成都高新國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案

1、.PAGE ：.；目 錄 TOC o - h z HYPERLINK l _Toc 、市場(chǎng)調(diào)研分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)總體概述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、本區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、本工程調(diào)研結(jié)論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .

2、、D、E座產(chǎn)品細(xì)部特征分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、類比工程開(kāi)行國(guó)際產(chǎn)品比較分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、目的客戶定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、成都高端商務(wù)物業(yè)目的客戶群體分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、成都市類比工程客戶分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、本工程目的客戶定位 PAGEREF _Toc

3、h HYPERLINK l _Toc 、工程營(yíng)銷思緒提煉 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程的總體開(kāi)展目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、營(yíng)銷想象 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、工程營(yíng)銷戰(zhàn)略制定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程全程營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃和定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、各階段營(yíng)銷戰(zhàn)略制定 PAGEREF _To

4、c h HYPERLINK l _Toc .、產(chǎn)品推售戰(zhàn)略制定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程賣點(diǎn)提煉 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程營(yíng)銷主題建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程中心價(jià)值體系分析和建立 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程全程營(yíng)銷戰(zhàn)略的營(yíng)銷控制要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、工程價(jià)錢戰(zhàn)略制定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、影響價(jià)錢定位的市場(chǎng)要

5、素分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)位分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、定價(jià)原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、定價(jià)方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、定價(jià)根據(jù) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、價(jià)差制定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、價(jià)錢體系制定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、價(jià)錢營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h

6、 HYPERLINK l _Toc 、階段性銷售戰(zhàn)略制定及實(shí)施 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售分區(qū) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售動(dòng)線的建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售中心的選址、分區(qū)、裝建筑議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程銷售方式的謀劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程入市時(shí)機(jī)與姿態(tài)的控制目的及內(nèi)容 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售節(jié)拍的控制

7、 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售進(jìn)度的階段控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售戰(zhàn)略的階段控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、工程銷售的組織構(gòu)造謀劃、銷售隊(duì)伍的組建及培訓(xùn)建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、銷售管理、人員權(quán)限和義務(wù)的建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、付款方式建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、B棟針對(duì)性戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPE

8、RLINK l _Toc 、工程推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、媒介戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、廣告推行執(zhí)行方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、公關(guān)活動(dòng)謀劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、軟性銷售包裝 PAGEREF _Toc h 、市場(chǎng)調(diào)研分析.、成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)總體概述.、開(kāi)展歷程目前成都在用寫字樓多數(shù)是年左右開(kāi)發(fā)的；在售寫字樓主要集中

9、在天府廣場(chǎng)蜀都大道順城大街玉帶橋人民南路各大干道區(qū)域范圍內(nèi)。從其分布方向與分布區(qū)域可以看出，絕大多數(shù)辦公物業(yè)分布在交通便利、配套設(shè)備齊備的城市中心區(qū)域。從產(chǎn)品晉級(jí)上劃分可以將成都市寫字樓分成以下五個(gè)開(kāi)展階段：寫字樓市場(chǎng)各開(kāi)展階段列表時(shí)間階段典型代表年以前無(wú)代表性且開(kāi)展混亂，主要以中低檔多層寫字樓為主，設(shè)備簡(jiǎn)陋，外立面以瓷磚為主，沒(méi)有專屬大堂，物業(yè)管理很不完善。錦城云天樓等年年年層高的新時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，標(biāo)志著成都第二代寫字樓的誕生，市場(chǎng)的特點(diǎn)是玻璃幕墻開(kāi)場(chǎng)流行，外資企業(yè)開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入，年寫字樓開(kāi)工面積、實(shí)踐銷售面積、施工面積均到達(dá)歷年來(lái)頂峰，實(shí)踐銷售面積比年翻了一番，呈井噴行情。王府井商務(wù)樓、凱樂(lè)廣場(chǎng)

10、、云龍酒店、成物大廈等年年該階段極具代表性的樓盤有年的川信和年面世的冠城廣場(chǎng)，整體上提升了成都寫字樓的綜合素質(zhì)，并相應(yīng)帶動(dòng)了中高檔產(chǎn)品的蓬勃開(kāi)展，這是成都寫字樓的第三代，并且此階段騾馬市商務(wù)圈開(kāi)場(chǎng)逐漸成形。川信大廈、冠城廣場(chǎng)、總府大廈、四川建行大廈、嬌子大廈等年年年以后成都市寫字樓市場(chǎng)發(fā)生了宏大的變化，開(kāi)發(fā)類型開(kāi)場(chǎng)趨于多元，如出現(xiàn)爛尾樓重新包裝上市的景象，如威斯頓聯(lián)邦大廈、城市之心等，由于高檔寫字樓市場(chǎng)需求繼續(xù)上升，以及城市副中心規(guī)劃對(duì)人南路沿線的支持，使以上工程在面世后熱銷，并且定位很高。而小面積商務(wù)公寓、酒店式公寓等SOHO、HOMEOFFICE概念的新產(chǎn)品也成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)，并開(kāi)場(chǎng)分割中

11、高檔寫字樓市場(chǎng)。錢江鉑金時(shí)代、國(guó)泰現(xiàn)代之窗、世代錦江等近期從年至今，新建和在建的商務(wù)辦公物業(yè)陡然添加，而且規(guī)模和檔次較之以往的寫字樓有了明顯的提升，如時(shí)代廣場(chǎng)、豐德國(guó)際、開(kāi)行國(guó)際等大規(guī)模、高檔次的物業(yè)正以猛烈的態(tài)勢(shì)沖擊著成都的商務(wù)辦公市場(chǎng)，并逐漸填補(bǔ)高檔寫字樓的市場(chǎng)空缺。時(shí)代廣場(chǎng)、豐德國(guó)際、開(kāi)行國(guó)際等調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都市寫字樓建立根本從年開(kāi)場(chǎng)，其供應(yīng)面積在年到達(dá)頂峰，然后那么開(kāi)場(chǎng)繼續(xù)滑落，年曾跌至歷史最低點(diǎn)。但從年到年供應(yīng)面積開(kāi)場(chǎng)逐年添加。年，受“非典影響，成都市寫字樓需求大幅度減少。年，成都市寫字樓市場(chǎng)走出“非典陰影，需求穩(wěn)步上升。另從銷售單價(jià)來(lái)看，從年到年，成都市寫字樓市場(chǎng)也歷經(jīng)了兩個(gè)低谷期。

12、一個(gè)是年，受亞洲金融危機(jī)的影響，成都寫字樓銷售單價(jià)跌至元/平方米。另一個(gè)低谷是年，由于前期庫(kù)存寫字樓的低價(jià)釋放，呵斥該年價(jià)錢出現(xiàn)大幅下降。年銷售面積雖然較少，但銷售單價(jià)卻在年的根底上堅(jiān)持上升的勢(shì)頭。年成都市寫字樓均價(jià)達(dá)元/平方米，同比增長(zhǎng)%，時(shí)代廣場(chǎng)、城市之心等一些高檔寫字樓抬高了成都市寫字樓整體均價(jià)。而年隨著開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)等甲級(jí)寫字樓的銷售，寫字樓均價(jià)進(jìn)一步上漲?？v觀整個(gè)成都市寫字樓開(kāi)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)近年的開(kāi)展，成都相對(duì)于北京、上海等國(guó)際性大都市，其高檔辦公物業(yè)較少，甲級(jí)寫字樓僅有為數(shù)不多的幾棟，本身具有特征的寫字樓更是鳳毛麟角。由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緣由，目前正在運(yùn)用的寫字樓中有相當(dāng)一部分為商鋪

