某地產(chǎn)項(xiàng)目銷售代理投標(biāo)書

1、富通地產(chǎn)萬泉明珠地產(chǎn)項(xiàng)目目銷售代代理投標(biāo)書（正本）標(biāo)書主要要構(gòu)成競(jìng)投業(yè)務(wù)務(wù)名稱：富通地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)在在萬泉公公園區(qū)域域開發(fā)樓樓盤，即即“萬泉明明珠”全案營(yíng)營(yíng)銷策劃劃及銷售售代理業(yè)業(yè)務(wù)。標(biāo)書編制制說明：首先十分分感謝貴貴公司提提供的這這次投標(biāo)標(biāo)機(jī)會(huì)，我們智智虹房產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)有有限公司司真誠(chéng)負(fù)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度和對(duì)對(duì)工作盡盡善盡美美的追求求，經(jīng)過過認(rèn)真的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析析，深度度挖掘，標(biāo)書評(píng)評(píng)審等工工作，針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷策劃劃及銷售售工作編編制了本本標(biāo)書。本標(biāo)書編編制的目目的是從從本項(xiàng)目目及富通通地產(chǎn)的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略全局局出發(fā)，根據(jù)各各種具體體的有利利及不利利條件，為投標(biāo)標(biāo)階段提提供較為為完整的的綱領(lǐng)性性文

2、件，一旦中中標(biāo)，將將在此基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行深化化，用以以指導(dǎo)日日后的具具體工作作。本標(biāo)書的的主要構(gòu)構(gòu)成部分分第一部分分為市場(chǎng)分分析、項(xiàng)項(xiàng)目分析析及營(yíng)銷銷策略第二部分分為智虹公公司簡(jiǎn)介介及針對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目小組構(gòu)構(gòu)成及工工作開展展計(jì)劃第三部分分為策劃銷銷售代理理的工作作范圍及及我公司司的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為方便貴貴司評(píng)審審人員翻翻閱及查查找相關(guān)關(guān)內(nèi)容，特提綱綱要如下下：目 錄：從第3頁(yè)頁(yè)至第66頁(yè)均是是本標(biāo)書書大綱目目錄投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)：本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策劃及及銷售代代理綜合合服務(wù)費(fèi)費(fèi)（即基基礎(chǔ)傭金金）為1.8%， 詳細(xì)細(xì)事項(xiàng)及及建議見見于本標(biāo)標(biāo)書第 12201123頁(yè)。銷售均價(jià)價(jià)：建議議本項(xiàng)目目銷售均均價(jià)為66000

3、0元/。詳細(xì)細(xì)分析及及建議見見于本標(biāo)標(biāo)書第 588 頁(yè)頁(yè)至662 頁(yè)。銷售時(shí)間間：本司司完成本本項(xiàng)目代代理銷售售任務(wù)所所需的時(shí)時(shí)間為 3300 天天，詳細(xì)細(xì)事項(xiàng)見于本標(biāo)標(biāo)書第 400 頁(yè)頁(yè)至442 頁(yè)。宣傳總額額：本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售所需開開發(fā)商配配合投入入的總宣宣傳費(fèi)用用約為 1000 萬萬。詳細(xì)費(fèi)用投投放分配配見于本本標(biāo)書第第 555 頁(yè)頁(yè)至556 頁(yè)。銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)：負(fù)責(zé)責(zé)萬泉明明珠項(xiàng)目目策劃及及銷售工工作的人人員一覽覽表及人人員資格格可見于本標(biāo)書書第 844 頁(yè)頁(yè)至991 頁(yè)。銷售策劃劃：本項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷策劃劃及銷售售代理見見于本標(biāo)標(biāo)書第36頁(yè)至788頁(yè)。 實(shí)力力顯示：本司曾曾代理業(yè)業(yè)績(jī)、企企業(yè)

4、信譽(yù)譽(yù)、綜合合實(shí)力等等顯示可可見于本本標(biāo)書第 799 頁(yè)頁(yè)至883 頁(yè)。目 錄競(jìng)標(biāo)業(yè)務(wù)務(wù)工作流流程第一部分分 市場(chǎng)場(chǎng)分析項(xiàng)目分分析營(yíng)營(yíng)銷策略略一、市場(chǎng)場(chǎng)分析1.1、 宏觀觀市場(chǎng)分分析 1.1.1政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展形形勢(shì)良好好1.1.2沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析1.1.3沈陽(yáng)陽(yáng)住宅市市場(chǎng)特性性分析1. 22、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析1.2.1大東東區(qū)參考考項(xiàng)目分分析1.2.2、區(qū)區(qū)域內(nèi)可可類比未未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析1.3、消費(fèi)市市場(chǎng)分析析1.4、小結(jié)二、項(xiàng)目目分析2.1項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析2.1.1優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析析2.1.2劣勢(shì)勢(shì)分析2.1.3機(jī)會(huì)會(huì)分析2.1.4威脅脅分析2.1.5、小小結(jié)2.2、市場(chǎng)定

5、定位2.2.1目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)分分析2.2.2、目目標(biāo)客戶戶群分析析2. 33、項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位2.3.1住宅宅產(chǎn)品定定位2.3.2社區(qū)區(qū)商業(yè)定定位：三、營(yíng)銷銷策略3.1、推廣的的主體思思路及實(shí)實(shí)施方案案3.1.1項(xiàng)目目賣點(diǎn)的的提煉3.1.2獨(dú)特特銷售主主張的提提升3.2、市場(chǎng)推推廣時(shí)間間3.2.1、推推廣時(shí)機(jī)機(jī)分析3.2.2、推推廣時(shí)間間安排3. 33、項(xiàng)目目宣傳推推廣策略略3.3.1、廣廣告戰(zhàn)略略目標(biāo)3.3.2、廣廣告總體體策略3.3.3、營(yíng)營(yíng)銷策略略建議3.3.4、項(xiàng)項(xiàng)目分析析和廣告告定位3.3.5、廣廣告效果果監(jiān)控、評(píng)估及及修正3.3.6、各各階段宣宣傳推廣廣手段及及費(fèi)用3.4媒媒介策略略3

6、.5、價(jià)格策策略3.5.1、銷銷售價(jià)格格建議3.5.2、入入市價(jià)格格及銷售售均價(jià)：3.5.3、付付款方式式3.6、銷售策策略3.6.1、入入市時(shí)機(jī)機(jī)及銷售售策略3.6.2、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷方式的的建議3.6.3、銷銷售渠道道3.6.4、銷銷售控制制3.6.5、銷銷售目標(biāo)標(biāo)3.6.6、銷銷售中心心及樣板板房設(shè)計(jì)計(jì)建議第二部分分 智虹虹公司介介紹項(xiàng)項(xiàng)目組構(gòu)構(gòu)建介紹紹工作作開展規(guī)規(guī)劃四、公司司簡(jiǎn)介41理理念42策策劃代理理精英團(tuán)團(tuán)隊(duì)43策策劃代理理服務(wù)體體系44樓樓盤代理理業(yè)績(jī)45強(qiáng)強(qiáng)大的數(shù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)礎(chǔ)五、銷售售現(xiàn)場(chǎng)組組織及管管理5.1、銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)日常常管理方方案5.1.1、本本項(xiàng)目人人事架構(gòu)構(gòu)5.1.2

7、、相相應(yīng)崗位位職能5.1.3、本本項(xiàng)目主主要人員員工作經(jīng)經(jīng)歷5.2、工作人人員管理理5.2.1、管管理制度度5.2.2、工工作例會(huì)會(huì)制度以以及流程程5.2.3業(yè)業(yè)務(wù)流程程第三部分分 工作作范圍及及收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)六、工作作范圍及及收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)6.1、工作范范圍6.2、收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語(yǔ)附件 = 1 * ROMAN I表格格表1、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人員員日常工工作表表2、來電登登記表表3、客客戶登記記表表4、每每周一手手客戶途途徑統(tǒng)計(jì)計(jì) 表5、客客源統(tǒng)計(jì)計(jì)周報(bào)表6、日日常必做做工作（管理層層）表7、每每月總結(jié)結(jié)提綱附件 = 2 * ROMAN III制度度1、業(yè)務(wù)務(wù)人員業(yè)業(yè)務(wù)操作作行為規(guī)規(guī)范2、公公司員工工培訓(xùn)制制度

