廣州錦繡世家營銷思路及工作計劃課件

1、1 錦繡世家策劃部2012-7-18錦繡世家營銷思路及工作計劃一整體營銷思路2營銷節(jié)點鋪排目錄三附件：廣告表現(xiàn)1項目概況及市場分析3營銷思路實施計劃4現(xiàn)場包裝計劃5公關活動計劃6其他計劃二營銷執(zhí)行計劃沙灣核心地緣客戶橋南重要實力客戶市橋拓展補充客戶東部偶得客戶客戶定位：沙灣、橋南為主，其次為市橋客戶橋南在售項目主要有：雅居樂錦官城、城南源著、保利香檳國際、星晨時代豪庭、奧園養(yǎng)生廣場、昊龍花園、流金歲月待售項目：錦繡世家、金沙灣花園五區(qū)、越秀可逸江畔、越秀可逸陽光橋南市場下半年可售貨量約7000套，且戶型同質(zhì)化嚴重，板塊內(nèi)競爭將更加白熾化；板塊競爭：新開4項目，板塊總約7000套，競爭激烈流金歲

2、月昊龍花園星晨時代豪庭雅居樂錦官城南區(qū)越秀可逸江畔越秀可逸陽光雅居樂錦官城北區(qū)博學公館雅居樂城南源著在售項目待售項目奧園養(yǎng)生廣場保利香檳國際金沙灣花園五區(qū)錦繡世家貨量：首推4棟，344套， 3.43萬m，約3.5億第一批：國慶1-4座，344套3.43萬方，約3.5億11110654321312987以客戶作為突破口，逐個擊破！敏捷集團客戶以及合作企業(yè)員工；沙灣本地、橋南客戶企事業(yè)團購客戶市橋、沙頭以及其他散客針對四大目標客戶，鋪開拓展與推廣各消化1棟總體營銷思路： 留 拓 搶 營銷策略二： 拓 拓展政府以及企事業(yè)單位、敏捷集團員工、合作單位員工、老業(yè)主團購客戶：對項目周邊公務員、企事業(yè)單位組

3、織團購，拓展團購客戶；派單：對沙灣以及市橋商業(yè)中心進行派單，拓展商業(yè)中心客戶群體；掃街：對沙灣街道商鋪進行掃街，拓展沙灣商鋪老板；老業(yè)主：啟動老帶新送物管費活動，拓展敏捷老業(yè)主；關系戶：在集團內(nèi)部以及合作單位，舉辦內(nèi)部提前認購，保證關系戶提前消化一部分產(chǎn)品；營銷策略三： 搶 搶橋南競爭項目客戶（城南源著、越秀可逸江畔、可逸陽光）大巴流動廣告：利用大巴廣告在競爭項目路段移動穿梭，傳遞項目信息，爭搶競爭項目客戶；導視系統(tǒng)：道旗廣告、導視牌、競爭項目路口移動桁架廣告牌，攔截競爭項目客戶；戶外廣告：市橋中心增加戶外牌，搶市橋客戶群；電視廣告：電視廣告可以有效覆蓋全番禺，大范圍搶客戶；候車亭：布置市橋、

4、沙灣候車亭廣告，搶奪兩大區(qū)域客戶；網(wǎng)絡：通過搜房網(wǎng)等網(wǎng)站以及微博進行網(wǎng)絡宣傳，搶奪客戶資源；短信：持續(xù)性發(fā)送短信，維持項目市場知名度，有效搶客；銷售引爆的關鍵： 價 格四盤齊發(fā)，貨量過剩，競爭激烈開盤最遲，錯失先機地段認同度相對較低價格定位：稍低于雅居樂城南原著項目概況細項內(nèi)容地址青云大道沙灣鎮(zhèn)政府旁占地面積42136建筑面積137063 建筑密度30%綠地率30%容積率2.7樓層分布洋房共11棟，其中，1-9棟為18F高，10棟為15F高，11棟為14F高。別墅共12套，每套3層高。車位機動車位1084個，其中地下車位965個。非機動車位，940個。戶數(shù)872戶錦繡世家位于沙灣鎮(zhèn)中心區(qū)，毗鄰

