川資陽(yáng)海項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展策略及產(chǎn)品定位報(bào)告尺度

1、四海資陽(yáng)項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展策略及產(chǎn)品定位報(bào)告成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司TEL：02886617009 FAX：02886691398 第PAGE 41頁(yè)成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2009年8月四海資陽(yáng)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展策略及產(chǎn)品定位報(bào)告目 錄資陽(yáng)經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)地位、與同類城市對(duì)比資陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展概況投資額度、市場(chǎng)漲幅資陽(yáng)發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)、功能定位資陽(yáng)房地產(chǎn)板塊發(fā)展分析板塊劃分、典型樓盤、綜合分析、發(fā)展環(huán)境總結(jié)項(xiàng)目基地分析宗地區(qū)位、宗地資源、SWOT分析全案發(fā)展策略策略思考及策略鎖定、策略闡釋、策略體現(xiàn)項(xiàng)目客群定位目標(biāo)客群分類、需求特點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位產(chǎn)品形態(tài)確定、產(chǎn)品形態(tài)演繹、對(duì)應(yīng)客群戶型設(shè)置及體

2、量配比戶型配比、相關(guān)體量、戶數(shù)全案規(guī)劃及景觀布局建議原則、產(chǎn)品布局、景觀布局本案建筑風(fēng)格演繹建筑風(fēng)格定位、演繹全案啟動(dòng)策略產(chǎn)品投放次序、啟動(dòng)分區(qū)及啟動(dòng)次序全案價(jià)格定位價(jià)格體系、價(jià)格定位全案開發(fā)主題主題構(gòu)建及闡釋項(xiàng)目定位結(jié)論的匯總及相關(guān)建議車位、會(huì)所、配套等全案靜態(tài)投資效益綜合分析投資分析、收益分析、靜態(tài)的投資效益分析一、資陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)概況簡(jiǎn)析資陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)概況地處成渝經(jīng)濟(jì)圈的資陽(yáng)，區(qū)位及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，已初步形成造車、食品、醫(yī)藥、紡織、建材五大骨干工業(yè)。其國(guó)民經(jīng)濟(jì)近年呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，08年全市GDP突破400億元。隨著四川省委“東向戰(zhàn)略”的推進(jìn)，資陽(yáng)將建成成渝經(jīng)濟(jì)帶上的重點(diǎn)城市、成都平原城市群向東擴(kuò)張的

3、第一高地。資陽(yáng)市機(jī)車制造能力為亞洲第一，汽車輪胎生產(chǎn)能力為全國(guó)第三，低速載貨汽車裝配能力為全國(guó)第二，生豬屠宰加工能力居全國(guó)前五，山羊屠宰加工能力為全國(guó)第一，并被評(píng)為全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)市。與其他同類城市對(duì)比資陽(yáng)作為成渝經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市，通過(guò)對(duì)08年成渝經(jīng)濟(jì)圈同類城市的經(jīng)濟(jì)水平對(duì)比發(fā)現(xiàn)，資陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)屬于中上水平，同時(shí)其人均收入等指標(biāo)也相對(duì)較高。備注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)源于各地國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。二、資陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展概況資陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展概況近幾年隨著資陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其房地產(chǎn)的發(fā)展也不斷加速，房地產(chǎn)業(yè)銷售價(jià)格、供銷面積及投資額呈逐年上漲趨勢(shì)。但整體仍屬于房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，其發(fā)展空間和

4、潛力相對(duì)較大。備注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)源于資陽(yáng)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)。與其他同類城市對(duì)比通過(guò)成渝經(jīng)濟(jì)圈同類城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平對(duì)比分析，資陽(yáng)市的房地產(chǎn)需求較大，但其整體發(fā)展水平較滯后，綜合資陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平，可以看出，資陽(yáng)市未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展具有較大的發(fā)展?jié)摿?。備注：以上?shù)據(jù)為09年上半年平均值。三、資陽(yáng)市發(fā)展規(guī)劃簡(jiǎn)析資陽(yáng)市整體發(fā)展規(guī)劃資陽(yáng)市城區(qū)空間發(fā)展的基本結(jié)構(gòu)為“一心兩翼、東拓南延”。一心：舊城中心。兩翼：沿沱江拓展城市新區(qū)、各產(chǎn)業(yè)區(qū)和重大基礎(chǔ)設(shè)施。東拓：以沱江以東區(qū)域形成資陽(yáng)城市副中心。南延：向南發(fā)展工業(yè)集中園區(qū)。2010年前近期規(guī)劃：向南主要是完善醫(yī)藥食品工業(yè)園、汽車工業(yè)園及周邊配套建設(shè)

5、，建設(shè)侯家坪工業(yè)園。向東是跨過(guò)沱江，依托沱江一、二橋及其之間的40米城市干道，完成河?xùn)|新區(qū)的起步建設(shè)。沱東新區(qū)規(guī)劃南駿汽車與本案的關(guān)聯(lián)分析作為“東拓南延”城市發(fā)展軸線上的沱東新區(qū)，由于該板塊未遵循循序漸進(jìn)的城市發(fā)展規(guī)律，僅靠政府外力，跳出城市自身發(fā)展軌跡，其發(fā)展前景值得商榷。加之資陽(yáng)市當(dāng)前城區(qū)人口僅為20萬(wàn)左右，其偏小的人口容量能否支撐沱東新區(qū)50平方公里的發(fā)展還有待考證。故，沱東新區(qū)雖為政府強(qiáng)力規(guī)劃區(qū)域，但其區(qū)域認(rèn)知度以及呈現(xiàn)時(shí)間的不確定等因素，對(duì)本案的實(shí)際影響較弱。城南片區(qū)：工業(yè)發(fā)展和生活配套服務(wù)區(qū)。舊城區(qū)：拆遷、整治及商業(yè)配套區(qū)。沱東片區(qū)：城市副中心區(qū)域。西門片區(qū)：資陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、文化

6、中心。高品質(zhì)居住區(qū)。資陽(yáng)市九曲河規(guī)劃整治現(xiàn)狀沱江支流九曲河，穿資陽(yáng)城而過(guò)，環(huán)抱資陽(yáng)新城區(qū)，是資陽(yáng)人的母親河。目前九曲河沿岸“臟、亂、差、臭”現(xiàn)象比較突出，已嚴(yán)重影響到市民的生產(chǎn)生活和城市的發(fā)展環(huán)境，影響到城市功能發(fā)揮和資陽(yáng)對(duì)外形象。整治規(guī)劃1、規(guī)劃內(nèi)容資陽(yáng)市政府于2009年6月至2011年12月期間投資13.36億，對(duì)九曲河城區(qū)段的河道和沿河兩岸的道路、河堤、橋梁、管網(wǎng)以及綠化景觀等進(jìn)行綜合整治。工程涉及沿河兩岸1860戶居民和企業(yè)、40余萬(wàn)平米的拆遷量。改造后的九曲河將打造成為“水清、路暢、岸綠、景美”的景觀帶。2、賠付措施資陽(yáng)市政府對(duì)其九曲河整治拆遷居民賠付措施，當(dāng)前主要以原地拆遷原建賠付

7、住房為主。與本案的關(guān)聯(lián)分析整治初見成效的九曲河整治九曲河作為當(dāng)前資陽(yáng)政府的民生工程，在賠付上均以原地修建住房賠付措施為主，故，通過(guò)整治九曲河得到貨幣而從新改善置業(yè)的拆遷客群相對(duì)較少，即，資陽(yáng)市政府對(duì)九曲河整治規(guī)劃，對(duì)本案的客群影響相對(duì)較少。四、資陽(yáng)房地產(chǎn)板塊及相關(guān)調(diào)研分析板塊劃分及特征分析根據(jù)近年來(lái)資陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)特征，我司從地理區(qū)位、產(chǎn)品特征、置業(yè)客群、銷售價(jià)格等因素，將其市場(chǎng)劃分成由老城區(qū)板塊、沱江新城板塊、沱東新城板塊和西門新城板塊構(gòu)成的四大板塊。備注：此圖僅為方位示意，在地理位置的準(zhǔn)確性上可能有所偏差。舊城板塊范圍界定：圍繞資陽(yáng)市雁江區(qū)委區(qū)政府為中心，北至火車站廣場(chǎng)，西臨西門橋，南

