成都寫字樓租戶行業(yè)地鐵粘性指數

1、前言歡迎閱讀2020年成都寫字樓租戶行業(yè)地鐵粘性指數報告。城市軌道交通的發(fā)展對城市交通結構、空間結構、商務商業(yè)布局和經濟發(fā)展都具有深遠影響。地鐵承載城市交 通、輸送客流，縮小了城市空間與人們之間的距離。聚合化、立體式的地鐵經濟模式將時間和空間感受距離拉近，滿足了更多人群的出行偏好，也拉動了經濟增長和商務發(fā)展。截止2020年上半年，成都已開通地鐵線路7條，運 營里程超過300公里，全市甲級寫字樓市場存量超過330萬平方米，規(guī)模位居全國第五。為探究不同行業(yè)租戶對地鐵交通的依賴程度，第一太平戴維斯對成都距離地鐵站點不同范圍的寫字樓進行了分析研究，深入調查了50棟甲級寫字樓和3500家企業(yè)，我們發(fā)現，

2、不同行業(yè)的企業(yè)選址對地鐵站點距離需求差異 明顯。例如，需要與市場和客戶緊密聯系并存在積極互動的行業(yè)如消費者服務和零售與貿易業(yè)，其企業(yè)選址對地鐵交通的粘性相對較高；相反，房地產、能源與原材料等行業(yè)粘性指數較低。隨著成都軌道交通的開發(fā)建設加速，未來城市商業(yè)地產的發(fā)展也將獲得更優(yōu)化的新空間，城市商務格局或將迎來更多機遇。希望這份報告對您有所裨益，也期待您的反饋。胡裕華第一太平戴維斯華西區(qū)董事長勢如破竹地鐵建設加速解決城市發(fā)展帶來的中心城區(qū)擁堵，加速縮小城市各區(qū)域間的空間距離是地鐵發(fā)展的直接原因。成都作為中西部綜合實力最強的省會城市，經濟總量和增速一直位于全國前列。早期發(fā)展過程中，成都采取以中心城區(qū)向

3、周邊均衡擴展的單中心模式 , 加之“環(huán)形 + 放射”的路網格局, 建設用地在中心城區(qū)周圍呈高密度集聚態(tài)勢，過度聚集造成了中心區(qū)域路面交通壓力過大 , 道路擁堵現象嚴重，城市發(fā)展面臨巨大考驗。在 2009 年一項針對成都交通狀況的中期報告顯示，2010 年地鐵 1 號線開通前，成都中心城區(qū) 4% 的面積承擔著全市 45% 的人口，近 1/3 的崗位分布在一環(huán)以內，潮汐現象明顯，同時還帶來了空氣污染等環(huán)境問題，地鐵作為上述困境的一道解決方案被成都引入。圖 1：成都市中心城區(qū)道路飽和度， 2010擁堵嚴重 擁堵一般 較為暢通來源：成都市小汽車擁有與使用政策戰(zhàn)略研究，世界資源研究所圖 2：成都區(qū)位示意

4、圖旅游裝備制造、生物醫(yī)藥、汽車制造、食品飲料、重點產業(yè)：電子信息、* GDP：17,013 億元* 面積：14,335 平方千米* 常住人口：1,658 萬人行政等級：省會城市成都 * 數據摘自成都市統(tǒng)計局 2019 年來源：第一太平戴維斯市場研究部圖 3：成都地鐵交通線路圖，2020 年 8 月式步入大線網運營新時代。341 公里，其中地鐵線路達到 302 公里。過 300 公里、2020 年有望突破 500 公里，成都地鐵將正2019 年成都軌道交通運營線路總長度首次超過重慶，達到字成形、2017 年迎來首條環(huán)線；再到 2019 年運營里程超來，成都軌道交通建設加速，2018 年總里程達

