房地產(chǎn)項(xiàng)目地下空間權(quán)屬的實(shí)務(wù)分析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目地下空間權(quán)屬的實(shí)務(wù)分析一、地下空間的概念根據(jù)建設(shè)部城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定 及各地關(guān)于地下空間利用辦法的 規(guī)章，地下空間是指地表以下經(jīng)人工開發(fā)形成的空間， 類別上分為結(jié)建地下空間 和單建地下空間，前者是指附著地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下空間， 后者是指獨(dú) 立開發(fā)建設(shè)的地下空間。單建地下空間包括地下交通、商業(yè)、倉儲、能源、通訊、管線、人防工程等設(shè)施， 多與公益有關(guān)，也有獨(dú)立的用地規(guī)劃許可和工程規(guī)劃許可， 在權(quán)屬上簡單、清晰, 不在本文討論范疇。本文討論的是結(jié)建地下空間，并且僅限于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時一并建設(shè)的地下空 問。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中地下空間權(quán)屬認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的結(jié)建地下空間從

2、規(guī)劃用途上，基本可分為商業(yè)、人防、停車、儲藏、市政配套等，其中關(guān)于地下車位的規(guī)定相對完善，判例相對多一些，可以 此為引子進(jìn)行分析。（一）地下車位權(quán)屬認(rèn)定建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍內(nèi)的車位，所有權(quán)歸開發(fā)商根據(jù)物權(quán)法第三十條和第一百四十二條的規(guī)定， 對于不動產(chǎn)來講，在登記設(shè)立物 權(quán)的原則之外，合法建造行為也可以設(shè)立物權(quán)。就地下車位，如果能夠登記的話，肯定是按照登記內(nèi)容確定所有權(quán)人， 如果無法 登記，則遵循誰合法建造誰享有所有權(quán)的原則確權(quán)。 依建筑法，合法建造的標(biāo)志 是擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。所以，正常情況下，地下車位權(quán)屬認(rèn)定時，凡能夠登記的車位，初始登記肯定在 開發(fā)商名下，如不變更登記，開發(fā)商享有所有權(quán)

3、自無異議；無法登記的車位，只 要擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開發(fā)商也當(dāng)然享有所有權(quán)。對于無法登記但擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的車位，其所有權(quán)歸屬于開發(fā)商的結(jié)論，在物權(quán)法第七十四條第二款也可以找到佐證，該款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。根據(jù)該款，開發(fā)商既然可以出售、贈與等方式進(jìn)行處分，那隱含的前提必然是擁有所有權(quán)。最高人民法院民事審判第一庭編著的最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用一書也明確指出： “物權(quán)法關(guān)于規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)是明確的歸開發(fā)商?！?（人民法院出版社2009 年版，第 54 頁）【法律

4、依據(jù)】物權(quán)法第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。第七十四條第二款建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！鞠嚓P(guān)案例】案例一：蘇州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限公司與鹽城市康居物業(yè)管理有限公司、鹽城市康居物業(yè)管理有限公司蘇州分公司等建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，江蘇省蘇州市中級人民法院，（2015）蘇中民終字第01279號民事判決書?；景盖椋豪硐爰覉@小區(qū)內(nèi)的宅間車庫、地下車庫和人防車庫的建設(shè)均取得了建設(shè)工

5、程規(guī)劃許可，并由新創(chuàng)公司投資建造而成。理想家園業(yè)委會向康居公司出具授權(quán)委托書，授權(quán)康居公司對理想家園機(jī)動車車位進(jìn)行管理，后康居分公司實(shí)際進(jìn)行管理，并收取車庫租賃費(fèi)。新創(chuàng)公司起訴要求返還該等費(fèi)用。裁判結(jié)論：法院依 物權(quán)法第一百四十二條認(rèn)定新創(chuàng)公司享有案涉車庫的所有權(quán)。案例二：德清縣武康鎮(zhèn)錦繡豪園小區(qū)業(yè)主委員會與德信地產(chǎn)集團(tuán)有限公司車位糾紛，浙江省湖州市中級人民法院，（2015）浙湖民終字第395號民事判決書?；景盖椋旱滦殴鹃_發(fā)了某小區(qū)商品房項(xiàng)目，規(guī)劃車庫57 個、車位 63 個。 2005 年向業(yè)主交付了商品房，將其中24 個車位出售給了小區(qū)業(yè)主。小區(qū)業(yè)主委員會代表與開發(fā)商代表開協(xié)調(diào)會，統(tǒng)一

