重慶保利國際高爾夫花園營銷策劃案

1、.PAGE ：.；序天地有大美而不言 感悟自然之美 塑造別墅人生曾經(jīng)有人問我：“自然最溫馨究竟是一種純?nèi)司永砟?，還是一種生活哲學(xué)？我驚詫，苦思良久不得其解當(dāng)我站在B大道，手拿著保利國際高爾夫花園總圖，山、森林、草地、溪水、炊煙、雨霧，一時間我豁然頓悟：“自然最溫馨是高境界的人居理念，更是一種生活哲學(xué)！高爾夫是這項與“綠色、氧氣、陽光、散步相伴而生的運動，它是如此調(diào)和地為“自然最溫馨下了一個完全契合的注釋。 “調(diào)和自然溫馨不斷是保利地產(chǎn)秉承的開發(fā)理念，也是居所與自然結(jié)合的行業(yè)引領(lǐng)者。在重慶，在保利國際高爾夫花園，兩者將實現(xiàn)形式與內(nèi)涵地高度一致！尋覓城市與自然的平衡點，締造都市與自然的完美契合。他

2、們不買房子，確切地說我不僅僅買房子，和房子一同出賣地還有綠地、陽光、氧氣、運動更重要地是：還有一種生活方式純粹的高爾夫生活。一種源于自然、溝通自然、回歸自然的上流生活圈。幽谷芝蘭山水清音天地有大美而不言！保利國際高爾夫花園工程營銷謀劃方案思睿達SWEET地產(chǎn)Page PAGE 3Contents本案營銷謀劃思緒總體謀劃原那么他們是不是第一 ？他們能不能做到第一 ？如何讓社會知道他們是第一？工程的營銷推行思緒以“我為主 高舉高打突出“比較優(yōu)勢訴求 營造市場熱點注重目的客戶研討 創(chuàng)新營銷手段工程在于操作 經(jīng)典源于細節(jié)高度注重客戶效力 構(gòu)成繼續(xù)銷售才干保利國際高爾夫花園工程營銷謀劃方案思睿達SWEE

3、T地產(chǎn)Page PAGE 130 of NUMPAGES 132目 錄 TOC h z t 級編號,級標題,級編號, HYPERLINK l _Toc 本案營銷謀劃思緒 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 總體謀劃原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程的營銷推行思緒 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一部分市場背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、重慶別墅市場供應(yīng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 供應(yīng)區(qū)域 PAGEREF _T

4、oc h HYPERLINK l _Toc .面積供應(yīng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .價錢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、典型別墅工程簡要分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三.結(jié)論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分工程定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程周邊樓盤重點解析 PAGEREF _Toc h HYPERLI

5、NK l _Toc 二、市場定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、籠統(tǒng)定位中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、籠統(tǒng)定位根據(jù) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、籠統(tǒng)定位表現(xiàn)方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、目的客戶定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程概念定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程籠統(tǒng)定位及推行主題 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、籠

6、統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主題 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、工程賣點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行步驟 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分工程營銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、搶占兩個制高點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、站穩(wěn)一個立足點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、營銷綱要 PAGEREF _Toc h H

7、YPERLINK l _Toc 四、銷售方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、價錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、整體推行方案與媒體投放方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、 銷售渠道包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 終了語 PAGEREF _Toc h 第一部分市場背景別墅市場供應(yīng)現(xiàn)狀 供應(yīng)區(qū)域重慶別墅市場長期以來的積淀構(gòu)成了“南北對峙的局面，市場主要集中在北部新城以江北、渝北兩區(qū)為主和南部城區(qū)以南岸區(qū)為主。近幾年來雖然沙坪壩、九龍坡等西部

8、區(qū)域的別墅工程的開發(fā)已有突破，但是從地域格局上說，仍是無法撼動南部城區(qū)、北部新城的主導(dǎo)位置。重慶在售和將售別墅樓盤部分區(qū)域分布表區(qū)域形狀樓盤合計北部新城在售華立天地豪園、水木青華、匯景臺、恒運青河灣、比華利豪園、中華坊、名門山莊、大川水岸、龍湖藍湖郡、佰富GOLF將售南方碧云澗、棕櫚泉國際花園、皇洋工程、建工工程南部城區(qū)在售宏聲遠景、學(xué)府大道、日月山莊、長青湖將售南嶺雅舍、美心工程、海棠曉月別墅工程、正揚茶園工程其他在售天驕美茵河谷、海蘭云天、中安翡翠湖、榕湖花園將售沙區(qū)梨樹灣工程對峙格局構(gòu)成的緣由長江與嘉陵江割斷了南岸區(qū)、江北區(qū)與主城區(qū)的聯(lián)絡(luò)，歷史上的不開展給今天的大開展留下寬廣的地源空間，

9、特別是重慶直轄后，政府加大根底設(shè)備建立，帶來兩區(qū)飛速開展。南部城區(qū)和北部新城的整體房地產(chǎn)程度，特別是住宅產(chǎn)品的開展不斷處于領(lǐng)先位置，而且兩地房產(chǎn)的性價比較高。南部城區(qū)和北部新城均擁有較完善的交通、生活等設(shè)備，對于各區(qū)域的消費者來說具有極大的吸引力，特別是對傳統(tǒng)富庶的渝中地域，表現(xiàn)尤為突出。兩個區(qū)域都具備良好的自然環(huán)境，無論南部的山林、江濱，還是北部的湖畔、秀嶺都是都市中難得的寶地，同時宏觀經(jīng)濟開展，必然對擁有良好環(huán)境的房地產(chǎn)的價錢帶來上漲。政府提出的“北移東下的城市目的建立，對于南北地域來說，均有積極的開展意義，具備產(chǎn)生效應(yīng)的政策支持?，F(xiàn)階段對于別墅市場來說，北部新城領(lǐng)先于南部城區(qū)北部新城的別

10、墅工程數(shù)量遠大于南部城區(qū)，并且產(chǎn)品的質(zhì)量與檔次也高于南部城區(qū)?？崭劢?jīng)濟的效應(yīng)，寸灘港口和多條道路動脈線的建立，都對北部新城整體經(jīng)濟產(chǎn)生了積極的作用，對于房地產(chǎn)特別是別墅市場的開展來說，經(jīng)濟承載力與市場消費承載力的根底逐漸雄厚。作為別墅市場開展的歷史積淀，北部新城無疑是優(yōu)越的、領(lǐng)先的，從錦繡山莊、黃金堡別墅片區(qū)到龍湖香樟林、匯景臺一期均獲得了不俗的市場業(yè)績，構(gòu)成了重慶市面積最大的富人區(qū)，并且隨著開展，仍在不斷的壯大。值得留意的南部城區(qū)的動向，即茶園新區(qū)、八公里地域的別墅工程，其與金紫山市政別墅一樣，屬于市級建立，工程的開發(fā)無疑將會對南部城區(qū)的別墅市場帶來新的刺激和機遇。面積供應(yīng)供應(yīng)量根據(jù)重慶市統(tǒng)

