市示范城建設(shè)項(xiàng)目策劃可行性報(bào)告

1、中國(guó)21世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州天都城建設(shè) 可行性報(bào)告天都城項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目特點(diǎn)正在開(kāi)發(fā)之中的杭州天都城位于余杭市星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場(chǎng)僅12公里，到上海車(chē)程不到2小時(shí)。杭州天都城是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游開(kāi)發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目不僅在開(kāi)發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)思路的重大突破和開(kāi)發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強(qiáng)力度開(kāi)發(fā)。天都城總投資可能超過(guò)80億元，開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)68年，占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑面積達(dá)400余萬(wàn)平方米，可容納居住人口12萬(wàn)人，是我國(guó)至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨(dú)開(kāi)發(fā)的規(guī)模最大

2、的房地產(chǎn)項(xiàng)目；由歡樂(lè)四季公園、天都國(guó)際度假中心、歡樂(lè)大道、天都廣場(chǎng)、歡樂(lè)廣場(chǎng)、天都文化體育廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等組成的旅游項(xiàng)目，總投資可能10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國(guó)環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過(guò)對(duì)天都城的超強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有12萬(wàn)人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。市場(chǎng)

3、取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式的都市化新模式。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會(huì)事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行操作。“先做環(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開(kāi)發(fā)思路。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開(kāi)發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，而是通過(guò)先啟動(dòng)旅游項(xiàng)目，為天都城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和杭州市國(guó)際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營(yíng)造一流的環(huán)境，并籍此來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。（二）項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)依照國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測(cè)，天都城項(xiàng)目的總投資約87億元人民幣，稅后利潤(rùn)將達(dá)到12.30億元；

4、靜態(tài)的稅后投資收益率為14%，投資回收期約4.58年。項(xiàng)目成本相對(duì)較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項(xiàng)目不僅能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)良好的投資回報(bào)，而且還將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。該項(xiàng)目建成之后，將制造70008000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶動(dòng)20億人民幣的GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動(dòng)120億人民幣的GDP 增長(zhǎng)。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)。中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營(yíng)范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實(shí)業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測(cè)、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實(shí)力強(qiáng)大、

5、科技含量高、人員素養(yǎng)高、具有寬敞進(jìn)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)聞名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國(guó)WY國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司、英國(guó)阿特金斯國(guó)際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)都市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所等多家國(guó)內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開(kāi)發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)十分明顯。二、天都城試點(diǎn)的必要性（一）天都城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探究中國(guó)都市化的新動(dòng)力和新模式。 從理論上講，中國(guó)目前正處在加速都市化時(shí)期。然而，不容忽視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，在沿海都市群

6、密集地帶，通過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和進(jìn)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的都市化推動(dòng)力明顯減弱。中國(guó)都市化需要查找新的動(dòng)力源。在這種背景下，許多都市都通過(guò)購(gòu)房入戶制度，以求在新一輪爭(zhēng)奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。然而，外來(lái)人口的大規(guī)模流入，必定加劇由于城區(qū)人口過(guò)于密集所帶來(lái)的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高等一系列問(wèn)題。而假如在都市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場(chǎng)需求支持。 因此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到一定時(shí)期，往往會(huì)出現(xiàn)逆都市化現(xiàn)象，即都市市區(qū)人口尤其是大都市市區(qū)人口郊區(qū)化、大都市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的都市化模式。逆都市化

7、不是都市化的反向運(yùn)動(dòng)，而是都市化進(jìn)展的一個(gè)新時(shí)期，是更高層次的都市化。以一個(gè)特大型、大型都市為中心，以一群分散型、獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星都市為依托的都市群也有可能成為我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21世紀(jì)都市進(jìn)展的要緊模式。 我國(guó)現(xiàn)時(shí)期在特大型、大型都市周?chē)渤霈F(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，然而，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無(wú)法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過(guò)在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地

8、產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流淌，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)都市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)時(shí)期沿海發(fā)達(dá)地區(qū)都市化可選擇的一條新路子。這一都市化模式不僅能夠有效地解決都市化的市場(chǎng)需求動(dòng)力不足問(wèn)題，而且能夠解決依靠政府力量推動(dòng)都市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問(wèn)題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)都市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)都市化進(jìn)程之后的新一輪都市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正是在這以都市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價(jià)值。 （二）天都城試點(diǎn)有利于積極探究超大樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新思路和新模式。 天都城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)杭州乃至整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展都具有積極的探究意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。 綜觀西方

9、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的過(guò)程，我們能夠看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車(chē)工業(yè)的興起而帶來(lái)的交通便利，使得人們能夠在都市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的商機(jī)和利潤(rùn)。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更寬敞的進(jìn)展空間。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過(guò)程對(duì)我們國(guó)家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展程度的提高而帶來(lái)的交通行業(yè)的振興勢(shì)必也會(huì)引起我們一般居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對(duì)廉價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會(huì)越來(lái)越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安

