徐州飯店商務(wù)大廈全程營(yíng)銷(xiāo)策劃

1、. 假設(shè)您不是在 cnshu 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意置信. 請(qǐng)?jiān)L問(wèn)cnshu, 參與cnshu必要時(shí)可將此文件解密：.；徐州飯店商務(wù)大廈全程營(yíng)銷(xiāo)謀劃前言 假設(shè)說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查是一門(mén)科學(xué),而定位那么是在此根底上充溢創(chuàng)新思想的藝術(shù)，更準(zhǔn)確的說(shuō)，定位是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)晶。 他們不敢想象一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)品定位、籠統(tǒng)定位、功能定位和運(yùn)營(yíng)定位的工程在當(dāng)今的市場(chǎng)上如何生存。而且，只需當(dāng)工程的綜合素質(zhì)、市場(chǎng)定位符合投資者的的需求，并與商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)相一致，工程才有了勝利的根底。第一部分 定位分析 經(jīng)過(guò)對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的研討與分析，對(duì)工程的未來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)潛力作出客觀的評(píng)價(jià)和判別，從而制定出工程的謀劃推行方向。其

2、內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面。一工程銷(xiāo)售力的綜合分析 對(duì)于商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)而言，其命脈就是市場(chǎng)這只無(wú)形的大手，只需符合市場(chǎng)規(guī)律原那么，商業(yè)物業(yè)才有生存空間。好的市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)至目前為止的靜態(tài)情況，市場(chǎng)研討那么是為市場(chǎng)未來(lái)的開(kāi)展做出動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于找出市場(chǎng)構(gòu)造的薄弱部位、市場(chǎng)空白點(diǎn)及未來(lái)能夠的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。本部分正是基于此點(diǎn)展開(kāi)的。二工程所處市場(chǎng)環(huán)境及其開(kāi)展趨勢(shì)的分析 不論從歷史沿革，還是從政府未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃，或是從市場(chǎng)調(diào)查資料，他們都可以清楚地看到，工程地所處位置不斷是徐州乃至淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)的黃金旺地。七八十年代，白云、藍(lán)天和人民商場(chǎng)曾經(jīng)是徐州市民的首選商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所。九十年代，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的

3、深化和大規(guī)模的城市改造，特別是淮海路三大廣場(chǎng)的改擴(kuò)建，新一佳進(jìn)駐彭城廣場(chǎng)，人民商場(chǎng)衰落，以淮海路為軸線，三大廣場(chǎng)為依托的徐州市整體商業(yè)格局根本明朗： 、彭城廣場(chǎng)將成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)模最大，商貿(mào)效力設(shè)備一流、商品檔次最高，集購(gòu)物、觀光、休閑、文娛、商住、會(huì)展、金融、信息等功能為一體，展現(xiàn)大都市籠統(tǒng)，提升城市檔次的中央商務(wù)區(qū)CBD； 、淮海廣場(chǎng)那么突出商旅結(jié)合，依托流動(dòng)人口多和鐵路、公路及城市公交站點(diǎn)高度集中的優(yōu)勢(shì)，以及東廣場(chǎng)建立的機(jī)遇，將建成淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的集加工、銷(xiāo)售、展現(xiàn)、信息發(fā)布于一體的大型服裝買(mǎi)賣(mài)中心；以住宿、餐飲、醫(yī)藥、百貨、文娛為主的商旅、物流效力中心； 、人民廣場(chǎng)將建成市區(qū)西部的購(gòu)物

4、休閑中心。戲馬臺(tái)文化商業(yè)步行街的建立，無(wú)疑將更加凸顯彭城廣場(chǎng)的CBD中心位置。而淮海廣場(chǎng)從未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展來(lái)看，將成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)CBD的窗口和口岸。主城分區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)分析此略。三工程所處市場(chǎng)人流、車(chē)流的分析 從彭城和淮海廣場(chǎng)的人流和車(chē)流量的對(duì)比分析中他們可以看出，淮海廣場(chǎng)的人流和車(chē)流量與彭城廣場(chǎng)差不多，有時(shí)甚至多過(guò)彭城廣場(chǎng)；其正常流動(dòng)人口約為萬(wàn)人日左右；東站周邊聚集著大量的居民區(qū)，如四道街、堤北居民小區(qū)、鐵路宿舍、天橋小區(qū)、下淀、黃山隴等，其人口總量在萬(wàn)以上；再加上路公交站點(diǎn)和長(zhǎng)途客運(yùn)第六部分有詳細(xì)論述條件，使得工程地周邊成為宏大的人流集散區(qū)域?？梢哉f(shuō)工程地的集客量遠(yuǎn)大于彭城廣場(chǎng)。但