11、計局不完全統(tǒng)計：施工面積：現(xiàn)階段重慶別墅工程用地規(guī)模約畝，施工面積約萬方。開工面積：現(xiàn)有別墅工程開工面積約萬方。銷售面積：年年，推出量總建筑面積：萬方。產(chǎn)品供應(yīng)量的增大從市場的客觀性來說，產(chǎn)品的高端開展無論是在設(shè)計、施工、環(huán)境、配套、效力等各方面，必然會對產(chǎn)品的建立有更高的要求，從而不僅是日益豐富了市場，而且具備置業(yè)保證，這些對于市場或是消費者是積極有益的。從營銷競爭的角度來看，相對狹小的目的客戶市場，將會給工程的營銷任務(wù)帶來不小的壓力，使競爭的程度更趨白熱化。供應(yīng)量增大將使目的客戶市場細分的任務(wù)更進一步的細化，突出階層、生活消費、質(zhì)量時髦、休閑逸趣的細分規(guī)范，這對別墅類產(chǎn)品研討和工程推行，具

12、有重要的意義。價錢重慶別墅市場部分在售工程產(chǎn)品統(tǒng)計工程整體平均價錢樓盤產(chǎn)品形狀面積控制元/日月山莊聯(lián)排別墅華立天地豪園聯(lián)排別墅坡地水木青華聯(lián)排別墅約名門山莊聯(lián)排別墅天驕美茵河谷聯(lián)排別墅中安翡翠湖聯(lián)排別墅大川水岸聯(lián)排別墅中華坊聯(lián)排別墅民居工程整體平均價錢樓盤產(chǎn)品形狀面積控制元/日月山莊獨立別墅華立天地豪園雙拼別墅中安翡翠湖獨立別墅名門山莊獨立別墅典型別墅工程簡要分析 目前，在重慶的高端物業(yè)供應(yīng)中，純別墅工程所占份額不大，多數(shù)工程是以別墅、洋房、多層、小高層的產(chǎn)品組合或是其他的產(chǎn)品方式較多的采用多層洋房、小高層的組合，別墅普通只占%-%。根據(jù)保利高爾夫花園工程特性，他們特別提取重慶市場上最具代表的

13、純別墅工程作為樣本，進展典型分析。希望經(jīng)過對這些工程的研討，對本工程各方面的定位起到市場參考的作用。一天籟城中華坊、關(guān)鍵詞：傳統(tǒng)民居院落“天籟城中華坊是金科集團繼“天籟城美社之后推出的又一高端產(chǎn)品，年月開盤，在不到半年的時間里，銷售率已到達%，市場表現(xiàn)非常強勁。 中華坊最大特征在于將古色古香、帶有濃郁中國特征的建筑元素引入到平常的居家中，讓消費者經(jīng)過居住方式來體驗中國的傳統(tǒng)文化。 中華坊運用現(xiàn)代建筑演繹舊時的獨院、合院民居住宅，將宅門、前堂、廳堂、后院，人字頂、鏤花窗等傳統(tǒng)文化元素的融匯，讓購房者有了耳目一新的覺得。 在文化的層面上，工程滿足了人們對童年的思念、對四合院所特有的鄰里親情的眷念，

14、實現(xiàn)了與客戶心靈上的溝通與共鳴，因此在一個特有的細分市場上獲得了客戶極大的認可。、關(guān)鍵詞：戶型配比中華坊的主力戶型面積控制在-平方米之間，工程聯(lián)排別墅整體的平均套內(nèi)單價控制在元/左右，總價在-萬/套之間，在滿足功能的前提下，使更多的客戶可以買得起。在消費者的金字塔中，金科集團鎖定了中間偏上的部分，它所涵蓋的客戶數(shù)量無疑大于金字塔尖的人群，相對也提高了工程勝利的時機。、工程綜述中華坊占地畝，規(guī)模中等，共戶，容積率.，綠化率%，在別墅工程中，其經(jīng)濟技術(shù)目的所反映出的建筑密度、人口居住密度是較高的，這從現(xiàn)場實地情況的反映，得到了印證。中華坊的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，地處北部新區(qū)，毗鄰龍湖花園，間隔 江北中

15、心商圈僅只、分鐘的車程，而且道路情況非常良好，另外周邊環(huán)境清靜，視野開闊，在都會與市郊之間，使繁華與安靜相融。價錢方面，類比在同期銷售的如中安翡翠湖、美茵河谷等工程中，價錢略高，但由于其面積控制得當(dāng)，大多數(shù)客戶在總價上仍能接受。社區(qū)景觀配合工程的定位，在古典浪漫主義的基調(diào)下，大量運用了拱橋、荷塘、假山、柳樹、桃木等傳統(tǒng)園林文化元素，為居住者發(fā)明了完全不同于現(xiàn)代生活的居住空間與氣氛。這也是中華坊勝利的賣點。從營銷推行的情況看，中華坊的客戶群體表現(xiàn)出較明顯的區(qū)域性，以北部城區(qū)為主，少量沙坪壩、南岸區(qū)的客戶；職業(yè)特征多是私營企業(yè)主、機關(guān)事業(yè)單位干部、附近駐軍部隊干部等，他們的任務(wù)地點根本都在北部城區(qū)

16、范圍之內(nèi)。總體而言，中華坊在產(chǎn)品建筑、景觀特征上，構(gòu)成了一套差別化的創(chuàng)新道路。雖然在規(guī)模、人居密度、價錢等方面，工程相對而言并無太大優(yōu)勢，但仍能經(jīng)過古典、傳統(tǒng)的文化感召力，經(jīng)過有效控制戶型面積降低總價的方法，實現(xiàn)了工程的勝利運作。二龍湖香樟林、關(guān)鍵詞:龍湖地產(chǎn)重慶龍湖地產(chǎn)開展是由重慶中建科置業(yè)更名而來。年月，龍湖正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為中心的開展戰(zhàn)略，并將住宅開發(fā)作為主導(dǎo)方向。龍湖地產(chǎn)憑仗創(chuàng)的新精神、專業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢、準確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，龍湖在數(shù)年建立起了良好的企業(yè)品牌籠統(tǒng)。截止年月，累計已開發(fā)面積約萬平方米，在建面積約萬平方米。龍湖業(yè)績年月龍湖南苑聯(lián)排

17、別墅享湖苑開盤當(dāng)日，發(fā)明了重慶市房地產(chǎn)市場單日訂房超萬元的記錄；年月龍湖南苑套現(xiàn)房及期房住宅全部售罄；年月龍湖西苑一天售出套，刷新了龍湖銷售歷史記錄；年月 龍湖南苑成為重慶市首屆十佳小區(qū)評選的狀元樓盤；年月 龍湖西苑套現(xiàn)房及期房住宅全部售罄；年月 龍湖北岸星座開盤當(dāng)日套全部售罄；年月 龍湖香樟林別墅套全部售罄；年月 龍湖水晶酈城認購再創(chuàng)歷史新紀錄三日定房套。、關(guān)鍵詞：“城市的、“頂級的城市的龍湖香樟林道路交通情況良好，間隔 江北中心商圈僅幾分鐘車程。而工程所在的九龍湖，卻都市中難得的清靜之地，完全保管了原生環(huán)境，自然景觀完好，空氣質(zhì)量優(yōu)良，甚至有白鷺經(jīng)常在九龍湖棲息。在市區(qū)范圍內(nèi)很少有這樣的土