10、家之地。另外，我國(guó)的大、中型都市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚攏的過(guò)程之后，都市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過(guò)度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、都市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問(wèn)題，以及住房制度改革后，每個(gè)人都必須面對(duì)自購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)。因此，在市區(qū)土地有限且價(jià)格過(guò)高的情況下，中心都市通過(guò)進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃都市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過(guò)程。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)也確信會(huì)產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國(guó)都市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7億?？赡?020年都市化水平達(dá)到45，全國(guó)人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；可能2050年都市化水平達(dá)到60，全國(guó)人口16億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口

11、增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。有關(guān)專(zhuān)家指出，在我國(guó)的都市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地進(jìn)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，可不能較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此能夠看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有著寬敞的進(jìn)展前景和誘人的進(jìn)展空間。面對(duì)“郊區(qū)化”那個(gè)大趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)出擊，因勢(shì)利導(dǎo)，而不應(yīng)被動(dòng)等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)工程房

12、地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于如此的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積存更多的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)居民的生活正穩(wěn)步向小康時(shí)期邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐差不多證明，綠化是否“到家”，將直接阻礙房子銷(xiāo)售。有些居民在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多進(jìn)展商請(qǐng)了國(guó)外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、進(jìn)展商及銷(xiāo)售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室了。人們現(xiàn)在普遍注重的是一種有著良好的人文景觀和回歸大自然情

13、結(jié)的品質(zhì)生活。年北京國(guó)際房地產(chǎn)交易會(huì)的新盤(pán)之中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類(lèi)型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點(diǎn)，提出“在綠化中放置建筑”的口號(hào)。同時(shí)通過(guò)形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營(yíng)造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見(jiàn)風(fēng)景的房間。我們能夠看到，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境越來(lái)越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個(gè)極其重要、無(wú)可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時(shí)代正向我們走來(lái)。隨著居民

14、生活水平及文明程度的提高，營(yíng)造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做的情況。我們那個(gè)試點(diǎn)工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了那個(gè)思路：旅游能夠改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同進(jìn)展。 我國(guó)的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和以后都面臨來(lái)專(zhuān)門(mén)大的進(jìn)展?？赡?020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；可能2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，每人增加4平方米計(jì)算，前20年為提高居住水平需要新建住房25.2

15、億平方米，平均每年1.26民平方米。后30年按9.6億人口計(jì)算，則需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。在如此大的需求中，確信會(huì)有一些通過(guò)“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中，在某些地點(diǎn)，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)檫^(guò)小的規(guī)模往往引起一系列的問(wèn)題，如無(wú)法保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠促進(jìn)和帶動(dòng)相

16、關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，住宅建設(shè)投資增長(zhǎng)10%，將直接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，然而這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開(kāi)發(fā)中才更具價(jià)值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開(kāi)發(fā)能夠使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房?jī)r(jià)格，以及大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。 房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展對(duì)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展具有重要的作用，據(jù)日

17、本統(tǒng)計(jì)，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒(méi)有什么增加，但通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)制造的增加值增加了16倍。可能我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長(zhǎng)投資額的速度將會(huì)低于日本，因而可能用50年的時(shí)刻，把住宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7，每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6個(gè)百分點(diǎn)。如此持續(xù)50年連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是專(zhuān)門(mén)巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)金融行業(yè)，假如進(jìn)展好了，又能夠帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)展。假如它進(jìn)展不行，那么對(duì)國(guó)家的金融業(yè)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，差不多上一個(gè)巨大的損失。我們不久后將加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，

18、也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而且我國(guó)本身經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展也要求在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近來(lái)杭州市政府提出了“住在杭州”的口號(hào)，要實(shí)現(xiàn)那個(gè)口號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展和完善因此具有舉足輕重的地位。盡管一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（包括我們的試點(diǎn)工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷(xiāo)售，差不多上本地化的情況，但一個(gè)成功的、具有獨(dú)創(chuàng)性代和表性的項(xiàng)目無(wú)疑也具地區(qū)的、甚至全國(guó)性的意義。我們的項(xiàng)目正是一個(gè)開(kāi)放性、開(kāi)拓性的項(xiàng)目，而且盡管杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體發(fā)育水平上看，并不是全國(guó)最好的，但在專(zhuān)門(mén)多方面，如主題、文化、環(huán)境等的探究，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的那個(gè)項(xiàng)目也正是想在處在以生活方式為主題的