8、3、業(yè)務(wù)務(wù)員管理理規(guī)定4、銷售售現(xiàn)場(chǎng)交交接制度度 附件 三三1、本項(xiàng)項(xiàng)目的VVI視覺覺表現(xiàn)系系統(tǒng)2、平面面廣告創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)推廣活活動(dòng)創(chuàng)意意表現(xiàn)4、軟性性廣告創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)5、影視視、多媒媒體廣告告創(chuàng)意表表現(xiàn)致富通地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)：富通品牌牌的在深深圳取得得的成功功也給在在沈陽(yáng)與與富通合合作的公公司帶來來了壓力力，頂級(jí)級(jí)品牌當(dāng)當(dāng)然需要要最好的的服務(wù)，智虹公公司將努努力成為為提供最最好服務(wù)務(wù)的營(yíng)銷銷策劃及及銷售代代理商。智虹觀點(diǎn)點(diǎn)：一、在地地產(chǎn)產(chǎn)品品日趨同同質(zhì)化的的今天，我們做做什么？地產(chǎn)項(xiàng)目目成功推推廣的雙雙刃箭立意新穎的廣告推廣+獨(dú)到有效的銷售手段項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的物業(yè)品質(zhì)在地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品日趨趨同質(zhì)化

9、化的今天天，項(xiàng)目目制勝的的關(guān)鍵已已不完全全是物業(yè)業(yè)的品質(zhì)質(zhì)，創(chuàng)新新的廣告告宣傳和和獨(dú)到有有效的銷銷售手法法也是項(xiàng)項(xiàng)目成功功不可缺缺少的因因素。二、地產(chǎn)產(chǎn)同質(zhì)化化之后我我們比什什么？在推銷產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)代，我我們?cè)诜糠康禺a(chǎn)推推廣工作作中，總總是與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤相比較較，比價(jià)價(jià)格、比比品質(zhì)、比環(huán)境境、比交交通，但但是所有有的這些些比完之之后我們們比什么么？比文化，比思想想三、賣點(diǎn)點(diǎn)過后我我們販賣賣什么我們始終終相信文文化可以以販賣，思想可可以傳播播。在沈陽(yáng)這這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已趨于于白熱化化的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，填鴨鴨式的廣廣告已漸漸漸被市市場(chǎng)淘汰汰，站在在消費(fèi)者者的立場(chǎng)場(chǎng)，以消消費(fèi)者的的心態(tài)做做廣告已已經(jīng)成為為

10、今廣告告的主流流。 賣點(diǎn)是是有限的的，在有有限的時(shí)時(shí)間里我我們可以以依靠炒炒作賣點(diǎn)點(diǎn)推廣，我們可可以拿樓樓盤的品品質(zhì)、價(jià)價(jià)格、環(huán)環(huán)境、會(huì)會(huì)所去推推動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)，賣點(diǎn)點(diǎn)過后，我們販販賣什么么？販賣觀點(diǎn)點(diǎn)、販賣賣文化，賣一種種生活方方式，一一種生活活態(tài)度20077年的沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，單純純的依靠靠物業(yè)自自身的賣賣點(diǎn)做廣廣告已經(jīng)經(jīng)無法適適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的需要要，我們們一定要要跳出房房地產(chǎn)本本身去做做房地產(chǎn)產(chǎn)廣告和和房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的整合推推廣，我我們不僅僅要用賣賣點(diǎn)與消消費(fèi)者溝溝通，我我們還要要與消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)行行觀點(diǎn)的的溝通，因?yàn)橘u賣點(diǎn)是有有限的資資源，總總有一天天它會(huì)在在我們的的廣告推推廣中被被用盡，但是

11、觀觀點(diǎn)不一一樣，觀觀點(diǎn)可以以無限發(fā)發(fā)掘，不不斷延伸伸，賣點(diǎn)點(diǎn)可以經(jīng)經(jīng)營(yíng)，可可以COOPY，但是觀觀點(diǎn)的形形成卻是是別人無無法模仿仿的，在在廣告推推廣過程程中我們們可以不不斷的推推出新穎穎的物業(yè)業(yè)觀點(diǎn)和和消費(fèi)者者溝通。我們不不僅要販販賣房子子，我們們還要販販賣思想想、販賣賣文化、販賣意意境、販販賣觀點(diǎn)點(diǎn)，賣一一種生活活方式，一種生生活態(tài)度度。我司自愿愿參與富富通地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)開開發(fā)的“萬泉明明珠”住宅項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷推廣廣和銷售售代理工工作，為為順利與與富通地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)達(dá)成合合作意向向，最終終促成合合作，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙羸羸，我司司現(xiàn)提出出本投標(biāo)標(biāo)書。競(jìng)標(biāo)業(yè)務(wù)務(wù)工作流流程正 式 會(huì) 晤富通地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部成立專

12、案小組NO項(xiàng)目初步分析標(biāo)書修改投 標(biāo)YES簽 約廣告企劃提案項(xiàng)目分析、調(diào)研銷售工作執(zhí)行銷售策略提案廣告策略執(zhí)行營(yíng)銷策略建議提案效果檢測(cè)評(píng)估第一部分分 市場(chǎng)場(chǎng)分析項(xiàng)目分分析營(yíng)營(yíng)銷策略略一、市場(chǎng)場(chǎng)分析1.1、宏觀市市場(chǎng)分析析1.1.1政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展形形勢(shì)良好好隨著“振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地”步伐的的邁進(jìn)，沈陽(yáng)正正在重新新審視自自我，進(jìn)進(jìn)行反思思，洗牌牌和自我我定位。城市化化進(jìn)程正正處于升升級(jí)換代代的關(guān)鍵鍵時(shí)刻，新沈陽(yáng)陽(yáng)呼之欲欲出。貴貴司應(yīng)抓抓住這個(gè)個(gè)歷史性性的機(jī)遇遇，并有有效地引引導(dǎo)政府府的規(guī)劃劃，從而而成為政政府的戰(zhàn)戰(zhàn)略同盟盟伙伴，相得益益彰。從從目前沈沈陽(yáng)市擴(kuò)擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)動(dòng)以及對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)商的

13、相相關(guān)政策策來講，是項(xiàng)目目開發(fā)的的最恰時(shí)時(shí)機(jī)。隨著住房房制度改改革的推推行，商商品房將將在社會(huì)會(huì)上將越越來越明明晰其職職能與作作用，公公積金和和各大商商業(yè)銀行行的貸款款支持，政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及及百姓購(gòu)購(gòu)房政策策的支持持，大大大提高了了居民的的住房購(gòu)購(gòu)買力?！笆晃逦迤陂g”，地鐵鐵交通和和沈陽(yáng)的的環(huán)境建建設(shè)，也也將對(duì)本本市住宅宅消費(fèi)起起到了積積極拉動(dòng)動(dòng)作用。 20007年上上半年，沈陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)“又好又又快”發(fā)展的的態(tài)勢(shì)繼繼續(xù)保持持。全市市完成地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值114411.3億億元，增增長(zhǎng)177.3%；全市市地方財(cái)財(cái)政收入入達(dá)到1147.4億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)46.7%。沈陽(yáng)市市市民的的人均可可支配收

14、收入達(dá)到到68226元，實(shí)現(xiàn)222%的的高增長(zhǎng)長(zhǎng)；全市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化，非非公經(jīng)濟(jì)濟(jì)增加值值占全市市GDPP的比重重達(dá)到663.11%，經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣度持續(xù)續(xù)向好。另一方方面，今今年上半半年沈陽(yáng)陽(yáng)市民人人均消費(fèi)費(fèi)支出為為52887元，增長(zhǎng)了了30.2%，收支相相抵，還還剩約116000元。目前沈沈陽(yáng)人均均GDPP已經(jīng)處處于世界界銀行認(rèn)認(rèn)可的9900美美元1110000美元元之間的的高速增增長(zhǎng)階段段。雖然然單純地地從GDDP含量量來看，沈陽(yáng)有有重工業(yè)業(yè)的拉動(dòng)動(dòng)成分起起到的一一定作用用，但這這也是住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)趨于成成熟的重重要標(biāo)志志之一。1.1.2沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析隨著城市市建設(shè)

15、的的不斷深深入，拆拆遷的繼繼續(xù)展開開，地產(chǎn)產(chǎn)投資的的不斷加加大，220077年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)向向好的態(tài)態(tài)勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目新開開工量與與在建均均達(dá)到歷歷史最高高，大部部分樓盤盤銷售壓壓力均不不大。由由于沈陽(yáng)陽(yáng)市政府府對(duì)城市市中心區(qū)區(qū)域的政政策牽引引，吸引引了等幾幾十家國(guó)國(guó)內(nèi)外實(shí)實(shí)力地產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)駐駐，房地地產(chǎn)注資資金額高高達(dá)數(shù)百百億元，強(qiáng)勢(shì)推推動(dòng)城市市興起。隨著今今年以來來更多知知名地產(chǎn)產(chǎn)商的項(xiàng)項(xiàng)目開始始運(yùn)做，毫無疑疑問，220088年沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍仍將保持持穩(wěn)步上上升的態(tài)態(tài)勢(shì)，無無論銷售售面積和和銷售均均價(jià)都會(huì)會(huì)較077年較大大的增長(zhǎng)長(zhǎng)。這些些集團(tuán)將將憑借豐豐富的高高端市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和雄雄厚

16、的資資金實(shí)力力，致使使城市中中心區(qū)域域必將成成為沈陽(yáng)陽(yáng)高端市市場(chǎng)的最最大爭(zhēng)奪奪者之一一。 沈陽(yáng)市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資情況年年度對(duì)比比表指標(biāo)名稱稱20055年同比增長(zhǎng)長(zhǎng)（%）20066年同比增長(zhǎng)長(zhǎng)（%）20077年18月份同比增長(zhǎng)長(zhǎng)房地產(chǎn)開開發(fā)完成成投資（億元)413.5720.77 538.2930.22 371.943.22商品住宅宅開發(fā)完完成投資資（億元元）309.2832.66 397.0928.44 277.239.11房屋施工工面積 （萬）31022 10.66 34566.011.44 37688.432.33商品住宅宅施工面面積（萬萬）24388.322.33 26611.59.