13、加寫字間，或住宅加寫字間，純寫字樓的數(shù)量仍有待添加。.、物業(yè)類型目前成都辦公物業(yè)類型多樣，有純辦公物業(yè)、與商業(yè)物業(yè)結(jié)合的辦公物業(yè)、酒店類辦公物業(yè)(酒店商務(wù)樓)、商務(wù)公寓、城市建筑綜合體及偏向?qū)懽謽翘卣靼醋≌瑘?bào)建的混血產(chǎn)品。純辦公物業(yè)：大多處于交通方便、商業(yè)氣氛濃重的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)良的硬件設(shè)備、完善的配套。普通以租為主、以售為輔。與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的辦公物業(yè)：大多處在有相當(dāng)商業(yè)規(guī)模的區(qū)域或地段，與大、中型商業(yè)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理一體。商業(yè)設(shè)備完備，入住企業(yè)多為與周邊市場(chǎng)相近的行業(yè)，但辦公環(huán)境相對(duì)嘈雜，交通欠缺順暢。酒店商務(wù)樓：如錦江賓館、皇冠假日酒店、綠洲大酒店等四、五星級(jí)酒店內(nèi)

14、都有此類辦公物業(yè)。依托酒店內(nèi)成熟的配套和完善的效力，以及酒店的高尚品味，聚集了很多外資企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)，優(yōu)勢(shì)是環(huán)境清靜，但沒(méi)有辦公氣氛。城市建筑綜合體：城市中商業(yè)、辦公、旅店、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)展組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而構(gòu)成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而一致的綜合體。建筑綜合體內(nèi)的寫字樓商務(wù)配套較完善，且與其他物業(yè)構(gòu)成互補(bǔ)關(guān)系，如世紀(jì)城、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等。商務(wù)公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周邊配套設(shè)備完善，商住混雜，商務(wù)配置高于普通住宅，入住企業(yè)大多為生長(zhǎng)型中小企業(yè)，如凱萊帝景、冠城花園、金色夏威夷等。偏向

15、寫字樓特征按住宅報(bào)建混血產(chǎn)品：此類型產(chǎn)品商務(wù)配套與寫字樓類似，并享用住宅銀行按揭、地價(jià)、市政費(fèi)用及水電氣等相應(yīng)優(yōu)惠，相對(duì)于寫字樓更利于銷售，相對(duì)于商務(wù)公寓有更大價(jià)錢張力，也就是偏向?qū)懽謽翘卣靼凑兆≌瑘?bào)建的混血產(chǎn)品，如豐德國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代鋒尚等。.、物業(yè)檔次按照物業(yè)的檔次給寫字樓工程分類，是目前市場(chǎng)上最常用的分類方法。普通是經(jīng)過(guò)對(duì)工程的地段、交通條件、外立面、硬件配套設(shè)備、車位等各方面條件的評(píng)定，從高到低劃分成甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等多個(gè)不同檔次的類別。但是，隨著如今各種寫字樓工程的建立規(guī)范越來(lái)越高，工程之間的檔次分類邊境也越來(lái)越模糊，而且，在市場(chǎng)上除了對(duì)甲級(jí)高檔寫字樓工程有一定的評(píng)定規(guī)范條件之外，對(duì)于

16、劃分其他檔次的寫字樓并沒(méi)有明確的規(guī)范。因此，不同檔次寫字樓物業(yè)逐漸被歸納成為兩大類，一類就是可以到達(dá)較高配置規(guī)范的甲級(jí)高檔寫字樓，另一類就是尚不可以到達(dá)甲級(jí)規(guī)范的其他寫字樓工程，他們可以統(tǒng)稱做乙級(jí)寫字樓。如今市場(chǎng)上大量涌現(xiàn)的商務(wù)公寓、商住樓等寫字樓市場(chǎng)的邊緣產(chǎn)品也可以劃歸乙級(jí)寫字樓的范疇?！举Y料：國(guó)際甲級(jí)寫字樓(GRADEAOFFlCE)規(guī)范】交通便利，根底建立完備，位于城市CBD，行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)素較高平均每平方米至少個(gè)停車位樓層吊頂后；凈高米以上平均每五層有一部電梯效力，等待時(shí)間不超越秒最少具備瓦平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)備平均每平方米建

17、筑面積有一條線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視象會(huì)議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和小時(shí)空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)閱歷的物業(yè)管理公司設(shè)備齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以效力于大廈客戶為主。在成都市大的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展背景下，其商務(wù)辦公物業(yè)與國(guó)際化規(guī)范仍存在較大差距。根據(jù)成都現(xiàn)有的商務(wù)市場(chǎng)情況，辦公物業(yè)市場(chǎng)大致可以分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、“現(xiàn)代商務(wù)公寓和“早期商務(wù)公寓幾個(gè)檔次。其中“現(xiàn)代商務(wù)公寓以辦公功能為主，接近乙級(jí)寫字樓程度。成都市甲級(jí)寫字樓特征甲級(jí)寫字樓普通位于CBD區(qū)域或人民南路，其區(qū)位具有極高的商務(wù)價(jià)值，交通便利，建筑具有極強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表

18、的大型企業(yè)的籠統(tǒng)要求。在內(nèi)部配套設(shè)備上，均有高檔中央空調(diào)、A智能化系統(tǒng)、部以上高速名牌電梯、先進(jìn)隔熱、隔音玻璃幕墻、知名物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理效力，物管費(fèi)元/以上，未來(lái)租金普遍在元/.月 以上。該類產(chǎn)品以吸引外資企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)為主要目的，其銷售價(jià)錢普通在元/以上，高端產(chǎn)品在元/以上。該類工程普通總建筑面積在萬(wàn)以上。乙級(jí)寫字樓特征乙級(jí)寫字樓普通與甲級(jí)寫字樓有同樣優(yōu)良的區(qū)位，但在產(chǎn)品質(zhì)量上明顯弱于甲級(jí)。成都乙級(jí)普通提供部電梯、中央空調(diào)、員工餐廳、商務(wù)中心、康樂(lè)設(shè)備、銀行等。租金普通在元/。少數(shù)工程由專業(yè)物業(yè)管理公司提供效力，物管費(fèi)普通-元/。銷售價(jià)錢普通為元/。乙級(jí)寫字樓工程總建筑

19、面積普通在萬(wàn)。成都目前公認(rèn)的甲級(jí)寫字樓的代表有：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、城市之心、川信大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、豐德國(guó)際廣場(chǎng)、冠城廣場(chǎng)、天府綠洲和天府中心。乙級(jí)寫字樓主要有：數(shù)碼大廈、世界、錢江鉑金時(shí)代廣場(chǎng)、中銀大廈、四川國(guó)際大廈等。“現(xiàn)代商務(wù)公寓代表是：藝墅花鄉(xiāng)、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江等。“早期商務(wù)公寓代表有：凱萊蒂景、祥福苑、盤古花園商務(wù)樓等。.、物業(yè)分布從上圖可以看出，成都高檔寫字樓主要分布在市中心和人民南路延線。.、供需情況.、現(xiàn)有寫字樓總量分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都市商務(wù)辦公面積在萬(wàn)萬(wàn)平米之間，其中公認(rèn)的甲級(jí)寫字樓的總量約萬(wàn)平米，占總量的左右。從區(qū)域上看，高檔寫字樓主要分布在人民南路附近

20、，總建筑面積約萬(wàn)平米。占總量的左右。隨著城市構(gòu)造由單中心向多中心開(kāi)展，特別是城市南部副中心的建立以及地鐵一號(hào)線的通車，人民南路沿線的辦公物業(yè)的開(kāi)展已逐漸替代原有的商務(wù)中心成為未來(lái)高檔商務(wù)辦公物業(yè)的集中區(qū)域。成都市現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓面積統(tǒng)計(jì)表人民南路沿線工程稱號(hào)建筑面積平方米總面積平方米城市之心開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)川信大廈威斯頓聯(lián)邦大廈豐德國(guó)際成都市CBD區(qū)域工程稱號(hào)建筑面積平方米總面積平方米西大街騾馬市順城街冠城廣場(chǎng)總府路時(shí)代廣場(chǎng)南大街漿洗街天府綠洲其他天府中心成都市甲級(jí)寫字樓總量平方米.、近年來(lái)寫字樓市場(chǎng)的開(kāi)工和銷售面積情況年份寫字樓開(kāi)工面積萬(wàn)M實(shí)踐銷售面積萬(wàn)M空置面積萬(wàn)M.從上圖中可以發(fā)現(xiàn)，成都市商務(wù)

