住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例為貫徹落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)，保持物業(yè)管 理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明 有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本方法。一、物業(yè)管理企業(yè)1、本方法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的 委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、 設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理工程進(jìn)行維護(hù)，修繕和 整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償效勞。2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取 得職業(yè)資格證書。3、物業(yè)管理企業(yè)承受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)效勞合 同，其內(nèi)容應(yīng)包括效勞范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān) 視檢

2、查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的效勞場(chǎng)所，專線，專職工作 人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主效勞。5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示 板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)視。6、日常維護(hù)與緊急事件處理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè) 備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常， 居住平安。對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí) 處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一 次，日常派專人看管，確保水質(zhì)平安使用。7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)

3、格渾然一體，既要注意 根據(jù)不同的成效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化局部應(yīng)放在 小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向 廣闊業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心保護(hù) 綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定 時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量 應(yīng)到達(dá)“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人 行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作 關(guān)系，承受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)

4、治安管理工作。10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。 要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防 工作應(yīng)提高到管理的重要日程。11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位 置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。二、業(yè)主、房屋使用人1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂效勞 合同，并監(jiān)視物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性 房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部 門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部 平面布局，隨意拆損門窗

5、和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采 曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花 草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易 燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì);制造阻礙他人正 常休息的噪音等。第一章總那么第一條為加強(qiáng)新建住宅小區(qū)管理，維護(hù)業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，維 持良好的生活環(huán)境和社會(huì)秩序，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際 情況，制定本方法。第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)新建的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)適用本方 法。第三條本方法所稱新建住宅小區(qū)，是指實(shí)行城市綜合開發(fā)，市 政、公用設(shè)施配套建立比擬齊全，用地面積2萬平方米以上或建筑 面積5萬平方米以上的居住小區(qū)或住宅組團(tuán)。本

6、方法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市 政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌 等管理工程進(jìn)行的維護(hù)、修繕和整治。本方法所稱的業(yè)主委員會(huì)，是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用 人合法權(quán)益的群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、 公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生。本方法所稱的住戶，是指住宅或非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。第四條廣州市建立委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委），負(fù)責(zé)本方法的組 織實(shí)施。住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作歸口市建委。區(qū)建立主管部門具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù) 指導(dǎo)和管理。第五條規(guī)劃、國(guó)土、房管、

7、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用、供電、 工商、電信、公安等管理部門（以下簡(jiǎn)稱專業(yè)管理部門）以及街道辦 事處，在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)同做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。第二章住宅小區(qū)的移交管理第六條住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格后，方能辦理移交管理手 續(xù)。第七條在建的住宅小區(qū)，小區(qū)建立單位必須組織或委托有管理 資格的住宅小區(qū)物業(yè)管理單位（以下統(tǒng)稱物業(yè)公司）提前界入管理。 辦理售房手續(xù)時(shí)，小區(qū)建立單位必須向購(gòu)房者提供入住管理公約。第八條未通過住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū)，在入住率到 達(dá)50%以上時(shí)，住宅小區(qū)建立單位必須向所在區(qū)建立主管部門申報(bào) 辦理物業(yè)管理手續(xù)，并由建立單位或其委托的物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)簽訂住宅小

8、區(qū)物業(yè)管理合同書；未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)與區(qū) 建立主管部門簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書，按合同規(guī)定實(shí)行 管理。第九條通過住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收并領(lǐng)取住宅小區(qū)（組團(tuán)）驗(yàn) 收合格證書的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)建立單位可憑小區(qū)驗(yàn)收合格證 書，向所在區(qū)建立主管部門申報(bào)辦理移交管理手續(xù)。辦理了移交管理手續(xù)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂住宅小區(qū) 物業(yè)管理合同書；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)建立主管部門與物業(yè) 公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書，按合同規(guī)定實(shí)行管理。第十條二個(gè)以上建立單位合建的住宅小區(qū)，由建立規(guī)模較大的 建立單位牽頭，辦理住宅小區(qū)物業(yè)管理申報(bào)手續(xù)和移交管理手續(xù)。第十一條住宅小區(qū)移交管理時(shí)，建立單位應(yīng)同

