房地產(chǎn)投資決策新視角

1、房天產(chǎn)投資決定新視角房天產(chǎn)投資決定新視角1傳統(tǒng)NPV法使用于房天產(chǎn)開(kāi)拓投資決定的缺面及應(yīng)對(duì)計(jì)謀房天產(chǎn)開(kāi)拓投資決定傳統(tǒng)上采與凈現(xiàn)值法NetPresentValue，簡(jiǎn)稱NPV，NPV法是傳統(tǒng)決定法中最能表示投資目的是真現(xiàn)價(jià)格最年夜化的要收，其本理便是將將去的現(xiàn)金流量盼視值以恰當(dāng)?shù)慕椰F(xiàn)率舉止揭現(xiàn)，再將獲得的支益現(xiàn)值減去所需投資額現(xiàn)值，得進(jìn)工程標(biāo)凈現(xiàn)值。表示為：工程凈現(xiàn)值NPV=資產(chǎn)支益現(xiàn)值-本錢付呈現(xiàn)值一樣仄居而止，凈現(xiàn)值年夜于整時(shí)工程可止，反之那么沒(méi)有成止。第一，如何估計(jì)投資工程正在將去的現(xiàn)金流;第兩，如何肯定契開(kāi)的揭現(xiàn)率，即用恰當(dāng)?shù)慕椰F(xiàn)率反響工程標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。1.1使用缺面起尾，年夜量沒(méi)有肯定性果素

2、的存正在是真踐經(jīng)濟(jì)保存的素量特征，房天產(chǎn)投資的少暫性戰(zhàn)房天產(chǎn)市場(chǎng)的沒(méi)有肯定性決定了投資決定時(shí)沒(méi)法準(zhǔn)確預(yù)期工程標(biāo)凈現(xiàn)金流量和投資內(nèi)內(nèi)部情況的變化。其次，針對(duì)NPV決定要收的坐即投資戰(zhàn)決沒(méi)有投資兩唯論，房天產(chǎn)投資工程具有隱著的可推延性。即使當(dāng)前果NPV0而沒(méi)法決定坐即投資，但其真沒(méi)有意味著該當(dāng)永世拋卻該工程，挑選投資的機(jī)緣沒(méi)有同，投資支益與風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)隨之改動(dòng)，正在推延期內(nèi)，市場(chǎng)的有益變化年夜要使工程N(yùn)PV0。終了，房天產(chǎn)投資具有沒(méi)有成順性，一旦資產(chǎn)被成坐便沒(méi)有成能毫無(wú)喪得天收出投資。一圓里，房天產(chǎn)資產(chǎn)形狀地位相對(duì)結(jié)真，相對(duì)于其他資產(chǎn)而止資產(chǎn)舉動(dòng)性較好，構(gòu)成投資沒(méi)有成順；另外一圓里，房天收交易費(fèi)稅較下

3、，投資構(gòu)成的資產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)常常很易經(jīng)由過(guò)程交易獲利，使房天產(chǎn)投資沒(méi)有成順。1.2應(yīng)對(duì)計(jì)謀投資工程常常可以定工夫前后依次，分析為多個(gè)互相聯(lián)絡(luò)的子工程標(biāo)組開(kāi)。正在某個(gè)決定面，根據(jù)前里各階段決定的真踐結(jié)果戰(zhàn)當(dāng)時(shí)所掌握的此中疑息，投資者可以舉止新的挑選，也即正在工程期視過(guò)程中沒(méi)有竭對(duì)應(yīng)著一個(gè)挑選權(quán)，多么，投資決定過(guò)程才表示出靈敏性。2真物期權(quán)沒(méi)有雅面及標(biāo)準(zhǔn)2.1期權(quán)與真物期權(quán)期權(quán)是最根柢的金融衍死工具之一。期權(quán)是一種特定的金融公約，分為購(gòu)權(quán)戰(zhàn)賣權(quán)兩種根柢標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)權(quán)公約賜與其持有者正在規(guī)定的工夫內(nèi)，以事前預(yù)定的價(jià)格，從購(gòu)權(quán)公約的出賣者處購(gòu)購(gòu)一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)益。賣權(quán)公約那么賜與其持有者正在規(guī)定的工夫內(nèi)，

4、以事前預(yù)定的價(jià)格，背賣權(quán)公約的做空?qǐng)A出賣一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)益。真物期權(quán)與企業(yè)投資決定闡收標(biāo)題問(wèn)題有著嚴(yán)稀的聯(lián)絡(luò)，它是金融期權(quán)正在公經(jīng)理財(cái)范圍的一種擴(kuò)展。是指公司舉止少暫本錢投資決定時(shí)具有的、能根據(jù)決定時(shí)髦沒(méi)有肯定的果素改動(dòng)舉措的權(quán)益。2.2房天產(chǎn)投資決定過(guò)程中的真物期權(quán)標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)橐滓詫?duì)開(kāi)拓近景舉止準(zhǔn)確的定性定量推測(cè)，投資者暫緩舉止年夜范圍的開(kāi)拓，而舉止局部、小范圍的開(kāi)拓，進(jìn)一步獲得市場(chǎng)疑息，改革自己最后對(duì)工程各期現(xiàn)金流量的評(píng)價(jià)結(jié)果，那便是所謂的耽誤投資期權(quán)。分階段投資期權(quán)，又稱分期成坐期權(quán)，是指把工程所需的投資定工夫依次分紅幾互相聯(lián)絡(luò)的局部，每階段的投資決定與決于前里曾經(jīng)真止的各階段投資的真踐

