泰耐克金融大廈-建華

1、.謀劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷謀劃資料下載?。?9031789PAGE ：.；謀劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷謀劃資料下載?。?9031789目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc133285957 第一章工程分析 PAGEREF _Toc133285957 h 2 HYPERLINK l _Toc133285958 第一節(jié)工程所在片區(qū)概略 PAGEREF _Toc133285958 h 3 HYPERLINK l _Toc133285959 第二節(jié)南昌寫字樓概略 PAGEREF

2、_Toc133285959 h 14 HYPERLINK l _Toc133285960 第三節(jié)工程分析 PAGEREF _Toc133285960 h 25 HYPERLINK l _Toc133285961 第四節(jié)綜述 PAGEREF _Toc133285961 h 33 HYPERLINK l _Toc133285962 第二章物業(yè)定位 PAGEREF _Toc133285962 h 35 HYPERLINK l _Toc133285963 第一節(jié)物業(yè)定位闡明 PAGEREF _Toc133285963 h 35 HYPERLINK l _Toc133285964 第二節(jié)工程整體定位 P

3、AGEREF _Toc133285964 h 38 HYPERLINK l _Toc133285965 第三節(jié)市場(chǎng)籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc133285965 h 44 HYPERLINK l _Toc133285966 第四節(jié)產(chǎn)品功能定位 PAGEREF _Toc133285966 h 46 HYPERLINK l _Toc133285967 第五節(jié)產(chǎn)品分層功能定位 PAGEREF _Toc133285967 h 47 HYPERLINK l _Toc133285968 第六節(jié)工程案名建議 PAGEREF _Toc133285968 h 48 HYPERLINK l _Toc1332

4、85969 第七節(jié)目的客戶群體定位 PAGEREF _Toc133285969 h 50 HYPERLINK l _Toc133285970 第三章價(jià)錢定位 PAGEREF _Toc133285970 h 54 HYPERLINK l _Toc133285971 第一節(jié)價(jià)錢定位闡明 PAGEREF _Toc133285971 h 54 HYPERLINK l _Toc133285972 第二節(jié)價(jià)錢評(píng)定參考 PAGEREF _Toc133285972 h 61 HYPERLINK l _Toc133285973 第四章概念包裝推行 PAGEREF _Toc133285973 h 64 HYPER

5、LINK l _Toc133285974 第五章工程營(yíng)銷 PAGEREF _Toc133285974 h 75 HYPERLINK l _Toc133285975 第六章工程初步VI設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc133285975 h 91 HYPERLINK l _Toc133285976 第一節(jié)根底logo PAGEREF _Toc133285976 h 91 HYPERLINK l _Toc133285977 第二節(jié)運(yùn)用系統(tǒng)部分show PAGEREF _Toc133285977 h 92 HYPERLINK l _Toc133285978 第七章 建華代理本工程的優(yōu)勢(shì) PAGEREF

6、_Toc133285978 h 93工程分析工程所在片區(qū)概略本工程位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)片區(qū)紅谷灘新區(qū)位于南昌市區(qū)的西北面，與南昌市中心區(qū)分居贛江兩側(cè)。紅谷灘新區(qū)東瀕贛江、西臨昌九高速公路、北起贛江大橋、南至建立中的生米大橋，沿江岸線長(zhǎng)達(dá)16公里。經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域規(guī)劃打造，新區(qū)的優(yōu)越地理位置凸顯，便利交通條件遭到市民的追捧。在紅谷灘的長(zhǎng)久規(guī)劃中，政府曾經(jīng)將紅谷灘定位為南昌的CBD。CBD中心區(qū)設(shè)備包括政府酒店辦公商場(chǎng)文娛餐飲文化醫(yī)院等設(shè)備。構(gòu)成南昌市最為中心的“四大中心即：以市委、市政府為中心的政治中心；以工人文化宮、報(bào)業(yè)大廈、廣電大廈為中心的文化中心；以南昌世貿(mào)中心、紅谷大道為中心的商業(yè)中心以及以江

7、南證券等大量證券公司和銀行組成的金融中心。規(guī)劃中的整個(gè)南昌紅谷灘新區(qū)按照三區(qū)鳳凰洲片區(qū)、紅谷灘中心區(qū)和紅角洲片區(qū)二景區(qū)千湖景區(qū)、碟子湖景區(qū)五橫十八縱道路規(guī)劃，區(qū)域面積約50平方公里，規(guī)劃居住人口約40萬(wàn)人，建筑密度控制在25以下，綠化按花園城市規(guī)范控制在42以上。三個(gè)片區(qū)的功能定位各有偏重：鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游為主的城市新區(qū)，規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大型綜合工程；紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、商貿(mào)金融為主的中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)；紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、高級(jí)商住為一體的生態(tài)新區(qū)。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展。紅谷灘新區(qū)發(fā)生了日新月異的變化。紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū)CBD而建立的，紅谷灘中心區(qū)的開(kāi)展直

8、接決議了這兩個(gè)區(qū)域的開(kāi)展情況。區(qū)域內(nèi)各分區(qū)域規(guī)劃概略紅谷灘新區(qū)是南昌市城市建立的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃，窮建立的理念，紅谷灘新區(qū)堅(jiān)持以人為本，與國(guó)際大都市接軌和實(shí)現(xiàn)人與自然調(diào)和一致的原那么，精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。紅谷灘中心區(qū)該區(qū)位于南昌大橋與八一大橋之間，區(qū)域東面瀕臨贛江，西面緊接昌九高速公路。規(guī)劃該區(qū)總用地面積為10平方公里，人口規(guī)模為15萬(wàn)人。規(guī)劃：紅谷灘中心區(qū)中心區(qū)總體規(guī)劃構(gòu)造規(guī)劃為“一帶、二軸、三區(qū)，一帶為臨江濱水綠化景觀游覽帶，提供親水性濱江空間，成為市民和旅游者熱衷的場(chǎng)所；二軸為東西景觀主軸線和南北開(kāi)展功能軸線，在規(guī)劃中心綠地廣場(chǎng)以標(biāo)志性建筑作為視覺(jué)焦點(diǎn)，統(tǒng)領(lǐng)全局；三區(qū)

9、為辦公區(qū)、金融、貿(mào)易、信息區(qū)和濱江居住區(qū)。交通：在道路交通方面，結(jié)合地形，規(guī)劃“三橫、“十縱路網(wǎng)骨架，平均500米有一條橫路與豐和路接口或交叉。配套：規(guī)劃二路與豐和三路交叉口東南象限、紅谷五路與豐和一路交叉口東南象限各設(shè)一處30005000平方米的社會(huì)停車場(chǎng)。該區(qū)規(guī)劃有一座日供40萬(wàn)立方米的牛行自來(lái)水廠；另在豐和三路與昌九高速公路規(guī)劃一座液化氣空混合站。綠化：紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃綠地144萬(wàn)平方米，綠地占總用地達(dá)336，加上地塊內(nèi)綠地，那么整個(gè)中心綠地率達(dá)45以上。紅角洲紅角洲地域緊鄰紅谷灘中心區(qū)，位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間，詳細(xì)規(guī)劃范圍：東臨贛江，西靠昌樟高速公路與320國(guó)道，南臨城市外環(huán)線

