當今房地產市場形勢分析報告

1、當前房地產市場形勢與進展態(tài)勢分析六市一省房地產市場形勢分析報告2002-09-03中國房地產報由建設部提議，中國房地產業(yè)協會主辦的“房地產市場形勢分析會”近期于上海召開。來自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個都市及浙江省房協的要緊負責人及部分企業(yè)家、專家出席了會議。上述都市（?。┦俏覈康禺a業(yè)進展的重點和熱點地區(qū)，對其進行深入分析具有典型意義。由于區(qū)域不同，經濟和社會進展的基礎不同，房改的進程不同，房地產市場發(fā)育程度和房地產市場進展形勢也存在差異。此次分析會重點就各地房地產市場近幾年進展情況、房地產市場出現的一些值得關注的問題以及今后進展的態(tài)勢進行了為深入的研討，對引導我國房地產業(yè)健康進展

2、有著特不積極的意義。 一、六市一省房地產市場近期進展情況 1、房地產供應量接著呈高位增長態(tài)勢 首先是房地產開發(fā)投資接著保持較快增長幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地產開發(fā)投資的增長幅度超過了40。上海完成開發(fā)投資280.5億元，同比增長58.2；北京完成開發(fā)投資253.9億元，同比增長42；杭州完成開發(fā)投資40.57億元，同比增長41.6；浙江完成開發(fā)投資198.6億元，同比增長40.6。天津一季度完成開發(fā)投資20.3億元，同比增長20；重慶完成開發(fā)投資57.29億元，同比增長19；廣州房地產開發(fā)投資保持了10多年快速增長，1至5月完成開發(fā)投資118.5億元，同比增長5.97。 其

3、次是房地產開發(fā)力度接著加大 2002年1至5月，北京房地產開復工面積4，680萬平方米，同比增長31.7，其中住宅開復工面積3，441萬平方米，同比增長36.2；天津一季度房地產施工面積1，182萬平方米，同比增長10.6，其中新開工面積151萬平方米，同比增長19；重慶房地產施工面積2，643.81萬平方米，同比增長32，其中住宅面積2，508.3萬平方米，同比增長32.3。上海、浙江、廣州、杭州房地產施工面積和新開工面積都在上一年高速進展的基礎上，今年1至5月穩(wěn)步上升，同比增長10以內。 再次是商品房竣工面積總體呈現增長，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面積達到347.04萬平方

4、米，同比增長58.2，其中住宅竣工面積301.75萬平方米；北京商品房竣工面積175.2萬平方米，同比增長19.4，其中住宅竣工面積149萬平方米，同比增長37.4；天津一季度商品房竣工面積96萬平方米，比去年同期減少31萬平方米，占年度竣工打算的11.6；重慶商品房竣工面積89.2萬平方米，同比下降23.1，其中住宅竣工面積71.59萬平方米，同比下降6.7。 2、商品房銷售總體保持快速增長，但六市一省差異大 1至5月，北京商品房銷售面積達到212萬平方米。北京呈現快速進展的態(tài)勢，而且銷售面積的增長大于銷售額的增長比率。 上海商品房銷售面積達到450.1萬平方米，同比增長8.9，仍然處于平穩(wěn)

5、上升的時期。上海從1999年至2002年5月商品住宅銷售量連續(xù)3年多超過竣工量。 浙江省近幾年商品房銷售面積和銷售額一直保持在20左右的增長幅度。今年1至5月，全省商品房銷售面積達到341.6萬平方米，銷售額69億元，同比增長分不為3.1和9.6。杭州今年1至5月，商品房銷售面積51.01萬平方米，占全省商品房銷售面積的15左右。 廣州商品房銷售面積達到346.86萬平方米，同比增長3.32，銷售金額158.22億元，同比下降0.24。在商品房銷售方面，現房交易增速大于期房交易?，F房交易面積已占總銷售面積的40.1。 天津一季度商品房上市量64萬平方米，同比下降18；商品房銷售面積98萬平方米