21、辦公市場(chǎng)在閱歷了年供需兩旺的高溫期后，開(kāi)工面積出現(xiàn)了小幅回落，實(shí)踐銷售面積從年開(kāi)場(chǎng)猛增、寫字樓的空置面積也同時(shí)被大量消化。年的銷售面積超越開(kāi)工面積。這標(biāo)志著：成都市商務(wù)辦公市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求在經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的拉動(dòng)下開(kāi)場(chǎng)呈現(xiàn)旺盛的態(tài)勢(shì)，成都市整體商務(wù)辦公環(huán)境日趨良好。.、潛在供應(yīng)量分析成都市商務(wù)辦公物業(yè)近期的潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表潛在工程工程稱號(hào)建筑面積平方米人民南路及延線附近力寶大廈商鼎國(guó)際仁恒工程世紀(jì)城.世紀(jì)之星工程國(guó)航工程?hào)|方廣場(chǎng)高新國(guó)際廣場(chǎng)B座省博物館舊改總建面萬(wàn)氣候?qū)W院舊改總建面萬(wàn)人南延線綜合工程畝左右成都市中心CBD區(qū)域財(cái)富中心中寰廣場(chǎng)號(hào)地塊，位于東華正街和人民東路之間號(hào)地塊，位于東華正街和上

22、翔街之間號(hào)地塊，北臨熊貓城，東靠順城街號(hào)地塊號(hào)地塊、位于上升街和東御河延街之間文化宮舊址改造占地面積約.畝從上表可以看出，人民南路周邊即將投入市場(chǎng)的商務(wù)辦公面積在萬(wàn)平米以上，且物業(yè)的檔次都是甲級(jí)規(guī)范?？梢?jiàn)，人民南路的高檔商務(wù)中心正在構(gòu)成。.、高檔寫字樓租售分析成都市中高檔寫字樓租售情況一覽表樓盤稱號(hào)均價(jià)元/平米平均租金元/平米銷售周期銷售速率平米/月出租率%開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)-個(gè)月 不詳城市之心-個(gè)月 %冠城廣場(chǎng)約年多 四川國(guó)際大廈約年多 威斯頓聯(lián)邦個(gè)月 時(shí)代廣場(chǎng)個(gè)月 %天府中心僅售世都大廈約年 世代錦江個(gè)月%天府綠洲不售含物管費(fèi)川信大廈不售民興金融大廈不售中銀大廈不售金儷大廈不售不祥錦江賓館不售含

23、物管費(fèi)羅曼假日不售綠洲酒店不售皇冠假日酒店不售不祥.、售價(jià)及銷售情況分析成都高檔寫字樓整體均價(jià)為元/平方米左右，人民南路沿線的甲級(jí)寫字樓價(jià)錢最高，其次為市中心區(qū)域的高檔寫字樓。近兩年，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供需兩旺，銷售周期都相對(duì)較短。 大部分寫字樓的銷售速率在平米/月以上，其中以目前最高檔的開(kāi)行國(guó)際和時(shí)代廣場(chǎng)最快，月均銷售達(dá)平米以上。從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，高端辦公物業(yè)產(chǎn)品已逐漸成為市場(chǎng)需求的主流。從上表可看出，中高檔寫字樓中采取既租又售戰(zhàn)略的占，完全不賣的占%。其中，酒店和國(guó)家政策性企業(yè)投資的寫字樓都只租不售，如四川省郵政局投資建筑的天府綠洲、由中國(guó)銀行投資建筑的中銀大廈等。.、租賃情況分析總體看來(lái)，

24、寫字樓的租金程度根本上沒(méi)有按照地域來(lái)劃分。而是與其交通、地理、配套、環(huán)境等方面要素關(guān)系親密，還與地價(jià)和市場(chǎng)對(duì)該物業(yè)的認(rèn)可程度有關(guān)。目前商務(wù)辦公市場(chǎng)上的高檔寫字樓租金根本在元/平米以上，最高的是開(kāi)行國(guó)際，達(dá)元/平米。在酒店內(nèi)的寫字樓租金以皇冠假日最高，達(dá)元/平方米；由此得到這樣一個(gè)結(jié)論：高檔純寫字樓由于其配套設(shè)備及物業(yè)管理都具有高水準(zhǔn)，因此，其價(jià)錢會(huì)到達(dá)較高的程度。而酒店式管理或酒店內(nèi)的寫字樓，那么由于其優(yōu)良的物業(yè)管理程度，而提升其租金。從上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均到達(dá)以上。而出租率與區(qū)域的關(guān)系不是很大，主要表如今產(chǎn)品的詳細(xì)特征上。人南沿線寫字樓的銷售要比市中心的理想，這與人南

25、沿線的商業(yè)辦公氣氛及未來(lái)開(kāi)展、升值潛力親密相關(guān)。綜述以上觀念，寫字樓的類型并非完全取決于其租金程度的高低，而最重要的還是寫字樓內(nèi)的配套設(shè)備及物業(yè)管理程度。.、租期分析據(jù)調(diào)查，建行大廈、美華、新氣候大廈、川信、綠洲大酒店所入駐的公司大多項(xiàng)選擇擇一年的租期，國(guó)際大廈、華西大廈、城市之心的入駐公司多項(xiàng)選擇擇兩年的租期，威斯頓聯(lián)邦大廈、凱樂(lè)廣場(chǎng)多項(xiàng)選擇擇三年為租期。租金、物管費(fèi)較高的寫字樓，如城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈業(yè)主的租期反而都比較長(zhǎng)。由于高檔寫字樓本身的效力、管理以及周邊配套較為完善，根本可以使得業(yè)主都比較稱心。因此，在同一地段，甲級(jí)寫字樓的業(yè)主租期比其他的相對(duì)要長(zhǎng)。普通而言，物業(yè)的檔次、管理效

26、力程度越高，公司選擇的租期時(shí)間較長(zhǎng)。.、高檔寫字樓物業(yè)特征分析.、層數(shù)、建筑高度成都高檔寫字樓的層數(shù)來(lái)看，普遍在層以下，高層建筑高度中層、層、層是分水嶺。成都目前最高的寫字樓工程為中銀大廈，其層數(shù)為層，建筑高度為米。成都高檔寫字樓中-層的最多，其次為-層，再次為-層和層及以下。成都高檔寫字樓建筑高度主要集中在-米、-米、-米這三個(gè)高度區(qū)間。層數(shù)在層以上，高度在米以上的寫字樓主要是冠城廣場(chǎng)、川信大廈、開(kāi)行國(guó)際等工程，這些工程代表了成都市中心高檔次寫字樓的籠統(tǒng)。.、建筑外立面樓盤名建 筑 外 觀開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)后現(xiàn)代風(fēng)格，采用“呼吸式生態(tài)幕墻“，LOW-E中空鍍膜玻璃，玻璃上下有通風(fēng)的百葉城市之心采用

27、KBF現(xiàn)代主義風(fēng)格，裙樓花崗石，主樓采用銀灰色中空熱反射膜玻璃幕墻冠城廣場(chǎng)典雅現(xiàn)代風(fēng)格，復(fù)合鋁塑板加全隱框鍍膜玻璃幕墻川信大廈現(xiàn)代風(fēng)格，裙樓為花崗石，塔樓全隱框鍍膜玻璃幕墻威斯頓聯(lián)邦大廈現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，鋁板加石材加玻璃幕墻，時(shí)代廣場(chǎng)后現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻加鍍膜鋁塑板天府中心新古典主義風(fēng)格，LOW-E中空鍍膜鋼化玻璃幕墻、干掛石材、鋁塑板、鑄鐵花格世代錦江時(shí)髦現(xiàn)代風(fēng)格，石材加外墻磁磚加玻璃天府綠洲時(shí)髦現(xiàn)代風(fēng)格，高級(jí)鋁塑板加中空熱鍍膜玻璃幕墻四川國(guó)際大廈新古典風(fēng)格，外墻采用櫻花紅花崗石材，中銀大廈現(xiàn)代風(fēng)格，外墻大理石加玻璃幕墻世都大廈新古典風(fēng)格，外墻干掛花崗石，輕鋼龍骨鋁塑板民興金融大廈歐式風(fēng)格，裙樓

