2022年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)(1)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí) 一、內(nèi)容提要：1、會(huì) 計(jì) 概 述2、會(huì) 計(jì) 假 設(shè)3、會(huì)計(jì)核算的一般原則4、會(huì) 計(jì) 要 素5、會(huì)計(jì)基本核算方法6、會(huì)計(jì)報(bào)表的意義和編制要求二、考試要求：1、了解我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)體系、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制方法。2、熟悉會(huì)計(jì)核算的基本程序與方法、會(huì)計(jì)核算的一般原則。3、掌握會(huì)計(jì)要素、會(huì)計(jì)恒等式、會(huì)計(jì)假設(shè)的內(nèi)容，會(huì)計(jì)報(bào)表的種類、內(nèi)容和編制要求，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的基本內(nèi)容。三、內(nèi)容輔導(dǎo)：第一節(jié) 會(huì) 計(jì) 概 述一、會(huì)計(jì)的涵義、目標(biāo)及基本職能1、 會(huì)計(jì)的涵義會(huì)計(jì)是旨在提高微觀經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的

2、經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括四個(gè)層次：會(huì)計(jì)信息流通系統(tǒng);會(huì)計(jì)信息處理系統(tǒng);會(huì)計(jì)信息解釋系統(tǒng);會(huì)計(jì)信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)。2、 會(huì)計(jì)的目標(biāo)會(huì)計(jì)的目標(biāo)是向國(guó)家、企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)外部提供有助于實(shí)行宏觀調(diào)控、優(yōu)化社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源配置、合理地進(jìn)行投資和信貸決策、加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理所必須的、以財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息。3、 會(huì)計(jì)的基本職能會(huì)計(jì)的基本職能包括反映職能、監(jiān)督職能和管理職能。例題：會(huì)計(jì)是在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括( )四個(gè)層次。A、會(huì)計(jì)信息流通系統(tǒng) B、會(huì)計(jì)信息處理系統(tǒng) C.會(huì)計(jì)信息解釋系統(tǒng) D.會(huì)計(jì)信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)答案：ABCD二、 我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)體系會(huì)計(jì)規(guī)范具有不同

3、的表現(xiàn)形式，目前我國(guó)已基本形成了以會(huì)計(jì)法為中心、國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度為基礎(chǔ)的法規(guī)體系。1 、 會(huì)計(jì)法會(huì)計(jì)法律是指由國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的會(huì)計(jì)法律規(guī)范。在會(huì)計(jì)領(lǐng)域中，屬于國(guó)家法律層次的有中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法和中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法。其中前者是會(huì)計(jì)法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。2 、會(huì)計(jì)核算制度國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度是由國(guó)家主管會(huì)計(jì)工作的行政部門財(cái)政部以及其他相關(guān)部委制定的會(huì)計(jì)方面的規(guī)范。它包括國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算制度、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)監(jiān)督制度、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員管理制度、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)工作管理制度等。(1)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)

4、會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，它包括基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則兩個(gè)層次。1)基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。它是制訂會(huì)計(jì)核算制度以及具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的依據(jù)。該準(zhǔn)則規(guī)定了會(huì)計(jì)核算的一般原則(如會(huì)計(jì)假設(shè)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求原則、會(huì)計(jì)要素確認(rèn)與計(jì)量原則)、會(huì)計(jì)要素、各主要項(xiàng)目的核算原則、財(cái)務(wù)報(bào)告的基本要求等。2)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。具體準(zhǔn)則是有關(guān)會(huì)計(jì)核算具體要求的準(zhǔn)則。(2)會(huì)計(jì)制度我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度包括企業(yè)會(huì)計(jì)制度、分行業(yè)會(huì)計(jì)制度和非企業(yè)會(huì)計(jì)制度等。主要制度有企業(yè)會(huì)計(jì)制度、13種行業(yè)會(huì)計(jì)制度、事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度、行政單位會(huì)計(jì)制度、財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)制度等。例題：( )是制訂會(huì)計(jì)核算制度以及具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的依據(jù)。A、基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則B、具

5、體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則C.一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則D.特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2012年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)(2)第二節(jié) 會(huì) 計(jì) 假 設(shè) 會(huì)計(jì)假設(shè)又叫會(huì)計(jì)核算基本前提，是對(duì)會(huì)計(jì)核算所處的時(shí)間、空間環(huán)境所作的合理設(shè)定。一、會(huì)計(jì)主體會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)信息所反映的特定單位，也稱為會(huì)計(jì)實(shí)體、會(huì)計(jì)個(gè)體。會(huì)計(jì)工作的目的是反映一個(gè)單位的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量，為包括投資者在內(nèi)的各個(gè)方面做出經(jīng)濟(jì)決策和投資決策服務(wù)。會(huì)計(jì)主體作為會(huì)計(jì)工作的基本前提之一，為日常的會(huì)計(jì)處理提供了依據(jù)。第一，明確會(huì)計(jì)主體，才能劃定會(huì)計(jì)所要處理的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的范圍。第二，明確會(huì)計(jì)主體，才能把握會(huì)計(jì)處理的立場(chǎng)。第三，明確會(huì)計(jì)主體，將會(huì)計(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與會(huì)計(jì)主

6、體所有者的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)分開來。會(huì)計(jì)主體不同于法律主體。一般來說，法律主體往往是一個(gè)會(huì)計(jì)主體。但是，會(huì)計(jì)主體不一定是法律主體。例題(判斷)：1、會(huì)計(jì)假設(shè)又叫會(huì)計(jì)核算基本前提，是對(duì)會(huì)計(jì)核算所處的時(shí)間、空間環(huán)境所作的合理設(shè)定。( )答案：對(duì)2、一般來說，法律主體往往是一個(gè)會(huì)計(jì)主體。會(huì)計(jì)主體一定是法律主體。( )答案：錯(cuò)二、持續(xù)經(jīng)營(yíng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)是指在可以預(yù)見的將來，企業(yè)將會(huì)按當(dāng)前的規(guī)模和狀態(tài)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)停業(yè)，也不會(huì)大規(guī)模削減業(yè)務(wù)。企業(yè)是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇，影響很大。只有設(shè)定企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，才能進(jìn)行正常的會(huì)計(jì)處理。要求定期對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)這一前提做出分析和判斷。一旦判定企業(yè)不符合持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提，就

