地產(chǎn)可研報告實用性參考價值培訓(xùn)宣導(dǎo)

1、河南省漯河市邙山路東龍湖路南地塊投資分析匯報【80.12畝】【 R 3.0】【320萬/畝】【樓面價1620元/平】【凈利潤率13.16%】【 高層7500元/】【地下車位7萬/個】權(quán)益額（80%）：【總地價2.05億】【總貨值10.32億】 【凈利潤12464萬】中國品牌城市食品名城國家園林城市 全國綠化模范城市國家森林城市中國特色魅力城市中國人居環(huán)境范例獎一、項目概況漯河概況1、榮譽2、產(chǎn)業(yè)雙匯集團南街村集團樂天澳的利集團衛(wèi)龍食品銀鴿集團匯通集團6個中國馳名商標(biāo)項目緊鄰漯河富人居住區(qū)會展中心，是郾城區(qū)副中心，發(fā)展?jié)摿Υ?；我司目?biāo)地塊在該片區(qū)未開發(fā)地塊中位置優(yōu)越，屬優(yōu)質(zhì)地塊；漯河市戶籍人口與

2、常住人口基本持平，人口外溢較少，購買需求較大。一、項目概況項目優(yōu)勢二、城市布局圖漯河市區(qū)臨潁縣舞陽縣許昌57km平頂山83km駐馬店85km周口65km漯河市位于河南省中南部，是中國食品名城，現(xiàn)轄臨潁、舞陽兩縣，郾城、源匯、召陵三區(qū)，三個功能區(qū)城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西城區(qū)，總面積2617平方公里，總?cè)丝?85萬人。2019年GDP總額1578億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.23萬元。三、城市地圖漯河市新城區(qū)與老城區(qū)的過渡城區(qū)高層精裝7800元/方西城區(qū)高層精裝7800-7900元/方高層毛坯7200元/方洋房毛坯8800-9000元/方郾城區(qū)政府召陵區(qū)政府西城區(qū)政府源匯區(qū)政府

3、漯河高鐵西站漯河市政府商源匯區(qū)板塊高層精裝6500元/方召陵區(qū)板塊高層毛坯5500元/方多層毛坯6000元/方沙澧產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)高層毛坯5800元/方洋房毛坯7100元/方商昌建東外灘遼河路丹尼斯 召陵區(qū)老城區(qū)高層毛坯6000-6300元/方經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高層毛坯均價5500元/方龍江路 牡丹江路 小郝家臺遺址公園新城吾悅廣場中龍湖中學(xué)龍湖小學(xué)城鄉(xiāng)客運樞紐市政湖泊九龍騰中學(xué)中小文化中心龍騰小學(xué)示范區(qū)管委會龍騰體育館醫(yī)院用地淞江路 高漯河高中會展中心漯河市行政核心城區(qū)高層毛坯7500元/方7800元/方高層精裝8000元/方8500元/方高漯河五高成熟富人區(qū)未來富人區(qū)城市發(fā)展方向漯河火車站龍江濕地公

4、園解放 路 金山 路 1KM小漯河市行政服務(wù)大廳商漯河市婦幼保健院小漯河小學(xué)小育才實驗小學(xué)中漯河市實驗中學(xué)漯河市教育局郾城區(qū)副中心高層毛坯6700元/方2019年漯河經(jīng)濟指標(biāo)總?cè)丝?85萬常住人口267萬城鎮(zhèn)化率53.97%GDP1578億人均GDP5.9萬元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.23萬元地塊概況占地面積：80.12畝容積率：3.0每畝地價：320萬元/畝股權(quán)交易款：2.048億元樓面地價：1620元/平米項目位置：邙山路龍湖路東北角教育配套：西湖學(xué)校，龍湖中學(xué)（在建），龍湖小學(xué)（規(guī)劃），文德學(xué)校（規(guī)劃九年制）醫(yī)療配套：漯河市第三人民醫(yī)院規(guī)劃醫(yī)院商業(yè)配套：昌建東外灘市政配套濕地公園，郝家臺