28、花崗石，主樓中空鍍膜鋼化玻璃幕墻金儷大廈現(xiàn)代風(fēng)格，花崗石加寶石綠鋼化玻璃皇冠假日酒店現(xiàn)代風(fēng)格，外墻采用花崗石巖錦江賓館歐式古典，外墻磁磚綠洲大酒店現(xiàn)代，鋼化玻璃幕墻羅曼大酒店歐式古典，大理石加玻璃幕墻從建筑外觀來(lái)看，高檔寫字樓的立面風(fēng)格越來(lái)越趨向現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)髦，絕大部分的寫字樓外墻都采用的是玻璃幕墻，比例到達(dá)了%；而運(yùn)用的普通磁磚作為外墻裝飾的比例也到達(dá)了%；%的寫字樓運(yùn)用大理石與玻璃幕墻作為外墻裝飾資料，運(yùn)用鋁合板和花崗石作為寫字樓裝飾資料的比例為.%。寫字樓建筑外立面已成為影響客戶決議租售中心要素之一。如，四川國(guó)際大廈雖然位于市中心順城大街，內(nèi)部裝飾極盡奢華，但立面較呆板，缺乏層次感和活

29、力，市場(chǎng)反響不強(qiáng)。租售情況理想的寫字樓外立面多采用中空鍍膜鋼化玻璃幕墻，目前成都最好的甲級(jí)寫字樓開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)還采用了“會(huì)呼吸生態(tài)幕墻來(lái)提升其檔次和改善內(nèi)部辦公環(huán)境。.、層高寫字樓的層高是硬件要求的中心考核規(guī)范，國(guó)際規(guī)范甲級(jí)寫字樓室內(nèi)凈高在.米以上，成都高檔寫字樓層高主要為.米。.、面積成都高檔寫字樓的單層面積主要集中在-平方米、-平米及-平米這三個(gè)區(qū)間內(nèi)。某些工程可以進(jìn)展整層分隔出租或出賣，從而滿足大型企業(yè)和公司的需求。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，知名企業(yè)和公司的人均辦公面積普通較大，人均面積在平米左右。投資公司，辦事處等那么相對(duì)較小，在-平米左右。總體來(lái)看，國(guó)有大中型企業(yè)選擇的面積都在平方米左右，而辦公面

30、積低于平方米的那么主要是一些外資企業(yè)或員工小于人的小型機(jī)構(gòu)。單從公司的面積來(lái)看，平方米的辦公面積最被消費(fèi)者接受。這種需求比例也正與目前成都市的中小型生長(zhǎng)型企業(yè)居多有一定關(guān)聯(lián)。普通而言，員工人數(shù)低于人的中小型企業(yè)選擇的辦公面積普通在一平方米左右，而員工人數(shù)超越人的企業(yè)選擇的辦公面積在平米左右。.、配套成都高檔寫字樓會(huì)所及配套設(shè)備分析樓盤名會(huì)所及配套設(shè)備開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)美容美發(fā)，茶樓，咖啡廳，健身房，人文書吧，員工餐廳，郵局，銀行，會(huì)議室，商務(wù)中心城市之心多功能會(huì)所內(nèi)有茶樓、咖啡廳；會(huì)議室、商務(wù)中心冠城廣場(chǎng)員工餐廳、會(huì)議室、海鮮酒樓川信大廈紅照璧健身中心約平米器械房、體操房、桑拿房、淋浴室、員工餐廳人

31、、力誠(chéng)咖啡吧美美力誠(chéng)百貨內(nèi)威斯頓聯(lián)邦大廈商務(wù)會(huì)所約平米，主要運(yùn)營(yíng)咖啡和酒吧；銀杏餐飲、美容美發(fā)、保安康體中心跳操區(qū)、器械區(qū)、棋牌室、桌球室、乒乓球室等時(shí)代廣場(chǎng)空中商務(wù)倉(cāng)設(shè)有咖啡廳、健身中心、美容美發(fā)、商務(wù)酒廊、醫(yī)療效力中心等；員工餐廳、商務(wù)酒樓、茶坊；國(guó)際會(huì)議中心、銀行、商務(wù)中心天府中心商務(wù)中心、信息中心、物業(yè)效力中心、銀行中心、西餐廳、茶樓、咖啡廳、西餐廳、余平米的商務(wù)會(huì)議中心、健身中心從以上樓盤的配套設(shè)備來(lái)看，成都高檔寫字樓配套主要為會(huì)議中心、商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、健身房、美容美發(fā)、茶樓、咖啡吧、高檔餐廳。其中會(huì)議中心、商務(wù)中心、員工餐廳、銀行、郵局、茶樓或咖啡吧是必備的配套設(shè)備

32、，美容美發(fā)、健身中心那么可以提升寫字樓檔次和質(zhì)量，時(shí)代數(shù)碼大廈還配備了空中游泳池。成都高檔寫字樓會(huì)議室分析樓盤名數(shù)量配 置開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)個(gè)+同聲傳譯、投影顯視、vsat衛(wèi)星通訊全球語(yǔ)音傳送城市之心大小個(gè)，F(xiàn)投影顯示、幻燈放映、會(huì)議擴(kuò)音系統(tǒng)等冠城廣場(chǎng)個(gè)，F(xiàn)幻燈放映、多媒體、音響、白板等川信大廈個(gè)，F(xiàn)全套音響均由美國(guó)進(jìn)口，配備了高分辨率投影儀、視頻，以及+同步翻譯系統(tǒng)，按五星級(jí)酒店規(guī)范裝修威斯頓聯(lián)邦大廈平米大中小個(gè)+同聲傳譯、視頻會(huì)議、投影顯示、電子表決、身份確認(rèn)、會(huì)議攝像等多功能系統(tǒng)，全部采用Philips設(shè)備時(shí)代廣場(chǎng)大中小個(gè)，F(xiàn)+同聲傳譯、投影顯示、視頻系統(tǒng)、會(huì)議攝像等國(guó)際會(huì)議功能天府中心微蜂窩

33、數(shù)字覆蓋系統(tǒng)、多媒體演播會(huì)議系統(tǒng)、從上表可以看出，具有國(guó)際化水準(zhǔn)的高檔會(huì)議室已成為甲級(jí)寫字樓的必然趨勢(shì)。以上個(gè)樓盤中，有家裝有與國(guó)際接軌的+同聲傳譯系統(tǒng)，在空間和功能上都能兼顧大中小型企業(yè)的需求。其中有個(gè)設(shè)置了全數(shù)碼功能。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)多媒領(lǐng)會(huì)議的運(yùn)用率較高，如投影、幻燈、電子白板等，對(duì)同聲傳譯的運(yùn)用率普遍不高。+同聲傳譯系統(tǒng)等高檔設(shè)備配置主要是提升寫字樓檔次和籠統(tǒng)。成都高檔寫字樓電梯分析按國(guó)際甲級(jí)寫字樓規(guī)范電梯效力面積-平方米噸臺(tái)的配置規(guī)范來(lái)看，成都的高檔寫字樓全部不達(dá)標(biāo)。但開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)采用瑞士迅達(dá)原裝進(jìn)口的Miconic智能電梯，其智能分層的功能保證平均候梯時(shí)間不超越秒，比國(guó)際甲級(jí)規(guī)

34、范秒還快。 在電梯品牌中，的寫字樓都選擇的是外資品牌，如三菱、日立、德國(guó)帝森、美國(guó)多快、瑞士迅達(dá)等，選擇的是合資品牌。電梯進(jìn)深普遍較小，.米寬的占.；近的寫字樓電梯進(jìn)深只需.米寬，.-米寬的很少。受調(diào)查的寫字樓中，電梯運(yùn)轉(zhuǎn)速度普遍在.米/秒之間，而貨梯那么要求速度相對(duì)慢一點(diǎn)。成都高檔寫字樓智能配套分析樓盤名智能化安防設(shè)備通訊設(shè)備空調(diào)類型開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)智能管家、一卡通系統(tǒng)、A智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，H全方位監(jiān)控、樓宇自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)VPN系統(tǒng)、平方米有一對(duì)信息點(diǎn)語(yǔ)音數(shù)據(jù)各一個(gè)、電視廣播系統(tǒng)、遠(yuǎn)程視頻會(huì)議系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星通訊系統(tǒng)VCOS商務(wù)辦公中央空調(diào)，分戶獨(dú)立計(jì)費(fèi)，