6、，銷售額24.9億元，分不同比下降34和31。 重慶1至5月，現房銷售面積74.78萬平方米，銷售額11.52億元，同比下降分不為20.8和33.6，期房銷售170.26萬平方米，銷售額33.81億元，同比下降分不為17.4和30.1。 3、商品房價格總體平穩(wěn)，不同地區(qū)表現不同 上海近年來的商品房價格呈穩(wěn)中有升的走勢。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均價格為3，866元和3，670元，均比上年增長8。今年一季度，商品房銷售價格比去年同期上漲5.7，其中新建商品住宅上漲5.9。上海的商品房價格還有上升的空間。 浙江省商品房價格從2001年開始穩(wěn)步上升，每平方米的平均價格為1，979元，商

7、品住宅的價格為1，820元。今年1至5月，商品房平均價格為2，023元，商品住宅的價格為1，808.6元。 天津2001年陸續(xù)出臺了一些導致建房成本增加的政策（如土地出讓金的提高），今年一季度受這些政策的阻礙，全市商品房平均銷售價格每平方米2，540元，比去年同期上漲120元，漲幅達到5。 北京2001年商品住宅平均價格每平方米4，716元，仍維持在較高水平，但差不多保持平穩(wěn)態(tài)勢。近期，商品住宅價格既可不能出現人們所期待的大幅度回落，也可不能有多大漲幅。 廣州近幾年商品房價格一直穩(wěn)中有降，1998年，商品房平均價格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年

8、4，183元。 重慶近幾年商品房價格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房銷售價格出現回落。商品房平均銷售價格每平方米1，850元，與去年同期相比下降15.6。 4、房地產投資和消費主體進一步進展變化 從投資主體看，已由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體并重格局方向進展。經濟進展較快、市場化程度較高的上海、廣州、杭州及浙江省，民營和外商企業(yè)投資已占全市（?。┓康禺a投資的半壁江山。上海2001年民營和外商房地產投資企業(yè)的注冊資本已占到全市房地產企業(yè)總資本的45.5；廣州2002年1至5月民營企業(yè)完成房地產投資71.79億元，同比增長25.8。北京、天津、重慶民企業(yè)投資

9、的數量也在增加。 從消費主體看，個人購買商品房的比重已達90以上。今年1至5月，上海個人購買商品房和商品住宅的比重分不為95.9和98.1；北京個人購買商品住宅達到92.5；浙江為98.7；天津為98.9；重慶為97.6。同時，消費主體也在逐步擴大，經濟進展較快的地區(qū)，外省市和境外人士到本地區(qū)購房的數量不斷增加。上海2000年外省市和境外人士購房占商品房預售總套數的11.3，今年1至5月，已達25左右；浙江外省市和境外人士購房已達到33.3，廣州和北京的數字也在增加。 5、二手房市場日趨活躍，交易量加速增長 上海2001年二手房市場交易突破1，000萬平方米，2002年1至5月，超過600萬平

10、方米，呈現專門強的進展后勁。二手房交易增長速度已超過商品房銷售的增長速度。 廣州二手房市場交易連年大幅度增長。2001年二手房交易223萬平方米，同比增長77.7，占整個市場比重的29.44。2002年1至5月，二手房市場交易109.21萬平方米，占整個市場比重52.25。 杭州二手房市場交易量近幾年一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，二手房價隨新建商品房售價水漲船高。2001年二手房市場交易46.2萬平方米，年初成交價每平方米2，838元，今年一季度二手房均價已升至每平方米3，546元。市場上呈現商品房、二手房齊頭并進的勢頭。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現大幅度的增長。今年1至5月，二手房

11、市場交易71.81萬平方米，交易金額5.9億元，同比增長30.6和19.9。 天津二手房交易和公房置換接著保持增長。今年一季度二手房交易面積35萬平方米，成交金額4.1億元，分不比去年同期增長24和36。 二、對房地產市場形勢和進展態(tài)勢的分析 總體上看，近幾年我國房地產業(yè)正處在一個快速進展的時期，全國都市房地產市場接著保持供求兩旺態(tài)勢。在我國房地產市場進入買方市場后推斷市場形勢，研究供求關系時，決定因素是需求。在考察需求時，在投資需求與消費需求之間，消費需求是關鍵。依照如此的推理，六市一省的房地產市場進展情況分不如下： （一）上海市房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、上海房地產市場處于高位運行、長平

