重慶冉家壩某多層項目應(yīng)標(biāo)書

1、第 PAGE 75 頁 共 NUMPAGES 75 頁誠投集團(tuán)冉家壩項目應(yīng)標(biāo)書目錄第一部分分： 區(qū)區(qū)域環(huán)境境分析 11 第二部分分 區(qū)域域及地塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)狀況分分析 88 第三部分分 地塊塊環(huán)境分分析 277 第四部分分 項項目SWWOT分分析 228第五部分分 目目標(biāo)客戶戶群分析析（針對對商品房房） 330 第六部分分 住住宅部分分發(fā)展建建議 333 第七部分分 公公司簡介介 45 第八部分分 合合作建議議書 662 第一部分分 區(qū)區(qū)域環(huán)境境分析 北部新區(qū)區(qū)基本概概況地理位置置：位于于重慶主主城區(qū)北北部，南南接重慶慶中心城城區(qū)江北北區(qū)和渝渝中區(qū)；北靠江江北國際際空港；西鄰嘉嘉陵江，與高校校、

2、科研研院所密密集的沙沙坪壩區(qū)區(qū)、北碚碚區(qū)一橋橋相聯(lián)；東南公里與與規(guī)劃中中的長江江寸灘滾滾裝碼頭頭毗鄰。地域面積積：1330平方方公里成立時間間：20001年年現(xiàn)有人口口：9.9萬現(xiàn)有交通通狀況：2100、3119、2212三三條高速速公路呈呈U型在在新區(qū)分分布；已已經(jīng)開工工建設(shè)的的渝懷鐵鐵路從該該區(qū)穿過過，重慶慶新火車車客運(yùn)站站正在區(qū)區(qū)內(nèi)興建建，西南南大型電電信交換換樞紐之之一在新新區(qū)南緣緣。產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展信信息技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子子產(chǎn)業(yè)、生物工工程與新新醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、綠綠色環(huán)保保產(chǎn)業(yè)等等高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)，汽車車及零配配件制造造等現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)，以及及出口加加工制造造等產(chǎn)業(yè)業(yè)。北部部新區(qū)實

3、實行一一區(qū)多園園，開開發(fā)建設(shè)設(shè)汽車工工業(yè)園、光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、軟件園園、環(huán)保保產(chǎn)業(yè)園園、醫(yī)療療器械園園和出口口加工區(qū)區(qū)等。良好的投投資環(huán)境境，支撐撐北部新新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展。1）明顯顯的區(qū)位位優(yōu)勢：擁有優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置和發(fā)達(dá)達(dá)便捷的的交通、通信條條件。2）廣闊闊的發(fā)展展空間：擁有國國家級開開發(fā)區(qū)北部部新區(qū)經(jīng)經(jīng)開園和和北部新新區(qū)高新新園3）良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和生態(tài)環(huán)環(huán)境：綜合交交通、能能源、給給排水、信息設(shè)設(shè)施、生生態(tài)環(huán)境境、園區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等骨骨干工程程建設(shè)將將投資4450億億。一批體體現(xiàn)重慶慶直轄市市水平的的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等等標(biāo)志性性、功能能性重點(diǎn)點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項

4、目目正在興興建，將將逐步展展露北部部新區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代都市市風(fēng)貌。分期建建成龍景景湖生態(tài)態(tài)公園、黃桷公公園、照照母山植植物園、人和公公園等一一批大型型生態(tài)林林地和公公園綠地地等綠色色生態(tài)空空間，形形成“人.城城.自然然”共諧共共存的生生態(tài)環(huán)境境。4）優(yōu)優(yōu)惠的扶扶持政策策：北部部新區(qū)充充分利用用直轄市市和西部部大開發(fā)發(fā)的政策策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和和特事特特辦”的政策策，形成成明顯的的“政策洼洼地”，吸引引海內(nèi)外外投資者者來興業(yè)業(yè)發(fā)展。5）八年年實現(xiàn)全全面改造造三年打打造基礎(chǔ)礎(chǔ)：從220033年到220055年，基基本完成成7個組組團(tuán)的基基礎(chǔ)設(shè)施施。五年構(gòu)構(gòu)建框架架：到220077年，完完成基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施

5、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和綜綜合立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)設(shè)，并形形成以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為基礎(chǔ)的的現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地框架。八年基基本建成成新區(qū)：到20010年年，7個個組團(tuán)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)全全面完成成，以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為先導(dǎo)、現(xiàn)代制制造業(yè)為為支撐、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)全全面發(fā)展展的框架架基本形形成，現(xiàn)現(xiàn)代都市市風(fēng)貌展展示區(qū)風(fēng)風(fēng)貌初步步展現(xiàn)，對外開開放窗口口、山水水園林城城區(qū)的輪輪廓初步步顯現(xiàn)，北部新新區(qū)“十里汽汽車城”和光電電、生物物醫(yī)藥、軟件三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地基基本形成成，北部部新區(qū)包包括經(jīng)開開區(qū)、高高新區(qū)工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值力爭爭達(dá)到115000億元。6）快捷捷的服務(wù)務(wù)方式：政府采采取了一一系列能能提供快快捷服務(wù)務(wù)的措施施。

6、7）良好好的發(fā)展展前景基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資快速增增長。220033年，北北部新區(qū)區(qū)包括經(jīng)經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)區(qū)完成基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)投投資499.7億億元，比比上年同同期有較較大幅度度增長。落戶開開發(fā)區(qū)的的項目和和投資增增長較快快。北部部新區(qū)經(jīng)經(jīng)開園和和高新園園近四年年共引進(jìn)進(jìn)項目1122個個，累計計合同投投資總額額2699.1億億元，其其中20003年年引進(jìn)項項目877個，占占?xì)v年引引進(jìn)項目目總數(shù)的的71%；合同同投資總總額2008.77億元，占?xì)v年年合同投投資總額額的777.6%。入駐開發(fā)發(fā)區(qū)項目目生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營狀況況良好。20033年北部部新區(qū)各各項指標(biāo)標(biāo)概況：區(qū)域經(jīng)開園和和高新園園指標(biāo)GDP工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)

7、值金額1439.44同比增長長53.99%230%二、交通通概況1、交通通設(shè)施公交客客運(yùn)主樞樞紐站：1處樞紐站站場： 5處處一般站站場: 66處公交保保養(yǎng)場: 1處處 2、軌道道交通軌道交交通線路路三條：軌道三三、四、六號線線。軌道交交通環(huán)線線一級軌道道交通樞樞紐站：2處；三級軌道道交通樞樞紐站：4處。檢修站站：1處處（童家家院子）占地330公頃頃。 六號線三號線軌道環(huán)線四號線3、區(qū)域域交通狀狀況總結(jié)結(jié)：片區(qū)擁有有渝懷鐵鐵路、寸寸灘港口口以及渝渝合、渝渝長、渝渝黔、機(jī)機(jī)場四條條高速公公路線，對外交交通非常常便捷。規(guī)劃中的的輕軌三三、四、六號線線貫穿整整個北部部新區(qū)，使未來來的北部部新區(qū)與與其它

