8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、個人實(shí)踐總結(jié)我于 2002 年 2 月從事房地產(chǎn)估價，于 2002 年通過房地產(chǎn)估價師資格，03 年。7 年多時間里，本人完成的土地估價項(xiàng)目有數(shù)十個。我是管理專業(yè)畢業(yè)的，進(jìn)入評估公司不屬于專業(yè)對口，因此剛進(jìn)公司的時候，我就是一個外行，實(shí)踐方面的工作什么也不懂，對于建筑容積率、覆蓋率、綠地率、樓面地價、地面單價、出讓金、地價款、熟地價、工業(yè)用地出讓金等等名詞根本沒概念，工作中我通過向、同事們虛心請教，并且不斷努力的消化、學(xué)習(xí)，掌握了評估所需的一些評估技術(shù)。開始剛做項(xiàng)目的時候是先給同事打下手，然后漸漸到自己能獨(dú)立完成項(xiàng)目，這些都是要平時多問、多學(xué)、多看，漸漸積累起來的。在實(shí)踐期中，我接觸的評估項(xiàng)目

2、類型比較多，像常規(guī)的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押評估，土地上市補(bǔ)償價格評估，土地一級開發(fā)方案的編制。雖然有的時候工作比較忙，但是再忙也會抽時間出來學(xué)習(xí)，因?yàn)檫@一行，不學(xué)習(xí)就跟不上評估發(fā)展的步伐，不能與時俱進(jìn)。所以在經(jīng)過系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)及在實(shí)際工作中實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累的過程中，逐步熟悉并掌握了土地估價業(yè)務(wù)的一般理論方法和基本估價方法在不同類型的土地估價中的運(yùn)用、以及實(shí)踐過程中具體業(yè)務(wù)處理時應(yīng)該注意的一些基本問題，也具備了處理一般土地估價業(yè)務(wù)的能力。通過實(shí)踐，本人的總結(jié)如下：一、在土地估價實(shí)務(wù)中要細(xì)心處理具體的、常規(guī)性的項(xiàng)目常規(guī)性的項(xiàng)目是估價機(jī)構(gòu)日常處理最多的業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)有其常規(guī)的處理方法，也比較機(jī)械，我在剛

3、開始進(jìn)行土地估價業(yè)務(wù)時由于認(rèn)識上的不重視，常常對其掉以輕心，所以總是在一些細(xì)小的但是關(guān)鍵的出錯，有的時候會因?yàn)檫@種錯誤而將出好的重新打印、輸出。其實(shí)，常規(guī)性的項(xiàng)目雖然簡單機(jī)械，但是不用心的話要真正寫好并且不犯任何錯誤也不是一件那么容易的事情，正所謂平凡中體現(xiàn)偉大，平常的就是的基礎(chǔ)功底，也是估價的基本能力體現(xiàn)。這就要求養(yǎng)成好的，總結(jié)自己平常做的時候常犯的一些出錯點(diǎn)，碰到了大項(xiàng)目才會得心應(yīng)手，不會在小而關(guān)鍵的地方出錯。雖然評估流程都很清楚，但每類項(xiàng)目甚至每個項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，這就要求要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)采取不同側(cè)重點(diǎn)的方式方法進(jìn)行評估。像有的估價項(xiàng)目由于基礎(chǔ)資料難于搜集，就要求委托方出具相應(yīng)的證明文件并

4、加蓋公章，而且還需要評估的重點(diǎn)放在第三章的“估價的假設(shè)和限制條件”中，這一部分要字斟句酌，將事實(shí)陳述清楚，將沒有到的事項(xiàng)、為評估所做的假設(shè)以及數(shù)據(jù)的合理性以及將要承擔(dān)的責(zé)任集中進(jìn)行說明。完成后，在給客戶提交的過程中應(yīng)當(dāng)將這一情況與委托方說明，與委托方進(jìn)行充分的溝通，并提請使用者注意風(fēng)險，這樣做的目的是最大限度的降低評估的風(fēng)險和保障客戶的利益。土地估價是技術(shù)與藝術(shù)的結(jié)合體，可以說在土地估價中沒有一個項(xiàng)目是相同的，在評估的過程中會遇到各種各樣，但是碰到的問題越多，以后解決類似問題的能力就越強(qiáng)。各種的格式和所要表達(dá)的內(nèi)容雖然大概相同，但最關(guān)鍵的是如何合理、完滿解決各種問題，滿足各方面的要求，給客戶提