9、時(shí)移交住宅小區(qū) 綜合驗(yàn)收檔案資料，提供住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金和管理用房。第十二條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：建筑面積5 萬平方米以內(nèi)的，每平方米建筑面積10元;建筑面積超過5萬平方 米的，超出局部每平方米建筑面積5元。統(tǒng)籌金的標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)物 價(jià)指數(shù)的變化，由市建委會(huì)同市物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)整。住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金由住宅小區(qū)建立單位在移交管理時(shí)，一次性交給住宅小 區(qū)所在區(qū)建立主管部門，專款用于住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。 具體使用方法，由市建委另行規(guī)定。第十三條住宅小區(qū)管理用房，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：總建筑面積 0.15%比例的商業(yè)用房和總建筑面積0.1%比例的管理用房。所提供 的房屋，按公產(chǎn)房租金出租給

10、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和使用，產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)建 立單位。第十四條小區(qū)建立單位自辦理移交管理之日起，不再承當(dāng)住宅 小區(qū)的管理責(zé)任，但建立質(zhì)監(jiān)部門作出鑒定的房屋建立質(zhì)量責(zé)任問 題除外。第十五條物業(yè)公司對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理不善，區(qū)建立主管部門 應(yīng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的意見，組織有關(guān)專業(yè)管理部門對(duì)存在的問題提 出限期整改意見，逾期仍未整改完畢的，可提前終止原住宅小區(qū) 物業(yè)管理合同書，并由業(yè)主委員會(huì)另聘物業(yè)公司接收該住宅小區(qū) 的物業(yè)管理工作。第三章物業(yè)公司的條件和業(yè)務(wù)范圍第十六條物業(yè)公司是從事小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)效勞的經(jīng)營(yíng) 單位。第十七條物業(yè)公司須具有建筑、市政、園林綠化、水電、財(cái)務(wù) 等方面的初級(jí)以上職稱的技術(shù)人員。資金不

11、少于50萬元。 物 業(yè)公司所聘用的公共設(shè)施維護(hù)人員，必須是持有有關(guān)專業(yè)管理部門 頒發(fā)的上崗證的維護(hù)人員。第十八條成立物業(yè)公司，必須報(bào)市建委批準(zhǔn)，領(lǐng)取資格證書;到 市工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。第十九條物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍：（一）履行住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書，按本方法規(guī)定的維護(hù) 管理的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、職權(quán)管理住宅小區(qū)，依法經(jīng)營(yíng)。（二）保管好住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料，收取住宅小區(qū)維護(hù)管 理費(fèi)和有償效勞費(fèi)。（三）對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違章和違法行為，依據(jù)入住管理公約及本方 法規(guī)定的職權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)須給予行政處分的，應(yīng)及時(shí)移交有關(guān)行 政管理部門處理。第二十條物業(yè)公司應(yīng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理的根底上，積極開展 社

12、區(qū)有償效勞。鼓勵(lì)物業(yè)公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，可享受國(guó)家對(duì) 第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二十一條物業(yè)公司必須承受住宅小區(qū)內(nèi)住戶的監(jiān)視，定期聽 取住戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見。每年向住戶公布住宅小區(qū)維護(hù) 管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的維護(hù)管理費(fèi)的收支、積累情況。第四章維護(hù)管理費(fèi)用的收取和使用第二十二條住宅小區(qū)維護(hù)管理，實(shí)行以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡、略 有積累的有償效勞原那么。向住戶收取維護(hù)管理費(fèi)和有償效勞費(fèi)， 由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況提出具體方案，由區(qū)建立主管部門審核 后，報(bào)市物價(jià)管理部門批準(zhǔn)。第二十三條物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的維護(hù)管理費(fèi)用。樓宇外墻維 修、道路修復(fù)、下水道清疏、公共設(shè)施更換等大宗工程的維修費(fèi) 用，可