10、規(guī)劃，北接南昌大橋引線。用地面積約25平方公里，人口規(guī)模25萬(wàn)人。規(guī)劃：以紅谷灘中心區(qū)為依托，以教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育、運(yùn)動(dòng)休閑、商貿(mào)金融、居住、生態(tài)維護(hù)和旅游觀光等功能于一體的城市新區(qū)。交通：規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐和南大道、學(xué)府大道、前湖大道三條主干道為雙向46車道，分別向西北穿過(guò)高速公路銜接長(zhǎng)冷片區(qū)，向西南方向串接高教園區(qū)、前湖景區(qū)等組團(tuán)接入外環(huán)，另外，又嶺口路、衛(wèi)東大道、前湖大道、紅谷南大道構(gòu)成的包含體育館、片區(qū)中心等環(huán)型交通骨架。綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個(gè)景觀區(qū)。前湖生態(tài)景觀區(qū)主要表達(dá)水相映、人與自然和協(xié)共處的景觀特征；紅角洲水城景觀區(qū)以“三橫五縱的水網(wǎng)為主要骨架

11、表達(dá)“城在山水中、山水在城中的景觀特征。鳳凰洲鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，南北長(zhǎng)約3公晨，東西寬僅1.4公里，占地面積4.79平方公里，居住用地面積合計(jì)211.76公頃，占總用地的44.1，人均居住用地21.18平方米人，規(guī)劃居住人口10萬(wàn)?，F(xiàn)狀：鳳凰洲與老城僅一江之隔，是新區(qū)的前沿，近期建立的重點(diǎn)地段，且與其毗鄰的紅谷灘中心區(qū)根底設(shè)備已初具規(guī)模并向兩翼輻射，招商引資全面輔開(kāi)，必將對(duì)本規(guī)劃區(qū)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。廬山南大道為城市主干道，銜接八一大橋，是昌南、昌北兩城

12、主要聯(lián)絡(luò)通道，紅線寬度48米，雙向4車道；臨江大道已修通至贛江大橋，現(xiàn)路面寬22米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問(wèn)題是銷售率高，入駐率低。由于紅谷灘本身缺乏產(chǎn)業(yè)支持，同時(shí)樓盤周邊的配套設(shè)備不齊全，不完善，使得居民入住后生活非常不便，必需求回到老城區(qū)進(jìn)展消費(fèi)，從而無(wú)法在紅谷灘安穩(wěn)居住。呵斥了在市場(chǎng)叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高，甚至只需20，紅谷灘被市民稱為“鬼城或者“睡城。公共配套建立落后于開(kāi)發(fā)目前，南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)備而言還不是很完善，相關(guān)的水、電、煤氣等根底設(shè)備建立還只是在規(guī)劃階段，有的雖然曾經(jīng)建成，但是投入運(yùn)

13、用也遙遙無(wú)期，市民對(duì)此非常擔(dān)憂。公共交通不便交通也存在不便，有的樓盤根本沒(méi)有公交車到達(dá)，旁邊沒(méi)有公交車站臺(tái)，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。而開(kāi)發(fā)商在宣傳中刻意逃避這些問(wèn)題，等到房屋銷售一空，需求入住時(shí)，一切問(wèn)題就暴顯露來(lái)了。業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問(wèn)題就是子女就學(xué)問(wèn)題。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進(jìn)學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點(diǎn)住進(jìn)去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不夠完善區(qū)域內(nèi)存在的嚴(yán)重問(wèn)題就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)備不夠完

14、善，商品種類單元或者缺乏，業(yè)主入住普遍領(lǐng)會(huì)到生活的不方便，沒(méi)有地方購(gòu)物，很多居民的日常生活必需品的購(gòu)買存在妨礙，買菜要走好遠(yuǎn)的一段路程。生活極其不方便。樓盤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備閑置，無(wú)法投入運(yùn)用目前，各樓盤都以配套設(shè)備為中心建立，在小區(qū)內(nèi)建立各種配套設(shè)備，但是實(shí)踐操作僅停留在口頭宣傳上，停留在概念上的炒作上。業(yè)主購(gòu)買之后，由于與開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商之間不能構(gòu)成互動(dòng)的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)備無(wú)法運(yùn)營(yíng)、投入運(yùn)用。政府在啟動(dòng)區(qū)域所做的努力紅谷灘的現(xiàn)狀是南昌市政府不得不面對(duì)的問(wèn)題，為此南昌市政府為改動(dòng)紅谷灘格局做了大量任務(wù)，并獲得了一定效果。將行政中心遷至紅谷灘。為了加速紅谷灘區(qū)域構(gòu)成南昌的CBD ，南昌市將市

15、委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移政治中心來(lái)平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建立的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江中醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，聚集區(qū)域人氣指數(shù)。 添加對(duì)紅谷灘根底建立的投入。政府對(duì)南昌進(jìn)展一江兩岸的規(guī)劃，花巨資打造紅谷灘區(qū)域，投入近10億元建立區(qū)域內(nèi)的根底設(shè)備。如今，新區(qū)內(nèi)的根底設(shè)備日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道規(guī)范建立，道路寬闊亮堂，路幅綠化率在50以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范;供水、供電設(shè)備齊備，10萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220

16、KV的西郊變電站已投入運(yùn)轉(zhuǎn),20萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ⅰ?0萬(wàn)噸/日的污水處置廠、110KV的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開(kāi)工。加大對(duì)區(qū)域招商引資力度。紅谷灘區(qū)域4年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建立面積覆蓋為南昌之最。僅 2004年上半年，全區(qū)累計(jì)引進(jìn)合同內(nèi)資6.6億元人民幣、外資3800萬(wàn)美圓，實(shí)踐利用內(nèi)資8.78億元人民幣、外資1132萬(wàn)美圓，分別占全年實(shí)踐引進(jìn)資金的55和57，共118個(gè)工程已落戶新區(qū)。政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃的修正基于城市建立過(guò)程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市根底設(shè)備的空置和浪費(fèi)問(wèn)題，許多專家和學(xué)者對(duì)區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打呵斥南

17、昌的CBD存在一定的誤區(qū)。南昌市政府聘請(qǐng)王志綱任務(wù)室為紅谷灘進(jìn)展把脈，經(jīng)過(guò)王志綱任務(wù)室的論證后，以為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區(qū)CLD。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保管紅谷灘中心區(qū)南昌CBD的定位，同時(shí)與本區(qū)域的實(shí)踐開(kāi)展結(jié)合起來(lái)，以CBD為中心，對(duì)周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以CLD支撐CBD的規(guī)劃定位。片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀已構(gòu)成物業(yè)：萬(wàn)達(dá)星城一期、豐和苑、紅谷春天一期、濱江豪園一、二期、洪城時(shí)代廣場(chǎng)一期、江信國(guó)際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣一期等在售物業(yè)：鳳凰城二期、博泰江濱二期、圣淘沙花園二期、江信國(guó)際花園二期、濱江豪園四期、理想家園泉水灣、陽(yáng)光楓情二期、匯龍銘都、萬(wàn)達(dá)新城二期