5、供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二、了解土地估價業(yè)務(wù)，鉆研土地估價技術(shù)，靈活運(yùn)用土地估價技術(shù)方法目前，土地估價行業(yè)常見的土地估價業(yè)務(wù)有：（1） 土地使用權(quán)出讓評估（2） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估（3） 土地征用、征收、征購或拆遷補(bǔ)償評估（4） 土地使用權(quán)或其他土地權(quán)利的抵押評估（5） 土地收益權(quán)質(zhì)押評估（6） 確定相關(guān)稅費(fèi)涉及的土地評估（7） 以土地使用權(quán)作為出資或合作條件入股企業(yè)評估（8） 為企業(yè)改制進(jìn)行的土地評估（9） 為企業(yè)會計處理或出具財務(wù)需要進(jìn)行的土地評估（如土地評估入帳、計提減值準(zhǔn)備等）（10）為金融不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而進(jìn)行的土地評估（11）法律涉及的土地評估（12）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估（13）城市地價動態(tài)監(jiān)測

6、（14）農(nóng)用地分等定級與估價（15）征地片區(qū)綜合地價及年產(chǎn)值測算（16）其他經(jīng)濟(jì)或行為涉及的土地評估土地估價技術(shù)方法是體現(xiàn)估價對象市場價值的重要，不同的估價對象、不同的用途必須通過選擇不同的估價方法測算評估。比如拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法。因?yàn)槭袌霰容^法充分考慮了市場行情、市場承受力；而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，因?qū)ο蠖嗍枪I(yè)用地宜重點(diǎn)選取成本法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，因此，評估結(jié)果應(yīng)依法高于或等于規(guī)定，通常不低于土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整

7、程度等對應(yīng)的政黨成本價格。三、防范土地估價中的法律風(fēng)險任何一種職業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與其社會地位之間有著直接的聯(lián)系。估價師的是指由于估價師因執(zhí)業(yè)行為違法或違約而應(yīng)承擔(dān)的法律，違法行為主要指故意提供虛假評估或過失具有重大失實(shí)的評估行為。估價師應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括：1、行政責(zé)任，即吊銷估價師資格等；2、刑事責(zé)任：即處五年以下有期徒刑或者拘役。因此，如何培養(yǎng)土地估價師的法律思維，降低估價業(yè)務(wù)風(fēng)險，已成為土地估價師的現(xiàn)實(shí)問題。在評估實(shí)踐中，土地估價師應(yīng)培養(yǎng)以下法律思維：（1）、優(yōu)于客觀性和客觀性的高度是土地估價師追求的目標(biāo)，但在工作實(shí)踐中，和客觀性往往發(fā)生，兩者的自然協(xié)調(diào)和也是偶然的。在估價實(shí)踐中，評估決策

8、應(yīng)把握以下兩個原則，首先是符合合法性，原則要求估價在進(jìn)行項(xiàng)目評估時，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，確鑿充分，符合法定程序；其次是遵循客觀性，客觀性原則是指估價在進(jìn)行評估時，一定要堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度，認(rèn)真研究，在評估過程中排除人為的干擾，遵循客觀、公正的原則，采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)依據(jù)。（2）、程序公正優(yōu)于實(shí)體公正法律思維強(qiáng)調(diào)程序公正與實(shí)體公正有時，程序公正要優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。這一思維規(guī)則不僅在司法實(shí)踐中要求，在評估實(shí)踐中也要遵循。（3）、形式合理優(yōu)于實(shí)質(zhì)合理（4）、理由優(yōu)先于結(jié)論（5）、權(quán)利、義務(wù)分析應(yīng)為法律思維的總則土地估價師要避免法

