常州城東房產(chǎn)市場分析

1、.：.；第一部分：城東市場宏觀分析一、工程周邊區(qū)域市場供求分析、供應(yīng)量分析、供應(yīng)建筑形狀分析、供應(yīng)戶型分析、供應(yīng)價錢分析、去化情況分析二、區(qū)域市場營銷分析三、區(qū)域消費者分析第二部分：城東市場分析總結(jié)第三部分：城東重點個案分析彩虹城第一部分：城東市場宏觀分析一、工程周邊區(qū)域市場供求分析、供應(yīng)量分析-月份常州市場整體推案量與城東市場推案量月份一、二三四五六七八九十十一總計常州萬.城東萬.分析：從上圖來看，春節(jié)后常州整體市場供應(yīng)明顯放量，月后逐漸放緩，至月到達(dá)谷點，從月往后呈大幅放量趨勢。隨著“金九銀十的到來，從月份開場部分樓盤試探入市，另一部分樓盤那么采取張望態(tài)勢，自進(jìn)入九月后市場放量猛增，到月有

2、所放緩，但依然堅持較高程度。而城東市場總體推案量并不大，供應(yīng)量進(jìn)程曲線根本平穩(wěn)，變化態(tài)勢不是很明顯。區(qū)域在售普通商品房供應(yīng)量分析樓盤稱號總建萬在售萬總余量萬備注水木年華.銷售估計世府鄰里中心.約銷售率約.%福緣雅居.銷售率.%中央花園.現(xiàn)無預(yù)售證，尚未開場銷售彩虹城.期.銷售率盛世名門期.銷售率以上銀河灣星苑期.銷售率約凱旋城期.銷售率聚緣雅居.銷售率東方明珠花園期.銷售率估計合計.分析：由上表得知整個競爭區(qū)域內(nèi)樓盤總量為.萬，除去已銷售終了的，未來可售面積約為.萬。這些樓盤在未來一兩年之內(nèi)將全部上市，區(qū)域供應(yīng)市場競爭壓力較大。、供應(yīng)建筑形狀分析區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)類型以多層、小高層、高層占絕大多數(shù)

3、，到達(dá)總量的%以上，比例最大的是小高層、高層；部分樓盤出現(xiàn)一定量的別墅產(chǎn)品，如彩虹城、水木年華等。、供應(yīng)戶型分析供應(yīng)平均戶型面積分析樓盤稱號總建萬在售萬在售戶數(shù)戶均面積水木年華.世府鄰里中心.福緣雅居.中央花園.彩虹城.期.盛世名門.銀河灣星苑期.凱旋城期.聚緣雅居?xùn)|方明珠花園期.合計.分析：均面積在平米以下的樓盤占，戶均面積平方米的占比，戶均面積平方米以上的占比為，整個區(qū)域供應(yīng)戶型均面積為平方米上下，與市場需求根本契合。個別樓盤戶型均面積偏大，如彩虹城和水木年華，彩虹城因位置較好，而水木年華那么由于價錢較低，故去化都尚可，在以上。供應(yīng)各房型面積比例分析一房兩房三房四房及以上面積范圍比例面積范

4、圍比例面積范圍比例面積范圍比例.以上分析：供應(yīng)戶型以三房為主，其中-緊湊適用三房占供應(yīng)三房的主力。主力戶型面積分析樓盤稱號戶型面積范圍水木年華房世府鄰里中心房福緣雅居房中央花園房彩虹城.期房、房，盛世名門期房銀河灣星苑期房凱旋城期房聚緣雅居房東方明珠花園期房左右分析：主力戶型多以緊湊適用的三房為主，面積在。、供應(yīng)價錢分析平均銷售單價分析：區(qū)域各樓盤銷售均價差別比較大，個別樓盤的銷售均價到達(dá)元/，如銀河灣星苑；而接近郊區(qū)的樓盤均價只需元/，如世府鄰里中心。同區(qū)域的樓盤銷售均價相差不大，如水木年華和世府鄰里中心的銷售均價相差元/左右，彩虹城和凱旋城也同樣；但也有相差較大的，如銀河灣星苑與聚緣雅居和

