大型MALL與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施

1、第七章 大型MALL與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。招商工作在MALL開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國(guó)內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，新摩爾公司重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念。我們認(rèn)為MALL顧問(wèn)公司不僅要有一流的專家顧問(wèn)，而且要具備國(guó)內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。我們倡導(dǎo)大型購(gòu)物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過(guò)分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠建立良性的購(gòu)物中心與廠商價(jià)值鏈，對(duì)商家開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品提供有針對(duì)性的市場(chǎng)指導(dǎo)，并采用一流的營(yíng)銷措施，加快銷售

2、速度，提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開(kāi)發(fā)之路。Shopping Mall招商原則開(kāi)發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。大型MALL招商之前，先要組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。 MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。其中“統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控”與“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這兩項(xiàng)工作的成敗得

3、失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。圖7-1 鉆石城購(gòu)物中心的商業(yè)建筑非常適合零售經(jīng)營(yíng)第一項(xiàng)基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，商業(yè)建筑策劃建立在市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上。許多發(fā)展商沒(méi)有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求。例如，深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬(wàn)元，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)用也就在30萬(wàn)元以內(nèi)。在大型Shopping Mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，新摩爾商業(yè)管理公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了由中、日、韓三國(guó)專家共

4、同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新；不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)的比例為55：20：25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的Shopping Mall,可以加大餐飲比例。 第二項(xiàng)基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。招商不僅要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題，而且要緊緊圍繞目標(biāo)消費(fèi)群品牌檔次形象。 第三

5、項(xiàng)基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上實(shí)現(xiàn)同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。 圖7-2 日本鉆石城主力百貨與超市都是吉之島品牌第四項(xiàng)基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟。這樣，首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；最后可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況：一是經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)際名店，采用租賃為主的方式；二是對(duì)于非國(guó)際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為

6、主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。第五項(xiàng)基本原則：招商順序原則。購(gòu)物中心招商：娛樂(lè)業(yè)態(tài)先行，而后確定核心主力店、次主力商店隨后的原則；吸引人氣較多的業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。大型城市商業(yè)綜合體招商：首先做好酒店招商，其次做好百貨招商，爾后進(jìn)行大賣場(chǎng)和次要主力店招商，最后是品牌招商。優(yōu)點(diǎn)是降低招商難度，提高招商質(zhì)量。第六項(xiàng)基本原則：核心主力店招商布局原則。從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其他區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，例如，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購(gòu)物廣場(chǎng)的主力店沃

7、爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪的帶動(dòng)作用就不大。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗、購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。另外，核心主力店對(duì)于聚集人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七項(xiàng)基本原則：特殊商戶招商

8、優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心特別是MALL購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用，例如日本鉆石城購(gòu)物中心就優(yōu)先引進(jìn)了兒童反斗城。當(dāng)然，特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。圖7-3 鉆石城購(gòu)物中心2F業(yè)態(tài)布局兒童反斗城放在端點(diǎn)位置 第八項(xiàng)基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用“放水養(yǎng)魚“的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，采用基本租金浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“

9、先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間”的原則。例如區(qū)域購(gòu)物中心在引進(jìn)著名百貨公司時(shí)，可以采用這種方式。 第九項(xiàng)基本原則：要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等。這個(gè)統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)銷管理中，商戶最渴望的是贏利。購(gòu)物中心的形象推廣和大型營(yíng)銷活動(dòng)需要統(tǒng)一，小型促銷活動(dòng)可以獨(dú)立開(kāi)展。 圖7-4 鉆石城購(gòu)物中心日常的營(yíng)銷活動(dòng)主要依賴VMD創(chuàng)新和小型活動(dòng)第十項(xiàng)基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的ERP信息系統(tǒng)，重視知識(shí)管理，為

10、購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客提供便利。建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等，更能為購(gòu)物中心自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場(chǎng)地坪效、商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)營(yíng)信息，便于對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地等稀缺資源進(jìn)行再分配。招商不是開(kāi)業(yè)后就能終結(jié)的工作，實(shí)際上購(gòu)物中心的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，開(kāi)業(yè)前是大規(guī)模招商，開(kāi)業(yè)后需要根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商。這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。二、招商策劃的核心招商計(jì)劃制定大型MALL招商

11、計(jì)劃、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。MALL運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商主要領(lǐng)導(dǎo)的支持。在開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，我們首先要確定招商目標(biāo)，然后要確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。大商家招商條件，如表7-1所示。表7-1 大商家招商條件條件名稱具體內(nèi)容 租金10年15年租金計(jì)劃，反映了初期對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的扶持階段。餐飲主力店等按照實(shí)用面積收取租金。銷售額提成針對(duì)著名主力店，可以采取基本租金銷售額提成的方式，將主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與租金收益掛鉤，密切主力店與購(gòu)物中心的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)關(guān)系?？照{(diào)費(fèi)用

12、百貨類零售商家統(tǒng)一收取空調(diào)費(fèi)用，餐飲類只是提供風(fēng)管和電力線路，空調(diào)設(shè)備（如壓縮機(jī)和管道等）由商家自己提供，空調(diào)費(fèi)用也由商家自己支付。稅收政府對(duì)大商家出臺(tái)的優(yōu)惠政策人力資源服務(wù)允許優(yōu)秀員工及時(shí)入戶，做好外來(lái)人口相關(guān)服務(wù)供應(yīng)商支持與服務(wù)降低大商家所帶供應(yīng)商的經(jīng)營(yíng)成本，例如，配送服務(wù) 1.招商時(shí)間安排 由于大型MALL招商任務(wù)較重，招商時(shí)間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出來(lái)后要正式確定主力百貨店或超市意向，根據(jù)大商家的具體要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)修改與完善，而后進(jìn)入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。 中小商戶要在大商家確定后，建筑封頂前5個(gè)月開(kāi)始招商推廣工作。 招商計(jì)劃如

13、表7-2所示。表7-2 招商計(jì)劃招商的相關(guān)工作內(nèi)容目的 重點(diǎn)大商家招商專題研究大商家，確定完成大商家招商的時(shí)間了解擴(kuò)張策略和選址條件名店招商工作主要面向世界名店，要提前了解消費(fèi)人群對(duì)知名品牌的購(gòu)買力與消費(fèi)文化方面的接受程度掌握品牌資源重點(diǎn)品牌供應(yīng)商招商廠家掌握重點(diǎn)品牌資源招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)1.選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取2.定向招商委托專業(yè)機(jī)構(gòu)招商宣傳費(fèi)用確定費(fèi)用比例、費(fèi)用總額圖7-5 典型的世界名店Guess專賣店 下面以深圳濱海購(gòu)物中心為例，其項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定，如表7-3所示。表7-3 深圳濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定層數(shù)業(yè)態(tài)面積餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)面積招商目標(biāo)8層大型餐飲酒

