物業(yè)管理法律法規(guī)

1、.PAGE ：.；物業(yè)管理法律法規(guī) 課程主題：樹立物業(yè)管理法律認(rèn)識課程內(nèi)容： 一、物業(yè)管理法律根底知識 二、物業(yè)管理適用法律法規(guī) 三、物業(yè)管理糾紛及解析 一、物業(yè)管理法律根底知識一法的概述.對法的認(rèn)識 法在現(xiàn)實(shí)生活中無處不在，無處不有；法既在規(guī)范人們的行為，又在約束人們的行為，掌握法律，揚(yáng)起他的法律武器 。 一部法律的誕生，意味著一種精神權(quán)威的樹立；一種政治價(jià)值確實(shí)認(rèn)；一種愉快次序的奠基；一種仁慈愿望的匍匐。古希臘先哲伯拉圖說過，法律不能夠發(fā)布一種既約束一切人，同時(shí)又對每個(gè)人都真正有利的命令。因此，為了他們共同的對于有序資產(chǎn)的盼望，每個(gè)人、每個(gè)單位、每個(gè)組織都必需對比法律法規(guī)的要求，來調(diào)整本人

2、個(gè)別需求和實(shí)踐行動.法的定義與根本特征 狹義定義：法律是指全國人大及其常委會公布的規(guī)范性立法文件。 廣義定義：法律是指法律的整體，通常稱為法，包含在以下的根本特征之中。 由國家制定或認(rèn)可的； 表達(dá)了國家的意志； 以權(quán)益和義務(wù)為主要內(nèi)容； 國家強(qiáng)迫力為后盾的； 人們行為的特殊規(guī)范。 .物業(yè)管理法的淵源(表現(xiàn)方式) 憲法：是根本大法，具有最高的法律位置和最高的法律效能。 時(shí)間：生效失效的時(shí)間及溯及力 法律效能指法的順應(yīng)范圍 空間：地域范圍 對人：不同的人，法律上的約束力法律：是我國最高權(quán)益機(jī)關(guān)全國人民代表大會及常務(wù)委員會制定公布的規(guī)范性立法文件 特點(diǎn)：法律效能； 上法院打官司的證據(jù)；行政法規(guī)： 制

3、定：由國務(wù)院制定；地方性法規(guī)： 省、自治區(qū)、直轄市較大城市國務(wù)院認(rèn)定的城市以上這些城市的人大及其常委會可以公布規(guī)章： 分兩類： 一類：國務(wù)院下屬部、委、審計(jì)署，中國人民銀行等具有行政管理職能部門根據(jù)法律、行政法規(guī)可以公布命令、方法、決議; 另一類：省、自治區(qū)、直轄市和較大的市，它們的人民政府制定的有關(guān)規(guī)章特點(diǎn)： a行為規(guī)范，具有可操作性 ； b在司法中起“參考作用。 司法文件 為順應(yīng)司法實(shí)際的需求，最高人民法院作出了許多司法解釋，作為立法的補(bǔ)充和執(zhí)法的根據(jù)。 政策文件 為順應(yīng)改革的需求，以及思索到立法條件的不成熟，中共中央、國務(wù)院分布過許多具有艱苦指點(diǎn)意義和現(xiàn)實(shí)針對性的政策文件，作為處置房地產(chǎn)

4、問題的根據(jù)。.常用的辦理物業(yè)管理案件的法律法規(guī)有哪些？參考教材.如何運(yùn)用法律法規(guī)？ 母法大于子法； 按時(shí)間的先后順序，后出臺的法律效能大于先出臺的； 條文、條款的了解。二物業(yè)管理的法律關(guān)系 .法律關(guān)系的含義 是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中產(chǎn)生的權(quán)益義務(wù)關(guān)系； 是一種特殊的社會關(guān)系，即法律上的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。 舉例闡明.物業(yè)管理法律關(guān)系 是法律關(guān)系的一種，在物業(yè)管理相關(guān)活動中主體相互之間構(gòu)成的詳細(xì)的權(quán)益、義務(wù)關(guān)系。 開發(fā)商 業(yè)主 以上業(yè)主 選聘 續(xù)聘 改聘 選聘 物業(yè)效力企業(yè)甲 物業(yè)效力企業(yè)乙 .物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成主體、客體、內(nèi)容 主體：國家、法人、自然人 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的含義及關(guān)

