會計實務(wù)：普通住宅銷售定價中的學問

1、普通住宅銷售定價中的學問在確定住宅銷售價格的過程中，很多人往往會認為定價越高越好，房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤也會越高，而事實則不然。這當中，稅收起到了至關(guān)重要的作用。而負責定價的部門也應(yīng)注意關(guān)注到銷售住宅的稅后利潤，而非僅僅關(guān)注收入與成本。接下來讓我們來看一個簡單的例子：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的住宅項目，其普通住宅銷售面積為7 萬平米，土地和開發(fā)成本合計為4.5 億元，而土地增值稅清算時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為扣除比例的 10。根據(jù)中華人民共和國增值稅暫行條例第8 條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增

2、值額按規(guī)定計稅。那么，我們先來計算一下：若要普通住宅在土增稅清算時能享受國家對于土增稅的優(yōu)惠政策，銷售價格的上限是什么。設(shè)不含稅銷售收入為X，且采用簡易計稅計算增值稅。土地和開發(fā)成為4.5 億，得出下列不等式：X- （）/ （） 20%按照上文所得不等式計算：X7.07 億，因此，當每平米均價低于10100 元時，此項目普通住宅于土增清算時可免征土地增值稅。按照得到的平均售價計算土增稅可得：銷售收入（每平方米）：10100 元土地及開發(fā)成本（每平方米）=45000/7 = 6428.57附加稅費 =10100*5%*12%=60.6元扣除項元增值額： 10100-8417.74= 1682.2

3、6元增值率 :1682.26/8417.74=19.98%土地增值稅為零企 業(yè) 所 得 稅 ：（ 10100-6428.57-60.6-0） *25%=902.7元 稅 后 利 潤 ：10100-6428.57-60.6-902.7= 2708.13元而如果將每平米的銷售價格適當提升，稅后利潤會增加嗎？我們來看一下提升定價后的例子:假設(shè)將每平米銷售價格提升至10500 每平方米（不含稅），相關(guān)稅負與稅后利潤如下:銷售收入（每平方米）：10500 元土地及開發(fā)成本（每平方米）=45000/7 = 6428.57 附加稅費 =10500*5%*12%=63元扣除項元增值額： 10500-8420.

4、14= 2079.86元增值率 :2079.86/8420.14=24.7%土地增值 稅=2079.86*30%-8420.14*0%=623.96企 業(yè)所 得稅：10500-6428.57-63-623.96） *25%=846.12 元 稅 后 利 潤 ：10500-6428.57-66.6-623.96-846.12= 2538.35元由以上的計算可以看到，對于普通住宅來說，提升定價并不一定能夠提高稅后利潤，在某些價格區(qū)間內(nèi)，提升定價還可能會使稅后利潤不升反降。因此，大家一定要注意到普通住宅這一稅收優(yōu)惠政策給其銷售定價帶來的影響，避開無效區(qū)間，使得每一分定價的提升都有其價值。注：普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0 以上、單套建筑面積在 120 平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20%。小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。因為它是一門技術(shù)很強的課程，主