8、主主城各區(qū)區(qū)緊密聯(lián)聯(lián)系在一一起。三、城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃1、規(guī)劃劃性質(zhì)：北部新區(qū)區(qū)是以發(fā)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為基基礎(chǔ)的現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，是都市市發(fā)達(dá)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈核核心增長長極和都都市風(fēng)貌貌展示區(qū)區(qū)。 規(guī)劃規(guī)模模：用地規(guī)規(guī)模：規(guī)規(guī)劃區(qū)總總用地面面積1336.660平方方公里，規(guī)劃城城市建設(shè)設(shè)用地991.773平方方公里，占總用用地的667.115%。 人口規(guī)規(guī)模：規(guī)規(guī)劃人口口規(guī)模為為65萬萬人。 區(qū)域規(guī)劃劃：用地形形態(tài)由七七個組團(tuán)團(tuán)構(gòu)成：人和組組團(tuán)(11號)、大竹林林組團(tuán)(2號) 、禮禮嘉組團(tuán)團(tuán)(3號) 、黃茅坪坪組團(tuán)(4號)、翠云云組團(tuán)(5號)、鴛鴦鴦組團(tuán)(6號) 、金金山組團(tuán)團(tuán)(7號號) ，各組團(tuán)之

9、之間由生生態(tài)林地地、市級級公園等等自然隔隔離。人和組組團(tuán)（11號組團(tuán)團(tuán)）：本本項目所所在組團(tuán)團(tuán)。規(guī)劃城市市建設(shè)用用地188.722平方公公里，人人口200萬人。 規(guī)劃劃主要職職能：商商務(wù)中心心、客運(yùn)運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高高檔社區(qū)區(qū)。 從城市功功能規(guī)劃劃上看，本項目目所在的的人和組組團(tuán)，未未來將成成為城市市居住的的中心區(qū)區(qū)。大竹林林組團(tuán)（2號組組團(tuán)）規(guī)劃城城市建設(shè)設(shè)用地118.331平方方公里，人口110萬人人 。 規(guī)劃劃主要職職能：信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、軟件件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、生生物工程程。禮嘉組組團(tuán)（33號組團(tuán)團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用地166.155平方公公里，人人口188萬人 。 規(guī)劃劃主要職職能：

10、高高新技術(shù)術(shù)研發(fā)，居住用用地主要要發(fā)展高高檔社區(qū)區(qū)。 黃茅坪坪組團(tuán)（4號組組團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用地5.95平平方公里里，人口口3.55萬人。 規(guī)劃劃主要職職能：現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)。 翠云組組團(tuán)（55號組團(tuán)團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用11.37平平方公里里，人口口2萬人人。 規(guī)劃劃主要職職能：以以汽車、摩托車車配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主的生產(chǎn)產(chǎn)及研發(fā)發(fā)。鴛鴦組組團(tuán)（66號組團(tuán)團(tuán)）規(guī)劃城市市建設(shè)用用地111.7平平方公里里，人口口10萬萬人。 規(guī)劃劃主要職職能：為為翠云組組團(tuán)和金金山組團(tuán)團(tuán)服務(wù)的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。四、北部部新區(qū)主主要特征征概括北部新區(qū)區(qū)的人口口在未來來幾年內(nèi)內(nèi)快速增增長。到20115年，北部新新區(qū)規(guī)劃劃

11、人口將將達(dá)到665萬，而現(xiàn)有有人口99.9萬萬，這意意味著未未來111年，北北部新區(qū)區(qū)人口特特別是就就業(yè)人口口將快速速增長。北部新區(qū)區(qū)近兩年年經(jīng)濟(jì)高高速增長長。北部新區(qū)區(qū)擁有良良好的生生態(tài)環(huán)境境。北部新區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施大大大改善。區(qū)域?qū)ν馔饨煌ňW(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)。規(guī)劃中的的三、四四、六號號輕軌線線將大大大改善北北部新區(qū)區(qū)與主城城各區(qū)之之間的交交通。第二部分分 區(qū)區(qū)域及地地塊房地地產(chǎn)狀況況分析 一、重慶慶市住宅宅市場發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況：（一）房房地產(chǎn)市市場供給給部分1、土地地供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀（土土地購置置）年份土地購置置（萬mm2）增幅（%）19999624.5320000619.21-1%20011870.344

12、1%2002213200.26645.22%分析：房房地產(chǎn)開開發(fā)土地地購置呈呈高速增增長的態(tài)態(tài)勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于同期全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的增長速速度（在在后面的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資分析析中可見見）。11999920002年，重慶市市通過各各種方式式完成土土地購置置的總量量達(dá)到了了34334.334萬平平方米，除20000年年增長幅幅度出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)值以以外，220011和20002年年較上年年的平均均增幅達(dá)達(dá)40%以上。2、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資年份完成投資資（億元元）增長率（%）19999112.5115.66%20000139.6324.11%20011196.6740.99

13、%20022245.9125.00%分析： 20002年以以前，重重慶房地地產(chǎn)土地地價格以以及商品品房價格格與全國國發(fā)達(dá)城城市相比比，明顯顯偏低，加之土土地供應(yīng)應(yīng)不夠市市場化，為部分分開發(fā)商商謀取暴暴利提供供了機(jī)會會，開發(fā)發(fā)投資也也呈逐年年穩(wěn)定上上升趨勢勢，20002年年重慶市市政府公公布了新新的土地地價格且且出讓金金、配套套費(fèi)都成成倍上調(diào)調(diào)，還加加強(qiáng)了土土地買賣賣的管理理，這直直接影響響到房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投資資增長率率。 住宅開開發(fā)投資資年份完成投資資(萬元元)增長率(%)19999523335720000728112539.113%2001111077126652.005%20022130

14、66998818.005% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析1）截至至目前，220022年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的數(shù)數(shù)量是最最大的，而每年年都不同同程度地地呈現(xiàn)出出遞增的的趨勢；且每年年的投資資同比增增長速度度都有所所增長，僅20002年年的同比比增長速速度較220011年有所所下降。2）從不不同類型型物業(yè)占占商品房房投資總總額上分分析，119999年至220022年住宅宅投資所所占份額額從566%至771%逐逐年增大大。3、竣工工面積 房地產(chǎn)產(chǎn)竣工面面積年份竣工面積積（萬mm2）增幅（%）199996203.5%2000084936.99%200111021120.33%2002213900.73336

15、.22%住宅竣工工面積 年份竣工面積積(萬mm2)增長率(%) 19999438.5620000622.0841.885%2001110200.63364.007%2002213900.73336.226% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析自19997年重重慶直轄轄后，全全市商品品房竣工工面積呈呈現(xiàn)逐年年上漲的的趨勢，20002年的的竣工面面積達(dá)到到13990.773萬平平方米，為歷年年最高；而20000年年和20002年年的同比比增長出出現(xiàn)了一一個高峰峰，同比比增長比比例分別別達(dá)到了了36%左右，20001年的的增長幅幅度相對對較少。重慶市住住宅竣工工面積同同樣呈現(xiàn)現(xiàn)逐年上上漲趨勢勢，20002年年的竣工