6、意見為， 開發(fā)商將出售的車位款項(xiàng)定時退還給業(yè)主委員會，后未履行。業(yè)委會起訴要求賠償車位租金損失判決結(jié)論：法院依物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定，認(rèn)定規(guī)劃車位的所有權(quán)歸德信公司。人防工程車位權(quán)屬，各地認(rèn)識有差異，但開發(fā)商擁有收益權(quán)是法定的關(guān)于人防工程車位權(quán)屬問題，實(shí)務(wù)中有爭議。 TOC o 1-5 h z 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，人防工程屬國防資產(chǎn)的組成部分，而國防資產(chǎn)屬于國家所有，故人防工程車位屬國家所有，但平時可由投資者使用管理，收益歸投資者所有。相關(guān)法律依據(jù)為物權(quán)法第五十二條和人民防空法第二、五條。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，人民防空法并沒有對開發(fā)商建設(shè)的人防工程權(quán)屬作出認(rèn)定，僅是確定了誰投資誰受益的原則，故根據(jù)物權(quán)

7、法合法建造行為設(shè)立所有權(quán)的原則，人防工程應(yīng)屬于開發(fā)商所有。這兩種觀點(diǎn)差異非常明晰地反映在實(shí)務(wù)中。在地方政府操作層面，鄭州市城市地下空間開發(fā)利用管理暫行辦法就明確規(guī)定， 結(jié)合地表建筑同步開發(fā)的地下空間為人防工程的，法定義務(wù)以外部分，其產(chǎn)權(quán)屬投資者所有。據(jù)此，鄭州范圍內(nèi)人防工程車位是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的。而與此相反的為上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法，其第二十條規(guī)定，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定， 也允許開發(fā)商銷售人防工程車位，并可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。在各地法院，就同樣問題也有不同判決結(jié)果?！鞠嚓P(guān)法條】物權(quán)法第三十條因合法建

8、造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。第五十二條國防資產(chǎn)屬于國家所有。,人民防空法第二條 人民防空是國防的組成部分。,第五條 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。【相關(guān)案例】案例三：欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛，廣西壯族自治區(qū)欽州市中級人民法院，（2015）欽民一終字第306 號民事判決書?；景盖椋合Ｍ鹃_發(fā)了某小區(qū)，與憑興物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合

9、同。 小區(qū)業(yè)委會又與憑興物業(yè)欽州分公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同， 就該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事宜作了相應(yīng)約定，憑興物業(yè)欽州分公司對整個物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)際管理，對小區(qū)的地下車庫也進(jìn)行了實(shí)際收費(fèi)。后因合同是小區(qū)業(yè)委會與憑興物業(yè)欽州分公司在沒有征得希望公司同意的情況下簽訂，并且涉及的物業(yè)范圍包括希望公司的地下車庫，三方遂產(chǎn)生矛盾。希望公司起訴要求返還車庫。裁判結(jié)論：案涉車庫一部分是登記在希望公司名下的地下車庫，一部分是人防工程的車庫，對于后者，法院依人民防空法第二條和物權(quán)法第五十二條，認(rèn)定人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國家，但希望公司有使用收益權(quán)。案例四：柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛，江蘇省鹽城市

10、中級人民法院，（2014）鹽民終字第01318號民事判決書?；景盖椋喊啬?、 汪某與力拓公司簽訂地下室車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同約定，受讓方購買地下人防車位，使用年限等同于受讓方所購房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限。合同簽訂后，柏某、 汪某依約一次性付款。嗣后，柏某、汪某以雙方所簽合同違反相關(guān)法律、法規(guī)為由訴至法院，要求解除車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并返還轉(zhuǎn)讓款。裁判結(jié)論：法院依物權(quán)法第一百四十二條，認(rèn)定人防地下車位所有權(quán)歸力拓公司；認(rèn)定 人民防空法沒有對人防工程權(quán)屬問題進(jìn)行專門規(guī)定，不影響對人防地下車位的權(quán)利性質(zhì)及其歸屬的認(rèn)定。建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍之外的車位，權(quán)屬認(rèn)定要與占用區(qū)域的權(quán)屬保持一致在建設(shè)工程規(guī)劃許可范