5、問(wèn)題的關(guān)鍵差別在于，去彭城廣場(chǎng)的人流主要目的是休閑購(gòu)物，而工程地的人流量雖大但真正在此消費(fèi)的卻不多，眾多的人流在此成了匆匆過(guò)客。究其緣由： 、市民普遍以為交通站點(diǎn)集中處假貨多、臟亂差； 、商業(yè)規(guī)劃分散且有阻隔；藍(lán)天、白云、朝陽(yáng)市場(chǎng)中間隔著：淮海正、副廣場(chǎng)和復(fù)興路 ；復(fù)興路為徐州市最忙碌的道路之一，而在其間又有一個(gè)宏大的徐州飯店，雖然周邊是一些沿街商鋪，但在復(fù)興路忙碌的影響下，雖有白云一家苦苦支撐，又怎能擔(dān)起商業(yè)中心復(fù)興大任。 由此可見(jiàn)，工程地的興建將從根本上改動(dòng)這一不利局面。但其關(guān)鍵有兩點(diǎn)：一是徐州飯店的改造從開(kāi)場(chǎng)就應(yīng)從口岸商業(yè)樓盤(pán)的市場(chǎng)要求整體謀劃設(shè)計(jì)，整合營(yíng)銷(xiāo)、分段交付，而不是部分改造，分

6、步走。再就是要開(kāi)放、搞活、安定、整潔。所謂開(kāi)放，就是要使工程整體規(guī)劃合理、通暢，一層采取開(kāi)放式構(gòu)造，絕不能再如過(guò)去的徐州飯店自我封鎖，自成一體，而是和商圈內(nèi)的其它商業(yè)關(guān)聯(lián)互動(dòng)；所謂搞活，就是在原有的飯店概念上，參與口岸商貿(mào)這一重新推出的嶄新樓盤(pán)的中心功能亮點(diǎn)，進(jìn)一步加大集客力與買(mǎi)賣(mài)量，變匆匆過(guò)客為進(jìn)門(mén)消費(fèi)之客,要讓徐州飯店內(nèi)部的廣場(chǎng)成為顧客的休閑、步行街，使經(jīng)過(guò)工程地的大量人流流速減慢 ；所謂安定，就是要改動(dòng)消費(fèi)者對(duì)交通站點(diǎn)商業(yè)區(qū)的不良印象，給消費(fèi)者一種祥和、平安的覺(jué)得；整潔那么是要比朝陽(yáng)、金朝陽(yáng)、宣武市場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境更亮堂、更整潔，這不光是由于工程地地處商業(yè)龍頭的位置，而是群眾的消費(fèi)程度和對(duì)購(gòu)

7、物環(huán)境的要求不斷提高。這要從未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)展的目光看此問(wèn)題。 工程地的車(chē)人流量潛藏著宏大商機(jī)，關(guān)鍵在商圈內(nèi)的整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃改觀和集客才干。而徐州飯店商務(wù)大廈的介入，為徐州市區(qū)東商圈的振興提供了非常好的時(shí)機(jī)。四互補(bǔ)性分析 彭城廣場(chǎng)作為徐州商業(yè)中心區(qū)，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)CBD的位置已根本確立，而淮海廣場(chǎng)只能屈居第二，這也是不爭(zhēng)之現(xiàn)實(shí)，他們從兩個(gè)商圈的商業(yè)規(guī)劃和再建工程也不難看到這一點(diǎn) ：以解放路為分界限，以東為上坡上行，大型商業(yè)明顯減少，大型超市也只需青年路的百惠家美時(shí)，大型商業(yè)物業(yè)：人民在改造，藍(lán)天雖打出百貨大樓的品牌，但依然改動(dòng)不了其陳舊、壓制感，唯有白云，經(jīng)過(guò)大規(guī)模的建立改造之后，又采取一系列促銷(xiāo)、宣傳手

8、段，產(chǎn)生了較大反響，博得一定的集客量，但還是孤掌難鳴，難成大氣候；而解放路以西下坡平緩，大型商業(yè)接連不斷，徐州市獨(dú)一幸存的電影院中山堂和高層商業(yè)建筑華聯(lián)商廈成為有力的開(kāi)篇，接下來(lái)就是大型商業(yè)和名牌專(zhuān)賣(mài)店，一家接一家，新建、改建大型商業(yè)也是風(fēng)起云涌，如曼哈頓、金地商都、金陵精品 市場(chǎng)的選擇是最真實(shí)的，從淮海商業(yè)廣場(chǎng)周邊商業(yè)的開(kāi)展，他們可以看到 ：宣武、天橋、朝陽(yáng)等服裝、日用百貨和食品零售市場(chǎng)的興隆和喧嘩。工程地的定位不可用高額本錢(qián)去和彭城廣場(chǎng)攀比奢華、拼檔次，而是需求思索其與徐州一號(hào)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)的互補(bǔ)性。從工程地正益處在服裝零售市場(chǎng)與口岸商業(yè)的黃金過(guò)渡位置這一特殊條件看，本工程的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)已顯