16、工面積達(dá)達(dá)到13390.73萬萬平方米米，為歷歷年最高高；從增增長幅度度來看，20001年的的增幅最最大，達(dá)達(dá)到了664.007%。4、重慶慶市住宅宅物業(yè)市市場供給給發(fā)展趨趨勢預(yù)測測1）土土地價格格上漲、土地供供應(yīng)市場場化，出出讓金、配套費(fèi)費(fèi)大幅上上調(diào)，以以及新的的拆遷辦辦法出臺，使得近近兩年商商品房開開發(fā)成本本大幅增增加，從從而導(dǎo)致致住宅供供應(yīng)價格格迅速上上漲。2）雖雖然國家家建設(shè)部部正式下下文，要要求限制制高檔商商品住宅宅的總體體供應(yīng)量量，但我我們?nèi)匀蝗豢匆娭刂貞c市高高檔住宅宅（包括括別墅）的供應(yīng)應(yīng)只增不不減，且且大多為為外來發(fā)發(fā)展商投投資興建建，可見見外地投投資商對對于重慶慶發(fā)展的的期望

17、值值很高。3）重重慶住宅宅郊區(qū)化化發(fā)展的的進(jìn)程加加快，這這從近兩兩年內(nèi)大大宗土地地買賣成成交量大大，這從從重慶大量量涌現(xiàn)規(guī)規(guī)模化郊郊區(qū)大盤盤的現(xiàn)狀狀上可以以看出。4）220033年土地地放量巨巨大，并并且吸引引了大批批外來投投資商進(jìn)進(jìn)入重慶慶圈地，這無疑疑將加大重慶未未來幾年年內(nèi)的住住宅總體體供應(yīng)量量，并加加劇競爭爭態(tài)勢，不排除除局部會會出現(xiàn)泡泡沫的可能能性。（二）房房地產(chǎn)市市場需求求部分1、商品品房銷售售狀況 商品房房銷售面面積年份銷售面積積（萬mm2）200005802001174620022101662003316455分析：結(jié)結(jié)合商品品房銷售售面積以以及竣工工面積統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，可知知銷

18、售面面積與竣竣工面積積基本保保持同步步增長，且二者者的比例例基本保保持在 1：11.077，這說說明供給給與需求求總體上上是平衡衡的。這這也一定定程度上上反映了了重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是在需求求拉動下下穩(wěn)步增增長中健健康地發(fā)發(fā)展著。商品房銷銷售額年份商品房銷銷售額（億元）1999959.2202000078.33720011107.6520022158.15商品房平平均銷售售價格年份商品房銷銷售價格格（元/ m2）增幅（%）19999137772000013511-1.99%20011144336.8%20022155667.8%分析：220000年以前前重慶房房地產(chǎn)市市場化、商品化化水平都都

19、不高，總體成成交均價價也呈無無規(guī)律的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，但但從20000年年至20003年年總體成成交均價價呈大幅幅度的上上漲趨勢勢。這不不僅說明明市場化化、商品品化水平平不斷提提高，還還與開發(fā)發(fā)成本增增加以及及大量拆拆遷刺激激消費(fèi)等等因素有有關(guān)。 住宅銷銷售價格格 年份銷售價格格(元/ m2)增長率(%)1999910800-6.998%2000010777-0.228%20011113335.200%200221277712.771% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析全市商商品房平平均銷售售價格總總的來看看增幅不不明顯，而20003年年上半年年的平均均銷售價價格為116900元/平平方米，較去年年同期上上升了

20、117.77%。住宅銷銷售價格格增幅不不明顯，19999年和和20000年都都呈現(xiàn)負(fù)負(fù)增長態(tài)態(tài)勢，220011年有所所回升，20002年則則增幅較較大，達(dá)達(dá)到了112.771%。住宅市市場已經(jīng)經(jīng)達(dá)到998.887%的的幾乎完完全商品品化程度度。今秋房房交會統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)表明，成交件件數(shù)比去去年同期期增長552%，但成交交金額只只增長112%，成交均均價比去去年下降降1200元/平平米左右右。表明明低價房房和二手手房的需需求傾向向十分明明顯。今秋房房交會統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)表明，現(xiàn)房成成交速度度比期房房成交速速度高出出33%左右，這與拆拆遷居民民拉動現(xiàn)現(xiàn)房銷售售有很大大關(guān)系，同時也也說明消消費(fèi)者更更加理性

21、性。2、商品品房空置置狀況 商品房房空置面面積年份空置面積積（萬m22）增幅（%）空置一年年以上（萬m22）增幅（%）19999353.0438.44%150.0893.44%20000421.9419.55%179.2919.55%20011484.4814.88%223.5424.77%20022559.6115.55%266.2619.11% 住宅空空置狀況況 年份空置面積積(萬/ m2)增長率(%) 19999183.6029.227%20000223.1421.554%20011227.722.055%20022280.3623.112% 呈現(xiàn)的的特點(diǎn)分分析總體體上看，隨著需需求市場

22、場不斷擴(kuò)擴(kuò)大以及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商把握市市場水平平不斷提提高，空空置率逐逐年下降降。由于住住宅總體體供應(yīng)量量大，開開發(fā)水平平、綜合合質(zhì)素差差異較大大等原因因，空置置率水平平呈現(xiàn)無無規(guī)律的的發(fā)展形形態(tài)，且且在19999年年和20002年年空置率率甚至超超過總體體空置水水平。（三）重重慶住宅宅市場總總體需求求發(fā)展趨趨勢預(yù)測測隨著著重慶加加快主城城區(qū)城市市建設(shè)步步伐并加加大拆遷遷量，近近兩年內(nèi)內(nèi)住宅需需求將出出現(xiàn)空前前旺盛的的局面。未來22-3年年內(nèi)住宅宅需求也也還將主主要表現(xiàn)現(xiàn)為對中中低價房房的需求求傾向。二手房房對于消消費(fèi)者的的心理障障礙逐漸漸消除，未來幾幾年內(nèi)二二手房交交易總量量還將持持續(xù)上升

23、升。消費(fèi)者者表現(xiàn)為為對品牌牌物業(yè)的的追捧還還將更加加顯著。中高價價位住宅宅需求需需要態(tài)勢勢不很明明顯。二、重慶慶商業(yè)物物業(yè)市場場分析及及發(fā)展趨趨勢預(yù)測測（一）重重慶市商商業(yè)物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀1、重慶慶市商業(yè)業(yè)物業(yè)面面積尚有有較大缺缺口，市市場機(jī)會會較多。目前，重慶市市主城區(qū)區(qū)內(nèi)的有有效商業(yè)業(yè)面積約約在3550萬平平米左右右，以主主城區(qū)常常住人口口5000萬人計計，人均均商業(yè)面面積約00.7平平方米，按照人人均城市市人口的的有效商商業(yè)面積積1平方方米的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，重重慶商業(yè)業(yè)物業(yè)面面積還有有較大缺缺口。2、商業(yè)物物業(yè)平均均月租金金在15502200元元/平米米左右，租金有有較大的的上升空空間。據(jù)大型型商家及

24、及商業(yè)專專業(yè)調(diào)研研機(jī)構(gòu)的的調(diào)查，并結(jié)合合重慶市市未來五五年的發(fā)發(fā)展趨勢勢，平均均月租金金價格應(yīng)應(yīng)在30004400元元/平米米之間，按這一一數(shù)字，租金尚尚有較大大的上揚(yáng)揚(yáng)空間。3、商圈未未飽和，競爭尚尚未達(dá)到到“白熱化化”。根據(jù)商商圈商業(yè)業(yè)營業(yè)面面積、客客戶體量量、平均均購買力力等指標(biāo)標(biāo)對各商商圈進(jìn)行行飽和度度計算，各大商商圈中商商業(yè)物業(yè)業(yè)每平方方米的營營業(yè)額普普遍在22500003350000元之之間，離離理想狀狀態(tài)的經(jīng)經(jīng)營值尚尚有2000000元3350000元的的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于飽和和指數(shù)。4、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理，規(guī)模模型實力力經(jīng)營者者有較大大的空間間。1）從目目前重慶慶市各商商業(yè)