19、概念市場(chǎng)時(shí)期的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地點(diǎn)的意義，為建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)和使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走向市場(chǎng)作出有益的，先驅(qū)性的探究。 （三）天都城項(xiàng)對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義 天都城開(kāi)發(fā)有利于杭州市通過(guò)實(shí)施“東進(jìn)戰(zhàn)略”而啟動(dòng)新一輪城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴(kuò)大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，使杭州市取得了特不輝煌的成績(jī)。有關(guān)數(shù)顯示，杭州每平方公里制造的生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)都市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū)的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，都市人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同活動(dòng)空間狹小的矛盾日益尖銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有許多項(xiàng)目因

20、找不到合適的用地而無(wú)法安排；用地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占24.39%，接近國(guó)標(biāo)上限25%），道路廣場(chǎng)用地、公共綠地和市政公用設(shè)施用地偏低，均接近甚至低于國(guó)標(biāo)下限；地域結(jié)構(gòu)和都市等級(jí)不成比例，南北長(zhǎng)東西短，用地條件受到極大的制約；經(jīng)濟(jì)進(jìn)展時(shí)期同都市空間組織不相適應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以實(shí)現(xiàn)；都市主導(dǎo)功能項(xiàng)目布局缺乏空間等經(jīng)濟(jì)條件的制約，嚴(yán)峻阻礙了杭州市的進(jìn)展步伐，到了非改不可的地步。 天都城開(kāi)發(fā)有利于優(yōu)化杭州市的旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局。 在杭州東部搞一個(gè)大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游項(xiàng)目，有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的緣故，杭州的旅游業(yè)一直以西

21、湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主,在地域分布上要緊集中于城西西湖一帶，杭州西南部的富陽(yáng)、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的杭州東部和北部在旅游開(kāi)發(fā)方面比較薄弱，如此的布局不利于大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成，也不利于同意區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心上海的經(jīng)濟(jì)輻射。通過(guò)在杭州東部建一個(gè)華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的項(xiàng)目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促進(jìn)大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成和進(jìn)展。 （3）天都城開(kāi)發(fā)有利于積極呼應(yīng)杭州市政府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的檔次，開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代。 在杭州東部搞一個(gè)超大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使開(kāi)發(fā)商更注重對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)，使房

22、地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)從比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套變成不但比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套，還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，從而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的檔次。此外，搞如此一個(gè)超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項(xiàng)目，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，還要進(jìn)行旅游、教育、健康、文化傳播等與人們的全然需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)，如此的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地的逐漸減少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代，而郊區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和市區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是兩種差異性專(zhuān)門(mén)大的模式。作為杭州郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先行者的天都成項(xiàng)目，無(wú)疑將開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代。如此的項(xiàng)目對(duì)

23、政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個(gè)特不有力的支撐。 天都城開(kāi)發(fā)有利于呼應(yīng)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措，憑借其優(yōu)美、舒適、價(jià)廉的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加快杭州市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。 隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，杭州將是全國(guó)最社合居住的都市，而天都城將成為杭州市最適合高新技術(shù)人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進(jìn)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實(shí)施。 天都城開(kāi)發(fā)有力推進(jìn)余杭市政府的向杭州靠攏的進(jìn)展戰(zhàn)略，改善余杭區(qū)位條件，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快余杭經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。 項(xiàng)目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州之間，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將同時(shí)加速杭州的東擴(kuò)進(jìn)程和臨平往杭州靠攏的進(jìn)程，使余杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)

24、生實(shí)質(zhì)性的改善。不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為余杭經(jīng)濟(jì)進(jìn)展注入新的活力?？偼顿Y逾80億元人民幣的天都城項(xiàng)目將制造70008000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)140億元。三、指導(dǎo)思想與總體目標(biāo) （一）指導(dǎo)思想 天都衛(wèi)星示范城建設(shè)試點(diǎn)的指導(dǎo)思想是：高舉鄧小平理論的偉大旗幟，深刻領(lǐng)會(huì)中央關(guān)于進(jìn)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會(huì)關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的最新精神，依照杭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展“十五”打算和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要和余杭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展“十五”打算和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的總體要求，面向21世紀(jì)，大膽創(chuàng)新，高起點(diǎn)規(guī)劃，超前進(jìn)展，積極探究市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作、民辦官助式的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新

25、興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把天都城建設(shè)成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善、社區(qū)治理先進(jìn)、體制開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化多元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。 （二）總體目標(biāo) 天都衛(wèi)星示范城建設(shè)的總體目標(biāo)是：通過(guò)810年努力，力爭(zhēng)把天都城建設(shè)成為代表中國(guó)21世紀(jì)衛(wèi)星城進(jìn)展先進(jìn)水平的、泛房地產(chǎn)時(shí)代超大規(guī)模的郊區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心、旅游中心、國(guó)際教育中心和人才集聚高地。具體目標(biāo)如下： 杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級(jí)市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴(kuò)和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，天都衛(wèi)星示范城的居住

