8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)擬抵押所涉及的一宗國有出讓住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例分析（二）（吉林信達(dá)土地估價(jià)2008220010）摘要：本案例分析就長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)所有的一宗國有出讓住宅用地?cái)M向申請(qǐng)抵押確定抵押物價(jià)值的評(píng)估過程中的碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理、解決方法及通過該項(xiàng)目得到的啟示。： 國有出讓抵押價(jià)值估價(jià)方法第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的因長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)擬向申請(qǐng)抵押，特委托吉林信達(dá)土地估價(jià)對(duì)本次抵押所涉及以出讓方式取得的一宗國有住宅用地土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，為本次提供土地價(jià)格參考。二、宗地概況（一）土地登記狀況估價(jià)期日

2、土地使用者使用權(quán)類型宗地面積（m2）土地證號(hào)宗地座落位號(hào)圖號(hào)用途終止日期土地等級(jí)長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)長國用(2004)第040000133 號(hào)長春朝陽區(qū)新城開發(fā)區(qū)19034住宅2040-10-19出讓80,000三級(jí)（二）土地權(quán)利狀況依委托方提供的權(quán)屬證明資料，土地使用權(quán)人為長春長信國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以出讓方式取得，待估宗地來源合法、清楚，在估價(jià)基準(zhǔn)日未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利。（三）土地利用狀況待估宗地現(xiàn)為空地,尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整,根據(jù)委托方上報(bào)的擬規(guī)劃手續(xù),待估宗地土地使用權(quán)面積為 80,000 平方米,規(guī)劃總建筑面積 96,000 平方米，多為小，8 棟多層，用途為住宅，規(guī)劃容積率為 1.2。三

3、、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的國有土地使用證所載，土地用途為住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期至 2040 年 10 月 19 日。至估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象剩余使用年期 32.17 年?？紤]土地使用的原則，按實(shí)際剩余使用年期 32.17年設(shè)定估價(jià)對(duì)象使用年期。至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為擬建項(xiàng)目用地，已實(shí)現(xiàn)宗地紅線外“七通”（指通路、通電、通上水、排水、通訊、通暖、通氣）和紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。結(jié)合評(píng)估目的，為體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象實(shí)際價(jià)值，本次評(píng)估按實(shí)際開發(fā)狀態(tài)設(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度，即宗地紅線外“七通“及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。估價(jià)對(duì)象作為規(guī)劃項(xiàng)目用地，在估價(jià)基準(zhǔn)日規(guī)劃總建筑面積為 96,000 平方米，規(guī)劃容積率

4、為 1.2?？紤]土地使用的連續(xù)性及，此次評(píng)估按規(guī)劃容積率 1.2 設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率水平。因此，本次評(píng)估價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日 2008 年 8 月 11 日，設(shè)定土地用途為住宅用地，土地剩余使用年期為 32.17 年，土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（指通路、通電、通上水、排水、通訊、通暖、通氣）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”，容積率為 1.2，無他項(xiàng)權(quán)利、權(quán)價(jià)格。狀態(tài)條件下的國有出讓土地使用第二部分評(píng)估項(xiàng)目采用的估價(jià)方法及工作計(jì)劃一、估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18408-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價(jià)方

5、法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。由于評(píng)估宗地為住宅用地，且為待開發(fā)空地，適合采用假設(shè)開發(fā)法。宗地所在地區(qū)類似規(guī)?？杀刃缘慕灰装咐^多，適宜選用市場(chǎng)比較法。故本次住宅用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法。二、地價(jià)的確定考慮到委托方提供的資料、受托方搜集的資料及待估宗地實(shí)際情況，此次評(píng)兩種評(píng)估方法的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)做為最終土地使用權(quán)評(píng)估單價(jià)，并以此計(jì)算土地使用權(quán)總價(jià)。三、工作計(jì)劃。依時(shí)間順序依次為：簽訂評(píng)估協(xié)議 0.5 天，技術(shù)路線 0.5天，收料和實(shí)地查看 0.5 天，資料分析以及市場(chǎng)研究 2 天，撰寫評(píng)

