A公司某項(xiàng)目建設(shè)資金融資方案(案例)

1、PAGE PAGE 11A公司某項(xiàng)目建設(shè)資金融資方案一、公司背景簡(jiǎn)介A公司成立于2002年12月17日，經(jīng)營范圍為海域圍海造田及開發(fā)建設(shè)，注冊(cè)資本金1億元，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：B公司注資5100萬元，股權(quán)比例為51%，C公司注資2000萬元，股權(quán)比例為20%，D司注資1700萬元，股權(quán)比例為17%，E公司注資1200萬元，股權(quán)比例為12%，B公司為控股股東。二、圍海海造地項(xiàng)項(xiàng)目投資資及公司財(cái)財(cái)務(wù)狀況況圍海造地地工程于于20003年66月開工工，20006年年11月月至20007年年7月各各分項(xiàng)工工程陸續(xù)續(xù)交工驗(yàn)驗(yàn)收，共共形成陸陸域面積積29226.552畝，其中已已辦理房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證的部部分為2266

2、11.755畝，尚尚未辦理理的部分分為2664.777畝。截至220088年111月底，工程總總造價(jià)77.5億億元，資資金來源源為：實(shí)實(shí)收資本本1億元元，長(zhǎng)期期借款44.5億億元，股股東借款款1.778億元元。長(zhǎng)期期借款為為工行*支行行提供的的三年期期土地抵抵押貸款款，抵押押物為*房地權(quán)權(quán)市字第第*號(hào)、第第*號(hào)、第第*號(hào)、第第*號(hào)地塊塊。另外外*房地權(quán)權(quán)市字第第*號(hào)地塊塊(2118畝)為D司70000萬元元貸款提提供抵押押擔(dān)保，*房地權(quán)權(quán)市字第第*號(hào)地塊塊（6775畝）為B公司11.5億億元貸款款提供抵抵押擔(dān)保保。股東東借款為為D司借款款156673萬萬元，CC公司借借款13349萬萬元，BB

3、公司借借款7778萬元元。公司司資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率達(dá)達(dá)86.12%。三、*項(xiàng)項(xiàng)目投資資及財(cái)務(wù)務(wù)估算根據(jù)*市市政府推推進(jìn)的“*”戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，公公司圍海海造地所所得土地地性質(zhì)擬擬從碼頭頭、倉儲(chǔ)儲(chǔ)、工業(yè)業(yè)用地變變更為商商業(yè)、住住宅用地地，公司司將進(jìn)行行該地塊塊的一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)，七七通一平平后納入入土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心進(jìn)行招招拍掛。根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目初步步估算，全部投投資至少少需要2200億億元，其其中一期期開發(fā)（即基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套）約約需266至300億元，09年年7月11日達(dá)到到一期土土地整理理完畢交交付土地地儲(chǔ)備中中心進(jìn)行行招拍掛掛的進(jìn)度度。資料顯示示，077年9月月份該地地塊所在在區(qū)域工工業(yè)用地地基準(zhǔn)地地價(jià)為

4、553.225萬元元/畝，商業(yè)、住宅用用地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)為為1277萬元/畝。*政發(fā)（20008）440號(hào)文文規(guī)定，開發(fā)土土地納入入儲(chǔ)備出出讓后，出讓總總價(jià)款按按規(guī)定提提取國有有土地收收益基金金和農(nóng)業(yè)業(yè)土地開開發(fā)資金金，剩余余部分的的85%返還土土地前期期開發(fā)實(shí)實(shí)施單位位。根據(jù)據(jù)上述基基本數(shù)據(jù)據(jù)，初步步匡算該該項(xiàng)目投投資回報(bào)報(bào)率為 %，內(nèi)部部?jī)羰找嬉媛蕿?%。項(xiàng)目目分期資資金需求求量測(cè)算算如下：項(xiàng)目一期工程程二期工程程三期工程程項(xiàng)目收入入土地出讓讓返還收收入政府補(bǔ)貼貼收入廣告收入入其他收入入收入合計(jì)計(jì)工程支出出勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)土石方調(diào)調(diào)配及基基礎(chǔ)處理理費(fèi)道路和市市政管網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)費(fèi)費(fèi)圍堰碼頭頭改造排洪溝蓋