17、228855.231.66房屋新開開工面積積（萬）13088.75.314633.611.88 商品住宅宅新開工工面積（萬）11233.925.11 12533.611.55 房屋竣工工面積（萬）10577.731.22 11855.312.11 224.36.33商品住宅宅竣工面面積（萬萬）927.7 29.44 10155.39.5192.25.77截止20007年年上半年年，我市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總計(jì)計(jì)4155項(xiàng)，建建設(shè)總規(guī)規(guī)模54479.1萬平方方米，其其中住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)模42200.7萬平方方米。上上半年，全市房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)累計(jì)完完成投資資2399.6億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)55

18、.4%，其中住住宅完成成投資同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)52.5%，商品房房新開工工面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)62.2%。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)處于于快速增增長(zhǎng)范疇疇，反映映出房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對(duì)沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信心十十足，開開發(fā)熱情情高漲。沈陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)正隨隨著龐大大供應(yīng)量量的刺激激，將會(huì)會(huì)在品質(zhì)質(zhì)和推廣廣多層面面出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)的突破破。這種種競(jìng)爭(zhēng)帶帶來地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的同同質(zhì)化，地段、規(guī)劃和和環(huán)境的的比較已已經(jīng)不能能完全滿滿足高端端消費(fèi)者者內(nèi)心深深處的需需求，在在推廣策策略上我我們應(yīng)格格外注重重其形象象的感染染力，與與目標(biāo)消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行深層層次的溝溝通。沈沈陽(yáng)地產(chǎn)產(chǎn)的高端端市場(chǎng)還還不成熟熟，絕大大部分高高端地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品都都屬于“

19、地產(chǎn)+景觀”的概念念，并沒沒有對(duì)其其內(nèi)涵進(jìn)進(jìn)行有效效的深化化。此外，220077年沈陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形成以市市中心板板塊，渾渾南板塊塊、長(zhǎng)白白板塊、沈北板板塊、棋棋盤山板板塊、城城北板塊塊等多極極鼎立的的市場(chǎng)格格局，雖雖然其物物業(yè)形態(tài)態(tài)與核心心競(jìng)爭(zhēng)力力各不相相同，但但同類產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格差異不不大，因因此，未未來的沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)必定十十分激烈烈。而主主城區(qū)內(nèi)內(nèi)、特別別是一環(huán)環(huán)內(nèi)的建建筑用地地逐漸減減少已是是不爭(zhēng)的的事實(shí)。1.1.3沈陽(yáng)陽(yáng)住宅市市場(chǎng)特性性分析20066年以來來，沈陽(yáng)陽(yáng)市住宅宅市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入了結(jié)結(jié)構(gòu)性發(fā)發(fā)展及開開發(fā)供給給的高峰峰期。220077年作為為沈陽(yáng)市市住宅市市場(chǎng)20007年

20、年上半年年，沈陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總計(jì)4115項(xiàng)，建設(shè)總總規(guī)模554799.1萬萬平方米米，其中中住宅在在建面積積42000.77萬平方方米。220066年，我我市商品品住宅戶戶均供給給面積為為89.77平平方米，比20005年年減少55.6平平方米，我市商商品住宅宅的供給給結(jié)構(gòu)有有所調(diào)整整，小戶戶型在沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上熱度度空前。20006年沈沈陽(yáng)商品品住宅戶戶均成交交面積為為92.88，比20005年年減少66.833平方米米。另外外，從不不同套型型、不同同價(jià)位商商品住宅宅銷售結(jié)結(jié)構(gòu)看，中低價(jià)價(jià)位、中中小戶型型的商品品住宅是是我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的主主流需求求類型?！靶鲁鞘惺小钡母?/p>

21、念念將出現(xiàn)現(xiàn)，其主主要特征征即是：郊區(qū)化化、低密密化、規(guī)規(guī)?；ù笞诘氐貕K的統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)）。同同時(shí)，我我市住宅宅市場(chǎng)持持續(xù)快速速發(fā)展，買方市市場(chǎng)逐漸漸向橄欖欖形結(jié)構(gòu)構(gòu)過渡（如下圖圖所示）。當(dāng)然然，這也也與市場(chǎng)場(chǎng)方面的的供給結(jié)構(gòu)有關(guān)關(guān)。雖然近幾幾年沈陽(yáng)陽(yáng)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異?；鸹鸨?，但但真正的的高端產(chǎn)產(chǎn)品并不不多，也也就是說說目前市市場(chǎng)上缺缺乏真正正的“豪宅產(chǎn)產(chǎn)品”；在供供給放量量的同時(shí)時(shí)，中端端市場(chǎng)快快速擴(kuò)張張，成為為發(fā)展前前途最為為看好的的一個(gè)部部分，如如近郊的的聯(lián)排別別墅、雙雙拼別墅墅、花園園洋房等等；高端端的別墅墅逐漸向向遠(yuǎn)郊的的新興板板塊發(fā)展展，如具具備較好好自然資資源的棋棋盤山、沈北新

22、新區(qū)等地地，同時(shí)時(shí)市中心心也將出出現(xiàn)真正正意義上上的豪宅宅產(chǎn)品。這就導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)形成了了兩端穩(wěn)穩(wěn)定中部部膨脹的的“橄欖”形結(jié)構(gòu)構(gòu)。即兩兩頭的絕絕對(duì)高價(jià)價(jià)位的高高端住宅宅市場(chǎng)和和低端的的住宅相相對(duì)進(jìn)入入穩(wěn)定期期，而中中間部分分則開始始逐漸擴(kuò)擴(kuò)張，成成為市場(chǎng)場(chǎng)上需求求最旺盛盛的部分分。總體來說說，20007年年的沈陽(yáng)陽(yáng)住宅市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)出板塊塊競(jìng)爭(zhēng)激激烈、品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)升級(jí)、大沈陽(yáng)陽(yáng)住宅消消費(fèi)觀逐逐漸興起起的特點(diǎn)點(diǎn)：1、版塊塊之爭(zhēng)將將更加明明顯：住住宅的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更多多的不是是地段之之爭(zhēng)，而而是該區(qū)區(qū)位的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、環(huán)環(huán)境的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)以及及品質(zhì)的的競(jìng)爭(zhēng)，哪個(gè)區(qū)區(qū)域的政政府運(yùn)營(yíng)營(yíng)城市的的能力越越強(qiáng)，哪哪個(gè)區(qū)域域的住

23、宅宅升值潛潛力就越越大。如如長(zhǎng)白與與沈北板板塊的迅迅速興起起就是例例證。此此外，沈沈陽(yáng)并沒沒有很大大規(guī)模的的中高端端住宅集集聚區(qū)，而本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊是一個(gè)個(gè)例外，相對(duì)于于沈陽(yáng)市市主城區(qū)區(qū)內(nèi)其他他區(qū)域來來講，萬萬泉周邊邊區(qū)域住住宅的形形象亦無無鮮明之之處。2、品質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更更加突現(xiàn)現(xiàn)：隨著著市場(chǎng)的的發(fā)展，整個(gè)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)的細(xì)節(jié)節(jié)品質(zhì)呈呈現(xiàn)出精精彩紛呈呈的態(tài)勢(shì)勢(shì)，各類類風(fēng)格的的住宅紛紛紛出現(xiàn)現(xiàn)，景觀觀、配套套也做得得越來越越到位，消費(fèi)者者對(duì)住宅宅的風(fēng)格格、戶型型布局等等基本要要求越來來越高，尤其是是中、高高端住宅宅品質(zhì)的的競(jìng)爭(zhēng)愈愈演愈烈烈。3、大沈沈陽(yáng)的住住宅消費(fèi)費(fèi)觀：隨隨著沈陽(yáng)陽(yáng)城市化化進(jìn)程的的推進(jìn)