6、估報(bào)告 1 天，三級(jí)審核及修改定稿 0.5 天，提交和收取評(píng)估費(fèi) 0.5 天，總結(jié)和歸檔 0.5 天。第三部分評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方案一、假設(shè)開發(fā)法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)的不確定性。待估宗地位于新設(shè)立的南部新城開發(fā)區(qū)，伴隨著長春市市的整體南遷，落戶于南部新城開發(fā)區(qū)，必將帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)更快的發(fā)展。目前，綠地投資 40 億元，建設(shè)高檔商務(wù)樓宇和住宅項(xiàng)目已開工；世茂也同該區(qū)簽訂了項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議，預(yù)計(jì)投資 100 億元，建設(shè) 150 萬平方米以上的現(xiàn)代化國際社區(qū)。按照規(guī)程要求，開發(fā)完成后房地產(chǎn)售價(jià)的確定要通過市場(chǎng)比較法來確定。但由于南部新城開發(fā)區(qū)為新設(shè)的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)項(xiàng)目正在建

7、設(shè)之中，故缺少新近類似用途售出的可比案例，為解決這個(gè)問題，決定擴(kuò)大比較范圍，對(duì)周邊地區(qū)的類似用途的房地產(chǎn)銷售情況及市場(chǎng)價(jià)值研究，并通過對(duì)與宗地區(qū)域的房地產(chǎn)比較分析，綜合確定宗地開發(fā)后的房地產(chǎn)總價(jià)值。2、建筑造價(jià)沒有參考的依據(jù)。由于長春市本地近三年明確的住宅建筑造價(jià)依據(jù)，本次估價(jià)主要依據(jù)吉林省建筑工程投資估算指標(biāo)及委托方提供的規(guī)劃圖紙等有關(guān)資料，客觀確定該類房屋重建單價(jià)。3、本地房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上涉及的費(fèi)用存在一定的不平衡性。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上涉及的費(fèi)用主要有：獲取土地階段費(fèi)用：包括拍賣傭金、交易服務(wù)費(fèi)、契稅、評(píng)估費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、登記費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)及報(bào)建費(fèi)用：可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖費(fèi)；報(bào)建費(fèi)用

8、：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全檢查費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃施工用水、用電費(fèi)、辦理預(yù)售；建設(shè)階段費(fèi)用：施工招標(biāo)費(fèi)、證費(fèi)用；銷售交房階段費(fèi)用：宣傳費(fèi)用、登記費(fèi)、過戶費(fèi)、土地過戶費(fèi)；以及整個(gè)過程中的用。由于費(fèi)用種類繁多，各類房地產(chǎn)開發(fā)商交納的費(fèi)用種類以及比例也各有不同，本次估價(jià)的費(fèi)用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對(duì)比分析，該取值具有一定的合理性。二、市場(chǎng)比較法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案分析長春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)即可發(fā)現(xiàn)，長春市主城區(qū)空間發(fā)展方向?yàn)椤澳贤乇眱?yōu)、西控東展”。主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“雙心三翼多組團(tuán)”：“雙心”是指人民廣場(chǎng)一帶主中心和人民大街南端的南部副

9、中心；“三翼”是指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向；多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。當(dāng)南部新城承擔(dān)起城市“副中心”的角色與職責(zé)時(shí)，其規(guī)劃水平、城市面貌與產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，也都必須經(jīng)受全面的考驗(yàn)。自南部新城開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，綠地、世茂等有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司先戶新城，通過查閱的招拍掛，根據(jù)待估對(duì)象的位置、特點(diǎn)等，選取了 2006 年 10 月掛牌出讓的三宗土地做為可比實(shí)例。選取的三個(gè)可比實(shí)例在區(qū)域、個(gè)別同待估對(duì)象非常接近，根據(jù)之間的差別，以待估對(duì)象為參照進(jìn)行系數(shù)修正。本次估價(jià)最為的是交易期日的修正，因?yàn)榭杀葘?shí)例均是 2006 年 10 月份成交的，隨著 2006 年的改造實(shí)施，長春市的住宅

10、地價(jià)上升較快，長春市近幾年住宅用地地價(jià)變動(dòng)情況，根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的地價(jià)的實(shí)際情況，參照地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合地方土地出讓的價(jià)格變化，綜合確定地價(jià)指數(shù)以待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日為基數(shù)，將 2008年 8 月的地價(jià)指數(shù)定為 100，按每月平均增長率為 0.55%。第四部分 評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、明確估價(jià)活動(dòng)的性質(zhì)估價(jià)師在接受一個(gè)土地估價(jià)時(shí)，要明確估價(jià)活動(dòng)的性質(zhì)。是一般的需求還是來源于法定需求。是滿足一般市場(chǎng)交易的需求還是滿足涉及公眾利益的土地交易需求，這對(duì)評(píng)估原則的確定和評(píng)估方法的選擇都很重要。二、注意基礎(chǔ)資料的收集、整理?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價(jià)資料，這些資料在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說服力。三、對(duì)于評(píng)估中無法確定