5、高尚居住區(qū)橋南板塊，是一個具有濃厚文化生活底蘊的精品人文社區(qū)！戶型配比：主力戶型為75-120平米，占比約90%項目主打剛需產(chǎn)品，面積區(qū)間為75-120平方米，主要面向首次置業(yè)和首次改善型客戶。根據(jù)區(qū)位條件、規(guī)模、產(chǎn)品類型、推貨時點等綜合因素研判，項目的主要競爭區(qū)域?qū)⒓性跇蚰习鍓K，而橋南板塊以及沙灣的成熟樓盤也起到一定的客戶分流情況，最終確定以下主要競爭項目：次要競爭對手博學公館可逸江畔昊龍花園星晨時代豪庭金沙麗水祈福水城等二手市場主要競爭對手雅居樂錦官城城南源著金沙灣花園五區(qū)越秀可逸江畔越秀可逸陽光競爭分析目前，沙灣鎮(zhèn)中心住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，且將推新貨項目只有錦繡世家和金沙灣花園五區(qū)，產(chǎn)品

6、供應相對稀缺。但橋南板塊在售項目眾多，競爭激烈，但橋南板塊樓盤周邊配套還不完善。沙灣鎮(zhèn)區(qū)的洋房普遍沒有電梯，本項目將成為沙灣鎮(zhèn)稀缺的現(xiàn)代電梯洋房，同時又具有比橋南板塊樓盤配套更完善的優(yōu)勢。錦繡世家競爭項目分析樓盤名稱 在售戶型戶型面積（）已售未售套數(shù) 備注銷售套數(shù)銷售均價（元/） 在售項目雅居樂城南源著1-3房47-9554710000起（毛坯）8471、2房已經(jīng)售罄，目前在售2、3、4、5、16、21棟95平米三房單位，實用率達84，毛坯總價95萬/套起。 保利香檳國際1-4房50-140 46211000-15000（2500元/平裝修）， 15目前在售最后一棟，2座，預計6月份清盤 雅居

7、樂錦官城2-4房 93、96-128、145 13617000（帶2300元/裝修） 1321一次性付款92折、商業(yè)貸款97折、公積金貸款99折 海倫堡流金歲月4房150、200 678150平的4房單位14000（毛坯）、21000（帶裝修）；200平米的4房18000起毛坯，帶裝修22000起 848三房戶型已經(jīng)售罄，主要單位為雙證單位，走貨速度慢星辰時代豪庭3-4房123-180 9118000（毛坯）499價格過高，導致滯銷待售項目越秀可逸江畔 3-4房100-160、180-200- 約2500工程進度已到7F越秀可逸陽光2-3房79、100-140- 約1200工程進度已到金沙灣花

8、園5區(qū) 2-5房80-271 - 522工程進度已到10F，預計8月推出競爭分析：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，貨量充足競爭激烈一、上周廣州一手住宅市場動態(tài)廣州十區(qū)近八周成交呈現(xiàn)量價齊穩(wěn)的局面，整體均價保持平穩(wěn)。六月份延續(xù)5月份熱銷場面，市場火熱。廣州近兩月成交走勢圖廣州近一個月成交前十名樓盤廣州近一月成交前十名樓盤中，基本集中于郊區(qū)，主要集中于番禺、增城兩區(qū)；其中番禺樓盤占5席，城南源著以超高性價比吸引了眾多的剛需客群；6月12日至7月13日廣州市場排行排名項目 區(qū)域 套數(shù) 面積 均價 銷售額 1雅居樂劍橋郡番禺27741600147446133543432保利西海岸白云23822951160363680