24、，大沈陽(yáng)陽(yáng)都市圈圈進(jìn)一步步形成，在沈陽(yáng)陽(yáng)市郊選選擇雙拼拼、聯(lián)排排別墅和和在主城城區(qū)內(nèi)選選擇豪宅宅生活都都將成為為一種風(fēng)風(fēng)尚。由由于沈陽(yáng)陽(yáng)主城區(qū)區(qū)內(nèi)的自自然資源源相對(duì)匱匱乏，豪豪宅生活活成為了了都市化化的代表表，真正正的山水水豪宅，周邊區(qū)區(qū)域顯然然是更有有優(yōu)勢(shì)，如早期期的地王王國(guó)際花花園的成成功就很很大程度度上得益益于自然然資源的的托力。1. 22、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析1.2.1大東東區(qū)參考考項(xiàng)目分分析萬泉楓景景大東區(qū)堂堂子街111號(hào)均43000元/平網(wǎng)點(diǎn)1550-2220平平，79900元元/平，剩剩1套城建東逸逸花園沈河區(qū)小小河沿路路66號(hào)起47550元/平均63000元/平鵬利廣場(chǎng)場(chǎng)花園一期：

25、大大東區(qū)大大什子街街80號(hào)80-1號(hào)二期大東東區(qū)小東東路A區(qū)：446000元起，均52200元元B區(qū)：338888元起，均46600元元明城花園園沈河區(qū)萬萬泉街778號(hào)起46000元/平均49000元/平香檀19917大東區(qū)小小津橋路路68號(hào)起42440元/平均50000元/平城市經(jīng)典典大東區(qū)聯(lián)聯(lián)合路111號(hào)起39880元/平均40880元/平豪景莊園園沈河區(qū)山山東堡路路起46880元/平均50000元/平寶石家園園阜新居居沈河區(qū)市市府大路路4477#起46880元/平均50000元/平秀水馨園園鐵西區(qū)北北一東路路41號(hào)均41000元/平網(wǎng)點(diǎn)1770-8800平平，6000065000元/平，

26、銷銷售率440%明城盛都都大東區(qū)廣廣宜街221號(hào)起54000元/平均64000元/平本案所處處的板塊塊可售房房源較多多，另一一方面，這一板板塊房?jī)r(jià)價(jià)最高，將大量量中、低低端普通通客戶排排斥在門門外。尤尤其現(xiàn)在在大東區(qū)區(qū)房源投投資性比比例上升升，這對(duì)對(duì)目前客客戶數(shù)量量最大、收入較較高、存存款不多多、主要要依靠貸貸款的白白領(lǐng)階層層還是有有影響的的。同時(shí)時(shí)由于區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)與自然然優(yōu)勢(shì)，對(duì)高檔檔客戶的的吸引力力很大，銷售一一直很平平穩(wěn)。大大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售雖然沒沒有一上上市就被被搶購(gòu)一一空，但但從市場(chǎng)場(chǎng)的高價(jià)價(jià)位看，銷售還還是很不不錯(cuò)的。項(xiàng)目目目標(biāo)客源源定位為為來自沈沈陽(yáng)主城城區(qū)的以以自住為為主的政政

27、府機(jī)構(gòu)構(gòu)工作人人員、高高校教職職人員、企業(yè)中中層職員員以及個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主。目前區(qū)區(qū)域內(nèi)所所有在售售項(xiàng)目總總體銷售售較好。長(zhǎng)安110號(hào)幾幾種戶型型的銷售售率平均均達(dá)900 %以以上，香香檀19917已已銷售770%左左右，城城建東逸花花園目前前主推小小戶型房房源，萬萬泉楓景景、鵬利利廣場(chǎng)花花園與明明城花園園已進(jìn)入入收盤階階段。1.2.2、區(qū)區(qū)域內(nèi)可可類比未未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析沈陽(yáng)市大大東區(qū)強(qiáng)強(qiáng)力打造造高品位位現(xiàn)代都都市新業(yè)業(yè)態(tài)，將將中街東東延兩公公里，未未來三年年內(nèi)，“東中街街”地區(qū)將將在現(xiàn)有有40萬平平方米商商業(yè)面積積的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，至至少新增增50萬平平方米商商業(yè)面積積。目前，皇冠假假日酒店店

28、、鵬利利商業(yè)廣廣場(chǎng)等重重大項(xiàng)目目正在建建設(shè)。已已引進(jìn)的的沈陽(yáng)天天潤(rùn)廣場(chǎng)場(chǎng)、盾安安商業(yè)廣廣場(chǎng)、明明達(dá)意航航商務(wù)中中心等重重大項(xiàng)目目，以及及由上海海長(zhǎng)峰集集團(tuán)投資資20億元元的龍之之夢(mèng)亞太太中心項(xiàng)項(xiàng)目，正正緊鑼密密鼓地推推進(jìn)，總總投資額額約達(dá)550億元元。龍之之夢(mèng)亞太太中心項(xiàng)項(xiàng)目占地地62萬平平方米，建筑總總量544萬平方方米，商商業(yè)面積積36萬平平方米，有122萬平方方米超大大型商業(yè)業(yè)中心，有兩幢幢4000米高的標(biāo)標(biāo)志性塔塔樓、66家五星星級(jí)酒店店。中街東東延，將將很大體體量的增增大區(qū)域域房地場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)量，但但這些項(xiàng)項(xiàng)目多為為商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目，對(duì)本本案不會(huì)會(huì)造成直直接威脅脅。20077年5月，

29、中中捷友宜宜廠拆遷遷，搬遷遷之后，沈陽(yáng)機(jī)機(jī)床集團(tuán)團(tuán)中捷廠廠區(qū)舊址址將興建建一處綜綜合娛樂樂場(chǎng)館寶寶龍城市市廣場(chǎng)。該廣場(chǎng)場(chǎng)包括購(gòu)購(gòu)物中心心、餐飲飲中心、娛樂中中心、休休閑中心心、歐陸陸風(fēng)情一一條街和和酒店式式公寓等等。其中中包括世世界一流流的，也也是東北北最大的的室內(nèi)游游樂場(chǎng)，修建全全國(guó)罕見見的室內(nèi)內(nèi)滑雪、室內(nèi)沖沖浪等游游樂項(xiàng)目目。此外，附近另另一家歷歷史悠久久的老企企業(yè)沈陽(yáng)陽(yáng)礦山機(jī)機(jī)械廠也也將于年年內(nèi)拆遷遷，原址址將被囊囊括在集集餐飲、休閑、游樂、購(gòu)物于于一身的的萬泉游游樂區(qū)內(nèi)內(nèi)。從區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目分布布來看，萬泉楓楓景目前前已售完完，20007年年5月份香香檀19917和和長(zhǎng)安110號(hào)開開盤即銷銷

30、售樂觀觀，目前前香檀119177銷售率率均已達(dá)達(dá)到500%，長(zhǎng)長(zhǎng)安100號(hào)銷售售率達(dá)885%，以及明明城花園園、城建建東逸花花園，從從銷售周周期來看看，與本本項(xiàng)目不不構(gòu)成直直接的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅。（近近期內(nèi)區(qū)區(qū)域內(nèi)開開盤項(xiàng)目目如下表表所示：）最近一期期開盤時(shí)間間未開盤預(yù)計(jì)開盤盤時(shí)間起價(jià)均價(jià)最高價(jià)商業(yè)部分分起價(jià)(均價(jià))城建東逸花園園11月初初將有1100套套左右上上市48000600007800095000均價(jià)長(zhǎng)安100號(hào)20077年5月21日一期開開盤11月中中旬二期開盤盤480005100060000商業(yè)部分分未推未未定價(jià)香檀1991720077年5月20日余一棟（手續(xù)不不全）469005000

31、060000140000均價(jià)價(jià)明城花園園20055年7月只余一套套未售4800050000100000均價(jià)價(jià)萬泉楓景景20066年9月28日399004380047400790003、消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)分分析購(gòu)買目的的分析：為改善居居住條件件的所占占份額最最多，為為34%，其次次是購(gòu)買買婚用的的占322%，用用于投資資和本地地拆遷僅僅各占116%和和10%。購(gòu)房區(qū)域域選擇打算在大大東區(qū)購(gòu)購(gòu)房者占占到255%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于對(duì)其他他各區(qū)的的興趣購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)能力分分析對(duì)房?jī)r(jià)的的主要承承受能力力約為335000元/45500元元/件，做為中中高檔物物業(yè)的可可接受價(jià)價(jià)格在44000055000元/之間間?？們r(jià)價(jià)區(qū)

