總部大廈地下停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的方案(2016年0422)

1、.wd.wd.wd.橫琴總部大廈停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方案珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營(yíng)管理2016-4-19目錄一、地下停車(chē)場(chǎng)概況及使用情況分析1二、地下停車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理成本分析4三、地下停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)方案9四、停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)合作模式15地下停車(chē)場(chǎng)概況及使用情況分析地下停車(chē)場(chǎng)概況1車(chē)場(chǎng)位置總部大廈一期地下停車(chē)場(chǎng)共分三層，位于大廈樓宇的負(fù)一、二、三層。共有2組進(jìn)出口。分別位于大廈的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一個(gè)。2車(chē)位分布地下停車(chē)場(chǎng)共配置車(chē)位489個(gè)，其中中型車(chē)位18個(gè)，子母車(chē)位15個(gè)。大廈戶(hù)數(shù)與車(chē)位配比率為1：1.5，車(chē)位分布情況如下：B1層：小型車(chē)位：60個(gè)，中型車(chē)位18個(gè)，無(wú)障礙車(chē)位6個(gè)，B2層：小

2、型車(chē)位195個(gè)，B3層：小型車(chē)位210個(gè)，合計(jì)共489個(gè)車(chē)位。3車(chē)場(chǎng)配套設(shè)施設(shè)備情況a.停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)b.停車(chē)場(chǎng)消防系統(tǒng)c.停車(chē)場(chǎng)智能巡車(chē)系統(tǒng)d.停車(chē)場(chǎng)照明系統(tǒng)e.停車(chē)場(chǎng)通風(fēng)系統(tǒng)f.停車(chē)場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng)2地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用情況分析1車(chē)場(chǎng)用戶(hù)分析a.辦公用戶(hù)：即大廈辦公樓各公司員工b.商業(yè)用戶(hù)：即商場(chǎng)消費(fèi)的客人c.其他用戶(hù)：即口岸綜合體內(nèi)有停車(chē)需求的客戶(hù)2車(chē)場(chǎng)使用分析橫琴總部大廈地處橫琴口岸綜合體黃金地帶，來(lái)往口岸車(chē)輛故對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用時(shí)段做以下分析：工作日周一至周五使用情況分析如下：用戶(hù)類(lèi)別使用時(shí)間使用比例備注辦公用戶(hù)AM8:00-PM18:0045%商業(yè)用戶(hù)AM10:00-PM10:0035%其他用

3、戶(hù)不固定時(shí)間20%節(jié)假日周六、日及國(guó)假使用情況分析如下：用戶(hù)類(lèi)別使用時(shí)間使用比例備注辦公用戶(hù)AM8:00-PM18:005%商業(yè)用戶(hù)AM10:00-PM10:0060%其他用戶(hù)不固定時(shí)間35%二、地下停車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理成本分析1、地下停車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理成本測(cè)算橫琴總部大廈一期地下停車(chē)場(chǎng)物業(yè)成本測(cè)算序號(hào)成本月支出車(chē)位數(shù)量個(gè)按車(chē)位分?jǐn)偝杀驹?個(gè)/月停車(chē)場(chǎng)面積m2按面積分?jǐn)偝杀驹?平方/月備注199946.86 489204.39 30029.37 3.33 不含能耗2139739.26 489285.77 30029.37 4.65 含能耗注明：1、第一種方式，地下停車(chē)場(chǎng)成本測(cè)算只包括物業(yè)人工、設(shè)備維修保

4、養(yǎng)及其他支出等相關(guān)費(fèi)用，不包括停車(chē)場(chǎng)照明、排風(fēng)、排污等相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的能消耗用。地下停車(chē)場(chǎng)成本支出總預(yù)算不含能耗序號(hào)工程月度年度備注1人工成本23,800.53 285,606.34 2單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包62,000.00 744,000.00 3其他費(fèi)用支出1,500.00 18,000.00 4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用10,600.00 127,200.00 5營(yíng)業(yè)稅金2,046.33 24,555.96 合計(jì)99,946.86 1,199,362.31 地下停車(chē)場(chǎng)成本支出總預(yù)算含能耗序號(hào)工程月度年度備注1人工成本23,800.53 285,606.34 2單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包62,000.00 744,0