14、樓1000平方米 美食廣場(chǎng)2000平方米，1000平方米咖啡廳星巴克，臺(tái)灣咖啡語(yǔ)茶，熱帶雨林餐廳，海港城大酒樓等7層辦公5000平方米培訓(xùn)中心3000平方米及咖啡廳相關(guān)公司，相關(guān)大學(xué)管理培訓(xùn)中心6層休閑書店，白領(lǐng)音樂(lè)吧，SPA 5000平方米白領(lǐng)演藝中心3000平方米例如長(zhǎng)沙相關(guān)歌舞廳5層美國(guó)百貨7000平方米男士主題商場(chǎng)1000平方米特色餐飲美國(guó)彭尼百貨4層兒童商場(chǎng)及美式反斗城7000平方米兒童餐廳1000平方米美國(guó)反斗城，麥當(dāng)勞3層白領(lǐng)百貨7000平方米1000平方米特色餐飲伊勢(shì)丹或太平洋百貨2層白領(lǐng)百貨7000平方米1000平方米特色餐飲伊勢(shì)丹或太平洋百貨，上海連鎖餐廳1層精品步行街，旗

15、艦品牌店7000平方米1000平方米特色餐飲莎莎國(guó)際旗艦店負(fù)1層中高檔超市6000平方米，6000平方米地鐵步行街，其中1000平方米用于快餐廳3000平方米停車場(chǎng)引進(jìn)麥當(dāng)勞及面點(diǎn)王面包房咖啡屋，例如可頌坊等品牌面包店負(fù)2層停車場(chǎng)15000平方米停車場(chǎng) 我們重點(diǎn)吸引大賣場(chǎng)和特色百貨商店，填補(bǔ)深圳零售業(yè)空白。圖7-6 美國(guó)著名百貨紐約梅西百貨 2.招商費(fèi)用管理盲目招商，花費(fèi)巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)商存在的問(wèn)題。招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用。降低招商成本、提高招商效率的一個(gè)重要措施是：委托專業(yè)顧問(wèn)公司招商，大商家進(jìn)行招商工作可組

16、成聯(lián)合招商小組；小商家與品牌供應(yīng)商可以委托顧問(wèn)公司代理，一般是收取一個(gè)月的代理費(fèi)用。國(guó)外招商讓很多發(fā)展商心中茫然，在美國(guó)、日本、韓國(guó)專家指導(dǎo)下，新摩爾公司建立了涵蓋歐美與韓國(guó)、日本的招商網(wǎng)絡(luò)，引進(jìn)主力百貨與國(guó)際名牌專賣店以及韓國(guó)、日本服裝、精品化妝品。在2004年新摩爾與北美多家MALL咨詢公司建立密切合作關(guān)系，與世界著名百貨店建立密切合作關(guān)系，利用我們積累的國(guó)內(nèi)商業(yè)數(shù)據(jù)，協(xié)助著名國(guó)外百貨公司與專賣店，根據(jù)其優(yōu)勢(shì)選擇進(jìn)入中國(guó)的城市與時(shí)機(jī)。 3.招商費(fèi)用使用策略： （1）招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。 （2）關(guān)鍵性招商集中使用，避免零敲碎打。 （3）重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)。

17、（4）重視客戶營(yíng)銷和關(guān)系營(yíng)銷，費(fèi)用安排上予以傾斜。 深圳濱海購(gòu)物中心是深圳重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá)到7萬(wàn)平方米以上，包括地鐵地下商業(yè)步行街和地上濱海購(gòu)物中心。 兵不在多而在精。和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績(jī)?cè)谟谡猩坛晒?，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。運(yùn)用上述招商策略，采取如下具體措施：（1）新摩爾公司負(fù)責(zé)步行街與購(gòu)物中心統(tǒng)一業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)我們花費(fèi)一段時(shí)間摸清深圳批發(fā)與零售業(yè)態(tài)，根據(jù)深圳寶安區(qū)消費(fèi)者偏好，我們?cè)O(shè)計(jì)出比較合理的步行街MALL業(yè)態(tài)組合模式，通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)與動(dòng)線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網(wǎng)與承重墻問(wèn)題，使整個(gè)設(shè)計(jì)有利于商

18、業(yè)經(jīng)營(yíng)。 （2）分塊招商策略商業(yè)步行街重點(diǎn)引進(jìn)專賣店與專業(yè)商店，重點(diǎn)利用香港資源解決國(guó)際名店招商問(wèn)題，與深圳服裝協(xié)會(huì)和深圳數(shù)個(gè)女裝廠家合作，集中引進(jìn)一批深圳女裝、男裝、皮鞋、皮具。圖7-7 中韓專家一起討論購(gòu)物中心招商計(jì)劃留影商業(yè)經(jīng)營(yíng)采用統(tǒng)一營(yíng)銷模式，銷售的商鋪可以返租經(jīng)營(yíng)，返租模式為4租金20經(jīng)營(yíng)分紅。主力商場(chǎng)招商是我們招商的重點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)仉x香港近的特點(diǎn)，引進(jìn)香港百貨對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)特色沒(méi)有太大幫助，特別是無(wú)法使當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)水平得到很大提升。因此經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，按照日本與韓國(guó)百貨店管理標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)白領(lǐng)百貨公司，例如，日本伊勢(shì)丹百貨、太平洋百貨。在百貨供應(yīng)商引進(jìn)方面，我們不僅利用新摩爾廣泛的供應(yīng)商資源，

19、而且通過(guò)VMD引進(jìn)日本、韓國(guó)服裝與化妝品品牌。新摩爾公司作為專業(yè)的招商與經(jīng)營(yíng)管理公司，非常注重招商計(jì)劃的執(zhí)行能力。例如，深圳濱海購(gòu)物中心招商需要在深圳、香港地區(qū)舉辦新聞發(fā)布會(huì)，那么我們事先就要做好商家單獨(dú)拜訪工作，同時(shí)充分利用香港平臺(tái)整合世界名店商業(yè)資源。 4.招商方式 （1）月租這乃最常見(jiàn)及操作最簡(jiǎn)單的方法，以一個(gè)每月固定租金的方法物悉租戶，要考慮的條件包括：每月租金。免租期（新落成商場(chǎng)可分為開(kāi)業(yè)前的裝修期及開(kāi)業(yè)后的真正免租期，期間的冷氣管理費(fèi)另議，一般是于裝修期間的冷氣管理費(fèi)減半或全免，而在開(kāi)業(yè)后的真正免租期如常繳付冷氣管理費(fèi)）。年期（2年至5年不等，大型酒樓食肆或超市可長(zhǎng)達(dá)8年至10年或

20、以上）。年遞增等（一般介乎3%-10%不等）。（2）提成這近似一般大型百貨公司向各租戶收取租金的方式,每月沒(méi)有固定的租金收入,每個(gè)租戶的租金以其每月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以一個(gè)約定的百份比收取,一般介乎10%至30%之間,視乎品牌的知名度,預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額,邊際利潤(rùn)率而定,要留意下列事項(xiàng)：每月提成租金可含或不含冷氣管理費(fèi)。一般沒(méi)有免租期。一般采用中央收款（類似百貨公司，到指定位置付款，取收據(jù)后回到各租戶商鋪取貨或派駐收銀員到各租戶商鋪內(nèi)直接收款）。一般退貨款的數(shù)期由截?cái)?shù)日后起計(jì)15天至30天。知名的品牌租戶可能要求裝修補(bǔ)貼，一般以定額分期發(fā)放，如進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)先付一半，開(kāi)業(yè)后一個(gè)月再付另外的一半。除中央收款員的工資外