18、地資源，在城市與自然之間到達調(diào)和一致，因此龍湖香樟林所定位的城市別墅，遭到了目的市場客戶群體的歡迎。頂級的香樟林別墅是龍湖地產(chǎn)投入了宏大的心血與資金的鉅作，工程的規(guī)劃設(shè)計方案幾易其稿，設(shè)計修正時間長達年有余，可以說龍湖香樟林別墅代表著當(dāng)時重慶別墅市場最先進的程度。龍湖香樟林別墅的代表作：水邊獨立別墅，私家領(lǐng)地到達平方米，房前屋后被大面積的花園所環(huán)繞，面積平方米的主客廳層高.米，朝湖一面為整幅全落地玻璃，并采用了雙車位的車庫設(shè)計。、關(guān)鍵詞： 營銷推行 龍湖香樟林的營銷可謂氣勢澎湃、唯美而大氣，并且有系統(tǒng)、有步湊。其報媒廣告根本采用延續(xù)數(shù)日的整版方式，在短時間內(nèi)即建立起工程極高的知名度，給消費者留

19、下了深化的印象。在推行中經(jīng)過對銷售數(shù)字的實時跟蹤發(fā)布例如：“近水得王者之氣，絕版席，之外只能向往，其熱銷態(tài)勢彌漫重慶全城。、工程綜述龍湖香樟林別墅位于重慶市渝北區(qū)九龍湖北岸，與龍湖南苑和西苑隔湖相望，其市場定位都市頂級別墅區(qū)。整個小區(qū)坐擁山水，湖岸線蜿蜓曲折，綿延米。別墅區(qū)中端有一長條形小島延伸至湖心，沿岸天然構(gòu)成大湖灣，景致迥異。地勢起伏開闊，遍種名貴樹木和珍異花草。幽雅的自然環(huán)境和周邊成熟社區(qū)的配套，構(gòu)筑了自然、安康、溫馨的居住環(huán)境。余棟獨立別墅和聯(lián)排別墅，隨地勢起伏和曲折綿延的湖岸線，構(gòu)成極具特征的水邊別墅、綠蔭別墅和坡地聯(lián)排別墅。龍湖香樟林營銷推行任務(wù)無疑是別墅市場中勝利的典例，年月日

20、一組團套開盤，至年月銷售就到達%，整個工程套年底全部售罄。經(jīng)過對香樟林的勝利操作，龍湖地產(chǎn)再次表現(xiàn)出其強大的品牌實力和腳踏實地仔細做好每個細節(jié)的專業(yè)精神，經(jīng)受住了客戶挑剔的目光與特立的審美。香樟林開盤時聯(lián)排別墅的價錢在元/平米左右，每套萬，到后期其獨立別墅的單價最高漲到萬元/平米左右，表現(xiàn)出不斷上漲的價錢走勢。三中安翡翠湖、關(guān)鍵詞：設(shè) 計 大 師 傳 世 之 作翡翠湖的設(shè)計陣容極為強大。加拿大科倫設(shè)計Kirland Design MICHEAL D. HARRIS先生加拿大多倫多申辦年奧運會的建筑規(guī)劃擔(dān)任人擔(dān)任整體規(guī)劃。建筑設(shè)計由香港業(yè)內(nèi)享有盛譽的許李嚴建筑設(shè)計事務(wù)所主理其中嚴迅奇是全球華人獨

21、一獲得號稱建筑的諾貝爾獎英國皇家建筑協(xié)會金獎的建筑師。環(huán)境由全球排名第七的貝爾高林“執(zhí)筆，他們在重慶本地以及國內(nèi)市場擁有數(shù)個優(yōu)秀代表作，在購房者當(dāng)中具備較高的佳譽度。中安翡翠湖如此強有力的組合，在很大程度上彌補了開展商品牌的欠缺，加上其營銷的大勢炒做，將消費者的留意力完全吸引到了翡翠湖的產(chǎn)品設(shè)計上。、關(guān)鍵詞：湖景 江景 溫泉中安翡翠湖所用地塊從西、南兩側(cè)環(huán)繞余畝水面的翡翠湖，東臨嘉陵江，西靠中梁山，遠離重慶幾大污染源，空氣質(zhì)量年年堅持一級。翡翠湖南北長公里，湖岸蜿蜒曲折，山、崖、林、瀑、峽、島齊全，多種動植物在此棲息生長，使中安“翡翠湖溫泉別墅可以依山傍水，為揉合特有的自然景觀和建造具備理想生

22、態(tài)環(huán)境的居家住宅發(fā)明了條件。工程內(nèi)鉆探開發(fā)出溫泉，水溫達-，出水量近立方米/日，富含鍶、氟等多種礦物質(zhì)，為中安翡翠湖工程提供了良好的、強勢的賣點和物業(yè)價值的提升空間。、關(guān)鍵詞：萬一套的天價別墅“萬一套湖心別墅的概念最大的意義在于營銷層面上，重慶城價錢最高的別墅在中安翡翠湖產(chǎn)生，極盡奢華與龐大的領(lǐng)地，讓人們真正領(lǐng)略了“豪宅的含義?！叭f一套湖心別墅所具有的新聞價值是極具吸引力的，其不僅讓各大媒體爭相的報道，還讓中安翡翠湖做到了家喻戶曉，給人留下了高檔、尊崇、富貴的印象。開展商僅憑一點數(shù)字游戲就翻開了局面，讓翡翠湖美麗地完成了工程的“入市。、工程綜述：中安翡翠湖地處北碚童家溪，距市區(qū)分鐘車程，區(qū)域籠

23、統(tǒng)比較欠缺，周邊生活配套落后，生活較為不便。但卻擁有較豐富的自然資源，依山面水，是典型的郊區(qū)別墅。中安翡翠湖建筑風(fēng)格極為簡約、現(xiàn)代，擯棄了別墅設(shè)計中一些常見的元素如坡屋頂?shù)?，取而帶之全新的現(xiàn)代設(shè)計理念，在這一點上，中安翡翠湖是做得比較勝利的。一期戶型方面，聯(lián)排別墅約套，占%左右，面積在之間；獨立別墅約套，面積在之間。從面積配比上看，其把主力戶型都定位在以內(nèi)，表現(xiàn)出開展商對需求市場較為保守的判別，同時也表達出其保守的開展戰(zhàn)略，從其銷售情況的實踐反映，這一點得到了印證，面積的聯(lián)排別墅是消化最快的戶型。中安翡翠湖成交客戶的職業(yè)構(gòu)成是以私營企業(yè)主、機關(guān)事業(yè)單位管理層為主，年齡在-歲之間，這也是目前重慶

24、別墅市場的主要客戶來源。四佰富GOLF別墅、關(guān)鍵詞：重 慶 最 大 的 高 爾 夫 球 場在“佰富高爾夫之前，重慶是一個沒有GOLF的城市，這與“我國最年輕的直轄市、“長江中上游經(jīng)濟中心、“西部最大城市等等一系列頭銜都極不相稱，因此無論是政府還是本地以及外來的有錢人都希望重慶可以擁有一個高爾夫球場。佰富高爾夫占地畝，目前已有部分場地投入運營中，首期開放個洞，今年還將開放至洞。目前，佰富高爾夫球場的運營情況普通，闡明重慶的富人們對于高爾夫是比較可以接受的。高爾夫在亞洲普遍被看作是富人的運動，而且是有檔次的頂級富豪的運動，佰富高爾夫球場的開放，無疑為重慶以及重慶周邊的富豪們提供了一個新的運開工程，