5、200 公里，年邁入地鐵時代、2012 年架起“十”字骨架；到2016 年“米”相較于重慶，成都軌道交通發(fā)展起步較晚。但自 2016 年以的背景下，近些年成都地鐵的建設速度近乎迅猛。從 2010在城市不斷往外擴張，城鎮(zhèn)化率持續(xù)推進和人口持續(xù)流入圖 4：重慶和成都軌道交通線路歷年總長度6005004003002001000來源：成都軌道交通，第一太平戴維斯市場研究部來源：成都統(tǒng)計局，重慶統(tǒng)計局，第一太平戴維斯市場研究部17.076%16.574%16.072%15.570%15.068%14.566%14.064%13.562%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6、 2017 2018 2019圖 5：成都歷年人口和城鎮(zhèn)化率圖 6：成都歷年社會生產總值及增長率1,8001,6001,4001,0008001,2006004002000來源：成都統(tǒng)計局，第一太平戴維斯市場研究部18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%商務市場成熟促進城市經濟、社會和環(huán)境協(xié)調發(fā)展等多元目標是地鐵發(fā)展的持續(xù)動力。城市軌道交通的關鍵點是承載能力，承載能力對城市交通結構、空間結構和商務商業(yè)結構布局和經濟發(fā)展都具有深遠影響。多層次，立體化的地鐵線網的建設帶動了更多客流量，也帶動了沿線區(qū)域的可達性及經濟活力。地鐵作為城市交通“骨架”, 助力城市不斷優(yōu)化空間格局。2010 年

7、9 月地鐵 1 號線開通后，地鐵客流快速增長，次年 10 月即有單日 25 萬人次客流，并于 2018 年 3 月突破百萬人次流量大關。截至 2020 年 8 月，成都已建成 7 條線路，運營里程 302KM，支撐成都城市規(guī)模在過去十年間急劇擴張：成都 GDP 由 2010 年的 5,551億元增長至 2019 年的 17,013 億元，年均增速 13.2%；常住人口由 1,404 萬增長至 1,658 萬人，年均增長 28.2 萬人。2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019來源：成都統(tǒng)計局，第一太平戴維斯市場研究部圖 7：全國主要城市

8、第三產業(yè)增加值及 2020 上半年甲級寫字樓存量成都寫字樓市場發(fā)展是城市產業(yè)高速擴張背后對于辦公載體的現實需要。寫字樓作為金融、房地產、專業(yè)服務以及信息技術等行業(yè)的空間載體，其規(guī)模與城市第三產業(yè)發(fā)展狀況息息相關。過去十年間，成都市第三產業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模由2010 年的2,785億躍升至 2019 年的 11,155 億，年均復合增長率 16.6%，高于圖 8：成都優(yōu)質寫字樓存量分布情況，2020 上半年來源：全國各城市統(tǒng)計局、成都統(tǒng)計局、第一太平戴維斯研究部同期全國水平 3.9 個百分點。自 2005 年成都第一個優(yōu)質寫字樓項目面市以來，經過十余年飛速發(fā)展，截止 2020 年上半年成都已形成近

9、 800 萬平方米的龐大優(yōu)質寫字樓市場，其中甲級寫字樓存量達到 334 萬平方米，體量居全國第五，擁有中央商務區(qū)，人民南路、東大街及延線、金融城和大源五個成熟的商務集聚區(qū)。圖 9：成都甲級寫字樓及優(yōu)質寫字樓存量 876435210來源：第一太平戴維斯市場研究部來源：第一太平戴維斯市場研究部風生水起成建都設商影務響集著聚成區(qū)都從商市務中市心場沿的地形鐵成線與路布延局伸。方軌向道布交局通，建地設鐵的線推網進的可規(guī)以劃帶與來區(qū)交域通商的務客活流動，活繼力而的提增高加軌；道反交之通，延區(qū)伸域的商需務求。活動增加，進一步提升軌道協(xié)同發(fā)展2005 年 12 月 28 日，地鐵 1 號線一期工程正式開工建設

10、。2010 年率先投入運營使用的貫通南北、連接市中心的地鐵 1 號線勾勒出成都商務市場多區(qū)域發(fā)展的雛形。2012 年后，成都甲級寫字樓迎來飛速發(fā)展期，全市供應多點開花，除傳統(tǒng)的市中心及人民南路以外，大源、金融城以及東大街及延線均迎來大量供應，商務區(qū)持續(xù)外擴，這一時期諸如網絡架空地板、新風系統(tǒng)等新一代寫字樓硬件配置逐步引領市場標準。2017 年后，成都地鐵建設持續(xù)向城市外擴張，市中心供應持續(xù)，一號線三期和五號線開通，南延線商務區(qū)持續(xù)擴容，現有商務聚集區(qū)以外的優(yōu)質項目開始進入市場。截止 2020 年上半年，成都甲級寫字樓市場存量超過 330 萬平方米，規(guī)模位居全國第五。開通地鐵線路 7 條，運營里

