試述房地產(chǎn)評估風險及防范

1、.：.；試述房地產(chǎn)評價風險及防備【內(nèi)容提要】隨著房地產(chǎn)評價行業(yè)的不斷開展，評價行業(yè)不可防止地出現(xiàn)一些開展中的問題。本文討論了評價任務(wù)在實際中能夠會出現(xiàn)的風險，并提出了相應(yīng)的躲避風險的措施：【主題詞】房地產(chǎn) 估價師 評價 執(zhí)業(yè) 風險防備自我國實行注冊房地產(chǎn)估價師資歷認證以來，曾經(jīng)走過了十多年的風風雨歷程，房地產(chǎn)評價機構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師在社會經(jīng)濟的各各層面發(fā)揚了應(yīng)有的職責，盡到了應(yīng)盡的義務(wù)，獲得了社會各界的廣泛認同的同時，我們也應(yīng)看到，在防備風險與躲避風險這一點上，還有待我們本身的努力，為這個新興的行業(yè)去獲得更大的生存和開展空間。房地產(chǎn)評價任務(wù)的成果是以評價報告的方式表達的，房地產(chǎn)評價報告是全面

2、、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面回答，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價錢的研討報告。因此，評價報告所給出的是房地產(chǎn)在某一時點的符合客觀的合理的價錢，而不是一個實踐的成交價，更不是房地產(chǎn)的實踐獲得本錢。因此，評價報告結(jié)果確實定性和評價對象市場價錢的不確定性存在天然矛盾，這就決議了評價任務(wù)的風險性。評價任務(wù)在實際中能夠會出現(xiàn)以下風險： (一客觀評價風險 評價價錢是評價人員對房地產(chǎn)實際價錢作出的一種估測、推斷。由于房地產(chǎn)市場動搖很大，分析影響房地產(chǎn)價錢的要素時，對國家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對房地產(chǎn)價錢的影響方向、影響幅度等預測，在實踐把握中難以做到絲毫不差。評價價錢

3、與實際價錢之間存在一定的差別是不可防止的。 (二行業(yè)條塊分割、市場壟斷等體制不完善帶來的潛在風險 由于歷史緣由，評價行業(yè)條快分割，評價業(yè)務(wù)范圍不可防止的帶上壟斷顏色。房地產(chǎn)評價機構(gòu)雖說已完成脫鉤改制，但是依然與原行業(yè)主管單位存在千絲萬縷的聯(lián)絡(luò)，控制該領(lǐng)域的評價業(yè)務(wù)，原行業(yè)主管繼續(xù)扮演這些評枯機構(gòu)的“后臺角色。在其干涉下，往往導致評價有失公正，而由此帶來的風險由評價機構(gòu)承當，評價機構(gòu)也就失去了獨立中介功能，不利于評價行業(yè)的公平競爭和評價活動的規(guī)范。三、評價機構(gòu)的運營管理風險根據(jù)第三十三條“國家實行房地產(chǎn)價錢評價制度，為了貫徹這一法律規(guī)定，各地房地產(chǎn)管理局制定了相應(yīng)的規(guī)章和方法，對評價單位進展資質(zhì)

4、條件認定。建立部每年對評價機構(gòu)進展技術(shù)規(guī)范的檢查。作為一家評價公司，和其他各行各業(yè)一樣面臨著企業(yè)運營管理的風險。四、評價機構(gòu)數(shù)量多，質(zhì)量低，競爭力弱，行業(yè)位置有待提升 目前，我國的評價機構(gòu)上在數(shù)量上曾經(jīng)到達了一個很大的數(shù)量規(guī)模，但是在眾多的機構(gòu)中，有規(guī)模的機構(gòu)并不多，且大部分機構(gòu)資質(zhì)單一，業(yè)務(wù)范圍單一，抵抗風險才干缺乏。更有一些評價機構(gòu)不是立足長久的開展，不是想著如何把公司做大、做強，樹立良好的信譽，做出品牌，而是只注重眼前利益，抱著能賺多少那么賺多少的心態(tài)，缺乏長久的戰(zhàn)略思索和運營一個企業(yè)的思想預備。 五職業(yè)才干風險 房地產(chǎn)估價在我國是一新興、而又對專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。不但要求估計師熟練