26、人口將達(dá)到12萬(wàn)左右，成為杭州最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施現(xiàn)代化、文化多元化的杭州市東部超大型居住中心，“新住宅運(yùn)動(dòng)”和“住在杭州”的成功典范。 依照杭州市都市總體規(guī)劃（19962010），杭州市區(qū)由一個(gè)主城、兩個(gè)副城組成，主城是都市人口和產(chǎn)業(yè)的要緊聚攏區(qū)，承擔(dān)全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產(chǎn)業(yè)的要緊基地，配套相應(yīng)的生活居住區(qū)和公共中心，進(jìn)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江副城是南部新城，重點(diǎn)安排高科技工業(yè)、區(qū)、科研機(jī)構(gòu)、大專(zhuān)院校及其相應(yīng)的居住用地和旅游設(shè)施，形成產(chǎn)、學(xué)、研、居、游相結(jié)合的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城。從上

27、述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個(gè)功能明確的大型居住區(qū)，“住在杭州”的都市品牌缺少?gòu)?qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。因此，我們將努力把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)以居住、旅游、教育為其要緊功能的新城區(qū)。 天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引杭州本地居民、上海的跨國(guó)公司中高級(jí)治理人員、在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在中國(guó)居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購(gòu)物中心。 杭州市國(guó)際化的教育中心。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設(shè)施，也是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。將通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過(guò)與國(guó)外知名學(xué)校合作辦學(xué)等方式實(shí)現(xiàn)教育的國(guó)際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州市

28、國(guó)際化的教育中心。 杭州市人才聚攏高地。天都衛(wèi)星示范城將通過(guò)制造優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)治理水平，使之成為21世紀(jì)新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類(lèi)優(yōu)秀人才到此居住。 三、要緊內(nèi)容 （一）都市化新模式試點(diǎn) 1、通過(guò)新興產(chǎn)業(yè)培育、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，積極探究中國(guó)21世紀(jì)都市化新模式。 通過(guò)進(jìn)展旅游和民辦教育營(yíng)造居住良好環(huán)境。通過(guò)歡樂(lè)四季公園、天都國(guó)際度假中心、歡樂(lè)大道、天都廣場(chǎng)、歡樂(lè)廣場(chǎng)、天都文化體育廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造一流的居住環(huán)境。通過(guò)與浙江大學(xué)合資合作興辦浙江大學(xué)東方學(xué)院，與國(guó)

29、際聞名中小學(xué)校、杭州名校合辦貴族學(xué)校，把天都城建設(shè)成為杭州市民辦教育基地，為天都城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展以及向知識(shí)型衛(wèi)星城方向進(jìn)展打下良好基礎(chǔ)。 以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、教育聚人氣，提升地塊知名度”的開(kāi)發(fā)思路，天都城通過(guò)旅游、教育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探究中國(guó)21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城新的進(jìn)展模式。 通過(guò)超大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集聚人口，推進(jìn)都市化進(jìn)程。充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流淌，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)都市規(guī)模的超常擴(kuò)張。這市繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)都市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)都市化進(jìn)程之

30、后的新一輪都市化的新途徑。 2、通過(guò)21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)，積極探究特大型、大型都市通過(guò)衛(wèi)星城建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。 以天都城作為“試驗(yàn)田”，積極探究中國(guó)21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和差不多特征，及時(shí)發(fā)覺(jué)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，總結(jié)進(jìn)展現(xiàn)代衛(wèi)星城的各種經(jīng)驗(yàn)，查找一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城進(jìn)展新思路、新模式，塑造中國(guó)21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。 通過(guò)高起點(diǎn)規(guī)劃，超強(qiáng)力度投資，綜合性開(kāi)發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū)的居住、創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集聚，實(shí)現(xiàn)攤大餅式都市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚(yú)式都市規(guī)模擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。 3、通過(guò)市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)

31、星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極探究都市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。 積極探究企業(yè)主導(dǎo)型都市化新模式。天都城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資、建設(shè)和治理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會(huì)”模式。這種模式不同于以往打算經(jīng)濟(jì)體制下福利型的國(guó)有大型企業(yè)辦社會(huì)，而是以市場(chǎng)為取向，通過(guò)規(guī)范的企業(yè)化運(yùn)作為天都城居民們提供各項(xiàng)服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)滿足社會(huì)需要。同時(shí)，都市化進(jìn)程盡管要緊應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看到，在都市化過(guò)程中，又存在著許多市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，因此，都市化過(guò)程又離不開(kāi)政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用要緊表現(xiàn)在都市具體格局、模式，都市土地的支配使用及都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。因此，天都城的進(jìn)展是通過(guò)市場(chǎng)化取

