合同法第四講

1、合同法 第四講第一頁，共三十頁。買受人義務出賣人義務買賣合同的風險負擔買賣合同中的利益買賣合同解除方式回顧：買賣合同第二頁，共三十頁。買賣合同的審查第三頁，共三十頁。1.審查合同對方主體的合法性2.審查合同條款約定是否完整3.審查合同標的條款是否清楚明確4.審查價格條款是否具體明確5.審查付款條件、付款方式及期限是否約定明確買賣合同審查要點第四頁，共三十頁。6.審查包裝及運輸條款規(guī)定是否明確7.審查交貨方式、交貨時間、交貨地點的約定是否清楚8.審查驗收標準、驗收程序、驗收條件約定是否明確9.審查違約條款約定是否明確10.審查保修條款是否明確11.審查特殊買賣形式下的權利義務是否有特別規(guī)定買賣合

2、同審查要點第五頁，共三十頁。租賃合同第六頁，共三十頁。1、租賃合同概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人：把自己的財產(chǎn)交給他人使用的人，包括所有權人、財產(chǎn)權人、使用人等。承租人：指使用他人財產(chǎn)并支付租金的人。租賃物：租賃合同雙方當事人權利義務所指向的對象，一般指有形、特定、非消耗物。一、租賃合同的概念第七頁，共三十頁。2、租賃合同主要條款租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。一、租賃合同的概念第八頁，共三十頁。3、租期和形式關于租期的約定租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間

3、屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。關于合同形式的規(guī)定租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。一、租賃合同的概念第九頁，共三十頁。（一）出租人的義務1、交付租賃物并在租賃期間保持租賃物使其符合約定用途出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。二、租賃合同權利義務第十頁，共三十頁。2、維修租賃物的義務除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，出租人對租賃物有維修義務。（1）出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；（2）出租人因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金

4、或延長租期；（3）租賃物因可歸責于承租人方面的事由發(fā)生的損毀，雙方當事人沒有特別約定的，出租人仍應承擔維修義務，但出租人有權請求承租人承擔損害賠償責任。（一）出租人的義務第十一頁，共三十頁。3、租賃物的瑕疵擔保義務出租人應當擔保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用、收益。如果租賃物有使承租人不能為正常使用、收益的瑕疵，出租人及應承擔違約責任，承租人可解除合同或者請求減少租金。雙方當事人在訂立合同時，承租人已知道租賃物存在瑕疵的，其后不得解除合同，但租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同是明知該租賃物質(zhì)量不合格，仍然可以隨時解除合同。（一）出租人的義務第十二頁，共三十頁。4、權利

5、的瑕疵擔保義務因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。（一）出租人的義務第十三頁，共三十頁。1、依約定方法或租賃物的形式使用租賃物的義務承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，應當按照租賃物的性質(zhì)使用。（二）承租人的義務第十四頁，共三十頁。2、妥善保管租賃物的義務承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。（二）承租人的義務第十五頁，共

6、三十頁。3、不作為義務（1）不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。（二）承租人的義務第十六頁，共三十頁。（2）不得隨意轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租，即承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。合法轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。非法轉(zhuǎn)租：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（二）承租人的義務第十七頁，共三十頁。4

7、、支付租金的義務承租人應當依如下情形支付租金：（1）承租人應當按照約定的期限支付租金。（2）對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第61條的規(guī)定確定，即雙方以事后協(xié)商的方式補充；按合同有關條款確定；按習慣確定（3）按照第61條仍不能確定租金交付期限的，租賃期間不滿一年，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。（二）承租人的義務第十八頁，共三十頁。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，此合理期限由出租人確定。承租人在出租人所確定的合理期限屆至時仍不支付的，出租人可以解除合同

8、。（二）承租人的義務第十九頁，共三十頁。5、返還租賃物的義務租賃關系終止后，租賃物仍然存在的，承租人應當返還租賃物。（1）承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改建、改裝或者添加附著物的，在返還租賃物時，出租人有權要求予以拆除，恢復租賃物原狀。（2）承租人在返還租賃物時，就其對租賃物所支出的必要費用，即為維持租賃物的使用、收益狀態(tài)所支出的費用，也可以主張返還。當時人就此另有約定的，從其約定。（二）承租人的義務第二十頁，共三十頁。1、承租人獲取租賃物收益的權利在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。（三）租賃合同的特別效力第二十一頁，共三十頁。2、買賣

9、不破租賃租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。租賃物所有權在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人依然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權變動，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有權人，承租人與出租人原來租賃合同中所做的其他約定，租賃物的新所有權人也應一并遵循。（三）租賃合同的特別效力第二十二頁，共三十頁。3、承租人的居住權承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。未定租期，房主要求收回房屋

10、自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。（三）租賃合同的特別效力第二十三頁，共三十頁。4、房屋承租人的優(yōu)先購買權出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。民法通則司法解釋第119條：私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。房屋租賃合同中，承租人在租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項優(yōu)先購買權。（三）租賃合同的特別效力第二十四頁，共三十頁。因不可歸責于承租人的事由，致使租

11、賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。三、租賃合同的風險負擔第二十五頁，共三十頁。1、關于租賃物的風險負擔，即當由于不可歸責于承租人和出租人雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部損毀滅失的，租賃物的所有人應負擔此種情形下標的物損毀、滅失的風險。2、租金的風險負擔，即由于不可歸責于雙方當事人的事由致使合同部分或全部不能履行時，承租人即可相應減少履行或不履行其對待給付義務請求減少或不支付租金。三、租賃合同的風險負擔第二十六頁，共三十頁。（一）租賃合同的終止租賃合同因以下是由而終止：（1）租賃合

12、同因期限屆滿而終止；（2）租賃合同因當事人的解除而消滅。即租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定的事情，而由當事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此消滅。四、租賃合同的終止和更新第二十七頁，共三十頁。（二）租賃合同的更新租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。更新后的租賃關系，在租金及其他條件方面與原租賃合同相同，只有租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?。須承租人繼續(xù)對租賃物進行使用、收益。須出租人知道承租人繼續(xù)為使用的事實，且未提出異議。四、租賃合同的終止和更新第二十八頁，共三十頁。租賃合同雙方當事人在租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿時，可以續(xù)訂合同。四、租賃合同的終止和更新第二十九頁，共三十頁。內(nèi)容總結(jié)合同法 第四講。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人在出租人所確定的合理期限屆至時仍不支付的，出租人可以解除合同