25、讓富人的生活過得更優(yōu)雅、更貴族。、關(guān)鍵詞：重慶第一個高爾夫別墅重慶的別墅多半在湖邊或依山而建，如香樟林、翡翠湖、美茵河谷等都是臨湖而建，南岸的帝景名苑那么背靠半山，面臨長江，擁有天生的自然資源，必然為開展商省下一筆可觀的投入。高爾夫球場作為別墅的配套，其投入和運營本錢是巨額的，這也就決議了高爾夫別墅的不菲價錢。高爾夫別墅不僅僅意味著在高爾夫球場旁，它更代表著工程的尊貴的位置、獨特的風(fēng)格和非凡的時髦檔次，同時也闡明了高爾夫別墅在別墅市場中的位置以及其所面向的是更為少數(shù)的高端客戶群。、工程綜述：佰富高爾夫別墅位于江北農(nóng)場，面臨浩淼嘉陵江，風(fēng)景優(yōu)美，工程產(chǎn)品全部為獨立別墅。整個工程劃分為多個地塊，每

26、個地塊給出固定的容積率，在此根底上，客戶可以根據(jù)自己的需求建筑別墅。別墅建面在之間。 工程現(xiàn)正處于市場的初步亮相期，逐漸導(dǎo)入宣傳攻勢，戶外廣告、報版廣告及專場推介會等均在進展中，推行的主題以高爾夫球場開放，貴族別墅領(lǐng)地面市為主，經(jīng)過高爾夫吸引目的客戶，直接為別墅銷售培育市場。結(jié)論經(jīng)過上述對重慶別墅市場宏觀、微觀的定量、定性認識、工程共性與個性的了解，可以對目前重慶市場的別墅物業(yè)得出以下幾點結(jié)論：一年別墅的供應(yīng)量加大，競爭加劇、年重慶房地產(chǎn)市場新增樓盤較多，其表如今于不僅僅是別墅市場，同時還有類別墅市場和其他類型產(chǎn)品工程的新推出。、產(chǎn)品的質(zhì)量、檔次、規(guī)格都有了新的提高。、別墅及類別墅工程的供應(yīng)區(qū)

27、位主要集中在北部城區(qū)，其中以北部新區(qū)為主。二別墅產(chǎn)品的價錢和面積、別墅價錢，獨立別墅在元/平米之間，較往年升幅不大；聯(lián)排別墅在元/平米之間，其中多數(shù)工程在元/平米以下，藍湖郡的單價最高，到達元/平米。、別墅面積，純獨立別墅工程的面積主要在平米之間，其他工程中，獨立別墅的面積跨度較大，平米之間均有。聯(lián)排別墅主要集中在平米。、純獨立別墅工程非常少，目前只需佰富高爾夫和比華利豪園，多數(shù)別墅工程為獨立+聯(lián)排或雙拼；純別墅工程也不多，只需-個，大多數(shù)工程以多層花園洋房為主，別墅只占很少部分，不超越總量的%。三資源整合、定位方面，多數(shù)別墅工程在其戶型配比和價位上，定位于中產(chǎn)階級，真正定位于頂級別墅的只需佰

28、富高爾夫和比華利豪園。、景觀方面，多數(shù)工程以水為主題，自創(chuàng)江景、湖景資源的較多。、建筑特征方面，呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢，但沒有明顯的趨向。四別墅市場的幾個特點經(jīng)濟型中高級別墅放量將大幅添加 代表性的工程有藍湖郡、清河灣、大川水岸、中華坊等，這類別墅主要以聯(lián)排方式出現(xiàn)，獨立別墅很少，其總價以致萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經(jīng)濟型別墅將是年重慶別墅市場供應(yīng)的主角。 、別墅產(chǎn)品從早期的單一的外部借景開場向規(guī)模、產(chǎn)品的綜合質(zhì)素取勝 重慶市早期的別墅，根本規(guī)模較小，無內(nèi)部環(huán)境與配套可言，主要以外部自然資源如江景、湖景為主要支撐，產(chǎn)品本身能定位缺乏質(zhì)量，如玫瑰山莊、香格里拉別墅等。進入年以來，以龍湖香

29、樟林別墅為代表、重慶別墅產(chǎn)品開場依托規(guī)模質(zhì)量取勝。目前，重慶市以龍湖藍湖郡、恒云青河灣、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出；比如藍湖郡規(guī)劃畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以和記黃埔的牌子、大氣獨特的功能設(shè)計打造豪宅，充分闡明市場的成熟和產(chǎn)品開場向規(guī)模、綜合質(zhì)素取勝開展。 、高爾夫球場開場成為重慶市頂級別墅的重要砝碼 目前，重慶市別墅產(chǎn)品結(jié)合高爾夫球場開發(fā)的工程有佰富高爾夫別墅與即將開發(fā)的保利集團畝工程?？梢灶A(yù)見，號稱貴族運動的高爾夫，將是目前至下一階段，重慶市頂級別墅的重要砝碼。重慶金子塔尖的樓市在習(xí)慣了山水熏陶以后，自然將追求更為高尚和更能表達身份的高爾夫。 、北部新區(qū)成為重

30、慶市別墅市場的重要熱土 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線，聚集眾多高尚大盤的龐大新城曾經(jīng)開場浮出水面。龍湖、中體奧園、保利、聯(lián)想盈科等八家開發(fā)商將共舞北部總量超越萬方，估計在以后年內(nèi)推出。第二部分 工程SWOT分析Strangth優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 工程所在的“經(jīng)高新城是重慶目前倍受矚目的熱點開發(fā)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)大盤、明盤云集，大量外來開展商以及本地品牌開展商會聚于此，開發(fā)高檔工程，為“經(jīng)高新城建立高檔住區(qū)的總體定位提供了強大的支撐。相應(yīng)地政府對于該區(qū)域的政策支持以及市政配套力度大大加強，區(qū)域優(yōu)勢明顯。資源優(yōu)勢 工程與重慶目前最大的高爾夫球場融

31、為一體，不但擁有了余畝的青青草地、山陵、湖泊，還擁有素有貴族運動的高爾夫球場作為配套，無論從自然資源還是人文資源來說，都具備相當(dāng)高的檔次。交通優(yōu)勢 經(jīng)開大道的通車，使工程與市區(qū)嚴密相連，無論是商務(wù)辦公、文娛休閑、購物餐飲，都能在迅捷快速的交通中處理。規(guī)模優(yōu)勢 工程總占地余畝，其中別墅用地余畝，無論是高爾夫球場的規(guī)模還是別墅工程的用地規(guī)模在重慶本地市場都是首屈一指的，非常有利于提高產(chǎn)品的籠統(tǒng)，給客戶足夠大氣、尊貴的感受。開展商品牌優(yōu)勢 保利集團作為國內(nèi)知名企業(yè)，擁有強大的品牌優(yōu)勢和豐富的歷史積淀，對于工程產(chǎn)品的品牌建立可以發(fā)揚有效的支撐作用。Weakness優(yōu)勢企業(yè)在本地的品牌度尚未建立 保利首

32、度入渝開發(fā)，重慶市場對企業(yè)的認識還處在比較陌生的階段，比起棕櫚泉、陽光、魯能等開展商，保利的知名度暫時無法企及，加上購買別墅工程的客戶對開展商實力的要求更高，因此他們還需求花大量工夫建立保利集團在重慶以及周邊如云、貴、川等地域的知名度，強化市場自信心，縮短工程的銷售周期；從而工程推行前期，將需求進展較多鋪墊宣傳。工程地塊缺水 重慶臨水但不親水，大山大河不顯媚。工程所在地塊短少可以利用的稀缺自然景觀，如湖泊、河流、溫泉等自然水體景觀。雖有陡溪溝，但水量太小，而其它工程或多或少具備這些稀缺資源。工程適當(dāng)拓寬水面，有利于提高工程質(zhì)素。 工程地理位置由于工程處于奧園及其他兩樓盤后面，其地勢在整個經(jīng)濟開