5、遺址公園，沙河風(fēng)景區(qū)四、配套資源淞江路金山路龍江路解放路嫩江路牡丹江路學(xué)漯河高中3Km會展中心4Km漯河市行政服務(wù)大廳漯河市三院5Km漯河市政府學(xué)實驗中學(xué)4.5Km學(xué)郾城小學(xué)2.4Km學(xué)漯河小學(xué)4.6Km學(xué)龍湖中學(xué)（在建）0.8Km學(xué)龍湖小學(xué)（規(guī)劃）學(xué)文德學(xué)校（規(guī)劃）新城吾悅廣場規(guī)劃醫(yī)院520畝濕地公園1.5Km郝家臺 遺址公園 1.5Km商昌建東外灘2.5Km客運站學(xué)實驗中學(xué)2.5Km學(xué)西湖學(xué)校1Km沙河風(fēng)景區(qū)1.8kmI.占地面積：80畝容積率：2.5成交時間：2020年5月成交單價：337萬/畝樓面價：2022元/平米使用權(quán)人：漯河政融世家置業(yè)五、土地市場典型成交D.占地面積：89.6畝

6、容積率：3.0成交時間：2020年12月成交單價：300萬/畝樓面價：1500萬/平米使用權(quán)人：碧桂園 F.占地面積：78.4畝容積率：3.0成交時間：2019年10月成交單價：232萬/畝樓面價：1160元/平米使用權(quán)人：昌建地產(chǎn)C.占地面積：80.59畝容積率：3.5成交時間：2021年3月成交單價：669萬/畝樓面價：2867萬/平米使用權(quán)人：中梁地產(chǎn)（2021新地王）A.占地面積：196畝容積率：3.5成交時間：2018年4月27日成交單價：441萬/畝樓面價：1890元/平米使用權(quán)人：榮盛集團B.占地面積：56.672畝容積率：3.4成交時間：2018年10月31日成交單價：390.

7、6萬/畝樓面價：1723.2萬/平米使用權(quán)人：漯河昌建地產(chǎn)嵩山 路 太行山 路 黃山 路 泰山 路 昆侖 路 解放 路 金山 路 淞江路 黃河路 郾城區(qū)副中心高層毛坯6700元/城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)高層毛坯6800元/商昌建東外灘漯河市人民政府郾城區(qū)人民政府商丹尼斯會展中心漯河市行政服務(wù)大廳新聞大廈漯河五高漯河高中小漯河小學(xué)中郾城第二實驗中學(xué)小郾城實驗小學(xué)小育才實驗小學(xué)中漯河市實驗中學(xué)漯河市教育局漯河市第三人民醫(yī)院郾城區(qū)實驗幼兒園幼郾城區(qū)人民醫(yī)院高高商MOCO新世界小郾城第五實驗中小學(xué)成熟富人區(qū)未來富人區(qū)蘇荷花千樹龍江生態(tài)新城片區(qū)ACBGG.占地面積：124.4畝容積率：3.0成交時間：2019年

8、10月成交單價：232萬/畝樓面價：1160元/平米使用權(quán)人：昌建地產(chǎn)D昌建北大府FEE.占地面積：80畝容積率：3.5成交時間：2020年4月成交單價：660萬/畝樓面價：2828元/平米使用權(quán)人：碧桂園（2020年地王）中龍湖中學(xué)（在建）小龍湖小學(xué)文德學(xué)校雙匯總部昌建總部港沙河規(guī)劃醫(yī)院HH.占地面積：168畝容積率：2.5成交時間：2019年12月成交單價：220萬/畝樓面價：1315元/平米使用權(quán)人：雙匯地產(chǎn)（雙匯總部配地）建業(yè)桂園漯河市區(qū)2016-2019土地成交信息年份宗數(shù)（宗）面積（畝）規(guī)劃建筑面積（萬）樓面均價（元/）土地均價（萬/畝）平均溢價率20162412302315691