5、00.00 3其他費(fèi)用支出1,500.00 18,000.00 4公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用10,600.00 127,200.00 5公共能耗41,838.73 502,064.80 6營(yíng)業(yè)稅金4,431.14 53,173.66 合計(jì)139,739.26 1,730,044.80 一人工成本費(fèi)用測(cè)算工程子項(xiàng)職位人數(shù)工資元/人/月月成本年成本按13個(gè)月計(jì)備注停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員4380015,200.00 197,600.00 兩個(gè)中央收費(fèi)處，分早、中、晚三班及輪休人員小計(jì)4380015,200.00 197,600.00 福利養(yǎng)老、醫(yī)療、工商、失業(yè)保、生育險(xiǎn)工資總額*15%2,280.00 27,360

6、.00 高溫費(fèi)150/人*月250.00 3,000.00 法定五個(gè)月節(jié)日加班費(fèi)節(jié)日加班按實(shí)結(jié)算：人均日工資300%11天人數(shù)75%625.86 7,510.34 平時(shí)加班依法按實(shí)結(jié)算教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)工資總額*1.5%228.00 2,736.00 勞保費(fèi)含服裝、勞保用品等2500元/人，兩年折舊416.67 5,000.00 食宿費(fèi)1200元/人/月4,800.00 57,600.00 小計(jì)8,600.53 103,206.34 合計(jì)23,800.53 285,606.34 二單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包報(bào)價(jià)職位人數(shù)工資元/人/月月成本年成本備注車(chē)場(chǎng)管理員8580046,400.00 556,800.00 早、

7、中、晚三班及輪休人員保潔技工240008,000.00 96,000.00 熟練操作清潔車(chē)，晚班機(jī)動(dòng)組，輪休人員保潔員238007,600.00 91,200.00 早、中班日常班組及輪休人員小計(jì)121360062,000.00 744,000.00 三其他費(fèi)用支出項(xiàng)測(cè)算表序號(hào)工程測(cè)算方法月度年度備注1滅火器材更新綜合測(cè)算1000120002交通標(biāo)志更新綜合測(cè)算5006000總計(jì)150018000四設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算序號(hào)工程分項(xiàng)月度年度備注1停車(chē)場(chǎng)智能化維保道閘系統(tǒng)200024000安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)1500180002照明系統(tǒng)車(chē)場(chǎng)照明及指示燈材料更換1500180003給排水系統(tǒng)排

8、污泵等及相關(guān)閘閥維修更換1800216004土建維修車(chē)道路面及附屬設(shè)施維修3000360005消防系統(tǒng)煙感器、溫感器、消防卷簾門(mén)等8009600總計(jì)10600127200五公共能消耗用測(cè)算序號(hào)工程分項(xiàng)月度年度備注1地下車(chē)庫(kù)照明停車(chē)庫(kù)37152.00 445824.00 車(chē)場(chǎng)照明總功率為86KW,按60%運(yùn)行2地下車(chē)庫(kù)新風(fēng)系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)送排風(fēng)1865.00 22380.00 車(chē)場(chǎng)送排風(fēng)機(jī)總功率373KW，日常50%運(yùn)行，每月累計(jì)運(yùn)行10小時(shí)車(chē)場(chǎng)誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)1328.40 15940.80 總功率14.76KW,每天運(yùn)行3小時(shí)4停車(chē)場(chǎng)積水井排污系統(tǒng)電費(fèi)1493.33 17920.00 排污量按90%計(jì)算，