9、而易見(jiàn)。 從徐州商業(yè)貿(mào)易和市場(chǎng)的開(kāi)展規(guī)劃中可以明晰看出，淮海廣場(chǎng)的服裝買(mǎi)賣(mài)中心功能將日益加強(qiáng)。那么服裝市場(chǎng)的潛力究竟如何呢？這里有兩組數(shù)字 ：一是大阪商品買(mǎi)賣(mài)中心OMM的租戶構(gòu)成如圖略：另一組數(shù)據(jù)是深圳東門(mén)商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)分布比例年統(tǒng)計(jì)數(shù)字：服裝，鞋，工藝品、飾品，運(yùn)動(dòng)系列包含運(yùn)動(dòng)裝，餐飲，超市，電器、手機(jī)，家居用品，箱包，影院，美容、按摩，化裝品，珠寶首飾，電子游戲，電子通訊，兒童用品，圖書(shū)、音像，藥材、補(bǔ)品，鐘表、眼鏡。深圳東門(mén)是距深圳火車(chē)站最近的商業(yè)中心區(qū)，是深圳最老的商業(yè)中心區(qū)，而今天的深圳商業(yè)中心區(qū)已向西遷移至華強(qiáng)北路，深南大道以北的區(qū)域。這兩組數(shù)聽(tīng)闡明：、服裝的占有率最大； 、服裝專(zhuān)業(yè)

10、零售是距城市中心商業(yè)圈間隔 最近的種類(lèi)之一。 他們了解到 ：政府有不測(cè)遷宣武和天橋兩大零售市場(chǎng)。行政手段的效果如何，他們不去多論，但至少將對(duì)工程地以北的朝陽(yáng)服裝零售市場(chǎng)帶來(lái)一定的益處，由于此處是政府規(guī)劃的服裝專(zhuān)業(yè)零售市場(chǎng)。由此他們可以看出，在工程地營(yíng)造淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最好的服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是能夠的。假設(shè)他們把工程定位在以服裝商貿(mào)為主的大型商貿(mào)物業(yè)，從商圈現(xiàn)有條件來(lái)看，會(huì)促使本工程成為這一服裝專(zhuān)業(yè)零售市場(chǎng)的龍頭企業(yè)，從而和中心商業(yè)區(qū)彭城廣場(chǎng)構(gòu)成互補(bǔ)型、差別化市場(chǎng)。五周邊主要城市以及南方部分城市火車(chē)站附近商業(yè)的綜合分析 從調(diào)查結(jié)果他們可以看出：一切被調(diào)查的城市中，沒(méi)有一個(gè)城市的火車(chē)站附近成為所在城市的中心商

11、業(yè)區(qū)，且臟亂成為一個(gè)普遍景象，差別只是輕重而已。站前商業(yè)以賓館、百貨和餐飲為主，當(dāng)然，服裝總占一定份額，而且，附近多有零售市場(chǎng)，且多是服裝零售市場(chǎng)。比較有特征的有無(wú)錫、溫州、福州、廣州、鄭州，其中鄭州和徐州最類(lèi)似。無(wú)錫作為一個(gè)有名的旅游城市，火車(chē)站距市中心繁華商業(yè)區(qū)很近，站前商業(yè)是以機(jī)電、電子為主，這和無(wú)錫所處地理位置和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)有直接關(guān)系；溫州是以服裝和鞋業(yè)出名的開(kāi)放型城市，站前有大型服裝零售市場(chǎng)自然有她的道理，同時(shí)他們也留意到溫州在物流通暢上面做得較好，這給他們?cè)S多啟示 ；福州火車(chē)站本身沒(méi)什么特征，但距其不遠(yuǎn)就有一服裝零售市場(chǎng)，而且接近閩江，五一大道南頭還有一個(gè)中亭街大型服裝零售零售市場(chǎng)，其