12、臺、穩(wěn)步進展的態(tài)勢，其進展是健康的 （1）房地產投資開發(fā)的規(guī)模適度。2001年上海經濟增長速度為10.2，連續(xù)10年保持兩位數的增長速度。上海經濟健康快速持續(xù)進展，是房地產進展的內在動力。2001年房地產開發(fā)投資630.73億元，占全社會固定資產投資的30.3，拉動固定資產投資增長2.9個百分點。2000年、2001年房地產開發(fā)投資增長分不為9.9和11.4，這一增長速度與上海經濟進展水平是相適應的。（2）住房消費保持較高的增長速度。2001年新建商品房銷售面積比去年增長15，其中商品住宅銷售面積同比增長16.3。今年1至5月，商品房銷售面積同比增長7.4，其中住宅面積同比增長8.9。（3）房

13、地產市場結構趨于合理。新建商品房供求關系差不多平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面積與銷售面積之比為1.06：1、0.99：1，今年1至5月為0.77：1；新建商品房與存量房市場的聯動效應明顯。（4）房地產市場的市場化程度不斷提高。 投資主體與消費主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費已成為市場的主體。房地產市場已出現存量與增量聯動、銷售與租賃并進的格局，市場自身的調節(jié)能力和抗波動能力增強。 2、總體上看，上海房地產市場還有上升空間 房地產市場當前高位運行、長平臺、穩(wěn)步進展的態(tài)勢至少能夠持續(xù)到“十五”期末，可不能發(fā)生大的波動。 上海房地產市場今后進展的態(tài)勢是：開發(fā)投資和新建

14、商品房交易將會接著保持在較高水平，投資和消費接著同步增長；存量房交易將會大幅度提高，且在整個房地產交易中的比重不斷提高；房屋租賃市場將會進一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費的重要領域。 （二）浙江省房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、浙江省近幾年房地產市場呈現快速進展的態(tài)勢，市場供需兩旺，進展差不多上是健康的，但大都市商品住宅價格上漲過快，低價位住房供不應求 （1）國民經濟的進展、民營經濟的帶動、人民收入的提高是浙江省房地產市場快速進展的基矗（2）房地產開發(fā)投資和開發(fā)量持續(xù)快速增長，商品房購銷兩旺，空置率下降并保持在合理區(qū)間，商品房為7，住宅為5。（3）商品房供應結構差不多合理。在已竣工的住宅當中，

15、一般商品住宅占90.1，經濟適用房占6.9，不墅占3。（4）個人購房已占主導地位，商品房價格穩(wěn)步上升。（5）存量房市場呈現繁榮，存量房交易量快速增長。 2、以后三五年，只要正視問題，政策得當，浙江省房地產市場仍將接著保持穩(wěn)步進展的趨勢 （1）浙江省第十一次黨代會決定以后三五年將全面推進全省現代化建設，國民經濟將接著保持快速增長，浙江經濟將支撐房地產市場的穩(wěn)步進展。（2）全省都市化進程將接著推進，依照浙江省都市化進展綱要規(guī)定，都市化水平每年提高11.5個百分點，可能每年將增加50萬非農業(yè)人口，這必將會增加房地產市場的投資和消費需求。（3）民營經濟的進展帶動了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購買

16、力強，城鎮(zhèn)居民的消費結構差不多達到了小康型，開始向富裕型邁進，呈現住房消費升級的態(tài)勢，加上遍布全國各地的浙江外出經商人員，住房消費需求還會不斷擴大。（4）住房貨幣補貼將逐步推開，職工購房能力將有所提高，二手房市場日趨活躍，住房梯級消費顯現。 （三）杭州市房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、杭州房地產市場呈現一片繁榮，房地產投資、開發(fā)、銷售及房價全線上揚，商品房供不應求，市場正處于高速進展時期，市場繁榮的背后存有隱患 （1）杭州房地產市場興盛，得益于杭州經濟快速的進展，得益于一系列開放、搞活市嘗調動消費積極性的政策推動以及得天獨厚的居住環(huán)境和旺盛的住房消費需求及投資需求。 （2）杭州土地供應市場穩(wěn)步健

