老舊小區(qū)的管理怎樣讓百姓滿意

1、老舊小區(qū)的管理怎樣讓百姓滿意老舊小區(qū)的管理是百姓呼聲很高卻又難以滿意解決的頑癥。近年來，在創(chuàng)建和諧社區(qū) 活動中，鼓樓區(qū)社區(qū)充分發(fā)揮居民的主體作用，探索出“共駐共建聚合力、民主自治促和諧” 的道路，較好地激發(fā)了社區(qū)居民的自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督意識，并取得 了明顯成效，但在居民小區(qū)的自我管理方面，尤其是沒有物管的老舊小區(qū)的管理，仍在探索 之中。鼓樓區(qū)各級人大代表急百姓所急，深入社區(qū)，深入民眾，將現(xiàn)存的問題、成功的典型、 路徑的思考，在代表論壇中和盤托出。老舊小區(qū)管理難的癥結(jié)所在鼓樓區(qū)是南京市老中心城區(qū)，現(xiàn)有住宅總建筑面積約為1640萬平方米，其中老舊小區(qū)、 非物業(yè)管理小區(qū)總建筑面積

2、約在840萬平方米。這些老舊小區(qū)管理困難有幾大原因。硬件先天不足，后天失修失養(yǎng)，使得物業(yè)管理“想管管不了”。老舊小區(qū)開發(fā)建設之 初，規(guī)劃一般比較簡單，配套基礎設施不齊全，管理養(yǎng)護不及時，造成了公共環(huán)境的老舊和 設施設備的嚴重老化。樓體老化變形，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能落后，小區(qū)甬道水泥路面老化， 綠化面積縮水和斑禿，消防通道的封堵和占用，電梯、消防監(jiān)控、給排水等系統(tǒng)設備需要更 新改造卻因種種原因遲遲得不到維護面對如此大范圍的公共義務責任和矛盾，加之物業(yè) 公共服務收費標準普遍偏低，費用收繳困難，資金籌集難度大，物業(yè)管理企業(yè)收支難以平衡， 管理不足現(xiàn)象普遍存在。產(chǎn)權(quán)界定不清，需求各式各樣，使得物業(yè)管理“

3、能管管不清”。一方面，老舊小區(qū)產(chǎn) 權(quán)存在多種形式，地下室、地下車庫、公共綠地等產(chǎn)權(quán)不明晰，涉及到收益就糾紛不斷，涉 及到出資又無人理睬。另一方面，因為老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)的多樣化，居住者根據(jù)受教育水平不同， 對公共事務的參與性和各自需求也不同。老干部要求小區(qū)舒適安靜有活動場所，而年輕人希 望有娛樂場所等等。眾口難調(diào)，結(jié)果就是物業(yè)管理無論提供什么服務都不能達到較高的滿意 率，從而造成了雙方糾紛不斷。管理方式單一，服務質(zhì)量偏低，使得物業(yè)管理“管了管不好”。當前，老舊小區(qū)物業(yè) 管理企業(yè)主要有原房管所以及機關后勤單位轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)和在本地發(fā)展起來的 物業(yè)管理企業(yè)，包括國有企業(yè)和多種所有制企業(yè)，還有很多

4、是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè) 管理企業(yè)，從業(yè)人員多為下崗、內(nèi)退人員、專業(yè)化水平不高，流動性很大，服務意識不強， 很多從業(yè)人員自己本身對物業(yè)管理都不甚了解。受先天因素的影響，導致部分老舊小區(qū)物業(yè) 管理企業(yè)的服務專業(yè)化程度不夠，管理方式和內(nèi)容單一，多種經(jīng)營和特約服務開展不起來， 物業(yè)企業(yè)不能通過優(yōu)質(zhì)的服務讓業(yè)主在安全、有序、舒適的環(huán)境中，形成“共有家園，共管 共享共維護”的物業(yè)管理理念，也不能通過優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務換取利潤。“業(yè)主自治委員會”趟出居民自己做主之路在老舊小區(qū)管理一片叫難聲中，代表們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了不少令人欣喜的成功典型。馬 臺街社區(qū)就是其中之一。始建于1988年的馬臺街社區(qū)地處湖南路全國文明

