三亞某五星酒店股權(quán)融資方案

1、三亞某五星級酒店融資計劃內(nèi)部材料2011年11月*目錄項目綜合分析項目融資計劃及方案項目背景分析*項目基本情況三亞房地產(chǎn)市場研究三亞酒店業(yè)市場研究項目背景分析*項目基本情況項目名稱：項目地址：該項目位于風(fēng)景優(yōu)美的三亞灣國際旅游度假區(qū)，地處三亞灣西端一線臨 海地段闊達(dá)540米一線臨海界面酒店緊鄰規(guī)劃中的三亞新城，北鄰三亞市鳳凰國際機場約4 公里，西距天涯海角風(fēng)景度假區(qū)約8公里，南與三亞灣西島一一玳瑁島隔海相望，并與三 亞市機場、旅游區(qū)共同構(gòu)成大會議旅游度假圈，彰顯物業(yè)的稀缺與珍貴。商業(yè)業(yè)態(tài)：共391套豪華酒店房（含頂級總統(tǒng)套，已于2011年10月試營業(yè)），83套 族系公館，3套頂級獨棟別墅（在售

2、）。占地面積：酒店占地約萬平米建筑面積：逾9萬平米年 限：70年房產(chǎn)性質(zhì)：商服用房+住宅產(chǎn)權(quán)證土地使用證：二證齊全1三亞財富海灣大酒店項目基本情況項目整體采用歐式建筑，借助“南低北高”地形特色，因勢設(shè)計V字形建筑格局， “鯤鵬展翅”造型凸顯王者九五尊嚴(yán)；V型規(guī)劃方案更可實現(xiàn)海景資源最大化，配合單面走 廊的內(nèi)部設(shè)計，達(dá)到戶戶面海的景觀效果。391套超五星級酒店式豪華公寓，戶型約80平米，房間設(shè)置獨立觀海陽臺及觀景 浴缸，戶戶觀海均好型景觀設(shè)計，總統(tǒng)套1間，位于酒店建筑頂層面積約479平米，酒店 更有2000平米酒店大堂、高級宴會廳、西餐廳、多功能會議廳、溫泉泡池、網(wǎng)球場等完備 行政配置，滿足生活

3、與生意的多重需求。83套財富族系公館，由55套大公館與28套空中別墅構(gòu)成。55套族系大公館由 四種戶型構(gòu)成，戶型面積為210-335平米，戶型格局以三房兩廳為主。其中銷售部分共計公館49戶 G1：E 14戶；G2：E 14戶；G3： 234 E 14 戶；G5：7 戶；僅三棟的玖瓏別墅，單棟面積逾千平米，僅為同樣尊崇的三位貴賓量身定制，別 墅擁私家庭院以及私屬泳池、溫泉按摩池等全私密配套設(shè)施，室內(nèi)布局氣派豪華，收藏價 值不言而喻。園林規(guī)劃以水景為主題，豐富的泳池、SPA按摩池、歐式噴泉及跌水瀑布等景觀 為莊嚴(yán)的建筑更添神韻。無邊界泳池坐落于項目南側(cè)中心地帶，利用地形高差營造出一望 無邊的視覺觀

4、感，碧藍(lán)的池水與大海在視線盡頭自然相連。泳池向北可觀大堂疊水瀑布景 觀，向南即是海天一色的無邊視線，特別配置的溫泉SPA按摩池更可令人全然放松身心， 怡享悠然假期。*簽約情況：受限購令的影響，2011年二、三季度，三亞房產(chǎn)交易量出現(xiàn)下滑，但成交 價格依然堅挺。據(jù)南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9、10月份海南省商品房共簽 約3773套，其中，三亞簽約1232套位居成交首位，簽約均價為33022元/ E?？蛻羧后w：根據(jù)相關(guān)部門調(diào)研發(fā)現(xiàn)，文昌，博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主， 而三亞的主力客戶主要有東北、江浙及珠三角構(gòu)成，北方客戶對氣候及海景資源的高需求 2所求度及在當(dāng)?shù)匦纬傻呐时刃睦?/p>

5、一定程度上造成了對海南房產(chǎn)的奢侈品消費心態(tài)。三亞房地產(chǎn)市場研究三亞房地產(chǎn)市場研究項目名稱所屬區(qū)域占地面積（萬E）建筑面積（萬E）售價面積區(qū)間6月銷售情況7月銷售情況8月銷售情況9月銷售情況10月銷售情況伯爵公館三亞灣470-4801套2套無無無鳳凰島三亞灣48均價9000050-380 平米無1套無無無公主郡（三期）亞龍灣5723別墅萬別墅：160-340無無4套2套1套三亞房地產(chǎn)市場研究近五個月三亞市場項目銷售情況預(yù)覽三亞酒店業(yè)市場研究 自2004年起，三亞旅游經(jīng)濟(jì)、旅游市場發(fā)展快速，其中旅游收入以年均增幅快 速增長，旅游接待人次以年均增幅同步上升，星級酒店數(shù)量以年均增幅穩(wěn)步增長，酒店 業(yè)也