35、可調(diào)理溫度，各層新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)城市之心A智能化系統(tǒng)H監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)監(jiān)控，樓宇自動(dòng)噴淋及全智能煙感控測(cè)器六類綜合布線，共個(gè)數(shù)據(jù)信息點(diǎn)，個(gè)言語(yǔ)信息點(diǎn)美國(guó)特靈中央空調(diào)，燃?xì)鉄o(wú)壓熱水鍋爐供熱，電制冷，各層新風(fēng)機(jī)組送風(fēng)川信大廈A級(jí)日本松下保安監(jiān)控系統(tǒng)，奧地利EBG自動(dòng)消防監(jiān)控、自動(dòng)噴淋、消防廣播美國(guó)ATT智能綜合布線，每平米一個(gè)信息點(diǎn)美國(guó)約克智能冷暖空調(diào)，每座配有溫控調(diào)理器。傳統(tǒng)中央空調(diào)無(wú)送新風(fēng)系統(tǒng)世代錦江AH保安、閉路監(jiān)控、智能門禁綜合布線高速寬帶分戶式中央空調(diào)天府綠洲A紅外監(jiān)控，樓宇自動(dòng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)通訊自動(dòng)化，寬帶、衛(wèi)星通訊美國(guó)約克中央空調(diào)，冰蓄冷低溫送風(fēng)威斯頓聯(lián)邦A(yù)+R系統(tǒng)西門子樓宇自動(dòng)化，H監(jiān)

36、控一卡通門禁，電子巡更M主干光纖類綜合布線，衛(wèi)星通訊美國(guó)特靈中央空調(diào)，熱水鍋爐供熱，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)冠城廣場(chǎng)A 樓宇自動(dòng)監(jiān)控、車庫(kù)自動(dòng)化管理共個(gè)信息點(diǎn)，每-平米一個(gè)信息點(diǎn)。每單元門美國(guó)特靈中央空調(diào)，每層新風(fēng)量，每米一個(gè)風(fēng)口，熱水鍋爐供縶四川國(guó)際大廈A美國(guó)BAS樓宇自動(dòng)化網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控，松下自動(dòng)報(bào)警噴淋及煙感系統(tǒng)共個(gè)IDD信息點(diǎn)，個(gè)衛(wèi)星接納天線，德國(guó)科隆綜合布線，平米一個(gè)信息點(diǎn)美國(guó)特靈中央空調(diào)，鍋爐式供熱，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)天府中心A閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)主干網(wǎng)采用M光纖，每平方米一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，每平方米一個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)，每戶一個(gè)多媒體箱、電子多媒體信息導(dǎo)航系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)小型中央空調(diào)系統(tǒng)，

37、無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)中銀大廈A樓宇自動(dòng)監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警噴淋、IC卡自動(dòng)管理共個(gè)信息點(diǎn)，每平米一個(gè)信息點(diǎn)中央空調(diào)鍋爐集中供熱世都大廈A自動(dòng)消防與普遍結(jié)合。消防廣播，H監(jiān)控寬帶及中國(guó)電信DDN美國(guó)特靈中央空調(diào)，分戶式自控調(diào)溫，無(wú)新風(fēng)系統(tǒng)時(shí)代廣場(chǎng)A閉路監(jiān)控、電子巡更、樓宇自動(dòng)噴淋，氣體滅火消防廣播兆寬帶-平米一個(gè)信息點(diǎn)，無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)分戶式中央空調(diào)，自動(dòng)計(jì)費(fèi)民興金融大廈AH監(jiān)控，煙感與自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，紅外線報(bào)警網(wǎng)通IP專線、寬帶美國(guó)約克空調(diào)，每層兩臺(tái)新風(fēng)機(jī)，新風(fēng)量/H從上表可以看出，實(shí)行A智能化管理的寫字樓共個(gè)工程，占%比例，而在國(guó)外A級(jí)智能化是非常普通的一種規(guī)范。其次寫字樓中都裝有中央空調(diào)，而且?guī)缀跞菬牟裼停?/p>

38、對(duì)環(huán)境污染較大。有都沒(méi)有送新風(fēng)系統(tǒng)，都是外資品牌。在信息節(jié)點(diǎn)上，都是-平米一個(gè)信息節(jié)點(diǎn)。在安防方面，客戶稱心度根本堅(jiān)持在左右。通訊設(shè)備普遍是五類綜合布線，都鋪設(shè)了寬帶網(wǎng)。開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)的智能化系統(tǒng)是成都目前最好的，其配置了一卡通系統(tǒng)，即在大樓內(nèi)一切的消費(fèi)經(jīng)過(guò)一張卡即可完成，還有智能管家等先進(jìn)智能化系統(tǒng)。成都高檔寫字樓物業(yè)管理分析樓盤名物管公司物管費(fèi)元/平米開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)新加坡宏騰國(guó)際物管公司未定城市之心奧萊物業(yè)香港怡高物業(yè)提供顧問(wèn)-冠城廣場(chǎng)戴德梁行物業(yè)提供顧問(wèn)川信大廈川信物管天府綠洲四川天府綠洲物業(yè)管理有限責(zé)任公司.包含租金內(nèi)威斯頓聯(lián)邦大廈世邦魏理仕時(shí)代廣場(chǎng)世邦魏理仕天府中心世邦魏理仕、瑞信物業(yè).

39、世都大廈戴德梁行物業(yè)提供顧問(wèn)中銀大廈中銀大廈物管綠洲大酒店深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)四川國(guó)際大廈深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)民興金融大廈四川民興物業(yè)管理錦江賓館錦江賓館酒店管理包含在租金內(nèi)世代錦江錦江賓館旅游管理公司金儷大廈總府物管皇冠假日酒店總府物管含在租金內(nèi)羅曼大酒店四川明宇集團(tuán)從上表看出，有%的寫字樓聘請(qǐng)了著名外資物管公司提供管理效力，有的寫字樓聘請(qǐng)了著名外資物管公司提供顧問(wèn)，有%的寫字樓聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)著名物管公司提供管理效力。他們可以看出成都高檔寫字樓的物業(yè)管理已由外資物管公司提供顧問(wèn)效力向直接納理效力過(guò)渡，未來(lái)外資物業(yè)管理公司直接納理寫字樓工程將成為成都高檔寫字樓工程開(kāi)展趨勢(shì)，并經(jīng)過(guò)外資物業(yè)管理公司的品牌來(lái)加強(qiáng)高檔寫

40、字樓的租賃和投資客戶加強(qiáng)了自信心。從物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)看，目前成都市的各類中高檔辦公物業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范較高，且在元/平方米上下動(dòng)搖。甲級(jí)寫字樓普遍在元/平米，最貴的物管費(fèi)為威斯頓聯(lián)邦大廈的元/平米。小結(jié)：從市場(chǎng)供需情況來(lái)看，超甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較好，市場(chǎng)接受度很高，銷售周期相對(duì)較短；從租賃市場(chǎng)來(lái)看，租金較高的甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓租賃情況較好。成都高檔寫字樓在硬件、軟件上依然無(wú)法到達(dá)國(guó)際甲級(jí)寫字樓規(guī)范，成都短少按國(guó)際甲級(jí)寫字樓規(guī)范打造的頂級(jí)寫字樓工程。原生態(tài)、高科技、高智能化將成為未來(lái)寫字樓的開(kāi)展趨勢(shì)，成都短少原生態(tài)、高科技、高智能化的頂級(jí)寫字樓工程。本工程凸現(xiàn)出的個(gè)性化的設(shè)計(jì)理念貫穿了整個(gè)