32、間在在2030萬之之間的，得到區(qū)區(qū)域客源源的普遍遍認(rèn)同。購(gòu)房戶型型需求分分析在60-1000平方米米之間的的戶型總總份額占占到644%，最最為廣大大消費(fèi)者者所青睞睞，多個(gè)個(gè)層面需需求均勻勻，客戶戶群層次次明顯。消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房主要要考慮因因素分析析價(jià)格仍然然是區(qū)域域客源考考慮的最最主要因因素。其次為交交通、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域、居住住環(huán)境以以及房屋屋朝向選選擇?？驮磳?duì)物物業(yè)管理理有相當(dāng)當(dāng)程度的的重視項(xiàng)目客源源對(duì)開發(fā)發(fā)商實(shí)力力有一定定的考慮慮，從側(cè)側(cè)面佐證證了目前前市場(chǎng)上上部分客客源對(duì)房房產(chǎn)品牌牌的追隨隨。綜上：主流需求求60-1100mm2兩房的產(chǎn)產(chǎn)品是目目前市場(chǎng)場(chǎng)上需求求最旺盛盛的。改善居住住條件是是購(gòu)

33、房最最大動(dòng)力力！1. 44、小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展穩(wěn)中有有升 郊區(qū)化居居住趨勢(shì)勢(shì)初現(xiàn) ，市中中心商品品房資源源稀缺。萬泉公園園區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅項(xiàng)項(xiàng)目具有有相對(duì)樂樂觀的消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)。二、項(xiàng)目目分析2.1項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析211 優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析1 、兩兩梯三戶戶景觀單單位釋意：高高檔規(guī)劃劃，窄眾眾客戶群群。 2、 33：2的的住戶車車位需求求比例釋意：高高檔樓盤盤必備條條件之一一。3、 現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)杰杰的外立立面設(shè)計(jì)計(jì)，與社社區(qū)內(nèi)的的園林景景觀、萬萬泉公園園的改造造相結(jié)合合，大環(huán)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造，構(gòu)構(gòu)成本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)具具的不可可替代的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。釋意：營(yíng)營(yíng)造公園園內(nèi)的美美景新環(huán)環(huán)境，提提升萬泉泉居住圈圈的居住

34、住素質(zhì)。4 、市市政配套套重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全面面啟動(dòng)釋意：成成熟生活活圈已經(jīng)經(jīng)成型，整體環(huán)環(huán)境大變變樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景期望望值上升升。5 、990平方方米的兩兩室兩廳廳與900平方米米以下的的單室及及雙室單單位是本本項(xiàng)目的的主打產(chǎn)產(chǎn)品，針針對(duì)二次次置業(yè)居居家的戶戶型較多多。釋意：戶戶型純凈凈，居住住人群素素質(zhì)高，包括一一房一廳廳的戶型型由于總總價(jià)較高高，注定定該項(xiàng)目目是一個(gè)個(gè)中高端端社區(qū)。6 、規(guī)規(guī)劃中的的高檔休休閑商業(yè)業(yè)帶，給給項(xiàng)目生生活注入入活力休休閑的元元素，也可作作為社區(qū)區(qū)商鋪的的推廣要要點(diǎn)之一一。釋意：一一個(gè)都市市浪漫休休閑的絕絕佳之地地，配上上知名的的品牌商商業(yè)進(jìn)駐駐，對(duì)萬萬泉整個(gè)個(gè)片區(qū)檔檔次的

35、提提高，有有著重大大影響。7、醫(yī)療療與教育育資源豐豐富釋意：本本項(xiàng)目是是周邊配配套齊全全，交通通便利，醫(yī)療、教育、金融機(jī)機(jī)構(gòu)等近近在咫尺尺。212劣勢(shì)分分析1 、占占地不足足1萬平平方米，總建筑筑面積達(dá)達(dá)460000平平方米，容積率率高。釋意：中中小規(guī)模模小區(qū)，品牌空空間小。高層使使建筑密密度加大大，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)有所沖沖擊。2、富通通品牌目目前尚未未在沈陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)知名名度與美美譽(yù)度積積累，以以形成最最好的品品牌價(jià)值值。釋意：在在銷售上上主要體體現(xiàn)為前前期項(xiàng)目目推廣的的借力點(diǎn)點(diǎn)與老客客戶群體體在銷售售的帶動(dòng)動(dòng)上。3、相對(duì)對(duì)于其他他競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤項(xiàng)目目入市時(shí)時(shí)間較晚晚，有可可能在推推出期間間市場(chǎng)

36、關(guān)關(guān)注度有有所下降降。釋意：項(xiàng)項(xiàng)目推出出期間很很可能處處于市場(chǎng)場(chǎng)空檔期期，如果果宣傳投投入力度度不夠，很可能能會(huì)使市市場(chǎng)對(duì)區(qū)區(qū)塊的關(guān)關(guān)注度下下降。4 、區(qū)區(qū)域高端端消費(fèi)者者有所減減少。釋意：根根據(jù)對(duì)其其他樓盤盤的了解解，本案案所處區(qū)區(qū)塊的中中、高端端樓盤消消費(fèi)者主主要為大大東區(qū)的的消費(fèi)者者，而高高端消費(fèi)費(fèi)者增速速緩慢，經(jīng)過006年以以來眾多多項(xiàng)目對(duì)對(duì)區(qū)域市市場(chǎng)的吸吸收，區(qū)區(qū)域高端端消費(fèi)者者有所減減少。加加之本區(qū)區(qū)高端市市場(chǎng)自身身消化能能力有限限，為本本項(xiàng)目迅迅速推盤盤帶來困困難。5、項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境沒有有市場(chǎng)期期待的頂頂級(jí)毫宅宅的高品品位。釋意：區(qū)區(qū)內(nèi)樓盤盤盡管在在價(jià)位上上處于沈沈陽(yáng)樓市市中的

37、中中上游，但在推推廣過程程中并未未樹立其其極其鮮鮮明的形形象，也也沒有對(duì)對(duì)購(gòu)房者者樹立起起品位觀觀念。2.1.3機(jī)會(huì)會(huì)分析1、區(qū)域域良好的的形象定定位及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)釋意：隨隨著萬泉泉公園的的改造、重點(diǎn)街街路和小小巷工程程建設(shè)、燈飾亮亮化和城城市雕塑塑設(shè)立工工作深入入開展或或進(jìn)入規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，市容容環(huán)境綜綜合整治治工作的的推進(jìn)，將使區(qū)區(qū)域面貌貌得到較較大改觀觀，進(jìn)一一步吸引引目標(biāo)消消費(fèi)群體體。2、緊縮縮的土地地政策釋意：土土地供給給和土地地價(jià)格的的變化，在很大大程度上上影響了了房?jī)r(jià)的的漲落。在所有有影響房房?jī)r(jià)變化化的因素素中，土土地供給給和消費(fèi)費(fèi)需求直直接決定定房?jī)r(jià)。處在二二環(huán)之內(nèi)內(nèi)中高檔檔住宅

38、價(jià)價(jià)格呈明明顯上升升趨勢(shì)。隨著土土地資源源的減少少，未來來一年內(nèi)內(nèi)，二環(huán)環(huán)之內(nèi)的的房子，可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)供供不應(yīng)求求的局面面，供不不應(yīng)求的的局面可可能使它它的價(jià)格格上漲。3、220077年，我我市宏觀觀經(jīng)濟(jì)勢(shì)勢(shì)頭良好好，為房房地產(chǎn)持持續(xù)升溫溫奠定了了基礎(chǔ)。 4 、產(chǎn)產(chǎn)品定位位較高，競(jìng)爭(zhēng)范范圍狹窄窄，為項(xiàng)項(xiàng)目搶占占市場(chǎng)提提供機(jī)會(huì)會(huì)。2.1.4威脅脅分析1、20007年下下半年以以來，全全市高檔檔商品住住宅上市市戶型面面積有所所增加，大戶型型開發(fā)逐逐漸升溫溫，中高高價(jià)位的的住宅開開發(fā)比重重不斷提提高，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)異常常激烈，此外，區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類產(chǎn)產(chǎn)品滯壓壓會(huì)降低低市場(chǎng)對(duì)對(duì)該類產(chǎn)產(chǎn)品的需需求。2 、由由于郊區(qū)區(qū)