9、07020172412902916531472%201836147028512022332%20191690017213022632.1%I新城吾悅廣場漯河市2020年中心城區(qū)商品房銷售面積378萬，銷售金額239億元，銷售均價6341元/；截至2020年底，市場庫存206萬平方，按漯河市住建局公布數(shù)據(jù)，庫存去化周期約6個月。六、住宅市場整體市場漯河市商品房數(shù)據(jù)統(tǒng)計指標(biāo)2017年2018年2019年2020年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬） 140276385477銷售面積 （萬）226256335378銷售額 （億元）111147205239銷售均價（元/）4,9245,76261206341市場存量（萬

10、） 3771107206六、住宅市場典型競品龍江路 太白山 路 白云山 路 嵩山 路 太行山 路 黃山 路 泰山 路 昆侖 路 解放 路 金山 路 岷山路 淞江路 黃河路 郾城區(qū)板塊高層毛坯7500元/7800元/高層精裝8000元/8500元/郾城區(qū)副中心高層毛坯6700元/城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)高層毛坯6800元/商昌建東外灘漯河市人民政府郾城區(qū)人民政府商丹尼斯會展中心漯河市行政服務(wù)大廳新聞大廈漯河五高漯河高中小漯河小學(xué)中郾城第二實驗中學(xué)小郾城實驗小學(xué)小育才實驗小學(xué)中漯河市實驗中學(xué)漯河市教育局漯河市第三人民醫(yī)院漯河市第五人民醫(yī)院郾城區(qū)實驗幼兒園幼郾城區(qū)人民醫(yī)院高高商MOCO新世界小郾城第五實驗中

11、小學(xué)成熟富人區(qū)未來富人區(qū)龍江生態(tài)新城片區(qū)123.榮盛錦繡江南（在售）概況：196畝，容積率3.5，440萬/畝，樓面價1885元/平。產(chǎn)品： 115-140； 33層價格：毛坯均價6700元/去化：2018年11月24日開盤，已推出7棟樓1179套，推出樓棟去化率85%。32. 蘇荷花千樹（在售）概況：占地46.7畝，容積率3.3，單價401萬/畝，樓面價1718元/產(chǎn)品：117/125/136/158價格：毛坯均價8100元/去化：2019年7月開盤。當(dāng)年銷售3.5億。樓盤整體去化85%。1.昌建北大府（尾盤）概況：占地56.6畝，容積率3.4，地價390.6萬/畝，樓面價1723.2元/產(chǎn)

12、品：97-110-125-138售價：毛坯均價7800元/去化：2019年5月19日開盤，整體去化率95%。44. 昌建觀璟(在售）概況：占地78.4畝，容積率3.0，地價232萬/畝，樓面價1160元/平。產(chǎn)品： 3室2廳1衛(wèi)，99平，3室2廳2衛(wèi)，110/115/125平； 33層，毛坯。價格：2020.5.23開盤，當(dāng)天銷售330套，目前售價6900元/，已售600多套，整盤去化率80%55. 雙匯金譽府(在售）概況：168畝，容積率2.5，地價220萬/畝，樓面價1320元/平。產(chǎn)品：113-125平價格：2020.6.26開盤，均價7100元/，去化70%新城吾悅廣場六、典型競品分析

13、昌建觀璟開發(fā)商昌建地產(chǎn)地理位置【郾城區(qū)】牡丹江路涼山路東北占地面積78.4畝容積率3.0地價232萬/畝樓面價1160元/戶型面積99/110/115/125銷售價格33F:均價6900元/車位：7萬/個銷售情況2020年5月23日開盤，整盤去化率80%目標(biāo)地塊昌建觀璟1.2KM六、典型競品分析雙匯金譽府開發(fā)商雙匯地產(chǎn)地理位置【郾城區(qū)】牡丹江路金山路東南占地面積168畝容積率2.5地價220萬/畝樓面價1320元/戶型面積110-125銷售均價高層：7100元/車位：未售銷售情況2020.6.26開盤，均價7100元/，已售300多套目標(biāo)地塊雙匯金譽府0.5KM七、學(xué)校勾地協(xié)議七、學(xué)校勾地位置

