2022年房地產(chǎn)行業(yè)開工及竣工情況分析

1、2022年房地產(chǎn)行業(yè)開工及竣工情況分析1、 房地產(chǎn)竣工面積：新開工面積領(lǐng)先三年，竣工增速放緩雖然由于統(tǒng)計(jì)口徑因素，新開工面積絕對(duì)值規(guī)模大幅高于竣工面積，但 從增速上，領(lǐng)先 36 個(gè)月后的新開工面積 TTM 同比增速與竣工面積 TTM 增速呈現(xiàn)明顯的同步變化。我們從開工及竣工的增速角度切入，自 2015 年后，竣工面積 TTM 增速 與領(lǐng)先三年的新開工面積 TTM 增速，在增速的絕對(duì)值和變化方向上同步 程度較高。根據(jù) 2015 年至 2021 年 9 月竣工面積 TTM 增速與新開工面積 TTM 增 速進(jìn)行回歸后，假設(shè)開發(fā)商現(xiàn)金流足夠保障項(xiàng)目施工，施工周期并未發(fā) 生大幅變化的情況下，我們對(duì) 20

2、22 年竣工面積預(yù)測(cè)如下：圖：新開工面積 TTM 增速（領(lǐng)先三年）與竣工面積增速測(cè)算的核心假設(shè)條件如下：1. 假設(shè)開工到竣工周期平均保持在 36 個(gè)月左右，施工周期在近幾年與 平均值不發(fā)生較大偏移；2. 施工端資金來源保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)商可支配用于施工現(xiàn)金保持 充沛，停工面積保持穩(wěn)定；3. 月度新開工面積 TTM增速與竣工面積 TTM增速自 2015 年后保持線 性關(guān)系。2、 房地產(chǎn)新開工面積：保交付下房企資金受限明顯，拿地放緩?fù)侠坶_工新開工面積的測(cè)算方式與 2.2 節(jié)中新增供應(yīng)測(cè)算方式相同，通過銷售回 款傳導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積增加，進(jìn)一步傳導(dǎo)至新開工面積增長(zhǎng)。從 開工意愿上來看，行業(yè)在目

3、前房住不炒的背景下，持續(xù)提升資金使用效 率，開工意愿變化不大。測(cè)算新開工面積主要依賴對(duì)近期拿地建筑面積 規(guī)模與資金來源約束下的開工能力進(jìn)行定量判斷。對(duì)于 2022 年下半年新開工面積的測(cè)算，我們按如下過程進(jìn)行預(yù)測(cè)： 其中，對(duì)于 2022 年銷售面積的測(cè)算，我們參考第 2 節(jié)中拆解存量庫(kù)存 以及增量庫(kù)存的計(jì)算方式，預(yù)計(jì) 2022 年上半年商品房銷售面積，本節(jié) 不再贅述測(cè)算過程。核心結(jié)論 5：我們預(yù)計(jì)，按照銷售回款到拿地到開工的施工節(jié)奏進(jìn)行推 算，預(yù)計(jì) 2022 年全年新開工面積約 15.4 億，同比下降 20.5%。其中 上半年開新開工面 6.6 億，同比下降 28.9%；下半年新開工面積 15

4、.4 億，同比下降 12.9%。測(cè)算的核心假設(shè)條件如下：1. 拿地到開工平均周期為三個(gè)月，開工到達(dá)到預(yù)售狀態(tài)平均為六個(gè)月；2. 假設(shè) Wind 數(shù)據(jù)庫(kù)中 100 個(gè)大中城市成交商品房用地建筑比例與全 國(guó)口徑比例保持穩(wěn)定；3. 2022 年上半年歷史庫(kù)存去化速度與 2021 年上半年一致，增量庫(kù)存 去化速度與 2021 年下半年保持一致；4. 由于預(yù)售資金監(jiān)管政策趨嚴(yán)，假設(shè)回款中受限資金占比為 20%；5. 開工到竣工周期為三年，開工面積中商品房用地占比與三年后竣工 面積中占比一致。6. 土地市場(chǎng)供應(yīng)整體充分，行業(yè)整體新增土地需求能夠充分滿足。7. 商品房銷售均價(jià)維持平穩(wěn)。3 、房地產(chǎn)施工面積：

5、竣工高、開工低，施工面積增速放緩在完成新開工面積及竣工面積假設(shè)后，根據(jù)竣工面積、新開工面積及停 工情況對(duì)施工面積進(jìn)行估算和預(yù)測(cè)。從口徑上來看，施工面積包括本期新開工上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋 建筑面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋建筑面積、本期竣工的房 屋建筑面積以及本期施工后又停緩建的房屋建筑面積。 雖然從統(tǒng)計(jì)口徑上，三者為不同口徑統(tǒng)計(jì)結(jié)果，不存在數(shù)量及核算關(guān)系。 我們從定義中梳理開工、施工及竣工的計(jì)算關(guān)系如下：通過歷史開工、竣工及施工面積的邏輯關(guān)系，我們可以測(cè)算出全國(guó)凈停 工規(guī)模以及凈停工規(guī)模占施工面積的比例。由于 2021 年 6 月，房地產(chǎn) 行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)頻繁暴露，商品房“保交付”被定義為政策底線，預(yù)計(jì)停 工面積在四季度保持平穩(wěn)。假設(shè)凈停工面積占期初施工面積的比例與 2021 年 9 月保持一致，對(duì)于 2022 年末施工面積的測(cè)算，我們按照以下過程進(jìn)行預(yù)測(cè)：圖：施工面積預(yù)測(cè)過程核心結(jié)論 6：我們預(yù)計(jì)，從開工、竣工及停工的角度推算，2022 年末施 工面積約 95.9 億，同比下降 1.1%。負(fù)增長(zhǎng)的開工面積與小幅增長(zhǎng)的 竣工面積下，全年施工面積增長(zhǎng)乏力。測(cè)算的核心假設(shè)條件如下：1. 開工、竣工、施工之前構(gòu)成相互邏輯計(jì)算關(guān)系，停工面積能