9、484923錦繡半島番禺22321416132872845669774雅居樂城南源著番禺21418917106212009193175增城雅居樂御賓府增城2132592266651727907996碧桂園鳳凰城增城2052472187532163922547金山谷番禺18613368134451797353858嶺南新世界白云17816260162832647708989廣州亞運城番禺168185741069619868078710富力金港城花都16414459680198338953番禺近八周成交價格相對平衡，但成交套數(shù)波動較大，這主要與番禺大盤的集中開盤簽約相關。從整體來看，整區(qū)成交較理想

10、，開發(fā)商依然采取走量路線，價格基本無太大波動，市場持續(xù)火熱。番禺近兩月成交走勢圖番禺區(qū)近一個月成交前十名樓盤近一月番禺簽約成交主要為剛需盤為主，延續(xù)了上月火熱的銷售形式，劍橋郡、錦繡半島、城南源著成為市場最受關注的三個樓盤，推出的新貨均銷售較為理想。6月12日至7月13日番禺市場成交排行排名項目 區(qū)域 套數(shù) 面積 均價 銷售額 1雅居樂劍橋郡番禺27741600147446133543432錦繡半島番禺22321416132872845669773雅居樂城南源著番禺21418917106212009193174金山谷番禺18613368134451797353855廣州亞運城番禺1681857

11、4106961986807876星匯文瀚番禺12316248183312978511427諾德名都番禺81820811946980588518金海岸花園番禺73708912426880894859保利香檳國際番禺707502131229844621510時代外灘番禺59943518212171832740錦官城北區(qū)星匯，由于單證，且毛坯價格為11000元/平，所剩尾貨不多；目前錦官城貨量集中于南區(qū)，南區(qū)逾6成為雙證單位，且17000元/平的高價導致走貨困難，基本只靠少量單證單位走貨；項目內(nèi)容占地面積7.8萬平方米建筑面積20萬平方米容積率2.8地址番禺番禺區(qū)市橋龍岐路西側(cè)、福賢路南側(cè)地段開發(fā)商

12、廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售主力戶型93平兩房和96-112平三房單元價格南區(qū)：17000元/平(帶2300元/平裝修)北區(qū)：11000元/平（毛坯）客戶群老業(yè)主、番禺市橋和橋南客戶為主番禺橋南個盤市場表現(xiàn)：雅居樂錦官城番禺橋南個盤市場表現(xiàn)：城南源著一期產(chǎn)品基本售罄，目前推售二期，產(chǎn)品以64一房、84兩房、95三房為主，與一期戶型一致；二期為8-11#、19#共5棟，約600套單位，7月7日開始二期認籌，2萬誠意金享95*97折開盤折扣優(yōu)惠；項目內(nèi)容占地面積103824平方米建筑面積172619平方米 容積率1.8地址廣州市番禺區(qū)市橋南南城路開發(fā)商廣州雅居樂雅粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售主力戶

13、型公寓：47套間、64一房，住宅：64一房、84兩房、95三房價格毛坯均價10000-11000元/平，公寓送2000元裝修客戶群剛需客群一期二期項目內(nèi)容占地面積112731平方米建筑面積89432平方米容積率1.8地址德信路與福愉路交匯處（中心醫(yī)院對面）開發(fā)商廣州城建房地產(chǎn)開發(fā)公司在售主力戶型80-120 兩房至三房，130-170 三房至五房價格未定客戶群改善型居多，部份首次置業(yè)人群，推廣風格較為年輕化?？梢蓐柟夤?7棟洋房，2梯4戶設計，戶型以80-120 兩房至三房，130-170 三房至五房為主，整個項目約1200套；該項目7月15日即將開放售樓部，目前在大潤發(fā)以及百越廣場做外展；番