5、系 業(yè)主大會： 權(quán)益機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會：執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會的成立 業(yè)主大會籌備組時(shí)間、成員、職責(zé)等召開初次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時(shí)間推選業(yè)主委員會候選人條件制票規(guī)定唱票當(dāng)場公示時(shí)間備案時(shí)間通告文書格式公示時(shí)間 性質(zhì)：集團(tuán)訴訟代表人 會議 經(jīng)費(fèi)開支：辦公費(fèi)、費(fèi)、人員津貼、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、會議費(fèi)、有關(guān)活動費(fèi)等。 經(jīng)費(fèi)來源無規(guī)定：由業(yè)主大會決議： A由業(yè)主支付； B可以在物業(yè)管理效力用房的收益、其它收益中支付； C可以從物業(yè)維修資金的利息中支付。 物業(yè)效力企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系是難點(diǎn)，所以在小區(qū)成立業(yè)委會、物業(yè)效力企業(yè)應(yīng)做好以下預(yù)備： 為未來的業(yè)委會委員做好選拔和培育 樹立業(yè)委會的任務(wù)標(biāo)桿 業(yè)委會成

6、員必需具有號召力 選舉過程要合法 換位思索客體：物 行為以及非物質(zhì)財(cái)富內(nèi)容：主體享有的權(quán)益和義務(wù)在合同中明確 三物業(yè)管理法律責(zé)任 .法律責(zé)任的概念 行為人未履行法定義務(wù)或商定的義務(wù)而應(yīng)承當(dāng)?shù)膶p害予以賠償、補(bǔ)償或接受懲罰的不利法律后果。 .承當(dāng)法律責(zé)任的前提條件： 有過錯(cuò)誰主張，誰舉證。 如業(yè)主被殺； 家里財(cái)富被盜 舉證責(zé)任倒置- 如舉不出證據(jù)，那么法院推定有過錯(cuò)。 主要有建筑物傷人、高空墜物傷人、游泳池文娛設(shè)備等場所。物業(yè)效力企業(yè)應(yīng)如何留意防備無過錯(cuò)？ 完善平安措施 設(shè)置警示標(biāo)志 購公共責(zé)任險(xiǎn) .法律責(zé)任的種類 民事責(zé)任： 含義：違反民事義務(wù)的行為所引起的法律責(zé)任 特點(diǎn)：有損害現(xiàn)實(shí)的存在，主

7、要方式是賠償損失 方式：條 P 行政責(zé)任： 含義：行為人違反行政法義務(wù)所引起的法律責(zé)任 特點(diǎn)：管理式職務(wù)上的責(zé)任 方式：警告、罰款刑事責(zé)任： 含義：由犯罪行為所引起的與刑事制裁相聯(lián)絡(luò) 特點(diǎn)：犯罪行為是對法律次序最嚴(yán)重的破壞 方式：控制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑二、物業(yè)管理適用法律法規(guī)一民法通那么 是最根本、最重要的一部法律，講的是權(quán)益義務(wù)。 調(diào)整對象是財(cái)富關(guān)系和人身關(guān)系，但并不是一切的財(cái)富關(guān)系和人身關(guān)系都是由民法調(diào)整。只調(diào)整平等主體之間的財(cái)富關(guān)系和人身關(guān)系，建立在行政命令和效力根底上的財(cái)富關(guān)系，那么不屬于,如國家向法人、公民征收稅收等重點(diǎn)講訴訟時(shí)效，其它內(nèi)容參考教材訴訟時(shí)效 指權(quán)益人于法

