全社會(huì)住宅投資額統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析

1、 全社會(huì)住宅投資額統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 孫皓 楊暢Key：統(tǒng)計(jì)指標(biāo);社會(huì)住宅;盤存法1.全社會(huì)住宅投資額的種類和統(tǒng)計(jì)方法1.1全社會(huì)住宅投資額的種類根據(jù)不同的分類標(biāo)志，可以進(jìn)行全社會(huì)全社會(huì)住宅投資的構(gòu)成統(tǒng)計(jì)，分析全社會(huì)住宅投資的資金來(lái)源、去向等。常用的分類有：1.1.1按經(jīng)濟(jì)類型可分為國(guó)有、集體、個(gè)體、聯(lián)營(yíng)、股份制、外商、港澳臺(tái)商、其他等。1.1.2按照管理渠道，全社會(huì)全社會(huì)住宅投資總額分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他全社會(huì)住宅投資四個(gè)部分。1.1.3根據(jù)全社會(huì)住宅投資的資金來(lái)源不同，分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來(lái)源。1.1.4全社會(huì)住宅投資按建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)一

2、般分為新建、擴(kuò)建、改建、遷建、恢復(fù)?；窘ㄔO(shè)按建設(shè)項(xiàng)目劃分建設(shè)性質(zhì)，更新改造、國(guó)有單位其他全社會(huì)住宅投資及城鎮(zhèn)集體投資等按整個(gè)企業(yè)、事業(yè)單位的建設(shè)情況確定建設(shè)性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)單位、農(nóng)村投資、城鎮(zhèn)工礦區(qū)私人建房等投資不劃分建設(shè)性質(zhì)。1.1.5全社會(huì)住宅投資活動(dòng)按其工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分為建筑安裝工程，設(shè)備、工具、器具購(gòu)置，其他費(fèi)用三個(gè)部分。2.全社會(huì)住宅投資額的統(tǒng)計(jì)方法2.1現(xiàn)期市價(jià)法現(xiàn)期市價(jià)法又叫銷售比較法。這種方法是將待估價(jià)資產(chǎn)或負(fù)債與其他同類資產(chǎn)負(fù)債的現(xiàn)期市場(chǎng)價(jià)格相比較，來(lái)對(duì)該資產(chǎn)負(fù)債估價(jià)。現(xiàn)期市價(jià)法運(yùn)用時(shí)較為靈活，可以應(yīng)用于各種全社會(huì)住宅、存貨和金融資產(chǎn)和負(fù)債。現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)又可以分為三種：一

3、是市場(chǎng)測(cè)定價(jià)值法，即根據(jù)各資產(chǎn)或負(fù)債實(shí)際在市場(chǎng)上的成交價(jià)格來(lái)核算他們的價(jià)值;二是市場(chǎng)價(jià)值參照法，即以市場(chǎng)上相同或相似的交易價(jià)格為參照，確定待估資產(chǎn)或負(fù)債負(fù)債的價(jià)值;三是市場(chǎng)折余法，即以全新條件下的同樣資產(chǎn)的現(xiàn)期資產(chǎn)價(jià)格減去它按照現(xiàn)期市場(chǎng)價(jià)格核算的累計(jì)折舊額之后的余額，作為待估資產(chǎn)的價(jià)格。2.2價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法以各類資產(chǎn)買入年為基期，計(jì)算出各類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)（定基指數(shù)），用這一價(jià)格指數(shù)將各類資產(chǎn)的買入價(jià)換算為現(xiàn)期市場(chǎng)價(jià)格，作為待估資產(chǎn)的價(jià)值。這種方法對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的換算較容易，關(guān)鍵在于準(zhǔn)確編制各類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)，但構(gòu)造覆蓋很長(zhǎng)時(shí)期的合適價(jià)格指數(shù)一般比較困難。價(jià)格指數(shù)法常用于無(wú)法獲得當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)格，