14、禺橋南個盤市場表現(xiàn)：可逸陽光項目內(nèi)容占地面積暫無資料建筑面積暫無資料容積率暫無資料地址番禺區(qū)沙灣中華大道與西環(huán)路交匯處開發(fā)商廣州市番禺區(qū)沙灣房地產(chǎn)開發(fā)公司 在售主力戶型80-120 兩房至三房，130-170 三房至五房價格未定客戶群沙灣本地以及市橋改善型客戶目前工程進度建至10F，售樓部尚未開放，并且無推廣，項目資料缺乏；作為金沙灣家園五期，戶型主要有80方兩房、140方三房以及229-271方的五房單位，共522套，預計8月份開售；番禺橋南個盤市場表現(xiàn)：金沙灣花園五期整體市場成交平穩(wěn)，5-6月份維持熱銷，價平量升，主要為剛需客戶入市，托動大市逐漸回暖番禺市場依然是成交旺區(qū)，主要成交樓盤集中

15、于劍橋郡、錦繡半島以及城南源著等大盤，整區(qū)價量保持平穩(wěn)，開發(fā)商依然保持高性價比快速出貨；橋南市場7月份新入市項目2個，將使板塊在售貨量更加充足，約7500套，且戶型同質(zhì)化嚴重，板塊內(nèi)競爭將更加白熾化；另外，激烈的市場競爭也吸引越來越多市橋客戶對橋南板塊的關注，板塊熱度不減。市場小結越秀江畔2500套，陽光1200套左右，城南源著約800套左右，錦官城約800套左右，金沙灣五區(qū)523套，星晨時代豪庭500套，流金歲月約800套左右，我們800套一整體營銷思路2營銷節(jié)點鋪排目錄三附件：廣告表現(xiàn)1項目概況及市場分析3營銷思路實施計劃4現(xiàn)場包裝計劃5公關活動計劃6其他計劃二營銷執(zhí)行計劃總體營銷鋪排7月

16、21日11月下旬7月1日工程要求營銷階段售樓部、樣板房開放首期開盤 圍墻包裝推廣主線推廣渠道營銷活動 固定外展商場巡展軟文炒作 搜房網(wǎng)站軟文戶外形象稿出街圍墻形象稿派單掃街單位拓展售樓部、樣板房開放暨投資理財講座臨時售樓部開放 取得預售證起勢、預熱10月1日9月25日持續(xù)銷售&蓄客余貨續(xù)銷戶外牌夾報派單候車亭網(wǎng)絡軟文短信30萬/周開盤引爆12月1日售樓部、樣板房開放售樓部、樣板房和 園林展示區(qū)完工固定外展電視廣告戶外牌 搜房網(wǎng)站（橫欄）候車亭風暴 硬廣派單 網(wǎng)絡、報廣軟文炒作 短信50萬條/周第二批貨開盤 取得預售證開盤活動廚藝大比拼&大胃王比賽電視廣告社區(qū)燈箱戶外牌 搜房網(wǎng)站（橫欄）候車亭風

17、暴 硬廣派單 網(wǎng)絡、報廣軟文炒作 短信50萬條/周從寶墨園到錦繡世家，市橋等了150年！錦繡世家臨時售樓部正式開放集150年積淀之大美，讓橋南更具人文氣質(zhì) 錦繡世家，銷售中心及82-118平米樣板房9月25日同步綻放150年文化精品再次閃耀全城！錦繡世家，82-118平米人文住宅10月1日盛大開盤150年的文化集萃，成就橋南冠軍盤錦繡世家開盤勁收6億，感謝每一位業(yè)主！150年文化精品載譽而歸！錦繡世家，82-118平米人文住宅11月XX日盛大開盤開盤暨美食展2012二期開盤1-4棟收籌8月18日首期營銷節(jié)點7月21日9月25日國慶臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放1-4#開盤20128月18日