8、定期間內(nèi)不行使懇求人民法院維護(hù)其民事權(quán)益的懇求，那么喪失依訴訟程序強(qiáng)迫義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)益。 普通訴訟時(shí)效： 條P 特殊訴訟時(shí)效： 半年：貨物運(yùn)輸； 一年： 條P； 四年：涉外合同； 五年：人身保險(xiǎn)合同中的壽險(xiǎn)合同； 最長為二十年。舉例闡明： .訴訟時(shí)效的計(jì)算： 開場 中止 中斷 .問題： 業(yè)主拖欠或不交物業(yè)效力費(fèi)的問題 業(yè)主假設(shè)是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題 怎樣延伸訴訟時(shí)效？ 訴訟時(shí)效期終了，權(quán)益人能否還有權(quán)益向法院起訴？二合同法 重點(diǎn)講以下幾方面的問題，其它參考教材.含義：是平等主體的自然人、法人、其他 組織 之間設(shè)立、變卦、終止民事權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。.合同的條款 條 P 當(dāng)事人的稱號或者姓名和住

9、所 標(biāo)的：雙方共同指向的對象 數(shù)量：規(guī)范的計(jì)量單位，不能模糊。 質(zhì)量：要求明確。他所要求的標(biāo)的質(zhì)量到達(dá)一個(gè)什么規(guī)范。價(jià)款或者報(bào)酬：詳細(xì)包括的內(nèi)容： A內(nèi)涵； B付款方式； C幣種、匯率； D可不可以調(diào)整履行期限、地點(diǎn)和方式違約責(zé)任：違約金和賠償金處理爭議的方式：協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟其它：最好不用模棱兩可的字、詞、句.示范文本.物業(yè)效力合同 內(nèi)容 條 新舊示范文本對照 .簽定合同留意的事項(xiàng) 舉例闡明.物業(yè)管理中的保管合同 保管含義：保管也稱寄托、存放、委托占有。 保管合同條 保管關(guān)系成立條件 被保管人必需合法的擁有保管物 保管合同以保管物交付成立 本質(zhì)以交付保管物的實(shí)踐控制權(quán)，排他占有權(quán)為交付

10、標(biāo)志。保管不保管不以能否交費(fèi)為標(biāo)志。 舉例：車輛標(biāo)志:交卡、交鑰匙、行駛證 保管人應(yīng)有自愿接受和控制保管物，并情愿承當(dāng)保管物損壞或喪失的賠償責(zé)任。 案例：王某在某醫(yī)院存車處存放一輛摩托車，按照醫(yī)院存車收費(fèi)規(guī)范，晚上點(diǎn)鐘以前存車費(fèi)為兩元，點(diǎn)鐘以后存車費(fèi)為五元。王某是晚上十點(diǎn)半鐘存的車，存車時(shí)并不預(yù)備醫(yī)院過夜，所以交了兩元的存車費(fèi)。但是由于當(dāng)晚因母親病重在醫(yī)院陪同，王某便于第二日清晨才去取車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)本人的摩托車喪失了。王某要求醫(yī)院賠償，醫(yī)院不贊同，后訴至法院。開庭時(shí)，醫(yī)院辯稱：僅收王某的兩元的存車費(fèi)，保管車輛的責(zé)任只到當(dāng)晚點(diǎn)鐘，點(diǎn)以后對王某的車輛就沒有保管責(zé)任了。經(jīng)過分析，使學(xué)員明白區(qū)分和判別物