12、規(guī)模之大，商貿(mào)之活潑令人耳目一新，他們從福建省的地域環(huán)境看出 ：其興隆的緣由在于福建西北部和浙江西南部的群山，把福建和江、浙、滬地域明顯分開(kāi)，而構(gòu)成福州對(duì)福建中、西、北部地域自成一體的宏大商業(yè)輻射性，服裝自然成為其中最大的一項(xiàng) ；廣州作為中國(guó)南部最大最興隆的城市，珠江三角洲的中心，自然成為中國(guó)乃至東南亞關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)，其服裝業(yè)不斷是中國(guó)內(nèi)地關(guān)注的重點(diǎn)之一，只是隨著中國(guó)內(nèi)地改革開(kāi)放的深化，以及交通、通迅、IT產(chǎn)業(yè)的不斷開(kāi)展，這一景象有所弱化，特別是沿海江、浙、滬以及北方的大連等城市，對(duì)廣東服裝構(gòu)成了不小的沖擊，廣州市服裝零售主要集中在火車(chē)站附近流花、白馬一帶，其輻射性經(jīng)過(guò)京廣線北向中國(guó)的中部，南向

13、海南以及東南亞部分地域，具有一定的國(guó)際性；武漢的漢正街幾年前享有盛名，整條街構(gòu)成了以服裝為主的小商品零售市場(chǎng)，同時(shí)也帶動(dòng)了附近其它街區(qū)的小商品、文化用品等商貿(mào)的興隆，漢正街的興盛，給他們一個(gè)啟示 ：除了區(qū)位優(yōu)勢(shì)之外，目光獨(dú)到，構(gòu)成特征的運(yùn)營(yíng)也非常重要，為什么漢口的其它街道不知名，偏偏一個(gè)不起眼的漢正街一下子在全國(guó)出了名？這和機(jī)遇更和人為有著極大的關(guān)系，闡明漢正街中有能人。據(jù)悉，徐州新一屆政府指點(diǎn)班子，有意加大改革力度，改善投資軟環(huán)境，加強(qiáng)大商貿(mào)大流通，這能否為他們提供一個(gè)機(jī)遇呢？ 他們?cè)賮?lái)看一看鄭州，京廣和隴海兩大鐵路干線在此交匯，是中國(guó)最大的鐵路交通要口，作為省會(huì)城市，其面向中西部地域和河南

14、省周邊地域的商品輻射才干極為強(qiáng)大?；疖?chē)站周邊商品零售才干自然更為強(qiáng)大。在鄭州火車(chē)站周?chē)紳M了服裝零售市場(chǎng)，其中最引人注目的當(dāng)屬銀基商城服裝零售市場(chǎng)，其規(guī)模之大，當(dāng)屬本次市調(diào)之最，而且市場(chǎng)極為活潑，零售量宏大。為此，交通管理部門(mén)特批每天早上七點(diǎn)之前，為零售物流提供綠色通道。他們以為徐州與之相比雖不能夠構(gòu)成如此大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但從目前朝陽(yáng)服裝零售市場(chǎng)已構(gòu)成的規(guī)模及其開(kāi)展?jié)摿?lái)看，未來(lái)增長(zhǎng)勢(shì)頭非常強(qiáng)勁。緣由如下 ：徐州雖非省會(huì)，但也是特大型城市，地處淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，輻射性雖比不過(guò)鄭州，但淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的周邊城市的消費(fèi)實(shí)力卻高于中西部地域，如淮北、宿州、棗莊、濟(jì)寧等城市，加之徐州本地域的郊縣市場(chǎng)，足

15、以促成一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，關(guān)鍵就在于人為了。工程地商業(yè)樓盤(pán)運(yùn)作的好與壞，也是促活這一市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。 六對(duì)工程所處區(qū)域的交通便利度分析、公共交通設(shè)備配套 對(duì)工程地而言，公共交通設(shè)備配套明顯優(yōu)于徐州其它商圈，而且未來(lái)東廣場(chǎng)的建立將會(huì)更加加強(qiáng)這一區(qū)域的公共交通優(yōu)勢(shì)。假設(shè)未來(lái)徐州市開(kāi)展地鐵，這里亦無(wú)疑是一大站點(diǎn)。除此之外，徐州兩大長(zhǎng)途汽車(chē)站，一南一北皆距此缺乏千米，亦加大了這一商圈的市場(chǎng)輻射力。、道路網(wǎng)絡(luò)建立與交通控制 工程地地處徐州交通要口，西邊的復(fù)興路是徐州市區(qū)東部獨(dú)一的一條南北交通要道，也是徐州市區(qū)最為忙碌的道路之一。津浦西路雖非干道，但對(duì)貨運(yùn)物流卻有著重要意義，此路隸屬徐州鐵路分局管轄，

