杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告

1、杭州廣廈天都城可行性研究 i中國(guó)21世紀(jì)衛(wèi)星示范城一杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告公司名稱：浙江天都實(shí)業(yè)有限公司編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、俞建軍、趙輝杭州廣廈天都城可行性研究 目錄 TOC o 1-5 h z 調(diào)查人員聲明3第一部分：項(xiàng)目總論 41.1項(xiàng)目背景41.2項(xiàng)目概況4第二部分：市場(chǎng)研究 62.1項(xiàng)目開發(fā)的主要優(yōu)勢(shì) 62.2天都城試點(diǎn)的必要性 62.3指導(dǎo)思想與總體目標(biāo) 62.4主要內(nèi)容7第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 93.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 93.2產(chǎn)品特征103.3目標(biāo)客源113.4項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 123.5項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)123.6項(xiàng) 目 定 位133.7市 場(chǎng) 定

2、 位133.8產(chǎn) 品 定 位13 TOC o 1-5 h z 第四部分：投資估算與融資方案 13第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 14第六部分：不確定性分析 226.1盈虧平衡分析 226.2敏感性分析236.3風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策23第七部分：綜合評(píng)價(jià) 23第八部分：研究結(jié)論與建議 258.1結(jié)論258.2建議25第九部分：附錄259.1 附圖：25調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí) 的和準(zhǔn)確的。2、我們依照公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研 究報(bào)告模式進(jìn)行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報(bào)告。5、我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng) 目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說 明哪些

3、調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查 勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名: 陳超 胡冬冬 王立斐 曹人杰 俞建軍 趙輝 公司領(lǐng)導(dǎo)簽字: 注：形成一致意見后，附后存檔第一部分：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭 區(qū)星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州 市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地 段武林廣場(chǎng)僅12公里，到上海車程不到 2 小時(shí)。杭州天都城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開 發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng) 目。該項(xiàng)目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在 前列，而且實(shí)現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開 發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強(qiáng)力度開發(fā)。天都城總投資預(yù)計(jì)超過 80億元，開發(fā) 期

4、長(zhǎng)達(dá)68年，占地面積為6500畝，其中 房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達(dá) 400余萬平方米， 可容納居住人口 12萬人，是我國(guó)至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨(dú)開發(fā)的規(guī)模最大的 房地產(chǎn)項(xiàng)目；由歡樂四季公園、天都國(guó)際度 假中心、歡樂大道、天都廣場(chǎng)、歡樂廣場(chǎng)、 天都文化體育廣場(chǎng)、二一世紀(jì)世界家居文 化和建筑博覽會(huì)等組成的旅游項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大 的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目建成之后，天都城與星橋 鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國(guó)環(huán)境最 為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城 區(qū)建設(shè)三位一體。通過對(duì)天都城的超強(qiáng)度開發(fā)，把天都城 建設(shè)成為杭

5、州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有 12萬人的居住中心；杭 州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是 一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū) 建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)目。市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官 助”式的城市化新模式。項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、 市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會(huì)事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)， 都將以企業(yè)為主體，按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行操 作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā) 思路。項(xiàng)目開發(fā)的總體思路是“先做旅游， 后做房地產(chǎn)，滾動(dòng)開發(fā)”。在天都城建設(shè)的 總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動(dòng)旅游項(xiàng) 目,為天都城房地產(chǎn)開發(fā)和杭州市國(guó)際教育 中心、高新產(chǎn)業(yè)

6、創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營(yíng)造一流的環(huán) 境，并籍此來帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展以及其他 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱：廣廈天都城1.2.2項(xiàng)目介紹天都城規(guī)劃占地面積 7000余畝，總建 筑面積480萬平方米，規(guī)劃居住人口近10萬人，是以法蘭西文化為城市文化的新城 區(qū)。她位于正在崛起中的集“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、 旅游、居住”功能為一體，總規(guī)劃人口達(dá)40 萬人的杭州城市東北部新城的中心。 天都城 是廣廈企業(yè)在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)下，全面參與城 市開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的建設(shè)成果， 她代表著廣廈企 業(yè)在城市綜合建設(shè)方面的理念和建設(shè)能力。天都城東依杭州、北接上海，介于杭州 主城與臨平副城之間，在大杭州規(guī)劃中處于 樞紐地位，距市中心僅

7、18公里，毗鄰繞城 高速公路和滬杭甬高速，處于浙江經(jīng)濟(jì)的主 流發(fā)展區(qū)域，交通便捷。作為杭州城市交通 重點(diǎn)工程之一的秋石高速路將于 07年底開 通（快速路全線高架設(shè)計(jì)，主線寬25米，雙向6車道，比上塘高架多兩個(gè)車道。一路 上將建設(shè)清江路立交、艮秋立交、石德立交、 石橋立交、繞城高速立交等五座樞紐立交 橋），建成后將大大縮短從杭州市區(qū)到天都 城的時(shí)間。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有天都公園、 天都國(guó) 際度假酒店、香榭里大街、天都廣場(chǎng)、歡樂 廣場(chǎng)、天都房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運(yùn) 動(dòng)、娛樂等齊全的配套，目標(biāo)是建成一座21 世紀(jì)的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準(zhǔn)的新城。天都城的控制性詳細(xì)規(guī)劃 已通過杭州市規(guī)劃