32、向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)。 積極探究以上市公司為載體，運(yùn)用市場(chǎng)手段籌措都市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型都市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式的試點(diǎn) 1、面對(duì)大都市住宅郊區(qū)化的新趨勢(shì)，塑造21世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功典范。 住宅郊區(qū)化是一個(gè)都市的都市化水平進(jìn)展到相當(dāng)高的程度后，逆都市化的效應(yīng)，是人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧?kù)o生活的結(jié)果。因此，住宅郊區(qū)化是都市進(jìn)展的必定結(jié)果。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個(gè)都市的人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)都市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。依照99杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，1998年杭州市區(qū)居民的人均GDP達(dá)到3.3萬(wàn)元人民幣（按當(dāng)年價(jià)

33、格計(jì)算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了3000美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化的時(shí)代差不多來(lái)臨。從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的趨勢(shì)業(yè)已初現(xiàn)端倪。 象天都衛(wèi)星示范城如此超過(guò)400萬(wàn)平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅在杭州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國(guó)范圍內(nèi)也是罕見(jiàn)的。 這一超大規(guī)模、超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功，將為杭州乃至全國(guó)的郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制造一個(gè)可資借鑒的模式。 2、呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭(zhēng)當(dāng)杭州房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。 杭州市委、市政府于1999年提出了“住在杭州”的都市品牌定位，這一都市品牌的提出使杭州在國(guó)內(nèi)乃至海內(nèi)外樹(shù)立了獨(dú)特的都市形象，它無(wú)疑將成為杭州實(shí)現(xiàn)

34、住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出杭州，迎接二十一世紀(jì)進(jìn)展的一個(gè)有利契機(jī)；同時(shí)也確立了杭州房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國(guó)、走向世界的進(jìn)展戰(zhàn)略。 天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位是超越地點(diǎn)意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種創(chuàng)新。天都衛(wèi)星示范城的市場(chǎng)定位不僅針對(duì)余杭和杭州，也針對(duì)浙江全省，甚至上海，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個(gè)華東地區(qū)、香港、臺(tái)灣等地。同時(shí)，積極探究一條房地產(chǎn)國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國(guó)定居度假的華僑或欲在中國(guó)居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星示范城因而有可能成為杭州乃至中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向全國(guó)性市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。 3、通過(guò)超大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新時(shí)代

35、。 天都衛(wèi)星示范城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、體育、文化等與人們的全然需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的開(kāi)發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的開(kāi)發(fā)必將對(duì)杭州甚至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的阻礙，從而開(kāi)創(chuàng)泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新時(shí)代。（三）社區(qū)治理新體制試點(diǎn) 物業(yè)治理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國(guó)原來(lái)實(shí)行的房管制度有專(zhuān)門(mén)大的差不。假如仍然采納舊的治理方法和手段，物業(yè)治理那個(gè)新的模式也只是是個(gè)空架子。而針對(duì)天都城物業(yè)治理的量大、復(fù)雜多樣、細(xì)化、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，實(shí)行治理現(xiàn)代化是十分重要的?，F(xiàn)代

36、化物業(yè)治理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)治理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)治理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化治理手段，使物業(yè)的硬件與軟件治理走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化治理的活動(dòng)過(guò)程。其治理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實(shí)現(xiàn)治理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)治理手段等，去實(shí)施硬件（如房屋、設(shè)備與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、治理方法等）的科學(xué)治理。要對(duì)天都城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)治理，可從五個(gè)方面入手：治理觀念現(xiàn)代化，治理方式程序化，治理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，治理組織網(wǎng)絡(luò)化，治理手段自動(dòng)化。理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的治理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)治理在觀念上的區(qū)不在于：信息觀念。在物業(yè)治理中，住息作為一種重要

37、的資源來(lái)治理和利用，物業(yè)治理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況，面對(duì)一個(gè)不斷變化的系統(tǒng)，隨時(shí)隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的工作狀態(tài)。業(yè)主對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)建議等信息是治理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ)。因此物業(yè)治理必須充分運(yùn)用信息，加強(qiáng)信息傳遞，促進(jìn)信息循環(huán)，及時(shí)組織反饋，達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。系統(tǒng)觀念。物業(yè)治理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周?chē)h(huán)境總和起來(lái)作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)治理，那個(gè)系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)，還包含了無(wú)形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。經(jīng)營(yíng)觀念。物業(yè)治理不能完全依靠行政手段，而要采納經(jīng)濟(jì)手段來(lái)治理，通過(guò)有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)，使治理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我進(jìn)展，自我完