33、發(fā)區(qū)中處于低洼帶，直接影響到工程的直觀宣傳推行；而房地產(chǎn)的主要地塊又臨西邊，由小區(qū)的西邊主入口進入，道路系統(tǒng)是由高向低走，視野居高臨下，心思覺得缺乏氣勢。 Opportunity時機城市整體籠統(tǒng)提升 隨著亞太地域市長峰會等國際性盛會的召開，重慶政府加大城市建立投資的力度，改善交通、美化市容、興建各種公眾設(shè)備如博物館、圖書館、歌劇院等，重慶作為西部大城市的籠統(tǒng)得以本質(zhì)性提高，對于留住本地高端客戶、吸引周邊區(qū)域優(yōu)質(zhì)客戶起到了很好的作用。重慶經(jīng)濟開展迅速 重慶近兩年的經(jīng)濟開展迅速，人民生活程度大大提高，年GDP同比增長到達.%，高于全國平均程度。經(jīng)濟的良性運轉(zhuǎn)對于培育高端別墅產(chǎn)品的購買力非常重要，為

34、別墅產(chǎn)品的需求提供了原始根據(jù)。重慶別墅市場整體走向成熟 重慶別墅市場供應(yīng)加大且逐漸走向成熟，相應(yīng)地培育出一大批別墅消費群，經(jīng)過他們階層內(nèi)部的口碑傳播，勢必會帶動更為廣泛的別墅消費群體，成為高端客戶消費的一致目的。四、Threaten要挾競爭要挾工程周邊的在建和將建的工程近余個，包括“藍湖郡、“棕櫚泉、“中體奧園等，爭奪高端客戶群的競爭非常猛烈。且從重慶別墅工程的供應(yīng)數(shù)量來說，也較往年有大幅提高，這些別墅工程各有千秋，質(zhì)量不斷提升，整個別墅市場的競爭從數(shù)量上到質(zhì)量上都對本工程構(gòu)成不小的要挾。產(chǎn)品同質(zhì)化 從重慶目前別墅工程的供應(yīng)情況看，在戶型面積的配比上都趨于同質(zhì)化，獨棟別墅在-平米之間，聯(lián)排別墅

35、在-平米之間，在產(chǎn)品的功能性方面缺乏創(chuàng)新，除了在建筑風(fēng)格上有所變化外，其他環(huán)節(jié)的創(chuàng)新都比較少。當(dāng)然本工程的高爾夫是多數(shù)別墅工程無法比較的。目的客戶群 由于重慶屬于新的直轄市，其經(jīng)濟也是于近兩年逐漸開展起來，高端消費群體在重慶的比重究竟有多少，其接受才干又有多大，能否支撐該工程，從目前來看還有待討論。第三部分工程定位工程周邊樓盤重點解析龍湖藍湖郡、 關(guān)鍵詞：龍湖新鉅作繼香樟林別墅之后，龍湖地產(chǎn)已勝利確立了其在高端市場的位置，并已培育了一大批客戶資源，年的又一別墅類新作藍湖郡。龍湖藍湖郡是香樟林風(fēng)格的延續(xù)，并在香樟林的根底上進展改良和創(chuàng)新，這也是對龍湖企業(yè)精神的傳承和開展；龍湖藍湖郡自年在秋交會亮

36、相后，曾經(jīng)引起了市場的廣泛關(guān)注，雖然去年以來有不少外來大型房產(chǎn)企業(yè)進軍重慶市場，帶來了眾多大規(guī)模、高檔次樓盤，但龍湖地產(chǎn)的品牌影響力并未遭到太大沖擊，從水晶酈城、北城天街的熱銷，闡明了龍湖一直在提高。、 工程綜述： 藍湖郡，位于北部新區(qū)金開大道，工程周邊目前多數(shù)地塊處于空白形狀，但該片區(qū)的土地曾經(jīng)各有其主，不久將成為熱點開發(fā)區(qū)域。 藍湖郡將目的客戶定位在中產(chǎn)階層，而并非富豪階層，這一方面可降低市場風(fēng)險，擴展客戶層面，快速地到達銷售目的；另一方面，是出于對重慶未來別墅市場競爭的隱憂，特別是在北部新區(qū)，潛在的別墅工程將在年有較大的放量，為躲避市場競爭的風(fēng)險，龍湖也選擇了相對保守的戰(zhàn)略思緒。 價錢方

37、面，估計聯(lián)排別墅的套內(nèi)單價在元/之間，獨立別墅的單價在元/左右，聯(lián)排別墅的價錢較兩年前的香樟林上漲了元/，獨立別墅的單價沒有太大上漲，表現(xiàn)出龍湖對總價控制方面的思緒和認識，估計獨立別墅約在萬元/套是市場較為容易接受的價錢區(qū)間。 推行方面，早在去年月份的秋交會上，藍湖郡初次亮相，其后只在某幾個重要路口設(shè)置了大型戶外，目前還沒有全面的正式推行，其廣告代理為高戈廣告，在工程包裝的風(fēng)格與基調(diào)上，與香樟林接近。 藍湖郡在年月份開盤，工程進度較快，一期大型樣板區(qū)工程主體已完工，這將是重慶市目前規(guī)模最大的樣板工程。 比華利豪園、 關(guān)鍵詞： 和 記 黃 浦大都會、海逸酒店是重慶的城市坐標，李嘉誠與和記黃浦是勝

38、利與輝煌的代表，對于重慶的消費者市場來說也是實力與品牌的意味，特別對具有港資背景的上市企業(yè)更是格外地“迷信。比華利豪園作為和記黃浦涉足重慶高端市場的開山之作，帶給了業(yè)內(nèi)人士以及購房者的極大興趣與期冀。、 工程綜述： 比華利豪園位于重慶未來高端物業(yè)最集中的地方北部新區(qū)，其規(guī)劃前景誘人，交通及道路設(shè)備良好，間隔 主干道一環(huán)高速路僅分鐘車程，工程區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。 從目前工程現(xiàn)場的實地情況來看，建筑密度較高，沒有到達高級別墅工程所應(yīng)具備的良好私密性、開闊性以及前庭后院的大尺度。 比華利豪園定位于“尊貴美式奢華別墅，在戶型設(shè)置上，面積根本都在之間，以下的戶型僅只需一種。 現(xiàn)階段比華利豪園第一期推出的余

39、套別墅，僅只需面積為、的五種戶型。 工程現(xiàn)有內(nèi)部配套非經(jīng)常規(guī)，除了每戶配私家升降機是獨創(chuàng)以外，其他如會所、網(wǎng)球場、游泳池等都較為普遍。 總體來說，其推行和銷售速度不斷處在不溫不火的形狀，工程的亮相選擇在大都會中庭進展戶型展現(xiàn)，沒有大量的選擇媒體推行配合，未表現(xiàn)出“奢華別墅和實力企業(yè)所應(yīng)有的氣勢和手筆，并且在工程的包裝上顯得粗糙，平面設(shè)計程度甚至比不上普通的小區(qū)工程。 從比華利豪園價錢走勢看，不斷處在下降中，開局面市時號稱元/的價錢并沒有實踐成交，其折扣率非常高，估計最終的成交單價約在元/。 比華利豪園現(xiàn)時的銷售截止目前，從工程在大都會作模型展現(xiàn)到如今，正式出賣近一年，銷售率僅為%左右，并且前期