8、局審批。經(jīng)過三年多的建設(shè)，旅游版塊已初具規(guī) 模，充滿濃郁法蘭西特色的天都公園已于 2003年建成并對(duì)外開放。以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造 的天都國(guó)際度假酒店也已試營(yíng)業(yè)。近期20余萬平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù) 推向市場(chǎng)，連續(xù)幾周名列市、區(qū)銷售排行榜 第一。另10萬平方米的城市山地別墅項(xiàng)目 愛麗山莊別墅也已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，也將于07年下半年陸續(xù)推出。未來天都城項(xiàng)目的整體建設(shè)思路 ，是建 設(shè)以一個(gè)中心，四大區(qū)塊所構(gòu)成的，大開放 小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。 通過利用城市道路和濱河綠帶等開放空間 將天都城分解為“一個(gè)中心，四大區(qū)塊”， 便于集中優(yōu)勢(shì)資源于某一區(qū)塊進(jìn)行密集開 發(fā)，迅速形成開發(fā)居住

9、規(guī)模，達(dá)到配套運(yùn)營(yíng) 的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求，有利于居民入住，形成良 好的城市建設(shè)開發(fā)形象。通過城市道路和城 市綠帶等開放空間組織，將天都城分隔成若 干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周 界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊 中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界， 形成大開放，小封閉，分權(quán)管理的城市管理 格局。天水苑坐鎮(zhèn)天都城中央，總建筑面積 20余萬方，首推4座1315層法式現(xiàn)代小 高層，呈扇型排列，環(huán)抱埃菲爾觀光鐵塔。錯(cuò)落有致的建筑布局，與現(xiàn)代法式園林完美 相融。95136M2法式格調(diào)的浪漫二房與情 致三房，無不勾勒出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風(fēng)尚。1.2.3交通狀況：公交571路直達(dá)，距地鐵 一號(hào)線出口約2

10、公里，規(guī)劃地鐵三號(hào)線途徑 天都城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時(shí)代廣 場(chǎng)。1.2.4周邊配套：天都公園，北山幼兒園， 聯(lián)華超市，小區(qū)巴士，K571公交車，鳳起農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)天都分場(chǎng)，沃爾瑪，余杭區(qū)第一人民 醫(yī)院，杭鋼醫(yī)院，到臨平約 6-8分鐘車程。 天都業(yè)主交年費(fèi)78元即可全年免費(fèi)游覽天 都公園，相關(guān)優(yōu)惠措施尚未出臺(tái)1.2.5相關(guān)信息: 環(huán)線位置：無物業(yè)現(xiàn)狀：其它總建筑面積：200000平方米物業(yè)管理附加信息：多層:0.6元/平方米/ 月，單身公寓：0.8元/平方米/月，高層：1.3開發(fā)商：浙江天都實(shí)業(yè)有限公司投資商：廣廈房產(chǎn)物業(yè)管理公司：浙江廣廈物業(yè)公司第二部分：市場(chǎng)研究根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志

11、綱 工作室預(yù)測(cè)，天都城項(xiàng)目的總投資約87億元人民幣，稅后利潤(rùn)將達(dá)到 12.30億元；靜 態(tài)的稅后投資收益率為14%，投資回收期約 4.58年。項(xiàng)目成本相對(duì)較低，投資收益率良 好，資金回收與返還能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項(xiàng)目不僅可以為投資者帶來良 好的投資回報(bào)，而且還將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效 益。該項(xiàng)目建成之后，將創(chuàng)造7000 8000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶動(dòng)20億人民幣的GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動(dòng) 120億 人民幣的GDP增長(zhǎng)。2.1項(xiàng)目開發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)開發(fā)商優(yōu)勢(shì)。中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營(yíng)范圍十分廣泛，涉 及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種

12、 行業(yè)的上市公司。浙江盈華實(shí)業(yè)有限公司是 涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測(cè)、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實(shí)力強(qiáng)大、科技含量高、人 員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)著名策劃公司王志剛工作 室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國(guó)WY國(guó) 際設(shè)計(jì)顧問公司、英國(guó)阿特金斯國(guó)際有限公 司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃 設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究 所等多家國(guó)內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī) 劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開 發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu) 勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)十分明顯。 2.2天都城試點(diǎn)的必要性2.2 . 1天都城項(xiàng)目

13、試點(diǎn)有利于積極探索中國(guó) 城市化的新動(dòng)力和新模式。從理論上講，中國(guó)目前正處在加速城 市化階段。但是，不容忽視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題 是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶 籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn) 業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動(dòng)力明顯減弱。 中國(guó)城市化需要尋找新的動(dòng)力源。在這種背景下，許多城市都通過購(gòu)房入戶制度，以求 在新一輪爭(zhēng)奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。但是， 外來人口的大規(guī)模流入， 必然加劇由于城區(qū) 人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超 負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價(jià)格過高等一系列問題。 而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場(chǎng)需求支持。因此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看