7、應(yīng)當(dāng)改變會(huì)計(jì)核算的方法。三、 會(huì)計(jì)分期會(huì)計(jì)分期是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)活動(dòng)劃分為一個(gè)個(gè)連續(xù)的、長(zhǎng)短相同的期間，又稱會(huì)計(jì)期間。會(huì)計(jì)分期的目的是，將持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)劃分成連續(xù)、相等的期間，據(jù)以結(jié)算盈虧，按期編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告，從而及時(shí)地向各方面提供有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量信息。最常見的會(huì)計(jì)期間是一年，以一年確定的會(huì)計(jì)期間稱為會(huì)計(jì)年度，按年度編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表也稱為年報(bào)。在我國(guó)，會(huì)計(jì)年度自公歷每年的1月1日起至12月31日止。四、 貨幣計(jì)量貨幣計(jì)量是指采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。會(huì)計(jì)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果全面系統(tǒng)的反映，為此，需要貨幣這樣一個(gè)統(tǒng)一的量度。在

8、我國(guó)，要求采用人民幣作為記賬本位幣，是對(duì)貨幣計(jì)量這一會(huì)計(jì)前提的具體化。考慮到一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更多地涉及外幣，同時(shí)也規(guī)定，業(yè)務(wù)收支以人民幣以外的貨幣為主的單位，可以選定其中一種貨幣作為記賬本位幣。當(dāng)然，提供給境內(nèi)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者的應(yīng)當(dāng)折算為人民幣。例題：( )是指采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。A、會(huì)計(jì)主體B、持續(xù)經(jīng)營(yíng)C.會(huì)計(jì)分期D.貨幣計(jì)量答案：D2012年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)(3)第三節(jié) 會(huì)計(jì)核算的一般原則會(huì)計(jì)核算一般原則是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的指導(dǎo)思想和衡量會(huì)計(jì)工作成敗的標(biāo)準(zhǔn)。具體包括三個(gè)方面：衡量會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的一般原則、確認(rèn)和計(jì)量的一般原則以及作為對(duì)以上原則

9、加以修正的一般原則。一、 衡量會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的一般原則會(huì)計(jì)信息質(zhì)量高低是評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)工作成敗的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有客觀性、相關(guān)性、可比性、一貫性、及時(shí)性、明晰性等。1、 客觀性客觀性原則要求會(huì)計(jì)核算以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，如實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，做到內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確，資料可靠。客觀性是對(duì)會(huì)計(jì)工作的基本要求。根據(jù)客觀性原則，會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性;會(huì)計(jì)工作應(yīng)當(dāng)正確運(yùn)用會(huì)計(jì)原則和方法，準(zhǔn)確反映企業(yè)的實(shí)際情況;會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)能夠經(jīng)受驗(yàn)證，以核實(shí)其是否真實(shí)。2 、 相關(guān)性相關(guān)性原則要求會(huì)計(jì)信息能夠滿足各方面的需要，

10、包括符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的需要，滿足有關(guān)各方面了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的需要，滿足企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的需要。根據(jù)相關(guān)性原則，會(huì)計(jì)工作在收集、加工、處理和提供會(huì)計(jì)信息過程中，應(yīng)當(dāng)考慮各方面的信息需求，要能夠滿足各方面具有共性的信息需求。對(duì)于特定用途的信息，不一定都通過財(cái)務(wù)報(bào)告來提供，而可以采取其他形式加以提供。3、 可比性可比性原則是指企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息口徑一致，相互可比。根據(jù)可比性原則，國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)盡量減少企業(yè)選擇會(huì)計(jì)政策的余地。其次，要求企業(yè)嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定選擇會(huì)計(jì)政策。4 、 一貫性一貫性原則要求企業(yè)采用的會(huì)計(jì)政策在前后各期保持一致，不得隨意改變。只有遵循一貫

11、性，保持前后各期會(huì)計(jì)政策的一致性，才能對(duì)前后期間的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行比較、分析和利用。根據(jù)一貫性原則，企業(yè)不得隨意改變會(huì)計(jì)政策。一貫性原則并不意味著所選擇的會(huì)計(jì)政策不能作任何變更。一般來說，在兩種情況下，可以變更會(huì)計(jì)政策，一是有關(guān)法規(guī)發(fā)生變化，要求企業(yè)改變會(huì)計(jì)政策;二是改變會(huì)計(jì)政策后能夠更恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。5、 及時(shí)性及時(shí)性原則是指會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，及時(shí)提供。會(huì)計(jì)信息具有時(shí)效性，只有能夠滿足經(jīng)濟(jì)決策的及時(shí)需要，信息才有價(jià)值，所以為了實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)目的，就必須遵循會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性原則。根據(jù)及時(shí)性原則，要求及時(shí)收集會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)取得有關(guān)憑據(jù);對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及時(shí)進(jìn)行處理，及

12、時(shí)編制財(cái)務(wù)報(bào)告;將會(huì)計(jì)信息及時(shí)傳遞，按規(guī)定的時(shí)限提供給有關(guān)方面。6 、 明晰性明晰性原則是指會(huì)計(jì)記錄和會(huì)計(jì)信息必須清晰、簡(jiǎn)明，便于理解和使用。明晰性原則要求會(huì)計(jì)信息簡(jiǎn)明、易懂，能夠簡(jiǎn)單明了地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量，從而有助于會(huì)計(jì)信息使用者正確理解、準(zhǔn)確掌握企業(yè)的情況。根據(jù)明晰性原則，會(huì)計(jì)記錄應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清晰，填制會(huì)計(jì)憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿必須做到依據(jù)合法、賬戶對(duì)應(yīng)關(guān)系清楚、文字摘要完整;在編制會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，項(xiàng)目勾稽關(guān)系清楚、項(xiàng)目完整、數(shù)字準(zhǔn)確。例題(判斷)：1、根據(jù)客觀性原則，會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。( )答案：對(duì)2、一貫性原則意味著所選擇的