21、，所有銷售員的工資均由租戶自行負(fù)責(zé)。所有營(yíng)業(yè)牌照均由租戶自行辦理，可能需要另行訂立一張表面固定月租的租約以方便申請(qǐng)有關(guān)牌照。只提供租賃發(fā)票，不包括增值稅發(fā)票。 鋪內(nèi)裝修一般概由租戶自行負(fù)責(zé)。（3）保底+提成此乃上述純?cè)伦饧凹兲岢傻幕旌?，租戶每月需繳付較低的固定的租金，但若以純提成方式計(jì)算租金后的金額高于前者的固定租金，該月應(yīng)收的租金以較高者收取為準(zhǔn)。事例：每月底租10萬(wàn)元，提成點(diǎn)為營(yíng)業(yè)額的20%，若某月的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)元，即提成租金為20萬(wàn)元（100萬(wàn)20%），高于10萬(wàn)元底租，該月需繳付租金為20萬(wàn)。若某月的營(yíng)業(yè)額為20萬(wàn)元，即提成租金為4萬(wàn)元（20萬(wàn)20%），低于10萬(wàn)底租，該月需繳付租

22、金為10萬(wàn)元。三、招商隊(duì)伍的建立與優(yōu)化 1.招商隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)與組合招商隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)，需要事先精心策劃，最好具有國(guó)際化招商視野。新摩爾商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在實(shí)際咨詢工作中，對(duì)10萬(wàn)平方米左右MALL或商業(yè)步行街招商一般采取如下人員組合：招商隊(duì)伍的最佳組合：國(guó)內(nèi)招商人員6人組合。組長(zhǎng)或招商總監(jiān)名，擔(dān)任過(guò)大商家主管商業(yè)拓展工作的副總經(jīng)理，出任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)；前期招商經(jīng)理2人：要求擔(dān)任過(guò)選址工作，或?qū)Υ笊碳矣醒芯?，一名?fù)責(zé)主力店招商，一名負(fù)責(zé)國(guó)際名店招商；招商經(jīng)理3名：負(fù)責(zé)女裝、珠寶、化妝品1名；負(fù)責(zé)銀行及服務(wù)類1名，其他1名。重點(diǎn)負(fù)責(zé)國(guó)外大商家和國(guó)外名店的招商人才要求懂外語(yǔ)，例如，招商人員可將以英語(yǔ)與

23、日語(yǔ)等語(yǔ)種合理搭配。 2.招商人員的工資待遇與獎(jiǎng)勵(lì)方式招商骨干應(yīng)該達(dá)到較高的工資收入水平，建議國(guó)內(nèi)招商總監(jiān)工資在1萬(wàn)元左右（采用基本工資浮動(dòng)工資模式），獎(jiǎng)勵(lì)幅度達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)年薪30萬(wàn)元以上。年薪根據(jù)招商質(zhì)量與數(shù)量確定，以實(shí)際業(yè)績(jī)考核招商人員。為了降低招商成本，提高招商人員積極性，提出的獎(jiǎng)勵(lì)政策如表7-4所示：表7-4某購(gòu)物中心招商獎(jiǎng)勵(lì)政策規(guī)模與類別租金限制獎(jiǎng)勵(lì)金額1 0000萬(wàn)平方米精品百貨店租金在50元/平方米以上4萬(wàn)元15 000平方米白領(lǐng)百貨店租金在50元/平方米以上5萬(wàn)元8 000平方米12 000萬(wàn)平方米大賣場(chǎng)租金在30元/平方米以上5萬(wàn)元專業(yè)賣場(chǎng)5 000平方米8 000平方米租金在5

24、0元/平方米以上2萬(wàn)元餐飲主力店2 000平方米租金在40元/平方米以上1萬(wàn)元國(guó)際名店4 000平方米租金在100元/平方米以上1,000元200家左右品牌商店20萬(wàn)元估計(jì)總額在34萬(wàn)元左右說(shuō)明：由于招商人員使用長(zhǎng)途電話較多，建議招商人員通信費(fèi)用給予報(bào)銷。招商質(zhì)量的保障：通過(guò)總結(jié)各類招商案例，我們發(fā)現(xiàn)很多臺(tái)灣人作為運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，以好位置為誘餌，吃供應(yīng)商回扣。對(duì)于招商人員光激勵(lì)不夠，還要有較好的約束措施，主要是控制招商質(zhì)量，將招商質(zhì)量與招商人員待遇掛鉤，對(duì)于委托經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目，更要在委托合同中規(guī)定招商質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。四、招商宣傳、造勢(shì) 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個(gè)目標(biāo)： （1）吸引大商家目光

25、和注意力。 （2）吸引品牌供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)。 （3）為開(kāi)業(yè)做好宣傳，引起消費(fèi)者的關(guān)注。在吸引大商家入駐的宣傳方面，發(fā)展商宜采用多種宣傳手段：電視、報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體。我們建議大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅要注重項(xiàng)目本身宣傳，還要突出企業(yè)品牌宣傳，例如，可以請(qǐng)商業(yè)專家寫專著宣傳，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。其中，電視針對(duì)中小散戶招商；報(bào)紙、專業(yè)雜志針對(duì)大商家招商。招商造勢(shì)至關(guān)重要，孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，勢(shì)險(xiǎn)節(jié)短。造勢(shì)要依托自身優(yōu)勢(shì)，重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。招商宣傳計(jì)劃舉例華南MALL在招商宣傳方面，投資宣傳資金數(shù)額大，投入力量較大，具有自己的特點(diǎn)：（1）東莞市政

26、府以華南MALL項(xiàng)目作為城市運(yùn)營(yíng)的契機(jī)，開(kāi)展大規(guī)模的城市建設(shè)，對(duì)于萬(wàn)江區(qū)的商業(yè)以及物流發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略定位，聯(lián)動(dòng)宣傳力度大。（2）全面展開(kāi)立體化宣傳，招商隊(duì)伍重點(diǎn)在珠江三角洲整合資源，重點(diǎn)引進(jìn)了深圳大商家，借助深圳企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提升東莞商業(yè)經(jīng)營(yíng)的形象。（3）注重百貨超市招商的同時(shí)，突出娛樂(lè)策劃與招商，引進(jìn)時(shí)代華納、歡笑天地、IMAX巨幕電影等娛樂(lè)品牌入駐。在招商造勢(shì)方面，不能完全采用廣告宣傳模式，華南MALL在廣告宣傳方面投入過(guò)大，在國(guó)家宏觀治理的大勢(shì)下，巨額廣告投入消耗了寶貴的現(xiàn)金流，從宣傳模式的單一化可以看出華南MALL由于地處東莞，招商成本較高。 圖7-8 招商表現(xiàn)出色的深圳東方時(shí)代廣場(chǎng)因此