5、商業(yè)一條街，0.31平方公里內(nèi)居住了 2600多戶7000多居民。區(qū)內(nèi)居民樓約有2/3屬多個機關、單位的自管房，1/3為房管部門 直管的拆遷戶住房。房改后，70%左右的住戶購房成為業(yè)主。隨著時間的推移，不少業(yè)主移 居他處，將自購房或出售或出租，小區(qū)居民構(gòu)成越來越復雜。小區(qū)改造出新后，盡管房管部 門也曾派來過物業(yè)管理人員，但住戶與物管之間矛盾重重，物管人員無奈撤走。小區(qū)無人管 理，車輛亂停亂放，路旁擠滿小攤小販，垃圾遍地，污水漫溢，消防通道被堵，治安案件頻 發(fā)，成了鼓樓區(qū)最難治理的臟、亂、差小區(qū)，湖南路文明街的陰暗面。馬臺街社區(qū)黨總支積極探索小區(qū)自治管理辦法，與小區(qū)黨員、群眾共謀治理對策，采 納

6、了業(yè)主“自我管理、自我服務”的建議，對小區(qū)業(yè)主實行自治管理。社區(qū)在推進小區(qū)安全自治之前，考慮的首要條件之一就是群眾是否有自治的愿望和積 極性，向小區(qū)內(nèi)所有居民發(fā)放調(diào)查問卷，主要涉及三問題：是否贊成小區(qū)封閉；是否同意設 立門衛(wèi)；是否愿意繳費。最后綜合群眾反映和書面調(diào)查結(jié)果，確定能否實施小區(qū)安全自治管 理。另一個重要前提是多方籌措資金，盡量減輕群眾負擔。小區(qū)下崗工人、殘疾人和外來 務工人員等低收入群體集中，由居民擔負全部費用不現(xiàn)實，采用院內(nèi)泊車低償服務，酌量收 取小區(qū)安全管理費等方式，解決了至關重要的資金問題。然后選舉出小區(qū)安全自治委員會， 具體負責自治工作的組織實施，制定安全自治方案，選聘門衛(wèi)，

7、制定小區(qū)安全規(guī)定、小 區(qū)停車規(guī)定、門衛(wèi)職責等規(guī)章制度，定期召開安全自治代表會，公示安全管理費收支 情況。自治委員會成立后，一切事務由居民自行做主，聘請了小區(qū)內(nèi)4名失業(yè)人員作門衛(wèi)。 院內(nèi)泊車低償服務，收取較少的停車費，作為門衛(wèi)的報酬。小區(qū)內(nèi)劃定車位，當班門衛(wèi)指揮 停車，讓出消防通道；借助市容管理的力量，將外來的攤販清理出小區(qū)；從停車收入中每月 提留100元補助小區(qū)環(huán)衛(wèi)工，凈化小區(qū)環(huán)境，徹底改變了小區(qū)面貌。業(yè)主自治委員會成立半 年以來，尚未發(fā)生過一起治安案件，居民都滿意?！皟烧疽恢行摹睒?gòu)建物業(yè)矛盾大調(diào)解格局根據(jù)成功的案例，代表們提出很多建議，除了馬臺街模式可供借鑒之外，最具建設性 之一的是在街道成

8、立“物業(yè)管理辦公室”和“兩站一中心”?！皟烧疽恢行摹保唇值牢飿I(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站；街道物業(yè)應急維修服務站；街道 物業(yè)服務中心。物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站由街道提供便于開展工作、相對獨立的固定辦公地 點，并配備必要的辦公設備。物業(yè)應急維修服務站負責對轄區(qū)內(nèi)無責任單位管理的房屋應急 維修工作。選擇街道轄區(qū)內(nèi)2-3個信譽好、實力強的物業(yè)企業(yè)或區(qū)房產(chǎn)維修中心、街道物 業(yè)服務中心作為維修加盟單位，專設報修電話，承諾服務時限，實行有償服務。物業(yè)服務中 心性質(zhì)為保本微利企業(yè)，由街道辦事處選聘工作人員，辦理工商注冊登記。服務范圍是向暫 不具備市場化物業(yè)管理條件和無人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)幕疚飿I(yè)服務。服務內(nèi)容：

9、公共 秩序維護，清掃保潔，綠化養(yǎng)護，公共部位、公用設施設備日常維護管理，下水道疏通、化 糞池清理等。經(jīng)費來源一是收取物業(yè)管理服務費（低保戶先收后返）、停車管理服務費，二 是市、區(qū)財政補貼。從先行試點的兩個街道來看，“兩站一中心”管理模式的建立，可以區(qū)街聯(lián)動，為主 動、有效調(diào)處物業(yè)矛盾在機制上提供保證。一是區(qū)、街可以隨時通報物業(yè)區(qū)域情況，掌握物 業(yè)難點，對傾向性、涉及面大的問題，早掌握、早參與調(diào)解。二是可以發(fā)揮街道物業(yè)管理屬 地管理優(yōu)勢，進一步形成社會矛盾大調(diào)解網(wǎng)絡并有效發(fā)揮社區(qū)矛盾調(diào)解的作用。保證了對小 區(qū)物業(yè)矛盾預先掌握、事態(tài)可控。三是可以進一步完善由街道城管主任牽頭負責，物業(yè)矛盾 調(diào)解工作

