8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、2009 年土地估價師實踐考核材料：號：20065300365資格號：2007530016案例分析二項目名稱公司抵押涉及的位于市碧雞鎮(zhèn)龍門村委會蘇家村一宗面積為 4238.35 平方米（約 6.36 畝）商業(yè)用地土地使用權(quán)價格評估項目基本情況委估地塊位于市碧雞鎮(zhèn)龍門村委會蘇家村。區(qū)域老高海公路可至風(fēng)景區(qū)，北面距離云南工業(yè)園區(qū)約 1.5 公里，距離公路約 3 公里，附近有森林公園、華亭寺、云南省藥物研究所、碧雞派出所、云南工業(yè)園區(qū)、楊家村、碧雞關(guān)村、高蹺村等多家、旅游景點及行政村，總體上看，區(qū)域度一般。根據(jù)2002 年市城市規(guī)劃土地定級與基準(zhǔn)地價技術(shù)確定為昆明市商業(yè)用地級。委估地塊所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)

2、設(shè)施達(dá)到“五通一平”（通給水、排水、通電、通路、通訊及場地平整），委估區(qū)域位于西山腳，距離森林公園、滇池較近，環(huán)境、空氣質(zhì)量較好。為國有，公司于 2004 年 8 月 25 日以出讓方式委估地塊所取得該宗地的土地使用權(quán)，并持有昆國用（2005）第 1957 號國有土地使用權(quán)證，土地證載終止日期為 2054 年 8 月 25 日。截止評估基準(zhǔn)日 2008 年 3 月 11 日，評估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地最高出讓年限 40 年減去已經(jīng)使用的 3.58 年，剩余 36.42 年條件下的國有土地使用權(quán)價格。截止評估基準(zhǔn)日，宗地未設(shè)定他項權(quán)利存在。估價難點1、據(jù)商業(yè)用地的特點及項目背景， 選擇適宜的

3、估價方法。2、土地抵押價值評估的技術(shù)處理。3、基準(zhǔn)地價系數(shù)修的運用難點。4、市場比較法運用難點及估價結(jié)果的確定。解決方法1、在簽署評估委托協(xié)議前，詳細(xì)了解委托方的基本情況，明確估價對象的范圍，并就委托方提供的資料、如何協(xié)助工作等事項進(jìn)行協(xié)商。2.應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，遵循謹(jǐn)慎原則，出具客觀的抵押評估結(jié)果。同時應(yīng)在估價中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等對抵押價值的影響。3、選用適宜的估價方法。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，現(xiàn)行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點及估價目

4、的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。評估通過實地，認(rèn)真分析收集到的有關(guān)資料，在確定上述估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊現(xiàn)狀等諸多，認(rèn)為該區(qū)域在市城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價測算范圍之內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估；另外，待估宗地所在區(qū)域土地市場比較活躍，交易案例容易選取，可以采用市場比較發(fā)進(jìn)行評估。4、根據(jù) 2008 年 9 月 1 日市資源局的市主城規(guī)劃區(qū)土地級別與地價更新成果，確定委估商業(yè)用地的等級，得出相應(yīng)的基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價定義為：在市主城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，設(shè)定基準(zhǔn)日為 2008 年 1 月 1 日，分別評估確定的相應(yīng)用途法定最高年期土地使用權(quán)級別平均價格。商業(yè)用地按法定最高土地使用權(quán)年限40 年，在“六通

5、一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地紅線內(nèi)場地平整）、最末一級“三通一平”（宗地紅線外通路、通電、通水及宗地紅線內(nèi)場地平整）條件下，平均容積率為 2.5 的完整土地使用權(quán)平均價格，其它條件為宗地地價修正系數(shù)表公式為：宗地地價=基準(zhǔn)地價中的“一般”條件?；鶞?zhǔn)地價修期日修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)影響地價區(qū)域及個別修正系數(shù)之和開發(fā)程度修正系數(shù)。根據(jù)“商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)說明表”和“商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表”部分，對照確定待估宗地條件的檔次和各的修正值。5、上述兩種方法測算出的結(jié)果差異不大，均有較大的度，從不同角度反映了估價對象的價格水平。但考慮到市場比較法測算出的結(jié)果具有較強的現(xiàn)實性，更能準(zhǔn)確的反映出待估宗地當(dāng)前的市場價值。因此，以市場法測算出的結(jié)果取 60%的權(quán)重，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的測算結(jié)果取 40%的權(quán)重，平均確定委估宗地的評估價值。評估啟示1、基準(zhǔn)地價是對各城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域的商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地利用類型的土地分別評估的一定時間內(nèi)有限年期的土地使用權(quán)的平均價格。首先必須要弄清基準(zhǔn)地價的概念及內(nèi)涵 。當(dāng)估價基準(zhǔn)日距離基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日超過三年或者當(dāng)評估地塊所在區(qū)域市場價格與基準(zhǔn)地價相差較大時，要慎用基準(zhǔn)地價系數(shù)修。2、慎選估價方法，要依據(jù)估價對象的