14、亮點1：雙方確定合作意向，簽署股權(quán)收購協(xié)議后，漯河?xùn)|楓地產(chǎn)支付5000萬項目啟動資金，項目可以立即動工，可有效縮短開盤時間。亮點2：產(chǎn)權(quán)交易中心股權(quán)掛牌時間約兩個月，即兩個月后支付股權(quán)交易款，可有效縮短資金占用時間，開盤即實現(xiàn)資金回籠，保障盡快償還借款本息。亮點3：項目為學(xué)位房，能夠有效提高去化率，保障資金安全。支付5000萬項目啟動資金占股20%占股80%產(chǎn)權(quán)交易中心股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓簽訂股權(quán)收購協(xié)議支付80%部分股權(quán)對價款 漯河城投漯河?xùn)|楓地產(chǎn)同股同權(quán)開發(fā)運營1、合作模式：股權(quán)溢價合作。土地原獲取價格為300萬/畝，合作價格320萬/畝，無票價格20萬元/畝。漯河?xùn)|楓地產(chǎn)收購項目公司80%股權(quán)，

15、通過產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌股權(quán)交易。2、操盤情況：東楓地產(chǎn)操盤。八、合作模式九、地塊基本信息城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件規(guī)劃總用地面積（）53415.86建設(shè)用地面積（）53415.86容積率3.0計容建面（）16247.58 1、綠地率：GR35% 2、建筑密度：D22% 3、建筑高度 ：建筑物限高80米。 4、裝配式建筑。 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及其他日照要求大寒日不小于2小時停車位配比60平-100平車位配比位0.7；100平-144平車位配比為1；144平以上車位配比位1.2；居住區(qū)配套商業(yè)設(shè)施1.0車位/百平方米人防面積規(guī)定應(yīng)符合相關(guān)人防工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求配套公建規(guī)定根據(jù)漯河市

16、城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行面積計算規(guī)定根據(jù)漯河市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行其他需說明未盡事宜嚴(yán)格執(zhí)行國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)十、規(guī)劃條件解讀十一、規(guī)劃方案R: 3.0 十二、項目開發(fā)運營計劃漯河項目運營計劃表批次首推貨值首推開盤時間首推去化目標(biāo)首期竣備首期聯(lián)合驗收時間首期交樓時間35.28億2021-10-190%2024-5-312024-6-302024-11-301427356土地獲取2021-5-25規(guī)劃通過規(guī)委會2021-6-30規(guī)劃通過專家會2021-6-15工程規(guī)劃許可證2021-7-15開放2021-9-20施工許可證2021-8-158獲取預(yù)售證2021-9-25開盤20

17、21-10-1十三、項目成本分析序號名稱單位 動態(tài)成本一指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù) 土地畝數(shù)畝80.12 1總建筑面積206132.00 2地上建筑面積160160.00 2.1可售面積157780.00 2.5配套2380.00 3基底面積9513.30 4地下建筑面積35350.00 4.1主樓地下室8042.82 4.1.1高層8042.824.2公共地下室37929.18 5車位個1276 二成本全成本 萬元113107.57 1土地費用萬元26857.49 2前期+建安+基礎(chǔ)設(shè)施 萬元67739.58 4管理費用 萬元2061.32 5營銷費用 萬元3746.46 6不可預(yù)見費 萬元677.407

18、利息支出萬元2563.96 9稅費 萬元8399.89 十四、項目現(xiàn)金流分析資金峰值：25230萬元，其中土地款21300萬，清表費100萬元，配套費403萬元，工程、設(shè)計費802萬元，管理費160萬元，營銷費、營銷建造費560萬元，公租房異地建設(shè)費445萬元，利息1000萬元；資金峰值時間：2021年10月份，預(yù)計現(xiàn)金流回正時間：2021年11月份，回正周期6個月。漯河項目開盤前成本支出明細(xì)表成本科目付款金額支付時間付款比例剛性支出土地款（含契稅）213002021年7月中旬清表費1002021年6月底配套費4032021年6月份34%施工許可證費96100%其他及辦證費254100%臨水臨電（政府收費）702021年7月份67%水電費（估算）40管理費用（估算）160公租房異地建設(shè)費4452021年9月份利息10002021年6月份2021年10月份100%營銷支出營銷建造費16031%營銷費40030%設(shè)計費設(shè)計費24075%工程費土方27440%樁