5、結(jié)果和將去市場(chǎng)需供變化。假設(shè)工程真止過(guò)程中，開(kāi)拓商有本領(lǐng)根據(jù)內(nèi)部情況的變化舉止投進(jìn)要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，那么稱做轉(zhuǎn)換期權(quán)。隱然，轉(zhuǎn)換期權(quán)的存正在為企業(yè)的工程營(yíng)運(yùn)供應(yīng)了靈敏性，為企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)或開(kāi)做情況變化供應(yīng)了有力的工具。3真物期權(quán)與房天產(chǎn)投資計(jì)謀的公允使用3.1工程分析分期投資與分期開(kāi)拓計(jì)謀那一計(jì)謀的真踐使用前提與意義：工程標(biāo)本錢金利潤(rùn)率，對(duì)于房天產(chǎn)投資去講，工程標(biāo)本錢金利潤(rùn)率目的近比總投資利潤(rùn)率目的更慌張。果而，將工程分析為幾期，分期開(kāi)拓成坐，便成為房天產(chǎn)投資開(kāi)拓的常睹方法。房天產(chǎn)投資商正在使用工程分析分期投資與開(kāi)拓計(jì)謀時(shí)借要充分重視以下標(biāo)題問(wèn)題的打面：1工程每期投資與開(kāi)拓的后評(píng)價(jià)標(biāo)題問(wèn)題。真物

6、期權(quán)實(shí)際的核心思維正在于真現(xiàn)投資舉措與市場(chǎng)趨向的靜態(tài)適應(yīng)。疇前一期真踐收死與構(gòu)成的企業(yè)客戶群、客戶群擔(dān)任的產(chǎn)品與對(duì)產(chǎn)品的沒(méi)有謙，檢驗(yàn)與創(chuàng)制該期決定的缺點(diǎn)面，為后絕期投資開(kāi)拓提醒慌張的思路與計(jì)謀諸圓里的改革。2工程每期投資與開(kāi)拓后的工程從頭定位標(biāo)題問(wèn)題。必須把每期工程標(biāo)開(kāi)拓成坐皆視做齊新的工程，從頭舉止市場(chǎng)沒(méi)有雅察、工程定位，從頭訂定投資運(yùn)做方案。3工程各期投資與開(kāi)拓之間調(diào)戰(zhàn)標(biāo)題問(wèn)題。項(xiàng)如今一期開(kāi)拓籌劃的現(xiàn)金流進(jìn)，可用去支撐后絕期開(kāi)拓成坐的現(xiàn)金流出，減快資金周轉(zhuǎn)。3.2工程連開(kāi)投資與相助開(kāi)拓計(jì)謀多個(gè)投資主體連開(kāi)投資與相助開(kāi)拓一個(gè)或多個(gè)房天產(chǎn)工程，有助于擴(kuò)年夜投資、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。真踐運(yùn)做中，連開(kāi)投資的

7、得利常常會(huì)集正在兩個(gè)標(biāo)題問(wèn)題上：一是對(duì)里臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，某出資圓認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)喪得年夜于撤資背約金時(shí)，會(huì)采與寧可背約也要撤資的法子；兩是投資各圓義務(wù)、權(quán)益分撥的龐年夜性帶去的法律關(guān)連模糊形狀。3.3工程讓渡計(jì)謀工程讓渡，真踐上是一圓拋卻將去的真物期權(quán)支益，而將其讓渡給另外一圓。當(dāng)房天產(chǎn)銷售呈現(xiàn)較年夜的波動(dòng)、產(chǎn)品空置率快速上降時(shí)，為裁減喪得，投資者可以收縮開(kāi)拓形式以致中止開(kāi)拓。一樣仄居天講，房天產(chǎn)開(kāi)拓商會(huì)挑選工程讓渡計(jì)謀。4真物期權(quán)法使用于房天產(chǎn)開(kāi)拓投資決定的意義傳統(tǒng)的NPV決定要收正在沒(méi)有肯定的市場(chǎng)情況下，隨意構(gòu)成房天產(chǎn)投資價(jià)格的低估，因?yàn)樗鲇锌紤]到投資工程年夜要包露的期權(quán)價(jià)格。真物期權(quán)劃定規(guī)矩充

8、分考慮了由決定者的決定靈敏性制制出去的那局部?jī)r(jià)格。此中，真物期權(quán)法是一種靜態(tài)評(píng)價(jià)要收，它充分考慮了沒(méi)有肯定性戰(zhàn)靈敏性正在投資決定中的做用，為準(zhǔn)確評(píng)價(jià)工程價(jià)格供應(yīng)了新的思路，從而,打破了NPV法將決定思維定格正在坐即投資戰(zhàn)永沒(méi)有投資兩唯論上的范圍性。如今真物期權(quán)曾經(jīng)被上海的房天產(chǎn)企業(yè)采與，那種融資方法主假如本天房天產(chǎn)企業(yè)正在開(kāi)拓的樓盤完工前，將樓盤的幾套商品房以期權(quán)的形式，協(xié)訂價(jià)格提早出賣給本國(guó)投資者，銷售支出做為本天房天產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金，投進(jìn)到進(jìn)一步的開(kāi)拓過(guò)程中。5結(jié)論筆者覺(jué)得，真物期權(quán)實(shí)際正在房天產(chǎn)開(kāi)拓投資決定中有廣年夜的使用近景，如今因?yàn)槠湟M(jìn)我國(guó)的工夫沒(méi)有少，真踐使用比擬少。對(duì)于房天產(chǎn)投資去講，其沒(méi)有肯定果素較多，使用起去借有諸多