25、業(yè)態(tài)態(tài)所占的的比例（見下圖圖），我我們可以以看出，在目前前重慶市市各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)中中，便民民店和雜雜物店所所占的比比例較大大，達(dá)到到了355%，而而連鎖倉倉儲中心心所占比比例較低低，只占占5%，這說明明目前重重慶整體體商業(yè)物物業(yè)水平平較低，業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)不是是很合理理。2）從從商家的的構(gòu)成（見下圖圖）看，品牌商商家所占占的比例例較低。5、商圈圈總體格格局：五五大商圈圈為主，四大商商圈為輔輔的局面面基本形形成。解放碑、沙坪壩壩、南坪坪、觀音音橋、楊楊家坪五五大商圈圈發(fā)展已已較為成成熟，并并具有明明確的發(fā)發(fā)展方向向。南濱濱路、大大石楊三三角區(qū)、大渡口口、巴南南四大新新興商圈圈也已漸漸成氣候候。（二）重重

26、慶市商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況1、商業(yè)物物業(yè)供給給部分商業(yè)物物業(yè)投資資年份完成投資資(萬元元)增長率(%)1999930388402000031177082.599%20011365998717.441%20022420003814.777%呈現(xiàn)特特點(diǎn)分析析：商業(yè)業(yè)用房的的投資所所占份額額逐年萎萎縮，從從33%減少至至23%。商業(yè)物物業(yè)供給給發(fā)展趨趨勢：從119999年至220022年的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)上看，由于受受到市場場需求不不旺盛的的影響，商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)量增長長速度遲遲緩。進(jìn)入220033年，隨隨著政府府加大城城市建設(shè)設(shè)速度，各區(qū)擴(kuò)擴(kuò)大商業(yè)業(yè)步行街街的規(guī)劃劃規(guī)模，商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)量將在在

27、未來的的2-33年內(nèi)增增長速度度迅猛。另外，隨隨著重慶慶市主城城區(qū)地價價和相應(yīng)應(yīng)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用的大大幅上漲漲，導(dǎo)致致開發(fā)成成本大幅幅上漲，而消費(fèi)費(fèi)者對商商品住宅宅的價格格較為敏敏感，部部分開發(fā)發(fā)商也會會因為住住宅開發(fā)發(fā)風(fēng)險不不易控制制，而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)業(yè)物業(yè)的的開發(fā)。2、商業(yè)業(yè)物業(yè)需需求部分分 商業(yè)物物業(yè)銷售售價格年份銷售價格格(元/ m2)增長率(%)199993550042.997%2000032755-7.775%20011354888.344%20022365332.966%呈現(xiàn)的特特點(diǎn)分析析：商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售價格格增幅緩緩慢，220000年為負(fù)負(fù)增長，20001年增增幅較大大，達(dá)到到16.0

28、9%，為歷歷年最高高，20002年年則有所所回落，僅為22.966%。商業(yè)物物業(yè)需求求發(fā)展趨趨勢商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資與經(jīng)經(jīng)營將逐逐漸分離離。便于于投資的的小型商商業(yè)鋪面面需求將將逐步上上升。經(jīng)營營特色商商業(yè)的物物業(yè)以及及高端消消費(fèi)市場場的商業(yè)業(yè)物業(yè)仍仍有一定定市場需需求量，但同質(zhì)質(zhì)化競爭爭顯著的的商業(yè)物物業(yè)整體體需求不不會有明明顯增長長。商業(yè)物物業(yè)的需需求特點(diǎn)點(diǎn)仍然與與所處商商業(yè)地段段有直接接關(guān)系。更多多國內(nèi)知知名以及及國際化化的專業(yè)業(yè)市場將將涌入重重慶，一一定程度度上將促促進(jìn)專業(yè)業(yè)市場類類商業(yè)物物業(yè)的發(fā)發(fā)展。三、北部部城區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況1、土地地供應(yīng)市市場分析析重慶市各各季度各各主城區(qū)區(qū)土

29、地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓宗數(shù)數(shù)對比：土地總數(shù)數(shù)（個）20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)區(qū)01314143九龍坡區(qū)區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)區(qū)04052分析：北北部新區(qū)區(qū)土地交交易宗數(shù)數(shù)在重慶慶各主城城區(qū)中所所占的比比重整體體呈波浪浪形遞增增，20003年年1季度度其土地地交易宗宗數(shù)占主主城各區(qū)區(qū)總數(shù)的的11%，這說說明：北北部新區(qū)區(qū)作為新新開發(fā)區(qū)區(qū)，正逐逐漸成為為重慶市市的熱點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)區(qū)區(qū)域。2、北部部新區(qū)大大盤放量量序號項目名稱稱占地面積積總建筑面面積檔次建筑形態(tài)態(tài)物業(yè)類

30、型型1中體奧園園10500畝104.9萬方方中高檔多層為主主綜合型住住宅2保利集團(tuán)團(tuán)項目30000畝150萬萬方高檔別墅為主主住宅為主主3重慶香江江國際576畝畝72萬方方高檔高層、小小高層商務(wù)為主主含大型型商業(yè)4棕櫚泉花花園12800余畝127.9萬方方高檔不詳住宅為主主5建工集團(tuán)團(tuán)項目800畝畝不詳不詳不詳不詳6藍(lán)湖郡16000畝70萬方方高檔別墅為主主住宅為主主分析：未來幾幾年北部部新區(qū)大大盤總體體放量巨巨大，表表中所列列六個項項目總量量將達(dá)到到約6000萬方方。大盤檔檔次定位位較高，基本上上為中高高檔。大盤的的容積率率均較小小。3、商品品房銷售售情況分分析1）成交交件數(shù)20022年1季

31、季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交件數(shù)數(shù)3816610868398#住宅2913910161370#非住宅宅92777282）成交交面積20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交面積積（m22）50600.944211774.666235995.33375288.833379335.557#住宅36744.500190337.888229112.77158322.700339225.227#非住宅宅13866.44421366.788682.6216966.13340100.30

32、0分析：從成交件件數(shù)和成成交面積積看，住住宅占據(jù)據(jù)了絕對對的比重重，這說說明，北北部新區(qū)區(qū)目前的的物業(yè)供應(yīng)主要要以住宅宅物業(yè)為為主。從長期趨趨勢看，住宅物物業(yè)的比比重有逐逐漸增大大的趨勢勢，這說說明該片片區(qū)住宅宅類物業(yè)業(yè)較被消費(fèi)者看看好，寫寫字樓、商業(yè)等等非住宅宅類物業(yè)業(yè)發(fā)展相相對滯后后。3）成交交金額20022年1季季度20022年2季季度20022年3季季度20022年4季季度20033年1季季度成交金額額（萬元元）16844.83359577.588109888.22911877.133121000.991#住宅10366.95553466.900107996.446938.471015