18、、商城世紀(jì)村二期在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、陽(yáng)光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天二期、鹿璟名居、萬(wàn)達(dá)星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會(huì)等待建物業(yè)：紅谷凱旋等綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思緒，是先做整體規(guī)劃，再做詳細(xì)工程建立；即“富規(guī)劃 窮建立。詳細(xì)目的是把紅谷灘建立成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展現(xiàn)出南昌建立英雄花園城市的成果?；诖?，建華以為紅谷灘板塊現(xiàn)階段具有以下特點(diǎn)：從紅谷灘的總體定位上看，定位有些脫離實(shí)踐。CBD的建立要求到達(dá)一定的經(jīng)濟(jì)根底和區(qū)域的都市位置，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū)CBD而建立，但是紅

19、谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)根底在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建立CBD的能夠。紅谷灘的開(kāi)展，市政府的投入和所作的任務(wù)闡明，政府對(duì)紅谷灘建立將是南昌市政建立、城市開(kāi)展的中心。紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對(duì)紅谷灘區(qū)域開(kāi)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。就目前的區(qū)域開(kāi)展建立看，紅谷灘尚處于生長(zhǎng)時(shí)期，對(duì)于區(qū)域的前景較為寬廣，作為城市投資，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力夠大。紅谷灘的開(kāi)展曾經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司曾經(jīng)對(duì)區(qū)域進(jìn)展大量的投資，并且部分建立曾經(jīng)開(kāi)工投入運(yùn)用。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費(fèi)和設(shè)備的閑置。目前，主要是將區(qū)域的資源進(jìn)展整合，合理利用，盤活區(qū)域市場(chǎng)。南昌寫字樓概略南昌寫字樓概述隨著近年來(lái)南昌

20、市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。問(wèn)題主要集中在：寫字樓需求與供應(yīng)出現(xiàn)了構(gòu)造性矛盾，老一代寫字樓曾經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)缺乏。南昌市目前的老寫字樓主要有江信國(guó)際大廈、匯浩大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長(zhǎng)運(yùn)大廈、強(qiáng)威大廈、華財(cái)大廈、三星大廈、中山城中山大廈、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)和南方大廈等。老寫字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展的南昌寫字樓市場(chǎng)的需求。但雖然如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)?/p>

21、高，詳細(xì)可見(jiàn)下表。究其緣由，主要有以下兩點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)的加快開(kāi)展帶來(lái)寫字樓市場(chǎng)的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。在新上市寫字樓方面，有一突出特點(diǎn)即是區(qū)域供應(yīng)過(guò)于集中，倍受關(guān)注的財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館等這些新的工程，包括目前在建的華龍國(guó)際大廈根本集中在市中心這一區(qū)域，呵斥南昌市寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性的不平衡。當(dāng)然這一區(qū)域毫無(wú)疑問(wèn)也是該地高檔寫字樓集中地，老寫字樓中最好的江信國(guó)際大廈即位于此。在需求方面，未來(lái)南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來(lái)南昌CBD中心，將是寫字樓大需求市場(chǎng)無(wú)疑。南昌寫字樓開(kāi)展歷程我們經(jīng)過(guò)對(duì)南昌寫

22、字樓市場(chǎng)的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓曾閱歷了四代，正在邁入第五代。南昌寫字樓開(kāi)展歷程解析歷程根本特征代表性物業(yè)解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)籠統(tǒng)。其實(shí)并非真正寫字樓，只是一些外地公司與本地私營(yíng)公司，租借賓館與款待所來(lái)辦公，公司設(shè)在賓館、款待所內(nèi)的某一套房間。龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財(cái)大廈辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中規(guī)劃，規(guī)模不大；普通以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的根本功能，而且在籠統(tǒng)、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。有一定的分割靈敏性以及簡(jiǎn)單的智能化方面。江信國(guó)際大廈、三星大廈、講究商務(wù)籠統(tǒng)，建筑體量比第一代大

23、，依然是第一代建筑空間概念的簡(jiǎn)單提升，有智能化的運(yùn)用。第三代開(kāi)場(chǎng)對(duì)戶型靈敏分割，智能化程度有所提升。地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、南方大廈建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。第四代開(kāi)場(chǎng)思索客戶的貼身需求，提高溫馨度，參與環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化程度。財(cái)富廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈在滿足客戶對(duì)寫字樓功能需求的同時(shí)，注重引入人性化、環(huán)保、國(guó)際概念。第五代是第四代的提升與超越。既包容第四代的根本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化的超越。博泰江濱、恒茂國(guó)際華城、泰耐克國(guó)際金融大廈更加注重人性化理念，具有國(guó)際化、人性化、智能化、環(huán)?；?、是較高溫馨度國(guó)際商務(wù)空間。南昌寫字樓分布情況南昌寫字樓主要集中在市中心省府大

24、院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為三縱、四橫、三橋。四橫詳細(xì)指：福州路方向的金昌利、金陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)北京路方向氣候局大廈、糖酒大廈、江信大廈孺子路中山路方向的強(qiáng)威大廈、紡織品大廈站前西路的錦峰大酒店、三星大廈、九洲商廈和鄱陽(yáng)湖大酒店三縱詳細(xì)指：沿江路方向文化大廈、華財(cái)大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個(gè)積壓爛尾工程井岡山大道的長(zhǎng)欣、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、長(zhǎng)運(yùn)商城、外經(jīng)貿(mào)大廈二七北路的貯藏款待所，糧油大廈和機(jī)械行業(yè)管理局大廈三橋詳細(xì)指：沿江路工程集中，中山橋、撫河橋和海關(guān)橋等城市干道上，未來(lái)幾年仍將聚集較大規(guī)模的寫字樓。南昌寫字樓開(kāi)展情況在1993年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)厲來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫字樓的概念。公司

25、、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，普通租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。1993年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。大廈有各項(xiàng)根本配套，有本人的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一同，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。1996年江信國(guó)際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒(méi)有寫字樓的歷史，江信國(guó)際大廈按照規(guī)范寫字樓要求建造。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈敏變通的物業(yè)功能遭到一些中、小生長(zhǎng)型企業(yè)的追捧。專業(yè)化寫字樓是在2001年，2001年國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫

26、字樓晉級(jí)換代。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性表達(dá)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多溫馨共享空間。隨著近年來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。住宅商用在寫字樓市場(chǎng)占一定的比例披著寫字樓“外衣的各式住宅公寓之所以遭到市場(chǎng)追捧并越炒越熱，主要是由于其住宅的性質(zhì)決議了幾大利好：其一，購(gòu)房辦理按揭貸款，最長(zhǎng)可以懇求8成30年通常為7成20年，比購(gòu)買寫字樓最多可貸5成10年，首付壓力明顯減少，

27、易于入市；其二，普通不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費(fèi)，又使客戶能有效控制運(yùn)用本錢，還可以實(shí)現(xiàn)“24小時(shí)辦公的彈性任務(wù)理念； 其三，70年運(yùn)用權(quán)，較寫字樓物業(yè)多20年。以上幾點(diǎn)對(duì)于那些正處于開(kāi)展階段，務(wù)虛運(yùn)營(yíng)又講求靈敏性的中小企業(yè)很有吸引力。老一代寫字樓曾經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新的需求隨著南昌市政府提出中部崛起的口號(hào)和花園城市建立的熾熱進(jìn)展，南昌市的根底設(shè)備、投資環(huán)境日益改善，國(guó)內(nèi)、國(guó)外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌曾經(jīng)時(shí)機(jī)成熟。許多大型國(guó)際跨國(guó)公司、企業(yè)以及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進(jìn)軍，從福特、飛馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌到深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛

28、進(jìn)駐南昌就可以看出。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增，而南昌市目前的寫字樓檔次已無(wú)法滿足他們對(duì)高檔寫字樓的需求。融入商業(yè)圈縱觀前面提及的幾個(gè)專業(yè)寫字樓，與最早的江信國(guó)際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。財(cái)富廣場(chǎng)自不用說(shuō)，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。整棟大廈外型簡(jiǎn)約挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市開(kāi)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌聚集。地王廣場(chǎng)擔(dān)任人以為，這種良性循環(huán)融入中山路商圈，能加強(qiáng)和完善中山路商業(yè)圈，提升其檔次。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休

29、閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。檔次各異、競(jìng)爭(zhēng)趨于猛烈華財(cái)大廈作為商務(wù)物業(yè)在南昌出現(xiàn)后，其追逐者眾多，長(zhǎng)欣寫字樓、匯浩大廈、江信大廈等等，南昌的商務(wù)寫字樓一時(shí)間遍地開(kāi)花。經(jīng)過(guò)對(duì)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的調(diào)查與分析，南昌的寫字樓可以分為高、中檔兩種，中檔的價(jià)位在每月30元平方米(不包水、電)，較高檔的在55-70元平方米(包含物管等部分費(fèi)用)。從目前南昌商務(wù)樓的總體情況來(lái)看，高檔商務(wù)樓非常少，其硬件與軟件與真正的高檔寫字樓還相差較遠(yuǎn)，因此此類寫字樓雖吸引了一些注重籠統(tǒng)、實(shí)力較強(qiáng)的公司介入，但吸納量相對(duì)還是較小，出租率并不是很高，而中檔寫字樓與一些公寓樓的出租率較高。至于南昌寫字樓近年來(lái)的出租價(jià)位情況，

30、一位業(yè)內(nèi)人士談到，南昌市的寫字樓的出租價(jià)位不斷以來(lái)相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅度較小。投資者看好寫字樓 2001年以前，南昌的寫字樓市場(chǎng)一度“低迷疲軟，當(dāng)年，華財(cái)大廈的租價(jià)僅為25元平方米，如今，“華財(cái)?shù)淖饨鹕蠞q了10多元。江信國(guó)際大廈的出租價(jià)錢也從40多元上漲到68元平方米，這闡明，南昌寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入需求旺盛期。南昌寫字樓開(kāi)展趨勢(shì)分析經(jīng)過(guò)對(duì)南昌商務(wù)樓、寫字樓市場(chǎng)的了解，南昌的商務(wù)樓市場(chǎng)曾閱歷了五代，第一代的商務(wù)樓其實(shí)并非真正商務(wù)樓，只是一些外地公司與本地私營(yíng)公司，租借賓館與款待所來(lái)辦公，公司設(shè)在賓館、款待所內(nèi)的某一套房間。之所以如此，是由于南昌當(dāng)時(shí)還沒(méi)商務(wù)樓的物業(yè)。第一代的商務(wù)樓其弱勢(shì)眾多，讓不少有實(shí)力

31、的公司有了建立商務(wù)樓的規(guī)劃，隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。第二代商務(wù)樓其實(shí)也就是寫字樓物業(yè)的出現(xiàn)?！吧叹右惑w暫不會(huì)出局在南昌寫字樓市場(chǎng)，“商居一體的寫字樓占據(jù)了市場(chǎng)相當(dāng)大的份額，而且這個(gè)份額存在繼續(xù)添加的趨勢(shì)。華龍國(guó)際大廈的營(yíng)銷擔(dān)任人那么以為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進(jìn)入生長(zhǎng)期或成熟期，必然需求改善企業(yè)的辦公環(huán)境。當(dāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展到一定程度，“居商混雜的景象必然逐漸退出市場(chǎng)。走向?qū)I(yè)化隨著現(xiàn)代社會(huì)分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代效力業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展壯大，寫字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)主題化、個(gè)性化、生態(tài)化的市場(chǎng)下，寫字樓將改以往的宜商宜住之賣點(diǎn)，消除商用公開(kāi)性和住宅私密性

32、那種格格不入的為難，因純粹而越顯高檔。專業(yè)化不僅表達(dá)在華美的外立面為企業(yè)的外表鍍金，合理的平面格局多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾，優(yōu)越的空間設(shè)計(jì)提高寬深比以爭(zhēng)求最大限制的通風(fēng)采光，更重要的還在主題化的內(nèi)涵，需求為企業(yè)的籠統(tǒng)、企業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略、以及高層員工對(duì)任務(wù)環(huán)境的高要求思索更多。融入商業(yè)圈依然為寫字樓開(kāi)展的主要道路專業(yè)寫字樓，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。工程本身由文娛購(gòu)物、國(guó)際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)運(yùn)營(yíng)，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈，可以構(gòu)成一種良性循環(huán)。南昌世貿(mào)中心那么是未來(lái)紅谷灘商圈的重要組成部分。對(duì)寫字樓融入商圈的景象，我們以為，單一的寫字樓已不能順應(yīng)時(shí)代

33、需求，高檔寫字樓的消費(fèi)主力是外來(lái)人員，他們的任務(wù)、生活需求在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買一個(gè)好的增值的前景，而如今南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心構(gòu)成不同的“圈地格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。趨向智能化隨著社會(huì)開(kāi)展，商務(wù)人士對(duì)配套設(shè)備、辦公設(shè)備的自動(dòng)化和平安性提出了更高的要求，在平安穩(wěn)定的根底上追求溫馨、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。主要表達(dá)在通訊自動(dòng)化系統(tǒng)雙向電視會(huì)議系統(tǒng)等，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)停車庫(kù)的平安系統(tǒng)、電梯、冷熱源的自動(dòng)化等，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)會(huì)議中心系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，保安自動(dòng)化系統(tǒng)監(jiān)控電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等和消防自動(dòng)化系統(tǒng)。趨向

34、配套完善化完善的配套設(shè)備能讓他的產(chǎn)品再添一“金。內(nèi)部配套強(qiáng)調(diào)足夠的車位、可自行控制的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會(huì)議室等，外部配套那么注重集文娛購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、國(guó)際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式效力。趨向效力人性化人性化效力注重以人為本，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通和交流，強(qiáng)化綠色環(huán)保的辦公理念，提供更多溫馨的共享空間，是一種深層文化的有效釋放。在南昌寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀下，做好人性化效力那么更顯差別化，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。科技含量成為焦點(diǎn) 超前的內(nèi)在科技化設(shè)計(jì)，所謂寫字樓科技含量主要還是需求滿足企業(yè)的實(shí)踐需求，包括企業(yè)籠統(tǒng)、辦公科技、任務(wù)環(huán)境等諸多方面。例如，可以提升企