13、會(huì)計(jì)政策不能作任何變更。 ( )答案：錯(cuò)012年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)(4)二、確認(rèn)和計(jì)量的一般原則1、 權(quán)責(zé)發(fā)生制權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn)。凡在當(dāng)期取得的收入或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否已經(jīng)收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用;凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或已經(jīng)當(dāng)期支付，都不能作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用。2、 配比原則配比原則是指將收入與對(duì)應(yīng)的費(fèi)用、成本進(jìn)行對(duì)比，以結(jié)出損益。配比原則包括兩層含義。一是因果配比，將收入與對(duì)應(yīng)的成本相配比;二是時(shí)間配比，將一定時(shí)期的收入與同時(shí)期的費(fèi)用相配比。3 、 歷史成本

14、原則歷史成本原則是指將取得資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值，在資產(chǎn)處置前保持其入賬價(jià)值不變。歷史成本原則的依據(jù)是：成本是實(shí)際發(fā)生的，有客觀依據(jù)，便于查核，也容易確定，比較可靠;歷史成本數(shù)據(jù)比較容易取得。4、 劃分收益性支出與資本性支出原則劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計(jì)入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個(gè)期間的收益相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值。例題(判斷)：1、凡在當(dāng)期取得的收入或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否已經(jīng)收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用。( )答案：對(duì)2、凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或已經(jīng)當(dāng)期支付，都能作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用。 ( )答案：

15、錯(cuò)三、 起修正作用的一般原則1、 謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定因素的情況下做出判斷時(shí)，保持必要的謹(jǐn)慎，既不高估資產(chǎn)或收益，也不低估負(fù)債或費(fèi)用。對(duì)于可能發(fā)生的損失和費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)加以合理估計(jì)。謹(jǐn)慎原則又稱為審慎原則、保守主義。企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施謹(jǐn)慎原則，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)加以合理估計(jì)，就能在風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際發(fā)生之前防范風(fēng)險(xiǎn)，并化解風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)做出正確經(jīng)營(yíng)決策，有利于保護(hù)所有者和債權(quán)人的利益，有利于提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。2、 重要性原則重要性原則是指在選擇會(huì)計(jì)方法和程序時(shí)，要考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)本身的性質(zhì)和規(guī)模，根據(jù)特定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)經(jīng)營(yíng)決策影響的大小，來選擇合適的會(huì)計(jì)方法和程序。重要性原則與會(huì)計(jì)信息成本效益

16、直接相關(guān)。堅(jiān)持重要性原則，就能夠使提供會(huì)計(jì)信息的收益大于成本。3 、 實(shí)質(zhì)重于形式原則這里所講的形式是指法律形式，實(shí)質(zhì)是指經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。有時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外在法律形式并不能真實(shí)反映其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。為了真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，就不能僅僅根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外在表現(xiàn)形式來進(jìn)行核算，而要反映其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。例題：( )又稱為審慎原則、保守主義。A、謹(jǐn)慎原則B、重要性原則C.實(shí)質(zhì)重于形式原則D.形式重于實(shí)質(zhì)原則2012年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)(5)第四節(jié) 會(huì) 計(jì) 要 素會(huì)計(jì)要素是會(huì)計(jì)核算對(duì)象的基本分類，是設(shè)定會(huì)計(jì)報(bào)表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的依據(jù)，也是進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量的依據(jù)。會(huì)計(jì)要素主要包括資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收

17、入、費(fèi)用和利潤(rùn)等六大類。一、 資產(chǎn)資產(chǎn)是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。一個(gè)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須具備一定的物質(zhì)資源，或者說物質(zhì)條件。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這些必要的物質(zhì)條件表現(xiàn)為貨幣資金、廠房場(chǎng)地、機(jī)器設(shè)備、原料、材料等等。除以上的貨幣資金以及具有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)以外，資產(chǎn)還包括那些不具備物質(zhì)形態(tài)、但有助于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的專利、商標(biāo)等無形資產(chǎn)，也包括對(duì)其他單位的投資。資產(chǎn)具有如下特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。第二，資產(chǎn)都是為企業(yè)所擁有的，或者即使不為企業(yè)所擁有，但也是企業(yè)所控制的。第三，資產(chǎn)都是企業(yè)在過去發(fā)生的交易、事項(xiàng)中獲得的。按流動(dòng)

18、性進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)或非流動(dòng)資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)是指那些可以在一年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的變現(xiàn)周期往往在一年以上，所以稱為長(zhǎng)期資產(chǎn)或非流動(dòng)資產(chǎn)。一般來說，流動(dòng)資產(chǎn)所占比重越大，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。流動(dòng)資產(chǎn)中，貨幣資金、短期投資比重越大，則支付能力越強(qiáng)。按資產(chǎn)有無實(shí)物形態(tài)分，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。傳統(tǒng)上，通常將無形資產(chǎn)作狹義的理解，僅將專利、商標(biāo)這些不具有物質(zhì)形態(tài)、能夠給企業(yè)帶來超額利潤(rùn)的資產(chǎn)稱為無形資產(chǎn)。例題：按流動(dòng)性進(jìn)行分類，資產(chǎn)可以分為( )。A、有形資產(chǎn)B、無形資產(chǎn)C.流動(dòng)資產(chǎn)D.長(zhǎng)期資產(chǎn)或非流動(dòng)資產(chǎn)答案：CD二、負(fù)債負(fù)債是指過去的交易、事項(xiàng)

19、形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。如果把資產(chǎn)理解為企業(yè)的權(quán)利，那么，負(fù)債就可以理解為企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)。負(fù)債具有如下特點(diǎn)：第一，負(fù)債是由于過去的交易、事項(xiàng)引起的、企業(yè)當(dāng)前所承擔(dān)的義務(wù)。企業(yè)預(yù)期在將來要發(fā)生的交易、事項(xiàng)可能產(chǎn)生的債務(wù)不能作為負(fù)債。第二，負(fù)債將要由企業(yè)在未來某個(gè)時(shí)日加以清償。第三，為了清償債務(wù)，企業(yè)往往需要在將來轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，比如用現(xiàn)金償還或者實(shí)物資產(chǎn)清償，或者通過提供勞務(wù)來償還，或同時(shí)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)和提供勞務(wù)償還。也有可能將債務(wù)轉(zhuǎn)為所有者權(quán)益。按償還期間的長(zhǎng)短，一般將負(fù)債分為短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債。預(yù)期在一年內(nèi)到期清償?shù)膫鶆?wù)屬于短期債務(wù)。三、所有者權(quán)益所有者權(quán)益是指所有者在企

