng)城（Sport city）、迪卡儂量販KTV1924（建筑）大型自助KTV歡樂(lè)迪量販?zhǔn)終TV、麥樂(lè)迪KTV、阿倫故事KTV量販游戲城300游戲城XCLUB、黑鷹（殺人游戲）等網(wǎng)吧400大型網(wǎng)吧運(yùn)動(dòng)塑身區(qū)400運(yùn)動(dòng)健身、纖體SPA等浩沙、中體等精品店600健身器械、

17、運(yùn)動(dòng)器材、成人玩具等總計(jì)6種銷售總額3951萬(wàn)元位置四層樓層主題食字街頭租賃面積3689M2租金0.8元/M2/天年預(yù)計(jì)收益106萬(wàn)元商鋪面積3689M2商鋪數(shù)量47個(gè)銷售面積3689銷售均價(jià)產(chǎn)權(quán)4000元/M2銷售收入1476萬(wàn)元商鋪3500元/M2業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目面積M2業(yè)態(tài)描述商戶示意美食廣場(chǎng)1366匯集地方美食及本土傳統(tǒng)中式小吃大食代、鄭州食全食美等風(fēng)味食廊1323特色、風(fēng)味主題餐飲店永和豆?jié){、巴犀烤肉、阿里郎韓國(guó)料理、馬蘭拉面、真功夫、藍(lán)與白、百味咖喱、阿瓦山寨等清涼閣1000茶水吧避風(fēng)塘、仙棕林、避風(fēng)閣、冰館等總計(jì)3種銷售總額1476萬(wàn)元酷地帶位置地下一層樓層主題酷地帶租賃面積8505

18、 M2月預(yù)計(jì)收益46萬(wàn)元商鋪面積8505 M2商鋪數(shù)量231個(gè)租金1.8元/M2/天年預(yù)計(jì)收益551萬(wàn)元業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)描述（套內(nèi)）面積M2具體業(yè)態(tài)藏酷最新最酷的地域特色收藏品、個(gè)性裝飾，時(shí)代見(jiàn)證物集合400由探險(xiǎn)用品、登山用品、成人玩具、特色飾品、地域特色收藏品等趣味商品專賣店組成。貨品精致，適合淘家找尋精致物品，滿足私人趣味的最佳場(chǎng)所。麗酷美容美甲美體的集中營(yíng)，女士用品專區(qū)700由化妝品、美體、香水、鐘表眼鏡、美容美甲、流行商品偶像專門店等品牌精品專賣店等組成。把時(shí)尚女性、成熟女性的喜愛(ài)一網(wǎng)打盡。玩酷大片系列、影音時(shí)代、電子廣場(chǎng)、視聽(tīng)娛樂(lè)的終結(jié)地450由全世界最新最火爆影音視品，流行音樂(lè)專

19、賣店、視聽(tīng)專區(qū)、極限運(yùn)動(dòng)專賣店、滑板、溜冰等店鋪組成。新青年時(shí)尚、前衛(wèi)、另類生活體驗(yàn)的最佳場(chǎng)所秀酷超時(shí)尚絕對(duì)女性服飾，最流行的形象設(shè)計(jì)及時(shí)尚元素的聚集地1500由特色時(shí)裝、流行品牌、牛仔服飾、雜件、皮鞋、皮具、潮流特區(qū)等流行時(shí)尚精品店鋪組成。聚集焦作最時(shí)尚潮流產(chǎn)品。總計(jì)4種租金總計(jì)551萬(wàn)元三、項(xiàng)目客群定位焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告樓層B1F1F2F3F4F客戶專業(yè)型投資客戶散戶型投資客經(jīng)營(yíng)客戶各樓層目標(biāo)客戶（為最高值） 三、項(xiàng)目客群定位經(jīng)營(yíng)模式（為最高值） 樓層B1F1F2F3F4F返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商戶純租賃形式業(yè)主購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告三、項(xiàng)目客群定位目標(biāo)顧客年

20、齡層（為最高值） 焦作市明倫商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目定位分析報(bào)告樓層 B1F1F2F3F4F0-16少年兒童17-30青年一族30上中青年族第三部分 租金售價(jià)設(shè)定分析 定價(jià)按照市場(chǎng)比較法、成本定價(jià)法、租金反推法進(jìn)行制定通過(guò)成本定價(jià)法確定項(xiàng)目銷售基價(jià)通過(guò)市場(chǎng)比較法拆分各樓層銷售單價(jià)通過(guò)租金反推法推導(dǎo)5年返租租金平衡成本定價(jià)法地下一層，地上四層。總建筑面積3.3 萬(wàn)平方米，地上銷售面積2.45萬(wàn)平方米序號(hào)項(xiàng) 目費(fèi)用單價(jià) （元/m2）總投資（萬(wàn)元）一土地及拆遷費(fèi)13004290二前期費(fèi)用50165三建安工程費(fèi)17005940四大配套費(fèi)及區(qū)內(nèi)配套150495直接成本小計(jì)320010560五銷售費(fèi)用286943六