9、排污泵平均流量25m/小時(shí)合計(jì)41838.73 502064.80 三、地下停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)方案周邊地區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)情況分析1、廣州地區(qū)同類(lèi)型工程收費(fèi)情況工程名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型車(chē)位收費(fèi)定價(jià)24小時(shí)最高上限備注臨時(shí)卡月租正佳廣場(chǎng)商業(yè)10元/小時(shí)，5元 /半小時(shí)1600元/月80元 /輛珠江新城CBD保利中心甲級(jí)寫(xiě)字樓8元/小時(shí)，4元 /半小時(shí)1500元/月80元 /輛體育中心CBD中信廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓10元 /小時(shí)，5元 /半小時(shí)2000元 /月80元 /輛珠海本地同類(lèi)型工程收費(fèi)情況工程名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型車(chē)位收費(fèi)定價(jià)24小時(shí)最高上限備注臨時(shí)卡月租華發(fā)商都商業(yè)5元 /小時(shí)，2.5元 / 半小時(shí)無(wú)100暫行富華里中海

10、大廈寫(xiě)字樓5元/小時(shí)，2.5元 /半小時(shí)300元/月60元粵海環(huán)球?qū)懽謽?元/小時(shí)，3元/半小時(shí)周一至五：500元不限時(shí)：600元拱北口岸口岸綜合體6元 /小時(shí)，3元 /半小時(shí)1200元 /月120元橫琴臨時(shí)口岸口岸綜合體6元 /小時(shí)，3元 /半小時(shí)無(wú)60元該定價(jià)為地面停車(chē)價(jià)格分析：1、根據(jù)廣州等一線城市商業(yè)及甲級(jí)寫(xiě)字樓臨時(shí)停車(chē)位每小時(shí)價(jià)格平均在8至10元之間，停車(chē)月卡價(jià)格不低于1500元。2、珠海商業(yè)、寫(xiě)字樓及口岸綜合體臨時(shí)停車(chē)位每小時(shí)價(jià)格平均在5至6元之前，停車(chē)月卡價(jià)格不低于300元。二總部大廈地下停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)方案1、收費(fèi)方式a.臨時(shí)卡人工收費(fèi)：停車(chē)場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)人工收費(fèi)處，分別設(shè)在一樓商場(chǎng)大廳

11、和負(fù)一樓電梯廳，方便客戶(hù)交費(fèi)。自助收費(fèi)：每個(gè)電梯廳首層設(shè)有自助繳費(fèi)機(jī)，客戶(hù)可以通過(guò)微信、支付寶、網(wǎng)銀進(jìn)展自助繳費(fèi)。b.固定卡固定卡如月卡、年卡的辦理需持相關(guān)手續(xù)到物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)辦理繳費(fèi)。2、費(fèi)用單價(jià)1臨時(shí)停車(chē)時(shí)段車(chē)型單價(jià)1天24小時(shí)最高限額免費(fèi)時(shí)限小時(shí)免費(fèi)要求備注8：01-22：00及節(jié)假日全天時(shí)段小型車(chē)61002憑購(gòu)物小票50元以上15分鐘后開(kāi)場(chǎng)計(jì)費(fèi)，超過(guò)15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，中型車(chē)81202憑購(gòu)物小票50元以上15分鐘后開(kāi)場(chǎng)計(jì)費(fèi)，超過(guò)15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，22:01-8:00小型車(chē)3按時(shí)計(jì)費(fèi)無(wú)免費(fèi)15分鐘后開(kāi)場(chǎng)計(jì)費(fèi)，超過(guò)15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，中型車(chē)4按時(shí)計(jì)費(fèi)無(wú)免費(fèi)15分鐘后開(kāi)場(chǎng)計(jì)費(fèi)，超過(guò)

