房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全景圖系列專(zhuān)題：銷(xiāo)售篇

1、核心摘要為更好地分析各家房企的經(jīng)營(yíng)狀況，平安地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)將針對(duì)行業(yè)50強(qiáng)房企，從土儲(chǔ)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等多個(gè)維度展開(kāi)系列分析。在此前 的土儲(chǔ)篇中，我們從現(xiàn)狀、布局、質(zhì)量及管控四大維度展現(xiàn)50強(qiáng)房企土儲(chǔ)全貌，本篇報(bào)告為50強(qiáng)房企全景圖研究系列的第二篇， 我們以銷(xiāo)售為切入點(diǎn)，全面剖析50強(qiáng)房企銷(xiāo)售狀況。銷(xiāo)售增速穩(wěn)中趨降，各梯隊(duì)?wèi)B(tài)度分化：50強(qiáng)房企2015-2019年銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積年復(fù)合增速達(dá)39.4 、32 ，大幅優(yōu)于同期全國(guó)整體 水平（16.3 、7.5 ）, 2019年全國(guó)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積市占率達(dá)59.7 、40.7 。隨著調(diào)控升級(jí)、潛在住房需求下降，2017年以來(lái)50強(qiáng) 房企增速逐步放緩，中長(zhǎng)

2、期看，隨著行業(yè)整體已由成長(zhǎng)期步入成熟期，各房企將由規(guī)模為王向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。從各梯隊(duì)來(lái)看， TOP11-20、 TOP31-50銷(xiāo)售增速靠前，規(guī)模增長(zhǎng)訴求依舊強(qiáng)烈；從房企屬性來(lái)看，民營(yíng)房企由于更完善的激勵(lì)及增速訴求，2015-2019 年銷(xiāo)售金額、面積復(fù)合增速均值為52.3 、43，明顯高于央企及地方國(guó)企；從具體房企來(lái)看，新力控股、中梁等中型房企2015-2019 年增速較高，銷(xiāo)售額年復(fù)合增速超70。從下沉三四線(xiàn)到回歸一二線(xiàn)，從布局中西部轉(zhuǎn)向沿海核心城市圈：50強(qiáng)房企布局以一二線(xiàn)及三大城市圈（長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海） 為主，2015-2019年銷(xiāo)售占比均過(guò)半。結(jié)合歷年拿地情況，50強(qiáng)房企呈現(xiàn)從

3、下沉三四線(xiàn)到回歸一二線(xiàn)、從中西部向沿海核心城市圈傾 斜；綜合產(chǎn)業(yè)、人口等因素，預(yù)計(jì)后續(xù)主要城市圈仍將為房企中長(zhǎng)期銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力。從各房企來(lái)看，50強(qiáng)房企中濱江、禹洲銷(xiāo)售主要 分布一二線(xiàn)且多在三大城市圈；得益于三四線(xiàn)去庫(kù)存，三四線(xiàn)占比高的中南、美的2015-2019年銷(xiāo)售額復(fù)合增速明顯高出平均水平。銷(xiāo)售均價(jià)漲幅收窄，已售項(xiàng)目盈利能力尚可：調(diào)控加碼、城市下沉、中央強(qiáng)調(diào)遏制房?jī)r(jià)上漲等背景下，2018、2019年50強(qiáng)房企均價(jià)漲 幅放緩，2019年50強(qiáng)房企整體銷(xiāo)售均價(jià)13662元/平米，同比增長(zhǎng)1.3，高于全國(guó)均價(jià)（9310元/平），反映出其更高的產(chǎn)品影響力及 議價(jià)能力。以上年地價(jià)/當(dāng)年售價(jià)估算已售項(xiàng)

4、目盈利能力，2017年以來(lái)比值呈現(xiàn)下行，2019年各梯隊(duì)上年地價(jià)/當(dāng)年售價(jià)維持30左右， 相對(duì)平穩(wěn)且較低的地價(jià)房?jī)r(jià)比反映依舊較強(qiáng)的獲地能力及營(yíng)銷(xiāo)能力，預(yù)計(jì)短期毛利率仍有望維持較高水平。布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位：2019年上半年23家數(shù)據(jù)可得房企平均布局城市74城，較2015年增加36城，隨著覆蓋城市 數(shù)量增加，可拓展版圖縮小，預(yù)計(jì)城市深耕重要性將進(jìn)一步凸顯。受房?jī)r(jià)上漲影響，50強(qiáng)房企銷(xiāo)售套均金額持續(xù)走高至2019年的1682核心摘要萬(wàn)元/套，由于銷(xiāo)售主要面向大眾市場(chǎng)，套均面積基本維持100平米左右，剛需、剛改仍為主流定位。中南、美的置業(yè)等三四線(xiàn)占比較 高房企單套面積相對(duì)更大，而一

5、二線(xiàn)占比高房企相對(duì)套均面積更小，反映不同區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力差異、客戶(hù)偏好差異。未來(lái)展望：（1）強(qiáng)者恒強(qiáng)，集中度提升。中長(zhǎng)期隨著新房市場(chǎng)規(guī)模收縮，主流房企憑借融資及拿地優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，有望持 續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。（2）從規(guī)模到質(zhì)量，從單一到多元。行業(yè)增速回落下房企發(fā)展需同時(shí)關(guān)注規(guī)模增長(zhǎng)與質(zhì)量提升，將更加注重拿地 質(zhì)量、成本及效率管控、產(chǎn)品議價(jià)等能力提升；同時(shí)增量空間收窄將持續(xù)帶動(dòng)多元化布局探索。（3）城市圈為主戰(zhàn)場(chǎng)，區(qū)域深耕重 要性凸顯。從維持貨值和體量角度出發(fā)，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)及人口因素，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)主要城市圈將為房企銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力；可拓展版圖收 縮下區(qū)域深耕重要性將進(jìn)一步凸顯。（4）需求各有側(cè)重，建立

6、多種類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)化、具備價(jià)值感的產(chǎn)品體系。剛需剛改受制于購(gòu)買(mǎi)力削 弱更青睞小型化、實(shí)用性產(chǎn)品，純改善客群價(jià)格敏感度相對(duì)較低，品質(zhì)仍為關(guān)注重點(diǎn)，多種類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)化、具備價(jià)值感的產(chǎn)品體系可滿(mǎn) 足多方需求、提高周轉(zhuǎn)效率、樹(shù)立產(chǎn)品辨識(shí)度與感召力。投資建議：短期受新冠疫情影響，房企銷(xiāo)售開(kāi)工受到?jīng)_擊，資金端壓力亦逐步加大，但我們認(rèn)為對(duì)于房企危中藏機(jī)，危險(xiǎn)在于短期銷(xiāo) 售回款放緩及現(xiàn)金流壓力加大、開(kāi)工停滯導(dǎo)致未來(lái)供貨不足的風(fēng)險(xiǎn)；機(jī)會(huì)在于線(xiàn)下售樓的暫停催生多元化營(yíng)銷(xiāo)手段，融資、拿地、品 牌占優(yōu)房企相對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，且有望把握本輪疫情帶來(lái)的拿地機(jī)遇，進(jìn)一步鞏固行業(yè)地位或?qū)崿F(xiàn)彎道超車(chē)。板塊投資方面，目前 主流房企對(duì)應(yīng)20