20、業(yè)資產(chǎn)中享有的經(jīng)濟(jì)利益，其金額為資產(chǎn)減去負(fù)債后的余額，又稱之為凈資產(chǎn)。所有者權(quán)益相對(duì)于負(fù)債而言，具有以下特點(diǎn)：第一，所有者權(quán)益不像負(fù)債那樣需要償還，除非發(fā)生減資、清算，企業(yè)不需要償還其所有者。第二，企業(yè)清算時(shí)，負(fù)債往往優(yōu)先清償，而所有者權(quán)益只有在清償所有的負(fù)債之后才返還給所有者。第三，所有者權(quán)益能夠分享利潤(rùn)，而負(fù)債則不能參與利潤(rùn)的分配。所有者權(quán)益在性質(zhì)上體現(xiàn)為所有者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和剩余利益，在數(shù)量上也就體現(xiàn)為資產(chǎn)減去負(fù)債后的余額。所有者權(quán)益包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)四個(gè)項(xiàng)目，其中，盈余公積和未分配利潤(rùn)合稱為留存收益。例題：( )是指所有者在企業(yè)資產(chǎn)中享有的經(jīng)濟(jì)利益，其金額為資產(chǎn)減

21、去負(fù)債后的余額。A、所有者權(quán)益B、負(fù)債C.資產(chǎn)D.收入答案：A四、 收入收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒?dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入具有以下特點(diǎn)：第一，收入是從企業(yè)的日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的。第二，收入可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加，也可能同時(shí)引起資產(chǎn)的增加和負(fù)債的減少。第三，收入將引起企業(yè)所有者權(quán)益的增加。按企業(yè)所從事日常活動(dòng)的性質(zhì)，收入有三種來源：一是對(duì)外銷售商品，通過銷售商品，取得現(xiàn)金或者形成應(yīng)收賬款;二是提供勞務(wù);三是讓渡資產(chǎn)的使用權(quán)，主要表現(xiàn)為對(duì)外貸款、對(duì)外投資或者對(duì)外出租等等。按日常活動(dòng)在公司、企業(yè)所處的地位，收入還可以分為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入。例題(判斷)：

22、1、收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒?dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。( )答案：對(duì)2、收入只能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加，不可能同時(shí)引起資產(chǎn)的增加和負(fù)債的減少。 ( )答案：錯(cuò)五、 費(fèi)用費(fèi)用是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日常活動(dòng)中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出。費(fèi)用與收入相配比，即為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得的盈利。與收入相對(duì)應(yīng)，費(fèi)用的特點(diǎn)在于：第一，費(fèi)用是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒?dòng)中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出;第二，費(fèi)用可以表現(xiàn)為資產(chǎn)的減少，如耗用存貨，也可能引起負(fù)債的增加，如負(fù)擔(dān)利息，或者同時(shí)表現(xiàn)為資產(chǎn)的減少和負(fù)債的增加;第三，費(fèi)用將引起所有者權(quán)益的減少。費(fèi)用按照其與收入的關(guān)系，可以分為

23、營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用兩部分。其中，營(yíng)業(yè)成本是指所銷售商品的成本，或者所提供勞務(wù)的成本。營(yíng)業(yè)成本按照所銷售商品或提供勞務(wù)在企業(yè)日?；顒?dòng)中所處地位可以分為主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本。 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。六、利潤(rùn)利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果。凈利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額等三個(gè)項(xiàng)目的總額減去所得稅費(fèi)用之后的余額。有些補(bǔ)貼收入也計(jì)入利潤(rùn)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)等日常活動(dòng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)，為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減去有關(guān)期間費(fèi)用后的余額;投資凈收益是投資收益與投資損失的差額;營(yíng)業(yè)外收支是與企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒有直接關(guān)系的各項(xiàng)收入和支出。例題(判斷

24、)：1、費(fèi)用按照其與收入的關(guān)系，可以分為營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用兩部分。( )答案：對(duì)2、利潤(rùn)是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒?dòng)中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出。 ( )答案：錯(cuò)2012年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策-物業(yè)稅的解說什么是物業(yè)稅所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù);然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳

25、納一定的稅金，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯;有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等;有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國(guó)、馬來西亞等;中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保

26、有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策-住房公積金一、住房公積金的概念住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。 這里的單位包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企

27、業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。二、住房公積金的性質(zhì)(1)保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地解決住房問題提供了保障;(2)互助性，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機(jī)制和渠道，而住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助，體現(xiàn)了職工住房公積金的互助性;(3)長(zhǎng)期性，每一個(gè)城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動(dòng)關(guān)系的這一段時(shí)間內(nèi)，都必須繳納個(gè)人住房公積金;職工所在單位也應(yīng)按規(guī)定為職工補(bǔ)助繳存住房公積金。三、住房公積金的特點(diǎn)(1)普遍性，城鎮(zhèn)所有在職職工，無論其工作單位性質(zhì)如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照條例的規(guī)定繳存住房公積金;

28、(2)強(qiáng)制性(政策性)，單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立的，住房公積金管理中心有權(quán)責(zé)令限期辦理，逾期不辦理的，可以按條例的有關(guān)條款進(jìn)行處罰，并可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行;(3)專用性，條例明確規(guī)定：職工住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用;(4)福利性，除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款;(5)返還性，職工離休、退休，或完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個(gè)人。四、住房公積金的管理住房公積金的管理實(shí)行住房公積金

29、管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。五、住房公積金的用途住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作它用。職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：(一)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的;(二)離休、退休的;(三)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;(四)出境定居的;(五)償還購(gòu)房貸款本息的;(六)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。依照前款第(二)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定，提取職工住房公積金的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)注銷職工住房公積金賬戶。職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存

30、儲(chǔ)余額;無繼承人也無受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人;準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。六、住房公積金的繳納規(guī)定職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%;有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。具體繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房