14、，當(dāng)一個(gè)國(guó)家 或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會(huì)出現(xiàn)逆 城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市 市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局 分散化的城市化模式。 逆城市化不是城市化 的反向運(yùn)動(dòng)，而是城市化發(fā)展的一個(gè)新階 段，是更高層次的城市化。以一個(gè)特大型、 大型城市為中心，以一群分散型、獨(dú)立型的 中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有 可能成為我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 21世紀(jì)城市發(fā) 展的主要模式。我國(guó)現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍 也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城 的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建 設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī) 劃能力，無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚 的環(huán)境條件。因此，充

15、分利用大房地產(chǎn)開發(fā) 商的資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過在城郊 進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū) 建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán) 境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合不同收入階層 的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向 新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模 的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化 可選擇的一條新路子。 這一城市化模式不僅 可以有效地解決城市化的市場(chǎng)需求動(dòng)力不 足問題，而且可以解決依靠政府力量推動(dòng)城 市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問 題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化 進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪 城市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正是在這 以城市化新背景下推出的

16、， 具有重大的試點(diǎn) 價(jià)值。2.2.2天都城試點(diǎn)有利于積極探索超大樓盤 開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā) 新思路和新模式。天都城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)杭州乃至整 個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索 意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā) 展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六 十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通 便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在 郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機(jī)和利 潤(rùn)。人們的工作、生活方式一定程度上改變 了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在 充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后， 才有了新的 突破與更廣闊的發(fā)展空間。 發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn) 業(yè)的這一歷史過程對(duì)我們國(guó)家

17、自己的房地 產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作 用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來的 交通行業(yè)的振興勢(shì)必也會(huì)引起我們普通居 民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對(duì)廉 價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少受污染的空間、較安靜 的居住條件會(huì)越來越吸引更多的人們選擇 郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國(guó)的大、 中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向 中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載 過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳 舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問 題，以及住房制度改革后，每個(gè)人都必須面 對(duì)自購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)。因此，在市區(qū)土地有限且 價(jià)格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的 向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的

18、布局，進(jìn) 而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會(huì)產(chǎn) 生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國(guó)城市化水平 為30%，城鎮(zhèn)人口 3.7億。預(yù)計(jì)2020年城 市化水平達(dá)到45%，全國(guó)人口 14億，城鎮(zhèn) 人口增至6.3億；預(yù)計(jì)2050年城市化水平達(dá) 到60%，全國(guó)人口 16億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增 至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按 人均居住面積10平方米，即建筑面積20平 方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。 后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑 面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè) 住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅

19、2.2 億平方米。有關(guān)專家指出，在我國(guó)的城市化 進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小 城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此 可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨 大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā) 展空間。面對(duì)“郊區(qū)化”這個(gè)大趨勢(shì)，房地 產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)出擊，因勢(shì)利導(dǎo)，而不應(yīng)被 動(dòng)等待。二一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn) 工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二 十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)居民的生活正穩(wěn)步向小康階段 邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不僅僅滿足于 居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞 及配套設(shè)施的完善程度。 房產(chǎn)

20、市場(chǎng)的實(shí)踐已 經(jīng)證明，綠化是否 到家”將直接影響房子 銷售。有些居民在購(gòu)買住房時(shí)，不光看房型、 地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到 位。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了 國(guó)外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告 上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷 售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室 了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的 人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。2000年北京國(guó)際房地產(chǎn)交易會(huì)的新盤之 中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大 量的“雙景住宅”，雙景住宅”指公園借景” 和 小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀 住宅，它改變了以往 在建筑中堆砌綠化”的 觀點(diǎn)，提出 在綠化中放置

21、建筑”的口號(hào)。同 時(shí)通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景 象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營(yíng)造出一個(gè)帶 風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。我們可以 看到，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商對(duì)環(huán)境 越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡 迎與否的一個(gè)極其重要、無可代替的指標(biāo)。 房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代一追求住房硬 件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境） 相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時(shí)代正向 我們走來。隨著居民生活水平及文明程度的 提高，營(yíng)造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、 建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)， 是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事 情。我們這個(gè)試點(diǎn)工程的“先旅游，后房產(chǎn)” 正是體現(xiàn)了這個(gè)思路：旅游

22、可以改善房產(chǎn)的 環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游 帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相 互促進(jìn)，共同發(fā)展。我國(guó)的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都 面臨來很大的發(fā)展。預(yù)計(jì) 2020年城鎮(zhèn)居民 人均住房居住面積提高到 12平方米，即建 筑面積24平方米；預(yù)計(jì)2050年人均居住面 積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。 按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，每人增加 4平方米計(jì)算，前20年為提高居住水平需要 新建住房25.2億平方米，平均每年 1.26民 平方米。后30年按9.6億人口計(jì)算，則需在 2020年基礎(chǔ)上再新建住房 76.8億平方米， 平均每年2.56億平方米。在如此大的需求 中，肯定會(huì)有