40、售出的根本為靠湖位置、較好的單位，后期如不進展調(diào)整，其銷售將會更加困難。市場定位 以市場內(nèi)外因的利弊分析為根底，確定目的市場，明晰目的客戶，確定企業(yè)和產(chǎn)品在目的市場上的競爭位置。 一期是工程推出市場的“開山之作，它不但要承襲工程整體的風(fēng)格，更要在沒有成形的產(chǎn)品支撐條件下，完成對工程整體籠統(tǒng)的建立。因此在這個階段，籠統(tǒng)包裝至關(guān)重要?，F(xiàn)結(jié)合營銷方式對工程市場籠統(tǒng)定位建議如下： “自然、調(diào)和、溫馨 GOLF 尊貴VILLA之表達v、籠統(tǒng)定位中心“尊貴源于自然“我在自然中 自然在我中“自在 自在 自然、籠統(tǒng)定位根據(jù)根據(jù)工程一期開發(fā)數(shù)量情況，他們要結(jié)合重慶別墅的特點，超越于普通別墅的營銷手段，將保利國際

41、高爾夫花園自然最溫馨的尊貴生活貫穿到工程的全程營銷中。由于高爾夫運動對重慶地域乃至整個大陸地域的中產(chǎn)階層來說，還屬于比較陌生的運動休閑方式，其所代表的高雅、紳士、權(quán)貴等的生活方式尚未被大多數(shù)重慶的中上階層所了解，因此，工程一期實現(xiàn)勝利銷售的關(guān)鍵，就是要將營銷手段貫穿到每個營銷節(jié)點中，使整個營銷有序而不亂，從而讓他們的目的客戶真正體驗到高爾夫生活的高貴、尊崇、自然、溫馨的覺得。、籠統(tǒng)定位表現(xiàn)方式 工程的一期要勝利建立品牌籠統(tǒng)，把握好高爾夫球場與產(chǎn)品有效結(jié)合的自然性，注重產(chǎn)品籠統(tǒng)包裝，采用星級物管效力規(guī)范，有一定創(chuàng)新和超越性；以完美的園林景觀及裝修規(guī)范烘托整個工程的自然、高貴、溫馨的品牌籠統(tǒng)。、目

42、的客戶定位總體定位 高端客戶消費群體 客戶定位商界名流 IT行業(yè) 地產(chǎn)高層因他們的目的客戶都屬上層社會名流，故他們可以把他們稱之為知性新貴，對這部分消費群體的社會位置、生活習(xí)慣等都可做簡單分析：知性新貴新財富群體，他們的潛在客戶，社會的中堅力量，知識為他們發(fā)明了財富。在生活中他們平易而低調(diào)，但這絕不防礙他們對本身生活質(zhì)量的提升，在這個有夢想就可以實現(xiàn)的時代，他們關(guān)于生活的等待中所包含的表達尊嚴、品味、個性、盼望善待本人和家人等愿望，都需求或者經(jīng)過一座傳世的住宅來表達。 尋覓屬于可以實際他們真正的高貴品味的居所，就必需具備能領(lǐng)會到與人文分享精神、與自然分享安康、與城市分享便利、與巨匠分享質(zhì)量、與

43、家人分享親情。富有思想和眼界，對傳統(tǒng)和現(xiàn)代懂得賞析與把握。他們既是物質(zhì)的貴族，也是精神的貴族。與人文分享精神：獨一無二的文化和人文氣味，這種歲月沉淀所 構(gòu)成的氣氛對居住者的價值表達在精神層面，遠遠超越了實物的范疇，它無形也無價，不是花錢就能采購到的東西。與自然分享安康：城市中的大自然，所帶來的安康價值，沒有誰能比新一代財富群體更清楚，正如安康的人生，千金難求與城市分享便利：一端是城市世俗的繁華，一端是城市難覓的幽靜與巨匠分享質(zhì)量：對細節(jié)的看重和對質(zhì)量的挑剔，透視傳世名宅的個性與家人分享親情：在家人分享真意的親情才是完美的人生，知性新貴的價值觀，事業(yè)與財富都不是全部。保利國際高爾夫花園正是給予了

44、知性新貴的所需，讓這種沉穩(wěn)而有節(jié)制張揚的生活方式得到最大的滿足。工程概念定位、保利品牌 保利集團作為國內(nèi)知名企業(yè)，重慶十大外來開發(fā)商之一，擁有強大的品牌優(yōu)勢和豐富的歷史積淀，其資金實力、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)速度、公司的信譽，給予了工程極大的品牌支持。、高爾夫球場集自然景觀與高爾夫球場于一體，無疑具有頂級豪宅的天然優(yōu)勢：無限貼近自然、綠色、安康的高爾夫，代表的是貴族化的優(yōu)雅與從容，表達的那么是社會名流的身份與自信。、尊貴生活 高爾夫別墅，代表的是國際化水準的高端住宅居住質(zhì)量，表達的是本地別墅市場的頂級產(chǎn)品，彰顯的是其獨一無二的不可復(fù)制性。 故此，我司對本工程的整體定位建議如下：成 功 人 士 的 生

45、活 專 屬 區(qū)高 爾 夫 環(huán) 繞 的 別 墅四、工程籠統(tǒng)定位及推行主題籠統(tǒng)定位一個恰如其分的稱號是工程籠統(tǒng)的高度概括。工程的命名是對工程最根本、最重要的屬性的準確把握。 他們工程籠統(tǒng)的詳細定位就是：保利國際高爾夫花園籠統(tǒng)中心點解析：“保利保利集團作為國內(nèi)知名企業(yè)，作為重慶十大外來開發(fā)商之一，擁有強大的品牌優(yōu)勢和豐富的歷史積淀，經(jīng)過對本工程的打造，必將展現(xiàn)其資金實力、展現(xiàn)一次性開發(fā)規(guī)模、開發(fā)速度、表達大公司的信譽，建成一片、開展一片、成熟一片。對于工程產(chǎn)品的品牌建立絕對可以發(fā)揚極大的支撐作用。保利地產(chǎn)初次入渝所開發(fā)的工程總占地面積就高達余畝，其中別墅用地即達余畝，可以說，無論是高爾夫球場的規(guī)模還

46、是別墅工程的用地規(guī)模在重慶本地市場都是首屈一指的，無疑本工程將一如既往地表達自然溫馨、合諧生活的產(chǎn)品品牌。同時，重慶保利花園，作為公司上市募投工程，公司必將傾其全力打造品牌，力求在質(zhì)量上制造重慶尖端產(chǎn)品，在重慶市場起到耳目一新的效果?！皣H化國際錦標級高爾夫球場占地面積余畝，投入億巨資，個設(shè)計規(guī)范為洞的規(guī)范高爾夫球場，以及可供多人同時運用的高爾夫練習(xí)場和練習(xí)果嶺，將成為中國西部地域目前為止僅有的洞國際錦標級高爾夫球場。符合國際規(guī)范的純別墅社區(qū)占地面積余畝的純別墅社區(qū)，建筑規(guī)模在同檔次樓盤中首屈一指。低密度、高綠化的社區(qū)規(guī)劃保證了每一位業(yè)主都擁有良好的景觀朝向以及理想的居住質(zhì)量；專為會員及業(yè)主設(shè)