9、律，就必須在執(zhí)業(yè)時盡量減少過失，防止行為。為此，土地估價師就應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下基本要求：（1）、增強(qiáng)執(zhí)業(yè)獨(dú)立性增強(qiáng)執(zhí)業(yè)獨(dú)立性是保證土地估價師恪守估價原則的前提，在實(shí)際工作絕大多數(shù)土地估價師能夠始終如一地遵守獨(dú)立原則；但也有少數(shù)的土地估價師忽視獨(dú)立性，甚至接受可能是錯誤的陳述，并幫助委托方掩飾舞弊。（2）、保持執(zhí)業(yè)謹(jǐn)慎在所有土地估價的執(zhí)業(yè)過失中，最主要的是由于缺乏認(rèn)真而謹(jǐn)慎的職業(yè)態(tài)度引起的。在執(zhí)業(yè)過程中，未嚴(yán)格遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，不執(zhí)行適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)流程，對有關(guān)委托方問題未持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，或?yàn)楣?jié)省時間而縮小勘察范圍和簡化執(zhí)業(yè)程序，都會導(dǎo)致土地估價報告出現(xiàn)錯誤。（3）、強(qiáng)化執(zhí)業(yè)監(jiān)督許多估價中的差錯由

10、于土地估價師失職或未能對助理或其他進(jìn)行切實(shí)的監(jiān)督而發(fā)生的。對于業(yè)務(wù)復(fù)雜且的委托項(xiàng)目，對受委托來說，其受托的業(yè)務(wù)是由多個土地估價師及許多助理共同配合來完成的。如果他們的分工存在或間隙，又缺乏嚴(yán)密的執(zhí)業(yè)監(jiān)督，發(fā)生過失是不可避免的。四、通過學(xué)習(xí)，提高自己的專業(yè)水平從事估價工作的這幾我一直堅(jiān)持學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)主要從三個方面，一是系統(tǒng)理論和評估相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，二是相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，三是在實(shí)踐中的學(xué)習(xí)。我通過不斷學(xué)習(xí)土地估價的相關(guān)理論知識，于2006 年第一次參加土地估價師的，通過四門，2007 年我吸取了上一年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。所以前 3 個月，每天看書、做習(xí)題到深夜 12 點(diǎn)以后。終于功夫不負(fù)有心人，我在 2007

11、年一次通過了土地估價師全部科目，通過是一個好的結(jié)果，但是更重要的是我在通過的過程中學(xué)習(xí)到了很多理論知識，拓寬了思維的空間，這些對的工作有很大的幫助。關(guān)于加強(qiáng)對房地產(chǎn)政策的學(xué)習(xí)。這幾年是年，要想對土地市場有充分的了解，及時掌握及政策變遷的是至關(guān)重要的。一些如規(guī)委的、計委的、部的、市資源與管理局的都是很好的學(xué)習(xí)并新政策的地方。土地估價是一門技術(shù)含量較高的專業(yè)學(xué)科，不僅要求土地估價師具有精深的專業(yè)技術(shù)知識，還要求估價師擁有豐富的相關(guān)知識儲備。對于估價師來說，要想使估價成果盡力接近估價目的下的合理價值，就必須具備法律、數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、建筑、統(tǒng)計會學(xué)、規(guī)劃、保險等相關(guān)知識，才能精確地利用土地估價技術(shù)，為土地估價奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。雖然在 2007 年很幸運(yùn)地通過了土地估價師執(zhí)業(yè)資格，但是這只是我在這個行業(yè)的一個嶄新的開始。在我看來，的土地評估行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將會有一個大的發(fā)展，這次土地估價師資格來的正是時候，這是在為謀全體估價師的長遠(yuǎn)利益上的一次。隨著土地評估行業(yè)的逐步發(fā)展新的情況將會不斷出現(xiàn)，只是掌握了土地估價的基本理論和方法是肯定不夠的，怎么辦呢？只有在工