11、圍之外修建車位，勢必要占用其他區(qū)域，此時車位所有權(quán)的歸屬， 要視其占用區(qū)域的權(quán)屬而定。如車位系占用業(yè)主共有的場地增設(shè)，則屬業(yè)主共有，法律對此也有明晰規(guī)定；如車位系歸開發(fā)商所有但規(guī)劃為其他用途的區(qū)域改造而來，權(quán)屬如何認(rèn)定，作者認(rèn)為，雖然擅自改變規(guī)劃用途違法，但業(yè)主并不能因此獲得車位的所有權(quán)，當(dāng)然， 這類車位因違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的強(qiáng)制性規(guī)定，是不能銷售的?！鞠嚓P(guān)法條】物權(quán)法第七十四條第三款占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)

12、的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！鞠嚓P(guān)案例】案例五：趙杰與徐州福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛，江蘇省徐州市中級人民法院，（2014）徐民終字第02915號民事判決書。后因故趙基本案情：小區(qū)業(yè)主趙杰向開發(fā)商福源公司購買某車位，杰無法正常使用該車位，遂產(chǎn)生爭議。裁判結(jié)論：法院根據(jù)物權(quán)法第七十四條及關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條的規(guī)定，認(rèn)定涉案車位未經(jīng)規(guī)劃，又建在公共綠地上，應(yīng)屬于業(yè)主共有。案例六：ONGING INVESTMENTS LIMITED氽圳市新東升物業(yè)管理有限公司、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司明月花園停車場與深圳市福田區(qū)明月花園業(yè)主

13、委員會、 深圳市東山開發(fā)有限公司車位糾紛，廣東省深圳市中級人民法院，（ 2012）深中法房終字第3004號民事判決書。基本案情：ONGINGINVESTMENTSLIMITED山公司簽訂深圳市房地產(chǎn)買賣合同，合同除約定出售商品房外還包括18 個車位。但東山公司之后并未移交車位，遂產(chǎn)生爭議。裁判結(jié)論：法院認(rèn)為，小區(qū)地下室并未規(guī)劃作為車位使用，東山公司將該空間改變用途用作車位出售，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。實(shí)務(wù)中容易引發(fā)混淆的幾個觀點(diǎn)車位成本已分?jǐn)傔M(jìn)房價，車位應(yīng)屬業(yè)主共有辨析： 商品房銷售價格是市場決定的，在賣方市場情形下，其高于成本是必然的，但成本與所

14、有權(quán)沒有任何關(guān)聯(lián)。法律上不以成本來判斷權(quán)屬，判斷車位的權(quán)屬應(yīng)依據(jù)法律對物權(quán)的規(guī)定。在物權(quán)法及相關(guān)司法解釋已經(jīng)就車位歸屬問題作出規(guī)定的情況下，該觀點(diǎn)與法律規(guī)定沖突。住宅是主物，車位是輔助住宅功能效用的從物，從物權(quán)屬隨主物定，車位應(yīng)屬業(yè)主共有辨析： 這是一個在邏輯上非常嚴(yán)密的觀點(diǎn)，也非常有力。但物權(quán)法及區(qū)分所有權(quán)司法解釋，均認(rèn)定車位有獨(dú)立使用價值，可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故在物權(quán)法及區(qū)分所有權(quán)司法解釋體系中，車位是一個單獨(dú)的主物，并非從物。該觀點(diǎn)與法律規(guī)定沖突。車位面積已計入公攤面積，車位應(yīng)屬業(yè)主共有辨析：建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則第九條規(guī)定，作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，

15、 不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。故， 實(shí)務(wù)中， 地下車位是不計入公攤面積的，不能視為業(yè)主共有。當(dāng)然，如果地下車位確實(shí)計入公攤面積，則業(yè)主實(shí)際上已購買了地下車位，此時，地下車位應(yīng)屬業(yè)主共有?！鞠嚓P(guān)案例】案例七：錢宏鋒與浙江億城置業(yè)有限公司財產(chǎn)損害賠償糾紛，浙江省杭州市中級人民法院，（2015）浙杭民終字第1097號。裁判結(jié)論：地下車位系相對獨(dú)立建筑物，可以獨(dú)立使用而不失使用價值。 若開發(fā)商沒有把地下車庫面積計入公攤面積內(nèi)，則投資興建該類地下車位的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主無法要求開發(fā)商無償交付使用。案例八：馬鞍山市雨山區(qū)珍珠西園業(yè)主委員會與馬鞍山市中房置