8、到建設(shè)南路附近，東抵建設(shè)東路附近?，F(xiàn)狀描述：該板塊配套成熟且建造年代較久，當(dāng)前開發(fā)僅為舊城改造中的拆遷土地，基本以小宗地塊的填補(bǔ)式開發(fā)為主。當(dāng)前板塊暫無(wú)新盤呈現(xiàn)，僅達(dá)高國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)和上西商業(yè)廣場(chǎng)處于拆遷籌備階段，其開發(fā)方向?yàn)樯套〗Y(jié)合下的高層電梯類物業(yè)。代表樓盤：達(dá)高國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 上西商業(yè)廣場(chǎng) 發(fā)展前景：該板塊雖整體發(fā)展較為成熟，但由于未來(lái)雁江區(qū)政府的搬遷，以及可供開發(fā)用地的不足，大規(guī)模的住宅物業(yè)將不會(huì)出現(xiàn)，小體量商住結(jié)合的電梯類物業(yè)將零星開發(fā)。沱江新城板塊范圍界定：林苑路以東，沿沱江南北方向發(fā)展區(qū)域。現(xiàn)狀描述：該板塊前期規(guī)劃不力、后期市政配套與基礎(chǔ)建設(shè)跟進(jìn)滯后，導(dǎo)致該板塊整體形象較差，但因其靠

9、近汽車站和相對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引著區(qū)域原住民、區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的個(gè)體戶以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民等客群。03年資陽(yáng)市政府通過(guò)招商引資香港桑聯(lián)投資發(fā)展有限公司，成立沱江新城建設(shè)開發(fā)有限公司統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)該區(qū)域，但由于其資金不到位，將土地轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)機(jī)構(gòu)，以致后期整體性不統(tǒng)一，加之政府監(jiān)管缺失。最終導(dǎo)致其成為當(dāng)前資陽(yáng)交通及生活配套滯后的區(qū)域。代表樓盤：碧水麗都、陽(yáng)光水岸、錦繡金山、金山名苑。發(fā)展前景：該板塊由于配套滯后、以及殯儀館的負(fù)面影響，加之用地規(guī)模較少，隨著沱東新區(qū)的規(guī)劃和造勢(shì)，此板塊發(fā)力后勁較弱，且不具備吸引和發(fā)展高品質(zhì)物業(yè)客群的可能。碧水麗都項(xiàng)目位置：沱江新城青年林對(duì)面。占地規(guī)模：80畝(分兩期開發(fā))。 容

10、 積 率：2.01。建筑面積：11萬(wàn)。 產(chǎn)品形態(tài)：7F多層?？?戶 數(shù)：974套，一期440套。面積區(qū)間：65-120。主力面積：89.25 2室2廳1衛(wèi)、94.53 3室2廳1衛(wèi)、118.21 3室2廳2衛(wèi)。銷售價(jià)格：均價(jià)2200元/。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代偏中式。開盤時(shí)間：一期：08年7月。二期預(yù)計(jì)明年初開盤。銷售速率：約80%。交房時(shí)間：09年底一期交房。社區(qū)配套：健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。調(diào)查日期：09年7月27日?qǐng)@林景觀：園林景觀設(shè)計(jì)較為單一，僅以建筑物之間綠化帶為主，輔以小型半圓廣場(chǎng)、建筑小品、簡(jiǎn)單兒童娛樂(lè)設(shè)施。其整體品質(zhì)較差。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中距，整體風(fēng)格為現(xiàn)代偏中式，其建筑外立面主要為紅褐

11、色，間以白色構(gòu)成。屋頂為斜坡造型，具有一定的川西民居特征。戶型設(shè)計(jì)：以當(dāng)前資陽(yáng)市場(chǎng)主力供給的居家套二和居家套三為主，同時(shí)略總價(jià)控制的94小套三戶型顯現(xiàn)，但部分戶型進(jìn)深狹長(zhǎng)，功能分區(qū)較差，整體品質(zhì)感較低。規(guī)劃布局：項(xiàng)目地呈三角狀，除南側(cè)為完善社區(qū)生活配套的小型商業(yè)廣場(chǎng)外，其余呈圍合的行列式布局。其建筑密度較大。雖位于沱江新城濱江路段，并無(wú)利用江景資源打造項(xiàng)目。營(yíng)銷推廣：該項(xiàng)目除少量戶外、道旗廣告等，缺乏有效的營(yíng)銷推廣和節(jié)奏把控，當(dāng)前屬于自然銷售狀態(tài)。其銷售現(xiàn)場(chǎng)占地面積雖大，但布置環(huán)境較弱，銷售人員整體素質(zhì)較差，整體營(yíng)銷推廣不力。客群分析：該項(xiàng)目由于所處區(qū)域認(rèn)知度和項(xiàng)目品質(zhì)較差，其對(duì)應(yīng)客群層次相對(duì)

12、偏低，其客戶來(lái)源以周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商販，以及城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。94 3室2廳1衛(wèi)116 3室2廳2衛(wèi)沱東新區(qū)板塊范圍界定：以資陽(yáng)沱江東岸50平方公里的土地為板塊范圍。現(xiàn)狀描述：該板塊由中交集團(tuán)與政府聯(lián)合整理開發(fā)，由于其在規(guī)劃、交通、土地資源和自然資源等方面的優(yōu)越條件，且在政府規(guī)劃的“東拓南延”發(fā)展主線上，被確定為建設(shè)新資陽(yáng)的突破口和主戰(zhàn)場(chǎng)。當(dāng)前沱江一、二號(hào)橋的修建開通，及規(guī)劃中的三號(hào)橋，為沱東新區(qū)發(fā)展鋪好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但區(qū)域內(nèi)交通、市政和生活配套十分欠缺，當(dāng)前市民認(rèn)知度較低。代表樓盤：中交集團(tuán)待開發(fā)項(xiàng)目。發(fā)展前景：隨著資陽(yáng)城區(qū)可供開發(fā)土地的減少，以及資陽(yáng)市“東拓南延”的規(guī)劃和雁江區(qū)政府搬遷，未來(lái)

13、該板塊將成為資陽(yáng)發(fā)展的新興熱點(diǎn)板塊。但板塊認(rèn)知度不高，基礎(chǔ)設(shè)施仍缺失，其人氣、商氣的聚集需要時(shí)間較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)需求狀況不明朗。喜悅江南半島項(xiàng)目位置：資陽(yáng)市蘭家坡黃鱔溪小區(qū)。占地規(guī)模：78畝。容 積 率：4.5。建筑密度：28%。建筑面積：239500。產(chǎn)品形態(tài)：18、25+1。總戶數(shù)：2000。面積區(qū)間：73-230。主力面積：116.08。銷售價(jià)格：均價(jià)2260。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約。開盤時(shí)間：2008年6月。銷售進(jìn)度：80%（一期）交房時(shí)間：2009.10（一期）社區(qū)配套：游泳池。備注：江南半島其行政歸屬為城南板塊，因緊鄰沱東新區(qū)板塊，故劃分于此。園林景觀：充分利用了臨江的天然優(yōu)勢(shì)，沿江

14、打造利用假山，水景，綠化等景觀，同時(shí)社區(qū)內(nèi)超過(guò)50%的綠化率和近20余畝的中庭花園，精心打造出具有江南神韻和融合現(xiàn)代時(shí)尚的園林景觀，屬于資陽(yáng)少有的高品質(zhì)江景樓盤。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于簡(jiǎn)約，資陽(yáng)少有的架空層設(shè)計(jì)，70米的樓間距和11的空中花園設(shè)計(jì)等產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，提高了項(xiàng)目的使用功能和品質(zhì)。戶型設(shè)計(jì)：戶型以116左右的居家型三房為主，空中花園、飄窗以及內(nèi)部錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加了對(duì)客戶的吸附力，但其戶型內(nèi)部存在長(zhǎng)進(jìn)深等缺點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：采用合圍布局，樓宇合圍之間形成內(nèi)外雙重的景觀效果，外可觀江景，內(nèi)可欣賞中庭景觀，為資陽(yáng)少有的內(nèi)外觀景的江景樓盤。營(yíng)銷推廣：項(xiàng)目定位于資陽(yáng)大型高端樓盤，整體推廣手段豐

15、富，配合大量戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)景觀開放等多種營(yíng)銷推廣方式結(jié)合，吸引到目標(biāo)客群的強(qiáng)烈關(guān)注，將項(xiàng)目的景觀以自然資源充分展示，并提升了項(xiàng)目的形象品質(zhì)。客群分析：該項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，其客群以南駿汽車等園區(qū)員工、鄰近學(xué)校的教師為主，并有部分舊城改善居住條件的置換客群。關(guān)聯(lián)分析對(duì)于資陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的代表性，是資陽(yáng)真正意義上江景房，項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中，應(yīng)有效利用本案的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，打造優(yōu)質(zhì)景觀以吸引城區(qū)客戶。對(duì)于本案而言，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境逐漸看重，將是其重點(diǎn)參考的要素。西門板塊范圍界定：以西門橋及鐵路以西為界，以嬌子大道和車城大道為城市道路主軸線發(fā)展片區(qū)。現(xiàn)狀描述：依托市政府等行政單位