11、業(yè)管理企業(yè)能否承當(dāng)責(zé)任的根據(jù)是什么？請學(xué)員從以下方面分析:.能否存在保管合同關(guān)系？.能否違約？.能否侵權(quán)？.收費(fèi)的性質(zhì)；.證據(jù)的重要性。法院的判決結(jié)果：.醫(yī)院敗訴，其根據(jù)是原告和被告雙方之間曾經(jīng)構(gòu)成了保管合同關(guān)系，按照的有關(guān)規(guī)定，保管期間是自委托保管人交付保管物到保管人返還保管物時(shí)止。因此，醫(yī)院為王某的車輛喪失承當(dāng)賠償責(zé)任。.王某未按規(guī)定的收費(fèi)規(guī)范交足五元存車費(fèi)構(gòu)成違約責(zé)任。王某向醫(yī)院補(bǔ)交三元車輛保管費(fèi)。.供用水、電、氣、熱力合同 含義：條 P 怎樣與相關(guān)部門簽定有償合同？三國務(wù)院 .特點(diǎn) 維修資金； 共用物權(quán)，業(yè)主說了算； 開發(fā)商與物業(yè)管理分了“家； 業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)遭到限制； 物業(yè)效力合同應(yīng)

12、明示合同內(nèi)容； 業(yè)主可以在不滿物業(yè)效力企業(yè)的情況下，炒掉物業(yè)效力企業(yè)。.根本原那么 物業(yè)管理權(quán)益和財(cái)富權(quán)益相對應(yīng)的原那么 維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益的原那么 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原那么 從實(shí)踐出發(fā)，實(shí)事求是的原那么 .根本制度 業(yè)主大會制度； 管理規(guī)約制度； 前期物業(yè)管理招標(biāo)招標(biāo)制度； 物業(yè)接納驗(yàn)收制度； 物業(yè)效力企業(yè)資質(zhì)審查制度； 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資歷制度； 專項(xiàng)維修資金制度。.六項(xiàng)制止行為 條第一款 P 條 P 條 P 條 P 條 P 條第一款 P .對物業(yè)效力企業(yè)的權(quán)益限制性規(guī)定 對物業(yè)效力企業(yè)的管理資質(zhì)限制 ； 保證專項(xiàng)維修資金?？罟茫?物業(yè)效力企業(yè)不能巧立名目亂收費(fèi)； 合法進(jìn)展

13、物業(yè)交接，保證共用部分的權(quán)益不受進(jìn)犯； 公共建筑和公共設(shè)備用途不得隨意改動。 .兩項(xiàng)書面合同 前期物業(yè)效力合同； 物業(yè)效力合同。.授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定 物業(yè)管理區(qū)域的劃分； 業(yè)主在初次業(yè)主大會上的投票權(quán)； 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度； 專項(xiàng)維修資金收取、運(yùn)用、管理的方法。四物業(yè)效力收費(fèi)管理方法 P .主管部門：第四條 .物業(yè)效力收費(fèi)應(yīng)遵照的原那么：第五條 .收費(fèi)的方式：第九條 .物業(yè)效力本錢或者物業(yè)效力支出的構(gòu)成：第條 構(gòu)成內(nèi)容 P 問題： 底層業(yè)主能否可以不交電梯費(fèi) 清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)用水、用電能否可以進(jìn)入公攤？ 補(bǔ)充：可公攤水電費(fèi)、不可公攤、模棱兩可 次序維護(hù)費(fèi)包含哪些費(fèi)：包含保

14、管、保險(xiǎn)費(fèi)嗎？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)次序維護(hù)任務(wù)是什么？ 是小區(qū)的治安管理任務(wù)，小區(qū)治安管理義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)迫性義務(wù)。主要包括： a.執(zhí)行門衛(wèi)值班制度 b.實(shí)行保安巡查制度 c.制止不遵守業(yè)主公約規(guī)章制度的各種活動 d.檢查進(jìn)出小區(qū)車輛 e.防止并制止其他妨害小區(qū)公共平安次序行為 法定稅費(fèi)是多少？(.%) a.營業(yè)稅： %按營業(yè)收入 b.城市建立維護(hù)稅：.%按營業(yè)收入 c.教育附加費(fèi)： .%按營業(yè)收入 d.交通附加費(fèi)： .%按營業(yè)收入 優(yōu)惠政策 a.按國稅.號：代收的水電氣費(fèi)、維修基資金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，但對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)獲得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)征營業(yè)稅； b.國家稅務(wù)總局規(guī)定：下崗職工從事