31、公積金賬戶設(shè)立手續(xù)的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期繳存;逾期仍不繳存的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。2012年土地估價(jià)師管理基礎(chǔ)知識(shí)資料（1）土地的概念一、內(nèi)容提要：1.土地的定義2.土地的特性3.土地的功能4.我國(guó)土地資源的特點(diǎn)5.土地的基本類別6.建設(shè)用地的特點(diǎn)7.建設(shè)用地的類別8.農(nóng)用地的主要特征9.農(nóng)用地的主要類別10.我國(guó)主要類別土地利用的方式二、考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地內(nèi)涵、基本特征及類型的理解與掌握程度。以及對(duì)土地類別、不同類型土地特點(diǎn)的理解與掌握程度

32、。三、考試基本要求掌握：土地的基本定義，土地的主要特性。土地的基本類別及我國(guó)土地的分類。熟悉：土地的功能。不同類別土地的特點(diǎn)。了解：我國(guó)土地資源的特點(diǎn)及其他學(xué)科對(duì)土地的定義。我國(guó)主要類別土地利用的方式。四、內(nèi)容輔導(dǎo)：第一節(jié)土地的概念一、土地的定義(一)土地的基本定義(掌握)土地是地球表層的特定地域，有固定的位置和一定的水平、垂直范圍;土地是由相互作用的各種自然地理要素構(gòu)成的綜合體，并受人類活動(dòng)的影響，兼有自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙重屬性;土地的特性是隨著時(shí)間發(fā)展變化的。目前，從土地管理的角度分析，比較公認(rèn)的土地定義是：土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包

33、括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。這一定義包括以下幾層含義。1、土地是綜合體。組成土地各要素，在一定的時(shí)間和空間內(nèi)，相互聯(lián)系、相互作用、相互依存而組成具有一定結(jié)構(gòu)和功能的有機(jī)整體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個(gè)單獨(dú)的要素。因此，評(píng)價(jià)土地時(shí)要綜合考慮各要素的特性及其相互作用，才能得出符合客觀實(shí)際的結(jié)果。2、土地是自然的產(chǎn)物。土地是自然的產(chǎn)物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，但人類活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。3、土地是地球表面具有固定位置的空間客體。它具有立體的垂直剖面，在縱向范圍上，它包括地表、地面，也包括較深的地下，它向上、向下的

34、范圍是現(xiàn)今人們利用土地的技術(shù)所能達(dá)到的范圍。4、土地是地球表面的陸地部分。海洋和陸地是地球表面的兩大組成部分，有著明顯區(qū)別的自然地理特征。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。將土地限定在陸地范圍，符合人們的一般認(rèn)識(shí)和勞動(dòng)習(xí)慣。5、土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果，人類活動(dòng)影響土地性質(zhì)和用途，這種新的性質(zhì)和用途，與人類的活動(dòng)成果密不可分，沒有這些成果，土地就不具有這些用途。從這意義上講，這些人類的活動(dòng)結(jié)果也是土地的重要組成部分，(二)其他學(xué)科對(duì)土地的定義(了解)土地是土地科學(xué)體系研究的物質(zhì)實(shí)體，土地是土地科學(xué)中最重要的基本概念。因此，研究土地科學(xué)問題，首先應(yīng)該對(duì)土地的概念做一個(gè)大

35、致的了解，明確土地概念的內(nèi)涵和外延。土地與我們的生活息息相關(guān)，是人類一切生產(chǎn)生活賴以存在的根基。就是對(duì)于這樣一個(gè)最基礎(chǔ)的概念，看似簡(jiǎn)單普通，但要給土地一個(gè)準(zhǔn)確定義還不是一件容易的事。充分討論土地的內(nèi)涵、屬性及特征并揭示其本質(zhì)，有助于土地科學(xué)學(xué)科體系韻建設(shè)。不同的專家學(xué)者從各自的學(xué)科角度對(duì)土地進(jìn)行了界定，以下是主要的幾種觀點(diǎn)：1.自然觀點(diǎn)主要指土地作為地球的特定組成部分，究竟哪些部分，哪些因素屬于土地的范圍，以下四種觀點(diǎn)具有一定的代表性：(1)土地即土壤，亦即地球陸地表面疏松的、有肥力的、可以生長(zhǎng)植物的表層部分。(2)土地即地球的純陸地部分，不包括陸地的水面。(3)土地即陸地及其水面，亦即地球表

36、面除海洋之外的陸地及其江河、湖泊、水庫(kù)、池塘等陸地水面。(4)土地即地球表面，亦即地球的陸地部分和海洋部分都包括在內(nèi)。上述四種觀點(diǎn)中，前兩種觀點(diǎn)過于狹義。除去地球表層的土壤之外，深層的巖層、水層也具有土地的基本功能，例如一棵植物的生長(zhǎng)，不能說完全是土壤的功勞，巖層的保護(hù)、地下水的供給都是植物生長(zhǎng)的必要條件，因此地球的深層部分也不能排除在土地的概念之外。第四種觀點(diǎn)則失之過寬。地球的海洋部分不具有土地的一系列功能，因此不應(yīng)該包括在土地范圍之內(nèi)。第三種觀點(diǎn)相對(duì)確切。馬克思曾經(jīng)說過：只要水流等等有一個(gè)所有者，是土地的附屬物，我們也把它作為土地來理解。廣義的土地應(yīng)該包括陸地中的水面。2.經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)根據(jù)馬

37、克思的說法，土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象，作為一切活動(dòng)的一般空間基礎(chǔ)，在農(nóng)業(yè)中是主要的生產(chǎn)資料。3.法學(xué)觀點(diǎn)中國(guó)臺(tái)灣土地法第一條解釋土地的意義，本法所稱土地，謂水、陸及天然富源?？咸貜姆筛拍钌蠈?duì)土地的定義是：土地不僅包括地面或土壤，而且也包括附著于土地的任何東西，不管是自然長(zhǎng)成的，如樹、草和木，或者是人工造成的，如房屋以及其他建筑物;它所包括的范圍向上或向下是無限度的，以致可以包括地上或地下的每樣?xùn)|西。2012年土地估價(jià)師管理基礎(chǔ)知識(shí)資料（2）4.西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾認(rèn)為：土地的含義指的是大自然無償贈(zèng)與人類的陸地、水、空氣、光和熱等物質(zhì)和力。美國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利認(rèn)