27、我們要特別重視客戶營(yíng)銷模式，而以商招商是最佳模式。例如，東方時(shí)代廣場(chǎng)就是依靠集體力量成功招商的典范，招商策劃工作扎實(shí)，招商準(zhǔn)備特別細(xì)致，充分采用以商招商的思想，通過(guò)茂業(yè)百貨在香格里拉酒店舉辦的招商大會(huì)一次招商就超過(guò)總租位的60。百貨主力店開(kāi)業(yè)后，良好的經(jīng)營(yíng)又吸引了麥當(dāng)勞，麥當(dāng)勞與茂業(yè)超市均在負(fù)一層。星巴克的入駐標(biāo)志著東方時(shí)代廣場(chǎng)一期招商的豐碩成果。五、招商及談判策略 由商業(yè)管理公司主導(dǎo)招商工作，能夠充分利用現(xiàn)有招商社會(huì)資源。知名商業(yè)管理公司與大商家不僅保持良好關(guān)系，而且他們的商業(yè)眼光與顧問(wèn)服務(wù)水準(zhǔn)，也能得到大商家信賴。國(guó)外大商家包括美、日、英、法、德百貨集團(tuán)，如西爾斯、梅西百貨、兒童反斗城、瑪

28、莎百貨、西武百貨、韓國(guó)新世界百貨。超市：沃爾瑪、家樂(lè)福、吉之島、麥德龍、易初蓮花。 對(duì)國(guó)外大商家招商要做好三項(xiàng)工作：（1） 建立大商家專題資料庫(kù)；（2）了解選址條件與偏好；（3）了解大商家企業(yè)文化特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)特色。商店選址對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期與短期規(guī)劃均會(huì)產(chǎn)生較大影響。從長(zhǎng)期來(lái)看，地點(diǎn)的選擇將影響企業(yè)的整體戰(zhàn)略，商店位置必須與企業(yè)任務(wù)、宗旨和目標(biāo)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持一致。從短期來(lái)看，商店位置也影響著企業(yè)戰(zhàn)略選擇，如產(chǎn)品種類組合、價(jià)格策略和促銷策略。百年老店大商家對(duì)選址要求： 1沃爾瑪沃爾瑪市場(chǎng)部負(fù)責(zé)新店選址、新店開(kāi)業(yè)、市場(chǎng)調(diào)研。沃爾瑪選址一般都會(huì)選擇客流量大、車流多、停車設(shè)施良好、交通便利以及商店的相容性高的地點(diǎn)

29、。沃爾瑪公司把商店位置的選擇看成是一個(gè)綜合決策問(wèn)題需要考慮許多因素，如圖7-5所示：沃爾瑪選址要考慮的因素周和邊特人點(diǎn)群的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)水平運(yùn)輸?shù)谋憷阅芊裢＼嚫浇痰甑奶攸c(diǎn)房產(chǎn)成本合同期限人口變動(dòng)趨勢(shì)法律條文其他圖7-9 沃爾瑪開(kāi)店需考慮的因素 沃爾瑪選址的具體策略：（1）良好的可見(jiàn)度（2）理想的方位（3）合理的場(chǎng)地大小與形狀沃爾瑪?shù)恼劭郯儇浀晖炗?0年租期，而超級(jí)中心往往簽訂租期為20年的可續(xù)簽租約。圖7-10 沃爾瑪?shù)牡浞渡痰晟钲趯毎睬斑M(jìn)路店沃爾瑪?shù)母鞣N經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，如表7-5所示：表7-5 沃爾瑪?shù)母鞣N經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特 點(diǎn)折扣商店提供的是傳統(tǒng)的折扣商品，其大宗商品是為大型市鎮(zhèn)社區(qū)的

30、商戶和居民準(zhǔn)備的購(gòu)物廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)側(cè)重為廣大市民提供一站式購(gòu)物及質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的大眾商品山姆會(huì)員店倉(cāng)儲(chǔ)型的大商場(chǎng)，瞄準(zhǔn)的是一些小企業(yè)主和其他進(jìn)行大宗購(gòu)買的顧客，為會(huì)員提供比一般零售商更低的價(jià)格及更高的品質(zhì)保證社區(qū)店社區(qū)店位于小城鎮(zhèn)和小社區(qū)，離居民點(diǎn)或旅游點(diǎn)很近，它能夠?yàn)轭櫩吞峁┓浅？旖莸馁?gòu)物體驗(yàn)沃爾瑪于1996年8月在深圳開(kāi)設(shè)了中國(guó)第一家沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)和第一家山姆會(huì)員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、北京、南昌共13個(gè)城市開(kāi)設(shè)了29家商店。濟(jì)南泉城路分店是沃爾瑪在中國(guó)開(kāi)設(shè)的第30家商場(chǎng)。 2.家樂(lè)福 家樂(lè)福1993年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，提供一站式購(gòu)物，截至200

31、2年11月，其在中國(guó)已有34家分店，今后五年達(dá)到50家，營(yíng)銷策略以家庭主婦為目標(biāo)顧客。家樂(lè)福同樣由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)新店選址、門店面積確定。家樂(lè)福在北京、上海、深圳、廣州等地大規(guī)模開(kāi)設(shè)新店。例如，深圳計(jì)劃開(kāi)設(shè)新店將達(dá)到6家以上。圖7-11 家樂(lè)福大賣場(chǎng)家樂(lè)福選址要求： (1)開(kāi)在十字路口。Carrefour（法文意為十字路口）第一家店是1963年開(kāi)在巴黎南郊一個(gè)小鎮(zhèn)的十字路口，異常火爆，大家都說(shuō)去十字路口，把店名都給忘了。十字路口成為家樂(lè)福選址的第一準(zhǔn)則。 (2) 3千米5千米商圈半徑。這是家樂(lè)福在西方選址的標(biāo)準(zhǔn)。在中國(guó)一般標(biāo)準(zhǔn)是公共汽車8千米車程，不超過(guò)20分鐘的心理承受力。家樂(lè)福在選定商圈的時(shí)候充

32、分體現(xiàn)了細(xì)致入微的理念，它通過(guò)5分鐘、10分鐘的步行距離來(lái)測(cè)定商圈；用自行車的行駛速度來(lái)確定小片、中片和大片。然后對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行細(xì)化，搞清楚某片區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模和特征，包括年齡分布、文化水平、職業(yè)分布以及人均可支配收入等。同時(shí)還要計(jì)算出不同區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量和密度，從而劃定重點(diǎn)銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。(3)外聘公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。一般需要分別選兩家公司進(jìn)行銷售額測(cè)算，兩家公司是集團(tuán)之外的獨(dú)立公司，以保證預(yù)測(cè)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。(4)靈活適應(yīng)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)。家樂(lè)福店可開(kāi)在地下，也可開(kāi)在四五層，但最佳為地面一層、二層或地下一層和地上一層。家樂(lè)福一般占兩層空間，不開(kāi)三層。這一點(diǎn)比沃爾瑪、麥德龍靈活。(5)家樂(lè)福對(duì)