4、但擁有該資產(chǎn)完整的歷史年份的價(jià)格序列的時(shí)候。2.3收益現(xiàn)值法對(duì)于那些收益延遲的資產(chǎn)如林木等，或者是收益在生長(zhǎng)期內(nèi)分布的資產(chǎn)如地下礦產(chǎn)等，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，盡管是用正常的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)對(duì)其最終產(chǎn)出估價(jià)，但還必須使用貼現(xiàn)率來(lái)計(jì)算其預(yù)期收益的現(xiàn)值，作為對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的估價(jià)。在收益現(xiàn)值法中，預(yù)期收益和貼現(xiàn)率是兩個(gè)基本的來(lái)估計(jì)，這些影響因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、技術(shù)條件、社會(huì)環(huán)境等。貼現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)從所考慮的特定類型資產(chǎn)如林地、礦井和采石廠等為基礎(chǔ)的信息導(dǎo)出，用市場(chǎng)利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)收益率來(lái)確定。采用收益現(xiàn)值法來(lái)估價(jià)的資產(chǎn)主要是生產(chǎn)資產(chǎn)中的無(wú)形全社會(huì)住宅和非生產(chǎn)資產(chǎn)。2.4永續(xù)盤存法永續(xù)盤存法是SNA推薦的用來(lái)估算全社會(huì)住宅

5、存量的一種方法。永續(xù)盤存法實(shí)質(zhì)上是對(duì)歷年投資形成的全社會(huì)住宅進(jìn)行重估價(jià)后，根據(jù)所選折舊方式（如直線折舊法或雙倍余額遞減法）確定的某個(gè)資本消耗率，按逐年推算的方法計(jì)算在編表時(shí)點(diǎn)上的資本存量總額、固定資本消耗和資本存量?jī)纛~。永續(xù)盤存法的要點(diǎn)如下：（1）利用合適的全社會(huì)住宅價(jià)格指數(shù)，按照實(shí)際的或估算的同類資產(chǎn)全社會(huì)住宅的現(xiàn)期購(gòu)買者價(jià)格，對(duì)一切仍在使用的全社會(huì)住宅（不考慮其己使用年限）進(jìn)行重估價(jià)。將這些重估價(jià)值累加及即得到資本存量總額的價(jià)值。如果要得到按不變價(jià)的資本存來(lái)那那個(gè)總額的年度時(shí)間序列，也可以按基年價(jià)格來(lái)估算。（2）選擇全社會(huì)住宅的折舊方式，常用的有直線折舊法和雙倍余額遞減法，這樣便能確定固有

6、資產(chǎn)的資本消耗率。（3）對(duì)于構(gòu)成現(xiàn)價(jià)資本存量總額的所有全社會(huì)住宅，將所確定的折舊公式應(yīng)用其實(shí)際的或估計(jì)的現(xiàn)期購(gòu)買者價(jià)格，便能估算出全社會(huì)住宅的資本消耗價(jià)值。某機(jī)構(gòu)部門或產(chǎn)業(yè)部門的固定資本消耗是該機(jī)構(gòu)或產(chǎn)業(yè)部門擁有的所有全社會(huì)住宅的資本消耗之和。（4）各單項(xiàng)全社會(huì)住宅的凈值（或減記價(jià)值）等于同類的實(shí)際或估計(jì)的現(xiàn)期購(gòu)買者價(jià)格減去直到那個(gè)時(shí)點(diǎn)應(yīng)記的固定資本消耗的累計(jì)價(jià)值。所有仍在使用的固定的資產(chǎn)的凈值之和即為資本存量?jī)纛~。利用合適的全社會(huì)住宅價(jià)格指數(shù)，可從按現(xiàn)期價(jià)格計(jì)算的資本存量?jī)纛~得到按基年價(jià)格計(jì)算的資本存量?jī)纛~。3.全社會(huì)住宅投資額的統(tǒng)計(jì)學(xué)分析的應(yīng)用3.1數(shù)據(jù)資料對(duì)于全社會(huì)住宅投資，采用直線折舊