16、業(yè)有限責(zé)任公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛，安徽省馬鞍山市中級人民法院，（ 2015） 馬民三終字第00032號。裁判結(jié)論：地下室系中房置業(yè)公司利用地下空間投資建造，已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第二十五條也允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、 租賃， 且地下室面積也未計入公用建筑面積。故地下室可以作為專有所有權(quán)客體且不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施。案例九：上海市虹口區(qū)名江七星城小區(qū)業(yè)主委員會與上海虹宸置業(yè)發(fā)展有限公司業(yè)主共有權(quán)糾紛，上海市第二中級人民法院，（2016）滬02 民終 1810 號。裁判結(jié)論：系爭地下室建筑面積為獨(dú)用面積，公用面積為零；系爭地下室在構(gòu)造上和

17、利用上也具有相對獨(dú)立性，且系爭地下室所在地下部位的建設(shè)工程規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙也未明示系爭地下部位為設(shè)備層使用， 故難以認(rèn)定系爭地下室系設(shè)備層，為業(yè)主共用部位、共用配套設(shè)施。案例十：十堰市宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與宏景華庭小區(qū)業(yè)主委員會所有權(quán)確認(rèn)糾紛，湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院，（2015）鄂茅箭民一初字第01823 號。裁判結(jié)論：系爭車位已在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于汽車的停放，雖然在出售該房屋時簽訂的合同，明確約定為該車位歸開發(fā)商所有，但露天車位所占用的建筑面積已經(jīng)全部分?jǐn)傊列^(qū)住戶名下，充分說明了車位占用了小區(qū)業(yè)主共同共有的場地。因此， 認(rèn)定業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的其他場地用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)屬于

18、全體業(yè)主共有，并享有共有和共同管理的權(quán)利。（二）其他地下空間權(quán)屬認(rèn)定規(guī)劃為其他用途的地下空間與地下車位法律性質(zhì)是一樣的，故根據(jù)地下車位權(quán)屬認(rèn)定原則，地下空間權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)是：凡屬于規(guī)劃許可范圍內(nèi)，且未計入公用建筑面積的地下空間部分，屬開發(fā)商所有；屬于人防工程的地下空間，開發(fā)商有權(quán)使用；地下空間中已計入公用建筑面積的部分，諸如電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、 設(shè)備間， 以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等地下空間部分，歸業(yè)主共有；地下空間中屬于市政公用部分的，歸市政所有。三、地下空間使用中應(yīng)注意問題及實(shí)務(wù)要求同樣以地下車位為引子進(jìn)行分析。（一）地下車位的使用就車位的使用問題，物權(quán)法有

19、特殊要求，其第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。關(guān)于何為“首先滿足業(yè)主需要”，區(qū)分所有權(quán)司法解釋第五條規(guī)定，按照配置比例以出售、附贈或者出租等方式將車位處分給業(yè)主的，認(rèn)定為 “首先滿足業(yè)主的需要。圍繞法律的特殊要求，就開發(fā)商如何處置地下車位，實(shí)務(wù)中有以下問題需注意：業(yè)主范圍的認(rèn)定作者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃配置車位所屬建筑物范圍認(rèn)定。如果同一開發(fā)商開發(fā)的相鄰區(qū)域是作為一個整體報批，容積率、 車位配置比等按一個整體審批，則該整體區(qū)域內(nèi)的購房人都屬于業(yè)主；如果是分成兩個小區(qū)報批，容積率、 車位配置比是分開計算，則就算兩個小區(qū)合并進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主身份也不能

20、跨區(qū)域認(rèn)定?！鞠嚓P(guān)案例】案例十一：蘭苑上居業(yè)主郭永旺等86 人訴玉溪龍馬房地產(chǎn)公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案，云南省玉溪市中級人民法院，（2015）玉中民一終字第217 號。基本案情：開發(fā)商建設(shè)蘭苑上居和蘭苑洋房小區(qū)，因車位緊張，為部分蘭苑上居業(yè)主辦理停車卡后可將車停放于蘭苑洋房小區(qū)空地。裁判結(jié)論：蘭苑上居和蘭苑洋房屬不同的建設(shè)項(xiàng)目，二者分開規(guī)劃、設(shè)計、 施工、 竣工驗(yàn)收并分別領(lǐng)取相關(guān)證書、辦理國有土地使用證，系兩個獨(dú)立的小區(qū)。郭永旺等86 人不是蘭苑洋房的業(yè)主，其認(rèn)為蘭苑上居與蘭苑洋房屬同一項(xiàng)目，對爭議土地享有使用權(quán)不予支持。業(yè)主需要的認(rèn)定根據(jù)立法目的，業(yè)主需要必須是合理的停車需要，如果業(yè)主超出