7、20年估值不到7倍，潛在股息率超過(guò)4，市場(chǎng)波動(dòng)加劇情形下，低估值、低漲幅、高股息率的地產(chǎn)板塊成為不確定性 中的確定性，行業(yè)配置價(jià)值凸顯。同時(shí)，盡管中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但經(jīng)濟(jì)及樓市下行背景下因城施策空間打開(kāi)，地方政策微 調(diào)頻頻，行業(yè)融資利率持續(xù)下行，有望打開(kāi)板塊估值提升空間。中期隨著政策微調(diào)、貨幣端發(fā)力，樓市有望逐步走穩(wěn)，關(guān)注流動(dòng)性寬 松可能帶來(lái)的“資產(chǎn)荒”配置機(jī)會(huì)。個(gè)股方面，短期建議優(yōu)選財(cái)務(wù)狀況佳、融資能力強(qiáng)、估值低的全國(guó)性房企萬(wàn)科、保利、金地、招 商等，同時(shí)關(guān)注業(yè)績(jī)銷(xiāo)售高增的彈性二線(xiàn)中南、陽(yáng)光城等。風(fēng)險(xiǎn)提示：1、行業(yè)短期資金壓力加大風(fēng)險(xiǎn)；2、板塊毛利率大幅下降風(fēng)險(xiǎn)；3、由于中指和克而瑞

8、數(shù)據(jù)與公司披露略有差異，導(dǎo)致相關(guān)結(jié)論和指標(biāo)并不完全準(zhǔn)確。3邏輯圖4TOP50銷(xiāo)售分析現(xiàn)狀TOP50整體分梯隊(duì)布局城市能級(jí)質(zhì)量銷(xiāo)售均價(jià)上年地價(jià)/當(dāng)年房?jī)r(jià)策略展望銷(xiāo)售增速穩(wěn)中趨降調(diào)控常態(tài)化、需求下降沖擊前十、沖擊千億降融資成本TOP11-20、TOP31-50更積極區(qū)域棚改貨幣化退潮、一二線(xiàn)市場(chǎng) 回暖及限價(jià)放開(kāi)從下沉三四線(xiàn)到回歸一二線(xiàn)產(chǎn)業(yè)支撐及人口流入、市場(chǎng)體量大加大中西部到聚焦城市圈調(diào)控加碼、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”房?jī)r(jià)穩(wěn)定，漲幅放緩已售項(xiàng)目盈利能力尚可維持低位可拓展區(qū)域或城市減少區(qū)域深耕重要性凸顯套均總價(jià)上行，購(gòu)買(mǎi)力削弱剛需剛改為主流強(qiáng)者恒強(qiáng)，集中度提升從規(guī)模到質(zhì)量，從單一到多元城市圈為主戰(zhàn)場(chǎng)，區(qū)域

9、深耕重要性凸顯產(chǎn)品定位鮮明，各有側(cè)重“三穩(wěn)”及樓市窄幅波動(dòng)分類(lèi)型開(kāi)發(fā)規(guī)模中長(zhǎng)期趨勢(shì)向下民企增速更快、更高激勵(lì)完善、規(guī)模及降成本訴求Contents銷(xiāo)售布局：從下沉三四線(xiàn)到回歸一二線(xiàn)，從布局中西部轉(zhuǎn)向沿海核心城市圈銷(xiāo)售現(xiàn)狀：增速穩(wěn)中趨降，各梯隊(duì)?wèi)B(tài) 度分化銷(xiāo)售質(zhì)量：均價(jià)漲幅收窄，已售項(xiàng)目 盈利能力尚可銷(xiāo)售策略：布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位0102030405未來(lái)展望與投資建議銷(xiāo)售增速穩(wěn)中趨降，整體表現(xiàn)優(yōu)于全國(guó)整體表現(xiàn)優(yōu)于全國(guó)，房企增速趨于放緩。2015-2019年50強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積年復(fù)合增速達(dá)39.4 、32 ，大幅優(yōu)于同期全國(guó)整體水平（16.3 、7.5 ）。從增速走勢(shì)來(lái)看，

10、受一二線(xiàn)調(diào)控升級(jí)及三四線(xiàn)棚改貨幣化退潮影響，2017年以來(lái)50強(qiáng)房企銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積增速呈下降趨勢(shì)，2019年同比增速較2018年下降20.2個(gè)、20.5個(gè)百分點(diǎn)至17 、15.5 ?？紤]“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策導(dǎo)向延續(xù)，且當(dāng)前行業(yè) 整體已由成長(zhǎng)期步入成熟期、市場(chǎng)體量屢創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)將回歸平穩(wěn)，各房企亦將由規(guī)模為王向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，整體增速將進(jìn)一步放 緩。TOP50房企銷(xiāo)售金額走勢(shì)TOP50房企銷(xiāo)售面積走勢(shì)全國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模升至高位252203946059365814379530356.5%50.4%37.2%17.0%0%10%20%30%40%50%60%020,00040,00060,

11、00080,000100,00020152016201720182019120,000億元TOP1-50同比229793232644404603746975640.7%37.4%36.0%15.5%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000020152016201720182019萬(wàn)平米TOP1-50同比201816141210864201999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019億平米、萬(wàn)億元全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積全國(guó)商品房

12、銷(xiāo)售額資料來(lái)源：克而瑞，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所650強(qiáng)市占率穩(wěn)步提升，前十銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度最高各梯隊(duì)銷(xiāo)售面積占50強(qiáng)房企比重各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額占TOP50比例54.1%53.3%53.0%49.2%47.6%16.1%17.0%18.0%19.2%20.3%13.6%13.1%13.1%14.0%13.4%16.3%16.5%18.7%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20182019TOP31-50 TOP11-20TOP21-30 TOP1-1015.9%17.6%57.0%57.6%57.5%53.0%51.2%14.4%15.5%16.3%18.5%19.5%

13、13.4%12.6%12.4%13.1%13.1%15.2%14.2%16.2%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182019TOP31-50 TOP11-20TOP21-30 TOP1-1013.7%15.4%各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額占全國(guó)比重201520162017各梯隊(duì)銷(xiāo)售面積占全國(guó)比重17.9%20.5%26.2%35.2%40.7%10.2%11.8%15.1%18.6%20.8%0%5%10%15%20%25%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019TOP1-10（右軸） TO