33、54.774#非住宅宅647.88610.68191.83248.6619644.177分析：從從成交金金額看，非住宅宅類物業(yè)業(yè)的成交交金額占占總成交交金額的的比重有有較大幅幅度的上上升，但但其成交交面積卻卻有所下下降，這這說明，非住宅宅類物業(yè)業(yè)供應(yīng)在在該片區(qū)區(qū)較為短短缺，而而市場需需求量較較大，導(dǎo)導(dǎo)致價格格上漲較較快。（四）北北部新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特征分析析1、北部部新區(qū)作作為一個個全新的的片區(qū)，開發(fā)成成本極低低，在未未來幾年年內(nèi)其開開發(fā)面積積相當(dāng)大大。2、由于于該片區(qū)區(qū)擁有天天然的自自然環(huán)境境，發(fā)展展中高端端市場具具有較大大的自然然資源優(yōu)優(yōu)勢。3、該片片區(qū)是大大盤比較較集中的的區(qū)域，大盤

34、主主導(dǎo)該片片區(qū)房地地產(chǎn)市場場的局面面初步形形成。4、住宅宅產(chǎn)品以以低密度度和中高高檔產(chǎn)品品為主。四、片區(qū)區(qū)物業(yè)競競爭狀況況分析1、可能能競爭項項目羅列列： 與與本案可可能會產(chǎn)產(chǎn)生競爭爭關(guān)系的的項目主主要有：東和春春天、水水晶酈城城、小天天鵝花園園、南橋橋苑、光光華南橋人人家、新新城麗都都、時代代綠苑、巨宇名名居、自自由港灣灣、香山山花園、天和美美舍、升升輝雅舍舍、桂湖湖花園、富悅景景園、光光華苑等等。 備備注：以以上項目目為兩公公里半徑徑內(nèi)在售售或準(zhǔn)備備發(fā)售的的項目。2、主要要競爭項項目列表表見下頁頁附表3、區(qū)域域在售項項目對比比分析：1）區(qū)域域在售項項目對比比分析 規(guī)模模從規(guī)?？纯矗偁帬庬?/p>

35、目規(guī)規(guī)模普遍遍較小，建筑面面積大部部分在110萬平平米以下下，100萬平米米以上的的項目都都較為少少見。 價格格從價格上上看，競競爭項目目套內(nèi)均均價基本本上處于于24000-229000元/平平米范圍圍內(nèi)，均均價最高高的為水水晶酈城城33000元/平米，最低的的為天和和美舍和和升輝雅雅舍，均均價為224000元/平平米。 檔次次以上項目目中東和和春天、水晶酈酈城、新新城麗都都定位檔檔次較高高，其余余基本為為中低檔檔定位。 銷售售情況銷售情況況最好的的為東和和春天、新城麗麗都、水水晶酈城城，較差差的為桂桂湖花園園。 戶型型定位以上項目目基本為為適宜居居家的二二居室、三居室室為主力力戶型，戶型面面

36、積段二二房主要要集中在在套內(nèi)面面積700800平米范范圍，三三房主要要集中在在套內(nèi)面面積1000平米米和1220平米米兩個檔檔次。 戶型型亮點(diǎn)從戶型亮亮點(diǎn)分析析，2770度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗窗在該片片區(qū)應(yīng)用用較多；另外，東和春春天推出出的情侶侶陽臺以以及龍華華苑為三三代同堂堂準(zhǔn)備的的一房緊緊鄰三房房設(shè)計是是目前在在該片區(qū)區(qū)戶型設(shè)設(shè)計上比比較獨(dú)特特的亮點(diǎn)點(diǎn)，值得得本案關(guān)關(guān)注。 消費(fèi)費(fèi)者構(gòu)成成從消費(fèi)者者構(gòu)成看看，競爭爭項目的的消費(fèi)者者主要來來自本區(qū)區(qū)域，說說明該片片區(qū)目前前的對外外輻射能能力較差差。 賣點(diǎn)點(diǎn)從競爭對對手的賣賣點(diǎn)分析析，競爭爭對手所所推的賣賣點(diǎn)以地地塊本身身所附屬屬的賣點(diǎn)點(diǎn)為主，人為挖挖掘的

37、賣賣點(diǎn)較為為少見。 2）區(qū)域在在售項目目對比分分析總結(jié)結(jié)： 該片片區(qū)的競競爭項目目規(guī)模普普遍較小小。 該片片區(qū)消費(fèi)費(fèi)者普遍遍能接受受的價位位在2330028000元之之間。 該片片區(qū)目前前供應(yīng)的的戶型中中，同樣樣房型的的面積控控制不是是很合理理，兩房房基本在在套內(nèi)770880平米米左右，三房大大都在套套內(nèi)1000平米米以上，緊湊型型小兩房房、小三三房較為為缺乏。 該片片區(qū)競爭爭項目以以中低檔檔樓盤為為主，中中高檔以以上樓盤盤較為少少見。 由于于該片區(qū)區(qū)正處于于開發(fā)起起始階段段，區(qū)域域配套不不是很完完善，因因此消費(fèi)費(fèi)者對小小區(qū)配套套有較高高的要求求，企圖圖通過小小區(qū)配套套彌補(bǔ)周周邊配套套的不足足

38、。 該片片區(qū)對外外區(qū)域消消費(fèi)者的的吸引力力有待進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)。 該片片區(qū)競爭爭對手（除了水水晶酈城城）人為為挖掘的的賣點(diǎn)較較為缺乏乏，給本本案有較較大的創(chuàng)創(chuàng)作空間間。五、典型型項目案案例分析析東和春天天1、項目目基本概概況 項目目規(guī)模：占地面面積：11300000平平米；建筑面積積：30000000平米米；總戶數(shù)：20000余戶戶。 樓盤盤廣告語語：居家家這邊獨(dú)獨(dú)好。 外立立面色彩彩搭配：采用灰灰色與藍(lán)藍(lán)色的冷冷色系搭搭配，給給客戶以以一種高高貴、典典雅的感感覺，從從而體現(xiàn)現(xiàn)該樓盤盤檔次定定位的高高檔性。 建筑筑園林規(guī)規(guī)劃：秉秉承皇冠冠東和花花園受廣廣泛認(rèn)同同的優(yōu)良良戶型與與大中庭庭景觀的的完

39、美結(jié)結(jié)合，采采用庭院院式圍合合，和諧諧對稱布布局，建建立中國國傳統(tǒng)庭庭院的鄰鄰里親和和空間2200畝畝大庭院院綠蔭生生活園區(qū)區(qū)，多棟棟18層層及244層建筑筑圍合而而成，分分為東西西兩個園園區(qū)，建建筑清新新、流暢暢，景觀觀視野豐豐富而開開闊，人人車分流流。800畝綠化化，繁花花似錦、碧波蕩蕩漾。 社區(qū)區(qū)主要配配套：幼幼兒園：占地面面積約110000平米，計劃設(shè)設(shè)4個班班，并專專設(shè)少兒兒才藝館館。面向向小區(qū)適適齡兒童童，為他他們找尋尋健康、自由、個性張張揚(yáng)的成成長空間間。中小小學(xué)：占占地300多畝，計劃設(shè)設(shè)30余余班，延延續(xù)東和和物業(yè)教教育先行行的開發(fā)發(fā)理念皇皇冠實驗驗中學(xué)的的成功經(jīng)經(jīng)驗，使使孩