35、業(yè)籠統(tǒng)與檔次的國(guó)際化辦公大廈，可以隨時(shí)更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡(luò)化地板和墻體構(gòu)造，可以保證安康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。工程分析工程概略地理位置引見(jiàn)工程位于南昌紅谷灘CBD中心區(qū)紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。工程?hào)|望贛江，緊靠報(bào)業(yè)大廈，西臨紅谷中大道，南接南昌廣電中心，北臨春暉路。地塊描畫地塊根本呈長(zhǎng)方形外形，占地面積約為24085平方米。規(guī)劃內(nèi)地勢(shì)整體較為平坦，地塊已平整，且試樁終了。地塊外形分析：東西走向約為100110米，南北走向約為230米工程，南北面長(zhǎng)，東西面窄，朝向分布較好。景觀資源分析：本案是目前紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃中最高的建筑物，目前除東面有部分高層建筑外，其他三個(gè)面

36、都無(wú)建筑物遮擋，視野很開(kāi)闊，東面和北面有較好的江景資源，同時(shí)，沿江一帶還有市政規(guī)劃建立的公園景觀。周邊根底配套紅谷灘根底設(shè)備建立曾經(jīng)到達(dá)了一定的規(guī)模，新區(qū)內(nèi)的根底設(shè)備日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道規(guī)范建立，道路寬闊亮堂，路幅綠化率在50以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范;供水、供電設(shè)備齊備，10萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV的西郊變電站已投入運(yùn)轉(zhuǎn),20萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮?。紅谷灘新區(qū)目前的商務(wù)配套相對(duì)比較缺乏。紅谷灘新區(qū)集合了南昌市市委、市政府等五套班子，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江中醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電

37、中心、江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，片區(qū)辦公氣氛是較為濃重的，但片區(qū)的配套非常缺乏。主要經(jīng)濟(jì)目的總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的稱號(hào)總體總用地面積24085 m2總建筑面積198617.2 m2地下室38208 m2其中地下計(jì)算容積率1549 m2不計(jì)算容積率36659 m2建筑占地面積11680 m2覆蓋率49%容積率6.724綠化面積6195 m2綠化率25.7%停車數(shù)529輛其中地面75輛地下454輛自行車停車面積1540m2地上部分稱號(hào)總面積部位面積備注酒店657722143層41620客房405套45層22628配套 餐飲 健身1層,機(jī)房1524入口接待辦公樓27994620層274

38、44辦公1層550入口大堂公寓樓36312627層35164514戶1層 機(jī)房1148入口大堂商業(yè)3001013層30010百貨商店總計(jì)160088總體稱號(hào)總面積部位面積備注地上塔樓104228超高69064酒店、辦公高層35164公寓樓地上裙房5479845層22628酒店13層32170商業(yè)地下室38208地下一三層38208車庫(kù)總計(jì)198617.2工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)strength該用位置于紅谷灘新區(qū)，屬南昌新區(qū)的CBD區(qū)域，可以承載區(qū)域的CBD功能和發(fā)揚(yáng)工程的作用。紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，區(qū)域的功能前衛(wèi)，根底設(shè)備建立現(xiàn)代，區(qū)域構(gòu)成良好的區(qū)域籠統(tǒng)。工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，較其他區(qū)域工程有較多的政

39、府優(yōu)惠政策，較其他同類物業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)性。工程位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)，交通便利。工程整體外形設(shè)計(jì)較為高檔，高層景觀開(kāi)闊。本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的根底設(shè)備較多、較便利。工程規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特征鮮明，吸引力較強(qiáng)。社區(qū)內(nèi)同類工程不多，屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。工程建筑面積近21萬(wàn)平米，規(guī)模大，可發(fā)揚(yáng)空間較大，將在區(qū)域內(nèi)甚至南昌構(gòu)成龍頭商業(yè)，有利于后期推行；工程的開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，有一定的品牌效應(yīng)和籠統(tǒng)，還擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，有效地降低了工程的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)勢(shì)(weakness)工程周邊的配套目前不夠完善，市民任務(wù)、生活、休閑不方便。工程區(qū)域人氣不夠，工程的價(jià)值發(fā)揚(yáng)遭到局限。工程?hào)|面為報(bào)業(yè)大廈、南昌電

40、視臺(tái)等高層建筑，工程的籠統(tǒng)展現(xiàn)和景觀資源被遮擋。區(qū)域經(jīng)濟(jì)根底薄弱，工程區(qū)域的經(jīng)濟(jì)商圈沒(méi)有構(gòu)成，工程的功能短少依靠的經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)。周邊的工程尚未建立或者沒(méi)有完善，一段時(shí)間內(nèi)本工程不能立刻投入運(yùn)用或者到達(dá)工程的定位效果。工程過(guò)高的開(kāi)發(fā)本錢添加了工程后期一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。紅谷灘中心區(qū)寫字樓工程大多處在張望形狀，居住人口入住率偏低極大的影響了洪谷灘商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)認(rèn)同度。時(shí)機(jī)(opportunity)隨著“CEPA及“9+2等協(xié)議的簽署，江西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到更大的發(fā)揚(yáng)，南昌作為江西的省會(huì)，其宏大的開(kāi)展空間也為南昌商務(wù)物業(yè)的開(kāi)展帶來(lái)宏大的開(kāi)展契機(jī)；工程區(qū)域內(nèi)的集聚效應(yīng)堅(jiān)持增長(zhǎng)。區(qū)域內(nèi)的工程建立開(kāi)發(fā)日益添加，物

41、業(yè)投資者自信心堅(jiān)持增長(zhǎng)。工程區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進(jìn)片區(qū)籠統(tǒng)的晉級(jí)，更具國(guó)際視野，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)力加強(qiáng)，可以估計(jì)，此政策性利好將極大的促進(jìn)江西省內(nèi)外的企業(yè)、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、國(guó)際市場(chǎng)的“眼球，極大的促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。工程獲得政府的有關(guān)政策支持，工程前景樂(lè)觀。本工程的興建將與周邊眾多商業(yè)共同構(gòu)造城區(qū)第二個(gè)商業(yè)中心，并輻射整個(gè)南昌市區(qū)。人民幣升值，經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善，投資者紛紛入市。作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心工程，本工程一定程度上構(gòu)成了先入為主的市場(chǎng)先機(jī)，操作得當(dāng)有望截獲市場(chǎng)第一桶金。要挾(threats)中心商圈、昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心，各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益加??；區(qū)域內(nèi)同

42、類型商務(wù)物業(yè)工程紛紛上馬，對(duì)客戶有所分流等。片區(qū)目前的情況，客戶的自信心有部分動(dòng)搖，客戶由原來(lái)的竭力支持轉(zhuǎn)為張望，區(qū)域面臨重新啟動(dòng)的難度。目前遭到國(guó)家政策的影響，同片區(qū)樓盤價(jià)錢上揚(yáng)幅度很小，整體推盤量小，尾盤低價(jià)沖擊，市場(chǎng)波濤不驚，沒(méi)有構(gòu)成相應(yīng)的“熱度，無(wú)形中將添加工程的消化難度。綜述在區(qū)域內(nèi)，周邊的人氣是區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要瓶頸，影響到區(qū)域的整體開(kāi)展，同時(shí)涉及工程的先期開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)。同時(shí)在區(qū)域市場(chǎng)之間，紅谷灘區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)根底較為薄弱的區(qū)域，前衛(wèi)的市場(chǎng)定位規(guī)劃曾經(jīng)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)脫節(jié)，如何將區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射到整個(gè)市區(qū)，是區(qū)域開(kāi)展的主要出路。工程現(xiàn)已具備的優(yōu)勢(shì)尚不夠明顯。工程在區(qū)域內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模也較大，