47、置的豪華高爾夫主題會所，是日常休憩與交流的最正確場所；體恤周到的物業(yè)效力，齊全完備的社區(qū)商業(yè)配套，讓生活愈加閑適從容“高爾夫高爾夫是英文“GOLF的音譯，G代表綠色Green，在綠意盎然的大自然環(huán)境中打高爾夫球是回歸大自然；Green又表示“果嶺，綠中綠之所在；O代表氧氣Oxygen，氧氣是人類生命中不可短少的三元素之一，有綠色植物的地方就有氧氣，從運動生理學(xué)上講，高爾夫為“有氧運動；L代表陽光Light，陽光是一切生命的開場；F代表步Feet。打一場高爾夫球通常要走幾公里，在綠草如茵的球場上從第一個洞到第十八個洞，自在自在地呼吸著樹林草地上的新穎空氣，沐浴著暖和的陽光，健步邁向目的這就是高爾

48、夫運動的魅力所在。高爾夫 這是一種蘊藏世界文明底蘊，氣韻高華的貴族休閑運動，以本身的恒久魅力，向勝利者張揚個性風(fēng)彩，表揚勝利者燦爛的人生。高爾夫 這是一種頂級活方式的表達，融運動性與交流性于一體，匯休閑性與商務(wù)性與一身，代表著上流社會的價值觀念和社交取向?！皠e墅一幢豪宅之所以被稱為豪宅，一個必備的關(guān)鍵要素是對稀缺環(huán)境資源的占有。隨著城市進程的加快，陽光、空氣、森林、湖泊等變成了彌足珍貴的稀有資源，需求付出昂貴的代價才干擁有。隨山勢而建的別墅掩映在郁郁蔥蔥的樹林里，與高爾夫球場那余畝的青翠欲滴的草地，蜿蜒曲折的溪流，共同譜寫出一曲純粹的田園交響曲；藍天、白云、陽光、和風(fēng)，賦予人們最純真的自然呼吸

49、；飛鳥在枝頭不遺余力的歡唱，鮮花在房前屋后四處綻放這一切，只需極少數(shù)人才干擁有，正因如此，才愈顯彌發(fā)珍貴。對于崇尚回歸自然的“城市貴族而言，絕對具有無與倫比的吸引力。、推行主題 鑒于上述他們對保利國際高爾夫花園的籠統(tǒng)定位，他們對保利國際高爾夫花園籠統(tǒng)推行的具象表達就是：保利 國際高爾夫花園 成 功 者 的 領(lǐng) 地尊 貴 源 于 自 然、工程賣點“開展商品牌質(zhì)量的保證，自信心的支撐 保利集團擁有重慶外鄉(xiāng)房產(chǎn)企業(yè)無可比較的雄厚實力，不但具有在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的旗艦位置，還擁有歷史悠久的運營傳統(tǒng)，在房產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)建了無數(shù)個區(qū)域市場的標注性建筑，保利企業(yè)所賦予工程的支撐是無限豐富的。品牌塑造“畝超大規(guī)模社區(qū)

50、 規(guī)模表達實力，實力保證質(zhì)量！畝的超大開發(fā)規(guī)模，投資億元的國際錦標級高爾夫球場，獨一無二的奢華高爾夫主題會所非凡的實力發(fā)明了一個個震撼業(yè)界的“奇觀?！案郀柗?，貴族生活專屬區(qū)郁郁蔥蔥的森林、青翠欲滴的草地、蜿蜒曲折的溪流，共同譜寫出一曲純粹的田園交響曲；藍天、白云、陽光、和風(fēng)，賦予人們最純真的自然呼吸；飛鳥在枝頭不遺余力的歡唱，鮮花在房前屋后四處綻放這一切，只需極少數(shù)人才干擁有，正因如此，才愈彌發(fā)珍貴。余畝的高爾夫球場無出其右，充溢異國情調(diào)的別墅風(fēng)姿各異，起伏跌宕的緩坡、假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)的屋頂，超前的規(guī)劃讓自然與居所真正融為一體?！叭f千溺愛于一身！半山高爾夫，無不表達出自然最溫馨的尊貴生活?！案郀柗?/p>

51、式的別墅生活氣氛 愛上高爾夫不需求理由！在一揮桿間融入自信，在一轉(zhuǎn)身時釋放瀟灑，優(yōu)雅的舉止，睿智的談吐，冷靜的頭腦，從容的態(tài)度，這就是崇尚高爾夫的上流社會的真實寫照。一樣的生活品味，一致的休閑喜好，類似的人生閱歷，營造出高爾夫式的別墅生活氣氛！“更加溫馨、合理、人性化的新一代產(chǎn)品 每套別墅均有大奢華功能分區(qū)：禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、功能區(qū)、室外區(qū)，演繹出了休閑、文娛、社交和居住四大主題。前后雙門廊、下沉式庭院、兩級入戶過渡空間、雙層挑空貴賓廳、中西式雙廚房、獨立家庭室、奢華主臥區(qū)，功能齊備的私家會所，雙通入戶車庫，隱性獨立的傭人區(qū)。一切只為滿足平安、私密、溫馨、尊崇?！俺鞘兄行亩锤郀柗騽e墅社區(qū)

52、 城市與高爾夫，不再以間隔 來區(qū)分；生活與休閑，從此縮短了間隔 。便利的交通，讓鄉(xiāng)村情懷與城市中心嚴密相聯(lián)；適宜的間隔 ，讓森林綠地和鋼筋水泥假設(shè)即假設(shè)離。繁華和閑適，只在進退一線間。唯居于斯，從此夫復(fù)何求？ 、推行步驟 保利出品 值得夸耀 國際化生活特區(qū) 高爾夫環(huán)繞的別墅 能夠是南中國最大的勝利人仕生活專屬區(qū) 保利出品 值得夸耀保利 國企 央企 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的國資旗艦 央企重組 五朵金花 兼并特權(quán) 數(shù)千億的市場蛋糕五分天下有其一 自然、調(diào)和、溫馨的文化理念， 既往開發(fā)的輝煌業(yè)績， 兩年來全國擴張的戰(zhàn)略勢態(tài)； 全國有數(shù)十萬人以居住保利花園為榮， 還有數(shù)以十萬的人在等待著入住保利的

53、光彩， 重慶保利國際高爾夫花園，為勝利人仕打造尊崇名片際文化生活特區(qū)做為西部活力之都、魅力之都的重慶，直轄以來，經(jīng)過融入長江經(jīng)濟帶，期翼著以上海為龍頭、重慶為支撐的大經(jīng)濟紐帶，給重慶城市籠統(tǒng)以極大提升，真正成為西部國際化大都市。重慶已承辦了年亞太鋒會及亞太市長會議，本工程在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒?，將可望成為兩會的重要接待基地。引領(lǐng)國際化生活之風(fēng)尚，為重慶國際化戰(zhàn)略傾盡綿薄。高爾夫環(huán)繞的別墅保利地產(chǎn)投入五億巨資，建筑占地畝，洞兩個國際規(guī)范場地，配置超豪華高爾夫會所，到達舉行國際巨匠級賽事的國內(nèi)一流、亞洲強的頂級高爾夫球場。本工程畝的別墅建立用地，被高爾夫所環(huán)繞、所包裹，高爾夫成為生活背景，尊重生活