16、由于條塊分治體制及缺乏市場(chǎng)效力認(rèn)識(shí)，目前此路尚有許多規(guī)定限制了市場(chǎng)物流的通暢。這一存在多年的歷史問(wèn)題對(duì)工程地商業(yè)產(chǎn)生了極為不利的影響。改善部分道路交通，已成為這一區(qū)域商圈興隆興隆的關(guān)鍵所在。從長(zhǎng)久開(kāi)展著眼，此地進(jìn)展立體交通改造勢(shì)在必行。如何處理這一難題，是本次工程謀劃的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)，同時(shí)也成為本次謀劃的重點(diǎn)之一?？梢哉f(shuō)，假設(shè)使這一難題得到較好的處理，必將給淮海廣場(chǎng)整個(gè)商圈帶來(lái)宏大的商業(yè)活力。、停車(chē)場(chǎng)地 停車(chē)場(chǎng)地，是徐州未來(lái)商業(yè)開(kāi)展的一大瓶頸問(wèn)題。九十年代徐州城市大改造時(shí)曾經(jīng)思索到這個(gè)問(wèn)題，大約是當(dāng)時(shí)的城市開(kāi)展程度尚屬初級(jí)階段，私家車(chē)也不像如今這樣開(kāi)展迅猛，所以原有的幾大停車(chē)場(chǎng)逐漸地

17、悄無(wú)聲息了。然而，從南方的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，停車(chē)場(chǎng)已成為南方一些城市商業(yè)物業(yè)興隆的一大成因。毫無(wú)疑問(wèn)，停車(chē)場(chǎng)將成為徐州市未來(lái)商業(yè)物業(yè)興隆的難點(diǎn)和時(shí)機(jī)點(diǎn)。工程地停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)和如何充分利用火車(chē)站地下停車(chē)場(chǎng)將是他們關(guān)注的重點(diǎn)之一，由于它將直接影響工程地的商業(yè)價(jià)值。 七商圈的區(qū)域商業(yè)特點(diǎn) 徐州東部商圈的一大特點(diǎn)是，人流、客流、車(chē)流量大，但短少主題商業(yè)、大型超市及新型商業(yè)業(yè)態(tài)。老商業(yè)中藍(lán)天曾經(jīng)陳舊，徹底改革在即；白云雖經(jīng)全新改造，但勢(shì)單力薄 ；朝陽(yáng)和金朝陽(yáng)一個(gè)為小商品零售零售市場(chǎng)，一個(gè)為服裝鞋類(lèi)零售零售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，存在的問(wèn)題是物流不暢，檔次不高；白云雖業(yè)態(tài)不同，但服裝亦占大頭 ；藍(lán)天的商業(yè)改造也應(yīng)少不了服裝。

18、工程地西南不遠(yuǎn)的宣武市場(chǎng)，服裝的零售零售也占整個(gè)市場(chǎng)的二分之一左右，由于物流通暢，生意好過(guò)朝陽(yáng)?？梢钥闯觯阂粋€(gè)以服裝為主的零售零售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已在徐州市區(qū)東商圈初具規(guī)模。假設(shè)徐州飯店商務(wù)大廈能在短期內(nèi)整體開(kāi)發(fā)，檔次定位比周邊零售市場(chǎng)略高一點(diǎn)，并能處理物流問(wèn)題，將可以在一定程度上改動(dòng)這一區(qū)域的商業(yè)容顏，使這一商圈內(nèi)的服裝零售市場(chǎng)更加完善。再加上政府有意遷移宣武和天橋兩市場(chǎng)，這亦將為工程地帶來(lái)更大的商機(jī)，它正處在這個(gè)商圈的中心位置，必能同白云構(gòu)成既各有特征又聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)的商圈帶動(dòng)效應(yīng)。 這就要求徐州飯店商務(wù)大廈最好整體設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，眼前這種分段開(kāi)發(fā)，工程不斷，相互關(guān)擾，新的建立沒(méi)好、原有的又