16、的進(jìn)駐、世紀(jì)廣場(chǎng)的落成，以及嬌子大道、車城大道等城市交通路網(wǎng)的擴(kuò)建完善，使得其成為資陽(yáng)認(rèn)知度較高的品質(zhì)板塊，和資陽(yáng)市房產(chǎn)供給的熱點(diǎn)板塊。目前該板塊房地產(chǎn)沿嬌子大道和車城大道發(fā)展，物業(yè)類型較為豐富，涵蓋電梯、多層、洋房以及別墅物業(yè)，其房?jī)r(jià)水平相對(duì)其他板塊略高。代表樓盤：嬌子大道：京龍領(lǐng)地坐標(biāo)、山水名城、蜀亨國(guó)際、帝景名苑、鮮花香榭。車城大道：萬(wàn)和嘉苑、世紀(jì)城、三賢公園廣場(chǎng)。發(fā)展前景：從該板塊當(dāng)前供銷情況、完善的配套、后天景觀資源打造及發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)將成為資陽(yáng)市配套、交通最為優(yōu)質(zhì)的板塊，將強(qiáng)力吸引本地中高檔置業(yè)群體在此置業(yè),并成為資陽(yáng)市的品質(zhì)居住區(qū)域。嬌子大道：京龍領(lǐng)地坐標(biāo)項(xiàng)目位置：嬌子大道世

17、紀(jì)廣場(chǎng)旁。 占地規(guī)模：110畝（分三期開發(fā)）。 容 積 率：4.56 建筑面積：280551.34。產(chǎn)品形態(tài)：共18棟、6F多層、12F小高層、高層（三期規(guī)劃）。總 戶 數(shù)：2116戶。面積區(qū)間：50-130。主力面積：一期：71-81、104-106。 二期：89.58.（多層）、109-113（小高層）滯銷面積：50-60 1室1廳1衛(wèi)。銷售價(jià)格：均價(jià)2300（二期）。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代。 開盤時(shí)間：08年3月（一期），09年5月（二期），三期未定。銷售速率：約80%左右。交房時(shí)間：一期為09年6月，二期為2010年4月。社區(qū)配套：羽毛球場(chǎng)，復(fù)合型商業(yè)街。 調(diào)查日期：09年7月27日。園林景觀

18、 項(xiàng)目景觀主要為小區(qū)綠化帶、景觀水池、建筑小品、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)備等構(gòu)成。由于建筑密度較大，中庭景觀和打造欠缺，整體景觀環(huán)境較差。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：領(lǐng)地坐標(biāo)屬于現(xiàn)代風(fēng)格，主要有6F多層與12F電梯構(gòu)成。建筑立面主要由紅褐色，白色構(gòu)成，部分建筑由白色，深灰色構(gòu)成。整體設(shè)計(jì)在資陽(yáng)市場(chǎng)有一定領(lǐng)先意義，但離其所定位的“資陽(yáng)CBD建筑群”有較大差距。戶型設(shè)計(jì)：在部分高層電梯中，戶型設(shè)計(jì)上將奇數(shù)層與偶數(shù)層陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)位設(shè)計(jì)，在資陽(yáng)市場(chǎng)較為少見。80-110戶型緊湊，動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)較合理。其50-60套一戶型處于滯銷狀態(tài)。規(guī)劃布局：全體規(guī)劃借助緩坡地形，以山依靠，面對(duì)世紀(jì)廣場(chǎng)，在總體布局上，小區(qū)中間景觀商業(yè)街將小區(qū)分為兩個(gè)獨(dú)立組

19、團(tuán)。臨街部分規(guī)劃為包括家居燈飾城在內(nèi)的商業(yè)。臨廣場(chǎng)部分規(guī)劃為電梯物業(yè)，城市感強(qiáng)，但由于項(xiàng)目整體建筑布局密度較大，建筑排列缺乏合理，居家舒適度較差。營(yíng)銷推廣：該項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性大盤，廣告宣傳幅度較大，通過(guò)SP活動(dòng)，道牌廣告、戶外廣告，以及報(bào)紙軟硬廣告等多種方式，為項(xiàng)目獲得了較高的知名度。客群分析：因項(xiàng)目鄰近世紀(jì)廣場(chǎng)和市政府，其主要客群為公務(wù)員，教師，以及經(jīng)商者為主，置業(yè)目的多為改善性二次置業(yè)為主。車城大道：三賢文化廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：資陽(yáng)市雁江區(qū)獅子村三社。占地規(guī)模：34135.04(含商業(yè))。容 積 率：1.56。綠 化 率：30%。建筑面積：27271.29。產(chǎn)品形態(tài)：6+1多層、11+1高層電

20、梯。總戶數(shù)：291套(一期)。面積區(qū)間：多層電梯117-162.30。主力面積：多層：92。44電梯：126.46。車庫(kù)：18個(gè)（架空），面積15。銷售價(jià)格：均價(jià)2500元/。 車庫(kù)：6萬(wàn)/個(gè)。開盤時(shí)間：09年7月20日。銷售進(jìn)度：開盤當(dāng)日銷售175套，目前銷售80%。交房時(shí)間：2010年12月。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代仿古。社區(qū)配套：文化公園、圖書館、社區(qū)商業(yè)等.園林景觀：三賢文化公園利用建筑、山石、花木的傳統(tǒng)園林造園技法精心打造，園內(nèi)建筑均采用古雅的園林式建筑，并串聯(lián)特色建筑小品和樹林、緩坡，營(yíng)造出高端的生態(tài)人居環(huán)境社區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：小區(qū)建筑設(shè)計(jì)以川西民居風(fēng)格為主。采取以公園景觀先行的策略撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目

21、，但3 ，4號(hào)樓的拐角對(duì)戶型的安排及住戶的采光造成一定的影響。戶型設(shè)計(jì)：整體戶型設(shè)計(jì)方正合理，舒適度較高，如90左右的套二戶型均做到了雙衛(wèi)，在戶型上除雙陽(yáng)臺(tái)和飄窗設(shè)計(jì)外，并無(wú)太多創(chuàng)新，更多追求實(shí)用與合理。規(guī)劃布局：當(dāng)前項(xiàng)目一期為臨河布置，在臨河位置布置小高層電梯，使得戶戶可觀水，有效利用了自然景觀資源，增加了小高層的產(chǎn)品賣點(diǎn)。營(yíng)銷推廣：項(xiàng)目定位于資陽(yáng)大型高端樓盤，整體推廣手段豐富，視媒、報(bào)廣、SP活動(dòng)、配合網(wǎng)絡(luò)宣傳、現(xiàn)場(chǎng)景觀開放等多種營(yíng)銷推廣方式結(jié)合，吸引到目標(biāo)客群的強(qiáng)烈關(guān)注，將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)盡情展現(xiàn)，并提升了項(xiàng)目的形象品質(zhì)?？腿悍治觯喉?xiàng)目整體規(guī)模較大、品質(zhì)較高，整體客群相對(duì)高端，年齡集中在25-

22、50歲左右，以公務(wù)員、教師和431廠職工居多，部分為經(jīng)商者；置業(yè)目的多為改善居住環(huán)境而更新性二次置業(yè)。關(guān)聯(lián)分析對(duì)于資陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者已不再滿足傳統(tǒng)的居住方式，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境逐漸看重，并成為吸引客戶的核心要素。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，以優(yōu)于三賢的產(chǎn)品、景觀策動(dòng)吸引目標(biāo)客群將至關(guān)重要。資陽(yáng)市典型樓盤綜合分析通過(guò)對(duì)資陽(yáng)市區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的調(diào)研，我司認(rèn)為較具代表性的項(xiàng)目主要是：陽(yáng)光水岸、錦繡金山、三賢文化廣場(chǎng)、世紀(jì)名苑、萬(wàn)和嘉園、喜悅。江南半島、京龍領(lǐng)地坐標(biāo)、世紀(jì)城、帝景名苑2期，本節(jié)期望通過(guò)對(duì)在售樓盤的一般共性和不同特點(diǎn)的分析，發(fā)現(xiàn)資陽(yáng)市場(chǎng)總體供應(yīng)特點(diǎn)，為項(xiàng)目定位起到一定的決策參考作用。總占地規(guī)模