54、質(zhì)量、彰顯無遺！能夠是南中國最大的勝利人仕生活專屬區(qū) 占地畝，至少多棟府邸式獨立別墅，將居住著數(shù)量龐大的千萬級富豪。商界領(lǐng)袖，政要名流社交圈既是身份的意味，又是事業(yè)的根底。讓保利國際高爾夫花園在江北別墅板塊中跳出來第三部分工程營銷戰(zhàn)略推行戰(zhàn)略：搶占兩個制高點站穩(wěn)一個立足點搶：迅速占：爭奪制高點：高度，擺脫競爭對手糾纏，占據(jù)有利位置一、搶占兩個制高點品牌高度內(nèi)地市場與沿海不同，民眾對于國資企業(yè)的信任度明顯高于民營企業(yè)：第一操作層面是高舉高打國企籠統(tǒng)第二操作層面是要擺脫普通國企籠統(tǒng)，突出中央直屬國企籠統(tǒng)第三操作層面是揚棄普通央企籠統(tǒng)，樹立國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的央企旗艦五分天下有其一第四操作層

55、面是強勢推出“中國保利地產(chǎn)長城主題籠統(tǒng)，深化宣傳調(diào)和、自然、溫馨開發(fā)理念，以超強的震撼力，迅速樹立第一最強籠統(tǒng)，成為英雄崇敬情結(jié)的最大受害者！據(jù)市場調(diào)查，重慶市場對保利品牌的認知度明顯不夠，對保利地產(chǎn)的認知那么根本屬于空白，只在業(yè)界內(nèi)口碑相傳；對這么大的工程而言，支撐力量是明顯不夠的。本工程目的客戶雖直指高端客戶，但高端客戶的身份感、位置感、成就感等等都需求低端人群認同，在重慶這一充溢特征文化的區(qū)域，利用街談巷議的威力、利用英雄崇敬情結(jié)，是工程勝利的關(guān)鍵之一。產(chǎn)品高度所謂高度是建立在比較的根底之上的，本工程就產(chǎn)品而言，有兩個比較優(yōu)勢明顯的賣點，即：體量大和高爾夫環(huán)繞。和記黃埔比華利豪宅工程，占

56、地僅畝，總計套，面積由，總建約萬平方，該工程密度大，環(huán)境、配套與本項目比較相差甚大。但售價卻在元/左右。龍湖南湖郡總建萬平方，獨立別墅與連排別墅之比為：，雖然在總體規(guī)模上與我方工程接近，但其獨立別墅明顯少于保利國際高爾夫花園。其鄰靠占地畝湖面的環(huán)境與本工程相比明顯略遜一籌。因此，他們必需緊緊抓住高爾夫環(huán)繞的府邸式獨立別墅和南中國最大的勝利人仕生活專屬區(qū)這兩個比較優(yōu)勢，運用立體、組合式的傳媒手段，有效、迅速的傳送、分發(fā)本工程信息，建立本工程在產(chǎn)質(zhì)量素上的比較高度，徹底地、堅決地不與對手在同一層面上競爭，居高臨下，鳥瞰對手。二、站穩(wěn)一個立足點一個立足點：根據(jù)目的客戶的消費心思需求和行為習(xí)慣，創(chuàng)新銷

57、售手段，針對性與實效性相一致，尋求立足點和突破點。貴賓約定銷售方式三、營銷綱要、總體描畫根據(jù)工程一期的資金回籠方案，以及為工程整體運作奠定良性根底，他們需求在一期給工程建立起頂級別墅的籠統(tǒng)，緊緊圍繞工程的主線，將工程的內(nèi)涵貫穿到工程的全程營銷中。但是，由于高爾夫運動對重慶地域乃至整個大陸地域的中產(chǎn)階層來說，還屬于比較陌生的運動休閑方式，其所代表的高雅、紳士、自然尊貴等的生活方式尚未被大多數(shù)重慶的中上階層所了解，因此，工程一期實現(xiàn)勝利銷售的第一要義就是要經(jīng)過各種體驗式營銷手段，讓他們的目的客戶親身體驗高爾夫生活所帶來的高貴、尊崇、只為少數(shù)人所擁有的驕傲感受，由此對工程的定位構(gòu)成足夠的認同度，產(chǎn)生

58、購買行為。而體驗式營銷的中心精華那么是攻心為上。一切活動的目的都只為了攻擊目的人群的內(nèi)心，讓其不由自主地被吸引、被震撼，甚至到達感性戰(zhàn)勝理性的成分，產(chǎn)生激動消費。另外，由于國家近期對別墅工程，特別是對于高爾夫別墅工程開發(fā)的某些限制，更加提升了高爾夫的尊貴性，所以他們要牢牢把握 “高爾夫這一中心營銷概念進展推行，因此在整個第一階段的推行中將牢牢把握工程的制高點進展。、五個階段的攻心戰(zhàn)略，確定保利別墅工程第一階段的營銷：第一階段：引導(dǎo)期事件營銷與品牌營銷的結(jié)合。營銷目的：a、推出保利公司品牌，逐漸采取加溫漸漸浸透保利品牌，逐漸將開發(fā)商的品牌推向市場與客戶；b、適當(dāng)?shù)耐瞥龉こ谈拍钚苑桨?，以引起目的?/p>

59、戶的關(guān)注，并試探性積累客戶資源。推行時間：年月中旬至月上旬。營銷方式：以媒體品牌宣傳。第二階段：預(yù)熱期關(guān)系營銷產(chǎn)品推介。營銷目的：a、主要為推出產(chǎn)品本身各方面的優(yōu)秀質(zhì)素準確的傳送給目的客戶，并經(jīng)過各類事件營銷與客戶建立起良好的溝通關(guān)系和聯(lián)絡(luò)渠道；b、繼續(xù)強化對保利公司的品牌建立，提升其籠統(tǒng)進入佳譽度階段。推行時間：年月上旬至月下旬。營銷方式：以事件營銷為主活動點新年音樂會，媒體圍繞此類事件進展宣傳。第三階段：蓄勢期體驗營銷尊貴、自然、溫馨尊貴生活全情體驗。這一階段的營銷目的：利用營銷中心、示范單位和中心園林，經(jīng)過個性化體驗的方式，將工程自然、溫馨、尊貴、獨享的生活理念和產(chǎn)品形狀有效的傳送給目的

60、客戶，并經(jīng)過會員制或內(nèi)部刊物完成對客戶的有效積累。推行時間：年元月上旬至月中旬。營銷方式：a新年音樂會拉開序幕 b以獨特的貴賓約定手法開場蓄客第四階段：強銷期事件營銷開盤銷售、營銷目的：a、完成強銷期的開盤；b、迎合秋季房交會助推工程開盤。、推行時間：年月下旬至月中旬。、營銷方式：a以事件營銷為主國寶展驚動效應(yīng)，引爆銷售，b運用立體宣傳方式，到達宣傳的強效期。第五階段：繼續(xù)期體驗營銷，使工程進入繼續(xù)性銷售軌道。營銷目的：繼續(xù)執(zhí)行體驗式營銷，讓客戶切身體驗高爾夫 生活、享用高爾夫生活，將產(chǎn)品的內(nèi)涵與精神溶入到客戶的感官感受中，到達產(chǎn)品品牌的自然導(dǎo)入。推行時間：年月中旬至月底。營銷方式：以事件營銷