5、蓋板改造造綠化景觀觀不可預(yù)見見費(fèi)資本化利利息支出出營運(yùn)支出出管理費(fèi)用用銷售費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用稅費(fèi)其他資金金支出利潤(rùn)分配配支出合計(jì)計(jì)資金缺口口四、可供供選擇的的融資方方案及可可行性分分析（一）股股東分期期同比例例增資在項(xiàng)目不不具備銀銀行項(xiàng)目目貸款基基本條件件（即取取得有審審批權(quán)的的政府允允許從事事土地開開發(fā)的批批準(zhǔn)文件件、取得得開發(fā)土土地的建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、自自有資金金不低于于30%，取得得擬開發(fā)發(fā)土地所所在區(qū)域域的分區(qū)區(qū)規(guī)劃及及城市控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃）之前前，現(xiàn)有有股東視視工程進(jìn)進(jìn)度所需需資金同同比例分分期增資資是較為為現(xiàn)實(shí)的的融資方方式。該該方式為為權(quán)益性性融資，可提高高自有資資金比

6、例例，減少少財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，為為銀行貸貸款提供供合規(guī)性性保障，且同比比例增資資不改變變現(xiàn)有股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)，有利利于公司司正常經(jīng)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。但該該方案需需要召開開股東大大會(huì)，經(jīng)經(jīng)全體股股東一致致表決同同意方可可通過，其中BB公司、E公司為為國有獨(dú)獨(dú)資企業(yè)業(yè)，增資資需經(jīng)國國資委審審批，DD司為上上市公司司，增資資需進(jìn)行行信息披披露，均均要經(jīng)過過一定的的時(shí)間和和手續(xù)資資金方可可到位。同時(shí)因因該方式式為權(quán)益益性融資資，資金金成本高高，起不不到財(cái)務(wù)務(wù)杠桿和和節(jié)稅作作用。（二）引引進(jìn)新的的戰(zhàn)略合合作者如果公司司后期涉涉足二級(jí)級(jí)開發(fā)，所需資資金巨大大，可考考慮引進(jìn)進(jìn)新的資資金實(shí)力力雄厚、開發(fā)營營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富的的戰(zhàn)

7、略合合作者，如*投資集集團(tuán)（香香港）有有限公司司，參與與商業(yè)定定位及規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、區(qū)域域整體開開發(fā)顧問問、區(qū)域域內(nèi)部分分商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目投資資等。該該方案屬屬于權(quán)益益性融資資，可提提高自有有資金比比例，減減少財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行行貸款提提供合規(guī)規(guī)性保障障。但該該方案將將改變現(xiàn)現(xiàn)有股權(quán)權(quán)比例，牽涉到到現(xiàn)有股股東權(quán)利利和利益益的重新新分配，需要召召開股東東大會(huì)，經(jīng)全體體股東一一致表決決同意方方可通過過，其中中控股股股東B公司為為國有獨(dú)獨(dú)資企業(yè)業(yè)，根據(jù)據(jù)國務(wù)務(wù)院辦公公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)國資委委關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范國有有企業(yè)改改制工作作實(shí)施意意見的通通知（國辦發(fā)發(fā)2000560號(hào)號(hào)）規(guī)定定，國有有企業(yè)增增資擴(kuò)股股引進(jìn)非非

8、國有投投資者需需要履行行審批手手續(xù)，即即需要得得到國資資監(jiān)管部部門的批批準(zhǔn)。DD司為上上市公司司，股權(quán)權(quán)變更需需進(jìn)行信信息披露露，如引引進(jìn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作者為外外資企業(yè)業(yè)，因國國家對(duì)外外資企業(yè)業(yè)進(jìn)入房房地產(chǎn)市市場(chǎng)有一一系列比比較嚴(yán)格格的限制制政策，需進(jìn)行行一定的的變通。另外由由于股權(quán)權(quán)變更，會(huì)涉及及到法律律、公司司治理結(jié)結(jié)構(gòu)、財(cái)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)、公司司控制權(quán)權(quán)與決策策權(quán)等一一系列問問題。因因此該方方案僅從從融資角角度而言言缺乏實(shí)實(shí)操性，更多的的應(yīng)從戰(zhàn)戰(zhàn)略角度度來考慮慮其價(jià)值值。同樣樣，作為為權(quán)益性性融資，資金成成本高，起不到到財(cái)務(wù)杠杠桿和節(jié)節(jié)稅作用用。（三）商商業(yè)銀行行貸款作為最常常用的債債權(quán)性融融資