5、掌握估價專業(yè)知識，而且還要求估價師具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、財務(wù)、管理等方面的知識。由于評價人員執(zhí)業(yè)程度的高低，對評價方法、評價原那么、評價參數(shù)及評價對象及相關(guān)要素選擇及評價信息資料真實性的甄別、價錢含義的把握等都將影響評價結(jié)果的科學性和可接受性，評價人員執(zhí)業(yè)才干和閱歷缺乏都將添加執(zhí)業(yè)才干風險。 此外，由于行業(yè)壟斷，信息資源獨享，呵斥信息資源失真，這也添加了機構(gòu)風險。 六職業(yè)品德風險 房地產(chǎn)評價是公正性的獨立中介效力行業(yè)，評價人員在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)遵守職業(yè)品德，遵照合法、獨立、公正、客觀原那么。在實踐操作中，一些評價機構(gòu)和個人為某種利益或其他緣由提供虛偽報告，導致評價結(jié)果失真，對相關(guān)利益主體產(chǎn)

6、生影響。競爭加劇，評價機構(gòu)競相壓價，惡性競爭，損害行業(yè)本身籠統(tǒng)。職業(yè)品德認識淡薄是職業(yè)品德風險產(chǎn)生的主要緣由。 七、委托評價方帶來的風險由于房地產(chǎn)市場的蓬勃開展，帶動了房地產(chǎn)評價的開展，評價目的趨于多元化，一級土地出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)出資入股、企業(yè)資產(chǎn)清查、污染擾民企業(yè)搬遷評價、危改小區(qū)拆遷評價等等。隨著市場經(jīng)濟的開展，越來越多的企業(yè)和運營者認識到房地產(chǎn)的宏大市場價值，他們更加注重評價報告的價錢根據(jù)。但當評價公司站在客觀、公正的立場上，根據(jù)技術(shù)規(guī)范，無法到達委托方的價值要求時，少數(shù)委托方會采用弄虛作假的方法，提供不真實的報表、數(shù)字、財務(wù)信息等資料，這些直接會影響評價結(jié)果的真實性、可靠性

7、，同時也是評價機構(gòu)所面臨的一種潛在的、不容忽視的風險。雖然每一份評價報告都強調(diào)評價資料由委托方提供，委托方承諾其真實性，評價結(jié)論是在此根底上出具的，作為評價公司不承當這部分相應(yīng)的法律責任。這是評價機構(gòu)一種維護本身的手段。但評價機構(gòu)作為一種公證機關(guān)，應(yīng)該對其評價資料進展檢驗，起碼保證重要信息的可靠，假設(shè)這一點都無法保證，評價機構(gòu)所出具的評價報告將失去應(yīng)有的參考和根據(jù)，更談不上公正。因此，評價機構(gòu)要對委托方提供的資料進展謹慎的檢查，從而降低行業(yè)風險。建立和健全房地產(chǎn)評價風險的防備機制 一制度創(chuàng)新是防備評價風險的制度保證 房地產(chǎn)評價行政主管部門及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會是房地產(chǎn)評價行業(yè)規(guī)那么的制定者和裁判，

8、對行業(yè)實行監(jiān)管、懲罰違法違規(guī)行為的主管部門；為加強效力功能，有義務(wù)為社會提供根本的公共產(chǎn)品和信息效力，發(fā)明和維護公開、公平的社會經(jīng)濟環(huán)境。整合評價業(yè)信息資源，為評價機構(gòu)提供全方位的效力；制定符合規(guī)那么的評價業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評價規(guī)范。同時，廢除行業(yè)、地域壁壘，突破評價領(lǐng)域的壟斷，發(fā)明公平透明的市場競爭環(huán)境；突破社會公共信息資源獨家壟斷局面，真正實現(xiàn)信息資源共享。 二提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強防備風險才干作為一稱號職的房地產(chǎn)估價師不僅要求熟練掌握評價專業(yè)知識，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、建筑、財務(wù)等方面的知識。隨著我國評價行業(yè)的進一步開展，估價實際、技術(shù)不斷完善、開展、更新，有關(guān)政策、法規(guī)及評價