5、彩虹城，相差達(dá)多元/，這與樓盤本身的質(zhì)素有很大關(guān)系。主力總價分析：區(qū)域樓盤主力戶型總價相差較大，最高與最低的相差倍，一方面與樓盤位置有關(guān)，另一方面也與樓盤的質(zhì)素有聯(lián)絡(luò)。盛世名門與銀河灣星苑，雖然處于同一地段，但由于面向的消費群不同，樓盤檔次不同，因此銀河灣星苑主力總價高于盛世名門。 需求指出的是，區(qū)域主力總價根本在萬以上，而從目前各樓盤的銷售情況來看，這個價位能為市場接受，而最高接受限制在萬。平均總價分析：整個區(qū)域各樓盤的平均銷售總價差別也比較大，最高是最低的一倍多，目前最高總價樓盤銀河灣星苑的銷售比較緩慢，總價較低的世府鄰里中心銷售也普通。而聚緣雅居和福緣雅居等樓盤由于地處成熟居住區(qū)，去化較

6、快。因此除了價錢之外，城東的消費者對區(qū)域選擇更加關(guān)注。、去化情況分析樓盤稱號總建萬在售萬已售萬水木年華.世府鄰里中心.福緣雅居.中央花園.彩虹城.期.盛世名門期.銀河灣星苑期.凱旋城期.聚緣雅居.東方明珠花園期.合計.分析：區(qū)域內(nèi)樓盤已售面積約為.萬，占總量的.，余量達(dá).萬，未來區(qū)域內(nèi)競爭異常猛烈。二、區(qū)域市場營銷分析工程推行主題報紙廣告戶外及其他廣告活動營銷優(yōu)惠戰(zhàn)略價錢戰(zhàn)略水木年華買的起的高質(zhì)量住宅常州日報展板、道旗一次性付款折，貸款折世府鄰里中心展板一次性付款折契稅；、首付折契稅；靈敏付款、首付折契稅福緣雅居常州日報折萬元優(yōu)惠低開高走中央花園城市向北/生活在中央常州日報展板、車身無彩虹城.

7、期七彩生活，繽紛呈現(xiàn)常州日報道旗開盤當(dāng)天折，另優(yōu)惠元低開高走盛世名門期TOP常州日報晚報展板、車身產(chǎn)品闡明會；法國時髦電視國際模特在現(xiàn)場進(jìn)展現(xiàn)場演繹品牌時裝SHOW開盤兩天期間折元優(yōu)惠低開高走銀河灣星苑期為斗爭后的杰出人生加冕常州日報電視，廣告牌，網(wǎng)站亞細(xì)亞影視城舉行產(chǎn)品鑒賞會；開盤期間約請明星約定登記客戶享用元優(yōu)惠低開高走凱旋城期呼吸自然共享生態(tài)，萬平米安康生活常州日報展板折低開高走，幅度不大聚緣雅居市中心萬平方米生態(tài)景觀住宅區(qū)常州日報展板，車身出國游開盤優(yōu)惠元/低開高走東方明珠花園靜界常州日報展板，車身產(chǎn)品闡明會以及看房有禮活動元/正常價錢入市分析：在媒體選擇上中高檔主要以常州日報、晚報、