43、但是在不成熟的區(qū)域，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的價(jià)值不夠明顯，同時(shí)工程的定位，與其他的工程定位差別化明顯，在不成熟的區(qū)域，較容易脫離區(qū)域的開(kāi)展群體和主要方向，市場(chǎng)認(rèn)同度的提高至關(guān)重要。工程啟動(dòng)過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)根底，整合區(qū)域的各種資源。積極與昌北區(qū)的加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源結(jié)合，構(gòu)成一定的經(jīng)濟(jì)后盾，經(jīng)過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，構(gòu)成一定的勢(shì)能，輻射南昌的區(qū)域，構(gòu)成更高層次的開(kāi)展平臺(tái)。對(duì)于工程本身，由于紅谷灘現(xiàn)實(shí)的要素，不具備開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值立刻實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)條件；因此，對(duì)待金融大廈必需用開(kāi)展的目光。根據(jù)建華的閱歷判別，紅谷灘真正成熟還需求38年的時(shí)間，而金融大廈需求一定的開(kāi)發(fā)時(shí)間，在紅谷灘真正成熟前，金融大廈要在泰耐克集團(tuán)

44、的運(yùn)營(yíng)下成為生長(zhǎng)型的物業(yè)，而泰耐克集團(tuán)必需為此付出。而一旦等紅谷灘成熟后，生長(zhǎng)后的金融大廈將為泰耐克集團(tuán)帶來(lái)豐厚的報(bào)答?；诒竟こ痰膬?nèi)、外在表現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品區(qū)位價(jià)值，以及本工程可添加的附加價(jià)值，更加突出了本工程的中心價(jià)值尊崇性、稀缺性和獨(dú)一性。本工程的特質(zhì)表現(xiàn)為：尊崇性、稀缺性與獨(dú)一性本工程開(kāi)發(fā)科技、時(shí)代提高現(xiàn)代、高檔次表達(dá)中國(guó)時(shí)代提高與國(guó)際化接軌的尊貴商務(wù)空間安康、生態(tài)物業(yè)定位物業(yè)定位闡明定位的基準(zhǔn)原那么由于市場(chǎng)的不斷細(xì)分，工程的自有資源，決議了工程向多樣化或多元性的定位開(kāi)展能夠，在以下定位內(nèi)容中將把握如下原那么進(jìn)展分析、創(chuàng)作，以尋求適宜本工程的最正確定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的根底建立在市

45、場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的根底上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本工程的優(yōu)劣要素提出適用的處理方案；尊重利潤(rùn)最大化：以工程盈利在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大化為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：經(jīng)過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及工程本身的品牌效應(yīng)； 表達(dá)可操作性：定位內(nèi)容須經(jīng)過(guò)有可操作的手法最終展現(xiàn)給目的客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保證開(kāi)發(fā)商最大利益的根底上表達(dá)客戶利益最大化； 確堅(jiān)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)：選擇適宜定位和運(yùn)營(yíng)措施確保工程的可繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。 定位根據(jù)紅谷灘新區(qū)的規(guī)劃定位，以及區(qū)域的近景、遠(yuǎn)景以及本案所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。工程環(huán)境，工程位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)氣氛。工程本身的情況，以及周邊的資源。區(qū)域

46、內(nèi)專門打造的高檔次寫字樓物業(yè)目前還沒(méi)有，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。工程目前規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，用作商務(wù)公寓及寫字樓均可。昌北擁有江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、江西省南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的英雄工業(yè)園、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)大型開(kāi)發(fā)區(qū)；轄區(qū)總面積將近有200平方公里；擁有醫(yī)藥、化工、食品、羽絨服裝、機(jī)械、電器、塑料制品、包裝、印刷、運(yùn)輸、建筑、電子、紡織、新型資料、生物工程、生態(tài)農(nóng)業(yè)等十幾個(gè)行業(yè)，入園企業(yè)已達(dá)數(shù)百家之多，其中不乏上市公司與知名企業(yè)。入駐企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公，由于園區(qū)在郊區(qū)，開(kāi)展各類活動(dòng)均非常不便，希望能把消費(fèi)與辦公別分開(kāi)，更好地進(jìn)展企業(yè)運(yùn)營(yíng)。這些企業(yè)對(duì)寫字樓的需求是非常劇烈的。這為泰耐克金融大廈提供了

47、良好的客戶根底。定位中心問(wèn)題的提出紅谷灘區(qū)域的開(kāi)展，目前屬于二次提速，二次提速勝利與否，很大程度上決議于洪谷灘現(xiàn)代效力配套的構(gòu)成，同時(shí)也包擴(kuò)類似金融大廈等工程的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。在此，對(duì)于泰耐克集團(tuán)而言，將是爭(zhēng)取政府對(duì)泰耐克集團(tuán)大力支持的最正確時(shí)機(jī)，不論是工程本身或是泰耐克集團(tuán)的其他工程，本案在如此政策性利好的前提下，利用CBD中心區(qū)進(jìn)展區(qū)域炒作，聯(lián)動(dòng)政府政策走向，調(diào)動(dòng)公眾言論，借勢(shì)與造勢(shì)并舉，將CBD的概念植入人心，提升片區(qū)籠統(tǒng)?？鐓^(qū)域整合昌北產(chǎn)業(yè)集群，使其成為支撐紅谷灘寫字樓的主力,處理此類客戶需求將極大滿足工程客源。一個(gè)片區(qū)現(xiàn)狀遠(yuǎn)不及前景的情況下，如何提早讓客戶為前景買單，將是工程勝利的關(guān)鍵。需

48、處理紅谷灘新區(qū)目前“沉睡的籠統(tǒng)以及房地產(chǎn)“相對(duì)冷靜的姿態(tài)，描畫愉快遠(yuǎn)景，預(yù)告“熱度。需處理目前片區(qū)內(nèi)物業(yè)租金和售價(jià)不高的情況下，為工程找到高房?jī)r(jià)、高房租的有力支撐點(diǎn)。在南昌寫字樓后市壓力宏大，寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，如何立足工程自有資源，形目本身的獨(dú)特賣點(diǎn)和個(gè)性，從猛烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍。工程整體定位1、總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)城市發(fā)明良好條件吸引跨國(guó)公司、外埠大型企業(yè)、本區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)總部入駐，進(jìn)而集聚各種消費(fèi)要素和創(chuàng)新要素，提升本人的中心競(jìng)爭(zhēng)力，從而到達(dá)企業(yè)與城市的雙贏，是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展成熟化、規(guī)范化階段的必然產(chǎn)物?？偛拷?jīng)濟(jì)有利于企業(yè)利用區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)本錢最小化；同時(shí)使企業(yè)總部入駐城