40、子就就近接受受名校教教育。 戶型型定位：房型二房三房四房五房套內(nèi)面積積（平米米）100、1055129、1399158153、2333其中，三三房、四四房占絕絕對比重重。 戶型型特色：2700度觀景景飄窗、4.88米超寬寬客廳、主臥情情侶觀景景陽臺。 目標(biāo)標(biāo)客戶定定位：目目標(biāo)客戶戶主要鎖鎖定為白白領(lǐng)階層層、中產(chǎn)產(chǎn)階級人人士、多多次置業(yè)業(yè)者等社社會上層層人士，其目標(biāo)標(biāo)客戶的的選擇決決定了其其檔次定定位的高高檔次性性。 物業(yè)業(yè)管理：重慶東東和花園園物業(yè)管管理公司司。2、項目目成功之之處： 園林林景觀與與優(yōu)秀戶戶型相結(jié)結(jié)合的規(guī)規(guī)劃理念念。 賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘獨(dú)獨(dú)樹一幟幟（情侶侶陽臺、會呼吸吸的窗戶戶等都是是

41、競爭對對手所沒沒有的）。 東和和公司對對樣板房房的力打打造，吸吸引了眾眾多消費(fèi)費(fèi)者的目目光。 教育育先行的的開發(fā)理理念。 與競競爭對手手有差異異化的目目標(biāo)客戶戶定位。 建筑筑外立面面色彩搭搭配與樓樓盤檔次次相結(jié)合合。 推行行東和品品牌戰(zhàn)略略。3、不足足之處： 局部部有些戶戶型私密密性較差差。 物業(yè)業(yè)開發(fā)與與物業(yè)管管理連鎖鎖策略。4、可借借鑒之經(jīng)經(jīng)驗： 園林林景觀與與優(yōu)秀戶戶型相結(jié)結(jié)合的規(guī)規(guī)劃理念念。 獨(dú)樹樹一幟的的賣點(diǎn)挖挖掘方法法。 建筑筑外立面面形象與與樓盤檔檔次相結(jié)結(jié)合。新城麗都都1、目基基本概況況： 項目目規(guī)模：總建筑筑面積：12萬萬平米。 形象象定位語語：純正正大型園園林生態(tài)態(tài)社區(qū)。

42、外立立面色彩彩搭配：以灰色色為主色色調(diào)，給給人以一一種沉穩(wěn)穩(wěn)的感覺覺。 建筑筑園林規(guī)規(guī)劃：以以高層和和多層相相結(jié)合，采用圍圍合式布布局，并并將泛會會所概念念引入到到小區(qū)園園林規(guī)劃劃設(shè)計中中。 社區(qū)區(qū)配套：主要是是泛會所所。 戶型型定位房型一房二房三房套內(nèi)面積積（平米米）4273778851109 戶型型特色：2700度落地地式園弧弧窗、跳跳高122米公共共空中花花園。 目標(biāo)標(biāo)客戶定定位：以以二次置置業(yè)的中中老年人人為主。 物業(yè)業(yè)管理：重慶大大昌祥物物業(yè)管理理有限公公司。2、項目目成功之之處： 外立立面的色色彩搭配配與目標(biāo)標(biāo)客戶的的特征相相吻合。 中小小戶型定定位策略略。 泛會會所概念念與園林林

43、規(guī)劃相相結(jié)合。3、項目目不足之之處 對項項目自身身的形象象包裝不不夠。 物業(yè)業(yè)開發(fā)與與物業(yè)管管理連鎖鎖。4、對本本案可借借鑒之經(jīng)經(jīng)驗或應(yīng)應(yīng)吸取的的教訓(xùn)：泛會所的的設(shè)計。水晶酈城城1、目基基本概況況： 項目目規(guī)模：總建筑筑面積：22萬萬平米。 形象象定位語語：20003年年重慶首首家高層層低密度度大型社社區(qū) 。建筑形形態(tài)：由由6棟330層高高層和99棟188層的小小高層構(gòu)構(gòu)成。園林林規(guī)劃：以“尊重自自然”為核心心理念規(guī)規(guī)劃設(shè)計計，保留留豐富的的原生地地貌，運(yùn)運(yùn)用獨(dú)特特的條形形景觀設(shè)設(shè)計，有有層次地地植栽林林木、草草坪，引引入天然然小河。通過建建筑與環(huán)環(huán)境的完完美結(jié)合合，創(chuàng)造造新的都都市景觀觀。

44、社區(qū)區(qū)配套： 1000畝體體育公園園、水晶晶酈城商商業(yè)街。 戶型型定位房型二房三房四房建筑面積積（平米米）8711514331441600戶型型特色：動靜分分區(qū)明顯顯、L型型角大陽陽臺、內(nèi)內(nèi)凹式庭庭院、大大面積窗窗。目標(biāo)標(biāo)客戶定定位：以以二次置置業(yè)者為為主。+物業(yè)業(yè)管理：龍湖物物管。2、項目目成功之之處：強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的的品牌開開發(fā)策略略；原始始地貌與與景觀設(shè)設(shè)計相結(jié)結(jié)合；前期期通過對對龍湖自自身的品品牌宣傳傳積累潛潛在客戶戶；通過過對項目目的獨(dú)特特包裝樹樹立項目目整體形形象；戶型型特色的的營造；通過過會員俱俱樂部積積累前期期客戶。3、對本本案可借借鑒之經(jīng)經(jīng)驗：前期期積累客客戶的方方法；對戶戶型特

45、色色的營造造；對項項目整體體形象的的包裝手手法。第三部分分 地塊環(huán)環(huán)境分析析 一、地形形地貌概概況本案地處處渝北新新牌坊新新南路，屬北部部城區(qū)人人和組團(tuán)團(tuán)。地塊有一一定的高高差。地塊形狀狀呈規(guī)則則的L形形。地塊緊鄰鄰體育公公園，周周邊景觀觀資源豐豐富。二、地塊塊周邊配配套設(shè)施施公園：體體育公園園，緊鄰鄰本案。其它：周周邊大型型工廠、企業(yè)較較多。三、地塊塊現(xiàn)有交交通狀況況公交：本本案有多路公公交車可可直達(dá)主主城各區(qū)區(qū)，但公公交站點(diǎn)點(diǎn)離本案案均有一一定的距距離，出出行很不不方便；465路路：龍湖湖-解解放碑405路路：龍湖湖解放放碑113路路：龍湖湖沙坪坪壩4111路：龍龍湖楊家坪坪1333路：龍

46、湖沙坪坪壩1225路：人和南坪坪6066路：人人和袁家崗崗四、地塊塊周邊環(huán)環(huán)境分析析總結(jié)：地塊現(xiàn)有有交通不不方便，目前，所有的的公交路路線均不不能直達(dá)達(dá)本案；項目周邊邊配套較較為缺乏乏；項目周邊邊有一定定的環(huán)境境資源：體育公公園；項目地處處北部新新區(qū)人和和板塊，屬城市市開發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；良好的規(guī)規(guī)劃前景景將保證證該片區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)的高速速發(fā)展，從而大大大提高高該片區(qū)區(qū)居民的的消費(fèi)力力；本案應(yīng)充充分利用用片區(qū)規(guī)規(guī)劃給本本案帶來來的機(jī)會會，挖掘掘本案特特色。第四部分分 項項目SWWOT分分析 一、項目目SWOOT分析析（一）優(yōu)優(yōu)勢（SS）1、緊鄰鄰體育公公園，具具有一定定的景觀觀優(yōu)勢；2、地塊塊形