38、善的道路。治理方式程序化。物業(yè)治理是要通過(guò)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，治理人員的水平高低直接阻礙到治理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。我們無(wú)法要求每一位工作人員都具有較高的工作能力。那么，要保證公司的水準(zhǔn)就必須建立起一套完整的制度。每一位職員在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量，由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤保嫣岣咂髽I(yè)水平，保證整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。治理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。物業(yè)治理是服務(wù)行業(yè)，它的“產(chǎn)品”確實(shí)是治理服務(wù)的行為。公司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立一套規(guī)范化的治理標(biāo)準(zhǔn)，它也能夠像工業(yè)企業(yè)一樣采納TQC，對(duì)治理服務(wù)行為實(shí)施的整個(gè)過(guò)程實(shí)行全面考核。所制定的治理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、量化，具有可操作性。此外，在這些治

39、理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。企業(yè)需要有嚴(yán)格的考核制度來(lái)保證職員的素養(yǎng)，怎么講人員是治理行為的實(shí)施者。只有一流的職工隊(duì)伍才能提供一流的治理服務(wù)，企業(yè)才能達(dá)到一流的水平。治理組織的網(wǎng)絡(luò)化。物業(yè)治理涉及的面專(zhuān)門(mén)廣。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司與許多政府部門(mén)、行業(yè)單位都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。我們將包含在物業(yè)治理系統(tǒng)中的各個(gè)部門(mén)作為一張“網(wǎng)”上的點(diǎn)，它們之間的關(guān)系確實(shí)是“網(wǎng)”上的“線”。如此我們就能夠建立一張簡(jiǎn)單的“網(wǎng)”。在物業(yè)治理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采納聯(lián)網(wǎng)的方式共享。治理手段自動(dòng)化。物業(yè)治理中的信息量大、面大，而且要長(zhǎng)期保存，經(jīng)常調(diào)用，只有采納計(jì)算機(jī)技術(shù)，將信息分類(lèi)、

40、聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，才能方便物業(yè)公司和各部門(mén)共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計(jì)的效率和質(zhì)量，也可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)上進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。天都城作為一個(gè)超現(xiàn)代的城區(qū)，它的治理模式和治理制度也同樣是超現(xiàn)代的，具體表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類(lèi)型上的單一化、強(qiáng)化社區(qū)組織的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的治理體制，實(shí)現(xiàn)智能化社區(qū)治理。同時(shí)，天都城還特不重視社區(qū)的文化建設(shè)，將社區(qū)精神文明建設(shè)放在社區(qū)文化的首要位置。這種治理理念在天都城的社會(huì)事業(yè)投資上尤為凸現(xiàn)。五、實(shí)施步驟 天都衛(wèi)星示范城將按以下步驟實(shí)施：試點(diǎn)方案報(bào)批與論證時(shí)期（2000 /10/202001/12/31） 在該時(shí)期，企業(yè)除做好跟項(xiàng)目有關(guān)的所有前期預(yù)備工作外，完

41、成對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃和操縱性詳細(xì)規(guī)劃，部分子項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃，以及天都衛(wèi)星城經(jīng)營(yíng)治理的初步構(gòu)想，并報(bào)送國(guó)家建設(shè)部審批，配合做好建設(shè)部對(duì)天都衛(wèi)星示范城的論證工作。成立試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組并制定試點(diǎn)詳細(xì)方案（2002/01/012002/03/31） 報(bào)批工作完成后，成立由國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的、浙江省、杭州市和余杭市相關(guān)部門(mén)人員參加的天都衛(wèi)星示范城試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組；該小組除協(xié)調(diào)各有關(guān)政府只職能部門(mén)外，協(xié)助并指導(dǎo)企業(yè)制定實(shí)施衛(wèi)星示范城的詳細(xì)方案。項(xiàng)目建設(shè)跟蹤調(diào)查與研究 項(xiàng)目建設(shè)展開(kāi)以后，組織有關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行跟蹤觀看，對(duì)在此過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行調(diào)查研究，觀看和研究結(jié)果作為示范工程的評(píng)估內(nèi)容之一。社區(qū)治理與

42、行政治理體制方案設(shè)計(jì)（2002/04/012002/09/31） 在2002年十月份首期房地產(chǎn)推出之前，做好衛(wèi)星示范城的社區(qū)治理和行政治理體制的方案設(shè)計(jì)，具體包括：物業(yè)治理體制、社區(qū)治理和服務(wù)體制、民辦社會(huì)事業(yè)投資與治理體制，以及整個(gè)衛(wèi)星示范城的行政治理體制。對(duì)衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)效果與新型治理體制效果進(jìn)行總體評(píng)估（視項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展程度而定或項(xiàng)目進(jìn)程過(guò)半的2005年） 通過(guò)四到五年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)衛(wèi)星示范城初具規(guī)模，以市場(chǎng)化為突出特征的新型治理體制通過(guò)實(shí)踐的檢驗(yàn)和不斷的修正后漸趨成熟，對(duì)此有必要進(jìn)行評(píng)估和研討會(huì)。具體形式能夠采納國(guó)家建設(shè)部主辦 由天都衛(wèi)星示范城承辦的方式，費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。 保障措施第一組