18、1-4棟認籌營銷思路：早蓄客、深拓展、集中爆破7月21日9月25日10月1日2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放1-4棟開盤，貨值約3.85億6月：確定項目logo、vi以及形象定位和推廣語臨時銷售中心方案制定、包裝沙盤模型制作銷售招聘、培訓、考核項目外展、派單地點選定派單兼職召集項目道路導視系統(tǒng)以及道旗方案制定現(xiàn)場物料設計、下單制作7月：固定外展和派單開始沙灣區(qū)域掃街開始市橋派單、禺山大道西工廠區(qū)拓展項目微博宣傳啟動工地圍墻廣告上畫禮品準備（掃街禮品送紙扇，但對于拓展客戶，僅送單位聯(lián)系人，禮品為套裝茶具）常規(guī)推廣啟動8月：持續(xù)固定外展和派單，巡展啟動學校、企業(yè)以及政府單位拓展開始常規(guī)推

19、廣持續(xù)收籌方案以及口徑出街商鋪進行包裝售樓部、園林、看樓通道布置方案制定并執(zhí)行售樓部以及樣板房開放物料采購售樓部開放、樣板房開放活動方案制定9月：持續(xù)固定外展和派單開盤方案、流程以及開盤物料采購售樓部開放前1周線上線下全面鋪開，開始接受認籌；售樓部開放、樣板房開放以及開盤舉辦活動，吸引客戶關注；樣板房開放前1周推廣內(nèi)容更換銷售信息，并舉辦活動；開盤前一周更換推廣信息，并舉辦開盤活動；售樓部以及樣板房開放物料采購8月18日1-4棟收籌項目推廣鋪排：7-8月份深挖沙灣客戶渠道：臨時銷售中心（租賃青云大道商鋪，提前吸引沙灣鎮(zhèn)客戶關注）沙灣外展（天匯百貨）沙灣派單（沙灣文化中心、天匯百貨、沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)

20、園、沙灣食街、沙灣寶墨園）沙灣掃街（中華大道、青云大道、沙灣大道以及市良路沿街商鋪）道旗圍城（西環(huán)路、中華大道、青云大道）；7-8月份拓展市橋客戶沙灣客戶渠道：市橋外展（番禺賓館、康樂路（信和超市）、華潤萬家繁華路店、新大新百貨）市橋派單（哈街-大潤發(fā)、番禺賓館、易發(fā)步行街、星海公園、百德商業(yè)中心、百越廣場、大夫山、南郊公園、番禺廣場地鐵站、區(qū)政府）8月份企事業(yè)單位拓展：以團購名義進行企事業(yè)單位拓展：番禺中學、禺山高級中學、沙灣實驗小學、沙灣中心小學、象賢中學、番禺中心醫(yī)院、沙灣鎮(zhèn)政府、番禺區(qū)政府等單位；9月集中推廣爆破渠道：線上推廣：以電視、戶外、短信和報廣、派單候車亭為主，集中推廣，傳遞項

21、目銷售信息，擴大項目在大番禺的知名度；線下推廣：主要以拓展關系戶、敏捷老業(yè)主為主，通過企信通形式發(fā)送敏捷老業(yè)主，提供老帶新送1年物管費調(diào)動老業(yè)主資源；活動推廣：售樓部開放、樣板房開放以及開盤三大營銷節(jié)點結合項目形象定位，舉辦系列活動，造成全城關注，積聚人氣！一整體營銷思路2營銷節(jié)點鋪排目錄三附件：廣告表現(xiàn)1項目概況及市場分析3營銷思路實施計劃4現(xiàn)場包裝計劃5公關活動計劃6其他計劃二營銷執(zhí)行計劃項目目標首期銷量目標：1-4#開盤銷售8成以上！10月下旬實現(xiàn)1-4#開盤售罄，銷售金額約3.85億；首期1-4#共354套，開盤銷售八成貨量約284套；首期認籌目標為600個，反推總共上客目標需達到30