11、程超過 300 公里。圖 10：成都甲級寫字樓 2020 上半年市場存量和已開通地鐵線路16來源：成都軌道交通，第一太平戴維斯市場研究部圖 11：離軌道交通站點不同距離的優(yōu)質寫字樓 * 數量的占比集聚顯現50030075%63%50%27%25%23% 15%9%11%0%地鐵站點周邊土地的集中開發(fā)不僅提高了土地利用率，還優(yōu)化了住宅、商業(yè)和辦公空間分區(qū)布局的合理性。商務市場于站點周邊集聚效應顯著，商務寫字樓在空間集聚形成的典型辦公集聚區(qū)多位于地鐵線路重要節(jié)點處。* 包括甲級和乙級寫字樓來源：第一太平戴維斯市場研究部對比重慶和西安，成都優(yōu)質寫字樓鄰近軌道交通站點分布情況明顯，數量占比相對較高。交

12、通特指地鐵。成都甲級寫字樓則較均勻地分布在距地鐵點的各距離范圍。相比之下，重慶的寫字樓主要位于距離地鐵站點 500 到 800 米和 1 公里以外，西安超過一半的寫字樓距離地鐵站點 1 公里以外。11%4%13%15%11%32%66%30%*所成處都的軌近道郊交不通在包討括論地范鐵圍和內有，軌本電頁車中，提由到于成有都軌的電軌車道20%23%27%10%8%6%25%(1001m)來源：第一太平戴維斯市場研究部中央商務區(qū)人民南路東大街及延線大源金融城56%71%47%28%35% 成都典型商務子市場內，中央商務區(qū)和人民南路靠近軌道交通站點 500 米及以內的優(yōu)質寫字樓數量占其子市場內所有優(yōu)質

13、寫字樓數量一半以上。粘性指數地模鐵式承將載時城間市和交空通間、感輸受送距客離流拉，近縮，小滿了足城了市更網多絡人與群用的戶出需行求偏之好間，的也距拉離動。了聚商合務化發(fā)、展立和體經式濟的增地長鐵。經需濟要與的市粘場性和相客對戶較緊高密。聯系并存在積極互動的行業(yè)如消費者服務和零售與貿易業(yè)，其企業(yè)選址對地鐵交通行業(yè)差異第一太平戴維斯研究發(fā)現，距離地鐵站點 300 米及以內和距離地鐵站點 600 米及以外的兩個范圍內，成都甲級寫字樓內的租戶租賃面積的行業(yè)占比分布存在一定差異：金融、零售與貿易和專業(yè)服務行業(yè)在距離地鐵站點 300 米及以內范圍的寫字樓內占比為前三位；而在距離地鐵站點 600 米及以外范

14、圍的寫字樓內，房地產、金融和商務中心和聯合辦公占比最高。圖 13：300 米及以內和 600 米及以外的甲級寫字樓租戶結構300 米及以內距離600 米及以外距離來源：第一太平戴維斯市場研究部不同行業(yè)的企業(yè)選址對地鐵站點的便捷性要求有明顯差異。在成都，離地鐵站點 100 米內的甲級寫字樓里的零售與貿易和消費者服務企業(yè)辦公面積占所有行業(yè)租賃面積的比例高于離地鐵站點距離超過 800 米的甲級寫字樓里的零售與貿易和消費者服務企業(yè)辦公面積占比 4 到 5個百分比。圖 14：粘性較高行業(yè)占比差異化明顯以消費者服務行業(yè)為例，和客戶有頻繁互動需求的如餐飲和教育服務類子行業(yè)近年來發(fā)展態(tài)勢樂觀。行業(yè)發(fā)展也帶來客

15、流增加，能夠高效引導人流的地鐵交通對商務辦公的重要性將會更為突出。 0 * 離地鐵站點不同距離的甲級寫字樓內零售與貿易和消費者服務企業(yè)辦公來面源積：占第所一有太行平業(yè)戴租維賃斯面市積場的研比究例部內的占比相差無幾。面積的比例和離地鐵站點距離超過 800 米的甲級寫字樓信息技術和第三方辦公企業(yè)的承租面積占所有行業(yè)租賃擇地鐵站點周邊寫字樓入住。離偏好不明顯，離地鐵站點 100 米內的甲級寫字樓里的距地鐵站點具體距離無明顯需求，但高新科技企業(yè)亦會選基于控制成本等考慮因素，公司選址也對地鐵交通的距步行 10 分鐘（800 米）以內可達地鐵站點，表明雖然對遠近要求相對較??；同樣，商務中心和共享辦公企業(yè)或