7、法，使用年限為4年，假定在第一年的全社會(huì)住宅存量為零，選取各年的投資額與全社會(huì)住宅價(jià)格指數(shù)如下表，應(yīng)用永續(xù)盤存法對(duì)其連續(xù)8年的投資、固定資本存量與固定資本消耗情況進(jìn)行估算。3.2估算全社會(huì)住宅存量的計(jì)算方法過(guò)程說(shuō)明根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行如下計(jì)算。通過(guò)上述分析得出如下結(jié)論：在各年全社會(huì)住宅投資總額分別為22460，25168，31149，37470，44629，51202，56200和60647的條件和各年價(jià)格指數(shù)分別為245.8，254.6，271.4，274.4，275.2，276.6，271.6和270.O的水平下計(jì)算得出各年的損耗額分別為2284，4756，7625，11039，12809，1

8、4965，17269和19471。由計(jì)算結(jié)果可知全社會(huì)住宅的變化趨勢(shì)與資本損耗額的趨勢(shì)相同。并且在不同的價(jià)格指數(shù)水平下，各年的估算結(jié)果不同，可知價(jià)格指數(shù)對(duì)估算結(jié)構(gòu)影響較大。4.應(yīng)用永續(xù)盤存法重估全社會(huì)住宅價(jià)值4.1永續(xù)盤存法重估價(jià)的可靠性全社會(huì)住宅種類繁多，價(jià)格復(fù)雜，任何一種重估價(jià)方法都難以適用于所有的對(duì)象和價(jià)格，不同的方法便有不同的重估價(jià)。任何方法的重估價(jià)，都只能近似地反映全社會(huì)住宅的實(shí)際價(jià)值。國(guó)內(nèi)有關(guān)調(diào)查研究指出：一些城市國(guó)營(yíng)企業(yè)1988年前后的全社會(huì)住宅重估價(jià)較會(huì)計(jì)帳面值高30-50%，有的高1.0-1.6倍。本文實(shí)例1988-1991年的重估計(jì)價(jià)較帳面值高27.75%-50.01%。低

9、于企業(yè)的主要原因是：前者采用重置成本法或現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行分類重估，而且大都為試點(diǎn)，重估質(zhì)量高。本文所用永續(xù)盤存法為綜合性的概略重估，所用的社會(huì)零售物價(jià)總指數(shù)（因?yàn)槭诌吶狈θ鐣?huì)住宅價(jià)格指數(shù)資料）不僅低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，而且低于全社會(huì)住宅價(jià)格指數(shù)。在這種情況下所得重估價(jià)值仍接近于企業(yè)試點(diǎn)單位重置成本法或現(xiàn)行市價(jià)法的一般水平。4.2永續(xù)盤存法的主要特點(diǎn)及其意義我國(guó)現(xiàn)行折舊制度規(guī)定：未使用的、不需用的、封存的、提前報(bào)度的、1個(gè)月以上停工期內(nèi)的;全社會(huì)住宅均不提折舊費(fèi)。永續(xù)盤存法依據(jù)全社會(huì)住宅存量全值折舊，克服了現(xiàn)行折舊范圍不完整的弊端。通過(guò)調(diào)整的重估全值和凈值，擺脫了物價(jià)變動(dòng)影響，能比較客觀地反映全社會(huì)

10、住宅的實(shí)物規(guī)模及其存量變動(dòng)情況。重估全值適合于研究勞動(dòng)裝備程度，勞動(dòng)生產(chǎn)率、生產(chǎn)要素間的相互關(guān)系等問(wèn)題。依據(jù)重估全值預(yù)提折舊基金，全社會(huì)住宅損耗能得到比較充分的補(bǔ)償。重估凈值適用于計(jì)量國(guó)民財(cái)富總量、約束承包制的資產(chǎn)行為、界定股份制的股額等。由于具備不變價(jià)資料，能科學(xué)地測(cè)算全社會(huì)住宅發(fā)展速度、分析其動(dòng)態(tài)變化，且適用于橫向比較。考核經(jīng)營(yíng)效果特別是在承包制中考核保證全社會(huì)住宅完整的保值、增值指標(biāo)（如凈增值量、凈增值率）一直難以實(shí)行。而查閱永續(xù)盤存法的中間數(shù)據(jù)f和g，這一難題便迎刃而解了。測(cè)算附表資料，1988-1991年，按賬面原值計(jì)提的折舊額比按重估價(jià)提取額少29.52%（25.75%34.62%