23、普遍較小，本案具備一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目占地面積平均值為252.5畝，其中在60-200畝內(nèi)的項(xiàng)目最多，共6個(gè)；在20-50畝左右的項(xiàng)目有2個(gè)，分別是世紀(jì)名苑和萬(wàn)和嘉園；在2000畝以上的項(xiàng)目的項(xiàng)目有2個(gè)，分別為世紀(jì)初，三賢文化公園。本案凈用地規(guī)模為319畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。建筑面積10萬(wàn)以下為供給主流。從供給的面積上看，樓盤平均體量為25萬(wàn)，在7萬(wàn)以下的樓盤最多，共有5個(gè)；12萬(wàn)-14萬(wàn)的樓盤有2個(gè)；在20萬(wàn)左右的樓盤有3個(gè)，60萬(wàn)以上的樓盤僅有兩個(gè)，為世紀(jì)城和三賢廣場(chǎng)。由于資陽(yáng)樓盤多為多層產(chǎn)品，同時(shí)占地面積較小，因而總建筑體量偏小。容積率產(chǎn)品以多層物業(yè)為主，對(duì)應(yīng)容積率較低， 區(qū)

24、域供應(yīng)的住宅容積率均值為2.57，容積率在2.0以下的樓盤最多，共6個(gè)；容積率在2.0-2.5的樓盤有2個(gè)，容積率在4.0以上樓盤有3個(gè)，分別為萬(wàn)和嘉園、喜悅江南半島、領(lǐng)地坐標(biāo)，目前項(xiàng)目整體容積率一般在2.0左右。而容積率在2.0以下的樓盤自身產(chǎn)品品質(zhì)較低，因而本案適當(dāng)合理控制容積率，并加強(qiáng)對(duì)景觀綠化的打造，營(yíng)造舒適居家的社區(qū)環(huán)境和氛圍，將在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。總戶數(shù)整體規(guī)模較小，社區(qū)概念尚未形成區(qū)域供給住戶數(shù)的平均值為1332戶，大多數(shù)樓盤的供給戶數(shù)都在1000戶以下，其中300-700戶的樓盤最多，共5個(gè)，300戶以下的樓盤有1個(gè)，而700-2000戶的樓盤有4個(gè)。區(qū)域內(nèi)戶數(shù)最大的樓盤

25、為世紀(jì)城，有5000戶。區(qū)域內(nèi)樓盤整體供給戶數(shù)較低，規(guī)模較小，真正意義上的社區(qū)概念正逐步形成。主力面積成熟居家的套二和套三為市場(chǎng)主要供給區(qū)域樓盤戶型主力面積主要集中在90套二以及110左右的套三，其中多層戶型面積多集中在110-120左右，電梯物業(yè)的戶型主力面積多集中在100-120左右。從區(qū)域供給樓盤主力面積可以看出，消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，市場(chǎng)對(duì)接面積較大。但由于目前房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，主力居家的中小戶型的總價(jià)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)明顯，如緊湊型套三戶型受到市場(chǎng)的追捧，銷售情況較好。產(chǎn)品形態(tài)多層向電梯過(guò)渡，電梯物業(yè)存在一定抗性。區(qū)域供應(yīng)樓盤產(chǎn)品形態(tài)多數(shù)為復(fù)合形態(tài)，其中多層+小高層電梯類產(chǎn)品項(xiàng)目共6個(gè)，而純

26、多層住宅產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，為陽(yáng)光水岸、錦繡金山、山名苑；純別墅項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)，目前屬于展示階段。本案在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上除了把握適度超前的原則外，還應(yīng)通過(guò)景觀、品質(zhì)等細(xì)節(jié)打造，降低客戶對(duì)電梯物業(yè)的抗性。多層銷售均價(jià)資陽(yáng)市整體均價(jià)突破2000元，西門板塊價(jià)格最高。區(qū)域內(nèi)多層銷售均價(jià)的平均值為2150元/。其中銷售均價(jià)在2100元/一下的項(xiàng)目有3個(gè)；銷售均價(jià)在2100-2300元/的項(xiàng)目有5個(gè)；而銷售均價(jià)在2300元/以上的項(xiàng)目有1個(gè)。資陽(yáng)市銷售均價(jià)較高的項(xiàng)目，其產(chǎn)品品質(zhì)、景觀綠化均較高?？梢钥闯?，整體產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)銷售價(jià)格的提升作用較大，本案可通過(guò)高品質(zhì)的產(chǎn)品打造，實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售價(jià)格的有力提升。電梯公寓銷售均

27、價(jià)三賢廣場(chǎng)成為資陽(yáng)價(jià)格標(biāo)桿目前區(qū)域內(nèi)高層電梯產(chǎn)品銷售均價(jià)平均值為2285元/。其三賢廣場(chǎng)的銷售均價(jià)最高，達(dá)到2600元/；多數(shù)樓盤的銷售均價(jià)集中在2100-2300元/左右；銷售均價(jià)最低的項(xiàng)目是萬(wàn)和嘉園，銷售均價(jià)為2100元/。資陽(yáng)市電梯物業(yè)銷售均價(jià)比多層略高100-200元/，而從銷售情況來(lái)看，高層類物業(yè)的市場(chǎng)抗性依然存在，銷售速率較慢。本案若開發(fā)高層電梯類物業(yè)，建議作為項(xiàng)目后期啟動(dòng)，待市場(chǎng)完全成熟后再予以推出。市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)整體市場(chǎng)：房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段資陽(yáng)市作為成都1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和成渝經(jīng)濟(jì)圈的城市之一，雖工業(yè)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但整體城市建設(shè)和輻射能力同地區(qū)級(jí)城市相比處于明顯的弱勢(shì)，但就整體發(fā)展上

28、而言，其房地產(chǎn)發(fā)展仍處于的初級(jí)階段。關(guān)于建筑風(fēng)格：雷同度較高，精品項(xiàng)目缺失在建筑風(fēng)格上，多層類產(chǎn)品多為中式風(fēng)格，電梯類產(chǎn)品多為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，市場(chǎng)雷同性較高，品質(zhì)感不強(qiáng)，在立面色彩搭配上呆板、沉悶，整體線條和造型處理生硬、缺乏現(xiàn)代感和時(shí)尚感，整體建筑風(fēng)格缺乏新意、創(chuàng)新且不純粹，少有差異化的創(chuàng)新建筑風(fēng)格出現(xiàn)。本案可考慮發(fā)展較純粹、異域的建筑風(fēng)格，突出項(xiàng)目亮點(diǎn)，體現(xiàn)出品質(zhì)感和優(yōu)越感。關(guān)于景觀：打造較弱，客群需求得不到對(duì)接資陽(yáng)當(dāng)前大多樓盤在景觀園林上仍以簡(jiǎn)單的綠化植物作其打造為主要方式，多為滿足小區(qū)綠化率規(guī)控要求，園林品質(zhì)感較低，景觀性較差，與客群需求得不到有效對(duì)接。本案可迎合市場(chǎng)需求，通過(guò)注重對(duì)項(xiàng)目

29、園林景觀的打造，提升項(xiàng)目品質(zhì)及競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)于客群：主要為本地消化，對(duì)外輻射能力較弱資陽(yáng)目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，對(duì)周邊同級(jí)城市的輻射能力不強(qiáng)，投資類客群尚未進(jìn)入，因而資陽(yáng)置業(yè)客群主要集中在本地，如南車集團(tuán)、南駿集團(tuán)、公務(wù)員以及返鄉(xiāng)客及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群等，外地客群較少。關(guān)于價(jià)格：各板塊價(jià)格差異不大，主要受產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)影響目前資陽(yáng)樓盤均價(jià)已突破2000元/，當(dāng)前多層均價(jià)在2100元/左右，電梯均價(jià)在2200元/左右。其影響銷售價(jià)格主要體現(xiàn)于產(chǎn)品自身品質(zhì)，其次為板塊認(rèn)知度和生活配套等方面，因而本案若開發(fā)目前市場(chǎng)上較為缺失的高品質(zhì)物業(yè)，在銷售價(jià)格上可得到較大提升，以達(dá)到利潤(rùn)和品牌雙贏的目的。關(guān)于放量

30、：潛在開發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，潛在開發(fā)量較大，未來(lái)幾年后續(xù)開發(fā)量超過(guò)170萬(wàn)（不包括陀?xùn)|新城土地放量），對(duì)于僅20余萬(wàn)的資陽(yáng)城區(qū)人口，其客群的爭(zhēng)奪勢(shì)必異常嚴(yán)峻，如何通過(guò)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品品質(zhì)和較高的性價(jià)比吸附客群，將是項(xiàng)目發(fā)展的主要課題。關(guān)于本案所處板塊：西門板塊認(rèn)知度最高本案所在的西門板塊，擁有完備的生活配套和較高的認(rèn)知度，強(qiáng)力吸引著本地中高檔置業(yè)群體在此置業(yè),臨近的三賢項(xiàng)目為本案發(fā)展奠定了品質(zhì)和價(jià)格基礎(chǔ)，但如何與其形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，突圍而出后形成本案的標(biāo)桿作用，將是項(xiàng)目定位所解決的重要難題。五、項(xiàng)目基地分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于資陽(yáng)市西門片區(qū)東北方向，被鳳園路，公園路，三號(hào)橋路圍繞，北臨三賢