39、的別墅墅及洋房房與市區(qū)區(qū)內(nèi)的高高端住宅宅均在660萬左左右，因因此，面面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重沈陽(yáng)陽(yáng)高價(jià)位位住宅，別墅及及洋房其其到一定定的分流流市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)作作用。因因?yàn)榇蟛坎糠指叨硕丝蛻舳级疾淮嬖谠诮煌ㄉ仙系膯栴}題（私家家車用有有率較高高），因因此，要要想迅速速炒熱本本項(xiàng)目尚尚需時(shí)間間和宣傳傳力度。2.1.5、小小結(jié)市場(chǎng)突破破點(diǎn)萬泉公園園擁有優(yōu)優(yōu)質(zhì)的人人居環(huán)境境，房地地產(chǎn)整體體開發(fā)水水平較高高，產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)、建造造等創(chuàng)新新、水平平都居于于沈陽(yáng)市市各板塊塊前列。萬泉地塊塊近年因因受萬泉泉公園改改造項(xiàng)目目、以及及對(duì)商業(yè)業(yè)外資的的吸引等等諸多利利好消息息刺激，投資欲欲望明顯顯上升，經(jīng)

40、濟(jì)活活力有所所增長(zhǎng)，但077年利好好消息不不及066年多，能直接接刺激樓樓市高速速上漲的的因素也也有所減減少。此此外，適適宜人居居、交通通便利是是這個(gè)地地區(qū)長(zhǎng)期期以來給給沈陽(yáng)市市民的印印象。隨隨著城建建東逸花花園、長(zhǎng)長(zhǎng)安100號(hào)等一一批中高高檔住宅宅小區(qū)的的建成，正讓人人們重新新認(rèn)識(shí)了了萬泉板板塊的價(jià)價(jià)值，萬萬泉板塊塊在沈陽(yáng)陽(yáng)市民眼眼中的印印象逐漸漸增強(qiáng)，是本項(xiàng)項(xiàng)目提升升形象的的絕佳良良機(jī)。從之前的的分析，我們可可以清晰晰的看到到，項(xiàng)目目有著明明顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但但是也有有著不可可忽視的的劣勢(shì)，并且同同時(shí)面對(duì)對(duì)機(jī)會(huì)與與挑戰(zhàn)。總體而而言，項(xiàng)項(xiàng)目目前前處于市市場(chǎng)的中中上位置置，與項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)仍

41、有一一定的距距離。我我們得到到的啟示示就是要要加大力力度宣傳傳萬泉板板塊，加加強(qiáng)萬泉泉環(huán)境及及美景的的宣傳，炒作公公園概念念，營(yíng)造造公園內(nèi)內(nèi)部的名名流生活活圈。如如何操作作，后面面章節(jié)將將進(jìn)行研研述。根據(jù)以上上分析，在設(shè)定定銷售策策略之前前，我們們必須設(shè)設(shè)定他的的實(shí)施環(huán)環(huán)境，否否則整個(gè)個(gè)營(yíng)銷的的推廣將將沒有參參考的價(jià)價(jià)值。根根據(jù)初步步方案的的概況做做出如下下的假設(shè)設(shè)：1、未來來的一年年中，該該區(qū)域的的住宅市市場(chǎng)供需需保持同同比例增增長(zhǎng)，同同時(shí)房?jī)r(jià)價(jià)保持在在一定的的增長(zhǎng)速速度；2、周邊邊樓盤在在同一時(shí)時(shí)段對(duì)外外面市，同一類類產(chǎn)品的的供應(yīng)量量相當(dāng)大大；3、周邊邊生活配配套進(jìn)一一步完善善，例如如萬泉

42、休休閑娛樂樂區(qū)的規(guī)規(guī)劃推動(dòng)動(dòng)；4、政府府對(duì)目前前的房地地產(chǎn)政策策沒有太太大的修修訂。通過分析析，我們們可以清清晰的看看到，本本項(xiàng)目具具有做高高檔樓盤盤的硬條條件（自自然景觀觀資源豐豐富、有有利于地地區(qū)休閑閑生活與與商業(yè)生生活的總總體規(guī)劃劃，并已已經(jīng)實(shí)施施，配置置齊全等等），但但自身?xiàng)l條件欠缺缺之處，主要體體現(xiàn)為規(guī)規(guī)模較小小。總而而言之，對(duì)于本本項(xiàng)目而而言，可可以說是是機(jī)會(huì)與與壓力并并存，市市場(chǎng)與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)同在在，能否否適應(yīng)市市場(chǎng)需求求，做出出準(zhǔn)確的的定位是是項(xiàng)目成成功的關(guān)關(guān)鍵。由由案名及及項(xiàng)目的的最初功功能分析析，萬泉泉明珠是是旅游級(jí)級(jí)休閑居居住社區(qū)區(qū)。那么么該賦予予她一種種什么樣樣的文化化來成就

43、就一個(gè)經(jīng)經(jīng)典的項(xiàng)項(xiàng)目？是是激情浪浪漫的休休閑旅游游文化？還是更更深層次次的文化化主題？因此，我們要要尋找我我們目標(biāo)標(biāo)客戶的的生活狀狀態(tài)。2.2、市場(chǎng)定定位221目標(biāo)市市場(chǎng)分析析要明晰我我們的目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)在哪里里，首先先要弄清清楚以下下三個(gè)問問題。1、我們們?cè)谀睦锢?？相?duì)沈陽(yáng)陽(yáng)作為區(qū)區(qū)域中心心城市的的核心地地位，其其地產(chǎn)是是不稱職職的。大大多開發(fā)發(fā)商都在在設(shè)法突突破偽劣劣的建筑筑風(fēng)格，低水準(zhǔn)準(zhǔn)的景觀觀堆砌等等。在客客戶需求求和品牌牌形象方方面略顯顯滯后。2、我們們是什么么？沈陽(yáng)的高高端仍只只停留在在“豪華居居所景景觀資源源”的角度度。真正正考慮細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)需要和和引導(dǎo)需需求的標(biāo)標(biāo)桿性產(chǎn)產(chǎn)品極少少

44、；高品品質(zhì)生活活與生活活方式的的概念尚尚未完全全建立和和明晰。3、我們們?cè)趺崔k辦？被中檔價(jià)價(jià)位主導(dǎo)導(dǎo)的沈陽(yáng)陽(yáng)地產(chǎn)市市場(chǎng)，正正在因?yàn)闉楦叨宋镂飿I(yè)的供供應(yīng)量提提高，市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)一些質(zhì)質(zhì)的變化化。片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域概概況萬泉公園園位于沈沈河區(qū)南南部，位位于一環(huán)環(huán)內(nèi)，地地理位置置優(yōu)越，居民較較為密集集，消費(fèi)費(fèi)群體以以工薪階階層為主主。隨著著沈陽(yáng)市市整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，該該區(qū)域外外來人口口也越來來越多，由于沈沈陽(yáng)市政政府以及及大東區(qū)區(qū)政府對(duì)對(duì)萬泉公公園的著著意打造造，使該該區(qū)的環(huán)環(huán)境和市市政設(shè)施施得到了了逐步的的完善和和健全，加速了了區(qū)域房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，吸引引不少中中、高端端人群在在此置業(yè)業(yè)安居。

45、由于區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展較為為成熟，致使該該區(qū)城內(nèi)內(nèi)商品住住宅也成成為沈陽(yáng)陽(yáng)市的典典例，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈烈。萬泉地區(qū)區(qū)作為沈沈陽(yáng)市一一環(huán)內(nèi)城城市中心心的一部部分，在在規(guī)劃發(fā)發(fā)展或房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展都有有其特殊殊的一面面，由于于臨近市市中心，萬泉地地區(qū)具有有特殊的的優(yōu)越性性，更由由于其未未來的規(guī)規(guī)劃有利利于帶動(dòng)動(dòng)?xùn)|部地地區(qū)的規(guī)規(guī)劃發(fā)展展和經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮。因此，本項(xiàng)目目可以借借助萬泉泉游樂區(qū)區(qū)落成這這一東風(fēng)風(fēng)，使在在規(guī)劃、配套、環(huán)境等等方面得得到更大大的改善善。供應(yīng)情情況幾年來，大東區(qū)區(qū)的新建建物業(yè)迅迅速發(fā)展展，政府府推出的的土地迅迅速被消消化，這這種趨勢(shì)勢(shì)已經(jīng)向向大東區(qū)區(qū)外的東東陵蔓延延，以