9、方式式，該方方案具有有可操作作性強(qiáng)、手續(xù)簡(jiǎn)簡(jiǎn)便、可可發(fā)揮財(cái)財(cái)務(wù)杠桿桿作用、節(jié)稅等等優(yōu)點(diǎn)。銀行貸貸款一般般分為流流動(dòng)資金金貸款和和開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款。根據(jù)據(jù)銀發(fā)200031121號(hào)號(hào)文件規(guī)規(guī)定，商商業(yè)銀行行對(duì)于房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)申請(qǐng)的的貸款，只能通通過房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款科科目發(fā)放放，嚴(yán)禁禁以抵償償開發(fā)流流動(dòng)資金金貸款及及其他科科目發(fā)放放，因此此通過流流動(dòng)資金金貸款獲獲得資金金這一方方式在目目前房地地產(chǎn)信貸貸政策從從緊的局局勢(shì)下難難度很大大。針對(duì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款，我司司已取得得產(chǎn)權(quán)證證的6塊塊土地總總的評(píng)估估價(jià)值為為15557411.933萬元，按照貸貸款額度度不超過過抵押物物評(píng)估價(jià)價(jià)值700%

10、計(jì)算算，可貸貸總額為為10990199.3551萬元元，已貸貸總額和和已擔(dān)保?？傤~為為670000萬萬元，尚尚可爭(zhēng)取取的貸款款額度為為420019.3511萬元，可申請(qǐng)請(qǐng)追加抵抵押貸款款。在缺缺少相應(yīng)應(yīng)抵押物物的情況況下，可可由股東東提供抵抵押物或或進(jìn)行信信用擔(dān)保保來取得得銀行貸貸款。如如公司后后期涉足足二期開開發(fā)，所所需資金金巨大時(shí)時(shí)，因項(xiàng)項(xiàng)目資源源良好，控股股股東具有有較高品品牌價(jià)值值，政策策支持力力度大，是銀行行的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶，可充分分利用上上述優(yōu)勢(shì)勢(shì)增加談?wù)勁许来a碼，爭(zhēng)取取較為優(yōu)優(yōu)惠的貸貸款條件件，同時(shí)時(shí)可采取取銀團(tuán)貸貸款方式式，降低低融資的的時(shí)間成成本和資資金成本本。（四）股股東借款款

11、該方案作作為較為為簡(jiǎn)便快快捷的融融資方式式，可在在不具備備銀行貸貸款條件件時(shí)補(bǔ)充充使用，主要用用于解決決項(xiàng)目臨臨時(shí)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金或或日常營營運(yùn)資金金。同時(shí)時(shí)在股東東資金充充沛的情情況下，借款方方亦可取取得不超超過同期期銀行貸貸款利率率上浮上上限的固固定回報(bào)報(bào)。由于于公司間間借貸為為貸款款通則所明令令禁止，可采取取委托貸貸款的方方式進(jìn)行行。另外外在和銀銀行已建建立良好好銀企關(guān)關(guān)系的基基礎(chǔ)上，能否利利用委托托貸款的的方式進(jìn)進(jìn)行變樣樣銀行貸貸款，從從而繞過過比較嚴(yán)嚴(yán)格的銀銀行貸款款審批程程序，達(dá)達(dá)到在基基本條件件不具備備的情況況下進(jìn)行行融資的的目的，或者是是值得嘗嘗試的一一個(gè)方向向。（五）政政策性銀銀行