17、康進展，杭州從1999年開始，市區(qū)內房地產開發(fā)項目用地全面以公開招標（或拍賣）方式供給。 （3）商品房開發(fā)銷售形勢一直呈現上升之勢，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地產投資、房屋施工面積、竣工面積增長較快，市區(qū)住房供不應求。 （4）二手房市場供銷兩旺，房地產市場結構已由商品房一統(tǒng)天下演變成現在商品房、二手房齊頭并進。 （5）個人購房已占主導地位，居民人均居住面積2001年底已上升到11.2平方米。 （6）商品房價格持續(xù)上揚，上漲幅度位于全國都市的前列。今年一季度漲幅在7左右。 （7）市場顯現住宅產品供應結構有些失衡。 現杭州市場上高檔住宅如市中心高價位住房和遠郊不墅增量幅度大，面向中低收入階

18、層的經濟型樓盤相對缺乏。 （8）經濟適用房供求錯位，表現在面積過大、價格優(yōu)勢不明顯、供求關系相對緊張等方面。 （9）投機者進入市場炒樓花和開發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。 2、杭州房地產市場在全省經濟進展的帶動下，以后三五年將保持穩(wěn)步進展的態(tài)勢，中低價位的住宅供應增加，價格漲幅趨緩 （1）從供應市場看，近兩年土地供應量成倍增加，決定了今后二三年內房地產市場上商品房投放量還會不斷增加，并直接阻礙房價持續(xù)增勢。 （2）從供應結構看，隨著市中心地段可供開發(fā)住宅的土地資源日趨減少，郊區(qū)住宅開發(fā)量將迅速增加，房價整體水平會有所下降；政府近一年加大了經濟適用房的開發(fā)力度，使住房市場結構更趨合理。 （3）從市場

19、需求看，通過長期積存的住房消費需求壓力在前幾年已獲得較為集中的釋放，隨著二手房市場的日趨活躍，今后商品房供應量將轉為平穩(wěn)進展。 （4）從住房消費者構成看，前幾年市場上龐大的外地購房者群體多數來自溫州、臺州、義烏、東陽、上海等地，在一定程度上支持了房價的走高。近一年這些消費者開始轉向進入上海、北京。杭州市場將逐步轉為以本地區(qū)住房消費為主。 （四）北京市房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、北京房地產市場接著呈現快速進展的態(tài)勢，以增量房市場為主，商品房供銷兩旺，商品房價格走勢平穩(wěn)，市場供應結構正在發(fā)生變化，市場競爭有所加劇 （1）房地產開發(fā)規(guī)模接著擴大，房地產投資、新開工面積和竣工面積持續(xù)增長。（2）商品

20、房銷售穩(wěn)步上升。今年商品房銷售面積首次超過竣工面積、銷售勢頭看好，需求較旺。（3）危舊房改造速度加快。今年1至5月，共拆除危房21.2萬平方米，占全年打算的26.9。危房改造快速進展，帶動了城郊區(qū)房地產的開發(fā)和大量的住房需求。（4）外省市和境外企業(yè)的進入及投資數量的增加，加劇了市場的競爭，使開發(fā)規(guī)模迅速上升，企業(yè)面臨考驗。（5）商品住宅平均價格仍維持在較高水平，但差不多保持平穩(wěn)態(tài)勢。（6）經濟適用房新開工量和竣工量保持在兩位數的增長幅度，但占市場總量的份額仍然偏校（7）市場中高價位商品住宅結構性過剩，中低價位的商品住宅結構性短缺現象依舊存在。（8）存量房市場運行不暢，已購公房上市量校 2、北京

21、房地產市場以后三五年仍將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，市場可不能出現大起大落。市場格局依舊以增量房為主，商品房開發(fā)和銷售穩(wěn)定增長，市場潛在需求量大 （1）北京經濟快速的進展，市政基礎設施的不斷完善，申奧成功和入世兩大利好因素，將接著帶動開發(fā)規(guī)模的擴大和開發(fā)投資量的增長。（2）開發(fā)熱點地區(qū)隨著市政及道路交通的改善，有望從要緊集中的奧運村周邊、中關村、CBD中央商務區(qū)逐步擴展到城郊和城南危改地區(qū)。（3）房地產開發(fā)企業(yè)數量快速增長，外省市一些有實力的民營開發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進入北京房地產市場，對市場阻礙專門大，競爭加劇。 （4）住房消費保持穩(wěn)定的增長速度，銷售面積穩(wěn)定增長；經濟適用房供不應求。（5）市場