22、00批以上，月均1000批；銷售目標分解：蓄客量大，必須通過有效的推廣渠道來深挖沙灣本地客戶，拓展外圍市橋客戶，完成蓄客目標！如何完成渠道的鋪排？以客戶作為突破口，逐個擊破！首期共4棟，可將客戶群體劃分為四類：敏捷集團客戶以及合作工作員工；團購單位客戶沙灣本地客戶群體市橋、沙頭以及橋南周邊客戶如何對以上四類客戶進行營銷鋪排？營銷策略一： 留 留住沙灣本地以及市橋客戶留客1：開設臨時銷售中心，搶占客源臨時銷售中心地點：青云大道展場時間：7月21日至9月24日銷售代表：5名每天對當天登記客戶做好整理工作，統(tǒng)計客戶關注點，方便項目組對于銷售說辭做針對性的調(diào)整；在售樓部開放前期，統(tǒng)一對外展登記客戶做好

23、信息或電話回訪，每周一次，告知客戶有關本項目的工程進度，正式售樓部開放時間確定后統(tǒng)一通知客戶，邀請上門；另外，銷售代表可內(nèi)部分組跟進沙灣、市橋客戶群體，保證客戶跟進更加具有針對性；7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌留客2：沙灣、橋南和市橋開設展場，及早蓄客外展時間：7月至開盤前一天；7-8月份固定展點：番禺賓館9月份固定展點：番禺賓館、大潤發(fā)、百越廣場8月份巡展點：信和超市（康樂路店）、華潤萬家繁華路店、新大新百貨、天匯百貨銷售人員：1名/展位外展目的：接受沙灣、橋南以及市橋客戶的咨詢以及登記，提前蓄客的有效途徑；番禺賓館大羅村珠寶城（

24、信和超市）信和超市康樂路店華潤萬家繁華路店）天匯百貨外展點分布圖新大新百貨百越廣場大潤發(fā)7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌營銷策略二： 拓 拓展政府以及企事業(yè)單位、敏捷集團員工、合作單位員工、老業(yè)主團購時間：8月份團購單位：沙灣鎮(zhèn)政府、沙灣周邊學校、醫(yī)院等企事業(yè)單位，如番禺中學、禺山高級中學、沙灣實驗小學、番禺中心醫(yī)院等團購內(nèi)容：對項目周邊的團購單位進行拜訪，并給予該單位團購客戶一定 的折扣優(yōu)惠吸引單位人員。拓客1：拓展項目周邊學校、政府以及銀行單位7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟

25、收籌派單時間：7月至開盤派單地點：哈街-大潤發(fā)、番禺賓館、易發(fā)步行街、星海公園、百德商業(yè)中心、百越廣場、大夫山、南郊公園、番禺廣場地鐵站、區(qū)政府、沙灣文化中心、天匯百貨、沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、沙灣食街、沙灣寶墨園）拓客2：對沙灣、市橋商業(yè)地點進行派單拓展派單形式：每周末各派單點安排2-3名兼職在上述派單地點進行派單，有效傳播項目銷售信息，吸引目標客戶群體。大夫山公園番禺賓館哈街-大潤發(fā)南郊公園沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園沙灣食街寶墨園沙灣文化中心天匯百貨易發(fā)步行街星海公園百德商業(yè)中心番禺廣場地鐵站、區(qū)府市橋地鐵站、百越廣場項目派單點位分布圖7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月

26、18日1-4棟收籌掃街時間：7月下旬至八月初掃街地點：中華大道、青云大道、沙灣大道以及市良路沿街商鋪掃街形式：每名銷售代表帶領2名兼職人員進行掃街，給沿街商鋪派發(fā)項目單張、做問卷調(diào)查以及贈送小禮品（小禮品可以贈送有文化氣息的紙扇，給客戶一絲盛夏的清涼）拓客3：對沙灣周邊道路商鋪掃街市良路中華大道青云大道沙灣大道7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌啟動時間：8月18日至開盤老業(yè)主資源：錦繡半島、錦繡銀灣、錦繡華庭、錦繡生態(tài)園、上城國際通知形式：通過項目企信通發(fā)送老帶新獎勵信息以及項目銷售信息老帶新內(nèi)容：老業(yè)主帶新客戶到現(xiàn)場，新客戶開盤成功購