23、一些通過“住宅群”的方式予 以消化解決。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中，在某些地 方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模 與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效 益，因?yàn)檫^小的規(guī)模往往引起一系列的問 題，如無法保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配 套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型 創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng) 新。住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分， 住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的 15%-30%。住宅 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，住宅建設(shè)投資增長(zhǎng)10%，將直接拉動(dòng)國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。但住宅建 設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善

24、人民生活、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。住宅 的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn) 業(yè)，如把智能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用 于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的 開發(fā)中才更具價(jià)值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開 發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢(shì)所帶來的完 善的配套設(shè)施和較低廉的住房?jī)r(jià)格，以及大規(guī)模開發(fā)時(shí)一般位于城郊所擁有的較高質(zhì) 量的空氣。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的 房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì) 的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)一個(gè)國(guó)家經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從 1970年到1990年的20年里，日本的住宅每 年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對(duì)傳統(tǒng)生 產(chǎn)方式的革新，住宅及

25、相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加 值增加了 16倍。估計(jì)我國(guó)在不增加住宅建 設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長(zhǎng)投資額的速度將 會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用 50年的時(shí)間，把 住宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后 50 年的住宅投資每年將遞增 7%，每年對(duì)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6個(gè)百分點(diǎn)。這樣持續(xù)50年連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。 房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)金融行業(yè)，如果發(fā)展好 了，又可以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā) 展不好，那么對(duì)國(guó)家的金融業(yè)，進(jìn)而對(duì)整個(gè) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都是一個(gè)巨大的損失。我們不 久后將加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一 樣，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而且我國(guó)本身經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展也要求在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)統(tǒng) 一、開放、競(jìng)

26、爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近來 杭州市政府提出了 “住在杭州”的口號(hào)，要 實(shí)現(xiàn)這個(gè)口號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善當(dāng) 然具有舉足輕重的地位。 雖然一般的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目（包括我們的試點(diǎn)工程）從籌集資 金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷售， 都是本地化的事情，但一個(gè)成功的、具有獨(dú) 創(chuàng)性代和表性的項(xiàng)目無疑也具地區(qū)的、甚至全國(guó)性的意義。我們的項(xiàng)目正是一個(gè)開放 性、開拓性的項(xiàng)目，而且雖然杭州的房地產(chǎn) 市場(chǎng)從整體發(fā)育水平上看，并不是全國(guó)最好 的，但在很多方面，如主題、文化、環(huán)境等 的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的這個(gè)項(xiàng)目也 正是想在處在以生活方式為主題的概念市 場(chǎng)階段的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理 解，并使之超出

27、地方的意義，為建立全國(guó)統(tǒng) 一的房地產(chǎn)市場(chǎng)和使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真 正走向市場(chǎng)作出有益的，先驅(qū)性的探索。 2.2.3天都城項(xiàng)對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu) 優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義天都城開發(fā)有利于杭州市通過實(shí) 施“東進(jìn)戰(zhàn)略”而啟動(dòng)新一輪城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張， 實(shí)現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴(kuò)大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常 輝煌的成績(jī)。有關(guān)數(shù)顯示，杭州每平方公里 創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中名列第 一，人口密度第二，而市區(qū)的面積卻為倒數(shù) 第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同活動(dòng)空間狹小的矛盾日益尖 銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的 限制，已有不少項(xiàng)目因找不到合適的用地而 無法安排；用

28、地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比 重偏高（占24.39%，接近國(guó)標(biāo)上限 25%, 道路廣場(chǎng)用地、公共綠地和市政公用設(shè)施用 地偏低，均接近甚至低于國(guó)標(biāo)下限；地域結(jié) 構(gòu)和城市等級(jí)不成比例，南北長(zhǎng)東西短，用 地條件受到極大的制約；經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段同城 市空間組織不相適應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難 以實(shí)現(xiàn)；城市主導(dǎo)功能項(xiàng)目布局缺乏空間等 經(jīng)濟(jì)條件的制約，嚴(yán)重阻礙了杭州市的發(fā)展 步伐，到了非改不可的地步。天都城開發(fā)有利于優(yōu)化杭州市 的旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局。在杭州東部搞一個(gè)大型的集旅游、休 閑、度假、居住于一體的旅游項(xiàng)目，有利于 改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因， 杭州的旅游業(yè)一直 以西湖和兩

29、江一湖為中心， 在旅游內(nèi)容上以 山水觀光為主，在地域分布上主要集中于城 西西湖一帶，杭州西南部的富陽、桐廬、臨 安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的杭 州東部和北部在旅游開發(fā)方面比較薄弱，這樣的布局不利于大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成， 也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心上海的經(jīng)濟(jì)輻 射。通過在杭州東部建一個(gè)華東地區(qū)規(guī)模最 大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的項(xiàng) 目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促 進(jìn)大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展。天都城開發(fā)有利于積極呼應(yīng)杭州市政 府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升杭州房地 產(chǎn)開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí) 代。在杭州東部搞一個(gè)超大規(guī)模的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，使開發(fā)商更注重對(duì)居住環(huán)境