6、以60%以上的開房率穩(wěn)步運行，逐年酒店開房率均大于海南省整體酒店業(yè)的平均水平。其中，三亞灣片區(qū)為四星級、準(zhǔn)五星級中高端酒店物業(yè)匯集區(qū)域，享有17公里海景資源，依托未來三亞新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，借助區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展勢頭，區(qū)域酒店業(yè)發(fā) 展迅速，運營模式主要以“純酒店”為主，近幾年，基于地產(chǎn)發(fā)展形成的區(qū)域熱度，產(chǎn)權(quán) 酒店、酒店式公寓運營模式基本成型。目前，三亞灣酒店業(yè)，一線海景準(zhǔn)五星酒店產(chǎn)品價格基本維持在1600元以上，消 費客戶群體偏向于商務(wù)會議型。客源大體以北京、上海江浙等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域為主。*在簽約的項目中，酒店式公寓成為三亞地區(qū)投資客投資的熱點。酒店式公寓有別于傳統(tǒng)公寓的諸多優(yōu)勢，他的硬件配置高

7、，服務(wù)品質(zhì)優(yōu)，配套功能突 出，而且有酒店獨立產(chǎn)權(quán)，因此租金收益相當(dāng)可觀，超過傳統(tǒng)公寓的30%-60%，銷售價格 較之傳統(tǒng)住宅價格要高出280%。酒店式公寓市場三亞酒店式公寓市場研究酒店式公寓的目標(biāo)客戶群租賃客戶投資客戶自用客戶*項目產(chǎn)品分析項目SWOT分析項目綜合分析項目綜合分析本項目位于三亞灣路臨海一線黃金海景地段，擁有7萬余平米的產(chǎn)權(quán)式酒店及萬平米 的酒店公寓，結(jié)合三亞當(dāng)?shù)貧夂蚝惋L(fēng)俗，遵循財富聯(lián)合集團(tuán)“高端精品”產(chǎn)品定位，同時 擁有正規(guī)酒店配套管理，擁有巨大的商業(yè)價值和投資價值。該項目公寓部分可對外銷售，以市場同類項目價格信息分析為依據(jù)，公寓最終實現(xiàn)銷 售均價為4萬元/平方米。因此，公寓價

8、值約為：*4=億元。酒店方面，可采用凈現(xiàn)值NPV和內(nèi)部收益率IRR以衡量項目的財務(wù)可行性。其中，以.5市場平均價格信息為依據(jù)，酒店實際投資額為8億元（或其他），酒店經(jīng)營現(xiàn)金流量約為- 億元以上。例如：391*1680*365*60%=億元（估）。*項目綜合分析S （優(yōu)勢）：地理位置優(yōu)越，稀缺一線海景；產(chǎn)權(quán)可分割；酒店管理品牌W （劣勢）：成本較高，水電運用是目前住宅的二倍O （機會）：土地稀缺，住宅市場低迷，投資客紛紛把重點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)T （威脅）：國家政策和稅收政策的不確定性項目SWOT分析*項目融資計劃項目融資方案項目融資計劃及方案*項目融資計劃及方案鑒于本項目的可行性分析，近期將與銀行、

9、信托、基金以及經(jīng)紀(jì)公司等機構(gòu)合作募集 億元（未定），用于本項目的操作，具體情況如下：融資資金：萬元融資期限：三年（或其他）資金保障：房屋抵押、銷售回款、擔(dān)保資金退出：到期還本付息、股份分紅、公司清盤結(jié)算合作方式：根據(jù)合同執(zhí)行，項目分成可洽談*項目融資計劃及方案分析：1、方案1中相對可操作性高，但考慮目前市場不穩(wěn)定性，需加強推介，計劃一年內(nèi)銷 售完畢資金回籠；2、方案2公司不會損失未來房產(chǎn)增值收益，但需考慮資金成本，并承擔(dān)到期一次還本 付息的壓力；3、方案3需配合酒店部分融資一起敘做。公寓方案1：整體打包出售途徑：產(chǎn)權(quán)交易所、經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)代理公司、信托公司方案2：資產(chǎn)抵押，做債權(quán)融資途徑：產(chǎn)權(quán)

10、交易所、經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)代理公司、信托公司、銀行方案3：通過協(xié)同酒店部分聯(lián)合做股權(quán)出讓（可規(guī)避土增稅）實現(xiàn)部分銷售，或股權(quán)質(zhì) 押融資途徑：基金、信托公司、銀行、投行、產(chǎn)權(quán)交易所*項目融資計劃及方案分析：1、方案1利用股權(quán)一次性融資，有利于融資成本與資金使用成本的控制，同時，公司 不會喪失對酒店物業(yè)的控制權(quán)；2、方案2可將現(xiàn)有物業(yè)重新評估，聯(lián)系銀行等金融機構(gòu)探討融資條件及抵押成數(shù)， 置換現(xiàn)有銀行貸款，并擴大融資額；也可考慮以酒店經(jīng)營管理公司貸到部分流動資金貸款；3、方案3可通過股權(quán)質(zhì)押，母公司擔(dān)保等形式來作為保障條件，通過信托等金融機構(gòu)， 協(xié)商可能融資方案。4、酒店需通過專業(yè)機構(gòu)估值，同時結(jié)合公司戰(zhàn)略明確對投資人的要求及對投資人的回 報方式等。并視與相關(guān)金融機構(gòu)等各方的談判進(jìn)展而定。酒店方案1： 30%以上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓途徑：產(chǎn)權(quán)交易所、經(jīng)紀(jì)公司、信托公司7方案2：抵押貸款途徑：銀行、信托、基