15、社區(qū)效力減免稅費(fèi)。企業(yè)下崗職工人數(shù)占企業(yè)總?cè)藬?shù)%以上的企業(yè)自其領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，年內(nèi)免征營業(yè)稅； c.我市規(guī)定：稅務(wù)局.號文。.物業(yè)管理單位對物業(yè)管理效力收費(fèi)規(guī)范報(bào)主管部門備案須提供的資料有哪些? 條 .違約責(zé)任 三、物業(yè)管理糾紛及解析一接納驗(yàn)收階段 .產(chǎn)權(quán)糾紛停車場、會所等權(quán)屬的歸屬問題 經(jīng)過案例明白：.怎樣躲避產(chǎn)權(quán)糾紛？ .業(yè)主委員會訴訟主體資歷。 .業(yè)主委員會運(yùn)營權(quán)問題。.建筑質(zhì)量緣由引起的糾紛 問題：當(dāng)他在接納驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)了建筑質(zhì)量問題，他是如何處置的？ 在接納驗(yàn)收過程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)本身或配套設(shè)備設(shè)備存在問題是不可防止的。因此，一定要堅(jiān)持原那么，嚴(yán)把接納驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，不要隨便簽字，一旦簽

16、字，標(biāo)志著開展商的樓可以售出，從而把矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司。 .質(zhì)量保修問題引起的糾紛 經(jīng)過案例，應(yīng)明白： 保修范圍及期限 保修期的計(jì)算： A從開工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算：建筑商交樓給開發(fā)商； B從接納驗(yàn)收之日起計(jì)算：業(yè)主的共有部分和共有設(shè)備設(shè)備； C從消費(fèi)者業(yè)主收樓之日起計(jì)算：業(yè)主的自有部分和自有設(shè)備設(shè)備； .質(zhì)量保修問題引起的糾紛 開發(fā)商與建筑商承當(dāng)連帶責(zé)任； 保修期是針對新建房屋； 保修期是指在正常運(yùn)用情況下，不含非正常情況； 保修期是指最低時(shí)限。可以延伸，但不能縮短補(bǔ)充：在接納驗(yàn)收中應(yīng)留意的事項(xiàng) 選派素質(zhì)好，業(yè)務(wù)精，對任務(wù)仔細(xì)擔(dān)任的管理人員及技術(shù)人員參與； 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)展

17、驗(yàn)收，也應(yīng)該站在業(yè)主的立場上對物業(yè)進(jìn)展嚴(yán)厲驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益； 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)明確記錄在案，商定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格； 落實(shí)保修問題； 開發(fā)商應(yīng)移交有關(guān)的資料； 簽署驗(yàn)收合格憑證。二入住階段 收到入住通知書后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理手續(xù),稱為入住。并非住進(jìn)去才算入住。 .沒有簽合同，業(yè)主該不該交物業(yè)效力費(fèi)？ .合同無效，業(yè)主能否可以不交物業(yè)效力費(fèi)？ .開發(fā)商承諾免交物管費(fèi)問題； .物管費(fèi)何時(shí)交？ .物業(yè)效力費(fèi)由業(yè)主交還是由運(yùn)用人交？ .空置房究竟該不該交物業(yè)效力費(fèi)？該怎樣交？ .在出賣房屋時(shí)拖欠的物業(yè)效力費(fèi)應(yīng)由誰交？ .物業(yè)效力費(fèi)該怎樣計(jì)算？以實(shí)測面積 .法院查