30、的建設(shè)， 使房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)從比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套 變成不但比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套，還要比 環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開發(fā)商的實(shí)力，從而 提升房地產(chǎn)開發(fā)的檔次。此外，搞這樣一個(gè) 超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項(xiàng) 目，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進(jìn)行旅 游、教育、健康、文化傳播等與人們的根本 需求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓 盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地的逐漸減 少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代，而 郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式和市區(qū)房地產(chǎn)的開 發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為杭州 郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)先行者的天都成項(xiàng)目，無疑將開

31、創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。這樣的項(xiàng)目 對(duì)政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是 一個(gè)非常有力的支撐。天都城開發(fā)有利于呼應(yīng)杭州市政 府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措，憑借其優(yōu) 美、舒適、價(jià)廉的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加快杭州 市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施， 杭州將是全國(guó)最社合居住的城市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術(shù)人才居住和 創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進(jìn)杭州市政府提 出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實(shí)施。天都城開發(fā)有力推進(jìn)余杭市政府 的向杭州靠攏的發(fā)展戰(zhàn)略， 改善余杭區(qū)位條 件，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快余杭經(jīng)濟(jì)發(fā) 展。項(xiàng)目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州 之間，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將同時(shí)加速杭州的 東

32、擴(kuò)進(jìn)程和臨平往杭州靠攏的進(jìn)程， 使余 杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改 善。不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起， 還可為余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。總投 資逾80億元人民幣的天都城項(xiàng)目將創(chuàng)造70008000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)140億元。2.3指導(dǎo)思想與總體目標(biāo)2.3.1指導(dǎo)思想天都衛(wèi)星示范城建設(shè)試點(diǎn)的指導(dǎo)思想 是：高舉鄧小平理論的偉大旗幟，深刻領(lǐng)會(huì) 中央關(guān)于發(fā)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十 五屆五中全會(huì)關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化 的最新精神，根據(jù)杭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十 五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要和余 杭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的總體要求，面向21世紀(jì)，大膽創(chuàng)新，

33、高起點(diǎn)規(guī)劃，超前發(fā)展，積極探 索市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作、民辦官助式的， 房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三 位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把天都城 建設(shè)成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善、社 區(qū)管理先進(jìn)、體制開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化多 元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。2.3.2總體目標(biāo)天都衛(wèi)星示范城建設(shè)的總體目標(biāo)是：通過810年努力，力爭(zhēng)把天都城建設(shè)成為代 表中國(guó)21世紀(jì)衛(wèi)星城發(fā)展先進(jìn)水平的、泛 房地產(chǎn)時(shí)代超大規(guī)模的郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)成功 典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居 住中心、旅游中心、國(guó)際教育中心和人才集 聚高地。具體目標(biāo)如下：杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、 余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。天都衛(wèi)星示范城位于杭州市

34、區(qū)和縣級(jí) 市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴(kuò)和臨平向杭 州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，天 都衛(wèi)星示范城的居住人口將達(dá)到 12萬左右， 成為杭州最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城 區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施現(xiàn)代化、文 化多元化的杭州市東部超大型居住中心，“新住宅運(yùn)動(dòng)”和“住在杭州”的成功典范。 根據(jù)杭州市城市總體規(guī)劃(1996 2010)，杭州市區(qū)由一個(gè)主城、 兩個(gè)副城組成，主城是城市人口和產(chǎn)業(yè)的主 要聚集區(qū)，承擔(dān)全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文 化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產(chǎn)業(yè)的主要基地，配套相應(yīng)的生 活居住區(qū)和公共中心， 發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合 性工業(yè)城；濱江副城是南部新

35、城，重點(diǎn)安排 高科技工業(yè)、區(qū)、科研機(jī)構(gòu)、大專院校及其 相應(yīng)的居住用地和旅游設(shè)施，形成產(chǎn)、學(xué)、 研、居、游相結(jié)合的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城。 從上述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個(gè)功 能明確的大型居住區(qū)，“住在杭州”的城市 品牌缺少?gòu)?qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。因此，我 們將努力把天都城建設(shè)成為杭州市東部地 區(qū)以居住、旅游、教育為其主要功能的新城 區(qū)。天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和 完美的居住環(huán)境吸引杭州本地居民、上海的跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員、 在海外創(chuàng)業(yè)成功 欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在中國(guó)居住的 外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居 住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購(gòu)物 中心。杭州市國(guó)際化的教育中心。