46、前前在人們們心中比比較偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地塊塊現(xiàn)在也也已經(jīng)變變得不再再遙遠(yuǎn)，而區(qū)域域內(nèi)樓盤盤規(guī)模、品質(zhì)和和價(jià)格的的攀升更更讓人們們“大跌眼眼鏡”。萬泉地塊塊的發(fā)展展得益于于區(qū)域建建設(shè)的成成熟。雖雖然萬泉泉屬于沈沈河區(qū)，但是它它是離大大東區(qū)最最近行政政區(qū)域。所以，從20002年年開始，萬泉地地塊的從從開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)策略與與投入力力度雖不不及沈河河金廊地地區(qū)那般般火熱。隨著005年以以來城建建東逸花花園的高高調(diào)亮相相，萬泉泉地塊房房地產(chǎn)近近兩年多多來一直直保持著著供應(yīng)至至20007年初初達(dá)到一一個(gè)高峰峰。市場(chǎng)需求求從99年年至今，由于萬萬泉地區(qū)區(qū)的市政政建設(shè)的的規(guī)劃與與沈河區(qū)區(qū)其他地地區(qū)相比比相對(duì)滯滯后，

47、但但“大沈陽(yáng)陽(yáng)”居住概概念的深深入人心心，萬泉泉地區(qū)房房地產(chǎn)得得到空前前發(fā)展，區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤品品質(zhì)、規(guī)規(guī)模的提提升，使使萬泉房房地產(chǎn)的的總價(jià)和和潛力因因素凸現(xiàn)現(xiàn)出來。從而客客戶由原原先本地地及附近近居民開開始延伸伸和拓展展至大東東區(qū)、沈沈河區(qū)乃乃至全沈沈陽(yáng)市，并隨著著客戶地地域性的的擴(kuò)大，需求也也隨之被被拉動(dòng)。目前萬萬泉地區(qū)區(qū)的樓盤盤推量基基本上都都能夠被被消化掉掉，供求求相對(duì)平平衡。從從趨勢(shì)看看，隨著著萬泉公公園的改改造與萬萬泉游樂樂區(qū)的逐逐漸形成成，萬泉泉地塊的的市場(chǎng)需需求量還還會(huì)一定定程度上上的上升升。市場(chǎng)價(jià)價(jià)格萬泉明珠珠的營(yíng)銷銷是建立立在區(qū)域域樓盤內(nèi)內(nèi)總價(jià)相相對(duì)較高高的情況況下。另另一方

48、面面，同樣樣的總價(jià)價(jià)誰(shuí)更合合算。同同樣的總總價(jià)，在在近郊別別墅及洋洋房市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇的情情況下，完全可可以購(gòu)置置一套面面積更大大，環(huán)境境更好的的洋房或或別墅。如果僅僅僅是區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目展開開競(jìng)爭(zhēng)也也就暫且且不論，但問題題是，圍圍繞萬泉泉公園概概念，大大打景觀觀旗號(hào)的的周邊各各類物業(yè)業(yè)供應(yīng)量量也將進(jìn)進(jìn)一步放放大。隨隨著萬泉泉公園的的改造完完成，目目前該區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)推出了了兩塊以以上居住住用地。從地塊塊大小來來看，兩兩塊地的的體量均均大于本本項(xiàng)目。小結(jié)由于本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)限定，考慮到到地價(jià)、產(chǎn)品差差異化等等因素，根據(jù)目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的特特征，以以及本項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期售價(jià)價(jià)，本項(xiàng)項(xiàng)目總體體定位為

49、為中高檔檔住宅。做小而而精的住住宅產(chǎn)品品。以“生態(tài)態(tài)公園景景觀住宅宅”為主題題支撐，并且根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)狀況，既生動(dòng)動(dòng)又形象象地賦予予這一定定位以豐豐富的內(nèi)內(nèi)涵。即即現(xiàn)代人人追求“健康生生活”，以“現(xiàn)代版版的水景景住宅；鄰里化化的社區(qū)區(qū)配套；詩(shī)意綠綠色的生生態(tài)居住住環(huán)境以以及和諧諧人本的的物業(yè)服服務(wù)”。這四四大要素素來打造造人居新新生活。在市場(chǎng)場(chǎng)中建立立獨(dú)特的的品牌個(gè)個(gè)性，塑塑造人性性化的品品牌氣質(zhì)質(zhì)，以展展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的品牌牌張力，吸引消消費(fèi)者，最終創(chuàng)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。支撐點(diǎn)：地段的稀稀缺性，為打造造中高檔檔住宅產(chǎn)產(chǎn)品提供供了最有有力的支支持。項(xiàng)目總體體規(guī)劃指指標(biāo)，為為打造小小而精的的精品住住宅產(chǎn)品品

50、提供了了依據(jù)。符合萬泉泉公園的的定位：區(qū)域?qū)⒔ǔ梢砸匀f泉公公園為中中心，集集休閑、娛樂、度假、居住為為一體的的，體現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)園園林特色色的萬泉泉游樂區(qū)區(qū)，并將將成為沈沈陽(yáng)市區(qū)區(qū)內(nèi)的一一個(gè)新亮亮點(diǎn)。萬泉公園園園區(qū)珍珍稀的景景觀資源源是本案案的一大大支撐點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目地塊塊區(qū)域自自然環(huán)境境優(yōu)美，人文環(huán)環(huán)境高尚尚，是適適宜居住住的最佳佳場(chǎng)所；項(xiàng)目地地塊周邊邊歷經(jīng)多多年的社社區(qū)發(fā)展展和商業(yè)業(yè)配套沉沉淀，已已經(jīng)成為為成熟的的居住區(qū)區(qū)。本案具備備其他項(xiàng)項(xiàng)目不可可比的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，那那就是在在景觀上上位處公公園之內(nèi)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，便于于中、高高端住宅宅形象的的打造。不利點(diǎn)項(xiàng)目總體體體量較較小，不不利于品品牌形象象的樹立立

51、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)性，訴訴求相同同性的情情況將給給本案營(yíng)營(yíng)銷帶來來抗性。市場(chǎng)上泛泛濫的水水景住宅宅，親水水住宅，生態(tài)住住宅，園園林住宅宅使目標(biāo)標(biāo)客戶難難于分辨辨項(xiàng)目與與他們的的區(qū)別。如項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃為純純住宅的的話，萬萬泉公園園的旅游游資源不不能為項(xiàng)項(xiàng)目所充充分利用用。解決方案案：設(shè)計(jì)部分分商業(yè)配配套設(shè)施施，結(jié)合合項(xiàng)目會(huì)會(huì)所，社社區(qū)景觀觀，形成成項(xiàng)目的的公建配配套區(qū)。加強(qiáng)生態(tài)態(tài)公園概概念的宣宣傳，以以區(qū)別本本案與其其它混淆淆產(chǎn)品的的差異點(diǎn)點(diǎn)，訴求求真正的的生態(tài)社社區(qū)理念念。在物業(yè)管管理方面面加大力力度，或或引入先先進(jìn)物業(yè)業(yè)管理公公司，以以解決后后顧之憂憂。建設(shè)樣板板間，給給市場(chǎng)目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體和和

52、業(yè)界直直觀的居居住體驗(yàn)驗(yàn)。2.2.2、目目標(biāo)客戶戶群分析析目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群分析析1、緣于于地理區(qū)區(qū)域等因因素，潛潛在客戶戶總量有有所局限限。從目前沈沈陽(yáng)住宅宅的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣來來看，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊人文環(huán)環(huán)境、交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、配套套設(shè)施等等仍然是是消費(fèi)者者考慮的的幾個(gè)主主要因素素。而對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，恰恰恰在這幾幾個(gè)方面面都占絕絕對(duì)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但但是本項(xiàng)項(xiàng)目體量量較小，這無疑疑將大量量的客戶戶分流在在外，使使得本項(xiàng)項(xiàng)目的潛潛在客戶戶范圍狹狹窄，總總量減少少。2、客戶戶區(qū)域容容易界定定，但也也應(yīng)放眼眼于都市市圈。同樣，也也是由于于本項(xiàng)目目地理位位置及行行政區(qū)屬屬的復(fù)雜雜性，使使得目標(biāo)標(biāo)客戶的的區(qū)域?qū)賹傩砸埠?/p>

53、很難界定定。因此此，我們們?cè)谶M(jìn)行行客戶定定位是肯肯定不能能只局限限于大東東區(qū)，也也不能局局限于沈沈河區(qū)，對(duì)中高高端住宅宅而言，應(yīng)該放放眼于整整個(gè)沈陽(yáng)陽(yáng)市區(qū)。而且，隨著遼遼寧中部部城市化化的聯(lián)動(dòng)動(dòng)，外地地人來沈沈置業(yè)也也將越來來越多，所以，本項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶應(yīng)應(yīng)該定位位為萬泉泉公園五五公里以以內(nèi)，包包括沈河河、大東東及東陵陵的部分分地區(qū)，以及經(jīng)經(jīng)常活躍躍在沈陽(yáng)陽(yáng)地區(qū)的的精英人人士。3、主力力客戶的的身份地地位應(yīng)該該為中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)或或略高于于中產(chǎn)階階級(jí)。從本項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位來來看，走走的是一一條中高高端路線線，因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目主力力客戶的的身份地地位也應(yīng)應(yīng)該是“中產(chǎn)階階級(jí)或略略高于中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)”