16、年底，成都入駐甲級寫字樓的高新科技企業(yè)中 90% 以上比其他如消費者服務行業(yè)較低，因此對距離地鐵交通的都甲級寫字樓高新科技租戶專題研究中提到，截止 2017務，需要直接面對線下終端消費者和企業(yè)客戶的頻率相根據第一太平戴維斯 2018 年發(fā)布的成都之“新”成的需求不明顯。信息技術企業(yè)更多地提供高新技術類服信息技術和第三方辦公行業(yè)的租戶對距離地鐵站點遠近圖 15：信息技術企業(yè)在距地鐵站點不同距離的甲級寫字樓內租賃面積占比8005003001000%5%10%15%信息技術企業(yè)在離地鐵站點 800 米的寫字樓內的面積占比和離地鐵站點 100米的寫字樓內的面積占比相差無幾。來源：第一太平戴維斯市場研究

17、部圖 16：第三方辦公企業(yè)在距地鐵站點不同距離的甲級寫字樓內租賃面積占比8005003001000%5%10%15%第三方辦公企業(yè)在離地鐵站點不同距離的寫字樓內的面積占比隨距離遠近的變化幅度不大。來源：第一太平戴維斯市場研究部區(qū)間選取為探究樓內不同行業(yè)租戶對地鐵交通的依賴程度，第一太平戴維斯根據離地鐵站點距離的差距分為五個區(qū)間：100 米， 100 米且 300 米， 300 米且 500 米， 500 米且800 米， 800 米。對樓宇不同租戶行業(yè)在不同區(qū)間的分布情況進行分析，并結合各行業(yè)實際面積區(qū)間、公司數量及排名情況多重因素進行多維度評價，同時剝離出在寫字樓里辦公需求極強行業(yè)和在寫字樓

18、內辦公需求極弱的行業(yè)帶來的干擾，計算出各行業(yè)租戶的地鐵粘性指數。行業(yè)差距第一太平戴維斯通過對全市距離地鐵站點不同距離范圍的甲級寫字樓內租戶研究，消費者服務和健康醫(yī)療為對地鐵交通的粘性最高的兩大行業(yè)，其粘性指數分別為 98 和 95。粘性指數得分較高的行業(yè)相對更依賴近距離的地鐵交通站點提供的便捷，以健康醫(yī)療行業(yè)為例，由于有線下業(yè)務拓展和客戶互動的需要，所以該類企業(yè)更傾向于選擇入駐靠近地鐵站點的寫字樓。相反，房地產、能源與原材料等行業(yè)粘性指數較低，相關企業(yè)對地鐵站點距公司所在寫字樓的遠近偏好較低。取樣范圍甲級樓宇數量 50 棟企業(yè)數量 3500 家辦公面積 230 萬平方米圖 17：成都甲級寫字樓

19、內不同行業(yè)的地鐵粘性指數020406080100來源：第一太平戴維斯市場研究部地鐵站點周邊合理規(guī)劃商務辦公用地，不僅能實現沿線土地和地鐵軌道交通的經濟效應，而且能在一定程度上改變城市商務區(qū)樓宇和行業(yè)過于集中的現象，將資源合理分配到各個區(qū)域，有效緩解商務區(qū)高峰時段的交通壓力，促進城市各區(qū)域間和不同行業(yè)的協(xié)調發(fā)展。根據第一太平戴維斯研究，成都甲級寫字樓內，不同行業(yè)的租戶對地鐵的粘性指數如下：線下業(yè)務開展需求較高的如消費者服務、健康醫(yī)療、零售與貿易類企業(yè)，該類企業(yè)選址依賴便捷的地鐵為其提供高效率的通達性，對地鐵交通的粘性相對較高 。公共機構、制造行業(yè)和專業(yè)服務及傳媒和娛樂等行業(yè)，對地鐵交通的便捷性敏感度表現平淡，其粘性指數水平居中。和客戶進行線下交互活動相對較少如交通、房地產、能源與原材料等類型企業(yè)，在選址時對地鐵站點的距離偏好一般，其粘性