9、規(guī)范的出臺或更新，也需求評價人員不斷學習新知識、新規(guī)定、新技術(shù)，以滿足不斷開展的幣場要求。此外，經(jīng)濟全球化的步伐在加快，隨著我國對外交流的增多，評價行業(yè)也不可防止地要與世界同行交流，并且參與國際間的評價。為了與國際評價規(guī)范接軌，以到達評價結(jié)果的相互認可，也需求評價人員了解、學習、自創(chuàng)國際評價業(yè)所采用的評價規(guī)范、方法和技術(shù)。即經(jīng)過評價人員的繼續(xù)教育來提高估價人員執(zhí)業(yè)質(zhì)。但是對面我國評價行業(yè)實際研討落后于實際的景象，估價行業(yè)的主管行政部門和協(xié)會應(yīng)大力促導實際的研討，并將實際研討與評價實踐有機相結(jié)合，使后續(xù)教育能真正起到促進估價師執(zhí)業(yè)才干的提高和行業(yè)的安康開展的作用而不是流于方式或為本身的利益計劃。

10、三強化評價人員的職業(yè)品德認識 房地產(chǎn)評價行業(yè)對估價人員從業(yè)職業(yè)品德要求的根據(jù)是、，但其管理及自律內(nèi)容還有待于進一步完善。房地產(chǎn)評價業(yè)自律組織必需仔細調(diào)研，根據(jù)我國國情及社會公德等制定可行的評價業(yè)職業(yè)品德規(guī)范，強化評價人員職業(yè)品德風險認識，樹立良好的職業(yè)品德風尚，降低評價風險，促進評價業(yè)安康有序開展。四突破“小作坊式運營，實行機構(gòu)結(jié)合重組、優(yōu)勢互補，加強競爭力和抗風險才干 房地產(chǎn)評價對象紛繁復雜，且專業(yè)性強，要求評價任務(wù)必需由多學科人才組成的專業(yè)隊伍完成。各機構(gòu)有某一方面的優(yōu)勢和專長，但規(guī)模小、競爭力弱，“小作坊式運作，評價機構(gòu)應(yīng)抓緊時間，完成機構(gòu)重組，著眼于長久利益，作好長久規(guī)劃，采用先進的企

11、業(yè)運作理念，做大做強，創(chuàng)出中國的評價業(yè)品牌，應(yīng)對市場競爭。五健全評價行業(yè)的進入及退出機制 房地產(chǎn)評價涉及面廣而又非常專業(yè)化的任務(wù)。為保證房地產(chǎn)評價業(yè)的整體素資，對懇求從事房地產(chǎn)評價業(yè)務(wù)的，嚴厲審查其執(zhí)業(yè)才干，達不到要求的一概不準從事房地產(chǎn)評價業(yè)務(wù)；對已有房地產(chǎn)評價結(jié)果和評價人員，經(jīng)過年檢或其他方式，假設(shè)達不到要求或嚴重違背職業(yè)品德及相關(guān)法律法規(guī)，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟重罰，甚至逐出評價行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評價業(yè)。加大房地產(chǎn)評價機構(gòu)和評價人員違規(guī)本錢，敦促評價機構(gòu)和評價人員謹慎、公正、合法、獨立的從事房地產(chǎn)評價任務(wù)，以提升房地產(chǎn)評價行業(yè)的整體素質(zhì)。六加強對委托方及評價目的的審查在日常運營過程中，評價機構(gòu)及估價師應(yīng)仔細對待每一份評價報告，對委托評價方的企業(yè)情況作出嚴厲、仔細的審查、驗證，對不同的評價目的下的評價事項做出風險與收益衡量。特別是對不符合評價規(guī)范的事項，由于該事項直接影響評價機構(gòu)的責任和風險，該當堅持本人的保管意見，加以注重，以降低出現(xiàn)不可防止風險的能夠性。參考文獻1、房地產(chǎn)評價的風險 與防備林海生2、房地產(chǎn)評價機構(gòu)的行業(yè)風險 HYPERLINK service.ilib/Search/Search.aspx?Query=%e9%99%88%e7%