38、為：經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量，或自然資源經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西。澳大利亞的克里斯欽和斯圖爾特進(jìn)一步指出：土地一詞是指地表及所有它對(duì)人類生存和成就有關(guān)的重要特征，必須考慮土地是地表的一個(gè)立體垂直剖面，從空中環(huán)境直到地下的地質(zhì)層，并包括動(dòng)植物群體及過去和現(xiàn)在與土地相聯(lián)系的人類活動(dòng)。5.聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織的定義1972年聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織(FAO)在荷蘭瓦格寧根召開了土地評(píng)價(jià)專家會(huì)議，在會(huì)議文件土地與景觀的概念及定義中專門給土地下的定義是：土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大氣、土壤及基礎(chǔ)地質(zhì)、水文和植物。它還包括這一地域范圍內(nèi)過去和現(xiàn)在的人類活動(dòng)的種種結(jié)果，

39、以及動(dòng)物就它們對(duì)目前和未來人類利用土地所施加的重要影響。1976年聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織發(fā)表的土地評(píng)價(jià)綱要?jiǎng)t進(jìn)一步指出：土地是地表的一個(gè)區(qū)域，其特點(diǎn)包括該區(qū)域垂直向上和向下的生物圈的全部合理穩(wěn)定的或可預(yù)測(cè)的周期性屬性，包括大氣、土壤和下伏地質(zhì)、生物圈、植物界和動(dòng)物界的屬性，以及過去和現(xiàn)在的人類活動(dòng)的結(jié)果;考慮這些屬性和結(jié)果的原則是，它們對(duì)于人類對(duì)土地目前和未來利用施加重要的影響。6.其他觀點(diǎn)有的學(xué)者認(rèn)為，土地甚至包括自然資源或自然的力量，不是單純指地球表面，并且包括地面以上和地面以下一切物質(zhì)。至此，聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織對(duì)于土地的概念趨于完善，并且已經(jīng)為眾多的學(xué)者所接受。(三)容易混淆的幾個(gè)概念(了解)土地和

40、土壤不同，土壤是土地的構(gòu)成部分中諸多自然因素的一種。土地與國(guó)土也不是同一概念，國(guó)土是指一個(gè)國(guó)家主權(quán)管轄的地域空間：領(lǐng)土、領(lǐng)空、領(lǐng)海，是一個(gè)國(guó)家主權(quán)范圍內(nèi)的所有地域空間的總稱。土地的概念要狹窄一些，盡管土地也包括陸地上的水面即江河、湖泊、水庫(kù)、灘涂等，但海洋不包括在土地范圍之內(nèi)。并且，土地是一個(gè)學(xué)術(shù)上的概念，國(guó)土是一個(gè)政治概念，二者是在不同層面上作出的不同定義。最后還應(yīng)提及土地資源與土地概念的聯(lián)系與差別。一般說來，土地資源是指目前或可預(yù)見的未來能夠產(chǎn)生價(jià)值的土地，是在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，可以被人類利用的土地，它是土地的一部分。由此可見兩者之間有差別，但這種差別又是比較模糊的，土地資源的范圍隨著

41、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步正在不斷擴(kuò)大，目前國(guó)內(nèi)外都是泛用這兩個(gè)名詞，并不做出嚴(yán)格的區(qū)分。一般來說，國(guó)土、土地、土地資源的外延依次減小，國(guó)土包括土地，土地包括土地資源。例題：下列關(guān)于土地的定義，表述不正確的是()。A.土地是由相互作用的各種自然地理要素構(gòu)成的綜合體B.土地兼有自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙重屬性C.土地是地球陸地及海洋表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果D.土地的特性是隨著時(shí)間發(fā)展變化的答案：C解析：土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。不包括“海洋表面。二、

42、土地的特性(掌握)土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性;土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們?cè)诶猛恋氐倪^程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。(一)土地的自然特性1、土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類不能創(chuàng)造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地;或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒有增加土地面積。2、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互換，不能搬動(dòng)。人們通常可以搬運(yùn)一切物品，房屋及其它建筑物雖然移動(dòng)困難，但可拆遷重建。只有土地固定在地殼上，占有一定的

43、空間位置，無法搬動(dòng)。因此，人們把土地看作是不動(dòng)產(chǎn)的代表。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地;同時(shí)，這一特性也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全的市場(chǎng)，即不是實(shí)物交易意義上的市場(chǎng)，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。3、土地質(zhì)量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素(如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石)的自然性狀不同，而且人類活動(dòng)的影響也不同，從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。4、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。土地是一種非消耗性資源，它不會(huì)隨著人們的使用而消失，相對(duì)于消耗性資源而言，土地資源

44、在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性;第二，作為人類的活動(dòng)場(chǎng)所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。其它的生產(chǎn)資料或物品，在產(chǎn)生過程或使用過程中，會(huì)轉(zhuǎn)變成另一種資料、物品，或逐漸陳舊、磨損，失去使用價(jià)值而報(bào)廢。土地則不然，只要人們?cè)谑褂没蚶眠^程中注意保護(hù)它，是可以年復(fù)一年地永遠(yuǎn)使用下去的。但是，土地的這種永續(xù)利用性是相對(duì)的。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。例題：土地的自然特性包括()。A.土地面積的無限性B.土地位置的固定性C.土地質(zhì)量的差異性D.土地永續(xù)利用的絕對(duì)性答案：BC解析：應(yīng)是土地面積的有限性、土地永續(xù)利用的

45、相對(duì)性。(二)土地的經(jīng)濟(jì)特性1、土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。這一特性有兩層含義：首先，供給人們從事各種活動(dòng)的土地面積是有限的;其次，特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對(duì)各類用地的需求，從而出現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一社會(huì)問題和地租、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)問題。由于土地的稀缺性所引起的土地供不應(yīng)求現(xiàn)象，造成了地租、地價(jià)的昂貴，迫使人們節(jié)約、集約地利用土地，努力提高土地的有效利用率和單位面積生產(chǎn)力。2012年土地估價(jià)師管理基礎(chǔ)知識(shí)資料（3）2、土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業(yè)用地，又可作居住用地、商業(yè)用地等。由于這一特性，對(duì)一塊土地的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競(jìng)爭(zhēng)，并可以