31、文化公園，為原四海集團(tuán)老廠用地。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目配套項(xiàng)目所在區(qū)域自2000年后，歷經(jīng)十年快速發(fā)展，現(xiàn)已具備較成熟的包括公共服務(wù)設(shè)施，商業(yè)，休閑娛樂(lè)等配套。具體如下：項(xiàng)目控規(guī)項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地，占地面積約為319畝，詳細(xì)控制指標(biāo)如下圖：地塊現(xiàn)狀地界四至東鄰：公安三所。南鄰：公園路。西鄰：鳳園路。北鄰：三賢項(xiàng)目。內(nèi)部資源地理?xiàng)l件較復(fù)雜，具有坡地，水景等資源。項(xiàng)目地塊自北向南呈緩坡狀，西臨九曲河，項(xiàng)目?jī)?nèi)有溝壑、緩坡等較為復(fù)雜的地理?xiàng)l件。項(xiàng)目整體地理?xiàng)l件給規(guī)劃布局帶來(lái)一定難度，但多樣化的地理?xiàng)l件有利于景觀打造。項(xiàng)目SWOT分析核心優(yōu)勢(shì)Strength區(qū)域發(fā)展成熟、配套較為完善，客群認(rèn)知度高。臨近三賢文

32、化公園，鳳嶺公園，自然及人文資源豐富。項(xiàng)目占地約300余畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。四海集團(tuán)在資陽(yáng)市場(chǎng)既有的品牌認(rèn)知度。核心劣勢(shì) Weakness地塊形狀不規(guī)則，產(chǎn)品布局難度較大。地塊內(nèi)部地形復(fù)雜，后期平整難度較大。項(xiàng)目相對(duì)脫群，交通不完善，到達(dá)性較差。主要機(jī)會(huì) Opportunity當(dāng)前資陽(yáng)市場(chǎng)偏高端需求得不到有效釋放，本案可實(shí)現(xiàn)對(duì)接，三賢的前期開發(fā)和造勢(shì)為本案奠定一定的品質(zhì)和價(jià)格基礎(chǔ)。主要威脅 Threat臨近的三賢和世紀(jì)城后期均有偏高端物業(yè)開發(fā)，并將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接威脅。六、全案發(fā)展策略偏高品質(zhì)性價(jià)比策略通過(guò)在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的把握，以及優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，在原有的建筑面積上，擴(kuò)大空間尺度，提升產(chǎn)品的居住

33、舒適性，同時(shí)利用其外部景觀資源的打造，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和觀景效果。在項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)略高于市場(chǎng)樓盤的前提下，通過(guò)一定的總價(jià)控制，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效吸納目標(biāo)客群。關(guān)于偏高品質(zhì)性價(jià)比策略的思考1、關(guān)于開發(fā)中檔類物業(yè)：開發(fā)中檔品質(zhì)的常規(guī)產(chǎn)品將面臨區(qū)域項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位于西門板塊，認(rèn)知度較高，擁有良好的景觀自然資源，當(dāng)前已呈現(xiàn)的鳳嶺公園及部分呈現(xiàn)的三賢公園，為片區(qū)奠定了發(fā)展偏高品質(zhì)的物業(yè)方向，如開發(fā)常規(guī)類產(chǎn)品，將面臨板塊內(nèi)的三賢二期的激烈競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)其客群的攔截。2、關(guān)于開發(fā)純高端類物業(yè)：項(xiàng)目將面臨價(jià)值的難以體現(xiàn)和過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前資陽(yáng)市場(chǎng)并未出現(xiàn)真正意義上的純高端產(chǎn)品項(xiàng)目，在當(dāng)前此類房地產(chǎn)發(fā)展不成熟的市場(chǎng)

34、，純高端物業(yè)對(duì)容積率的占有和價(jià)值貢獻(xiàn)度不大。同時(shí)四線城市對(duì)高端客群的吸附能力業(yè)極弱。深訪佐證：當(dāng)前資陽(yáng)第一個(gè)別墅樓盤：蜀亨國(guó)際，由雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅組成，共計(jì)99棟純別墅物業(yè)。于今年年初對(duì)外進(jìn)行形象宣傳，截止8月初，僅30余位有意向的客群，而主要以高級(jí)別的公務(wù)員為主。可以看出，當(dāng)前資陽(yáng)高端客群有限，且對(duì)高端物業(yè)的接受度較弱。3、性價(jià)比提高了產(chǎn)品在總價(jià)上的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。在產(chǎn)品自身景觀打造、建筑形態(tài)、居住舒適度等彰顯品質(zhì)方面均有考慮的基礎(chǔ)上，通過(guò)一定的總價(jià)控制原則，其在保證一定居住品質(zhì)的基礎(chǔ)上擁有相對(duì)于適居產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這一優(yōu)勢(shì)將會(huì)對(duì)在追求居住品質(zhì)人群中占據(jù)相當(dāng)比例的中等收入人群產(chǎn)生吸引。4、樹

35、立及奠定開發(fā)商品牌形象本項(xiàng)目作為四海集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論在整體形象、建筑品質(zhì)、建筑細(xì)節(jié)、景觀打造等，均需要樹立偏高品質(zhì)的氣質(zhì)，從而為四海集團(tuán)未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和樹立高品質(zhì)的形象。適度超前策略鑒于本案屬開發(fā)機(jī)構(gòu)樹立品質(zhì)的物業(yè)，通過(guò)在前、中、后期的系列策劃手段，在物業(yè)類型、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、景觀配套等適度高于當(dāng)前資陽(yáng)的整體區(qū)域水平開發(fā)理念，形成區(qū)域亮點(diǎn)，完成項(xiàng)目突破。關(guān)于適度超前策略的思考1、過(guò)于超前產(chǎn)品開發(fā)不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平資陽(yáng)目前正處于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，物業(yè)類型較單一，消費(fèi)觀念較弱，如項(xiàng)目定位過(guò)于超前，不符合資陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和居民收入水平。2、適度超前的策略

36、策動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目在區(qū)域高品質(zhì)形象和一定的先天自然資源景觀的基礎(chǔ)上，更應(yīng)在品質(zhì)、細(xì)節(jié)、形態(tài)等方面超前于市區(qū)樓盤整體水平，以外部資源加內(nèi)部產(chǎn)品共同策動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，進(jìn)而成為區(qū)域的亮點(diǎn)項(xiàng)目，形成市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。有的放矢的產(chǎn)品組合策略在偏高品質(zhì)基礎(chǔ)下，以多產(chǎn)品組合梯度開發(fā)，對(duì)接或策動(dòng)不同階段、不同階層的目標(biāo)市場(chǎng)，有效的吸引各檔次人群，增加銷售速度。關(guān)于有的放矢產(chǎn)品組合策略的思考采用合理組團(tuán)分區(qū)及產(chǎn)品搭配方式進(jìn)行有梯度的開發(fā)，有的放矢的推入市場(chǎng)，以不同的產(chǎn)品搭配對(duì)接不同階段的市場(chǎng)，吸引相對(duì)應(yīng)的客群階層，以達(dá)到對(duì)接市場(chǎng)、策動(dòng)市場(chǎng)的目的，保證項(xiàng)目快速銷售，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、資源條件、市場(chǎng)因素以及開

37、發(fā)商品牌建設(shè)等因素，我司提出以偏高品質(zhì)為基礎(chǔ)，適度超前為原則，多產(chǎn)品組合梯度開發(fā)為手段，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到快速銷售的目的。七、項(xiàng)目客群定位當(dāng)前各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客群對(duì)應(yīng)關(guān)系各級(jí)市場(chǎng)客群對(duì)應(yīng)關(guān)系圖當(dāng)前各線城市根據(jù)其經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、城市地位等，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)對(duì)應(yīng)的本地與外地客群的輻射程度大致呈現(xiàn)以下關(guān)系：各線房產(chǎn)市場(chǎng)的客群輻射性與被輻射性存在一定差異和規(guī)律；而本案所在的資陽(yáng)市其經(jīng)濟(jì)實(shí)力雖然較強(qiáng)，但其房地產(chǎn)發(fā)展階段屬于四線房產(chǎn)市場(chǎng)，因其城市規(guī)模、人口基數(shù)（20萬(wàn)的城區(qū)人口）以及地緣關(guān)系等因素，客群被成都強(qiáng)力吸附，但其自身像周邊縣市的輻射性卻較弱。關(guān)聯(lián)小結(jié)結(jié)合資陽(yáng)市場(chǎng)的整體情況，資陽(yáng)市場(chǎng)仍以本地購(gòu)房