41、產(chǎn)品的每個(gè)細(xì)節(jié)，表達(dá)生態(tài)、安康、人性化、高規(guī)范的效力成為本工程最大的特點(diǎn)。同時(shí)，本工程也填補(bǔ)了成都寫字樓在這些方面的空白，成為其中的領(lǐng)頭羊。.、綜述.、誘導(dǎo)商務(wù)辦公市場(chǎng)開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)要素成都作為西南“第一城，其輻射才干已大大超越重慶、昆明、西安等城市，極聚作用不斷加強(qiáng)，從而吸引更多國(guó)際、國(guó)內(nèi)和省內(nèi)企業(yè)來(lái)此投資。成都經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展已引起國(guó)內(nèi)外企業(yè)的極大關(guān)注，包括世界強(qiáng)在內(nèi)的企業(yè)紛紛落戶成都。導(dǎo)致商務(wù)辦公需求急劇添加。政府南遷帶動(dòng)成都市整個(gè)商務(wù)辦公氣氛的集體南移，誘發(fā)寫字樓市場(chǎng)圍繞新政府地點(diǎn)逐漸展開(kāi)。地鐵一號(hào)線的開(kāi)通將大大縮短市中心與南延線的心思間隔 ，加速該區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)的成熟。.、成都市商務(wù)辦公市

42、場(chǎng)開(kāi)展總體趨勢(shì)隨著城市向東向南開(kāi)展的進(jìn)一步加快，城市構(gòu)造由單中心向多中心開(kāi)展，特別是城市南部副中心的建立及政府南遷，沿城市主軸線人民南路沿線的辦公物業(yè)的開(kāi)展能夠與CBD共同成為成都市商務(wù)辦公物業(yè)的主要供應(yīng)區(qū)域，未來(lái)將成為城市新構(gòu)造下的主要商務(wù)線。隨著成都國(guó)際化進(jìn)程的不斷深化，其商務(wù)辦公場(chǎng)所、尤其是擁有國(guó)際化效力規(guī)范的高檔辦公物業(yè)的需求比例必將大幅度增長(zhǎng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)商務(wù)辦公物業(yè)工程的主要競(jìng)爭(zhēng)將在高端市場(chǎng)展開(kāi)。高檔甲級(jí)寫字樓供需兩旺：開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等高檔甲級(jí)寫字樓工程均獲得了較好的銷售成果，且CBD及人民南路沿線甲級(jí)寫字樓入住率均在%以上，未來(lái)高檔甲級(jí)寫字樓需求還將繼續(xù)

43、放量。商務(wù)辦公開(kāi)展趨勢(shì)：未來(lái)的商務(wù)辦公物業(yè)在外部建筑形狀和內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)上將不在呈單一方式，人性化、個(gè)性化的寫字樓將成為主流，追逐生態(tài)、安康的主題和一流的配套已成為這類工程共同的目的。.、本區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)概略.、區(qū)域劃定假設(shè)將成都看做一個(gè)生命體，那么它的心臟就是天府廣場(chǎng)，而城市中軸線人民南路那么是帶動(dòng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈。年,成都市政府提出城市向東、向南開(kāi)展，著力打造城東、城南兩個(gè)副中心的戰(zhàn)略。在此背景下，總面積約.平方公里，規(guī)劃人口萬(wàn)的南部新區(qū)開(kāi)場(chǎng)啟動(dòng)。隨著人南延線的通車，高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)、天府軟件園等工程相繼建成。人民南路及其沿線開(kāi)場(chǎng)逐漸成為銜接天府廣場(chǎng)和城南副中心經(jīng)

44、濟(jì)、政治和商務(wù)辦公的紐帶。正由于如此，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)景象：人民南路兩側(cè)集中了相當(dāng)多的商務(wù)辦公寫字樓，如：開(kāi)行國(guó)際、城市之心、川信大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈都是成都頂級(jí)的寫字樓。成都市的高檔商務(wù)辦公物業(yè)沿人民南路及其延線已根本構(gòu)成規(guī)模，且物業(yè)的檔次呈逐漸上升的趨勢(shì)。所以，本工程雖遠(yuǎn)離市中心，在三環(huán)路以外。但仍地處人民南路延線的高檔商務(wù)辦公輻射范圍內(nèi)，因此，他們把本工程劃定在人南延線商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本工程必將成為未來(lái)銜接市政府辦公區(qū)、新國(guó)際會(huì)展中心與傳統(tǒng)商務(wù)中心的重要聯(lián)絡(luò)紐帶。.、區(qū)域?qū)懽謽情_(kāi)展情況.、人民南路高檔商務(wù)辦公物業(yè)聚集緣由分析為什么人民南路會(huì)吸引如此之多的高檔寫字樓駐足于此？為什

45、么繼美領(lǐng)館后，在緊鄰它的威斯頓聯(lián)邦大廈會(huì)迎來(lái)近年來(lái)的第二家總領(lǐng)館德國(guó)領(lǐng)事館？究其緣由，他們以為，有以下幾點(diǎn)緣由：眾所周知，依托四川大學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院、成都信息工程學(xué)院、西南物理研討院等單位的支撐，城南“高校經(jīng)濟(jì)圈曾經(jīng)構(gòu)成規(guī)模。南一環(huán)上東起磨子橋、西至跳傘塔的著名 “IT經(jīng)濟(jì)圈。在這.公里的街道兩側(cè)，會(huì)聚了新世紀(jì)電腦城、百腦匯、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、世界、東華電腦城等多家大型IT專業(yè)賣場(chǎng)和寫字樓，加速了該區(qū)域的開(kāi)展?！邦I(lǐng)事館經(jīng)濟(jì)圈的輻射和帶動(dòng)作用。該區(qū)域由于交通興隆、文化底蘊(yùn)深沉，自然構(gòu)成的辦公氣氛，曾經(jīng)積累了大大小小多棟辦公大樓和商務(wù)公寓。雙流機(jī)場(chǎng)的帶動(dòng)作用。該區(qū)域是成都市中心直達(dá)雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)最便利的

46、交通樞紐。自駕車經(jīng)過(guò)機(jī)場(chǎng)高速公路可在分鐘之內(nèi)從人民南路上任何一點(diǎn)到達(dá)機(jī)場(chǎng)。地鐵一號(hào)線的開(kāi)通將大大縮短市中心與南延線的心思間隔 ，加速該區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)的成熟。在“高校經(jīng)濟(jì)圈、“IT經(jīng)濟(jì)圈、“領(lǐng)事館經(jīng)濟(jì)圈的相互浸透，相互影響下，構(gòu)成了城南特有的消費(fèi)文化和商務(wù)特征，而由此產(chǎn)生的各類商務(wù)需求必將引發(fā)商務(wù)寫字樓需求的直線上升。作為中國(guó)西部地域的經(jīng)濟(jì)門戶城市，成都越來(lái)越遭到全球企業(yè)的青睞，大量企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)駐蓉城，而人民南路及其沿線更是以其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，成為外來(lái)知名企業(yè)的首選。從城市之心、川信大廈到時(shí)代數(shù)碼，從威斯頓聯(lián)邦到高新商務(wù)廣場(chǎng)。這條線聚集了近的知名外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)大公司。比如英美銀行、花旗銀行、日立

47、冷機(jī)等著名外資企業(yè)就已進(jìn)駐威司頓聯(lián)邦大廈?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著市政府南遷規(guī)劃的逐漸實(shí)施，城南當(dāng)之無(wú)愧的將成為成都財(cái)富的聚集地，勢(shì)必帶動(dòng)更多大公司“向南飛，致使成都商務(wù)寫字樓辦公區(qū)更加向南偏移。.、人民南路高檔寫字樓根底信息工程稱號(hào)建筑方式交房時(shí)間層高車位租金均價(jià)主力售價(jià)總建面戶型區(qū)間開(kāi)行國(guó)際獨(dú)棟，層，郡樓三層，地下負(fù)三層.M個(gè)元/平米元/平米約 平方米平方米可隨意組合威斯頓聯(lián)邦大廈獨(dú)棟，地面層，地下層. M個(gè)元/平米元/平米平方米平方米主力為城市之心獨(dú)棟，F(xiàn)地下F.M個(gè)元/平米元/平米約平方米平方米主力為川信大廈獨(dú)棟，F(xiàn)地下F年M個(gè)元/平米不售約平方米平方米豐德國(guó)際棟層+棟層. M個(gè)元/平米元/平米