36、天都衛(wèi) 星示范城的教育不僅是配套設(shè)施， 也是一項(xiàng) 產(chǎn)業(yè)。將通過市場(chǎng)化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過與國(guó)外知名學(xué)校合作辦學(xué)等方式實(shí)現(xiàn) 教育的國(guó)際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州 市國(guó)際化的教育中心。杭州市人才聚集咼地。 天都衛(wèi)星示 范城將通過創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理 水平，使之成為 21世紀(jì)新的生活方式和居 住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居 住。2.4主要內(nèi)容2.4.1城市化新模式試點(diǎn)通過新興產(chǎn)業(yè)培育、房地產(chǎn)開發(fā)與新城 區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開發(fā)試 點(diǎn)，積極探索中國(guó)21世紀(jì)城市化新模式。通過發(fā)展旅游和民辦教育營(yíng)造居 住良好環(huán)境。通過歡樂四季公園、天都國(guó)

37、際 度假中心、歡樂大道、天都廣場(chǎng)、歡樂廣場(chǎng)、 天都文化體育廣場(chǎng)、二一世紀(jì)世界家居文 化和建筑博覽會(huì)等旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造一流 的居住環(huán)境。通過與浙江大學(xué)合資合作興辦 浙江大學(xué)東方學(xué)院，與國(guó)際著名中小學(xué)校、 杭州名校合辦貴族學(xué)校，把天都城建設(shè)成為 杭州市民辦教育基地，為天都城高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)發(fā)展以及向知識(shí)型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下 良好基礎(chǔ)。以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)的 開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、教育聚人氣， 提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都城通過 旅游、教育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合房地產(chǎn) 開發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探索中國(guó)21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。通過超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)集聚 人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程

38、。充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì) 和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開發(fā)符合不同收入階層的各種 層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū) 流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常 擴(kuò)張。這市繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市 化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一 輪城市化的新途徑。通過21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試 點(diǎn)，積極探索特大型、大型城市通過衛(wèi)星城 建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。以天都城作為試驗(yàn)田”，積極探 索中國(guó)21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和基本特 征，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過程中出現(xiàn)的 各種問題，總結(jié)發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星城的各種經(jīng) 驗(yàn)，尋找一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新 思路、新模式，塑造中國(guó) 21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星 城成功典范。通過高起點(diǎn)規(guī)劃，超強(qiáng)

39、力度投資， 綜合性開發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū)的居住、創(chuàng) 業(yè)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流 和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集聚， 實(shí)現(xiàn)攤大餅式城 市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚式城市規(guī)模擴(kuò)張模 式轉(zhuǎn)變。通過市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官 助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極探索城市 化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模 式。天都城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資、建設(shè) 和管理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會(huì)”模式。 這種模式不同于以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利 型的國(guó)有大型企業(yè)辦社會(huì)，而是以市場(chǎng)為取 向，通過規(guī)范的企業(yè)化運(yùn)作為天都城居民們 提供各項(xiàng)服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同 時(shí)滿足社會(huì)需要。同時(shí)，城市化進(jìn)程雖然主 要應(yīng)

40、由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看 到，在城市化過程中，又存在著許多市場(chǎng)失 靈的領(lǐng)域，因此，城市化過程又離不開政府 必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城 市具體格局、模式，城市土地的支配使用及 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。所以，天都城的 發(fā)展是通過市場(chǎng)化取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民 辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)。積極探索以上市公司為載體，運(yùn)用 市場(chǎng)手段籌措城市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型 城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。 2.4.2房地產(chǎn)開發(fā)新模式的試點(diǎn) 面對(duì)大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢(shì)，塑造21世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范。住宅郊區(qū)化是一個(gè)城市的城市化水平 發(fā)展到相當(dāng)高的程度后，逆城市化的效應(yīng)， 是人們脫離喧

41、鬧的都市追求安詳、寧?kù)o生活 的結(jié)果。因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必 然結(jié)果。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均 GDP達(dá)到3000美元時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)城市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。 根據(jù)99杭州統(tǒng)計(jì) 年鑒的數(shù)據(jù)，1998年杭州市區(qū)居民的人均 GDP達(dá)到3.3萬元人民幣（按當(dāng)年價(jià)格計(jì) 算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 3000美元的臨界值，因此 杭州住宅郊區(qū)化的時(shí)代已經(jīng)來臨。從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢(shì)業(yè)已 初現(xiàn)端倪。象天都衛(wèi)星示范城這樣超過 400萬平方 米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅 在杭州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地 區(qū)、在全國(guó)范圍內(nèi)也是罕見的。這一超大規(guī)模、超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開發(fā)成功，將為杭

42、州 乃至全國(guó)的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)可資 借鑒的模式。呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭(zhēng)當(dāng)杭 州房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的 領(lǐng)頭羊。杭州市委、市政府于1999年提出了 “住 在杭州”的城市品牌定位，這一城市品牌的 提出使杭州在國(guó)內(nèi)乃至海內(nèi)外樹立了獨(dú)特 的城市形象，它無疑將成為杭州實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn) 業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出杭州，迎接二一 世紀(jì)發(fā)展的一個(gè)有利契機(jī)；同時(shí)也確立了杭 州房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國(guó)、走向世界 的發(fā)展戰(zhàn)略。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位是超越地 方意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市 場(chǎng)是一種創(chuàng)新。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位 不僅針對(duì)余杭和杭州，也針對(duì)浙江全省，甚 至上海，它的輻射距離