18、封的物業(yè)該不該交物業(yè)效力費(fèi)？ .停車場的產(chǎn)權(quán)是本人的，還交不交停車費(fèi)？三裝修階段 .二次裝修引起的糾紛 業(yè)主行為會呵斥房屋的損壞；業(yè)主行為會給其他業(yè)主呵斥損傷。因此裝飾裝修已成為房屋修繕管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對裝飾裝修的管理顯得非常重要。 如何加強(qiáng)？ 問題： 業(yè)主在裝修前，業(yè)主和物業(yè)公司該做些什么任務(wù)？ A審批制： a.堅(jiān)持原狀的義務(wù)，如陽臺、防盜網(wǎng)不能伸出去； b.按原設(shè)計(jì)圖紙要求運(yùn)用，與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明相一致； c.不得擅自改動物業(yè)的運(yùn)用性質(zhì)； d.專有部分不得與建筑物的公共部分分割處分或設(shè)置負(fù)擔(dān)。 B兩證一照制： a.建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書 b.裝飾設(shè)計(jì)資歷證書； c.營業(yè)執(zhí)照。C保證金的規(guī)定

19、： 住宅元；非住宅 元。D裝修保修期： 在正常運(yùn)用下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 E裝修管理費(fèi)。 常見的違章裝修 A破壞房屋外貌； B破壞房屋構(gòu)造： 如鋪裝過重的地板資料，家鋪.公分花崗石不允許。 C違反消防： 高層住宅，每戶必需備一只公斤以上的滅火器，掛在明顯的位置；寫字樓每平方米必需配一只。D隨意占用通道，改動功能；E違反治安管理規(guī)定；F不遵守各類公約等。案例：業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)效力企業(yè)的答應(yīng)將自家陽臺用玻璃窗封鎖，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反

20、了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期矯正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不矯正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即根據(jù)的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電損害了其房屋運(yùn)用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)損失。法律要點(diǎn)：.物業(yè)效力企業(yè)的法定職責(zé)和合同商定義務(wù);.物業(yè)效力企業(yè)對裝修活動的監(jiān)管職責(zé);.裝修監(jiān)管與(水電等)相關(guān)部門的關(guān)系。分析：業(yè)主張某的行為違反了及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；中有關(guān)物業(yè)效力企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主矯正違章裝修行為的商定因違反了法律的強(qiáng)迫性規(guī)定而

21、無效；物業(yè)效力企業(yè)應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指點(diǎn)租金為限；根據(jù)第條的規(guī)定，物業(yè)效力企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為該當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門報(bào)告。補(bǔ)充：裝修管理中應(yīng)采取的措施 .巡樓制：管理人員定時(shí)定點(diǎn)定工程對所管物業(yè)進(jìn)展巡視，并把施工進(jìn)度記錄下來，然后編制施工日志，不給違章裝修發(fā)明條件。 巡視:每天進(jìn)展巡視，在于發(fā)現(xiàn)問題； 制止：發(fā)現(xiàn)了問題就要制止； 下緊急整改通知書； 扣除違約金； 公告； 通知業(yè)主委員會或行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)。.清場制：在夜間點(diǎn)半后，把一切施工人員清出去，不允許在小區(qū)過夜；.把住資料關(guān)；.裝修開工驗(yàn)收本卷須知： 不要讓開工驗(yàn)收一次經(jīng)過，只簽初驗(yàn)合格； 裝修保證金保管個(gè)月，個(gè)月后再復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格后再退保證金； 初驗(yàn)合格后，去除一切的施工人員，不允許在其他住戶中去攬活； 簽好保修事宜。 裝修檔案存入業(yè)主檔案，長期堅(jiān)持下來。四日常管理階段物業(yè)的維修責(zé)任與費(fèi)用糾紛 .糾紛 在業(yè)主房屋能夠危及毗連房屋和公共平安、小區(qū)觀瞻時(shí)，業(yè)主不及時(shí)修繕。 異產(chǎn)毗連房屋即區(qū)分一切權(quán)的建筑物經(jīng)房屋平安鑒定構(gòu)造鑒定為危險(xiǎn)房屋的 ，房屋共有人不按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。 物業(yè)效力企業(yè)對房屋公用設(shè)備、設(shè)備不按期檢查，不及時(shí)修繕