38、客群為主，外地客群基本可不予考慮。資陽(yáng)客群特征簡(jiǎn)析資陽(yáng)整體客群分類當(dāng)前資陽(yáng)市場(chǎng)客群主要分為兩大類：一類為追求品質(zhì)的當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位，經(jīng)商人員以及公務(wù)員。另一類為追求較低價(jià)格的打工返鄉(xiāng)客群、個(gè)體商販以及周邊的城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。此兩類客群在板塊中的分布情況為：西門新城板塊主要以當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位，經(jīng)商人員以及公務(wù)員組成。此類客群在屬于資陽(yáng)市目前的主流高端客群。對(duì)小區(qū)景觀、住宅檔次等有一定要求,總價(jià)承受力較高。代表樓盤：三賢文化廣場(chǎng)、京龍領(lǐng)地坐標(biāo)。沱江新城板塊主要以沱江新城的拆遷戶以及周邊的城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。因其家庭收入原因，對(duì)單價(jià)偏低、總價(jià)控制好的住宅需求較高。代表樓盤：陽(yáng)光水岸、碧水麗都。本案所處的西門板

39、塊因其較高的品質(zhì)認(rèn)知度，吸引著追求品質(zhì)的中高端客群。如何利用既有的認(rèn)知度和創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)置吸引此類中高端客群，需將對(duì)板塊內(nèi)典型樓盤的客群進(jìn)一步細(xì)化和分類。關(guān)聯(lián)小結(jié)區(qū)域客群分析區(qū)域主力：城市置換類客群二次置業(yè)群體，主要為改變當(dāng)前的居住環(huán)境，提高居住品質(zhì)，為公務(wù)員、企事業(yè)工作人員等，對(duì)小區(qū)景觀、住宅檔次等有一定要求,總價(jià)承受力較高。區(qū)域次主力：城市首次置業(yè)類客群此類客群多為城市年青人群，為普通公務(wù)員、一般企事業(yè)員工等，購(gòu)買力較為有限，置業(yè)目的以自住為主。輔助：高端置業(yè)類客群資陽(yáng)市高端置業(yè)群體，二次或多次購(gòu)房者，購(gòu)房目的為提升居住品質(zhì)，多為當(dāng)?shù)爻晒ι馊耍呤杖胝?；?duì)住宅的景觀、檔次的要求極高。市場(chǎng)調(diào)

40、研佐證京龍領(lǐng)地坐標(biāo)因項(xiàng)目鄰近世紀(jì)廣場(chǎng)和市政府，其主要客群為年輕公務(wù)員，教師，以及經(jīng)商者為主，因產(chǎn)品特點(diǎn)有一部分投資客群的存在。置業(yè)目的多萬(wàn)改善居住環(huán)境。三賢文化廣場(chǎng)整體客群相對(duì)高端，年齡集中在25-50歲左右，以企事業(yè)單位和431廠職工居多，部分為經(jīng)商者；置業(yè)目的多為改善居住環(huán)境而更新性二次置業(yè)。追求更加舒適的生活環(huán)境，對(duì)生活品質(zhì)有較高要求。世紀(jì)城主要以來(lái)自老城區(qū)40歲左右的個(gè)體工商戶，公務(wù)員，教師為主，看重項(xiàng)目毗鄰公園和單價(jià)較低等特點(diǎn)，置業(yè)目的多為改善居住環(huán)境的二次性置業(yè)。需求調(diào)研佐證1、置業(yè)目的被訪者主要購(gòu)房目的為改善目前的居住條件；且其中二次置業(yè)改善居住環(huán)境的被訪者比例較高，再次說(shuō)明消費(fèi)

41、者對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)的重視，也對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和品質(zhì)的打造提出一定的要求。2、影響購(gòu)房的因素通過(guò)下表可以看出，影響被訪者作出購(gòu)買決定的主要因素排在前四位的依次是：地理位置、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和小區(qū)周邊環(huán)境。社區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的影響逐漸增大，說(shuō)明資陽(yáng)客群素質(zhì)和觀念的轉(zhuǎn)變和提升。目標(biāo)客群鎖定隨著近年資陽(yáng)市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，資陽(yáng)客群對(duì)住宅亦從簡(jiǎn)單滿足普通的居住需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)產(chǎn)品附加值的關(guān)注：如景觀環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)等，同時(shí)根據(jù)板塊內(nèi)客群的共性特征，以及項(xiàng)目的偏高品質(zhì)性價(jià)比策略等因素分析，項(xiàng)目應(yīng)以追求較高品質(zhì)的二次更新性目標(biāo)客群為主，并通過(guò)一定的性價(jià)比吸引部分首次置業(yè)客群。項(xiàng)目客群定位1、主力客群：家

42、庭經(jīng)濟(jì)殷實(shí)、對(duì)住房各方面品質(zhì)需求較高的中高收入者。此類客群來(lái)自資陽(yáng)城區(qū)，以60、70后人居多，二次置業(yè)者，擁有較為殷實(shí)的家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；他們追求舒適的居住空間，品質(zhì)較高的生活環(huán)境，對(duì)住宅景觀及品質(zhì)有一定要求。需求特征年齡：集中在3045歲之間。居住地：資陽(yáng)城區(qū)。工作地：資陽(yáng)市。職業(yè)：公務(wù)員、經(jīng)商者以及部分企事業(yè)單位中高層管理人員。收入情況：家庭年收入在4-6萬(wàn)元左右。置業(yè)情況：此部分客群為提高居住品質(zhì)、改善居住環(huán)境的二次置換者；戶型需求以居家型套三產(chǎn)品為主；面積需求在90110之間；總價(jià)承受范圍大致在25萬(wàn)元左右。2、次主力客群：追求生活品質(zhì)，向往高檔成熟社區(qū)的中青年客群。這部分客群以70、80

43、后的偏年輕客群為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好；他們對(duì)住宅的品質(zhì)、檔次有一定要求。青睞高檔成熟小區(qū)的社區(qū)環(huán)境和居家氛圍，高品質(zhì)的居住環(huán)境是這部分客群購(gòu)房所考慮的一大因素。多為初次置業(yè)需求特征年齡：集中在25-35歲之間。居住地：資陽(yáng)城區(qū)。工作地：資陽(yáng)市。職業(yè)：國(guó)家公務(wù)員、部分企事業(yè)單位管理人員，教師等。收入情況：家庭年收入在3-4萬(wàn)元左右。置業(yè)情況：此部分客群為看重居住品質(zhì)、多為初次置業(yè)；戶型需求以主力居家的套二產(chǎn)品為主；面積需求在7090之間；總價(jià)承受范圍大致在20萬(wàn)元左右。3、輔助客群1：打工返鄉(xiāng)客群。這部分客群文化素質(zhì)不一定很高，但經(jīng)過(guò)多年在外打拼，有一定的積蓄，向往城市生活，以實(shí)現(xiàn)戶籍“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的目

44、的，對(duì)房屋選擇會(huì)結(jié)合大城市相對(duì)的超前意識(shí)，和一定的從眾心理。需求特征年齡：30歲左右。居住地：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。工作地：外地。職業(yè)：各行各業(yè)。收入情況：家庭年收入在2-3萬(wàn)元左右。置業(yè)情況：此部分客群在大城市受到熏陶，對(duì)于產(chǎn)品有比較超前的認(rèn)識(shí)，戶型需求多以總價(jià)控制的套二和套三為主，面積需求在80-100之間?？們r(jià)承受范圍在20萬(wàn)元左右。4、輔助客群2：事業(yè)成功，資陽(yáng)高收入群體，追求、享受品質(zhì)生活。這部分客群位于資陽(yáng)購(gòu)房客群的頂端，年齡在40歲以上，他們事業(yè)成功，為資陽(yáng)高收入群體。對(duì)住房的需求已不單是簡(jiǎn)單的居住需要，更注重房屋的休閑等功能，對(duì)社區(qū)的景觀環(huán)境、安全環(huán)境等要求亦極高。需求特征年齡：40歲以上

45、。工作地：資陽(yáng)或者外地。職業(yè)：成功生意人、企業(yè)高層管理人員。收入情況：家庭年收入在8萬(wàn)元以上。置業(yè)情況：此部分客群為提高居住品質(zhì)、改善居住環(huán)境的多次置業(yè)者；對(duì)住宅產(chǎn)品的功能需求增加，戶型需求以舒適偏奢華居家的套四產(chǎn)品及以上產(chǎn)品；面積需求在160左右；總價(jià)承受范圍大致在50萬(wàn)元左右。八、產(chǎn)品形態(tài)定位從供給層面分析 常規(guī)多層為市場(chǎng)主要供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)，高層電梯物業(yè)開始崛起。同時(shí)常規(guī)中端產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流，偏高端產(chǎn)品缺失。從需求層面分析受訪者對(duì)多層的選擇情況達(dá)到64.5%，為提升本案屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力，需予以多層創(chuàng)新化處理，以有效吸附客群。同時(shí)在電梯層面予以順應(yīng)城市發(fā)展的適度超前，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。從項(xiàng)目屬性分析基