43、將遠(yuǎn)至整個(gè)華東地 區(qū)、香港、臺(tái)灣等地。同時(shí)，積極探索一條 房地產(chǎn)國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國(guó)定居度假的華僑或欲 在中國(guó)居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星 示范城因而有可能成為杭州乃至中國(guó)房地 產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。通過超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛 房地產(chǎn)開發(fā)新時(shí)代。天都衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行 房地產(chǎn)的開發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、 體育、文化等與人們的根本需求緊密相關(guān)的 產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好 整個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的開發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的開發(fā)必將對(duì)杭州 甚至全國(guó)的房地產(chǎn)市

44、場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響，從而開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代。2.4.3社區(qū)管理新體制試點(diǎn)物業(yè)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括 的內(nèi)容與我國(guó)原來實(shí)行的房管制度有很大 的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手 段，物業(yè)管理這個(gè)新的模式也不過是個(gè)空架 子。而針對(duì)天都城物業(yè)管理的量大、復(fù)雜多 樣、細(xì)化、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，實(shí)行管理現(xiàn)代化 是十分重要的?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住 宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué) 化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過程。其管 理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代 化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如 科技創(chuàng)新手段、計(jì)算

45、機(jī)管理手段等，去實(shí)施 硬件（如房屋、設(shè)備與設(shè)施等）和軟件（如 產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、管理方法等）的科 學(xué)管理。要對(duì)天都城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)管理， 可從五個(gè)方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理 方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng) 絡(luò)化，管理手段自動(dòng)化。（1）理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng) 的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于：信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為 一種重要的資源來管理和利用，物業(yè) 管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況，面對(duì)一個(gè)不斷變化的系統(tǒng)，隨時(shí) 隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的 工作狀態(tài)。業(yè)主對(duì)物業(yè)的意見建議等 信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基 礎(chǔ)。因此物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息, 加強(qiáng)信息傳遞，

46、促進(jìn)信息循環(huán)，及時(shí) 組織反饋，達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一 致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單 一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周圍 環(huán)境總和起來作為一個(gè)系統(tǒng)來管理， 這個(gè)系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)，還包 含了無形的精神意志、文化、文明、 道德規(guī)范等。經(jīng)營(yíng)觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行 政手段，而要采用經(jīng)濟(jì)手段來管理， 通過有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)，使管理走上以業(yè) 養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過 人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)的，管理人員的水 平高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和 效果。我們無法要求每一位工作人員都 具有較高的工作能力。那么，要保證公 司的水準(zhǔn)就必須建立起一

47、套完整的制 度。每一位員工在工作中都有章可循、 照章辦事，保證工作質(zhì)量，由“人制” 變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證 整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。物業(yè)管理是服務(wù)行 業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)的行為。 公司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立 一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，它也可以像工 業(yè)企業(yè)一樣采用 TQC對(duì)管理服務(wù)行為 實(shí)施的整個(gè)過程實(shí)行全面考核。所制定 的管理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、量化，具有可操 作性。此外，在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培 訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。企業(yè)需要有 嚴(yán)格的考核制度來保證員工的素質(zhì)，畢 竟人員是管理行為的實(shí)施者。只有一流 的職工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù)， 企業(yè)才能達(dá)到一流的水

48、平。管理組織的網(wǎng)絡(luò)化。物業(yè)管理涉及的 面很廣。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司與許 多政府部門、行業(yè)單位都有著千絲萬縷 的關(guān)系。我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中 的各個(gè)部門作為一張“網(wǎng)”上的點(diǎn)，它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。這 樣我們就可以建立一張簡(jiǎn)單的 “網(wǎng)”。在 物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資 源、人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的 方式共享。管理手段自動(dòng)化。物業(yè)管理中的信息 量大、面大，而且要長(zhǎng)期保存，經(jīng)常調(diào) 用，只有采用計(jì)算機(jī)技術(shù)，將信息分類、 聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，才能方便物業(yè)公司和各部門 共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計(jì)的效 率和質(zhì)量，也可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)上進(jìn)行 輔助設(shè)計(jì)。天都城作為一個(gè)超現(xiàn)代的城區(qū)，它的管

49、 理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的， 具體表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改 變社區(qū)配置類型上的單一化、強(qiáng)化社區(qū) 組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制, 實(shí)現(xiàn)智能化社區(qū)管理。同時(shí)，天都城還 非常重視社區(qū)的文化建設(shè)，將社區(qū)精神 文明建設(shè)放在社區(qū)文化的首要位置。這 種管理理念在天都城的社會(huì)事業(yè)投資上 尤為凸現(xiàn)。第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案3.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路：擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天 津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社 區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完 善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新

50、的社區(qū)配套 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、 面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相 結(jié)合合理的市政設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類 型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)， 社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理 系統(tǒng)，滿足 以人為本”的居住理念。3.2產(chǎn)品特征：以低層住宅產(chǎn)品為主，多層 與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú) 立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二 層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以 小高層來提高項(xiàng)目容積率。充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。3.3目標(biāo)客源目前，在本區(qū)