33、大賣場(chǎng)面積要求在2萬(wàn)平方米左右，層高6米，專用卸貨區(qū)寬度30米左右。家樂(lè)福大賣場(chǎng)對(duì)柱距要求為8米10米或9米9米。(6)家樂(lè)福大賣場(chǎng)要求配備大型停車場(chǎng)，并且停車場(chǎng)與大賣場(chǎng)之間聯(lián)系方便。3.永旺吉之島(JUSCO)永旺（AEON）集團(tuán)擁有30年經(jīng)營(yíng)零售業(yè)務(wù)之經(jīng)驗(yàn)，以經(jīng)營(yíng)綜合購(gòu)物百貨公司為其核心業(yè)務(wù)。永旺集團(tuán)在全球擁有逾400家的綜合購(gòu)物百貨公司，以營(yíng)業(yè)額計(jì)算在日本排名第一；以贏利貢獻(xiàn)計(jì)算排名第二。AEON（永旺）集團(tuán)概況如表7-6所示。表7-6 集團(tuán)概況（店鋪） 截至2004年2月20日 單位：間綜合購(gòu)物百貨公司(GMS)463超級(jí)市場(chǎng)(SUPERMARKET)664醫(yī)藥店(WELCIASTOR

34、ES)1561家居廣場(chǎng)54便利店MINISTOP2633專門店（BLUEGRASS, COX,MEGASPORTS,PETCITY,MEGAPETRO,THETALBOT）2660金融服務(wù)1244AEON（永旺）集團(tuán)于1987年11月成立吉之島（香港）百貨有限公司，并于1994年2月在香港聯(lián)合交易所上市。1996年進(jìn)入中國(guó)大陸，已開(kāi)設(shè)大型GMS 10家，預(yù)計(jì)5年內(nèi)開(kāi)設(shè)100家。不包括大型AEONMALL的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。AEON選址講究精確調(diào)研，并嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)流程操作，目的是為了開(kāi)盈利店，且注重品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊憽Ｖ啵杭s9米（公司標(biāo)準(zhǔn)為9米）停車位不少于1000個(gè)（可根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況相應(yīng)調(diào)整）樓板層高：一

35、層不少于7米、二層不少于6米、三層不少于6米吉之島百貨超市在中國(guó)內(nèi)地是以百貨為主的中高檔定位，相對(duì)于日本來(lái)說(shuō)只能算中檔。為更好地體現(xiàn)出其東瀛百貨風(fēng)格，注重商品結(jié)構(gòu)和賣場(chǎng)布局是它有別于沃爾瑪、家樂(lè)福的秘密武器，采購(gòu)主管人員以日本高管為主，故經(jīng)營(yíng)風(fēng)格獨(dú)特。選址數(shù)據(jù)化。注重對(duì)物件（即項(xiàng)目）周邊3公里人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、步行5分鐘、周邊有競(jìng)爭(zhēng)店情況下的開(kāi)店比例。營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)化。研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)結(jié)構(gòu)，開(kāi)店贏利能力，預(yù)測(cè)未來(lái)10年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額。采購(gòu)專業(yè)化。有針對(duì)性地采購(gòu)當(dāng)?shù)剡m銷對(duì)路的產(chǎn)品，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。裝修統(tǒng)一化。不同地區(qū)的店鋪因建筑結(jié)構(gòu)不同，為達(dá)到形象一致，務(wù)求外裝標(biāo)識(shí)醒目、內(nèi)裝基調(diào)明亮。并根據(jù)營(yíng)業(yè)年數(shù)，定期重新裝修，保

36、證吉之島高檔次的品位。服務(wù)專業(yè)化。商場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)員配備多于沃爾瑪、家樂(lè)福，是想讓顧客感受到顧問(wèn)式的服務(wù)。招聘營(yíng)業(yè)員注重服務(wù)經(jīng)驗(yàn)而不是年齡，培訓(xùn)以日式服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。賣場(chǎng)人性化。不同的商品采用不同的色溫照明，使商品品質(zhì)得以體現(xiàn)，購(gòu)物心理得以滿足，增加銷售。目前，在華南區(qū)域，吉之島是商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商招商的首選目標(biāo)。 吉之島華南一家店的內(nèi)部場(chǎng)景：圖7-12 吉之島賣場(chǎng)的兒童城圖7-13 吉之島超市的收銀處及化妝品柜臺(tái)日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島超市如圖7-14所示。圖7-14 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島超市 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島百貨如圖7-15所示。圖7-15 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島百貨購(gòu)物中心引入同

37、一品牌的百貨和超市有利于營(yíng)銷活動(dòng)的組織，方便統(tǒng)一的形象推廣。圖7-16 吉之島的典型外立面及廣告塔4、麥德龍麥德龍于1995年進(jìn)入中國(guó)，選址城郊結(jié)合部，1萬(wàn)平方米以上。按現(xiàn)有分布點(diǎn)的機(jī)構(gòu)來(lái)看：以單層店為主，深圳筍崗店為兩層，該店比較特殊。 (1)因其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)面向的是大宗客戶，倉(cāng)儲(chǔ)式貨架往往堆滿了貨品，故其店面結(jié)構(gòu)與建材超市相似，層高9米12米，柱距9米以上。 (2)品類齊全，幾乎涵蓋了所有的生活用品，家電、家具飾品、服裝鞋帽、食品、生鮮等因有盡有，而且按各大品類根據(jù)顧客購(gòu)物習(xí)慣和人流走向劃分區(qū)域。 (3)注重各品類區(qū)域的商品儲(chǔ)存環(huán)境，如溫度、燈光照度，生鮮區(qū)除冷柜外，進(jìn)出口還專門配置冷風(fēng)幕設(shè)備

38、，進(jìn)去購(gòu)物如果時(shí)間較長(zhǎng)，可穿配備的防寒服，其目的是保證生鮮的新鮮度。 (4)麥德龍重視團(tuán)購(gòu)工作，與建材超市相同，麥德龍有團(tuán)購(gòu)部門，主要是上門聯(lián)系大宗客戶，并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 圖7-17 麥德龍深圳店貨架及標(biāo)志六、著名百貨商家特點(diǎn)與選址要求 1.美國(guó)SAKS百貨美國(guó)SAKS百貨商店集團(tuán)擁有241家百貨店，分別以Parisian、Proffitts、McRaes、Younkers、Herbergers、Carson Pirie Scott、 Bergners、Boston Store命名，還包括38家LIBBY LU俱樂(lè)部專業(yè)商店。SAKS還經(jīng)營(yíng)第五大道集團(tuán)，擁有64家第五大道百貨店和53家其他百貨

39、店。SAKS第五大道百貨是由在紐約第34街各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)零售店的HORACE SAKS和BERNARD CIMBEL兩家于1900年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。圖7-18 紐約第五大道百貨 SAKS商品組合 這里主要列出SDSG百貨店和SAKS第五大道百貨店的商品組合。SDSG百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌。 （1）SDSG主打品牌：麗詩(shī)加邦（Liz Claiborne）,Susan Bristol, 瑪莎.克莉絲汀（Marisa Christina），西格（Sigrid Olsen）, 保羅.