48、平方米平方米.、區(qū)域高檔商務(wù)辦公物業(yè)供需情況樓盤稱號(hào)總建面平米銷售周期銷售速率平米/月出租率%開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)個(gè)月 不詳城市之心個(gè)月 %威斯頓聯(lián)邦個(gè)月 川信大廈豐德國(guó)際個(gè)月不詳從調(diào)查的結(jié)果可知，一方面，該區(qū)域已推向市場(chǎng)的高端商務(wù)辦公總面積是萬(wàn)平米，潛在供應(yīng)量可達(dá)萬(wàn)平米以上。也就是說(shuō)，人南延線區(qū)域占據(jù)了成都市中高檔寫字樓市場(chǎng)的大部分份額。另一方面，該區(qū)域新建的高檔寫字樓的銷售率都非常之快，如開(kāi)行國(guó)際達(dá)平米/月，豐德國(guó)際達(dá)平米/月，都超越了以往高端工程。而較老的寫字樓的出租率也都到達(dá)以上。可見(jiàn)，雖然本區(qū)域的商務(wù)辦公市場(chǎng)的供應(yīng)量宏大，且檔次最高、價(jià)錢最貴，但這并沒(méi)有因此而影響銷售和出租，反而逐漸將本區(qū)域

49、推向高端商務(wù)辦公市場(chǎng)指點(diǎn)者的位置，吸引更多的知名大公司落戶于此。.、工程競(jìng)爭(zhēng)情況分析.競(jìng)爭(zhēng)板塊分析.、板塊間競(jìng)爭(zhēng)西大街騾馬市順城街、人民南路及沿線、東大街、西安路、南大街漿洗街等區(qū)域是目前成都市商務(wù)辦公物業(yè)最集中的地帶，這些區(qū)域歷史上都是商業(yè)繁華、企業(yè)云集的地方，交通方便、配套完善，因比更能催生商務(wù)辦公物業(yè)的出現(xiàn)，因此目前成都市商務(wù)辦公物業(yè)%以上都分布在這五個(gè)區(qū)域內(nèi)。但由于種種緣由，各個(gè)板塊間的辦公物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已在規(guī)模和檔次上發(fā)生差別。成都市寫字樓板塊表示圖西大街騾馬市順城街 在成都，隨著交通環(huán)境的徹底改善和CBD區(qū)域規(guī)劃的逐漸落實(shí)，以西大街騾馬市順城街一線為基點(diǎn)的中央商務(wù)中心區(qū)已成為大型商務(wù)、金

50、融企業(yè)落戶市中心的首選之地。在成都中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)內(nèi)，以熊貓萬(wàn)國(guó)商城的勝利開(kāi)發(fā)為龍頭，新城市廣場(chǎng)為豹尾，構(gòu)成了以錢江鉑金時(shí)代、騾馬市大世界、時(shí)代凱悅、中銀大廈、冠城廣場(chǎng)等大體量高檔商用物業(yè)集聚的局面。人民南路及沿線作為成都甲級(jí)寫字樓意味的川信大廈依然堅(jiān)持其“高質(zhì)量的身份，雄踞人民南路南北的威斯頓聯(lián)邦大廈與城市之心并稱成都專業(yè)寫字樓的雙璧，割據(jù)了人民南路南北。占據(jù)成都電腦一條街絕佳位置的時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)，世界那么集納了整條街的力量。城南歷來(lái)是成都的富人區(qū)，擁有外速干道、環(huán)線路、甚至地鐵等良好的交通條件；而位于城市中軸線向南開(kāi)展端頭的人南路更具有特殊的空間位置；作為智力密集型區(qū)域，大量的科研所提供了濃

51、重的文化氣氛。更多的數(shù)據(jù)顯示了城南良好的生態(tài)環(huán)境以及完善的生活、商業(yè)配套，有利于商務(wù)開(kāi)展，城南人民南路一線作為成都市對(duì)外的交通樞紐和城市的主要交通大動(dòng)脈，其沿線具有開(kāi)發(fā)各類升值潛力大的物業(yè)的時(shí)機(jī)，未來(lái)沿線也是開(kāi)展各類物業(yè)時(shí)機(jī)最好的區(qū)域。東大街 時(shí)代華章、香檳廣場(chǎng)、尖東旺座、科甲大廈、第三地等工程的繽紛登場(chǎng)，成為東大街沿線CBD中心區(qū)域的主要支撐力量。從目前來(lái)看，春熙路及紅星路片區(qū)經(jīng)過(guò)改建后，以大型購(gòu)物中心為主，文娛、商業(yè)綜合體為開(kāi)展趨勢(shì)的CBD中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃已根本構(gòu)成。據(jù)了解，目前東大街CBD區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓和寫字樓大部分入駐客戶，各行各業(yè)都有涉及。從行業(yè)特征來(lái)看，主要客戶集中在IT、通訊、餐

52、飲、服裝、電子科技、金融保險(xiǎn)、建筑及房地產(chǎn)、醫(yī)藥等上，而這些行業(yè)也正是成都經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。西安路西安路其實(shí)曾經(jīng)包括自西向東至天府廣場(chǎng)，上、中、下同仁路，西至撫琴西路至蜀漢路，北至西體路、西大街。西安中路上較早的賽思商務(wù)樓到新世界商務(wù)樓、瑞景商務(wù)酒店就曾經(jīng)吸引了成都較多的知名智力型企業(yè)，如廣告公司、咨詢、律師事務(wù)所等。南大街漿洗街 年，隨著南大街高架橋與衣冠廟高架橋的建成，銜接城中與城南的第二條主要通道打通，與此同時(shí)，從紅照壁漿洗街永豐路立交橋一線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面展開(kāi)，已建成的宏達(dá)大廈、天億大廈、高速大廈等逐漸成為了不少公司的辦公首選。由此可見(jiàn)：從寫字樓的數(shù)量和分布區(qū)域上可以發(fā)現(xiàn)，成都市辦公

53、物業(yè)主要集中在在CBD中央商務(wù)區(qū)及人民南路沿線，其中高檔寫字樓主要分布在人民南路沿線、順城街、總府路等，并占整個(gè)市場(chǎng)份額的%以上；就方向而言，商務(wù)辦公物業(yè)主要沿天府廣場(chǎng)-順城街-玉帶橋-東城根街-人民南路的“錘狀區(qū)域分布，已根本構(gòu)成城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)的雛形；就區(qū)域而言，商務(wù)辦公的分布曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)由市中心向南延伸開(kāi)展的情況，隨著城南副中心規(guī)劃建立的實(shí)施，這種景象將更加明顯；城市的繼續(xù)規(guī)劃與邊境的不斷拓展，促使成都市辦公物業(yè)比例增長(zhǎng)迅速，向多元化方向和專業(yè)化開(kāi)展。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，除人南板塊外，目前現(xiàn)有的全部高檔辦公物業(yè)總量約為萬(wàn)平米，僅占成都市全部高檔寫字樓的，而且分布廣泛，無(wú)法構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)。綜上所

54、述，人民南路板塊集中了成都市一半的高檔寫字樓，而且該板塊與其它板塊相比有著更大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)及政府帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)。因此，他們以為其它板塊的高檔辦公物業(yè)在總體規(guī)模和檔次上對(duì)人南板塊構(gòu)不成太大要挾。.、板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)人民南路及其延線的辦公物業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)正在高端市場(chǎng)展開(kāi)，其兩側(cè)林立的眾多寫字樓均在規(guī)模、檔次以及入駐客戶方面彼此躲避著優(yōu)勢(shì)，發(fā)揚(yáng)著優(yōu)勢(shì)。開(kāi)行國(guó)際作為人南板塊中一個(gè)新興的辦公物業(yè)，曾經(jīng)超越威斯頓大廈和川信大廈，成為該區(qū)域，甚至是整個(gè)成都市高檔寫字樓的一個(gè)標(biāo)桿。本板塊間的競(jìng)爭(zhēng)由于地理位置上的臨近以及區(qū)位檔次的界定，必需在本身質(zhì)量方面不斷提升，才干繼續(xù)生存和開(kāi)展下去。可見(jiàn)，本板塊的競(jìng)爭(zhēng)較之板塊間顯得更加猛烈。