43、織保障 那個(gè)地點(diǎn)所謂的組織上的保障要緊是指，將會(huì)成立一個(gè)包容各個(gè)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)班子。由于項(xiàng)目的規(guī)模空前，而且又有運(yùn)行模式上的創(chuàng)新性，故而，難度是較大的，由于項(xiàng)目建立的是一個(gè)衛(wèi)星城，而且不管從城的基礎(chǔ)建設(shè)，房屋等差不多上由一家公司來(lái)統(tǒng)一構(gòu)造，其作用相當(dāng)因此建立一個(gè)小型的社會(huì)，因此就具有了與先前的模式完全不同的嘗試。從組織體系上來(lái)講，要緊是要保證以下幾個(gè)方面的機(jī)構(gòu)。首先因此是一個(gè)由開(kāi)發(fā)公司所組成的一個(gè)總指揮。其只要負(fù)責(zé)下面幾個(gè)部門(mén)的工作。本來(lái)其治理模式應(yīng)當(dāng)是小區(qū)物業(yè)治理的模式，但現(xiàn)在的問(wèn)題是衛(wèi)星城其一方面來(lái)講是一種大規(guī)模上的小區(qū)，另一方面來(lái)講卻是一個(gè)完整的社會(huì)。故此，是將兩套班子合二為一了。從機(jī)構(gòu)

44、上來(lái)講，既要有治理機(jī)構(gòu)，又必須具有安全機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，要緊是要涉及以下一些部門(mén)。如既要有土地治理機(jī)構(gòu)，城建部門(mén)，還需有衛(wèi)生，環(huán)保，公安，銀行等機(jī)構(gòu)，這些因此不是單獨(dú)設(shè)立的，而是通過(guò)一個(gè)主管的總的小組，來(lái)進(jìn)行整體上的協(xié)調(diào)和合作。由于整個(gè)衛(wèi)星城差不多上由獨(dú)個(gè)公司創(chuàng)立的，故而其整體上的協(xié)調(diào)也是較為方便的。 前述的領(lǐng)導(dǎo)小組要緊是由一些專(zhuān)家所組成的。他們差不多上相關(guān)的治理方面的專(zhuān)業(yè)人士，由他們來(lái)組成一方面使得相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系變得更為方便，另外一個(gè)角度來(lái)講，也具有更好的專(zhuān)業(yè)化治理的效應(yīng)。第二決策保障這方面的保障要緊是為了能讓整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)重大的決策都具有其科學(xué)性和合理性。這方面的保障要緊來(lái)自與一些大

45、型咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的關(guān)心。例如，整個(gè)項(xiàng)目的總體勾畫(huà)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面具有特色的王志剛工作室來(lái)全權(quán)策劃的。這就從總體上保證了整個(gè)項(xiàng)目的可行性和可操作性。另外，開(kāi)發(fā)公司還聘請(qǐng)了美國(guó)的WY設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司，英國(guó)的阿特金斯設(shè)計(jì)公司作為外籍的顧問(wèn)。這是由于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中其中專(zhuān)門(mén)多的房地產(chǎn)項(xiàng)目是要開(kāi)發(fā)國(guó)外風(fēng)格的住宅，為了能更加既有異國(guó)風(fēng)情的品位所考慮的。另外，外籍的設(shè)計(jì)公司一般講經(jīng)驗(yàn)方面更為廣博一點(diǎn)，以應(yīng)付一些難點(diǎn)的情況。在這之外，公司還聘請(qǐng)了浙江大學(xué)都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，清華都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院作為顧問(wèn)，利用學(xué)校相關(guān)領(lǐng)域的研究成果為公司所用，以具有學(xué)理上的合理性。這些顧問(wèn)公司和研究院的要緊作用確實(shí)是關(guān)于整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程

46、進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，在決策上盡量聽(tīng)從他們的建議，以保障決策的合理性。 資金保障 項(xiàng)目由廣廈和盈華兩家公司共同投資。廣廈集團(tuán)是建設(shè)部推舉的建筑業(yè)全國(guó)首家上市公司。擁有40多家企業(yè)，總資產(chǎn)22億元，年產(chǎn)值達(dá)50億元。廣廈集團(tuán)與上至建設(shè)部、省市政府與行業(yè)治理部門(mén)，下至余杭市個(gè)職能部門(mén)都有良好的公關(guān)資源。廣廈集團(tuán)是建筑業(yè)的知名企業(yè)，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域都有出色的操作能力。 項(xiàng)目目前差不多正式啟動(dòng)的投資規(guī)模高達(dá)80億元。這么巨大的資金，要緊來(lái)源有以下幾方面：靠著廣廈集團(tuán)雄厚的實(shí)力與良好的信譽(yù)，向銀行貸款，實(shí)行直接融資。利用廣廈集團(tuán)是上市公司的身份，實(shí)行配股集資。 建立一個(gè)由廣廈與盈華控