21、自身需要之外基于投資等目的購買或承租，則不能視為合理需要。業(yè)主有多輛汽車時，開發(fā)商僅負(fù)責(zé)在車位配置比范圍內(nèi)滿足其停車需要，超出配置比的不視為合理需要；車位配置比無法滿足所有業(yè)主需求時，開發(fā)商按照先來后到原則處置車位的，未得到車位的業(yè)主無權(quán)再向開發(fā)商主張車位需求。業(yè)主的需要也不是一成不變的，車位銷售或出租時，部分業(yè)主沒有汽車，暫未購買或承租車位，但將來該等業(yè)主有停車需求時，仍應(yīng)滿足其合理需要?！鞠嚓P(guān)案例】案例十二：丁世鳳與海南東臺房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛，海南省海口市中級人民法院，（2014）海中法民申字第39 號民事裁定書。裁判結(jié)論：原告一次性購買1140 平方米的地下車庫，但卻未提供證

22、據(jù)證明其所購買房屋的套數(shù)或所達(dá)到的配置比例，不符合司法解釋中關(guān)于 “應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其購買行為顯然影響了小區(qū)業(yè)主的日常需要，不應(yīng)當(dāng)支持。業(yè)主暫不需要的車位的處理車位銷售或出租時，部分業(yè)主暫不需要，以致空出來的一部分車位，開發(fā)商可予處理，但考慮到業(yè)主將來的需要問題，開發(fā)商可向小區(qū)以外人員出租該等車位，但不得銷售，而且應(yīng)當(dāng)是短期出租，出租到期后業(yè)主仍暫不需要的，繼續(xù)進(jìn)行下一階段的短期出租；或者向其他業(yè)主進(jìn)行超出其合理需要范圍的短期出租，也不得銷售。業(yè)主能否拒絕購買車位，僅要求承租建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍內(nèi)的車位，所有權(quán)屬于開發(fā)商，故選擇出租還是出售車位的決定權(quán)在開發(fā)商，而非業(yè)主。業(yè)

23、主能否認(rèn)為車位銷售或出租價格過高，要求調(diào)整建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍內(nèi)的車位，所有權(quán)屬于開發(fā)商，故價格應(yīng)由開發(fā)商決定，只要沒有影響業(yè)主的優(yōu)先需要，開發(fā)商可自主定價?！鞠嚓P(guān)案例】案例十三：范榮平與株洲市華成置業(yè)有限責(zé)任公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，湖南省株洲市蘆淞區(qū)人民法院，（2013）蘆法民一初字第1129 號?；景盖椋洪_發(fā)商將地下停車位出租給本小區(qū)業(yè)主使用，后租金上漲， 雙方發(fā)生爭議，開發(fā)商擬將車位使用權(quán)短期出售（實(shí)為短期出租），但同等條件下優(yōu)先出租給本小區(qū)業(yè)主。裁判結(jié)論：車位租金上漲后，原告認(rèn)為租金過高，雙方產(chǎn)生爭議，但雙方之間就停車位使用問題無合同約定。開發(fā)商在小區(qū)公告將停車位使用權(quán)短期對外出售

24、，并承諾在同等價格的條件下，優(yōu)先滿足業(yè)主需求，符合 物權(quán)法關(guān)于處理建筑區(qū)劃內(nèi)車位歸屬問題的規(guī)定。需要得不到滿足時，業(yè)主的維權(quán)途徑物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定規(guī)劃內(nèi)的車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。最高院關(guān)于區(qū)分所有權(quán)司法解釋理解與適用一書將該條性質(zhì)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，如果開發(fā)商出售、出租車位，以致無法滿足業(yè)主的合理需求時，業(yè)主可請求宣告車位出售行為無效或請求終止車位租賃關(guān)系。但實(shí)務(wù)中，也有地方法院認(rèn)為物權(quán)法第七十四條第一款并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。【相關(guān)案例】案例十四：徐璇、上海勝強(qiáng)房地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展有限公司與汪杰、張蓓潔、中房集團(tuán)華東置業(yè)股份有限公司房屋買賣合同糾紛，上海市第一中級人民法院，（ 20

