房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范

1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個發(fā)展?jié)摿^大的行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張,盡可能減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范 由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場嚴把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。 進入2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太

2、平過，從王石的“拐點論”，到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷，到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的隱患。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵 在新會計準(zhǔn)則中，對財務(wù)風(fēng)險的定義是：財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資，以及其報酬無法全部收回的可能。因此

3、，財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險之一。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個有發(fā)展前景的行業(yè)。lOCaLhOSt但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。表現(xiàn)在使用財務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此，一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達到預(yù)期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

4、的市場表現(xiàn) 在全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來，引起專家學(xué)者的關(guān)注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴把融資門檻，筆者認為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務(wù)風(fēng)險凸顯，具體有如下四個方面： 1.轉(zhuǎn)讓土地項目現(xiàn)象日益突出 2008年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運作多年的“森蘭外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的a1-1、a1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，2008年4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有1

5、3個；同時，據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008年5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大的風(fēng)險隱患。 2.土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多 另外一個值得注意的跡象就是2008年以來，以北京為例，北京朝陽區(qū)南河灘東路3號地塊和曾經(jīng)流拍的來廣營清河營住宅及配套，商業(yè)金融一號地項目用地在北京市國土局開標(biāo)，但分別僅有3家企業(yè)競標(biāo)。原計劃同時開標(biāo)的配建廉租房的廣渠道路15號商品房項目用地，由于投標(biāo)開發(fā)商未到，

6、法定的3家而流標(biāo)。 導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達到35%才能申請項目貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地。 3.降價促銷，回籠資金 隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出折優(yōu)惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤

7、“恒大玉龍灣”，它們采取的優(yōu)惠政策是，只要業(yè)主購房，在房屋交付使用前若房屋降價就退差價，以此來吸引購房者。從國家發(fā)改委發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年9月份，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲%，環(huán)比下降%。9月份漲幅又創(chuàng)新低。同時，受二手房價格波動，環(huán)比出現(xiàn)近一年來首次下降。2008年以來，全國各地的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了一段較長時間的觀望，這導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場成交緩慢。在業(yè)界人士看來“金九銀十”的銷售旺季，也沒有旺起來。 4.開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負值 企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出。從2008年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指

8、標(biāo)中，多數(shù)企業(yè)為負值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)分別為萬科-元，招商地產(chǎn)-，陸家嘴-，保利最低，為-，從一定程度上顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。 從上述種種市場跡象表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)，隱患突出。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析 一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源有：籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等五方面，結(jié)合當(dāng)前的實際123下一頁 情況，筆者認為，造成當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風(fēng)險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺

9、留原因。 1.融資渠道的嚴把關(guān)，籌資風(fēng)險加大 這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴把關(guān)。 金融信貸政策的持續(xù)緊縮 2007年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，通知進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。2008

10、年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，至此，2008年上半年已連續(xù)五次上調(diào)金融機構(gòu)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率，目前達到，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機的影響，央行在2008年10月份兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。 修正企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高 2008年4月國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，應(yīng)按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計入利

11、潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實際利潤進行調(diào)整，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳計稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。一系列調(diào)控政策繼續(xù)出臺，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，相當(dāng)一部分房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。 2.整體市場不容樂觀，銷售進度落后預(yù)期，資金回籠不理想 自2007年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業(yè)者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價風(fēng)愈演愈烈，不論房企規(guī)模是大是小，皆爭相打出降價大旗，以期在淡市中謀取足夠的競爭優(yōu)勢，回籠短缺的資金。 事實上，進行降價銷售已經(jīng)成為很多地產(chǎn)企業(yè)自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開

12、發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，全國樓市并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的轉(zhuǎn)折性變化。 四、如何防范和應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險 在宏觀調(diào)控下,雖然金融信貸政策有所放松，但土地儲備仍可能轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的包袱。在那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的企業(yè)，應(yīng)該如何防范和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險呢？ 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一般方法 筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一般方法有：風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險損失控制、風(fēng)險分散和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。 風(fēng)險規(guī)避。規(guī)避風(fēng)險有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔(dān)風(fēng)險，如了解到某項目風(fēng)險較大，拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請；第二種是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)