51、域購(gòu)房的客戶大都是當(dāng)?shù)?及杭州其他地區(qū)客戶。 今明年隨著區(qū)域的市 政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來 此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境 的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位 人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客 源。3.4項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告前面部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng) 環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目 真正的、突出于余杭區(qū)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集 中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大 勢(shì)”國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮 期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管 理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政 策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識(shí) 古往今來中國(guó)文

52、化觀念的 組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì) 占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家 庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展 空間與規(guī)模自然環(huán)境得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心；可作為杭州余杭區(qū)鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住 房，是置業(yè)的理想地方。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀 態(tài)。項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的 班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新 的體制，項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造 精品品牌，為杭州市人民和政府作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT模式，這也有利于開發(fā)項(xiàng)將將得到政府

53、的充分支持。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用, 目的打造良好的基礎(chǔ)。3.5項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)余杭區(qū)人口眾多，外來人口也較 多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來不但增加， 收入水平也不斷增加，加之大規(guī)模建設(shè)活 動(dòng)，使得整個(gè)房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目 的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境 得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便 宜，而且近年來，余杭區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建 設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷 完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的 前景，而且整個(gè)余杭的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng) 有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建道路將在近年內(nèi)完成通車，到

54、時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性 是顯而易見的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通 的優(yōu)化。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成, 那么天都城銷售將適逢其時(shí)。3.6項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建 立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼 顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須 將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等 各種因素綜合考慮。3.7目標(biāo)市場(chǎng)定位消費(fèi)群界定高校、科研院所高級(jí)職稱人士民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換 房的需要年齡判斷在30 - 45歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼

55、投資型、其它 3.8產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào) 查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于 激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境 和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是：1相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成 本較低。2項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很 好。區(qū)域內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。3.9銷售計(jì)劃總建筑面積：約400萬平方米會(huì)所 商業(yè) 其他其中：住宅：2080000平方米420000平方米600000平方米220000平方米開發(fā)時(shí)間：分四期開發(fā)單位總數(shù)：一期：1340戶；二期：1990 戶；三期：1900戶；四期：2000戶第四部分：投資估算

56、與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造 價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同 對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易 把握。4.1 . 1投資估算相關(guān)說明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金融成本。A 土地費(fèi)用:土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目三期占地650畝，每畝135萬元，土地總價(jià)值為 87750萬元建筑成本估算1.建筑安裝工程費(fèi)用結(jié)合本項(xiàng)

57、目實(shí)際情況按小高層建筑面積 x單 位成本1300元/ m2 ,高層建筑面積X單位成 本 1500 元 / m224 萬平方米*1500+36 萬平方米 *1300=360000+468000=82800 萬元2工程前期費(fèi)按建安成本的2%取費(fèi)828000*2%=16560萬3室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各 項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元/川計(jì)算室外水電氣工程：按 50元/川計(jì)算175*666.7*(1-19%)*(50+50)=945 萬4建設(shè)配套費(fèi)用按建安成本的10%取費(fèi)24120*10%=2412 萬5工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1% 十算24120*1%=241.

58、2 萬6建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2% 十提(24120+482.4+945+2412+241.2)*2%=564.0 12萬7預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%十提24120*6%=14472 萬8銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算(14*7000+2 4*5500)*2%=2224 萬財(cái)務(wù)費(fèi)用按開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%,建設(shè)期為兩年30000*518%*2=3108 萬各種稅金支出(14*7000+2.4*5500)*4%=4448 萬4.1.2總成本估算總成本=20125 + 24120+ 482.4+945+ 2412+241.2+564.012+1447.2+ 2

59、224+ 3108 +4448=2.98 億4.2融資方案4.2.1項(xiàng)目資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資 金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合 理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn) 貸款、專項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó) 外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、 補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌 資金；其它資金來源。可行性研究中，要分別說明各種可能的資金 來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明 貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還 時(shí)間等。第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（簡(jiǎn)略）總投資估算表單位:萬元號(hào)序項(xiàng)目合計(jì).建設(shè)

60、1投資30,264.27.11土地費(fèi)用15,880.21.21前期工程費(fèi)525.71.3基礎(chǔ)1設(shè)施建設(shè)費(fèi)1577.14.4園林1景觀建設(shè)費(fèi)1163.18.5彳建筑1安裝工程費(fèi)6,571.421管理736.6.6費(fèi)用3.71不可預(yù)見費(fèi)982.18.81其他費(fèi)用604.57.91銷售費(fèi)用2,223.222財(cái)務(wù)費(fèi)用1,163.063項(xiàng)目3總投資31,427.33銷售收入、稅金及附加估算表單位：萬元號(hào)序丁百冃項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入44,464.41經(jīng)營(yíng)2稅金及附 加2,445.54.12營(yíng)業(yè)稅2,223.22.22城市2維護(hù)建設(shè) 稅155.63.32教育費(fèi)附加66.70損益表單位：萬元號(hào)序項(xiàng)目 名稱合計(jì).