14、P21-30（右軸）28.9%33.5%44.4%54.3%59.7%15.6%17.9%23.5%26.7%28.4%0%5%10%15%20%25%30%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182019TOP1-50TOP11-20（右軸） TOP1-10（右軸） TOP21-30（右軸）TOP1-50 TOP11-20（右軸）TOP31-50（右軸）TOP31-50（右軸）50強(qiáng)市占率穩(wěn)步提升。2015-2019年50強(qiáng)房企全國(guó)市占率持續(xù)提升，2019年銷(xiāo)售 額、銷(xiāo)售面積市占率分別較2015年提升30.8個(gè)、22.8個(gè)百分點(diǎn)至59.7、40.7 。

15、中長(zhǎng)期看，隨著新房市場(chǎng)規(guī)模收縮，頭部房企憑借融資及拿地優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能 力，有望持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。從50強(qiáng)內(nèi)部來(lái)看，TOP1-10房企2019年銷(xiāo)售面積占50強(qiáng)比重過(guò)半。結(jié)合上篇土儲(chǔ)報(bào) 告分析，2019年末TOP1-10房企土儲(chǔ)建面占50強(qiáng)（剔除華僑城、華夏幸福）總土儲(chǔ) 比例55.1 ，2019年同口徑TOP1-10房企銷(xiāo)售面積占比為52.4 ，土儲(chǔ)占比高于銷(xiāo)售 占比，預(yù)計(jì)后續(xù)TOP1-10市占率仍能維持較高水平。資料來(lái)源：克而瑞，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所7前十追趕者及千億內(nèi)房企增速領(lǐng)跑前十追趕者及千億內(nèi)房企增速領(lǐng)跑。2015-2019年TOP11-20、TOP31-50銷(xiāo)售額（銷(xiāo)售面積）年

16、復(fù)合增速分別達(dá)47.7 （42.4 ）與44.4（34.2 ），增速高于其他梯隊(duì)，反映TOP11-20房企沖擊前十意愿仍然強(qiáng)烈，而千億內(nèi)房企（2019年TOP30銷(xiāo)售門(mén)檻為1131億）仍存在規(guī) 模增長(zhǎng)訴求，這與此前土儲(chǔ)報(bào)告中該兩梯隊(duì)拿地更積極相一致。相較而言，2017年以來(lái)TOP1-10房企銷(xiāo)售增速有所放緩，我們認(rèn)為主要受 制于龍頭房企較大的規(guī)模體量，同時(shí)主流房企在規(guī)模上臺(tái)階后逐步開(kāi)啟多元化嘗試、注重中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)布局。各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額增速25.3%11.7%52.0%44.5%32.0%37.2%32.5%54.3%52.7%21.5%21.4%0%10%20%30%40%50%60%2016

17、201720182019各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售面積增速TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-5049.7%27.4%13.1%58.9%65.3%59.2%44.7%51.8%46.5%24.4%23.8%0%10%20%30%40%50%60%70%2016201720182019TOP1-50TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所8民企銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)更快分房企屬性來(lái)看，民營(yíng)房企2015-2019年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)較快，各企業(yè)年復(fù)合增速均值為43，高于央企（29.6）及地方國(guó)企（20.5 ）， 反映民企更靈活的激勵(lì)機(jī)

18、制、更強(qiáng)的擴(kuò)規(guī)模降融資成本訴求。20%40%60%80%100%120%控 產(chǎn)團(tuán) 股集 團(tuán)團(tuán)集 團(tuán) 團(tuán)集 團(tuán)控產(chǎn)股0%保 中 華 招 中 綠 中 華 萬(wàn) 綠 首 華 首 建 碧 中 融 新 世 龍 陽(yáng) 金 旭 中 金 中 華 富 融 正 遠(yuǎn) 雅 中 祥 佳 榮 濱 藍(lán) 美 龍 新 卓 金 合 泰 中 時(shí) 禹 新 建 利 海 潤(rùn) 商 國(guó) 城 國(guó) 僑 科 地 開(kāi) 發(fā) 創(chuàng) 發(fā) 桂 國(guó) 創(chuàng) 城 茂 湖 光 地 輝 南 科 梁 夏 力 信 榮 洋 居 國(guó) 生 兆 盛 江 光 的 光 力 越 輝 景 禾 駿 代 洲 希 業(yè) 地 地 置 蛇 金 中 鐵 城 控 股 股 置 房 園 恒 中 發(fā) 房 集 城 集

19、 集 建 股 地 幸 地 中 地 集 樂(lè) 奧 地 業(yè) 發(fā) 集 發(fā) 置 地 控 置 集 泰 集 集 中 地 望 地 產(chǎn) 產(chǎn) 地 口 茂 國(guó) 建股 份 份 業(yè) 產(chǎn) 大 國(guó) 展 地 團(tuán) 集 團(tuán) 團(tuán) 設(shè) 份 產(chǎn) 福 產(chǎn) 國(guó) 產(chǎn) 團(tuán) 集 園 產(chǎn) 集 展 團(tuán) 展 業(yè) 產(chǎn) 股 業(yè) 團(tuán) 富 團(tuán) 團(tuán) 國(guó) 產(chǎn) 地 產(chǎn)銷(xiāo)售面積復(fù)合增速（2015-2019年）央企增速均值29.6%地方國(guó)企增速均值20.5%民企增速均值43.0%民企2015-2019年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)更快資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所90%20%40%60%80%100%120%140%保 中 華 招 中 綠 中 華 萬(wàn) 綠 首 華 首 建 碧 中 融

20、 新 世 龍 陽(yáng) 金 旭 中 金 中 華 富 融 正 遠(yuǎn) 雅 中 祥 佳 榮 濱 藍(lán) 美 龍 新 卓 金 合 泰 中 時(shí) 禹 新 建 利 海 潤(rùn) 商 國(guó) 城 國(guó) 僑 科 地 開(kāi) 發(fā) 創(chuàng) 發(fā) 桂 國(guó) 創(chuàng) 城 茂 湖 光 地 輝 南 科 梁 夏 力 信 榮 洋 居 國(guó) 生 兆 盛 江 光 的 光 力 越 輝 景 禾 駿 代 洲 希 業(yè) 地 地 置 蛇 金 中 鐵 城 控 股 股 置 房 園 恒 中 發(fā) 房 集 城 集 集 建 股 地 幸 地 中 地 集 樂(lè) 奧 地 業(yè) 發(fā) 集 發(fā) 置 地 控 置 集 泰 集 集 中 地 望 地銷(xiāo)售金額復(fù)合增速（2015-2019年）央企增速均值34.0%地方國(guó)企增