13、申請(qǐng)使用住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金或區(qū)城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼，必要時(shí) 可在住宅小區(qū)范圍內(nèi)通過集資解決。第二十四條利用公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)由建立單位提供的商業(yè)用 房的收入，必須用于住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理。第二十五條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，應(yīng)進(jìn)行增值積累，專款專 用。區(qū)建立部門每年向市建委報(bào)告經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的統(tǒng)籌金收 支情況。第五章住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理第二十六條各行業(yè)主管部門應(yīng)按住宅小區(qū)維護(hù)管理的內(nèi)容，以 相應(yīng)專業(yè)的維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和要求，指導(dǎo)和監(jiān)視物業(yè)公司實(shí)施 管理。第二十七條有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建立或檢 修工程時(shí)，須通知物業(yè)公司配合，承受物業(yè)公司監(jiān)視，確保區(qū)內(nèi)公 共設(shè)施的平安，并清理好施

14、工現(xiàn)場(chǎng)。第二十八條有關(guān)專業(yè)施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區(qū) 公共設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定給予賠償。第二十九條住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響了有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施 的平安時(shí)，有關(guān)專業(yè)管理部門應(yīng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定和要求，通知 物業(yè)公司配合處理。第三十條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理須到達(dá)以下標(biāo)準(zhǔn)：（一）以驗(yàn)收后的竣工資料為依據(jù)，保持房屋及各項(xiàng)公共設(shè)施完 好無損，保障其正常使用，維護(hù)原房屋使用性質(zhì)。（二）住宅小區(qū)內(nèi)的綠化保存率達(dá)90%以上。無黃土裸露，路樹 無缺株，綠地清潔，綠化景觀良好。環(huán)境優(yōu)美、安靜、整潔。（三）沒有亂搭亂建、亂擺亂放，亂貼亂掛，及改變建筑物結(jié)構(gòu) 及外貌。（四）進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛，集中停放到停車場(chǎng)。（

15、五）住宅小區(qū)范圍內(nèi)的其他專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。第三十一條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理的內(nèi)容：（一）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、 平安防范設(shè)施和其他公共設(shè)施。維修戶外接大樓表內(nèi)（無設(shè)大樓表除 外）范圍的水、電、煤氣等管線。（二）維修路寬7米及7米以下道路的路面、門牌、路牌、路燈 及排水設(shè)施，并定期清疏排水管井。（三）養(yǎng)護(hù)管理區(qū)內(nèi)樹木花草，維護(hù)園林建筑小品和其他園林設(shè) 施。（四）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃、垃圾清運(yùn)和公廁的保潔及環(huán)衛(wèi)設(shè)施 的維護(hù)。（五）維護(hù)好區(qū)內(nèi)交通秩序。（六）加強(qiáng)治安防范和巡邏，保持小區(qū)良好治安環(huán)境。（七）其他專業(yè)管理內(nèi)容。第六章獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰第三十二條物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)經(jīng)評(píng)比，獲

16、得市級(jí)以上優(yōu) 秀管理住宅小區(qū)稱號(hào)的，由市建委給予獎(jiǎng)勵(lì)。第三十三條住宅小區(qū)住戶，有以下情況之一的，由物業(yè)公司予 以制止、批評(píng)教育、限期改正，逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù);造 成損失的，有權(quán)要求其賠償。（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀壞設(shè) 施、設(shè)備、危及房屋平安的；（三）私搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、 亂放、占用綠地、破壞綠化、污染環(huán)境、影響小區(qū)景觀、噪音擾民 的；（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的；上述行為如需給予行政處分的，由物業(yè)公司依法移交有關(guān)行政主管部門處理。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位違反本方法規(guī)定，有以下行 為之一的，由區(qū)建立主管部門責(zé)令其限期改正，逾期不改的，可提 請(qǐng)市建委