19、舊了的做法，將必然使戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，很難構(gòu)成合力優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑影響集客才干和一期開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售。 他們還留意到，工程地還存在站前商旅業(yè)的過(guò)渡問(wèn)題，餐飲、文娛、休閑、保健及醫(yī)藥等原始工程地運(yùn)營(yíng)正旺的商業(yè)工程。如單就一期工程以服裝零售零售為主的商業(yè)物業(yè)來(lái)作功能定位劃分，那將是一件難事，而假設(shè)從工程地的整體開(kāi)發(fā)視野來(lái)看，這個(gè)問(wèn)題就迎刃而解了。 徐州飯店環(huán)繞著一個(gè)中心廣場(chǎng)，也給整個(gè)商業(yè)工程帶來(lái)無(wú)限活力和升值空間。目前設(shè)計(jì)中，卻被沿用過(guò)去的思想，設(shè)計(jì)成了停車(chē)場(chǎng)，對(duì)這塊黃金寶地來(lái)說(shuō)顯然是一個(gè)宏大的浪廢。這樣特大型中空的商業(yè)物業(yè)是目前徐州乃至淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的獨(dú)一，這對(duì)如今商業(yè)物業(yè)而言，是何等的奢華和奢侈。非典過(guò)后人們對(duì)陽(yáng)光、

20、露天、通暢倍加關(guān)注，應(yīng)該說(shuō)此中空是一個(gè)集客的黃金點(diǎn)，為何不充分利用？它不光會(huì)使這塊租用地增值，而且還能使環(huán)內(nèi)側(cè)的商鋪大增價(jià)值，以致內(nèi)外不分。對(duì)此中空巧妙利用便可建成低本錢(qián)的商業(yè)內(nèi)部豪庭，將會(huì)使整個(gè)商圈的檔次大大提升！ 為此，他們鄭重建議徐州飯店商務(wù)大廈最好能將三期工程整體設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，一致包裝，一致宣傳，一致銷(xiāo)售，詳細(xì)物業(yè)可分段交付。祈望能引起各有關(guān)方面的高度注重。 八競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)工程的分析 工程地所處商圈位置特殊，成為服裝零售的龍頭市場(chǎng)，勢(shì)在必然，與商圈內(nèi)其他商業(yè)可構(gòu)成互補(bǔ)作用。但從商業(yè)樓盤(pán)而言，彼此又存在著競(jìng)爭(zhēng)，如戲馬臺(tái)、宣武市場(chǎng)以及朝陽(yáng)一切業(yè)主均是他們努力爭(zhēng)取的加盟業(yè)主。 與工

21、程地最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是朝陽(yáng)貴邦，其總建筑面積比他們的一期工程的商業(yè)面積大幾倍，但如整體開(kāi)發(fā)她那么遠(yuǎn)不如他們，地段亦不如他們。在運(yùn)營(yíng)定位上，朝陽(yáng)貴邦擬比現(xiàn)有服裝市場(chǎng)略提檔次，且偏重婦兒服裝。從整體上來(lái)看，他們的綜合條件比朝陽(yáng)貴邦好，售價(jià)也應(yīng)比它高，商鋪分隔以及裝飾應(yīng)更優(yōu)于它。假設(shè)他們可以整體設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，那么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更為強(qiáng)大。對(duì)于其早于他們交付的優(yōu)勢(shì)，他們可以在廣告促銷(xiāo)等手段上予以攔截。朝陽(yáng)貴邦的主力鋪型和他們的市調(diào)數(shù)據(jù)一致，可見(jiàn)對(duì)方也有過(guò)一番調(diào)查和摸底。市場(chǎng)運(yùn)作，充溢變數(shù)，他們將在市場(chǎng)運(yùn)作中時(shí)辰關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化，以求知知彼，把握先機(jī)。 金地商都雖不是他們直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且目的客戶

22、群也有一定區(qū)別，但其鋪價(jià)是他們的上線參考，同時(shí)也是他們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第二部分 徐州飯店商務(wù)大廈定位論證第一節(jié)工程籠統(tǒng)設(shè)計(jì)定位、工程命名工程稱(chēng)號(hào)總體定位：金陽(yáng)光商貿(mào)港一期定位：金色視窗如此定位有以下理由： 、東商圈有藍(lán)天、白云、朝陽(yáng)，朝陽(yáng)雖應(yīng)稱(chēng)為zhao yang ，但徐州人仍習(xí)慣稱(chēng)chaoyang 。取金陽(yáng)光，意欲與東商圈構(gòu)成一體，且陽(yáng)氣更足，舉之更高。意為商圈龍頭商業(yè)。 、金朝陽(yáng)是柯總在徐州勝利的商業(yè)工程，上述命名取其頭彩，延用一個(gè)金字，續(xù)其財(cái)路，金陽(yáng)光更在朝陽(yáng)之上，表示企業(yè)將如日中天；又彰顯陽(yáng)光普照，眾生共贏的現(xiàn)代新型運(yùn)營(yíng)理念。、取名商貿(mào)港，除在前面市場(chǎng)定位中所言之外，又可取水的桔祥，求