47、股的子公司，再托付專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)（如投資銀行）對(duì)子公司進(jìn)行包裝，爭(zhēng)取上市進(jìn)行間接融資。依照項(xiàng)目是分期、分批投資的特點(diǎn)，在進(jìn)行下一期投資時(shí)，可考慮利用上一期開(kāi)發(fā)所賺取的利潤(rùn)，追加下一期的投資，實(shí)行項(xiàng)目滾動(dòng)進(jìn)展，資金滾動(dòng)投入，既不耽擱項(xiàng)目的進(jìn)展，有可減輕融資的一部分成本。從都市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，都市的進(jìn)展格局要緊有兩種，一是橫向的進(jìn)展，另外一個(gè)方向是縱向的進(jìn)展?？v向的進(jìn)展只要是指都市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的升級(jí)和土地利用價(jià)值的提高，這種都市的進(jìn)展模式，要緊是看該都市的地域的限制和其資源的限制。要緊是在原有的都市的基礎(chǔ)之上進(jìn)行重新建設(shè)。表現(xiàn)出來(lái)的是一些老城區(qū)的改造和新建筑的出現(xiàn)，更多的是將一些原來(lái)的違章建筑進(jìn)行拆除，以

48、屯出空地來(lái)為其他的項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。從外觀上來(lái)看是都市建筑總體高度的提高和建筑密度的增加。這種都市的進(jìn)展模式能夠提高都市的品位，然而往往要受到其地域的限制。另外一種進(jìn)展的模式無(wú)非是進(jìn)行都市地域的擴(kuò)張，一方面是將原有都市的郊區(qū)逐漸汲取為都市的組成部分，另一方面是在原有的都市的周?chē)ㄟ^(guò)提升一些小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模建立原有都市的衛(wèi)星城，通過(guò)這種方式來(lái)擴(kuò)展原有都市的規(guī)模。而杭州市現(xiàn)在的情況是從經(jīng)濟(jì)實(shí)力即國(guó)民生產(chǎn)總值的角度來(lái)看是處于全國(guó)前列的。然而從人口的規(guī)模和都市的區(qū)域范圍來(lái)講，杭州還比不上其他的大都市。杭州現(xiàn)有的人口大概200多萬(wàn)，現(xiàn)有的城區(qū)的范圍也不是專(zhuān)門(mén)大。杭州要真正進(jìn)入大型都市的行列，其最重要的是

49、抓住現(xiàn)有的進(jìn)展機(jī)遇，進(jìn)行都市的擴(kuò)張。這種擴(kuò)張不是單單在原有的都市的的基礎(chǔ)上進(jìn)行在改造，而是要想方法進(jìn)行地域上的擴(kuò)張。杭州市現(xiàn)有的規(guī)劃中，已逐漸接納了蕭山市的一部分地域，將之劃為市區(qū)的進(jìn)展范圍。然而杭州的東面、東南面差不多上海，北面要緊是湖州市和嘉興市，都不屬于杭州的地域范圍，故而從地域的擴(kuò)張上來(lái)講，向這些方向的擴(kuò)張是不明智也是不太可能的。杭州的幾個(gè)郊區(qū)的縣市差不多上在杭州的西面、西南面，而余杭市大部分的范圍將杭州包在里面，故而從地域的擴(kuò)張上來(lái)講，由于杭州受到地理范圍的限制，將余杭作為它的衛(wèi)星都市的建立，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。另外，在杭州的規(guī)劃中，將把人口作為其中要緊進(jìn)展的一個(gè)指標(biāo)，其長(zhǎng)期的目標(biāo)是將杭州市的人口擴(kuò)張到500萬(wàn)，人口的成倍增加，非同小可，必須進(jìn)行都市功能的分化。然而現(xiàn)實(shí)的情況為杭州市都市規(guī)模的擴(kuò)張建立了障礙。浙江原有城鎮(zhèn)的動(dòng)力都較為不足，究其緣故，要緊有一下幾個(gè)方面。一是農(nóng)民對(duì)進(jìn)城的觀念發(fā)生了專(zhuān)門(mén)大的變化。原來(lái)，戶口的約束和誘惑是較大的，然而現(xiàn)在農(nóng)轉(zhuǎn)非的指標(biāo)的誘惑力以不同往常，農(nóng)民更多地考慮其進(jìn)城的實(shí)惠和利益，變得較為理智。二是現(xiàn)在的城鎮(zhèn)甚至是農(nóng)村的工業(yè)化程度較高