46、從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種川途。這種競(jìng)爭(zhēng)常使土地趨于最佳用途和最大經(jīng)濟(jì)效益，并使地價(jià)達(dá)到最高。這就要求人們?cè)诶猛恋貢r(shí)，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模、利用方法等均為最佳。3、土地用途變更的困難性，土地使用不同用途之間的變換，有時(shí)比較柞易，但大多數(shù)情況下足困難的。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，當(dāng)作物從播種開始，進(jìn)入生長(zhǎng)階段后，雖然物價(jià)變動(dòng)，但生產(chǎn)的作物就不能調(diào)整布局，即使可以調(diào)整，也要付出一定的代價(jià)，這就是土地利用適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性。而且，不同作物對(duì)土地質(zhì)量的要求不同，變更用途有時(shí)是相當(dāng)困難或無法辦到的。如，缺水宜林的山地，改利水稻就很難實(shí)現(xiàn)。工礦用地一旦形成，想改作農(nóng)用就相當(dāng)困難。土地用途變更的

47、困難性告訴人們，在編制土地利用規(guī)劃確定土地用途時(shí)，要認(rèn)真調(diào)查研究，充分進(jìn)行可行性論證，以便作出科學(xué)、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會(huì)造成較大的損失和浪費(fèi)。4、土地增值性。一般商品的使用隨著時(shí)間的推移總是不斷地折舊直至報(bào)廢，土地這個(gè)特殊商品則不然，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，而且隨著人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的投資具有顯著的增值性。因此，有人說，對(duì)土地的投資是風(fēng)險(xiǎn)最小的投資。5、土地報(bào)酬遞減的可能性。盡管土地具有增值性的特點(diǎn)，但由于“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的存在，在技術(shù)不變的條件下對(duì)土地的投入超過一定限度，就會(huì)產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果。這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油度霑r(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)

48、濟(jì)條件下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象，此外，土地還具有重要的社會(huì)屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會(huì)中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會(huì)十地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會(huì)屬性，即反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。例題：下列不屬于土地的經(jīng)濟(jì)特性的有()。A.土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性B.土地用途的多樣性C.土地用途變更的簡(jiǎn)易性D.土地增值性答案：C解析：土地用途變更的簡(jiǎn)易性

49、，不屬于土地的經(jīng)濟(jì)特性。三、土地的功能(熟悉)(一)人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)土地是人類賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是不可再生的有限資源和寶貴財(cái)富。土地資源是人類生存不可脫離的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地是人類生存之本，土地是我們生存的首要條件，人類的一切物質(zhì)生產(chǎn)都離不開土地。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和最基本的資源。當(dāng)今人類社會(huì)面臨的人口、資源、環(huán)境等重大問題無不與土地有關(guān)。(二)人類生產(chǎn)生活的場(chǎng)所土地由于其物理性質(zhì)，具有承載萬物的功能，因而成為人類進(jìn)行一切生活和生產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所和空間，成為人類進(jìn)行房屋、道路等建設(shè)的地基。皮之不存，毛將焉附，在一定意義上比喻了土地對(duì)于人類的這種承載功能。土地是人類社會(huì)生產(chǎn)

50、力的重要源泉，是人類生活、生產(chǎn)等一切活動(dòng)的場(chǎng)所，亦是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料和勞動(dòng)對(duì)象。誠(chéng)如馬克思所指出的那樣，土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，是人類不能出讓的生存條件和再生條件。在土地的一定高度和深度內(nèi)，具有強(qiáng)大的生長(zhǎng)萬物的能力。土壤中含有各種營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)以及水分、空氣，還可以接受太陽照射的光、熱等，這些是地球上一切生物生長(zhǎng)、繁殖的基本條件。沒有這些環(huán)境與條件及其功能，地球上的生物也就不能生長(zhǎng)繁育，人類也就無法生存和發(fā)展。我國(guó)自改革開放以來，十分重視對(duì)土地資源的利用和保護(hù)，把人口多、耕地少作為基本國(guó)情，加強(qiáng)人民珍惜土地，合理利用土地的國(guó)情教育;同時(shí)，還運(yùn)用法律手段加強(qiáng)、規(guī)范土地管理。例題：土地的功

51、能包括()。A.人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)B.人類生存的社會(huì)基礎(chǔ)C.人類生產(chǎn)的場(chǎng)所D.人類生活的場(chǎng)所答案：ACD解析：人類生存的社會(huì)基礎(chǔ)，不是其功能。四.我國(guó)土地資源的特點(diǎn)(了解)(一)土地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小。雖然我國(guó)土地面積居世界第三位，但人均占有土地而積只有11.7畝，相當(dāng)于世界平均水平的1/3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都遠(yuǎn)低于界平均數(shù)，分別為世界平均數(shù)的42.4%，11.6%和1/3強(qiáng)。(二)后備土地資源有限。宜農(nóng)荒地只有5億畝，其中可開墾為耕地的僅有1億畝，而且這1億畝土地大多分布在邊遠(yuǎn)地區(qū)，存在著不同程度的障礙蛩兀枰隙嗟耐蹲史僥蘢魑滌玫亍?/P(三)土地類型多樣，山地多于平地

52、。全國(guó)山地占33%，高原占26%，丘陵地占10%，三項(xiàng)合計(jì)占全國(guó)土地面積的69%;盆地占19%，平原占12%，兩項(xiàng)合計(jì)占全國(guó)土地的31%，海拔3000m以上的高山、高原占我國(guó)土地面積的25%，不宜于發(fā)展農(nóng)林牧業(yè)。(四)農(nóng)地分布不均勻。我國(guó)右90%以上耕地、林地和水域分布在東南部的濕潤(rùn)、半濕潤(rùn)地區(qū)(該區(qū)土地面積，與全國(guó)的32.2%)，其余10%的耕地、林地和水域分布于全國(guó)其它67.8%的地區(qū)。這種分布格局對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展不利，形成了東南以農(nóng)用地為主，西北以特用地為主的兩大區(qū)域。(五)森林覆蓋率低，我國(guó)森林覆蓋率為12.7%，美國(guó)為34%，原蘇聯(lián)為36%，日本為68%，瑞典為57%，德國(guó)為30