12、貸款款因?yàn)橐患?jí)級(jí)土地開開發(fā)所需需資金巨巨大，周周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，僅靠靠一級(jí)土土地開發(fā)發(fā)商自有有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能完成，同時(shí)該該項(xiàng)目具具有公共共性質(zhì)，土地的的增值收收益歸政政府所有有，且滿滿足國家家開發(fā)銀銀行的投投資方向向（國家家開發(fā)銀銀行主要要承擔(dān)國國家基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)重大項(xiàng)項(xiàng)目的長(zhǎng)長(zhǎng)期融資資），因因此爭(zhēng)取取國家開開發(fā)銀行行的政策策性貸款款可作為為融資方方案的一一種進(jìn)行行嘗試。（六）引引進(jìn)隱形形投資者者與資金實(shí)實(shí)力雄厚厚的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)或非房房地產(chǎn)企企業(yè)合作作開發(fā)，約定固固定回報(bào)報(bào)、收入入分成、利潤(rùn)分分成等不不同的回回報(bào)方式式。通常常非房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為金融融投資者者，希望望取得固固定回報(bào)

13、報(bào)，目的的是為閑閑散資金金找到投投資渠道道，取得得較高、穩(wěn)定的的收益，一般不不參與日日常經(jīng)營營，在項(xiàng)項(xiàng)目收益益預(yù)期較較為穩(wěn)定定時(shí)，資資金成本本可能偏偏高。房房地產(chǎn)企企業(yè)一般般為戰(zhàn)略略投資者者，希望望采取分分成模式式，渴望望參與日日常經(jīng)營營和取得得一定話話語權(quán)，在項(xiàng)目目收益預(yù)預(yù)期不穩(wěn)穩(wěn)定時(shí)，可減少少財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。如如引進(jìn)的的隱形投投資者為為承建方方，則可可大大減減少工程程支出，從而減減少整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的資金需需求量。該方案案因無需需變更股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)，較引引進(jìn)顯性性投資者者而言程程序簡(jiǎn)便便，但相相應(yīng)可能能帶來較較為復(fù)雜雜的法律律、稅收收、財(cái)務(wù)務(wù)糾紛風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（七）利利用商業(yè)業(yè)信用在支付甲甲供材等等大額材

14、材料款時(shí)時(shí)利用銀銀行承兌兌匯票與與供應(yīng)商商進(jìn)行結(jié)結(jié)算，充充分利用用商業(yè)信信用獲得得較長(zhǎng)賬賬期，相相當(dāng)于取取得短期期無息貸貸款，是是成本最最低的融融資方式式。但在在銀根緊緊縮、供供應(yīng)商資資金鏈緊緊繃的情情況下，應(yīng)適當(dāng)當(dāng)考慮對(duì)對(duì)方的財(cái)財(cái)務(wù)狀況況，在我我司銀行行信譽(yù)良良好、授授信額度度充足的的情況下下，可采采取匯票票代貼（即持票票人委托托開票人人將銀行行承兌匯匯票在開開票銀行行代為貼貼現(xiàn)，但但同時(shí)占占用開票票人在開開票銀行行的信用用額度）的方式式，達(dá)到到三贏的的目的。（八）嘗嘗試通過過基金、投資銀銀行、保保險(xiǎn)公司司、信托托公司、證券公公司等投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行融融資隨著銀根根緊縮銀銀行貸款款難度加加大，

15、信信托計(jì)劃劃成為開開發(fā)商融融資的最最后渠道道之一，但20008年年11月月份銀監(jiān)監(jiān)會(huì)2665號(hào)文文下發(fā)，嚴(yán)禁向向未取得得“四證”的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目發(fā)放貸貸款，嚴(yán)嚴(yán)禁以投投資附加加回購承承諾、商商品房預(yù)預(yù)售回購購等方式式間接發(fā)發(fā)放房地地產(chǎn)貸款款。對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的融資資門檻再再次強(qiáng)調(diào)調(diào)資本金金比例超超過355%、“四證”齊全、二級(jí)以以上開發(fā)發(fā)資質(zhì)三三個(gè)條件件全部具具備才能能融資。目前我我司暫不不具備上上述融資資條件。另外值得得重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的是是房地產(chǎn)產(chǎn)信托投投資基金金（REEITss）。112月44日,國國務(wù)院常常務(wù)會(huì)議議研究確確定了九九條金融融促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的政策策措施,其中房房地產(chǎn)信信托