22、潛在需求量大。市政拆遷和危舊房改造“十五”期間將接著保持在年均300萬平方米的規(guī)模，涉及動遷居民34.7萬戶，年需住房500萬平方米左右；都市化進程將接著推進，城鎮(zhèn)人口“十五”期間可能年新增15萬人，年需住宅230萬平方米左右；外省市和外國人在京購房的比例逐年增加。（6）商品房價格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，總體價格會稍有回落。（7）存量房市場有待進一步激活。 （五）廣州市房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、廣州房地產市場起步早，進展快，市場化程度較高，市場競爭激烈。在連續(xù)幾年高速進展后，市場出現供大于求，銷售增幅下滑，商品房價格回落，房地產市場進入理性進展時期 （1）房地產開發(fā)投資連續(xù)多年快速增長，今年以來

23、增幅趨緩。（2）土地供應量和商品房上市量得到較好操縱，新開工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（3）商品房銷售面積緩慢增加，銷售額略有下降，現房交易增速大于期房交易。（4）商品房總體價格穩(wěn)中有降。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長最快。 2、廣州房地產市場在穩(wěn)步進展的同時，通過供需調整，將更加理性和成熟 （1）廣州經濟快速進展，在實施“北優(yōu)、南拓、東移、西調”的都市進展戰(zhàn)略中，將進展一系列知識經濟、信息產業(yè)及新興產業(yè)區(qū)，為房地產的進展提供新的空間，房地產投資和開發(fā)還將穩(wěn)步增長。（2）政府加大土地供應量的調控。房地產市場供需趨于平衡。（3）房地產開發(fā)呈現郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢；樓盤綜合

24、素養(yǎng)提高。（4）房地產市場競爭激烈，民營企業(yè)投資已占全市房地產總投資的一半以上。（5）房地產開發(fā)已告不了“暴利”時代進入“微利”，居民消費日益成熟，商品房價趨于平穩(wěn)。（6）二手房交易增長加快。 （六）天津市房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、天津市房地產市場在經歷了連續(xù)3年快速進展后，今年上半年商品房銷售的各項指標下降二成以上，房地產市場步入調整期 （1）房地產投資和開發(fā)仍保持增長態(tài)勢，但增幅校（2）土地供應總量比去年同期有所下降。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來的最低水平。（4）空置房增幅較大，總量達到544萬平方米。（5）房價穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長5，這與出臺導致建

25、房成本增加的政策有關。 2、以后10年，天津市房地產市場仍是穩(wěn)步進展的趨勢 （1）據預測，天津在“十五”期間，住房需求總量3，111萬平方米。（2）出臺鼓舞政策，培育市場購買力，擴大市場需求；降低商品房契稅，實行購房支出抵扣所得稅政策；擴大空置房政策享受范圍，關心開發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級市場，形成梯次消費。（3）改善商品房的供應結構，面向中低收入家庭；接著加快危房改造，制造規(guī)模剛性需求。（4）加快小城鎮(zhèn)建設步伐，接著對新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經濟適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開發(fā)成為新的增長點。 （七）重慶市房地產市場形勢和進展態(tài)勢 1、通過3年快速進展之后，上半年重慶市房地產市場

26、出現調整態(tài)勢，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產開發(fā)投資仍保持2成增長，但增幅只相當于去年的一半。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，住宅下降14.6。（4）商品房銷售均價同比下降16.1。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長30。（6）商品房空置量有所減少。 2、隨著都市化和房地產市場化進程的加速，重慶市房地產市場進展空間專門大，通過市場結構調整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，以后的市場會接著供需兩旺 （1）目前重慶都市化率為33，2010年的目標為50，每年增長將近2個