55、目前，整個(gè)人南板塊的高檔寫字樓總建面約萬(wàn)平米。而本工程的建筑規(guī)模約為.萬(wàn)平米，占總量的左右，且與其它高檔寫字樓在規(guī)模上根本一致。在價(jià)錢方面，開(kāi)行引領(lǐng)著該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)錢的前線，售價(jià)到達(dá)元/平米，租金到達(dá)元/平米。其它高檔寫字樓也根本維持在元/平米以上的售價(jià)和元/平米的租金程度上。綜上所述，人南板塊在競(jìng)爭(zhēng)方面“高舉高打的戰(zhàn)略博得了成都市場(chǎng)，但也同時(shí)抬高了本身的競(jìng)爭(zhēng)門檻，使得內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)更趨高端，也更加猛烈。.、個(gè)案調(diào)研分析.、豐德國(guó)際廣場(chǎng)工程概略整體規(guī)劃該工程主要技術(shù)參數(shù)：規(guī)劃建立凈用地面積：平米規(guī)劃總建筑面積：平米地上建筑面積：平米寫字樓：平米商務(wù)公寓：平米商業(yè)：平米小戶型公寓：平米地下建筑面積：

56、平米容積率：.建筑密度：.綠化率：.機(jī)動(dòng)車位：輛豐德國(guó)際廣場(chǎng)是成都萬(wàn)瑞置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的集寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)于一體的大型商務(wù)社區(qū)。位于航空路，與本案臨近。，工程總用地面積為.畝，總建筑面積萬(wàn)平米。工程分四期開(kāi)發(fā)，一期于年月日開(kāi)工，月正式銷售，戶型為商務(wù)公寓及商業(yè)。目前已完成銷售。二期于年月日開(kāi)工，其中三號(hào)樓為一棟集層商業(yè)和層平米/套的甲級(jí)寫字樓。年月正式發(fā)式。到年月的寫字樓已全部完成銷售。配套設(shè)備在宣傳上將兩座小戶型商務(wù)公寓作為整個(gè)社區(qū)的配套進(jìn)展宣傳。其他配套有：與員工餐廳、經(jīng)理人餐廳、客戶效力中心、物業(yè)管理中心、健身中心等。設(shè)置個(gè)車位，中庭花園、及樓下全部架空，為車庫(kù)。整個(gè)工程設(shè)置一個(gè)多功能

57、大廳，八個(gè)中小會(huì)議室，圖書室，開(kāi)放式休閑區(qū)等，商業(yè)物業(yè)面積約萬(wàn)平米，提供休閑、餐飲效力為主。生態(tài)方面，配套平方米中心綠化及玻璃長(zhǎng)廊，配備屋頂花園，創(chuàng)建景觀式辦公條件，采用分戶獨(dú)立式中央空調(diào)，防止流行病菌傳播。豐德客戶特征在一期客戶中多數(shù)企業(yè)是IT、醫(yī)療和設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)等類企業(yè)，這些企業(yè)多數(shù)是區(qū)域內(nèi)辦公的企業(yè)。由于一期銷售超出了開(kāi)發(fā)商預(yù)期，該工程不斷沒(méi)有進(jìn)展特別系統(tǒng)的營(yíng)銷推行。該工程在后續(xù)幾期將繼續(xù)高開(kāi)低走的價(jià)錢戰(zhàn)略，其三期純寫字樓價(jià)錢將在元/的價(jià)錢段。今年月能夠開(kāi)場(chǎng)推行任務(wù)。對(duì)本案的啟示豐德國(guó)際廣場(chǎng)是該區(qū)域剛剛面市的甲級(jí)寫字樓的重要代表，也是第一個(gè)該類大型工程。目前一期銷售非常勝利，在一定程度上

58、反映出市場(chǎng)對(duì)該方向產(chǎn)品的認(rèn)可，也對(duì)本工程具有一定的自創(chuàng)作用：該工程將寫字樓的一些必要配套分散到整個(gè)社區(qū)中，強(qiáng)調(diào)“商務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)防止了設(shè)備的反復(fù)配置。僅就一期而言，其產(chǎn)品最大賣點(diǎn)在于薄板式的建筑帶來(lái)的通風(fēng)、采光的改善以及.米層高帶來(lái)的大空間辦公環(huán)境。在滿足經(jīng)濟(jì)性要求的前提下，注重辦公溫馨性的提高是該工程勝利的關(guān)鍵。本工程同樣強(qiáng)調(diào)了“商務(wù)社區(qū)的概念，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)、安康的共享空間，以及.米層高帶來(lái)的大空間辦公環(huán)境。經(jīng)過(guò)與豐德的對(duì)比，他們可以發(fā)現(xiàn)辦公溫馨性已成為影響一個(gè)工程成敗與否的關(guān)鍵要素。豐德國(guó)際廣場(chǎng)豐富了該區(qū)域的商務(wù)辦公產(chǎn)品類型，完善了新的類比產(chǎn)品價(jià)錢體系。對(duì)同是新興高檔辦公物業(yè)的他們而言，

59、均價(jià)元/平米可以作為本工程的一個(gè)參考價(jià)錢。假設(shè)本案與該產(chǎn)品建立相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將能夠?qū)崿F(xiàn)更大市場(chǎng)價(jià)值。該工程一期銷售的勝利闡明該區(qū)域余的辦公面積在市場(chǎng)的接受度最好，同時(shí)IT、醫(yī)療等行業(yè)的企業(yè)是能夠的目的客戶。建議本工程產(chǎn)品在滿足經(jīng)濟(jì)性前提下，要更多思索對(duì)辦公質(zhì)量進(jìn)展本質(zhì)性的改善，對(duì)能夠進(jìn)展面積劃分的部分按照市場(chǎng)接受度最好的面積區(qū)間進(jìn)展劃分，并針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)展目的客戶群區(qū)分，以便實(shí)現(xiàn)最快銷售。.、時(shí)代廣場(chǎng)工程概略物業(yè)稱號(hào)時(shí)代廣場(chǎng)地址總府路號(hào)開(kāi)展商/投資商國(guó)嘉地產(chǎn)/泰然置業(yè)物業(yè)管理單位世邦魏理仕建筑風(fēng)格后現(xiàn)代物業(yè)類型純寫字樓建筑高度.M層數(shù)主樓F、副塔F、地下F外立面材質(zhì)玻璃幕墻總戶數(shù)總建筑面積平方米

60、總占地面積畝開(kāi)盤時(shí)間.交房時(shí)間.物管費(fèi)用元/平方米梯角線相關(guān)目的綠 化公攤率%容積率主樓層高.M主樓單層面積A座平米、B座平米裙樓層高裙樓單層面積平方米裙樓層數(shù)F大堂挑高.M大堂面積平方米大堂裝修拼花花崗石大理石材地面，奢華吊頂燈飾交房規(guī)范樓道寬度、裝修規(guī)范M寬度，墻面石材，奢華吊頂公共樓梯裝修規(guī)范磁磚地面辦公間裝修規(guī)范清水包括墻、地、頂基本配套車位數(shù)量(個(gè))上下行車道數(shù)售 價(jià)租 金地面車位無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)地下車位-F.M未定未定車庫(kù)配套全電子監(jiān)控管理系統(tǒng)IC卡自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)電梯數(shù)量品牌能否裝修候機(jī)時(shí)間速度載分量客用電梯部德國(guó)蒂森克伯虜大容量無(wú)齒輪電梯平均候機(jī)時(shí)間小于秒.M/S-人貨用電梯部.M/SKG