49、市添加政府財(cái)政收入，促進(jìn)就業(yè)和消費(fèi)，推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型晉級(jí)?！翱偛拷?jīng)濟(jì)具有強(qiáng)勁的納稅效應(yīng)、就業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。能在較短的時(shí)期內(nèi)給當(dāng)?shù)貛?lái)明顯的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，提升當(dāng)?shù)氐腉DP總量，可以說(shuō)是刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展的一劑“強(qiáng)心針。江西正集全省之力打造推進(jìn)江西開(kāi)展的單核中心省會(huì)城市南昌，經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展，單核聚能效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。南昌是江西政治、經(jīng)濟(jì)、文化的集中之地，是引領(lǐng)江西經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的龍頭；在江西承接沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略中發(fā)揚(yáng)了領(lǐng)頭羊的作用；南昌在江西打造區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)具有先天優(yōu)勢(shì)。紅谷灘是南昌市委、市政府傾力打造的CBD城區(qū)，旁無(wú)責(zé)貸地承當(dāng)起開(kāi)展總部經(jīng)濟(jì)的企業(yè)總部的重?fù)?dān)。泰耐克金融大廈位于紅

50、谷灘中心區(qū)，將打呵斥為目前江西第一高樓，依托南昌各種工業(yè)園區(qū)，特別是周邊的昌北工業(yè)園區(qū)內(nèi)招商引資的產(chǎn)業(yè)資源，將打呵斥江西乃至世界的區(qū)域型企業(yè)總部基地。 江西的、中國(guó)的、世界的【定位詮釋】“CBD中央商務(wù)區(qū)突出本工程的地理位置和地域優(yōu)勢(shì)，突出區(qū)域的開(kāi)展前景，突出工程的開(kāi)展空間，突出工程的國(guó)際化特征；“首個(gè)突出在區(qū)位上絕無(wú)僅有，高度上不可超越，創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上領(lǐng)先，型態(tài)和功能上的晉級(jí)。開(kāi)展商中愛(ài)將努力將本案塑呵斥為江西領(lǐng)先的、面向全國(guó)、全世界的高檔寫字樓工程；“5A意為描畫本工程是一個(gè)科技型的寫字樓，不僅在建筑技術(shù)的創(chuàng)新，而且包括智能化技術(shù)、生態(tài)技術(shù)與理念、信息化技術(shù)等的創(chuàng)新與結(jié)合；其代表這寫字樓的最

51、高質(zhì)量。突出本工程的科技、高檔?！凹准?jí)指本工程嚴(yán)厲按照國(guó)際通用的甲級(jí)寫字樓規(guī)范建造，并將在多個(gè)方面有所突破?！捌髽I(yè)總部基地主要依托昌北工業(yè)園，吸納在昌北投資的企業(yè)在泰耐克國(guó)際金融大廈置業(yè)，使泰耐克國(guó)際金融大廈成為各個(gè)企業(yè)總部所在地?！敖鞯?、中國(guó)的、世界的指本工程要面向整個(gè)江西省，同時(shí)與世界接軌，是和中國(guó)的、世界的興隆區(qū)域之間的橋梁，本工程位于此橋頭堡，“中國(guó)聯(lián)動(dòng)世界，世界改動(dòng)中國(guó)。安康化第五代寫字樓的價(jià)值支撐人性化智能化環(huán)?；瘒?guó)際化可繼續(xù)化資訊化建筑的安康性：滿足人的生理、心思的安康。商務(wù)的溫馨性：提供滿足業(yè)主需求的效力或支持。建筑的科技性：社會(huì)平安保證、生活高效性。建筑的社會(huì)性：承當(dāng)環(huán)境的

52、調(diào)和責(zé)任。商務(wù)的國(guó)際化：國(guó)際商務(wù)空間不是概念/是平臺(tái)商務(wù)的信息化：構(gòu)筑物業(yè)內(nèi)部的信息共享空間。建筑的超前性：可繼續(xù)開(kāi)展的設(shè)計(jì)。本案內(nèi)在質(zhì)量【國(guó)際化】高效、先進(jìn)、適用、平安、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計(jì)到達(dá)國(guó)際先進(jìn)程度。物業(yè)管理：聘請(qǐng)國(guó)際化水準(zhǔn)的知名物業(yè)管理，如第一太平戴維斯或世邦魏理仕，提供國(guó)際水準(zhǔn)的效力。多語(yǔ)種言語(yǔ)效力平臺(tái)物業(yè)管理具有應(yīng)付國(guó)際化言語(yǔ)溝通交流的才干?！救诵曰咳诵曰ㄖO(shè)計(jì)。預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需求。一切出入口設(shè)置殘疾人公用坡道。人性化效力：以“滿足人的需求為目的的全過(guò)程效力，除滿足人的心思感受外，重要的是提供“高效、適用的商務(wù)效力，構(gòu)建“全方位效力平臺(tái)可以對(duì)大廈業(yè)主一切非

53、業(yè)務(wù)性的事務(wù)性任務(wù)提供全方位支持，比如五星級(jí)酒店水準(zhǔn)的效力平臺(tái)、商務(wù)支持平臺(tái)、資訊交流平臺(tái)?！景部祷亢饬堪部祵懽謽堑哪康挠泻芏?，主要是對(duì)空氣、空間及環(huán)境的思索。安康寫字樓必定空氣質(zhì)量高有利人體安康；空間感強(qiáng)不會(huì)使人感到壓制；對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間任務(wù)在寫字樓里的人們來(lái)說(shuō)，室外空氣新穎而彌足珍貴，只需與室外大自然親密接觸的寫字樓方能匹配“安康二字。概括來(lái)說(shuō)：就是新穎空氣方便進(jìn)入室內(nèi)的呼吸式空間設(shè)計(jì)、綠色辦公、陽(yáng)光辦公、注重職員心思安康。從美學(xué)、心思學(xué)、社會(huì)學(xué)等人性化的角度整合工程的有效資源，使其具有更高層次的溫馨度目的：心思安康?！经h(huán)?；客鈮ΣＡР环垂?，不會(huì)呵斥光污染。多種節(jié)能設(shè)備，如采用LOW-E鍍膜

54、中空玻璃，減低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量?！局悄芑砍匦杈邆?A：樓宇自動(dòng)化BAS、辦公自動(dòng)化OAS、通訊自動(dòng)化CAS、安保自動(dòng)化SAS、消防自動(dòng)化FAS之外。還必需提供一些特殊智能化系統(tǒng)：如智能門禁識(shí)別系統(tǒng)、可視呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)提示系統(tǒng)?！究衫^續(xù)化】在智能化方面預(yù)留充足的晉級(jí)換代空間。在硬件上要求可分可合，為用戶對(duì)內(nèi)部的調(diào)整發(fā)明最大的便利。市場(chǎng)籠統(tǒng)定位市場(chǎng)籠統(tǒng)定位即是將產(chǎn)品本身獨(dú)特、鮮明的特征進(jìn)展描畫，將產(chǎn)品最具中心競(jìng)爭(zhēng)力的部分明晰明了地進(jìn)展傳播，使產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)空間產(chǎn)生強(qiáng)度最大的穿透力。我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，本案所處區(qū)域的開(kāi)展前景，以及本案目的客戶構(gòu)成的特點(diǎn)，未來(lái)寫字樓產(chǎn)品差別化分析，并思索到當(dāng)前和