10、站主導，社區(qū)民警、社區(qū)人民調(diào)解員、小區(qū)道德觀察員等參與的物業(yè)矛盾調(diào)解工作 新機制，有效調(diào)解物業(yè)矛盾。四是可以充分發(fā)揮社區(qū)議事會的作用，利用小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司、 業(yè)委會、業(yè)主代表熟悉小區(qū)的優(yōu)勢，將一些涉及物業(yè)管理的小矛盾小糾紛盡可能化解在小區(qū) 內(nèi)部，減輕街道矛盾調(diào)解工作的壓力。五是整合了居民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解三種調(diào)解 手段，可以妥善處理、鈍化物業(yè)矛盾，初步形成物業(yè)矛盾的大調(diào)解工作格局。在深化文明城區(qū)創(chuàng)建過程中，老舊小區(qū)的管理一直是個老大難問題。為此，燕山街道深入 實踐、積極探索，以三項措施，大力推進街道兩站一中心”建設，加大對非市政設施養(yǎng)護投 入力度，較好地提升了轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理水平。一

11、是積極推進老舊小區(qū)成立業(yè)委會和 換屆選舉。為能從根本上解決老舊小區(qū)無人管理等問題，在多方論證、調(diào)查摸底的基礎上， 街道采取政策宣傳、籌備動員等方式，一季度，成功實施了小市新村42號大院、和燕園等 多個老舊小區(qū)業(yè)委會成立和換屆選舉工作，為老舊小區(qū)管理建立了組織機制。二是加強托管 老舊小區(qū)化糞池及下水道清理，加大非市政設施養(yǎng)護投入。一季度以來，小市街道兩站一 中心”投入了大量的人力物力財力，共為居民清理化糞池和下水道153處，贏得了老舊小區(qū) 居民群眾的普遍贊譽，使老舊小區(qū)居民能切身感受到“兩站一中心”帶來的便利。三是加強成 熟老舊小區(qū)物業(yè)服務，積極探索老舊小區(qū)物管創(chuàng)新模式。為切實推進地區(qū)住宅區(qū)物業(yè)

12、管理， 街道以汽輪七村小區(qū)為試點，積極推行社區(qū)管理委員會與小區(qū)業(yè)委會聯(lián)合管理小區(qū)物業(yè)的新 模式。采取物業(yè)費收一點、小區(qū)停車位收一點、街道貼一點等方式，對老舊小區(qū)進行綠化和 美化，安裝門衛(wèi)電動起落護欄和小區(qū)技防攝像探頭，積極提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平。望海樓街探索老舊小區(qū)居民共建自治管理新近兩年來，河北區(qū)望海樓街道辦事處針對轄區(qū)內(nèi)一些老舊小區(qū)規(guī)模小、住戶少、收費低，物業(yè)公司退出而 影響和諧社區(qū)建設的狀況，探索出了小區(qū)自治管理之路，取得良好效果。轄區(qū)內(nèi)涌現(xiàn)出了金田花園小區(qū)、 春柳公寓小區(qū)、金兆園小區(qū)、金波里小區(qū)等一批自治管理小區(qū)。目前這些小區(qū)環(huán)境質(zhì)量不斷提升，鄰里關 系日趨和諧，基本實現(xiàn)了文化型、平

13、安型、和睦型、環(huán)保型的小區(qū)創(chuàng)建目標。燕山街道轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)居多，以燕山小區(qū)為例，該小區(qū)113 棟居民樓，共有5260戶13603人。其中很大一部分是上世紀八 十年代初一些單位自建的職工住宅樓，后因改制、破產(chǎn)等原因成 為棄管樓，結(jié)果導致小區(qū)環(huán)境日顯臟亂，盜竊案件時有發(fā)生。針 對這種情況，街道兩委班子經(jīng)多次研究，提出支持小區(qū)自治管理 的四條舉措：一是建立黨組織覆蓋小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)成立黨支部、 黨小組，把160名黨員組織起來，在小區(qū)自治中承擔起組織、引 導和協(xié)調(diào)工作。二是成立小區(qū)業(yè)主委員會，選擇老中青15名志 愿者為業(yè)委會成員，制定了治安、衛(wèi)生、財務、車輛四項管理制 度和一個自治公約。三是制定社區(qū)建設