40、拉芙.勞倫（Polo/Ralph Lauren），唐美.希緋格（Tommy Hilfiger）, 哥倫比亞（Columbia）,Hart Schaffner & Marx, 雅詩(shī)蘭黛Estee Lauder, 倩碧（Clinique）, 蘭寇（Lancome）, 夏奈爾（Chanel）, 玖熙Nine West, 恩左（Enzo）, 天木蘭（Timberland），奇樂(lè)（Clarks0,Waterford,百麗（Bali）。 （2）下面這些牌子只有在SDSG專賣店才有：Karen Kane, BCBG, 加菲貓（Garfield & Marks）,Tahari, Oakley, Robert

41、Talbott, 托米.巴哈馬（Tommy Bahama）, 約什夫（Joseph Abboud）,Callaway，Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman, Kate Spade-,布萊頓（Via SpigaBrighton）。 （3）SAKS第五大道百貨商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品：路易.威登（Louis Vuitton）, 克里斯汀.迪奧（Christian Dior）喬治.阿瑪妮（Giorgio Armani）, 夏奈爾（Chanel），Dolce and Gabbana

42、, 薩瓦托.菲拉格慕（Salvatore Ferragamo），古茲（Gucci）, 唐娜.凱倫（Donna Karan）, 卡爾文.克萊恩（Calvin KleinCK），拉夫.勞倫（Ralph Lauren）,Judith Leiber ,Prada, 埃斯卡達(dá)（Escada），卡羅萊娜.海萊拉（Carolina Herrera）, 奧斯卡.德拉倫塔（Oscar de la Renta），St. John , 圣羅蘭（Yves St. Laurent）, Tods , 杰尼亞（Ermenegildo Zegna），Max Mara。 中國(guó)是快速成長(zhǎng)的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，由于深圳已經(jīng)成為中國(guó)重要

43、旅游城市，深圳特區(qū)是中國(guó)購(gòu)買高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購(gòu)物中心薈萃之地。 我們致力于引進(jìn)像美國(guó)SAKS第五大道這樣的高檔百貨，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)商業(yè)空白。 2.日本伊勢(shì)丹百貨時(shí)尚流行百貨伊勢(shì)丹是日本首屈一指的零售業(yè)集團(tuán)，全球500強(qiáng)企業(yè)之一。創(chuàng)立于1886年11月5日，以經(jīng)營(yíng)百貨為主。從1972年在新加坡開(kāi)設(shè)第一家海外分店開(kāi)始，伊勢(shì)丹現(xiàn)有18間海外店鋪。伊勢(shì)丹(株)是日本主要的百貨店運(yùn)營(yíng)商，其03/04財(cái)年銷售為6148億日元。 東京新宿的伊勢(shì)丹百貨的古典外墻是繁華卻欠詩(shī)意的新宿街頭的優(yōu)雅裝飾，在東京有著時(shí)尚標(biāo)桿的地位。圖7-19 東京新宿伊勢(shì)丹百貨的一層化妝品柜臺(tái)圖7-20 日本京都火車

44、站購(gòu)物中心伊勢(shì)丹百貨商店濟(jì)南店是伊勢(shì)丹在國(guó)內(nèi)開(kāi)出的第4家店，營(yíng)業(yè)面積約10792平方米，開(kāi)業(yè)時(shí)間初步定在9月份。另外三家分別是上海華亭伊勢(shì)丹、上海梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹和天津伊勢(shì)丹。伊勢(shì)丹是日本老字號(hào)百貨店以化妝品和時(shí)裝聞名，目前已經(jīng)進(jìn)入上海南京西路。選址要求在上海等大城市核心商圈高檔購(gòu)物中心，要求有獨(dú)立入口，樓層包含一層。圖7-21 上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的伊勢(shì)丹百貨 3.太平洋百貨太平洋百貨由遠(yuǎn)東集團(tuán)控股，已經(jīng)在北京、上海、成都、重慶、大連等開(kāi)設(shè)9家百貨店，目前計(jì)劃向華南等區(qū)域布設(shè)新店。圖7-22 太平洋百貨上海徐家匯店在深圳等重點(diǎn)城市，要求開(kāi)設(shè)旗艦百貨店面積在3萬(wàn)平方米左右。 4. 新摩爾白領(lǐng)百貨店新摩爾

45、中韓白領(lǐng)百貨店要求在城市核心商圈，面積1萬(wàn)4萬(wàn)平方米，停車位200個(gè)以上，要求人流量大，周邊環(huán)境好。重點(diǎn)選擇沿海城市，包括二級(jí)城市和經(jīng)濟(jì)收入較高的三級(jí)城市。由于大型MALL購(gòu)物中心對(duì)主力商店經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)要求較高，所以應(yīng)引進(jìn)大商家經(jīng)營(yíng)，并由發(fā)展商向其提供相關(guān)服務(wù)，發(fā)展商出于自身利益的考慮，可以采用聯(lián)營(yíng)方式。新摩爾公司提供百貨商標(biāo)和全套知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為股份與發(fā)展商合作，合作期限為10年以上，同時(shí)派出骨干經(jīng)營(yíng)和招商干部到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，指導(dǎo)成功開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。大商家的供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)提供的相關(guān)服務(wù)：協(xié)助解決大商家供應(yīng)商入場(chǎng)遇到的具體困難，例如，提供專業(yè)物流服務(wù)。專業(yè)店招商：圖7-23 位于鉆石城購(gòu)物中心的兒童反斗城圖7-24

46、 化妝品旗艦店傳統(tǒng)百貨超市模式并不是購(gòu)物中心的最佳模式，專業(yè)旗艦店占有越來(lái)越重要的地位。 中小商家招商：運(yùn)用客戶營(yíng)銷思想，采用MALL供應(yīng)商大會(huì)模式、商家集體入駐模式、協(xié)會(huì)模式等實(shí)行以商招商的政策?，F(xiàn)時(shí)香港及國(guó)外較出名品牌商大都沒(méi)有國(guó)內(nèi)設(shè)立分店。需要針對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑、零售品牌舉辦大型招商推介會(huì)及組織考察團(tuán)，通過(guò)媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，在最短的時(shí)間內(nèi)，吸引最多的香港及國(guó)外名店承租，加快整個(gè)商場(chǎng)的出租率。七、新摩爾新型供應(yīng)商合作策略 招商與商業(yè)管理隊(duì)伍的銜接是招商工作后期成功的保障，供應(yīng)商招商入場(chǎng)涉及一系列服務(wù)內(nèi)容，作為商業(yè)管理公司應(yīng)該提供一站式服務(wù)，例如服務(wù)員統(tǒng)一培訓(xùn)、進(jìn)場(chǎng)裝修服務(wù)與指導(dǎo)、協(xié)調(diào)相

47、關(guān)部門提供上門工商執(zhí)照辦理、納稅服務(wù)、相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)等。我們根據(jù)積累的招商知識(shí)，特別是在大型百貨公司以及服裝公司等積累的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，利用購(gòu)物中心與廠商雙向思維模式，提出了新型供應(yīng)商合作策略，不再依賴收取供應(yīng)商入場(chǎng)費(fèi)模式，而是依靠知識(shí)打造共同價(jià)值鏈。這種策略對(duì)于白領(lǐng)百貨和購(gòu)物中心自營(yíng)部分都十分重要。(1)商家入場(chǎng)后納入統(tǒng)一的管理體系，與供應(yīng)商結(jié)成新的“生死與共”合作關(guān)系，MALL運(yùn)營(yíng)商與廠商共同設(shè)計(jì)、制造新產(chǎn)品，并充分利用市場(chǎng)知識(shí)，指導(dǎo)廠商開(kāi)發(fā)流行時(shí)尚產(chǎn)品，幫助服裝廠商等制定品牌推廣計(jì)劃，共同打造具有中國(guó)文化特色的世界流行服裝品牌。圖7-25 紐約最新的女裝櫥窗新摩爾通過(guò)對(duì)各個(gè)時(shí)尚之都的信息收集