46、于項(xiàng)目處于主流板塊、邊緣地段的區(qū)位，以及項(xiàng)目超過(guò)300畝的占地規(guī)模，都決定著項(xiàng)目不適合開發(fā)單一的產(chǎn)品路線，和過(guò)于常規(guī)的物業(yè)形態(tài)。結(jié)合資陽(yáng)市場(chǎng)供給、客戶需求，以及項(xiàng)目基地條件和發(fā)展策略等因素。對(duì)各類物業(yè)與項(xiàng)目的契合度進(jìn)行分析，以得出較合理的產(chǎn)品體系。各類產(chǎn)品與項(xiàng)目的契合度判斷理由與本案契合度產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)/需求判斷總價(jià)高，缺乏高端置業(yè)人群。產(chǎn)品容積率較低，不利于土地價(jià)值最大化。案例：蜀亨花園純別墅（獨(dú)棟，疊拼，聯(lián)排）雙否定否定雖能奠定項(xiàng)目品質(zhì)形象，但當(dāng)前市場(chǎng)此類高端產(chǎn)品的缺失，其當(dāng)值在當(dāng)前難以得到體現(xiàn)，但隨著資陽(yáng)市場(chǎng)后續(xù)潛在純高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，客群對(duì)高端產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的提高，未來(lái)此類產(chǎn)品可與其形成差異化競(jìng)

47、爭(zhēng)。類別墅（疊拼）質(zhì)疑否定花園洋房市場(chǎng)供給缺口提供發(fā)展花園洋房的機(jī)會(huì)。多層為市場(chǎng)需求主力。與三賢二期（多層主力，輔以中高層）形成差異優(yōu)勢(shì)化競(jìng)爭(zhēng)。可考慮多層升級(jí)、創(chuàng)新花園洋房，兼顧面積控制和提升項(xiàng)目品質(zhì)目的。肯定肯定多層創(chuàng)新肯定11+1小高層對(duì)土地利用效益低于18F電梯產(chǎn)品。且需求市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)此接受度不高。11+1小高層否定否定當(dāng)前市場(chǎng)接受度較高。且能有效解放建筑密度。18中高層肯定肯定當(dāng)前市場(chǎng)接受度較低，建議后期開發(fā)。但33F高層符合城市化發(fā)展進(jìn)程使土地價(jià)值的最大化,降低密度增加綠化空間易形成地標(biāo)，領(lǐng)跑資陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)33F百米高層否定質(zhì)疑依據(jù)上述推論，本案需要衍生出能與本案核心策略相匹配的主力產(chǎn)

48、品來(lái)對(duì)接當(dāng)前市場(chǎng)需求，同時(shí)使產(chǎn)品定位和發(fā)展策略相互促進(jìn)達(dá)成策略的可實(shí)施性。由此，本案的產(chǎn)品形態(tài)定位及產(chǎn)品在全案發(fā)展的功能如下圖所示：本案產(chǎn)品體系構(gòu)成產(chǎn)品功能產(chǎn)品形態(tài)5+1花園洋房創(chuàng)新、差異多層洋房化，以與三賢相同的總價(jià)產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目品質(zhì)奠定，確立市場(chǎng)形象。對(duì)接通過(guò)灰空間的贈(zèng)送，以及梯二設(shè)置，提升產(chǎn)品的性價(jià)比和舒適度18F中高層電梯創(chuàng)新、差異價(jià)值最大化解放建筑密度，增加綠化用地。領(lǐng)跑資陽(yáng)市場(chǎng)，并達(dá)到利潤(rùn)最大化。最大化33F百米高層疊拼別墅品質(zhì)、差異，項(xiàng)目品質(zhì)的持續(xù)提升針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成更高的性價(jià)比作為競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)奠定，確立市場(chǎng)形象。三賢（三期）三賢（二期）常規(guī)多層11+1F小高層電梯18

49、F中高層獨(dú)棟、聯(lián)排本案產(chǎn)品形態(tài)定位5+1花園洋房它是普通多層產(chǎn)品的一種升級(jí)優(yōu)化，在產(chǎn)品形態(tài)上是多層建筑，1梯2戶，單元入戶。但它同時(shí)具有部分類別墅產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)：較好的景觀性，戶戶擁有大面積花園，內(nèi)部空間形式多樣，平、躍處理靈活，并且部分退臺(tái)設(shè)計(jì)。使得建筑外觀更接近別墅生態(tài)物業(yè)。因而整體品質(zhì)高于普通多層類產(chǎn)品。產(chǎn)品特征面積及總價(jià)的合理控制，強(qiáng)調(diào)舒適居家功能。產(chǎn)品形態(tài)靈動(dòng)，部分退臺(tái)處理，錯(cuò)落組合或半圍合布局。形成整個(gè)社區(qū)為大院、各個(gè)建筑物組成中院，每戶居住空間形成小院的院派建筑體系。建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)首層私家院落、前庭后院。一退二，二層平層，擁有大面積退臺(tái)花園。三、四層平層，通過(guò)露臺(tái)等空間面積贈(zèng)送，增加產(chǎn)

50、品舒適度和附加值。五躍六，頂層贈(zèng)送露臺(tái)花園。通過(guò)對(duì)“花園洋房”的建筑局部?jī)?yōu)化和創(chuàng)新，使之突破目前資陽(yáng)常見多層產(chǎn)品呆板單一的建筑設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品舒適度和產(chǎn)品附加值，以取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群家庭經(jīng)濟(jì)殷實(shí)、對(duì)住房各方面品質(zhì)需求較高的中高收入者。需求特征年齡：集中在3045歲之間。居住地：資陽(yáng)城區(qū)。工作地：資陽(yáng)市。職業(yè)：公務(wù)員、經(jīng)商者以及部分企事業(yè)單位中高層管理人員。收入情況：家庭年收入在4-6萬(wàn)元左右。置業(yè)情況：此部分客群為提高居住品質(zhì)、改善居住環(huán)境的二次置換者；戶型需求以居家型套三產(chǎn)品為主；面積需求在90110之間；總價(jià)承受范圍大致在25萬(wàn)元左右。高層觀景電梯分為18F和33F兩種產(chǎn)品特

51、征：18F中高層：一梯兩戶設(shè)計(jì)，塔板結(jié)合。33F百米高層：兩梯四戶設(shè)計(jì)，點(diǎn)式設(shè)置，強(qiáng)調(diào)地標(biāo)性。底層架空，增加居住舒適度。建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)相對(duì)于花園洋房，其具有一定的總價(jià)控制、戶型靈活，滿足多樣需求的。贈(zèng)送實(shí)用功能間等設(shè)計(jì)方式提升產(chǎn)品舒適度和附加值。通過(guò)精心布局形成較好的整體立面效果，達(dá)成建筑形態(tài)與自然的完美融合，并且通過(guò)與其它建筑體的落差變化，形成豐富的天際線。同時(shí)降低了整個(gè)社區(qū)的建筑密度，提高了小區(qū)的容積率。達(dá)成地塊開發(fā)價(jià)值最大化。對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群追求生活品質(zhì)，向往高檔成熟社區(qū)的中青年客群和打工返鄉(xiāng)客群。需求特征年齡：集中在25-35歲之間。職業(yè)：國(guó)家公務(wù)員、部分企事業(yè)單位管理人員，教師、外地務(wù)工

52、者等。收入情況：家庭年收入在3-4萬(wàn)元左右。置業(yè)情況：此部分客群為看重居住品質(zhì)、多為初次置業(yè)；戶型需求以成熟主力居家的套二產(chǎn)品為主；面積需求在70100之間；總價(jià)承受范圍大致在20萬(wàn)元左右。疊拼介于別墅和花園洋房之間的一種產(chǎn)品，它具有部分別墅（聯(lián)排）的優(yōu)點(diǎn)。以四層為主，戶戶擁有私家花園，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，多為躍層設(shè)計(jì)，處理方式可靈活多變。產(chǎn)品特征普通疊拼別墅，層層退臺(tái)。空間感強(qiáng)，上有天，下有地。變低層高密度為相對(duì)中層低密度。建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)全躍式設(shè)計(jì)，一躍二，三躍四。底層帶大面積花園，頂層贈(zèng)送大面積露臺(tái)花園。單元式入戶，1梯2戶。通過(guò)對(duì)“灰空間”的創(chuàng)新處理，和水體資源的優(yōu)勢(shì)利用，提高私家