21、速均值33.7%民企增速均值52.3%民企銷(xiāo)售金額增速更高從銷(xiāo)售金額來(lái)看，2015-2019年民營(yíng)房企銷(xiāo)售金額增速亦更高，各企業(yè)年復(fù)合增速均值為52.3 ，優(yōu)于央企（34）及地方國(guó)企（33.7 ）。民企2015-2019年銷(xiāo)售金額增速更高產(chǎn) 產(chǎn) 地 口 茂 國(guó) 建股 份 份 業(yè) 產(chǎn)大 國(guó) 展 地 團(tuán) 集 團(tuán) 團(tuán) 設(shè) 份 產(chǎn) 福 產(chǎn) 國(guó) 產(chǎn) 團(tuán) 集 園 產(chǎn) 集 展 團(tuán) 展 業(yè) 產(chǎn) 股 業(yè) 團(tuán) 富 團(tuán) 團(tuán) 國(guó) 產(chǎn) 地 產(chǎn)控 產(chǎn)團(tuán) 股集 團(tuán)團(tuán)集 團(tuán) 團(tuán)集 團(tuán)控 股產(chǎn)資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所10新力、中梁增速居前，綠城、中海相對(duì)靠后從具體房企來(lái)看，2015-2019年銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積復(fù)合增速均

22、靠前 的為新力控股、中梁地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售金額復(fù)合增速超74、銷(xiāo)售面 積復(fù)合增速超80；銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積增速相對(duì)靠后的為綠城中國(guó) 、中海地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售金額復(fù)合增速低于25、銷(xiāo)售面積復(fù)合增 速低于10。2015-2019年銷(xiāo)售額復(fù)合增速后十房企2015-2019年銷(xiāo)售額復(fù)合增速前十房企116%88% 81% 74% 72% 71%71% 71% 67% 67%140%120%100%80%60%40%20%0%銷(xiāo)售金額復(fù)合增速（2015-2019年）30% 29% 29%26% 26%25%22%20%18% 17%35%30%25%20%15%10%5%0%華潤(rùn) 富力 雅居 泰禾 首創(chuàng) 萬(wàn)科 中海

23、 華夏 綠地 綠城 置地 地產(chǎn) 樂(lè)集 集團(tuán) 置業(yè)地產(chǎn) 幸福 控股 中國(guó)團(tuán)銷(xiāo)售金額復(fù)合增速（2015-2019年）102%86%81%65% 62%62% 61% 59% 58% 58%100%80%60%40%20%0%120%中梁 新力 融創(chuàng) 陽(yáng)光 新城 華僑 祥生 佳兆 中國(guó) 中國(guó) 地產(chǎn) 控股 中國(guó) 城集 發(fā)展 城 地產(chǎn) 業(yè)集 奧園 金茂 集團(tuán)團(tuán) 控股集 團(tuán) 團(tuán)2015-2019年銷(xiāo)售面積復(fù)合增速前十房企銷(xiāo)售面積復(fù)合增速（2015-2019年）18% 18% 18% 17%16% 16% 15%9%8%5%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%萬(wàn)科 泰禾 華夏 綠地 榮盛

24、 雅居 首開(kāi) 中海 綠城 首創(chuàng) 集團(tuán) 幸福 控股 發(fā)展 樂(lè)集 股份 地產(chǎn) 中國(guó) 置業(yè)團(tuán)新力 佳兆 祥生 中梁 美的 中南 新希 新城 華發(fā) 中國(guó) 控股 業(yè)集 地產(chǎn) 地產(chǎn) 置業(yè) 建設(shè) 望地 發(fā)展 股份 奧園團(tuán)集 團(tuán) 集團(tuán)產(chǎn)控股2015-2019年銷(xiāo)售面積復(fù)合增速后十房企銷(xiāo)售面積復(fù)合增速（2015-2019年）資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所11龍頭規(guī)模訴求放緩，中小房企增速更高12資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所中國(guó)恒大萬(wàn)科融創(chuàng)中國(guó)保利地產(chǎn)綠地控股中海地產(chǎn)新城發(fā)展控股龍湖集團(tuán)招商蛇口 世茂房地產(chǎn) 金地集團(tuán)華潤(rùn)置地陽(yáng)光城集團(tuán) 旭輝集團(tuán)金科股份中國(guó)金茂中梁地產(chǎn)集中團(tuán)南建設(shè)融信中國(guó)綠城中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)雅居

25、樂(lè)集團(tuán)華夏幸福中國(guó)奧園佳兆業(yè)集團(tuán)祥生地產(chǎn)集團(tuán)濱江集團(tuán) 正榮地產(chǎn)中國(guó)鐵建 富力地產(chǎn)藍(lán)光發(fā)展美的置業(yè)龍光地產(chǎn)榮盛發(fā)展新力控股首開(kāi)股份金輝集團(tuán)卓越置業(yè)合景泰富集團(tuán)泰禾集團(tuán)首創(chuàng)置業(yè)中駿集團(tuán)時(shí)代中國(guó)控股建發(fā)房產(chǎn)新希望地產(chǎn)華發(fā)股份華僑城 禹洲地產(chǎn)建業(yè)地產(chǎn)0%20%60%80%100%120%01,0002,0003,0005,0006,0007,0008,0002015-2019年 銷(xiāo) 售 額 復(fù) 合增40%速4,0002019年銷(xiāo)售額（億元）碧桂園中位數(shù)45%中位數(shù)1242億元我們用2015-2019年房企銷(xiāo)售額年復(fù)合增速作為縱坐標(biāo)、2019年房企銷(xiāo)售金額作為橫坐標(biāo)，對(duì)50強(qiáng)房企進(jìn)行劃分。可以看到越靠近

26、右下 角的房企銷(xiāo)售規(guī)模越高、而增速越低，其中萬(wàn)科、恒大等龍頭房企在達(dá)到一定量級(jí)后，增速明顯放緩；而新力控股、佳兆業(yè)、祥生等房 企，由于較低的基數(shù)相對(duì)增速更高。各房企2015-2019年銷(xiāo)售復(fù)合增速及2019年銷(xiāo)售額分布圖Contents銷(xiāo)售布局：從下沉三四線(xiàn)到回歸一二線(xiàn)，從布局中西部轉(zhuǎn)向沿海核心城市圈銷(xiāo)售現(xiàn)狀：增速穩(wěn)中趨降，各梯隊(duì)?wèi)B(tài) 度分化銷(xiāo)售質(zhì)量：均價(jià)漲幅收窄，已售項(xiàng)目 盈利能力尚可銷(xiāo)售策略：布局兼具深度與廣度，剛需剛改為主流定位0102030405未來(lái)展望與投資建議40%50%100%90%80%70%60%控 產(chǎn) 股資料來(lái)源：中指，克而瑞，平安證券研究所團(tuán)集 團(tuán)團(tuán)集 團(tuán) 團(tuán)集 團(tuán)控產(chǎn)股3