8、公交車、戶外看板、道旗為主，中低檔次樓盤主要以公交車、條幅、日報、晚報為主。區(qū)域內(nèi)在售樓盤除銀河灣星苑等高檔樓盤，別的活動促銷普通，但價錢促銷力度相當(dāng)大。在價錢戰(zhàn)略上都采取低開高走的戰(zhàn)略。三、區(qū)域消費者分析區(qū)域內(nèi)較高檔樓盤有銀河灣星苑，因其樓盤檔次、質(zhì)素較高，故其客源并不單指某一區(qū)域，而是覆蓋整個常州，職業(yè)也是以私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高層管理等中高端人群。其他樓盤的客戶群絕大多數(shù)都是分布在工程周邊公里范圍內(nèi)的區(qū)域，客戶普遍是一些工薪階層人群及居民。詳細(xì)來說:北環(huán)新村、翠竹新村欲改動居住條件的，以的三房為主，中年客戶居多。周邊欲結(jié)婚的青年，以的小三房或者的兩房為主要需求，其中以的小三房銷售最正確

9、。區(qū)域個案在政策前后銷售量有明顯的區(qū)別，但在各種優(yōu)惠措施和低價錢出來后，市場還是爭相購買。但另一方面由于城東區(qū)域本身是老居住區(qū)，因此區(qū)域消費仍以欲改善居住條件的消費為主，這些消費者由于居住習(xí)慣生活環(huán)境等，并不情愿擇地而居，在一定程度上會弱化價錢方面的影響，更多思索的是地段，其次才是價錢。而對于婚房消費者，價錢是主要的，其次才是地段。但是，總的來說，價錢仍舊是主導(dǎo)。第二部分：城東市場分析總結(jié)一、全年供應(yīng)量走勢平穩(wěn)，只是在下半年稍有添加，最顯著的是八月份市場推案量為.萬，之后再次走平。二、供應(yīng)物業(yè)類型絕大多數(shù)為小高層和高層。三、供應(yīng)戶型平均戶型在平米左右，與整個常州的平均供應(yīng)戶型根本相當(dāng)，與上半年

10、的去化平均戶型也根本相當(dāng)，但樓盤之間的戶型面積差距比較大。四、各樓盤供應(yīng)主力戶型總價在.萬，差距比較大，區(qū)域多數(shù)樓盤主力總價在萬以上，根據(jù)銷售情況來看，最高接受價錢在萬。五、受價錢促銷手段的影響，區(qū)域各樓盤的去化較好，總?cè)セ空纪瞥隹偼瓢噶康淖笥遥瑑r錢仍是目前市場的主引，需求闡明的是，區(qū)域總推案量并不大。六、區(qū)域內(nèi)高檔在售樓盤營銷力度比較大，但營銷手段普通。其他樓盤由于客群緣由，大部分采用戶外媒體，如大量采用拉橫幅的方式，收到較好的效果。七、區(qū)域客戶除了銀河灣星苑分布較廣外，其他樓盤主要是工程周邊的居民，非常看重樓盤的銷售單價和總價，以及生活環(huán)境的便利性。第三部分：城東重點個案分析彩虹城一、工

11、程根本情況發(fā) 展 商常州錢江置業(yè)行銷企劃上海同策規(guī)劃用途商/住工地位置永寧路北側(cè)、外環(huán)路西側(cè)基地面積萬總建面積萬車位：.容積率.物管費.元/月得房率%售樓地址永寧路號售樓 二、區(qū)域根本情況、青龍生活區(qū)概述 青龍生活區(qū)及彩虹城位置圖。其中黃色部分為居住用地規(guī)劃。彩虹城地塊為年的由錢江置業(yè)獲得的土地，地塊為青龍生活區(qū)一期居住用地。青龍生活區(qū)東至橫塘河，西至城北干道外環(huán)路，南至規(guī)劃道路，北至北塘河，規(guī)劃總用地約公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)可建立用地約.公頃，其中居住.公頃，商業(yè)辦公.公頃，文化文娛.公頃。圖中彈性道路(以虛線表示)可結(jié)合地塊詳規(guī)適當(dāng)調(diào)整其走向，但應(yīng)確保其貫穿和通暢；本地塊可包容居住人口約萬人，配