23、得陰陽(yáng)平衡，海闊天高，出路無(wú)量的祝愿。、一期定位為金色視窗，除表現(xiàn)服裝的時(shí)代感以外，還暗示這僅是精彩的開(kāi)場(chǎng)之意，是所謂展一窗而窺全貌。 第二節(jié)定位提純一、市場(chǎng)定位，產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位：擁有淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)市場(chǎng)的商貿(mào)港。 目的是用最直觀的言語(yǔ)，通知目的客戶，投資工程地塊的商業(yè)價(jià)值。投資者和經(jīng)商人，首先要想知道的就是 ：他讓我投資運(yùn)營(yíng)的是一個(gè)什么樣的地塊，怎樣的商業(yè)樓盤(pán)。有無(wú)贏利空間和商業(yè)價(jià)值。其含義如下：地域交通要口，輻射才干強(qiáng)；以零售為主，批零兼營(yíng)的綜合性大型商業(yè)貿(mào)易集散地 ；同時(shí)亦可做商旅停靠療養(yǎng)生息的港灣；此商業(yè)樓盤(pán)并非市商業(yè)中心區(qū)的奢華旗艦，而是大型中空式商貿(mào)港。是中檔偏上的群眾化的商業(yè)港灣，

24、當(dāng)然，假設(shè)真是奢華旗艦來(lái)了，也一樣可以?？?；在市場(chǎng)上建立獨(dú)特的、易于傳播和易于記憶的工程籠統(tǒng)。、產(chǎn)品定位 ：位于徐州東商圈中心位置的大型中空式商貿(mào)港。二、功能定位 突出商旅結(jié)合，依托流動(dòng)人口多和鐵路、公路及城市公交站點(diǎn)高度集中的優(yōu)勢(shì)，以及東廣場(chǎng)建立的機(jī)遇，建成商圈內(nèi)最好的、集加工、銷(xiāo)售、展現(xiàn)、信息發(fā)布于一體的大型服裝買(mǎi)賣(mài)中心，并采用SHOPPING MALL運(yùn)營(yíng)方式，以服裝、餐飲、醫(yī)藥、百貨、住宿、文娛、保健為主的商旅、物流商貿(mào)港。詳案將在謀劃階段提供。三、銷(xiāo)售定位產(chǎn)權(quán)式商鋪輔以帶租出賣(mài)、分期產(chǎn)權(quán)出賣(mài)。 第三節(jié)工程的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)、商業(yè)區(qū)位本商圈優(yōu)勢(shì)；、人流量大；、交通便利；、工程地四

25、面臨街，有可觀的中空面積可以開(kāi)發(fā)利用，可大大添加集客才干和物業(yè)檔次；、有大型停車(chē)場(chǎng)可以利用；、一期投資人系溫州服裝運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家，具有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)閱歷，同時(shí)也有利于招商；、工程區(qū)域內(nèi)已根本構(gòu)成市場(chǎng)規(guī)模和消費(fèi)才干；而且正短少檔次略高一點(diǎn)的商貿(mào)港，本工程的參與將更有利于區(qū)域商業(yè)規(guī)模的完善與提升，檔次的提高，既可大大添加本商圈的知名度，又可提高工程樓盤(pán)的商業(yè)價(jià)值；、有一個(gè)敬業(yè)并熟習(xí)本地市場(chǎng)的專(zhuān)家隊(duì)伍。二、優(yōu)勢(shì) 、消費(fèi)者長(zhǎng)期構(gòu)成的對(duì)車(chē)站附近商業(yè)覺(jué)得臟、亂、假、差的固有排斥性心態(tài)； 、滯后市場(chǎng)開(kāi)展的交通控制，導(dǎo)致物流不暢； 、工程地現(xiàn)有整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)等，短少市場(chǎng)的前瞻性，尤其是短少工程整體戰(zhàn)略想象，摸石過(guò)河

26、，走一段是一段，這將對(duì)工程地整體商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)與提升產(chǎn)生不利影響，急需調(diào)整。三、時(shí)機(jī) 、利用專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)管理專(zhuān)長(zhǎng)，強(qiáng)化物業(yè)管理，合理商鋪規(guī)劃；塑造嶄新籠統(tǒng)，改動(dòng)不良印象； 、利用政府將興建東站廣場(chǎng)以及新一屆政府指點(diǎn)班子力圖徹底改善投資軟環(huán)境、空前注重大商業(yè)大流通市場(chǎng)戰(zhàn)略的機(jī)遇，適度有效地開(kāi)展公關(guān)行動(dòng)，既力爭(zhēng)獲得政府支持以早日全面改善工程地周邊的交通物流現(xiàn)狀，提升工程的知名度，又可同步使工程物業(yè)大大增值； 、調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)方式。四、要挾 、與徐州飯店的協(xié)作中存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)； 、交通、物流的不暢； 第四節(jié)目的消費(fèi)群定位一、投資者分析與定位 雖然在調(diào)查詢(xún)卷中對(duì)投資商鋪后選擇轉(zhuǎn)租和自營(yíng)的意向比率