54、，個(gè)人人財(cái)富及及事業(yè)均均處于資資本自由由并穩(wěn)步步發(fā)展或或逐漸膨膨脹階段段。主要要特征為為年齡在在2850歲歲之間，家庭資資產(chǎn)在330萬1000萬元之之間，擁?yè)碛凶约杭旱氖聵I(yè)業(yè)等等。目標(biāo)客群群特征：經(jīng)過廣泛泛細(xì)致的的調(diào)查與與分析，目標(biāo)消消費(fèi)者的的特征清清晰地展展現(xiàn)在了了我們面面前：年齡：22855歲歲之間，主力人人群為33545歲歲。社會(huì)階層層：當(dāng)?shù)氐丶爸苓呥吘用?，區(qū)域內(nèi)內(nèi)工作人人員，市市區(qū)二次次置業(yè)者者性別：男男性為主主。面積需求求：三房房1000-1220平方方米，二二房600-1000平方方米，一一房600平方米米以下。區(qū)域：萬萬泉公園園三公里里半徑之之內(nèi)區(qū)域域?yàn)橹攸c(diǎn)點(diǎn)。放眼眼整個(gè)市市區(qū)，

55、以以沈河區(qū)區(qū)和大東東區(qū)為主主，發(fā)揮揮地域優(yōu)優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房目的的：改善善現(xiàn)居住住狀況；外地來來沈發(fā)展展落戶沈沈陽(yáng)的；銀行負(fù)負(fù)利率，各類稅稅收增長(zhǎng)長(zhǎng)，股市市低糜，把現(xiàn)有有富裕的的資金購(gòu)購(gòu)買房產(chǎn)產(chǎn)，將不不動(dòng)產(chǎn)作作為投資資理財(cái)?shù)牡?；客源來源源確定按區(qū)域劃劃分萬泉公園園區(qū)域內(nèi)內(nèi)占600%（政府公公務(wù)員/自由職職業(yè)者/私營(yíng)業(yè)業(yè)主/金金融法律律）周邊地區(qū)區(qū)和沈陽(yáng)陽(yáng)市內(nèi)其其他區(qū)域域占200%（自由職職業(yè)者/私營(yíng)業(yè)業(yè)主/投投資客）外地客源源占200%按購(gòu)買目目的劃分分二次改善善置業(yè)居居多，追追求更好好的生活活環(huán)境，希望實(shí)實(shí)現(xiàn)自己己理想居居住方式式。其次為年年齡層次次在255-355周歲的的中低收收入階層層或新青青年

56、，迫迫于事業(yè)業(yè)上的起起步或新新家庭組組成.再次為投投資理財(cái)財(cái)部分客客群?？纯粗械氖鞘堑囟蔚牡膬?yōu)勢(shì)以以及城市市今后發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值值空間。按職業(yè)/身份特特征劃分分外資企業(yè)業(yè)、三資資企業(yè)、內(nèi)資企企業(yè)的高高層管理理人員政府公務(wù)務(wù)員/高高級(jí)醫(yī)職職人員/高級(jí)教教職人員員中型私營(yíng)營(yíng)業(yè)主中小型企企業(yè)主和和高管金融/法法律屆從從業(yè)人員員自由職業(yè)業(yè)者收入水平平根據(jù)項(xiàng)目目住宅的的市場(chǎng)定定位來看看，本案案的客戶戶應(yīng)100155萬以上上的自備備款，月月入在44000060000元元左右。共性有較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，期期待社會(huì)會(huì)地位提提高。有良好的的收入預(yù)預(yù)期，對(duì)對(duì)未來有有較高的的信心?？释扒?，向往往更高的的生活標(biāo)

57、標(biāo)準(zhǔn)。有良好的的見解和和自己對(duì)對(duì)生活的的主張。理性消費(fèi)費(fèi)為主，對(duì)品牌牌認(rèn)同度度高，受受攀比等等心理因因素的影影響。一步到位位概念強(qiáng)強(qiáng)，注重重智慧安安保設(shè)施施和生活活私密感感。關(guān)注要素素大環(huán)境：綠化環(huán)境境/區(qū)域域價(jià)值/城市發(fā)發(fā)展方向向/交通通配套/商業(yè)配配套內(nèi)部環(huán)境境：整體規(guī)劃劃布局/建筑密密度/外外立面/高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建材/車庫(kù)/綠化環(huán)環(huán)境/親親水水景景/植被被密度/私密感感公用設(shè)施施/會(huì)所所配套/休閑健健康智能安保保/可視視對(duì)講/寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)監(jiān)控設(shè)施施/衛(wèi)星星電視物業(yè)服務(wù)務(wù)/物業(yè)業(yè)品牌/物管標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)小結(jié)：伴隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的寬裕，人們的的消費(fèi)意意識(shí)大大大改變，從人群群的消費(fèi)費(fèi)觀念上上來看，已經(jīng)不不再

58、僅僅僅局限在在單純的的吃和穿穿上，人人們也必必將從改改變現(xiàn)生生活品質(zhì)質(zhì)，居住住環(huán)境，改變對(duì)對(duì)消費(fèi)及及投資的的需求上上考慮。而房產(chǎn)產(chǎn)作為生生活的必必需品，在收入入有所改改善，消消費(fèi)意識(shí)識(shí)的增強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)更更高生活活品質(zhì)追追求的前前提下，必然會(huì)會(huì)加大房房產(chǎn)的需需求力度度。目前本案案所面向向的客戶戶群：三類客群群并存，且以自自住需求求為主。區(qū)域購(gòu)購(gòu)房的客客戶大體體分為三三類：一是周邊邊工作與與生活的的人群；二是鄰近近區(qū)域的的欲提升升居住質(zhì)質(zhì)量的人人士；三是外地地人士。三類客戶戶群體并并存，均均以自住住需求為為主，區(qū)區(qū)域客源源對(duì)諸如如品質(zhì)、品牌等等表現(xiàn)出出一定的的關(guān)注度度。區(qū)域域價(jià)格漲漲幅較快快，但景景觀

59、和朝朝向?qū)r(jià)價(jià)格的影影響較大大。目前最迫迫切購(gòu)房房?jī)蓚€(gè)層層面是，25-35歲歲學(xué)歷較較高家庭庭結(jié)構(gòu)為為兩口之之家的一一般職員員和355-455歲兩代代同堂孩孩子長(zhǎng)大大，原有有房子局局促，需需改善居居住條件件的中層層職員。此兩類類人是項(xiàng)項(xiàng)目的主主要客戶戶群。從前面對(duì)對(duì)消費(fèi)者者的構(gòu)成成情況調(diào)調(diào)查中可可以看出出，本案案的大部部分目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者是有較較穩(wěn)定收收入的白白領(lǐng)一族族，個(gè)體體經(jīng)商者者和政府府部門工工作的一一般干部部，都有有一定的的經(jīng)濟(jì)支支配能力力。一般般可支配配的購(gòu)房房首付款款在100-200萬元之之間（77成200年按揭揭）。二室二廳廳雙衛(wèi)單單衛(wèi)8001000平方方米的占占所有戶戶型中最最大

60、的比比例，基基本符合合目前市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)需求求。從房房屋總價(jià)價(jià)及消費(fèi)費(fèi)者承受受的首付付款來看看，本案案完全能能控制在在1020萬萬元之間間。2. 33、項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位住宅產(chǎn)品品定位市場(chǎng)切入入點(diǎn)：產(chǎn)產(chǎn)品的特特性（即即生態(tài)公公園景觀觀住宅）純景觀住住宅的稀稀缺目前，萬萬泉附近近的項(xiàng)目目做純景景觀宅的的產(chǎn)品不不多，到到明年的的時(shí)候現(xiàn)現(xiàn)有的項(xiàng)項(xiàng)目基本本也被消消化完了了，這樣樣就保證證了本案案的唯一一性；再再加上將將開工的的樓盤做做純景觀觀住宅的的可能性性估計(jì)不不大，所所以就能能體現(xiàn)本本案在區(qū)區(qū)域內(nèi)的的稀缺性性。我們們將推出出“公園文文化”將依附附其大做做文章，并貫穿穿整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。借借此突現(xiàn)現(xiàn)