53、環(huán)境附加值。對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群事業(yè)有成，追求、享受更為舒適的居住環(huán)境。需求特征年齡：40歲左右。工作地：資陽(yáng)市或在外工作的資陽(yáng)人。職業(yè)：個(gè)體公商戶。收入情況：個(gè)人年收入在8萬(wàn)元以上。置業(yè)情況：為提高居住品質(zhì)、改善居住環(huán)境的二次或多次置業(yè)者。更加親睞優(yōu)勢(shì)景觀資源，同時(shí)家庭人口相對(duì)較多，戶型需求以深度居家的套四或套五產(chǎn)品為主、面積需求在140-160之間，總價(jià)承受范圍在50萬(wàn)元左右。九、 戶型設(shè)置及體量配比 本案各產(chǎn)品的主力戶型及體量配比5+1花園洋房戶型定位前的思考1、市場(chǎng)因素此類產(chǎn)品屬于當(dāng)前資陽(yáng)市場(chǎng)創(chuàng)新型的物業(yè)類型，而作為項(xiàng)目首期啟動(dòng)產(chǎn)品，將擔(dān)負(fù)著樹立品質(zhì)、對(duì)接市場(chǎng)、吸引城區(qū)主流中高端客群的功能，

54、故在戶型面積設(shè)置上在考慮產(chǎn)品舒適品質(zhì)的同時(shí)，需結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（如三賢項(xiàng)目）的戶型結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目名稱三賢公園本案面積區(qū)間（）（當(dāng)前）90-120主力面積（）92.44（當(dāng)前）1002、結(jié)合本案發(fā)展策略結(jié)合偏高品質(zhì)性價(jià)比策略，本案5+1花園洋房在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，需在滿足其舒適居家生活要求的前提下，同時(shí)考慮對(duì)居家功能尺度合理控制，以達(dá)成較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，完成對(duì)區(qū)域主流置業(yè)客群的戰(zhàn)略突圍。本案5+1花園洋房體量及戶型配比5+1花園洋房3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)總計(jì)內(nèi)部空間12-3F4F5躍6-面積區(qū)間11010090120-配比20%40%20%20%100%體量（）2.96萬(wàn)5

55、.38萬(wàn)2.42萬(wàn)3.24萬(wàn)14萬(wàn)約戶數(shù)2695382692691345戶型設(shè)計(jì)建議適度舒適居家功能動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)，創(chuàng)造性空間布局，大面積露臺(tái)花園，將戶外景觀盡收于室內(nèi)，充分滿足舒適居家需求。部分退臺(tái)，豐富的空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新性運(yùn)用退臺(tái)及空中露臺(tái)花園設(shè)計(jì)，大面積贈(zèng)送露臺(tái)和花園，提高產(chǎn)品舒適度和附加值。并通過(guò)豐富的空間層次設(shè)計(jì)，滿足生活所需，使得舒適居家生活游刃有余。本案各產(chǎn)品的主力戶型及體量配比18觀景電梯戶型定位前的思考1、市場(chǎng)因素目前資陽(yáng)市場(chǎng)供給的18F電梯物業(yè)戶型面積普遍較大，但隨著城市化進(jìn)程和房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及項(xiàng)目偏高端定位的形成，部分追求品質(zhì)生活的中青年客群可能來(lái)此置業(yè)，因此，本案此

56、類產(chǎn)品相對(duì)前類產(chǎn)品較嚴(yán)格控制面積和總價(jià)，需通過(guò)一定的功能間灰空間處理，強(qiáng)調(diào)合理居家屬性和功能。2、外部與內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)因素在對(duì)其18F觀景電梯戶型設(shè)置時(shí)，在考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對(duì)本案同期推售產(chǎn)品的戶型，需找到外部與內(nèi)部戶型競(jìng)爭(zhēng)的最佳切合點(diǎn)。3、需求調(diào)研佐證81-120平方米是資陽(yáng)市被訪者提及最集中的面積區(qū)間，其中以91-100平方米的需求最突出，可以看出當(dāng)前資陽(yáng)市購(gòu)房客群對(duì)面積控制較好的戶型需求度較高，即本案在戶型面積設(shè)置上，需迎合當(dāng)前客群需求特征，發(fā)展需求較為突出的小三房戶型。本案18F電梯體量及戶型配比18F電梯2室2廳1衛(wèi)2.5室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)合計(jì)內(nèi)部空間平層平層平層建筑面積

57、758595贈(zèng)送面積568實(shí)得面積8091103配比30%40%30%100%體量()5.1萬(wàn)6.8萬(wàn)5.1萬(wàn)17萬(wàn)約戶數(shù)6808005372017城市兩間半：兩房?jī)蓮d是一個(gè)中規(guī)中矩的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，如果加上一個(gè)79的活性空間，那就是“城市兩間半”的完全定義。之所以稱為城市兩間半是因?yàn)樵趹粜驮O(shè)計(jì)當(dāng)中開發(fā)商沒(méi)有明確規(guī)定房間的實(shí)際用途，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是可以自己安排和打造的活性空間。戶型設(shè)計(jì)建議功能齊備雖然面積偏小，但基本的居住生活功能應(yīng)該滿足，保留廚房、臥室、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、客廳、餐廳等基本功能間。布局緊湊提高實(shí)用率，方正布局，注意減少連接各居室的交通空間面積，要注意盡可能地少占用面積。功能間簡(jiǎn)化衛(wèi)生間

58、考慮單衛(wèi)設(shè)置，同時(shí)考慮采光、通風(fēng)的運(yùn)用。將各功能間交錯(cuò)設(shè)計(jì)，盡可能讓空間有一定的靈活性。通過(guò)灰空間的贈(zèng)送增加一個(gè)功能房。強(qiáng)調(diào)景觀和產(chǎn)品的融合。通過(guò)增大開窗面積和數(shù)目，在客廳甚至是臥室相連寬大露臺(tái)，將更多的室內(nèi)空間暴露于自然，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)換的自然，使人能夠與自然更親密的接觸。城市兩間半觀景三房本案各產(chǎn)品的主力戶型及體量配比33F觀景電梯戶型定位前的思考1、城市化進(jìn)程因素高層電梯類產(chǎn)品為本案中后期開發(fā)物業(yè)，隨著城市化進(jìn)程和房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，總價(jià)控制將越來(lái)越明顯，即在對(duì)其33F觀景電梯戶型設(shè)置時(shí)，需較為嚴(yán)格控制面積和總價(jià)，并且通過(guò)一定的功能間灰空間處理，增加合理居家屬性和功能。2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素隨著

59、資陽(yáng)市進(jìn)一步通入成渝經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)水平及地位不斷提高，其房地產(chǎn)得到進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)資陽(yáng)將陸續(xù)出現(xiàn)城市化較強(qiáng)的百米建筑。但33F觀景電梯在戶型面積設(shè)置上仍應(yīng)把握總價(jià)控制，并拓寬面積區(qū)間跨度以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。舒適套三城市兩間半本案33F觀景電梯體量及戶型配比33F觀景電梯2室2廳1衛(wèi)2.5室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3.5室2廳2衛(wèi)合計(jì)內(nèi)部空間平層平層平層平層建筑面積708095115贈(zèng)送面積5688實(shí)得面積7586103123配比20%35%25%20%100%體量3.2萬(wàn)5.6萬(wàn)4萬(wàn)3.2萬(wàn)16萬(wàn)戶數(shù)4757004212781874戶型設(shè)計(jì)建議功能齊備、布局緊湊雖然面積進(jìn)一步偏小，但基本的居住生活功能仍需滿

60、足，保留廚房、臥室、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、客廳、餐廳等基本功能間，同時(shí)提高提高實(shí)用率，方正布局。功能間簡(jiǎn)化衛(wèi)生間考慮單衛(wèi)設(shè)置，同時(shí)考慮采光、通風(fēng)的運(yùn)用。將各功能間交錯(cuò)設(shè)計(jì)，盡可能讓空間有一定的靈活性。通過(guò)灰空間的贈(zèng)送增加一個(gè)功能房。本案各產(chǎn)品的主力戶型及體量配比疊拼別墅戶型定位前的思考考慮三賢公園中后期將陸續(xù)推出獨(dú)棟和聯(lián)排等生態(tài)低密的別墅產(chǎn)品，本案疊拼類產(chǎn)品，可在保持偏高品質(zhì)的基礎(chǔ)上，適度控制總面積，提高本案此類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本案疊拼別墅體量及戶型配比疊拼別墅舒適四房舒適四房合計(jì)內(nèi)部空間躍式躍式建筑面積140160贈(zèng)送面積2020實(shí)得面積160180配比50%50%100%體量（）93401066