12、套以下主要公共效力設(shè)備：中學(xué)：其中完中一所，用地面積約.公頃。其中初中部班，用地面積約.公頃，高中部班，用地面積約.公頃(-)；小學(xué)：共二所，每所用地面積約.公頃，每所班-、-；幼兒園：共三所，每所用地面積約公頃，每所班-、-、-；菜場：共一處，用地面積約.公頃-；公交回車場：共一處，用地面積約.公頃(-)。、周邊情況彩虹城北面緊靠北塘河，河道目前比較臟，三井河?xùn)|路目前尚未修通，未來有一座拱橋?qū)⑷畺|路與彩虹城在內(nèi)的青龍生活區(qū)連通。河對面為綠洲家園、水木年華、百草園、藻江花園等住宅小區(qū)；西面為外環(huán)路，緊靠外環(huán)路的為大型的翠竹生活區(qū)，從翠竹居民來看，早期多為武進(jìn)機關(guān)事業(yè)單位的中層居住人群，其改善

13、居住條件的才干及需求都比較好。東面目前多為民房區(qū)及零星廠房，受生活區(qū)建立的影響，該片區(qū)也存在比較大拆遷購房群體。交通路網(wǎng)：工程交通網(wǎng)絡(luò)興隆，南北走向的永寧路及黃山路是聯(lián)絡(luò)城中心及新北區(qū)的主要道路，東西向的外環(huán)路與外界聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，道路廣大，交通便利，距新北區(qū)中心約.公里,距老市中心約公里。主要公交道路有、，可直達(dá)新區(qū)、火車站、延陵路和湖塘等地域。同時三井河?xùn)|路的建立將彩虹城拉近與黃山路段體育中心的間隔 ，未來生活配套相對較好。 商業(yè)及生活配套的便利性目前尚不完善，其商業(yè)配套目前主要分布在永寧路、翠竹新村及藻江區(qū)域。未來工程便利性生活配套主要靠本身商業(yè)街來完成，同時目前缺乏菜市場，周邊的鄰里中心菜市

14、場、藻江花園菜市場、翠竹菜市場與工程均有一定間隔 。 工程本身建有一幼兒園，藻江花園具有一小學(xué)、同時在三井河?xùn)|路將建立一小學(xué)。同時間隔 國際學(xué)校約為.公里，間隔 河海大學(xué)為.公里。 目前東面仍保管著大量的民房區(qū)及零星廠房，目前居住籠統(tǒng)尚有待提升，其次三井河?xùn)|路的連通對工程與藻江居住片區(qū)具有很大的作用。 緊靠外環(huán)路，車輛，而且載重車輛相對比較多，對社區(qū)具有一定的影響。從道路綠化來看，外環(huán)路的綠化帶為米，北塘河為米，規(guī)劃道路為米，具有較好的綠色屏障作用。三、產(chǎn)品力分析、規(guī)劃設(shè)計 紅圈內(nèi)一期開發(fā)的幢高層住宅。地塊根本呈菱外形狀，中部寬，兩端小，因此對于規(guī)劃設(shè)計來說，四角土地利用的處置是工程規(guī)劃的難點

15、。彩虹城在規(guī)劃上將東面角設(shè)置成配套區(qū)即幼兒園，一方面充分利用了銳角空間，而且由于東南面為主要的風(fēng)向面，設(shè)置低樓層幼兒園對于社區(qū)風(fēng)向有較好的導(dǎo)入作用。北面銳角進(jìn)展了留白處置，留出較大的空地作為組團(tuán)景區(qū)，提升了住宅價值。但仍有部分住宅存在朝向偏離的問題。 按照規(guī)劃原那么的價值定位理念來看，構(gòu)成三圈半環(huán)的價值區(qū)，第一價值區(qū)為別墅部分，位于景區(qū)的中心位置；第二價值區(qū)為內(nèi)部一周的高層建筑，處于景區(qū)周圍，特別是北面的點式建筑，位于別墅區(qū)北面，視野非常開闊；第三價值區(qū)為外圍住宅部分，臨街道而建，北外部道路及內(nèi)部車行道路所夾，屬于低價值區(qū)。 在道路組織上，構(gòu)成人車分流方式，車行道路盡能夠減少對內(nèi)部組團(tuán)景觀區(qū)的