27、百分點，將對重慶房地產業(yè)進展帶來專門大需求空間。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產市場進展。（3）加速危舊房的改造，將長期拉動房地產業(yè)進展。（4）二手房上市門檻進一步降低，中介機構日趨成熟規(guī)范，必將進一步活躍房地產市常 三、房地產市場形勢總體評價及分析 1、房地產市場是房地產供求關系的總和 分析供求關系，評價市場形勢，首先，要看供給與需求之間的關系。 其次，要看供應者與需求者之間的關系，更確切地講是房地產市場主體之間的關系。產品生產者開發(fā)商的市場行為是否規(guī)范；流通領域中介經紀人是否誠信、活躍；服務治理者物業(yè)治理公司是否服務到位；消費者寬敞購房者和租用戶是否理性、成熟等等。

28、2、本次調查的六市一省經濟水平有較大差異，但具有一定的代表意義 且六市一省的房地產開發(fā)投資占全國房地產總投資的4成多，它們的房地產市場形勢及其進展狀況，對全國舉足輕重，阻礙極大。六市一省的房地產市場走勢專門大程度上代表著全國的進展態(tài)勢。 3、推斷今年上半年的全國房地產市場形勢，必定要聯系自1999年以來新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國宏觀經濟形勢及國家的政策導向 1998年底國家宣布停止住房實物分配，標 志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。從1999年到2001年的3年中，全國房地產開發(fā)投資分不保持13.8、19.5和25.3增長；商品房銷售面積分不實現了23.9、30和29.4

29、的增長。今年上半年，接著保持前3年的好勢頭，開發(fā)投資同比增長32.9，銷售面積同比增長22.5，銷售額同比增長22.4。 住房制度改革突破性進展是導致當前房地產市場繁榮的源泉和動力。1998年以來，中國房地產市場一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應量（竣工面積）每年遞增1628，今年上半年為20；商品房需求量（銷售面積）每年遞增22.327，今年上半年為22.5。 4、需要指出的是，中國房地產市場的供求兩旺，快速進展是在中國住房體制快速轉軌中出現的 快速轉軌體現在兩個方面，一是集團購房轉為個人購房。1998年之前，在商品房的購房者中，個人購房僅占一半左右，而到目前為止，個人購房已占9成以上。二

30、是商品化、市場化的轉軌。目前，全國每年新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個人建房。商品化、市場化的轉軌體現在：從單位建房、無償分配轉軌為向職工籌資集資建房或合作建房等；還體現在從集資建房向購買商品房的轉軌。能夠預測：這種快速轉軌促進的快速進展房地產市場態(tài)勢還將接著一個時期。 5、誰都可不能否認，中國差不多連續(xù)三四年出現了房地產業(yè)熱 房地產業(yè)熱表現為投資熱、新開工熱、建筑熱、銷售熱。那么這種持續(xù)熱是否理性呢？ 一、這一輪的房地產業(yè)熱是在我國房地產業(yè)在真正意義上進入市場經濟的情況下（停止住房實物分配、個人成為買房主體）由銷售熱帶動的，也確實是由消費拉動投資，且這種消費是以居民

31、購房自住消費為主；二、這一輪的投資增長和竣工面積的增長，為百分之十幾到二十幾的快速增長，遠不是1992年到1994年的成倍增長（高速、超高速增長），況且，這種增長速度是宏觀經濟進展所期盼的，在國民經濟投資結構中也是合理的。由此，能夠認為，最近三四年出現的房地產業(yè)熱是理性的熱。 但要注意的是，從1998年以來，每年全國商品房的竣工面積均多于銷售面積六七千萬平方米（如：1998年商品房竣工面積1.77億平方米，2000年竣工2.3億平方米，銷售1.7億平方米，2001年竣工2.73億平方米，銷售2.08億平方米）。因此引起商品房空置面積的逐年增加，由1997年底的空置7，000多萬平方米，增加到2