14、三年規(guī)劃和年度實施計 劃。四是街黨工委將小區(qū)黨建工作、街道辦事處把小區(qū)管理分別 納入各自重點工作范圍，明確專職科室全力抓好，并列入年度考 核。業(yè)委會受肯定居民主動繳費金田小區(qū)于2009年4月1日實施自治管理之初，就致力于解決社區(qū)管理的一些難題，剛開始大多數(shù) 業(yè)主持懷疑和觀望態(tài)度，收繳管理費用時有難度，15名業(yè)委會成員就帶頭繳納了一年的“公攤費”（物業(yè)費）， 帶動了部分積極分子繳費。利用這筆啟動資金，重點解決了4個難題：完善了小區(qū)照明設施和防盜設備； 使小區(qū)停車位由80個增加到120個，基本解決了停車混亂問題；解決了小區(qū)污水外溢；成立“街道服務窗 口”，對業(yè)主反映的屋頂漏雨等問題進行登記，并及時

15、協(xié)調(diào)相關部門解決。業(yè)委會成員的工作效能，贏得了 小區(qū)居民的理解和信任，激發(fā)了居民“小區(qū)是我家，共建共管靠大家”的積極性。許多居民開始主動繳納“公 攤費”，在2010年度的收費中，299戶業(yè)主除不在小區(qū)居住的3戶外全部按規(guī)定繳了費。居民志愿服務社區(qū)和樂融融更為關鍵的是，業(yè)委會成員大部分在單位擔任不同職務，他們在工作之余投入社區(qū)管理，不收取任何 報酬，一些居民被這種志愿精神打動，也自發(fā)加入到小區(qū)管理中來。比如一名居民志愿承擔起了小區(qū)的電 控設備管線、電纜等維修工作。90%以上的家庭參與每月末周日不開車、每月一次樓棟和院內(nèi)衛(wèi)生清潔等 公益行動。如今居民參與自治的意識不斷增強，自治活動不斷豐富，小區(qū)自

16、治管理效果不斷提升。獅山街道大力整治環(huán)境 老舊小區(qū)幸福指數(shù)提升 中廣網(wǎng)珠海8月1日消息 地處老城區(qū)，市政設施殘舊，居住環(huán)境落后，大多數(shù)老舊小區(qū)沒有正規(guī)物業(yè)管 理公司，這是獅山街道轄區(qū)存在的實際問題。在這次我市實施的“凈暢寧美”行動中，如何讓老舊小區(qū)盡快“變 身”，獅山街道圍繞“破難題、出亮點”的目標，全力進行整治，成效明顯 新建的街心公園、整潔的老街老 巷、補種的綠樹綠草，居民的積極參與，這些即可說明一切。近日，記者先后走訪了南香里小區(qū)、幸福街、南廈三街等處，切實感受到了老舊小區(qū)、老街老巷環(huán)境的明 顯變化以及居于其間的居民幸福指數(shù)的提升。大力整治環(huán)境難點黑點老舊小區(qū)、背街小巷除了公用設施、設備

17、老化問題在近些年來凸顯外，環(huán)境的臟亂差經(jīng)常遭到居民的詬病， 曾經(jīng)有人形容珠海的城市環(huán)境是“臉面挺干凈、耳后藏污垢”。為此，獅山街道通過深入摸底，首先將轄區(qū)363600平方米的背街小巷保潔面積納入財政，為轄區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔 全覆蓋打下堅實基礎。根據(jù)實際情況，該街道逐步分批將原先無物業(yè)管理的老舊小區(qū)和背街小巷區(qū)域移交 清掃隊保潔，像香檸一街、胡灣路外圍開放式住宅等效果就比較明顯。同時，獅山街道大力整治轄區(qū)背街小巷環(huán)境衛(wèi)生難點。據(jù)了解，實施“凈暢寧美”行動至今，街道每周堅持 組織社區(qū)、轄區(qū)單位、清掃單位、清掃隊人員進行集中清掃行動，各社區(qū)也結(jié)合實際發(fā)動轄區(qū)單位開展環(huán) 衛(wèi)清掃活動，重點對開放式老舊小區(qū)、背街小巷等環(huán)境衛(wèi)生薄弱區(qū)域進行全面整治和清理。行動至今，該街道共修復破損路面并進行硬底化近6000平方米，疏通地下管網(wǎng)并改建垃圾池4個，補種樹 苗156棵，新建街心公園1個。街道社區(qū)聯(lián)動群策群力在小區(qū)環(huán)境改善的基礎上，保持和鞏固整治成果，社區(qū)力量不可小覷?！霸谀舷闵鐓^(qū)有這么一支主要由黨員義工、退休老干部自愿組成的近百人義工隊伍，進行市容環(huán)境監(jiān)督、治 安巡邏、對困難人員幫扶、開展活動等內(nèi)容。”南香社區(qū)居委會書