27、0%20%10%0%碧 萬(wàn) 中 融 保 綠 中 新 世 華 龍 招 陽(yáng) 金 旭 中 金 中 中 華 富 融 正 綠 遠(yuǎn) 雅 中 祥 佳 榮 濱 中 藍(lán) 美 龍 新 首 卓 華 金 合 泰 首 中 華 時(shí) 禹 建 新 建 桂 科 國(guó) 創(chuàng) 利 地 海 城 茂 潤(rùn) 湖 商 光 地 輝 南 科 國(guó) 梁 夏 力 信 榮 城 洋 居 國(guó) 生 兆 盛 江 國(guó) 光 的 光 力 開(kāi) 越 發(fā) 輝 景 禾 創(chuàng) 駿 僑 代 洲 發(fā) 希 業(yè) 園恒 中 地 控 地 發(fā) 房 置 集 蛇 城 集 集 建 股 金 地 幸 地 中 地 中 集 樂(lè) 奧 地 業(yè) 發(fā) 集 鐵 發(fā) 置 地 控 股 置 股 集 泰 集 置 集 城 中 地

28、 房 望 地 大 國(guó) 產(chǎn) 股 產(chǎn) 展 地 地 團(tuán) 口 集 團(tuán) 團(tuán) 設(shè) 份 茂 產(chǎn) 福 產(chǎn) 國(guó) 產(chǎn) 國(guó) 團(tuán) 集 園 產(chǎn) 集 展 團(tuán) 建 展 業(yè) 產(chǎn) 股 份 業(yè) 份 團(tuán) 富 團(tuán) 業(yè) 團(tuán)國(guó) 產(chǎn) 產(chǎn) 地 產(chǎn)2019年銷(xiāo)售面積占比2019年銷(xiāo)售金額占比面積占比均值41.1%金額占比均值45.1%研究數(shù)據(jù)梳理14為統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，我們采用中指數(shù)據(jù)庫(kù)的銷(xiāo)售城級(jí)及區(qū)域分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，囿于數(shù)據(jù)可得原因，中指數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)各房企城級(jí)或區(qū)域銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)并不 完整。2019年中指統(tǒng)計(jì)的50強(qiáng)房企各城級(jí)銷(xiāo)售金額（面積）之和與總金額（面積）不一致。中指數(shù)據(jù)庫(kù)各城級(jí)或區(qū)域銷(xiāo)售總和占房企總銷(xiāo)售額比例中指二線(xiàn)銷(xiāo)售占比高估、三線(xiàn)占比低估15房企類(lèi)

29、型年報(bào)占比中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)占比占比差異（年報(bào)數(shù)據(jù)-中指數(shù)據(jù)）一線(xiàn)二線(xiàn)三四線(xiàn)一線(xiàn)二線(xiàn)三四線(xiàn)一線(xiàn)二線(xiàn)三四線(xiàn)龍湖集團(tuán)銷(xiāo)售金額19.568.512.019.974.45.7-0.4-5.96.3銷(xiāo)售面積7.975.117.08.682.49.0-0.7-7.38.0旭輝集團(tuán)銷(xiāo)售金額13.771.315.16.190.13.87.6-18.811.3銷(xiāo)售面積6.573.619.93.792.04.32.8-18.415.6時(shí)代中國(guó)銷(xiāo)售金額30.14.465.618.620.461.111.5-16.04.5銷(xiāo)售面積21.78.769.622.334.243.5-0.6-25.526.1禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售金額11

30、.365.922.716.179.64.3-4.8-13.718.4銷(xiāo)售面積4.754.840.510.780.48.8-6.0-25.631.7遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售金額43.346.99.835.962.31.87.4-15.48.0銷(xiāo)售面積27.057.215.815.567.417.111.5-10.2-1.3建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額0.025.774.30.078.421.60.0-52.752.7銷(xiāo)售面積0.016.983.10.062.437.60.0-45.545.5中南建設(shè)銷(xiāo)售金額4.841.453.810.546.143.4-5.7-4.710.4銷(xiāo)售面積1.737.960.34.145.6

31、50.3-2.4-7.710.0銷(xiāo)售金額占比差異均值（不含建業(yè)）2.6-12.49.8銷(xiāo)售面積占比差異均值（不含建業(yè)）0.8-15.815.0我們選取7家數(shù)據(jù)可得且可比的房企年報(bào)數(shù)據(jù)，按照中指城級(jí)標(biāo)準(zhǔn)重新歸類(lèi)整理，對(duì)比其年報(bào)數(shù)據(jù)與中指樣本數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除建業(yè)地產(chǎn)外，年 報(bào)數(shù)據(jù)反映的各城級(jí)占比與中指數(shù)據(jù)相對(duì)一致。剔除建業(yè)后，整體來(lái)看，年報(bào)數(shù)據(jù)的一線(xiàn)城市銷(xiāo)售額占比略高2.6個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市占比 則低12.4個(gè)百分點(diǎn)，三線(xiàn)城市占比則高9.8個(gè)百分點(diǎn)，或因三四線(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)收集相對(duì)困難，導(dǎo)致中指數(shù)據(jù)有所低估。在下文分析中，我 們?nèi)圆捎弥兄傅某羌?jí)數(shù)據(jù)，并剔除了樣本占比低于20的房企，但可能存在高估二線(xiàn)占比

32、，低估三四線(xiàn)占比的情況。各公司年報(bào)銷(xiāo)售城級(jí)占比與中指數(shù)據(jù)對(duì)比（2018年）25143356/458資08/20200306 07:44 料來(lái)源：公司年報(bào)，中指，平安證券研究所注：年報(bào)數(shù)據(jù)依據(jù)中指城級(jí)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)房企類(lèi)型年報(bào)占比中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)占比占比差異（年報(bào)數(shù)據(jù)-中指數(shù)據(jù)）長(zhǎng)三角珠三角環(huán)渤海東北中西部長(zhǎng)三角珠三角環(huán)渤海東北中西部長(zhǎng)三角珠三角環(huán)渤海東北中西部龍湖集團(tuán)銷(xiāo)售金額27.910.729.71.929.929.67.126.94.232.1-1.73.62.8-2.3-2.2銷(xiāo)售面積22.510.825.91.739.220.87.524.35.541.91.73.31.6-

33、3.8-2.7旭輝集團(tuán)銷(xiāo)售金額47.84.920.00.027.258.10.011.94.125.9-10.34.98.1-4.11.3銷(xiāo)售面積43.55.717.60.033.251.60.011.65.431.3-8.15.76.0-5.41.9時(shí)代中國(guó)銷(xiāo)售金額0.095.60.00.04.40.079.60.00.020.40.016.00.00.0-16.0銷(xiāo)售面積0.091.30.00.08.70.065.80.00.034.20.025.50.00.0-25.5禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售金額60.019.59.40.011.174.916.85.90.02.4-14.92.73.50.08.7

34、銷(xiāo)售面積51.223.912.00.013.073.015.18.80.03.1-21.88.83.20.09.9遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售金額12.720.048.35.014.026.115.238.48.911.5-13.44.89.9-3.92.5銷(xiāo)售面積13.018.543.06.219.420.321.728.715.314.1-7.3-3.214.3-9.15.3建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售金額0.00.00.00.0100.00.00.00.00.0100.00.00.00.00.00.0銷(xiāo)售面積0.00.00.00.0100.00.00.00.00.0100.00.00.00.00.00.0中南建設(shè)銷(xiāo)售金