12、15分鐘按半小時(shí)計(jì)費(fèi)，2年卡時(shí)段車(chē)型單價(jià)備注周一至周五小型車(chē)6500不提供固定車(chē)位月卡9折優(yōu)惠中型車(chē)8600不提供固定車(chē)位月卡9折優(yōu)惠子母車(chē)位9700提供固定車(chē)位月卡9折優(yōu)惠3月卡時(shí)段車(chē)型單價(jià)備注周一至周五小型車(chē)600不提供固定車(chē)位中型車(chē)800不提供固定車(chē)位子母車(chē)位900提供固定車(chē)位說(shuō)明：以上費(fèi)用參考廣州、珠海等同級(jí)別物業(yè)工程收費(fèi)單價(jià)，結(jié)合橫琴島自貿(mào)區(qū)周邊大型物業(yè)收費(fèi)情況及本工程物業(yè)成本支出計(jì)算得出。2、橫琴總部大廈停車(chē)收入預(yù)算橫琴總部大廈停車(chē)收入預(yù)算類(lèi)別月度收入元年度收入元備注臨時(shí)卡7727049272448月卡63540762480年卡20628247536合計(jì)85687210282464

13、臨時(shí)卡收入預(yù)算時(shí)段類(lèi)別車(chē)型單價(jià)元時(shí)間小時(shí)天數(shù)計(jì)算比率車(chē)位數(shù)月度年度備注8：0122：00周一至五臨時(shí)卡小型車(chē)6142235%456294940.83539289.6中型車(chē)8142235%1815523.2186278.422：018：00周一至五臨時(shí)卡小型車(chē)3102215%45645144541728中型車(chē)4102215%182376285120：0124：00即周六、日及法定節(jié)假日臨時(shí)卡小型車(chē)624875%4563939844727808中型車(chē)824875%1820736248832小計(jì)7727049272448月卡收入預(yù)算時(shí)段類(lèi)別車(chē)型單價(jià)元戶(hù)數(shù)開(kāi)卡占比月度年度備注周一至周五月卡小型車(chē)600

14、32030%57600691200中型車(chē)8001810%144017280子母車(chē)10001530%450054000小計(jì)63540762480年卡收入預(yù)算時(shí)段類(lèi)別車(chē)型單價(jià)元戶(hù)數(shù)開(kāi)卡占比月度年度備注周一至周五年卡小型車(chē)648032010型車(chē)8640185%6487776子母車(chē)108001520%270032400小計(jì)20628247536停車(chē)卡辦理權(quán)限及辦理流程1停車(chē)卡辦理權(quán)限及流程類(lèi)別辦理權(quán)限每戶(hù)辦卡數(shù)量辦理流程備注年卡僅限業(yè)主或業(yè)戶(hù)辦理不限數(shù)量業(yè)主或業(yè)戶(hù)憑房產(chǎn)證或購(gòu)房合同原件、身份證、汽車(chē)行駛證、駕駛證到物業(yè)辦理年卡甲方因特殊情況，需要一鋪發(fā)放超過(guò)規(guī)定限量年卡的，甲方必須給出相關(guān)證明，業(yè)主憑證明方可發(fā)卡月卡權(quán)限辦公樓及商鋪業(yè)戶(hù)主辦理不限數(shù)量業(yè)戶(hù)憑租房合同原件、身份證、汽車(chē)行駛證、駕駛證到物業(yè)辦理月卡限時(shí)免費(fèi)票券售銷(xiāo)協(xié)議規(guī)定的客戶(hù)根據(jù)協(xié)議內(nèi)量數(shù)發(fā)放業(yè)戶(hù)憑租房合同原件、免費(fèi)卡發(fā)放數(shù)量證明到物業(yè)辦理臨時(shí)卡所有客戶(hù)及外來(lái)車(chē)輛不限無(wú)后附臨時(shí)卡繳費(fèi)流程2臨時(shí)卡繳費(fèi)流程車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)進(jìn)口取卡車(chē)輛停車(chē)人工收費(fèi)自助繳費(fèi)出口收卡車(chē)輛出場(chǎng)關(guān)于免費(fèi)停車(chē)票券發(fā)放的建議因商業(yè)客戶(hù)的用戶(hù)較復(fù)雜，需要給予在一定時(shí)間內(nèi)免費(fèi)的，甲方應(yīng)在租賃協(xié)議內(nèi)注明每月給予免費(fèi)