27、分別為.、.，但仔細(xì)分析后他們發(fā)現(xiàn)，答卷者中絕大多數(shù)是小業(yè)主或者稱(chēng)小投資者，而真正的大中投資者是社會(huì)中的極少數(shù)。因此，此數(shù)據(jù)并不能真正代表大中投資者的真實(shí)想法。他們工程投資對(duì)象的本身就能闡明這個(gè)問(wèn)題。在調(diào)查中他們得知，大漢富邦的一層商鋪，是被一個(gè)不愿泄漏姓名的投資人購(gòu)得，可見(jiàn)大中投資者還是勝人一籌，早早看到了此商圈商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)潛力從而果斷出手。對(duì)他們而言，需求的是怎樣發(fā)現(xiàn)他們，并能準(zhǔn)確告知他們投資金陽(yáng)光商貿(mào)港的宏大商業(yè)潛力，他們自會(huì)算出商業(yè)報(bào)答的。除此之外，還有.的轉(zhuǎn)租者也是他們的當(dāng)然目的消費(fèi)者。投資者 ：南方沿海一帶包括港澳臺(tái)的一些精明地產(chǎn)投資人。他們的首選區(qū)域是南京、上海、杭州、溫州、深

28、圳，這些城市擁有眾多的主力投資人，他們稱(chēng)之為大投資人。再就是本地期望一鋪養(yǎng)三代的小投資者。他們主要是在第一次改革浪潮中先富起來(lái)的一批人；還有那些有姑且隱形收入較多者 ；再就是自營(yíng)商鋪已小有勝利，獲得良好經(jīng)濟(jì)效益者；另外就是經(jīng)濟(jì)收入較高、年齡在-歲之間的教師或醫(yī)生等知識(shí)分子。二、對(duì)運(yùn)營(yíng)者的分析與定位 中小運(yùn)營(yíng)者，特別是購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)者自不用說(shuō)，只需工程商鋪更有利可圖，工程地塊的原有運(yùn)營(yíng)者，朝陽(yáng)、宣武、戲馬臺(tái)等市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)者等自然都是他們爭(zhēng)取的對(duì)象。除此之外，他們?cè)谡{(diào)查中看到，徐州服裝市場(chǎng)目前尚無(wú)與服裝消費(fèi)加工相配套的系列專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如紐扣、飾品、打版等。同時(shí)，作為淮海廣場(chǎng)商圈中龍頭商業(yè)區(qū)位的工程地塊，其運(yùn)

29、營(yíng)者，定位在比彭城廣場(chǎng)檔次略低而比周邊商業(yè)個(gè)性更突出、檔次更高一點(diǎn)的部分品牌商家以及大中型商業(yè)運(yùn)營(yíng)者。此舉可與周邊個(gè)體零售零售商戶構(gòu)成差別化，以求互補(bǔ) ；同時(shí)也和白云、藍(lán)天的百貨業(yè)態(tài)構(gòu)成差別化，以便謀求東商圈的整體商業(yè)規(guī)劃的更優(yōu)化組合，各具特征的運(yùn)營(yíng)群體，共同構(gòu)成商圈旺勢(shì)。他們這里不仿鎖定一批投資者，他們是：、溫州、石獅的服裝及配套產(chǎn)品的大商戶；、戲馬臺(tái)、宣武、朝陽(yáng)等市場(chǎng)的現(xiàn)有服裝商販；、工程地原有商戶。同時(shí)瞄準(zhǔn)一批租用商戶：、本地商戶；、溫州、滬杭一帶的商戶，廠家及經(jīng)銷(xiāo)商；、鄭州銀基商城的一些商家。 租用商家的數(shù)量和質(zhì)量直接影響到投資者置業(yè)的自信心，帶租出賣(mài)即是在此背景下提出的。因此招一定量的好租用商將是他們此次任務(wù)的重點(diǎn)之一。 第五節(jié)工程銷(xiāo)售力的提升一、工程總體規(guī)劃建議 、在工程地設(shè)立復(fù)興路行人立交橋，使之分別與本工程二樓和白云的二樓商場(chǎng)對(duì)接，這將大大添