47、狀規(guī)規(guī)整，便便于規(guī)劃劃；3、開發(fā)發(fā)商實力力雄厚；4、規(guī)模模較大，可設(shè)置置比較完完善的配配套；5、小區(qū)區(qū)內(nèi)業(yè)主主以公務(wù)務(wù)員為主主，小區(qū)區(qū)居民整整體素質(zhì)質(zhì)較高。（二）劣劣勢（WW）1、目前前交通不不方便；2、地塊塊內(nèi)部高高差較大大，平整整成本較較高；3、容積積率較高高，居住住舒適度度較差；4、短期期內(nèi)無法法形成完完善的周周邊配套套。（三）機(jī)機(jī)會（OO）1、本案案所處區(qū)區(qū)域推出出的樓盤盤整體品品質(zhì)較高高，片區(qū)區(qū)整體形形象較好好；2、本案案所處區(qū)區(qū)域是重重慶市的的熱點(diǎn)開開發(fā)區(qū)域域，市民民的關(guān)注注度較高高；3、周邊邊的大中中型企業(yè)業(yè)較多，潛在的的客戶群群數(shù)量較較大；4、本案案緊鄰規(guī)規(guī)劃中的的輕軌四四號線

48、和和六號線線，以及及新南路路即將開開通，將將使本案案未來的的交通非非常便捷捷；5、北部部新區(qū)潛潛在樓盤盤檔次較較高，中中檔樓盤盤稀缺；6、北部部新區(qū)未未來人口口的快速速增長，將大大大提升本本案的投投資價值值。（四）威威脅（TT）1、項目目屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，影影響了商商品房品品質(zhì)的提提升；2、周邊邊地塊均均尚未開開發(fā)，潛潛在競爭爭對手較較多；3、開發(fā)發(fā)商大盤盤開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗較為為缺乏。二、SWWOT矩矩陣策略略配對SO策略略：發(fā)揮揮優(yōu)勢，利用機(jī)機(jī)會充分發(fā)揮揮景觀資資源優(yōu)勢勢，打造造景觀戶戶型，利利用景觀觀戶型帶帶動整個個樓盤的的銷售。充分發(fā)揮揮地塊規(guī)規(guī)整的優(yōu)優(yōu)越性，在規(guī)劃劃設(shè)計上上做到盡盡善盡美美

49、。充分發(fā)揮揮規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，打打造特色色園林和和特色商商業(yè)。發(fā)揮本案案居民整整體素質(zhì)質(zhì)較高的的優(yōu)勢，營造小小區(qū)良好好的居住住氛圍。利用市民民對本案案所處區(qū)區(qū)域關(guān)注注度較高高的機(jī)會會，借機(jī)機(jī)提高本本案的知知名度。利用周邊邊大中型型企業(yè)較較多的機(jī)機(jī)會，將將大中型型企業(yè)的的中高層層人員鎖鎖定為本本案的目目標(biāo)客戶戶群。利用本案案緊鄰規(guī)規(guī)劃中的的輕軌四四號線和和六號線線以及新新南路即即將開通通的優(yōu)勢勢，凸顯顯本案未未來交通通的便捷捷性。利用北部部新區(qū)潛潛在樓盤盤檔次較較高的機(jī)機(jī)會，借借機(jī)提升升本案形形象。利用北部部新區(qū)未未來人口口快速增增長的機(jī)機(jī)會，挖挖掘潛在在的投資資客戶群群。WT策略略：弱化化劣勢，規(guī)避

50、威威脅通過對本本案未來來交通的的便捷性性作有針針對性的的推廣，來弱化化目前交交通不方方便的不不利影響響。通過項目目自身的的配套，部分彌彌補(bǔ)周邊邊配套的的不足。通過與專專業(yè)代理理公司以以及專業(yè)業(yè)相關(guān)協(xié)協(xié)作伙伴伴的合作作，來彌彌補(bǔ)開發(fā)發(fā)商對大大盤開發(fā)發(fā)經(jīng)驗的的不足。密切關(guān)注注競爭對對手動態(tài)態(tài)，搶占占市場先先機(jī)。第五部分分 目目標(biāo)客戶戶群分析析（針對對商品房房） 一、目標(biāo)標(biāo)客戶選選擇：1、江北北區(qū)和渝渝北區(qū)的的一次置置業(yè)者：1）主要要特征描描述： 年齡齡2535歲歲左右； 家庭庭月收入入在35500元元以上； 尚沒沒有住房房，目前前與父母母同住，置業(yè)的的首要目目的是為為了解決決居?。?他們們主要來來

51、自江北北區(qū)和渝渝北區(qū)。2）目標(biāo)標(biāo)客戶總總量和購購買力分分析 總量量分析：根據(jù)20002年年統(tǒng)計年年鑒的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示，重慶市市的兩個個主城區(qū)區(qū)（江北北區(qū)和渝渝北區(qū)）2535歲歲的年輕輕人約有有22萬萬人。 購買買力分析析：這一部分分人群的的購買力力一般，他們普普遍能接接受的價價位在11800025500元元/平米米范圍，總價款款在155255萬左右右。3）購買買動機(jī)：解決居居住問題題，或因因房價飛飛漲，為為將來居居住提前前購買；4）需求求特征： 需求求房型主主要以二二房為主主、三房房為輔； 對小小區(qū)環(huán)境境有較一一定的要要求； 對小小區(qū)及周周邊的生生活配套套有較高高的要求求； 交通通要求較較為

52、便捷捷；對教育配配套有一一定的要要求。2、部分分定向購購買的公公務(wù)員（投資性性購買為為主）：1）主要要特征描描述： 年齡齡2545歲歲左右； 家庭庭月收入入在40000元元以上，有一定定的灰色色收入來來源； 已在在本項目目內(nèi)集團(tuán)團(tuán)購買了了住宅； 工作作規(guī)律很很強(qiáng)，沒沒有時間間進(jìn)行投投資理財財；2）目標(biāo)標(biāo)客戶總總量和購購買力分分析 總量量分析：根據(jù)本項項目的總總體量計計算，331.22萬平米米的定向向購買，將會有有26000戶公公務(wù)員成成為本項項目的業(yè)業(yè)主。 購買買力分析析：這一部分分人群的的購買力力較強(qiáng)，他們普普遍能接接受的價價位在22500030000元元/平米米范圍，總價款款在255355

53、萬左右右。3）購買買動機(jī)： 作為為投資，以求保保值增值值； 為父父母購買買，以便便照顧，同時保保持一定定的距離離，避免免生活中中的摩擦擦；4）需求求特征： 需求求房型主主要以二二房、三三房為主主； 對小小區(qū)環(huán)境境有較高高的要求求； 對小小區(qū)及周周邊的生生活配套套有較高高的要求求； 交通通要求較較為便捷捷；對教育配配套有一一定的要要求。北部工業(yè)業(yè)園區(qū)內(nèi)內(nèi)的中高高層人員員：1）目標(biāo)標(biāo)客戶群群主要特特征描述述；工業(yè)區(qū)主主要集中中本項目目周圍33-4公公里范圍圍內(nèi)；家庭月收收入約330000-40000元元/月；文化層次次較高，對住宅宅的要求求主要是是解決居居住問題題；多為外地地人員，工作比比較穩(wěn)定定