11、）。顯然，重估全社會(huì)住宅價(jià)值不僅是保證全社會(huì)住宅完整的客觀依據(jù)，而且是實(shí)現(xiàn)保值的基本措施。由此可見(jiàn)，采用永續(xù)盤存法重估全社會(huì)住宅價(jià)值，方法簡(jiǎn)單易行，信息量豐富而實(shí)用價(jià)值大。每個(gè)單位，有必要如附表內(nèi)容建立全社會(huì)住宅重估價(jià)臺(tái)帳，以備隨時(shí)取用。4.3對(duì)于永續(xù)盤存法的說(shuō)明永續(xù)盤存法計(jì)算不變價(jià)存量全值+規(guī)范：超過(guò)折舊年限的歷史存量不計(jì)入全值即d=d+C-C，n為折舊年限。這就杜絕了“超期服役”資產(chǎn)、技術(shù)落后設(shè)備在存量中濫竽充數(shù)，有利于保障全社會(huì)住宅存量技術(shù)上的先進(jìn)性。但是從生產(chǎn)角度，如果全值中不含這些尚在使用的“超期服役”資產(chǎn)，勢(shì)必使全社會(huì)住宅產(chǎn)值率、勞動(dòng)裝備率等指標(biāo)的數(shù)據(jù)失實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)。而且這

12、些資產(chǎn)（如房屋）未必真到了不堪使用、必須“退役”的程度事實(shí)上大都繼續(xù)使用。因此，還是以不剔除為宜。問(wèn)題在于完善管理制度，該報(bào)廢的堅(jiān)央報(bào)廢，并及時(shí)在帳面上反映出來(lái)。至于資產(chǎn)存量的技術(shù)先進(jìn)程度，有凈值指標(biāo)予以反映。如果在存量中剔除超期資產(chǎn)，分房屋和設(shè)備兩大類重估價(jià)較為適宜，因?yàn)榉课莺驮O(shè)備在使用年限和價(jià)值總量上懸殊過(guò)大。計(jì)算折舊額，應(yīng)以年平均全社會(huì)住宅存量為依據(jù)。為簡(jiǎn)化運(yùn)算，水續(xù)盤存法提出者和應(yīng)用者采用年來(lái)存量。兗竟是采用年平均存量還是年末存量，應(yīng)注意與經(jīng)濟(jì)效率分析時(shí)的勞動(dòng)裝備率、全社會(huì)住宅產(chǎn)值率等指標(biāo)的計(jì)算相一致。而國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)分析，一般都是采用年平均存量。重估全社會(huì)住宅價(jià)值需要準(zhǔn)確、完整的全社會(huì)住宅形成額。有些醫(yī)院的會(huì)計(jì)帳面值有增無(wú)減（報(bào)廢）或漏增錯(cuò)減。甚至如房屋毀舊新建，或改造、新增附屬設(shè)施這樣的大項(xiàng)目在帳面上也未能反映。因此，采用永續(xù)盤存法重估全社會(huì)住宅價(jià)值，必須審核、訂正會(huì)計(jì)帳面值。4.4關(guān)于折舊率水平現(xiàn)階段，我國(guó)國(guó)營(yíng)企業(yè)全社會(huì)住宅年綜合折舊率為4%-5%。70年代后，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍為10%-15%。研究者都呼吁，我國(guó)的折舊率太低，不能補(bǔ)償全社會(huì)住宅損耗?？紤]我國(guó)實(shí)際情況，提高折舊率、縮短折舊年限是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。據(jù)國(guó)家xx經(jīng)濟(jì)研究中心估算，我國(guó)的年綜合折舊率確定在7.8%左右較為客觀。本文實(shí)例確定：房屋建筑物的折舊年限為25年，設(shè)備為7年，其年