16、干擾，設(shè)置成為內(nèi)部大環(huán)線車行道路，沿路分流車輛進(jìn)入地下車庫，首期配置了個地下車位，首期車位配比約為：.。分南北兩大出入口，南面沿外環(huán)路出入口設(shè)置了兩層的沿街商業(yè)，首期商鋪為套。 景觀主要集中在中部，水域景觀區(qū)面積到達(dá)，水域的延伸面比較大，浸透了整個中部長軸線，使得整個中部空間成為最大的價值區(qū)。而且為擴展景觀面，中部高層部分采用了.的高架空層，使得中部景觀區(qū)更為通透。 在建筑規(guī)劃上，擯棄了傳統(tǒng)的陣營并列規(guī)劃方式，在細(xì)節(jié)上有了更多的變化。首先表如今首期高層的規(guī)劃，受地塊外形影響利用了+對點組合方式，前后建筑相互錯開，保證了建筑間距，而且突破地塊外形影響。在別墅組合上，更多地運用了弧型首尾相接方式，

17、聯(lián)體別墅單位進(jìn)展了錯位銜接，未來一樓部分將擁有更多的地面庭院空間，而且建筑表情更為豐富，私密領(lǐng)屬感加強。 在建筑材質(zhì)上，基座采用了石材，其它部分采用淡褐色與白色相間的外墻涂料。四、各階段產(chǎn)品分析、.期號、號、號樓在售面積.萬在售戶數(shù)戶規(guī)劃樓層、均價元/.折優(yōu)后主力面積.總價.萬.萬公開日期.定購優(yōu)惠開盤當(dāng)天交元誠意金優(yōu)惠折面積配比戶型面積戶數(shù)比例/./././.闡明：在售的是號、號、號樓共戶。號樓在外環(huán)路與永寧北路的交接處，層是商鋪，層是會所，層是住宅，共兩個單元，其中甲單元梯戶，乙單元梯戶。號和號樓都是兩個單元，梯戶，號樓層，號樓層，號樓底層架空。 開盤當(dāng)天出現(xiàn)了搶購盛況，甚至有客戶提早一天

18、就開場排隊。年月日已售套，去化。、.期號、號樓在售面積.萬在售戶數(shù)戶規(guī)劃樓層、均價元/主力面積.主力總價.萬.萬公開日期.優(yōu)惠開盤當(dāng)天折，過后折面積配比戶型面積戶數(shù)比例/./././.闡明：此次推出的、號樓，分別為層和層，號樓甲單元梯戶，乙單元梯戶，號樓一層架空，兩個單元均是梯戶。本期去化較好，公開當(dāng)天即去化多套，銷售率近。、.期在售面積.萬在售戶數(shù)戶規(guī)劃樓層均價元/主力面積.主力總價.萬公開日期. 面積配比戶型面積戶數(shù)比例/.頂閣.闡明：此次推出號樓層，層為商業(yè)，層為住宅，兩個單元梯戶。目前，本案的去化速度已減緩，主要緣由在于本案已無價錢上的優(yōu)勢，但是由于本次所推的案量較少，且市場氣氛構(gòu)成，因以后續(xù)去化不成問題。、.期號樓新推面積.萬新推戶數(shù)戶平均單價元/主力面積公開日期.交付日期付款折扣一次性付款折優(yōu)惠，貸款折優(yōu)惠面積配比：戶型面積戶數(shù)比例/闡明：此次推出的號樓，F(xiàn)，兩個單元，其中甲單元梯戶戶型，乙單元梯戶、。去戶情況根本與.期一樣，戶型中間樓層已去化終了，三房剩余為低樓層和頂樓。售價分析：開盤前暫定均價為元/，交誠意金的客戶享有折優(yōu)惠，本質(zhì)均價相當(dāng)于元/，