16、投資資基金作作為創(chuàng)新新融資方方式的性性質(zhì)得到到了明確確。REEITss是一種種證券化化的產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金，通通過發(fā)行行股票（基金單單位），集合公公眾投資資者資金金，由專專門機(jī)構(gòu)構(gòu)經(jīng)營管管理，通通過多元元化的投投資，選選擇不同同地區(qū)、不同類類型的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行投資組組合，在在有效降降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的同時(shí)時(shí)通過將將出租不不動(dòng)產(chǎn)所所產(chǎn)生的的收入以以派息的的方式分分配給股股東，從從而使投投資人獲獲取長(zhǎng)期期穩(wěn)定的的投資收收益。RREITTs為開開發(fā)商提提供了股股權(quán)和債債權(quán)兩種種融資渠渠道，具具有更大大的靈活活性和有有效性。如果我我司后期期涉足二二級(jí)開發(fā)發(fā)，可考考慮參考考星耀地地產(chǎn)聯(lián)合合中信信信托成功功發(fā)

17、起成成立國內(nèi)內(nèi)最大規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)基基金“中信盛盛景星耀耀地產(chǎn)基基金”的成功功案例，募集項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)所需的的巨額資資金。（九）國國債轉(zhuǎn)貸貸或BOOT模式式一級(jí)土地地開發(fā)中中如果涉涉及市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公用設(shè)施施建設(shè)，如污水水泵站建建設(shè)等，可考慮慮通過政政府申請(qǐng)請(qǐng)國債基基金轉(zhuǎn)貸貸，有效效降低資資金成本本；或者者采用BBOT模模式，形形成長(zhǎng)期期穩(wěn)定的的經(jīng)營收收入或租租金收入入，彌補(bǔ)補(bǔ)日常經(jīng)經(jīng)營支出出的資金金缺口。（十）發(fā)發(fā)行債券券或上市市無論上市市還是發(fā)發(fā)行債券券，均需需符合相相對(duì)嚴(yán)格格的條件件，并需需依照法法定程序序進(jìn)行，即需經(jīng)經(jīng)過公司司決策層層和政府府監(jiān)管部部門同意意，就目目前資本本市場(chǎng)的的

18、表現(xiàn)而而言此融融資方案案不具備備實(shí)操性性。（十一）爭(zhēng)取政政府補(bǔ)貼貼、市政政配套費(fèi)費(fèi)減免以以及稅收收返還通過和政政府協(xié)商商，爭(zhēng)取取直接獲獲得政府府補(bǔ)貼、市政配配套費(fèi)減減免、稅稅收返還還等優(yōu)惠惠條件，或者由由政府將將該部分分款項(xiàng)以以增加股股東B公司、E公司注注冊(cè)資本本金的方方式予以以免繳或或返還，達(dá)到增增加資金金注入、減少前前期費(fèi)用用和稅費(fèi)費(fèi)支出的的目的。（十二）管理層層和員工工持股可作為融融資和員員工激勵(lì)勵(lì)的備選選方案之之一，但但鑒于公公司性質(zhì)質(zhì)為國有有獨(dú)資企企業(yè)控股股的子公公司，需需遵循關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范國有有企業(yè)改改制工作作的實(shí)施施意見中第五五條嚴(yán)格格控制管管理層通通過增資資擴(kuò)股持持股的相相關(guān)規(guī)定定。綜上所述述，結(jié)合合目前各各項(xiàng)條件件尚不具具備的情情況，短短期內(nèi)比比較可行行的融資資方案為為股東借借款和股股東增資資，能快速滿足足項(xiàng)目啟啟動(dòng)資金金的需要要，同時(shí)時(shí)股東增增資有利利于提高高自有資資金比例例，降低低資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率，改善資資金結(jié)構(gòu)構(gòu)，降低低財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，為為下一步步債權(quán)性性融資提提供合規(guī)規(guī)性保障障；項(xiàng)目目正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)之后后，主要要融資渠渠道應(yīng)側(cè)側(cè)重為政策性性銀行貸貸款和商商業(yè)銀行行開發(fā)項(xiàng)目目貸款，彌補(bǔ)巨巨額資金金缺口，優(yōu)化資資金結(jié)構(gòu)構(gòu)，充分分發(fā)揮債債權(quán)性融融資的財(cái)財(cái)務(wù)杠桿桿作用和和節(jié)稅作