13、險，決定放棄研究以避免風(fēng)險。一般來說，規(guī)避風(fēng)險是一種消極的手段。因為在現(xiàn)代社會經(jīng)營中廣泛存在著各種風(fēng)險，要想完全規(guī)避風(fēng)險是不可能的。 風(fēng)險損失控制。風(fēng)險損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險處理手段。在現(xiàn)代社會里，風(fēng)險不僅很多，而且難以完全避免，所以風(fēng)險損失控制方法具有較強的社會現(xiàn)實性，且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。 風(fēng)險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于：分散是將企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的單位增多或擴大，而分離是將風(fēng)險單位分離開。通俗地說，分散風(fēng)險是通過擴大企業(yè)規(guī)模來增強抵御風(fēng)險的能力，而分離則是通過分離風(fēng)險因素而減少風(fēng)險帶來的損失。比如，一個核心的企業(yè)可

14、以通過兼并、參股來擴大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營中的風(fēng)險，從而提高抵抗風(fēng)險的能力。規(guī)模經(jīng)濟就是分散風(fēng)險的好辦法。 風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這里的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財務(wù)對策下的有償轉(zhuǎn)移。風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險或人身風(fēng)險，包括以下兩方面： 將風(fēng)險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移。主要是通過轉(zhuǎn)賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風(fēng)險也一并轉(zhuǎn)移給對方?？偝邪倘绻麚?dān)心項目的空調(diào)工程會超過投標(biāo)時的預(yù)算，則可以分包給空調(diào)安裝分包商，這就轉(zhuǎn)移了這種超預(yù)算而致虧損的風(fēng)險。 依據(jù)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人。業(yè)主可以利用苛刻的免責(zé)條款開脫自己的風(fēng)險而轉(zhuǎn)移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能

15、夠接受。這種風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移與風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。 2.當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的路徑 在認清防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險一般方法的基礎(chǔ)上，企業(yè)可根據(jù)自身特點，分別采用適合自身的風(fēng)險防范措施。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有效的應(yīng)對措施可采取風(fēng)險分散和風(fēng)險規(guī)避這兩種。 方式一：風(fēng)險分散，即通過調(diào)整項目布局和操作方式，在劣勢區(qū)域采取快進快出方式退出市場，在優(yōu)勢區(qū)域通過兼并和合作開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展；具體來講有轉(zhuǎn)嫁到異地二三四線城市和企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)兩種策略。 策略一：轉(zhuǎn)向異地二三線城市。對于財務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)很難與其他企業(yè)在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金

16、，一線城市成本相對較高，因此，在客觀上有分散風(fēng)險的要求。相比之下，目前二三四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產(chǎn)發(fā)展高峰期，潛力較大。因此，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線甚至三四線城市是企業(yè)合理分散當(dāng)前的財務(wù)風(fēng)險的有效路徑，也是企業(yè)長期生存和發(fā)展之道。事實上很多大型企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向二三線城市，如萬科、綠地、碧桂園等，關(guān)鍵是要控制好拓展的步伐問題，根據(jù)資金情況，理性的投資。 策略二：企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)。要規(guī)避風(fēng)險，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項目的開發(fā)還會受到影響，聯(lián)合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應(yīng)當(dāng)是非常謹慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，因此，幾家公司聯(lián)合成立項目公司聯(lián)合拿地、共同開發(fā)成為有效方式。一方面，可以分散財務(wù)風(fēng)險，特別是現(xiàn)在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補充，另一方面，也可以保持各個企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，等待機會，尋找合適的項目。 方式二：風(fēng)險規(guī)避，即通過退出或放棄的形式來應(yīng)對，具體來講選擇的策略有企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)暫緩?fù)?/p>