32、001年底的1.1億平方米。在市場經濟下，出現商品房的供大于求是正?，F象，沒有空置房或周轉商品房是不現實的，但在一些都市，過多的空置房（尤其是一年以上的空置房）應當引起足夠的重視，應采取相應的消化、減少措施。 令人注目的是，從今年上半年的統(tǒng)計數字看，商品房竣工面積5，826萬平方米，商品房銷售面積6，280萬平方米，銷售面積反超同期竣工面積454萬平方米。供求關系正在進一步合理調整。 6、正確分析和推斷房地產市場形勢，是政策、企業(yè)和百姓共同關懷的情況 由于房地產業(yè)在國民經濟和社會進展中的重要地位和作用，又由于房地產業(yè)地域性強的特點，在分析市場形勢時，既要注意全國宏觀經濟進展形勢和房地產市場態(tài)勢

33、，更要注意分析各地、各都市的市場形勢。 從六市一省房地產市場進展的情況，能夠看出，它們之間有共性，也有較大的差異（個性）。其共性是，六市一省的房地產開發(fā)投資、竣工、銷售，均持續(xù)實現了三四年的快速增長，房地產熱是普遍現象。從差異性看，浙江，尤其是杭州表現為最熱，今年1至5月，房地產投資同比增長41.6，房價同比上漲5.9，甚至出現了“賣得比蓋得快”、商品房空置面積明顯減少的現象。北京、上海的投資、竣工、銷售也持續(xù)出現攀升。廣州出現平衡增長。但天津、重慶的竣工量和銷售量出現了同比明顯下降的勢頭。 都市的房地產市場形勢的進展，取決于多方面的因素。一是經濟進展因素。上海、北京、廣州經濟基礎好，人均收入

34、高，居民的購買能力較強，房地產市場進展速度就快些，浙江省的民營經濟進展專門快，大大加快了居民的致富速度，必定支撐較高的購房能力，造成房地產的較快提升。 二是政策因素。上海的房地產市場活躍、有序，政府采取了一系列刺激和鼓舞居民住房消費的政策和措施，尤其是二手房市場活躍，住房金融服務到位，因而出現了寬敞居民的購房熱。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在這一“剛性需求”拉動下，使天津房地產市場出現連續(xù)三年的購銷兩旺。但今年以來，這一“剛性需求”拉動減弱，便出現了明顯的需求滑坡。 三是市場因素。要緊指產品的供求情況。以上海為例，1998年之前的幾年中，商品房銷售量大大低于竣工量，造成空置量的大量

35、增加。1999年、2000年商品房銷售量接近竣工量，2001年和2002年，商品房銷售量超過竣工量。特不是1999年到2002年6月，商品住宅銷售量連續(xù)三年半超過竣工量，從而使商品房空置量明顯減少，實現了供求的差不多平衡，出現了房價的穩(wěn)步上升。還以廣州為例，廣州居民的收入年年有增長，廣州的樓盤品質一年比一年好，然而從1996年以來，商品房總體價格一直是穩(wěn)中有降，2001年辦公用房成交價同比下降7.67，商品住宅同比下降3.71。與此同時，出現了商品房銷售下滑，商品房空置量增加。今年1至5月，全市實際銷售面積和銷售額分不比上年同期下降14.6和24，預售面積和預售額分不同比下降1.1和3.5。能

36、夠認為廣州房地產市場在高速增長中步入調整期。造成這種情況的要緊緣故是前幾年增長速度快，基數大，造成多年來的供大于求。 7、研究分析房地產市場的供求關系，還必須深入分析產品的供應結構與消費者的需求結構是否匹配 上面提到廣州房地產銷售下降的現象，據調查，并非是市民購房意愿不強，而是眼下商品房價未合乎購房者心中的理想價格。調查資料表明，欲購房者中有8成以上人打算購買每平方米4，500元以下的房屋，購房總價（每套）平均為31.1萬元，而市場上這種價位，且品質和地段較好的商品房專門少。除廣州外，許多都市的房地產市場上存在著供求結構不合理的問題。以北京為例，既存在中、高檔價位的商品住宅供大于求，有結構性過

