（金融產(chǎn)業(yè)分析）2021年：開發(fā)商資本“命門”之劫

1、金融行業(yè)分析金融行業(yè)分析2021年：開發(fā)商資本“命門之劫 從上月的碧桂園百億發(fā)債擱淺，到本月新鴻基受邀聯(lián)合開發(fā) 廣州獵德百億地產(chǎn)工程，珠三角地產(chǎn)界集體呼吸到了融資市場(chǎng)的蕭瑟空氣。 緣由來自“房貸新政之后，各家銀行對(duì)按揭貸款和開發(fā)貸款兩大輸血 管道的同時(shí)收緊?！爸槿鞘俏覀冋{(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，我們感受到了貸款風(fēng)險(xiǎn)正在靠近。招行、興業(yè)銀行人士稱。該兩家銀行是今年個(gè)貸增量肯定值分別居股份制銀行第一、其次位。 然而，這還只是新一輪房貸調(diào)控的前奏?！拔覀兘拥搅丝傂匈J款整體收緊的新通 知。明年初不會(huì)再有各家銀行瘋狂發(fā)貸的常態(tài)，我們對(duì)房貸，尤其是地產(chǎn)商開發(fā)貸款，一開頭就會(huì)從緊。前述銀行人士稱。 事態(tài)的背后是央行

2、、銀監(jiān)會(huì)年剛性的窗口指導(dǎo)政策。權(quán)威機(jī)構(gòu)人士稱， 明年監(jiān)管要求掌握貸款規(guī)模，類同于年增長(zhǎng)水平，并且從年初就開頭指標(biāo)監(jiān)控。 加之地產(chǎn)股整體受挫生發(fā)的直接融資冷空氣，地產(chǎn)商開頭遭受自年數(shù)輪 房貸調(diào)控以來真正的“命門之劫?！敖酉聛?，就是爭(zhēng)論融資多元化，甚至是地產(chǎn)商存活率的問題了。一位上海地產(chǎn)商在無錢支付足夠土地出讓金時(shí)稱。 各家商業(yè)銀行自“房貸新政之后，由于房貸指標(biāo)已經(jīng)用完，幾乎同時(shí) 收緊了從前的“火中取栗之舉。 “其實(shí)，早在房貸新政之前的月份，面對(duì)年初以來深圳房?jī)r(jià)的一 路飆升，深圳銀監(jiān)局就下發(fā)了?關(guān)于加強(qiáng)深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引?，要求從嚴(yán)掌握風(fēng)險(xiǎn)，到了年中，各家商業(yè)銀行開頭掌握二手樓

3、貸款的成數(shù)，隨后進(jìn)行的就是開發(fā)貸款的掌握。深圳某股份制銀行人士稱。“我們將珠三角視為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域，不敢輕易放貸了。 “央行、銀監(jiān)會(huì)將在年對(duì)貸款規(guī)模和速度進(jìn)行剛性窗口指導(dǎo)，要求貸款 規(guī)模減速，并有可能按季度考核。銀行不能再為地產(chǎn)商買單。過去的常態(tài)要變了。來自權(quán)威機(jī)構(gòu)的人士稱。 “我們已經(jīng)聽說了相關(guān)信息?？傂幸笪覀兠髂甑馁J款增長(zhǎng)不能超過今年，并將 按月對(duì)我們進(jìn)行貸款指標(biāo)管理。一位某股份制銀行分行負(fù)責(zé)人稱，“明顯，由于房貸占貸款比重已經(jīng)較大，明年的房貸將連續(xù)從緊，要嚴(yán)于今年。而其中的開發(fā)貸款更要慎之又慎。 該人士稱，在去年和今年上半年，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款中“四證即國有土地 使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可

4、證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證不全的，也賜予了貸款?，F(xiàn)在不行了，即使“四證齊全，還要充分掂量開發(fā)商的資質(zhì)。 放之于存量大數(shù)觀看，更可見到各家商業(yè)銀行內(nèi)心的恐驚。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 截至今年月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額到達(dá)萬億元不含公積金貸款，同比增長(zhǎng)。其中，個(gè)人住房貸款余額萬億元，同比增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額萬億元，同比增長(zhǎng)。而且，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占本幣貸款已從年的上升到今年月末的。 或許，月初，北京師范高校金融討論中心出爐的?中國房地產(chǎn)土地囤積及資 金沉淀評(píng)估報(bào)告?令銀行業(yè)界集體受到了警醒。該報(bào)告認(rèn)為，到年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約為億平方米，同時(shí)，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入元資金

5、，就有元被沉淀在土地上。 深進(jìn)展總行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博稱，“明年我們將少做，并且只做好的。 對(duì)不同地區(qū)要細(xì)劃分類，珠三角自然在嚴(yán)格掌握規(guī)模之列。對(duì)不同客戶人群也要細(xì)劃分類，客戶文件信息要真實(shí)完整。 中投證券一份討論報(bào)告稱，依據(jù)估算，銀行的信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比 重已超過半數(shù)，達(dá)以上。年月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比達(dá)，企業(yè)自籌資金占比達(dá)，定金和預(yù)收款占比達(dá)。然而，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大局部來自銀行信貸，這意味著自籌資金的來自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的也來自銀行信貸。 “雖然本年度數(shù)據(jù)還未出來，但同據(jù)央行數(shù)據(jù)，從月末到月末，我國房地 產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加了億元，達(dá)萬億元。年底，極可能到達(dá)萬億元。而在珠三角等地區(qū)，地產(chǎn)貸款含開發(fā)貸、個(gè)貸已占到中長(zhǎng)期貸款總額的以上，已是多年持續(xù)的數(shù)據(jù)。各家銀行不能不審慎了。深圳某股份制銀行人士稱。 來自銀行間接融資的雙輸血管道按揭貸款和開發(fā)貸款被