53、%，世界平均為22%;人均森林面積我國(guó)為1.8畝，美國(guó)為22畝，原蘇聯(lián)為50畝，日本為4畝，瑞典為45畝，德國(guó)為2畝。無論是森林覆蓋率還是人均林地，我國(guó)都遠(yuǎn)低于世界平均水平，也低于門本、德國(guó)等人口密度較大的國(guó)家。(六)土地質(zhì)量較差。在現(xiàn)有的耕地中，有1/3以上為低生產(chǎn)力土地，包括鹽地、紅壤丘陵地、水土流失地、風(fēng)沙干旱地和澇洼地等。解放初我國(guó)水土流失面積為116萬km2(17.4億畝)，雖然至今已治理了40萬KM2(6億畝)，但根據(jù)衛(wèi)星測(cè)算結(jié)果，我國(guó)水土流失面積已達(dá)150萬山(X.5億畝)，仍在不斷擴(kuò)大。目前，全國(guó)有1/3的草場(chǎng)處于退化之中，每畝產(chǎn)草量由原來的200kg減少到50100 kg。我

54、國(guó)約有沙漠化土地17萬km2，其中：歷史上形成的為12萬km2，近半個(gè)世紀(jì)以來形成的為5萬km2，還有潛在沙漠化土地15.8萬km2，兩者共32.8萬km2，占全國(guó)土地總面積的3.4%。我國(guó)鹽堿地估計(jì)有5億畝，農(nóng)作物單產(chǎn)不足百斤。此外，還有大量的“三廢”污染地。2012年土地估價(jià)師管理基礎(chǔ)知識(shí)資料（4）(七)水土資源不平衡。我國(guó)水資源總量約為28000多億M2。長(zhǎng)江、珠江、浙、閩、臺(tái)及西南諸河流域的水量占全國(guó)總水量的82.3%，而這些地區(qū)的耕地，僅占全國(guó)耕地的36%;黃河、淮河及其它北方諸河流域水量約占全國(guó)總水量的17%，而耕地卻占全國(guó)的63.7%。例題：我國(guó)土地資源的特點(diǎn)包括()等。A.后備

55、土地資源有限B.土地類型多樣，平地多于山地C.土地質(zhì)量較差D.水土資源不平衡答案：ACD解析：應(yīng)是“山地多于平地”。第二節(jié)土地的分類一、土地的基本類別(掌握)土地分類是指在研究分析各類土地的特點(diǎn)及它們之間的相同性和土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性的基礎(chǔ)上劃分土地類型。土地分類成果可直接用于生產(chǎn)和土地科學(xué)的研究。土地分類的目的，主要是為了掌握土地資源狀況，識(shí)別土地資源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地資源。土地不僅具有自然特性，還具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。根據(jù)土地的特性及人們對(duì)土地利用的目的和要求不同，形成了不同的土地分類系統(tǒng)。按照不同的目的和要求，有不同的土地分類。我國(guó)的土地目前大致有三種

56、分類：(1)依據(jù)土地的自然屬性分類，如地貌、植被、土壤等。這種分類體系稱為土地自然分類系統(tǒng),又可稱為土地類型分類體系。(2)依據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)屬性分類，如生產(chǎn)力水平、土地質(zhì)量、權(quán)屬等。這種分類體系稱為土地評(píng)價(jià)分類系統(tǒng)，又稱土地生產(chǎn)潛力分類體系。(3)依據(jù)綜合特性分類，包括自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和其他因素。這種分類體系稱為土地利用分類系統(tǒng)。從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，同時(shí)借鑒國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家土地管理法科學(xué)地將我國(guó)土地分為三大類，即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地管理法定義：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是

57、指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。”我國(guó)的土地分類體系有一個(gè)不斷發(fā)展、完善的過程。我國(guó)1984年發(fā)布的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程規(guī)定了土地利用現(xiàn)狀分類及含義，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和集體土地所有權(quán)調(diào)查應(yīng)用的是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的土地分類體系。1989 年 9 月發(fā)布的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定了城鎮(zhèn)土地分類及含義，城鎮(zhèn)地籍調(diào)查及村莊地籍調(diào)查應(yīng)用的是城鎮(zhèn)土地分類體系。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新修訂的土地管理法的頒布實(shí)施，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法律的要求以及科學(xué)實(shí)施全國(guó)土地和城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理的需要，需

58、要進(jìn)一步明確農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地的范圍，對(duì)原有土地分類體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和銜接。為此，在研究、分析兩個(gè)現(xiàn)行土地分類基礎(chǔ)上，國(guó)土資源部于2001年8月21日下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知”，制定了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的全國(guó)土地分類體系，并于 2002 年 1 月 1 日起在全國(guó)試行。新的土地利用分類體系一級(jí)(3個(gè))：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地二級(jí)(15個(gè))：A、耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地;B. 商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建設(shè)用地;C. 未利用土地、其他土地三級(jí)(71個(gè))(略)例題：土地管理法規(guī)定，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為

59、()。A.農(nóng)用地B.耕地C.建設(shè)用地D.未利用地答案：ACD解析：國(guó)家土地管理法科學(xué)地將我國(guó)土地分為三大類，即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。二.建設(shè)用地的特點(diǎn)(熟悉)1.承載性與非生態(tài)利用性建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場(chǎng)所、操作空間和工程載體，以及堆放場(chǎng)地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。它與土壤肥力沒有關(guān)系。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求我們?cè)谶x擇用地時(shí)，應(yīng)盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。建設(shè)用地可以利用水土條件相對(duì)較差、而承載功能符合要求的土地，從而使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地

60、更大的效益。2.土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難一般說來，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。除需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間外，成本也相當(dāng)高。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)，一定要慎重行事，嚴(yán)格把關(guān)，不要輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。2012年土地估價(jià)師管理基礎(chǔ)知識(shí)資料（5）3.土地利用的集約性農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。就具體地段來說，它能引起地價(jià)的上升，有時(shí)可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地就是一個(gè)典型的例子。為了保護(hù)農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)政府綜合效益，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變