35、額64.41.215.20.918.457.00.922.21.018.97.40.3-7.0-0.1-0.5銷(xiāo)售面積58.21.317.71.121.749.11.326.21.422.09.10.0-8.5-0.3-0.3銷(xiāo)售金額均值（不含建業(yè)）-5.55.42.9-1.7-1.0銷(xiāo)售面積均值（不含建業(yè)）-4.46.72.8-3.1-1.9中指與年報(bào)各區(qū)域銷(xiāo)售占比差異相對(duì)可控16資料來(lái)源：公司年報(bào)，中指，平安證券研究所注：年報(bào)數(shù)據(jù)依據(jù)中指區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部從區(qū)域銷(xiāo)售占比來(lái)看，剔除建業(yè)外的6家房企中，年報(bào)數(shù)據(jù)的珠三角銷(xiāo)售占比較中指數(shù)據(jù)略高、長(zhǎng)三角占比略低，但整體

36、差異控制在7以?xún)?nèi)， 相對(duì)可控。綜上，我們?cè)诜科箐N(xiāo)售城級(jí)及區(qū)域分析中剔除了華夏幸福、中國(guó)奧園、祥生地產(chǎn)集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)四家樣本占比較低或與年報(bào)數(shù)據(jù) 差異明顯的房企。由于統(tǒng)計(jì)樣本并未包括房企所有銷(xiāo)售項(xiàng)目，本文城市及區(qū)域分析結(jié)果可能與公司實(shí)際情況存在差異。各公司年報(bào)銷(xiāo)售區(qū)域占比與中指數(shù)據(jù)對(duì)比（2018年）30.2%27.3%21.1%18.0%18.9%53.3%55.5%59.1%61.3%59.2%16.5%17.3%19.8%20.7%22.0%0%10%20%30%40%50%60%70%三四線(xiàn)占比13.7%6.9%6.7%3.4%3.5%48.6%58.6%51.2%37.7%34.6%42

37、.1%51.2%45.4%50.5%46.0%0%10%20%30%40%50%60%70%三四線(xiàn)占比23.0%12.9%12.6%42.7%43.8%62.9%50.4%54.2%58.3%13.5%22.9%14.1%26.6%32.9%29.1%0%10%20%30%40%50%60%70%201520162017201820192015201620172018201920152016201720182019三四線(xiàn)占比從下沉三四線(xiàn)到回歸一二線(xiàn)17資料來(lái)源：中指，平安證券研究所 注：一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)采取中指城級(jí)分類(lèi)，盡管拿地、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均來(lái)自中指，但由于統(tǒng)計(jì)方法存在差異，故銷(xiāo)售城級(jí)占比與拿

38、地城級(jí)占比絕對(duì)值對(duì)比意義削 弱，下同50強(qiáng)房企銷(xiāo)售整體上以一二線(xiàn)為主，占比超50。 2016年“930”新政下核 心城市開(kāi)啟嚴(yán)調(diào)控、三四線(xiàn)處于去庫(kù)存周期，多數(shù)房企選擇下沉三四線(xiàn)，2017、2018年三四線(xiàn)拿地占比明顯提升；50強(qiáng)房企2015年以來(lái)三四線(xiàn)銷(xiāo)售占 比逐步上升，2019年銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額占比分別升至29.3 、22 。從拿地 走勢(shì)來(lái)看，2019年隨著棚改貨幣化退潮、一二線(xiàn)市場(chǎng)回暖及限價(jià)放開(kāi)，房企 布局又逐步向一二線(xiàn)回歸。預(yù)計(jì)受拿地影響，三四線(xiàn)銷(xiāo)售占比后續(xù)亦將逐漸 回落并回歸平穩(wěn)。50強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額分布 一線(xiàn)占比二線(xiàn)占比50強(qiáng)房企拿地建面分布一線(xiàn)占比二線(xiàn)占比14.2%12.5%9.5

39、%7.8%8.2%61.3%62.3%64.1%64.7%62.5%24.4%25.1%26.4%27.5%29.3%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201750強(qiáng)房企拿地金額分布一線(xiàn)占比二線(xiàn)占比2018201950強(qiáng)房企銷(xiāo)售面積分布一線(xiàn)占比二線(xiàn)占比三四線(xiàn)占比20152016201720182019歷年走勢(shì)整體一線(xiàn)占比14.212.59.57.88.2二線(xiàn)占比61.362.364.164.762.5三四線(xiàn)占比24.425.126.427.529.3TOP1-10一線(xiàn)占比12.29.87.66.57.2二線(xiàn)占比62.062.862.063.260.8三四線(xiàn)占比25.

40、827.430.330.332.1TOP11-20一線(xiàn)占比16.216.210.29.08.8二線(xiàn)占比68.369.675.072.473.1三四線(xiàn)占比15.614.214.818.518.1TOP21-30一線(xiàn)占比14.014.211.18.29.1二線(xiàn)占比54.556.961.163.456.9三四線(xiàn)占比31.528.927.828.433.9TOP31-50一線(xiàn)占比21.320.316.312.010.8二線(xiàn)占比57.857.663.962.660.6三四線(xiàn)占比20.922.219.825.428.6TOP21-30三四線(xiàn)銷(xiāo)售面積占比更高從各梯隊(duì)房企來(lái)看，TOP21-30房企三四線(xiàn)銷(xiāo)售面

41、積占比相對(duì)其他梯隊(duì)房企更高，2019年占比達(dá)33.9 。結(jié)合拿地情況，TOP21-30房企三四 線(xiàn)拿地面積占比在各梯隊(duì)房企中亦最高，反映出三四線(xiàn)城市為T(mén)OP21-30房企布局主戰(zhàn)場(chǎng)。從拿地走勢(shì)來(lái)看，隨著一二線(xiàn)回暖和三四線(xiàn)落 潮，前30強(qiáng)房企2019年二線(xiàn)城市拿地占比均有提升，考慮銷(xiāo)售滯后于拿地，預(yù)計(jì)后續(xù)各房企二線(xiàn)銷(xiāo)售占比亦有望提升。各梯隊(duì)房企歷年銷(xiāo)售面積城市分布各梯隊(duì)房企歷年拿地面積城市分布20152016201720182019歷年走勢(shì)整體一線(xiàn)占比13.76.96.73.43.5二線(xiàn)占比48.658.651.245.450.5三四線(xiàn)占比37.734.642.151.246.0TOP1-10一

42、線(xiàn)占比12.93.86.64.13.6二線(xiàn)占比48.957.751.542.349.9三四線(xiàn)占比38.238.441.953.646.5TOP11-20一線(xiàn)占比12.212.36.31.92.5二線(xiàn)占比54.364.355.353.256.9三四線(xiàn)占比33.523.438.444.940.6TOP21-30一線(xiàn)占比5.82.84.11.51.4二線(xiàn)占比27.349.144.531.548.9三四線(xiàn)占比66.848.151.567.049.7TOP31-50一線(xiàn)占比24.316.910.24.25.3二線(xiàn)占比52.562.149.950.545.6三四線(xiàn)占比23.320.939.945.349.