54、，有穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入；家庭成員員一般33人以內(nèi)內(nèi)；每天的來來往路線線和生活活習(xí)慣比比較固定定；2）目標(biāo)標(biāo)客戶群群總量及及購買力力分析鴛鴦鎮(zhèn)作作為出口口加工區(qū)區(qū)，是國國家首批批設(shè)立的的16個個出口加加工區(qū)之之一，其其規(guī)劃面面積2.8平方方公里，首期開開發(fā)面積積1平方方公里，近期圍圍網(wǎng)封關(guān)關(guān)運(yùn)行面面積0.4平方方公里。目前已已有中日日合資重重慶利時時德汽車車部件有有限公司司、日本本獨(dú)資重重慶風(fēng)琴琴針業(yè)有有限公司司、中美美合資重重慶美聯(lián)聯(lián)現(xiàn)代技技術(shù)有限限公司、中美合合資重慶慶貝斯特特金屬制制造有限限公司、重慶貝貝特兒實實業(yè)有限限公司等等5家企企業(yè)進(jìn)駐駐出口加加工區(qū)以以及長安安福特。據(jù)悉，長長安福

55、特特現(xiàn)有職職工約118000人，明明年準(zhǔn)備備擴(kuò)招11500020000名名員工，使其年年生產(chǎn)量量達(dá)到110萬輛輛。所有有這些員員工，均均需通過過租房和和買房解解決居住住問題。而在現(xiàn)現(xiàn)有員工工中，有有20%有購房房傾向，其普遍遍能接受受的價位位在20000元元/m22(套內(nèi)內(nèi))范圍圍內(nèi)。本項目可可考慮通通過與周周邊企業(yè)業(yè)聯(lián)系團(tuán)團(tuán)購的方方式，來來吸引更更多的客客戶。3）購買買動機(jī)：解決居居住問題題；4）目標(biāo)標(biāo)客戶群群的需求求特征：在房型需需求上，以緊湊湊型的二二房為主主，需求求套內(nèi)面面積在770平米米以內(nèi)；緊湊型型的一房房和三房房單位有有少量需需求，需需求套內(nèi)內(nèi)面積在在40和和90平平米以內(nèi)內(nèi)；要

56、求總價價在155-200萬元左左右；對教育配配套有一一定的要要求；對價格普普遍非常常敏感；生活配套套要求比比較高；對公共交交通的依依賴度較較高。二、目標(biāo)標(biāo)客戶群群特征概概括1、對價價格普遍遍較敏感感。2、戶型型需求以以二房、三房為為主。3、對小小區(qū)環(huán)境境有一定定的要求求，但不不會要求求太高；4、對周周邊自然然環(huán)境、空氣質(zhì)質(zhì)素及生生活品質(zhì)質(zhì)有一定定要求。5、客戶戶群年齡齡呈現(xiàn)兩兩極化現(xiàn)現(xiàn)象，即即主要集集中兩個個年齡段段：255-355歲之間間和555-655歲之間間。6、能接接受的單單價集中中在（套套內(nèi)）11600025500元元/m22、（套套內(nèi)），總價款款在155300萬之間間。7、對公公共

57、交通通要求較較高。第六部分分 住住宅部分分發(fā)展建建議 項目定位位 功能定位位：住宅宅檔次定位位：中檔檔 本項目目屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，本本身檔次次較低。但從項項目整體體發(fā)展的的角度看看，必須須將項目目的檔次次進(jìn)行一一定的提提升，以以提高商商品房部部分的價價值。主題概念念設(shè)計我司根據(jù)據(jù)市場情情況和對對項目地地塊分析析研究，建議采采用：山水庭院院小高層層親情社社區(qū)1）詮釋釋：庭院的發(fā)發(fā)展史就就是城市市文明的的發(fā)展史史。當(dāng)高高樓大廈廈取代庭庭院成為為人們生生活的主主要載體體，城市市與城市市之間的的區(qū)別也也日益淡淡漠，城城市的面面孔變得得日益模模糊。當(dāng)當(dāng)你站在在公寓中中向外看看去，看看到社區(qū)區(qū)的萬家家燈

58、火，你怎能能知道究究竟身處處哪一座座城市，東京還還是紐約約？北京京還是上上海？它它們又有有什么區(qū)區(qū)別？庭院式圍圍合便營營造出這這樣一個個場所。一方面面，作為為居所的的延展空空間，庭庭院可以以成為居居室的“綠色客客廳”。于自自然景致致中接待待友人，在美景景與溫情情的作用用下，令令此時此此刻永遠(yuǎn)遠(yuǎn)珍藏于于記憶的的相冊。另一方方面，庭庭院圍合合為一種種友居生生活的態(tài)態(tài)度，以以空間倡倡導(dǎo)，以以設(shè)計引引領(lǐng)。獨(dú)獨(dú)立主題題的庭院院園林，賦予每每個庭院院特殊的的氣質(zhì)與與文化，界定了了居民的的歸屬感感。庭院院的設(shè)計計能有機(jī)機(jī)結(jié)合了了自然和和人文的的優(yōu)勢。根據(jù)本項項目內(nèi)主主要的居居住者公務(wù)務(wù)員，較較高的文文化層次

59、次，比較較傳統(tǒng)的的思維觀觀念，頭頭腦中非非常強(qiáng)烈烈的中國國儒家文文化意識識。對于于小區(qū)內(nèi)內(nèi)部園林林的文化化內(nèi)涵有有要求較較高，所所以我們們選擇以以中式山山水庭院院為本項項目的主主題概念念，以表表現(xiàn)本項項目和主主要的業(yè)業(yè)主公務(wù)員員的文化化和思想想內(nèi)涵。2）為何何要引入入庭院理理念？庭院式社社區(qū)的開開發(fā)是傳傳統(tǒng)庭院院的變革革，融入入了現(xiàn)代代建筑的的精髓，表露了了一種社社會和現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)費(fèi)者的個個性心理理，是未未來城市市居住發(fā)發(fā)展的趨趨勢。作作為住宅宅形式的的一種創(chuàng)創(chuàng)新，庭庭院式社社區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)一種家家居夢想想。庭院具有有密切而而充滿鄰鄰里親情情的人性性化關(guān)系系模式以以及充滿滿生機(jī)的的空間場場所，給給人以

60、領(lǐng)領(lǐng)域感。這種庭庭院式設(shè)設(shè)計表現(xiàn)現(xiàn)出了濃濃郁的人人情味和和結(jié)合力力，與現(xiàn)現(xiàn)今流行行的電梯梯公寓、花園洋洋房相比比，它避避免了鄰鄰里間因因為缺乏乏溝通空空間而導(dǎo)導(dǎo)致的“雞犬之之聲相聞聞，老死死不相往往來”的非人人性化設(shè)設(shè)計。3）庭院院理念如如何在建建筑布局局中體現(xiàn)現(xiàn)？庭院式小小高層社社區(qū)可采采用的是是現(xiàn)代樸樸實、輕輕靈時尚尚、高雅雅簡約的的現(xiàn)代建建筑風(fēng)格格，體現(xiàn)現(xiàn)了一種種現(xiàn)代建建筑藝術(shù)術(shù)之美。以一種種融匯傳傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代、交交織內(nèi)斂斂與張揚(yáng)揚(yáng)的設(shè)計計，來表表達(dá)該樓樓盤的一一種生活活夢想。以層高低低不一板板式或蝶蝶式小高高層為主主，采用用弧形設(shè)設(shè)計，形形成高低低與前后后變化的的若干個個庭院，使建筑筑