48、，及時(shí)做消費(fèi)者調(diào)查，為服裝廠商等提供及時(shí)的新品信息引導(dǎo)。新摩爾運(yùn)營(yíng)商對(duì)供應(yīng)商要求極嚴(yán)，要求他們做出最大的努力來(lái)提高產(chǎn)品品質(zhì)和降低生產(chǎn)成本。新摩爾運(yùn)營(yíng)商把幫助廠商降低成本視為己任，新摩爾的技術(shù)人員十分關(guān)心制造商生產(chǎn)成本的控制，并會(huì)盡力使其生產(chǎn)能力得以提高。運(yùn)營(yíng)商同時(shí)還強(qiáng)調(diào)必須讓廠商有利可圖，為此，做出很大努力使與其長(zhǎng)期合作的廠商能有豐厚的利潤(rùn)。 （2）新摩爾運(yùn)營(yíng)商不僅控制廠商的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還在其他方面關(guān)注廠商的發(fā)展,協(xié)助廠商制訂正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 在廠商的技術(shù)改造、職工培訓(xùn)和管理控制等方面進(jìn)行大量投資，以求制造商與新摩爾具有相同的經(jīng)營(yíng)管理哲學(xué)和管理水平。例如，新摩爾利用自己的國(guó)際合作優(yōu)勢(shì)，引

49、進(jìn)日本等國(guó)著名設(shè)計(jì)師指導(dǎo)廠商設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)時(shí)尚服裝作品，提高國(guó)內(nèi)服裝設(shè)計(jì)水平。 關(guān)心廠商的員工福利，幫助廠商改善職工工作環(huán)境及生活條件，從而使制造商的員工保持良好的工作士氣。八、國(guó)內(nèi)外MALL的招商案例 1.加拿大埃德蒙頓MALL招商案例 阿爾伯塔省是全加拿大惟一不設(shè)省銷售稅的省份。埃德蒙頓(Edmonton)是阿爾伯塔省的首府和加拿大最著名的旅游城市，是北美大陸上最靠北的大城市之一，被稱為“通向北方的門戶”。愛(ài)德蒙頓人口80萬(wàn)，自1795年起因貿(mào)易發(fā)展起來(lái)，在20世紀(jì)40年代，阿爾伯塔省發(fā)現(xiàn)了油田，又作為加拿大的“油都”得到飛速發(fā)展。石油的發(fā)現(xiàn)給愛(ài)德蒙頓帶來(lái)了滾滾財(cái)源，使其從一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品集散地一躍

50、成為整個(gè)加拿大的富庶地區(qū)之一。 圖7-26 俯瞰埃德蒙頓從城中央流過(guò)的北薩斯徹溫河的北岸是現(xiàn)代化高樓林立的市中心，南岸則是住宅區(qū)和省立大學(xué)的綠地。北薩斯徹溫河谷公園是北美洲伸展最長(zhǎng)的市區(qū)公園，面積比紐約的中央公園大22倍，比溫哥華的史丹利公園大8倍。這里環(huán)境優(yōu)美，市民人均擁有的公園面積居加拿大第一位。 圖7-27 埃德蒙頓(Edmonton)城市風(fēng)景 埃德蒙頓終年藍(lán)天白云，陽(yáng)光充沛，四季分明，氣候干爽宜人。春夏兩季晝長(zhǎng)夜短，6月中旬每天可有長(zhǎng)達(dá)17小時(shí)的日光；11月中旬至3月中旬地面有積雪。 西埃德蒙頓購(gòu)物商場(chǎng)(West Edmonton Mall)是世界最大的購(gòu)物游樂(lè)場(chǎng)所，占了相當(dāng)于48條街

51、道的面積，有800多家商店、100多家飲食店、19個(gè)電影分廳和1家豪華酒店，還有世界水上樂(lè)園、銀河系樂(lè)園、冰宮溜冰場(chǎng)、深海探奇潛艇和海豚湖、海洋生物洞穴以及圣馬利亞船,甚至還有蹦極。其內(nèi)部的商店、餐廳、旅館、游樂(lè)場(chǎng)和人工湖都用玻璃制的圓屋頂覆蓋著，即使在下雪而不能外出 HYPERLINK http:/icity.cc/pic/Edmallbig.jpg 的嚴(yán)寒冬季，在這里也能得到愉快的享受。 圖7-28 埃德蒙頓購(gòu)物中心人造海灘及古代帆船加拿大埃德蒙頓以節(jié)日慶典眾多聞名，每年有18個(gè)節(jié)日慶典。埃德蒙頓MALL因規(guī)劃超前被稱為世界第11大奇跡，業(yè)態(tài)組合頗具特色，如表7-7所示。該購(gòu)物中心從198

52、1年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，1998年開(kāi)發(fā)結(jié)束，整個(gè)招商工作分階段完成。表7-7 埃德蒙頓MALL業(yè)態(tài)組合1六家主力百貨店和超市，專業(yè)商店2上千家名店3100多家餐館4電影院 5銀河系樂(lè)園（上天下水）6冰宮滑冰場(chǎng)7海灘公園埃德蒙頓購(gòu)物中心上千家名店有許多特色店，例如，BIRKS寶石店，不僅寶石名品薈萃，而且采用石材作為裝飾貼面，是典型的概念店。埃德蒙頓購(gòu)物中心餐飲面向全球招商，東方美食很齊全，包括中國(guó)菜、日本菜、韓國(guó)菜、泰國(guó)菜，其中，中餐館最受歡迎。圖7-29 具有江戶時(shí)代特點(diǎn)的日本餐館埃德蒙頓MALL購(gòu)物中心主要百貨店如表7-8所示。表7-8 埃德蒙頓MALL購(gòu)物中心主要百貨店百貨店中文介紹 HYPERL

53、INK /bay/ t _blank Bay加拿大最大的百貨店海灣百貨是以流行價(jià)格經(jīng)營(yíng)頂級(jí)流行時(shí)尚商品和家庭用品，購(gòu)物服務(wù)和質(zhì)量保障都是一流的 HYPERLINK / t _blank Brick Warehouse加拿大最大的家居零售商Brick量販?zhǔn)羌幽么笞畲蟮膫}(cāng)儲(chǔ)零售公司，在一個(gè)大屋頂下經(jīng)營(yíng)電腦、家電、家具。來(lái)到Brick家居用品應(yīng)有盡有 HYPERLINK / t _blank London Drugs針對(duì)知識(shí)分子階層的連鎖藥店 HYPERLINK / t _blank London Drugs由許多商店組成，是大型連鎖藥店。大多數(shù)商品是非常好的選擇，主要針對(duì)知識(shí)分子階層，價(jià)格上很有競(jìng)