43、1資料來(lái)源：中指，平安證券研究所1820152016201720182019歷年走勢(shì)整體一線(xiàn)占比30.227.321.118.018.9二線(xiàn)占比53.355.559.161.359.2三四線(xiàn)占比16.517.319.820.722.0TOP1-10一線(xiàn)占比27.623.017.515.217.3二線(xiàn)占比53.856.457.860.757.8三四線(xiàn)占比18.620.624.724.124.9TOP11-20一線(xiàn)占比33.831.320.719.719.1二線(xiàn)占比55.459.068.766.167.9三四線(xiàn)占比10.89.610.614.113.0TOP21-30一線(xiàn)占比25.628.220.

44、617.619.6二線(xiàn)占比55.555.360.763.455.8三四線(xiàn)占比18.816.518.719.024.7TOP31-50一線(xiàn)占比39.938.435.126.822.9二線(xiàn)占比47.948.352.456.155.9三四線(xiàn)占比12.213.312.617.121.2各梯隊(duì)二線(xiàn)銷(xiāo)售額占比領(lǐng)先從銷(xiāo)售金額占比來(lái)看，各梯隊(duì)二線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額占比相對(duì)其他各線(xiàn)城市明顯更高，占比普遍超過(guò)50。各梯隊(duì)房企歷年銷(xiāo)售金額城市分布各梯隊(duì)房企歷年拿地金額城市分布20152016201720182019歷年走勢(shì)整體一線(xiàn)占比43.822.923.012.912.6二線(xiàn)占比42.762.950.454.258.3

45、三四線(xiàn)占比13.514.126.632.929.1TOP1-10一線(xiàn)占比39.113.821.215.316.6二線(xiàn)占比44.168.349.549.653.8三四線(xiàn)占比16.817.829.335.129.7TOP11-20一線(xiàn)占比42.131.724.98.48.0二線(xiàn)占比48.760.954.060.362.3三四線(xiàn)占比9.37.421.131.329.8TOP21-30一線(xiàn)占比29.617.615.16.95.8二線(xiàn)占比35.864.253.049.264.9三四線(xiàn)占比34.618.232.043.929.4TOP31-50一線(xiàn)占比57.836.631.216.113.5二線(xiàn)占比35.

46、853.146.557.559.4三四線(xiàn)占比6.410.422.326.427.1資料來(lái)源：中指，平安證券研究所19首開(kāi)、泰禾一線(xiàn)銷(xiāo)售占比高，中南、龍光銷(xiāo)售聚焦三四線(xiàn)從具體房企來(lái)看，為剔除異常值影響，我們對(duì)各房企各城級(jí)2015-2019年銷(xiāo)售占比進(jìn)行均值化處理，2015-2019年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積占比 均值最高的為首開(kāi)、泰禾和首創(chuàng)，均超過(guò)35；二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積占比均值靠前的為新希望和濱江，超過(guò)90；三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積占比 均值最高的為中南建設(shè)、龍光地產(chǎn)和美的置業(yè)，占比均超過(guò)60。2015-2019年銷(xiāo)售面積一線(xiàn)城市占比均值前十2015-2019年銷(xiāo)售面積二線(xiàn)城市占比均值前十2015-2019年

47、銷(xiāo)售面積三四線(xiàn)城市占比均值前十35% 35%33%31%24% 23% 23% 22%19%50%47%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%首開(kāi) 泰禾 首創(chuàng) 合景 時(shí)代 卓越 遠(yuǎn)洋 中國(guó) 華僑 佳兆 股份 集團(tuán) 置業(yè) 泰富 中國(guó) 置業(yè) 集團(tuán) 金茂城業(yè)集集團(tuán) 控股團(tuán)一線(xiàn)銷(xiāo)售面積占比均值100% 95%86%84% 83% 82% 81% 81% 81% 79%0%20%40%60%80%100%120%新希 濱江 金科 融創(chuàng) 新力 龍湖 旭輝 藍(lán)光 正榮 中國(guó) 望地 集團(tuán) 股份 中國(guó) 控股 集團(tuán) 集團(tuán) 發(fā)展 地產(chǎn) 鐵建 產(chǎn)二線(xiàn)銷(xiāo)售面積占比均值68%64%60% 59%50%

48、49% 46%44% 42%38%80%70%60%50%40%30%20%10%0%中南 龍光 美的 碧桂 榮盛 時(shí)代 新城 雅居 華發(fā) 中駿 建設(shè) 地產(chǎn) 置業(yè)園發(fā)展 中國(guó) 發(fā)展 樂(lè)集 股份 集團(tuán)控 股 控股團(tuán)三四線(xiàn)銷(xiāo)售面積占比均值資料來(lái)源：中指，平安證券研究所20從布局中西部轉(zhuǎn)向沿海核心城市圈21資料來(lái)源：中指，平安證券研究所 注：各區(qū)域采取中指分類(lèi)50強(qiáng)房企歷年銷(xiāo)售面積分布50強(qiáng)房企歷年銷(xiāo)售金額分布50強(qiáng)房企歷年拿地金額分布26.6%27.9%29.6%25.2%25.3%20.4%12.8%19.4%19.6%14.3%15.4%13.8%14.2%3.0%4.7%13.6%3.5%1

49、2.3%3.8%4.3%30.6%33.5%38.0%44.9%43.4%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019環(huán)渤海占比長(zhǎng)三角占比 東北占比珠三角占比 中西部占比從銷(xiāo)售區(qū)域分布來(lái)看，2017、2018年50強(qiáng)房企中西部銷(xiāo)售占比走高，18年銷(xiāo)售金額 占比達(dá)26.8 、銷(xiāo)售面積占比達(dá)37.3 ，我們認(rèn)為一方面有本輪樓市繁榮成渝、中部 城市群爆發(fā)滯后于東部的原因，另外一方面也與2017年以來(lái)房企下沉三四線(xiàn)城市有 關(guān)。隨著三四線(xiàn)樓市降溫、一二線(xiàn)市場(chǎng)回暖，2019年中西部銷(xiāo)售占比已有所回落。2019年三大城市圈（長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角）拿

50、地面積占比同比升1.04個(gè)百分點(diǎn) 至52.3 ，預(yù)計(jì)短期三大城市圈的銷(xiāo)售占比仍有望上升。中長(zhǎng)期來(lái)看，綜合產(chǎn)業(yè)、 人口等因素，主要城市圈仍將為房企中長(zhǎng)期銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主力。34.6%44.5%37.4%37.8%37.2%12.9%17.1%20.6%26.3%27.4%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019環(huán)渤海占比長(zhǎng)三角占比東北占比珠三角占比中西部占比29.3%30.8%28.8%30.7%16.5%16.5%14.1%13.7%15.9%15.4%7.2%6.1%12.5%7.7%11.8%6.1%13.6%6.2%28.4%19.