55、今后建筑開(kāi)展趨勢(shì)和社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)，我司對(duì)本案的市場(chǎng)籠統(tǒng)定位是：南昌新型企業(yè)總部基地【定位解析】充分放大CBD的作用和影響，對(duì)其進(jìn)展大力炒作。地域的特殊性及工程性質(zhì)決議工程是國(guó)際的第五代寫字樓定位要求。突出產(chǎn)業(yè)中心將推進(jìn)南昌整體產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，打造企業(yè)總部，促成總部經(jīng)濟(jì)，構(gòu)成良性循環(huán)。走高檔次、高檔次和高智能化5A道路，打造高溫馨度的國(guó)際商務(wù)空間。21CN商務(wù)基地，突出資訊價(jià)值、商務(wù)價(jià)值21CN代表最新、最時(shí)髦，突出寫字樓新形狀。“CBD產(chǎn)業(yè)中心從語(yǔ)義學(xué)上來(lái)看，簡(jiǎn)明易記，明晰明了，易于推行和傳播。產(chǎn)品功能定位經(jīng)過(guò)對(duì)當(dāng)今南昌市場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品的調(diào)查和分析、本案的市場(chǎng)籠統(tǒng)，以及工程本身的素質(zhì)和資源，提升工程的

56、品味，本案的產(chǎn)品功能定位為：5A級(jí)智慧性生態(tài)型節(jié)能環(huán)保安康商務(wù)空間所謂“5A級(jí)，即指OA辦公智能化、BA樓宇自動(dòng)化、CA通訊傳輸智能化、FA消防智能化、SA安保智能化，是當(dāng)前在興隆區(qū)域的市場(chǎng)上所流行的對(duì)高端寫字樓的智能化程度表征上的定性描畫，雖然在國(guó)家相關(guān)規(guī)范中沒(méi)有硬性如此規(guī)定，但是從營(yíng)銷的角度，我們依然尊重市場(chǎng)的“習(xí)慣，對(duì)其功能上進(jìn)展“5A級(jí)定位。其“智慧性描畫，是指本案既有市場(chǎng)上通常所表示的“5A功能，但是又不同于普通的“5A級(jí)，是指本案可在系統(tǒng)集成程度方面優(yōu)于目前市場(chǎng)上其他寫字樓產(chǎn)品，具有良好的后期晉級(jí)空間和擴(kuò)展才干，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)堅(jiān)持極高的智能化水準(zhǔn)。“生態(tài)型和安康的概念在前面已有描

57、畫，此處不再反復(fù)。至于“節(jié)能、環(huán)保，在此所表達(dá)的是，由于本案南北通透，自然采光和通風(fēng)，整座大樓無(wú)死角，低輻射鍍膜中空玻璃資料的采用將極大地提高大廈的節(jié)能程度，同時(shí)采用本人自掛分體式空調(diào)，可自行控制，真正做到低本錢運(yùn)用，由此必然帶來(lái)環(huán)保和安康效應(yīng)。產(chǎn)品分層功能定位副二層：地下停車場(chǎng)。副一層五層43層主樓： 商業(yè)裙樓提供商務(wù)配套、商務(wù)會(huì)所、管理用房。六層二十層43層主樓： 寫字樓，自在商務(wù)平臺(tái)Free office商務(wù)寫字樓。二十一層四十三層：賓館。六層二十七層34層副樓：百變空間-Magic Place商務(wù)公寓Magic魔術(shù)的，意為機(jī)靈的、多變的，功能機(jī)動(dòng)的，能自在組合和間隔，此概念比較模糊，既

58、不傾向于寫字樓，也不傾向于公寓，介于寫字樓與公寓物業(yè)的特定情況，在推行上加強(qiáng)視覺(jué)、用途、客戶心思方面的引導(dǎo)，利用商務(wù)公寓新型物業(yè)進(jìn)展推行工程案名建議原案名國(guó)際金融大廈最大的問(wèn)題在限定在“金融上，行業(yè)較為單一，在傳播上很容易使人聯(lián)想到銀行、保險(xiǎn)等企業(yè)；而目前南昌金融業(yè)相對(duì)并不興隆，客戶資源有限，據(jù)了解，國(guó)有銀行大都是自建商務(wù)辦公樓，因此，對(duì)工程體量而言，支持存在相對(duì)的難度。因此，建華以為原有案名無(wú)法支持工程的推行，必需重新選擇案名。 主選案名：CBD首席企業(yè)總部基地案名詮釋：主案名“國(guó)際產(chǎn)業(yè)中心概念的提出不僅涵蓋了原有的金融行業(yè)，還可延伸到幾乎一切的行業(yè)；泰耐克第一個(gè)提出，將先入為主占領(lǐng)第一高度

59、。副案名“CBD首席企業(yè)總部基地對(duì)此主案名進(jìn)展了闡明。CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出首席第一個(gè)企業(yè)總部基地規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出引薦主案名：目的客戶群體定位寫字樓客戶定位從前面市場(chǎng)分析并結(jié)合工程所在區(qū)域來(lái)看，本工程的用戶應(yīng)分為兩大類型：對(duì)于事業(yè)板塊和生長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從其投資構(gòu)造和資金運(yùn)用方向的規(guī)律來(lái)分析，普通來(lái)說(shuō)，其重點(diǎn)在于面積適中,要求性價(jià)比高。其特征為：1、寫字樓客戶特征：從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看：外資企業(yè)：包括獨(dú)資、合資企業(yè)以及港澳臺(tái)企業(yè)：15%；國(guó)有企業(yè):10%;國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)：75%。從企業(yè)規(guī)模來(lái)看：大型企業(yè)：20%；中小型企業(yè)：80%。從行業(yè)分布來(lái)看：主導(dǎo)客戶：工業(yè)類客戶高新科技產(chǎn)業(yè)客戶輔助客戶：貿(mào)易、廣告、包裝、外貿(mào)、報(bào)關(guān)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物流、工業(yè)設(shè)計(jì)、效力咨詢、其他：注：以上比例指面積的百分比。購(gòu)買用途自用：70%投資：30%2、客戶特點(diǎn)：A、資金實(shí)力不均，處于企業(yè)開(kāi)展的各個(gè)階段，既有進(jìn)展資本積累和生長(zhǎng)階段的，也有資金雄厚的；B、從公司性質(zhì)來(lái)看，主要是從事消費(fèi)電子、新資料、投資、貿(mào)易、效力醫(yī)藥、化工、食品、羽絨服裝、機(jī)械、電器、塑料制品、包裝、印刷、運(yùn)輸、建筑、電子、紡織、新型資料、生物工程、生態(tài)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)品的公司。3、客戶關(guān)注要點(diǎn)：從我司初步伐查及操作閱歷來(lái)看，其關(guān)注要點(diǎn)主要在：?jiǎn)翁讍挝幻娣e分割不宜過(guò)大；地理位置，交通便利度；產(chǎn)質(zhì)量量和籠統(tǒng)；物業(yè)效力水準(zhǔn)；對(duì)價(jià)錢和管理費(fèi)的敏感性較