21、管理費(fèi)104343七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)70231八營(yíng)業(yè)稅260858九總成本合計(jì)422012935十售價(jià)700017150十一利潤(rùn)-4215十二銷售利潤(rùn)率18.8%市場(chǎng)比較法各項(xiàng)影響價(jià)格制定的因素評(píng)估項(xiàng)目地段（20）交通（15）配套（5）商業(yè)氛圍（10）主題定位（12）功能定位（13）建筑設(shè)計(jì)（10）品牌吸引力（5）內(nèi)部規(guī)劃（10）綜合（100）摩登街1613471010105782恒基財(cái)富廣場(chǎng)181448101095684美中城1510368794971本案201551015121049100市場(chǎng)比較法樓層總面積M2產(chǎn)權(quán)式商鋪M2商鋪M2樓層總價(jià)（萬(wàn)元）面積M2單價(jià)（元/M2）面積M2單價(jià)（元/M2

22、）B1F85521F656815001250050681100074502F6985100090005985750053883F6902500060001902500039514F368936894000（3500）設(shè)定1476本案銷售總價(jià)約：18265萬(wàn)元 （其中17204萬(wàn)元為實(shí)際回款額，1060萬(wàn)元為帶租約銷售回報(bào)補(bǔ)償）銷售裸價(jià)均價(jià)約為7125元/平方米帶租約銷售均價(jià)約7565元/平方米注：地下一層開(kāi)發(fā)商自留，固沒(méi)有記入銷售范疇租金反推法各項(xiàng)影響租金制定的因素評(píng)估項(xiàng)目地段（20）交通（15）配套（5）商業(yè)氛圍（10）主題定位（12）功能定位（13）建筑設(shè)計(jì)（10）品牌吸引力（5）內(nèi)部規(guī)劃

23、（10）綜合（100）貿(mào)易大廈20122106563569三維廣場(chǎng)201551281098996百貨大樓商業(yè)街1510368794971本案201551015121049100租金反推法樓層每層租賃單價(jià)（元/月/ M2）（元/天/ M2）地下一層511.7一層903.0二層602.0三層361.2四層240.8租賃均價(jià)52元/平米/月 1.7元/平米/天樓層1F2F3F4F合計(jì)單價(jià)（元/M2）12500900060004000總價(jià)（萬(wàn)元）1875900300014757250承諾的投資回報(bào)率按100%計(jì)算返租，投資回報(bào)率10承諾年回報(bào)額（萬(wàn)元/年）187.590300147.5725實(shí)際租賃收

24、益預(yù)測(cè)（萬(wàn)元/年）16272216106169第一年至第三年7.7%556第四年9%652.572.5第五年以后不低于10%7250.0五年依照100%的返租費(fèi)用預(yù)算（單位：萬(wàn)元） 前三年租金返還不足部分為169 X 3507萬(wàn)元；第四年租金返還不足部分為72.5萬(wàn)元；四年租金返還與實(shí)際收益差額約為580萬(wàn)元，在帶租約銷售溢價(jià)部分計(jì)提；五年后租金收益與返租回報(bào)平衡地下一層現(xiàn)狀實(shí)現(xiàn)均價(jià)預(yù)測(cè)：(產(chǎn)權(quán)式商鋪） 1.7/天/M2 X 30 (天）X 12（月） X 10（年）6120元/M2（裸鋪） 按照常規(guī)地下一層售價(jià)比例推倒： 地下一層售價(jià) 首層/2 = 11000/2 5500元/M2總計(jì)地下一

25、層銷售收入： (6120 X 1500 M2 ) + (5500 X 7005 M2 ) = 4770萬(wàn)元 年租金合計(jì)： 520 萬(wàn)元 三年后地下一層售價(jià)預(yù)測(cè)： 3/天/ M2 X 30 (天）X 12（月） X 10（年）10800元/M2總計(jì)地下一層銷售收入： 10800 X 8508 M2 9185萬(wàn)元三年前后銷售實(shí)現(xiàn)差額：91854770 4415 萬(wàn)元地下銷售價(jià)格租金反推設(shè)定層 數(shù)銷售面積(平方米)（其中含帶租約銷售面積）銷售價(jià)格(元/平米)帶租約銷售價(jià)格(元/平米)預(yù)計(jì)租金（元/平米/天）單價(jià)合計(jì)單價(jià)溢價(jià)承諾年回報(bào)額（萬(wàn)元）13年實(shí)際收益（年回報(bào)7.7）4年實(shí)際收益(年回報(bào)率9%)

26、5年以后托管承諾不低于10%一層6568（1500）110007224萬(wàn)元125001500187.53.03.153.5二層6985（1000）75005238萬(wàn)元90001500902.02.252.5三層6902（5000）50003451萬(wàn)元600010003001.21.51.7四層3689（3689）35001291萬(wàn)元4000500147.50.80.951.1總計(jì)2414417204萬(wàn)元-1060萬(wàn)元7251668652.5725銷售均價(jià)-7125元/平米7565元/平米注：三年租金與包租回報(bào)差額為580萬(wàn)，在溢價(jià)中計(jì)提；其余溢價(jià)部分為后期經(jīng)營(yíng)管理啟動(dòng)資金。銷售價(jià)格及租金平衡匯總表階段性商源展示階段性商源展示業(yè)態(tài)名稱商戶簡(jiǎn)述面積其他要求租賃方式 零售屈臣氏屈臣氏健與美連鎖店是目前亞洲區(qū)最具規(guī)模的健與美連鎖店，包括中國(guó)在內(nèi)業(yè)務(wù)遍及全球13個(gè)區(qū)域。中國(guó)屈臣氏擁有200多家分店及5,000多名員工，是中國(guó)目前最大規(guī)模保健及美容產(chǎn)品零售連鎖商店。常規(guī)500平米左右首層出入口核心位置35年租金支付ITATITAT集團(tuán)為香港大型國(guó)際品牌百貨