51、7%30.6%34.7%37.3%35.7%30.8%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201720182019環(huán)渤海占比長(zhǎng)三角占比 東北占比珠三角占比 中西部占比35.8%37.6%38.4%38.7%19.7%17.0%16.7%16.1%16.0%4.3% 3.5%4.6%13.9%3.9%4.1%23.5%26.8%24.7%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20152016201750強(qiáng)房企拿地面積分布20182019環(huán)渤海占比長(zhǎng)三角占比東北占比珠三角占比中西部占比36.1%20152016201720182019歷年走勢(shì)整體長(zhǎng)三

52、角占比29.330.828.830.730.8珠三角占比19.716.516.514.113.7環(huán)渤海占比15.415.912.511.813.6東北占比7.26.17.76.16.2中西部占比28.430.634.737.335.7TOP1-10長(zhǎng)三角占比27.629.126.129.528.0珠三角占比18.716.417.713.713.7環(huán)渤海占比14.013.910.910.713.0東北占比8.67.48.57.07.9中西部占比31.033.236.839.037.4TOP11-20長(zhǎng)三角占比37.138.536.635.536.8珠三角占比12.78.78.89.26.6環(huán)渤海

53、占比14.717.014.914.515.2東北占比6.15.97.35.04.7中西部占比29.429.932.435.836.7TOP21-30長(zhǎng)三角占比35.939.439.432.933.1珠三角占比24.317.215.116.518.5環(huán)渤海占比18.622.117.317.018.3東北占比6.34.38.46.46.2中西部占比14.917.019.927.223.9TOP31-50長(zhǎng)三角占比23.723.524.528.532.8珠三角占比26.424.420.619.818.8環(huán)渤海占比19.419.013.29.311.0東北占比2.92.23.63.11.6中西部占比2

54、7.730.838.239.335.8TOP11-30長(zhǎng)三角銷(xiāo)售較多，其余梯隊(duì)中西部占比領(lǐng)先從銷(xiāo)售面積占比來(lái)看，TOP1-10房企及 TOP31-50房企中西部銷(xiāo)售比例一直較高， 2015-2019年銷(xiāo)售面積占比均值分別為35.5 、34.3 ，高于50強(qiáng)房企整體（33.3 ），這與其拿地情況相吻合。TOP11-20房企長(zhǎng)三角、中西部銷(xiāo)售面積占 比雙高，2015-2019年占比均值達(dá)36.9 、32.8 。TOP21-30房企長(zhǎng)三角銷(xiāo)售面積占比 同樣相對(duì)較高，2015-2019年銷(xiāo)售面積占比 均值達(dá)36.2 。各梯隊(duì)房企歷年銷(xiāo)售面積區(qū)域分布各梯隊(duì)房企歷年拿地建面區(qū)域分布201520162017

55、20182019歷年走勢(shì)整體長(zhǎng)三角占比26.627.929.625.225.3珠三角占比20.419.613.612.312.8環(huán)渤海占比19.414.315.413.814.2東北占比3.04.73.53.84.3中西部占比30.633.538.044.943.4TOP1-10長(zhǎng)三角占比25.624.826.722.922.6珠三角占比23.021.313.612.211.3環(huán)渤海占比13.112.614.013.913.9東北占比3.45.74.44.37.0中西部占比34.935.541.446.745.2TOP11-20長(zhǎng)三角占比21.433.538.934.829.2珠三角占比10.

56、89.76.28.411.1環(huán)渤海占比35.624.520.113.415.0東北占比5.25.62.52.43.2中西部占比27.026.632.441.041.5TOP21-30長(zhǎng)三角占比37.140.132.428.230.5珠三角占比14.912.512.713.410.9環(huán)渤海占比35.623.018.519.721.0東北占比0.30.02.71.60.7中西部占比12.224.433.837.036.9TOP31-50長(zhǎng)三角占比31.229.030.218.624.6珠三角占比25.525.625.516.719.4環(huán)渤海占比14.56.513.611.310.8東北占比0.32

57、.10.85.30.9中西部占比28.436.929.948.244.322資料來(lái)源：中指，平安證券研究所20152016201720182019歷年走勢(shì)整體長(zhǎng)三角占比35.837.636.138.438.7珠三角占比21.718.719.717.016.7環(huán)渤海占比19.020.616.113.916.0東北占比4.33.54.63.94.1中西部占比19.119.623.526.824.7TOP1-10長(zhǎng)三角占比33.334.832.636.034.5珠三角占比21.719.521.117.017.6環(huán)渤海占比17.818.113.812.514.8東北占比5.34.55.64.95.6中

58、西部占比22.023.226.929.627.5TOP11-20長(zhǎng)三角占比43.747.846.141.946.3珠三角占比16.110.811.413.08.8環(huán)渤海占比18.420.917.116.417.8東北占比3.33.04.23.23.2中西部占比18.517.521.225.523.9TOP21-30長(zhǎng)三角占比47.646.949.246.241.7珠三角占比20.815.317.415.719.3環(huán)渤海占比18.826.318.016.819.9東北占比4.32.54.63.23.0中西部占比8.59.010.818.116.0TOP31-50長(zhǎng)三角占比28.930.529.1

59、38.041.2珠三角占比27.826.325.322.720.8環(huán)渤海占比24.425.221.913.915.2東北占比1.61.01.61.70.9中西部占比17.317.022.223.722.0各梯隊(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域銷(xiāo)售額占比領(lǐng)先各梯隊(duì)房企歷年銷(xiāo)售金額區(qū)域分布各梯隊(duì)房企歷年拿地金額區(qū)域分布由于長(zhǎng)三角的銷(xiāo)售均價(jià)高于中西部，不同 于銷(xiāo)售面積分布，各梯隊(duì)房企在長(zhǎng)三角銷(xiāo) 售金額占比均高于其他區(qū)域，這也與拿地 金額相一致。除前10房企外，其余梯隊(duì) 2019年長(zhǎng)三角銷(xiāo)售額占比均超過(guò)40，其中 長(zhǎng)三角布局力度更大的TOP11-20房企占比 達(dá)46.3 。20152016201720182019歷年走勢(shì)整

60、體長(zhǎng)三角占比34.644.537.437.837.2珠三角占比20.522.316.217.416.7環(huán)渤海占比30.713.823.715.715.3東北占比1.32.32.22.83.4中西部占比12.917.120.626.327.4TOP1-10長(zhǎng)三角占比31.741.835.331.631.6珠三角占比21.618.618.320.917.0環(huán)渤海占比28.916.219.516.116.9東北占比1.83.53.23.85.6中西部占比16.119.723.627.629.0TOP11-20長(zhǎng)三角占比39.847.841.149.342.8珠三角占比12.521.48.29.313