25、09）滬一中民二（民）終字第1988 號民事判決書?；景盖椋盒扈徺I中房公司1 號 402 室房屋， 該房系中房公司在該小區(qū) 1 號樓中的最后一套房屋，而其名下1 號樓產(chǎn)權(quán)證上的13個車位均未轉(zhuǎn)讓。雙方就剩余車位簽訂買賣合同。裁判結(jié)論：徐璇作為小區(qū)的一名業(yè)主根據(jù)法律規(guī)定可以擁有一個車位， 關(guān)于除 1 號車位外的其余12 個車位買賣合同的效力，根據(jù) 物權(quán)法第七十四條的規(guī)定，車位買賣合同無效。案例十五：張仁英與長興國際花園業(yè)主委員會、長興珈立物業(yè)管理有限公司侵權(quán)責(zé)任糾紛，浙江省長興縣人民法院，（2014）湖長民初字第774 號民事判決書。裁判結(jié)論：小區(qū)整體住宅車多位少，而開發(fā)商將65 個非人防車

26、位的使用權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給非小區(qū)業(yè)主即原告，顯然違反了物權(quán)法第七十四條第一款的強(qiáng)制性規(guī)定，該非人防地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。開發(fā)商有權(quán)對小區(qū)的人防地下車位進(jìn)行管理并享受收益，但其在轉(zhuǎn)讓該部分人防地下車位使用權(quán)時也應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，故關(guān)于人防地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也應(yīng)無效。案例十六：重慶市南川區(qū)天之驕俊園小區(qū)業(yè)主委員會與張麗霞等房屋買賣合同糾紛，重慶市高級人民法院，（2015）渝高法民申字第01723 號民事裁定書。基本案情：某小區(qū)260 套房屋只有21 個車位，開發(fā)商與其中一個業(yè)主簽訂了18 個車位的買賣合同，小區(qū)業(yè)委會請求確認(rèn)合同無效。裁判結(jié)論：物權(quán)法第七十四條第一款僅是對車位、車庫等的物

27、權(quán)變動作了限制，并非判斷合同是否有效的規(guī)定，該條款僅是合同有效后能否履行的問題，只涉及是否發(fā)生物權(quán)變動的后果，并不影響合同的效力。故，案涉合同并未違反法律效力性、禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。車位配置比例不足1:1 時，車位處置原則開發(fā)商任何時候均不得將車位出賣給業(yè)主以外的第三人；每戶業(yè)主只能購買一個車位；如果某個業(yè)主購買或承租了兩個或兩個以上的車位，那么合理需求得不到滿足的業(yè)主有權(quán)請求宣告一個車位以外部分的銷售或租賃無效；銷售或出租車位時，業(yè)主暫不需要的部分，開發(fā)商可向其他業(yè)主短期出租第二個以上的車位，或向業(yè)主以外人員短期出租車位?！鞠嚓P(guān)案例】案例十七：周珊與重慶潤江置業(yè)有限公司, 上海復(fù)瑞物

28、業(yè)管理有限公司重慶分公司商品房銷售合同糾紛，重慶市渝北區(qū)人民法院，（ 2014） 渝北法民初字第08361號民事判決書?；景盖椋洪_發(fā)商出售給原告業(yè)主三個車位，僅其中一個辦理過戶手續(xù)。裁判結(jié)論：依照物權(quán)法第七十四條第一款及重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例，案涉小區(qū)車位配備未達(dá)到1： 1，原告作為一個業(yè)主只能購買一個車位?，F(xiàn)購買了三個車位，且其中一個車位產(chǎn)權(quán)辦至原告名下， 另兩個車位已實(shí)際無法將產(chǎn)權(quán)辦理至原告名下，買賣合同已實(shí)際無法履行，對原告請求解除另一車位買賣合同的訴訟請求予以支持。車位配置比例為1:1 時，車位處置原則與車位配置比例不足1:1 時的處置原則相同。車位配置比例超過1:1 不足 2:1 時，車位處置原則開發(fā)商