37、剩的問題，更存在中、低檔價位的商品住宅供不應求，有結構性短缺的問題。 最近熱銷的北京“翠城”經濟適用房，每平方米售價3，180元，地處東四環(huán)外一公里，導致了1000人在三伏天排隊三天三夜爭購的非凡情景。這講明，中國的房地產市場通過三四年的個人買房，現已進入“大眾百姓”中等收入家庭買房的時期。據各方面調查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30萬50萬之間。“翠城”經濟適用房正適合這種消費能力需求。 中國房地產市場進展到今天，要保持持續(xù)進展的態(tài)勢，必須高度重視產品的結構調整問題。把結構調整作為主線，才能實施房地產業(yè)的可持續(xù)進展。在市場經濟下，只能由產品的供應結構去適應產品的消費結構，而不可能讓

38、消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產品。產品結構調整體現在增量交易上，確實是要大力進展適合中低收入家庭住房消費支付能力的經濟適用房，或者是中等收入家庭能買得起的商品住宅。比如上海市沒有專門開發(fā)經濟適用房，但房價是30004000元平方米的商品住宅，是市場供應的主流產品，一般的工薪階層通過住房金融的支持均能買得起。結構調整，既需要通過政府部門的引導和安排去實施，更需要開發(fā)商通過市場引導，以自我調節(jié)去實現。 8、產品結構調整還要體現在存量交易上 在百姓成為房地產市場的買方主體后，由于居民收入和愛好等差異，在住房市場上出現了不同層次、不同檔次等差異性需求。產品結構調整必須適應各種不同住房消費者的

39、需求。住房消費者有買新房的，也有買舊房的。因此，必須在進展一手房市場的同時，大力推進二手房的繁榮。上海居民收入水平相對較高，但假如沒有十分活躍的二手房市場，不可能滿足各種不同收入家庭的購房需求。由于一二手房的聯動，近兩年，上海的人均住房交易量（一手房交易量二手房交易量）達到2平方米左右，幾乎等于北京等都市的2倍。 除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現大幅度增長，北京的二手房市場正在努力進展之中。只要產品結構調整扭住樓市面向一般百姓，一手、二手聯動進展不放松，中國的房地產市場就可保持高位運行、長平臺的穩(wěn)定進展。 9、研究分析市場形勢，必須關注房價的升降

40、 從全國看，2000年商品住宅房價比上年增長2.5，2001年比上年增長6，今年上半年同比增長0.12。分析房價的走勢，需要講明幾個前題：一是這二三年全國消費價格指數始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質在專門快提升（即提高品質）；三是各地都在開始調整產品結構。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產品結構調整有關，也確實是講，面向中低收入供應的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 我們認為，這二三年房價穩(wěn)中有升是正常的、合理的。 現在有許多都

41、市的居民，甚至領導都講房價太高，希望降低（比如北京），為使更多的居民買得起住房，同時也進一步拓展市場，拉動經濟。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認為房地產已進入微利時代。因此，房價的升和降，不是誰講了算的，而是市場決定。在市場經濟下，決定房價升降的要緊因素是供求關系。希望降價，有效的方法是增加供應量。 另外，由于產品結構緣故，也會出現房價的升降，也會反映出房價的高低。在一個都市的房地產市場里，某個時刻段中高檔價位的樓盤供應量加大了，就會導致那個時刻段平均房價的攀升，如去年上半年北京房價上升25，要緊確實是那個緣故。而某個時刻段，中低檔價位的樓盤供應量加大了，經濟適用房大量銷售了，就會導致該時刻段平

42、均房價的跌落。由此分析，最近幾年在調整住宅產品結構中，各地都市乃至全國的房價（平均房價）可不能出現大的攀升，以穩(wěn)中有升為進展態(tài)勢。我們還相信，許多人（要緊是中低收入者）認為房價太高，其中一個重要緣故，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。通過結構調整，二手房市場進展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能中意的住房，也就可不能覺得房價高了。我們發(fā)覺在上海，居民認為房價太高的呼聲比北京少得多。因此，北京的平均房價現在還比上海高出每平方米1200元左右。 10、綜上分析，中國房地產市場通過三年多的高位運行，還處在持續(xù)進展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓舞住房消費的政策措施進一步建立，隨著產品供應結構的不斷調整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全能夠實現三至五年、甚至更長時刻的持續(xù)穩(wěn)定進展。 但同時，應當引起重視的是，今年上半年房地產開發(fā)投資速度進一步加快，同比增長32.9，遠高于前三年增長13.8、19.5和25.3的速度；