54、爭(zhēng)力，沒(méi)有人比他們做得更好 HYPERLINK http:/www.sears.ca/ t _blank Sears百貨對(duì)于所有的支持西爾斯百貨的顧客說(shuō)，西爾斯是許多加拿大人喜歡的家庭貨，具有大量的服飾、布料和家居用品等WinnersWinners加拿大領(lǐng)先的特價(jià)零售商。在西愛(ài)德蒙頓設(shè)有分店。你能找到走廊中你熟悉的品牌名稱及設(shè)計(jì)師。 HYPERLINK t _blank Zellers第一流的折扣百貨店鋪，從流行服飾到皮鞋皮具，從家具到食品，你可以找到所有的商品，一站式便利購(gòu)物 開(kāi)發(fā)商事先已經(jīng)和零售商簽訂租賃協(xié)議，商場(chǎng)部分按需定做。 2.華潤(rùn)萬(wàn)象城招商案例 （1）業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是基礎(chǔ) 準(zhǔn)確、差異化的

55、業(yè)態(tài)定位是購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因。華潤(rùn)萬(wàn)象城是由優(yōu)秀專家?guī)ьI(lǐng)設(shè)計(jì)的適合深圳的特大型購(gòu)物中心。華潤(rùn)萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念。 圖7-30 華潤(rùn)萬(wàn)象城效果圖在業(yè)態(tài)組合方面，萬(wàn)象城也突出自身的特點(diǎn)。主力店、次主力店所占比例為40%。其中，主力店招商在2003年12月15日就確定下來(lái)了，國(guó)際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂(lè)占20%，精品店占22%。以餐飲為例，萬(wàn)象城設(shè)置了25家餐廳，除了中國(guó)傳統(tǒng)菜系外，還有來(lái)自世界各地的風(fēng)味，包括了頂級(jí)的法國(guó)菜、意大利菜、日本菜、泰國(guó)菜等。 從目前招商成果來(lái)看，整個(gè)比例與最初的商業(yè)規(guī)劃比較吻合。 （2）招商策略 在

56、專業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的協(xié)助下，考慮到主力店、次主力店、國(guó)際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，華潤(rùn)（深圳）有限公司制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過(guò)程中，主力店、國(guó)際名店和餐飲要提前招商，其他隨后進(jìn)行。 在招商分工方面采取以自我招商為主、中介合作為輔的方式，因?yàn)槊考翌檰?wèn)公司的資源都是有限的，因此，可以委托多家商業(yè)顧問(wèn)公司同時(shí)分塊招商，加快整體招商進(jìn)度。 在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租務(wù)政策。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身定做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾

57、、削弱。根據(jù)萬(wàn)象城整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)谌f(wàn)象城新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。 在全面招商階段，華潤(rùn)萬(wàn)象城重視集中開(kāi)展招商活動(dòng)，注重借鑒香港購(gòu)物中心招商經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)安排招商推廣活動(dòng)，將后期招商與開(kāi)業(yè)前的預(yù)熱相互結(jié)合。 由于國(guó)際著名品牌的招商具有比較嚴(yán)格的條件，一般聯(lián)絡(luò)和初步考察需要一年的工作，因此，對(duì)于國(guó)際名牌招商需要提前準(zhǔn)備。由于深圳與香港地區(qū)之間距離過(guò)近，很多顧客到香港購(gòu)買世界名牌，因此，深圳購(gòu)物中心在引進(jìn)國(guó)際名牌方面需要付出較大努力，逐步構(gòu)造成熟的環(huán)境。 圖7-31 萬(wàn)象城的成功開(kāi)業(yè)標(biāo)志招商成功 （3）招商推廣成功的關(guān)鍵 購(gòu)物中心的招商推廣

58、是打造成功購(gòu)物中心的重要一環(huán)。在確定了商業(yè)規(guī)劃后，必須通過(guò)招商和市場(chǎng)推廣這些前期工作來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的商業(yè)功能。制定適合購(gòu)物中心特點(diǎn)的招商策略和市場(chǎng)推廣策略，并通過(guò)掌握招商知識(shí)和市場(chǎng)推廣知識(shí)的專業(yè)人士將項(xiàng)目介紹、推介給潛在租戶，是購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵所在。從開(kāi)業(yè)時(shí)的招商成果看，租戶和品牌有幾個(gè)突出的特點(diǎn)：國(guó)際知名品牌多；有三分之一的品牌屬于首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地或深圳市場(chǎng)；大部分租戶租期長(zhǎng)；紛紛把萬(wàn)象城作為旗艦店所在地；多數(shù)租戶有意與華潤(rùn)一起進(jìn)行全國(guó)拓展。在市場(chǎng)推廣方面，華潤(rùn)（深圳）有限公司提出了“整合推廣策略”，聯(lián)合國(guó)際 4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開(kāi)展了一系列的推廣活動(dòng)（如與租戶的聯(lián)合推廣

59、計(jì)劃），為招商工作提供了有力的支持。 萬(wàn)象城的招商推廣確定了如表7-9所示的關(guān)鍵活動(dòng)。 表7-9 萬(wàn)象城的招商活動(dòng)表活動(dòng)名稱內(nèi)容深圳華潤(rùn)中心萬(wàn)象城國(guó)際招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式于2003年12月25日舉行 REL時(shí)尚生活百貨、嘉禾影院、CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家等海內(nèi)外知名商業(yè)機(jī)構(gòu)正式落戶華潤(rùn)中心萬(wàn)象城,奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目也于同一日正式啟動(dòng)地點(diǎn)為深圳招商銀行五樓,深圳副市長(zhǎng)許宗衡,副市長(zhǎng)陳應(yīng)春、嘉德商業(yè)董事長(zhǎng)陳永和、華潤(rùn)萬(wàn)家CEO陳朗、嘉禾娛樂(lè)董事局主席鄒文懷、嘉禾娛樂(lè)董事總經(jīng)理潘文杰、中國(guó)電影集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)畈酵ぁ喼藁鶇f(xié)會(huì)主席TedWilson、花樣滑冰世界冠軍孫露、GRI

60、香港公司總裁方方、華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧、華潤(rùn)集團(tuán)常務(wù)董事、副總經(jīng)理宋林到場(chǎng)2004年4月26日深圳華潤(rùn)中心萬(wàn)象城發(fā)布第二次招商成果6個(gè)半主力店以及80多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌宣布進(jìn)駐。以世界冠軍陳露命名的國(guó)際滑冰俱樂(lè)部同時(shí)宣布成立，陳露親任“冰紛萬(wàn)象”冰場(chǎng)的滑冰總監(jiān)。已經(jīng)進(jìn)駐萬(wàn)象城的6家半主力店包括：ESPRIT、NOVO、I.T、運(yùn)動(dòng)100、王子飯店、AZONA(阿桑娜)。NOVO和運(yùn)動(dòng)100都是首次進(jìn)入深圳，該店將是它們?cè)谥袊?guó)的旗艦店餐飲方面，全球最大的咖啡飲品零售商Starbucks（星巴克）將在萬(wàn)象城開(kāi)設(shè)南中國(guó)最大的旗艦店；百勝集團(tuán)旗下的必勝客、塔可鐘、肯德基將進(jìn)駐；日本餐飲名店“