27、買后，老業(yè)主可獲免1年物業(yè)費獎勵；拓客4：啟用老帶新送管理費活動，拓展老業(yè)主資源7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌拓客5：拓展關系戶資源，組織內(nèi)部團購，提前消化，保證銷售目標實現(xiàn)團購目的：考慮到項目為合作項目，且本公司以及合作公司均有部分員工關注項目，并且有一定購買意向，因此建議項目在正式開盤前先進行關系戶內(nèi)部認購，為關系戶提供額外團購優(yōu)惠，有助項目銷售目標的實現(xiàn)！團購時間：暫定售樓部開放的第二天集中舉行團購地點：項目售樓部團購樓棟：暫定1、2棟奇數(shù)層單位（共計100余套）團購形式：售樓部開放前1周，項目組提前為本公司以及合作公司員工發(fā)

28、放內(nèi)部員工團購邀請，有意向者可前往咨詢并做登記，在團購專場交定金訂購意向單位；營銷策略三： 搶 搶橋南競爭項目客戶（城南源著、越秀可逸江畔、可逸陽光）搶客1：大巴移動廣告以及桁架指示牌，與競爭對手搶客7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌桁架指示牌大巴移動路線啟動時間：8月上旬大巴移動廣告路線：在競爭項目兩路口之間路段，安排廣告大巴來回行駛，吸引競爭項目客戶前往本項目；城南源著可逸江畔可逸陽光桁架指示牌：在南城路、德信路以及橋南路三路口樹立項目桁架指示牌，搶奪競爭項目客戶，令該部分客戶關注本項目。搶客2：前期發(fā)送短信，發(fā)出項目聲音，搶奪客源

29、選用高效的宣傳途徑，通過精準的信息投放，針對目標客戶群采用直效性的短信宣傳，為開盤儲蓄有效客戶。發(fā)送對象：主要是番禺沙灣、橋南小區(qū)業(yè)主、教師、私企 業(yè)主和公務員； 其次是華南板塊以及洛溪客戶；市橋、沙灣華南、洛溪40萬條（天）20萬條（天）時間數(shù)量信息主題發(fā)送地點售樓部開放前周末各30萬條釋放項目臨時銷售中心開放信息沙灣、橋南、市橋售樓部開放至開盤前周末各120萬條番禺沙灣人文精品社區(qū)妝綻放（釋放項目各節(jié)點銷售信息）沙灣、橋南、市橋華南以及洛溪7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌搶客3：電視廣告，覆蓋番禺，搶奪客源投放時間：9月10日-1

30、0月5日投放頻道：番禺電視本港、翡翠臺投放頻率：周一至周五晚18:30-22:30，每晚6次投放內(nèi)容：項目30秒廣告片，及時將銷售信息更換在標版上，將售樓部開放、樣板房開放以及開盤有效傳遞7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌搶客4：報廣、候車亭推廣，強化爭奪客源效果投放媒體：南都、番禺日報版面大小：全版投放時間：售樓部、樣板房開放以及開盤前1-2天內(nèi)容：釋放項目各營銷節(jié)點銷售信息候車亭位置：市橋、橋南以及沙灣數(shù)量：80塊左右投放時間：9月10至開盤內(nèi)容：釋放項目各營銷節(jié)點銷售信息7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板

31、房開放開盤8月18日1-4棟收籌常規(guī)推廣：戶外牌位置：番禺賓館階段一：2011年7月上旬9月10日內(nèi)容主題：傳遞臨時銷售中心以及展場開放階段二：2011年9月11日9月28日內(nèi)容主題：傳遞項目售樓部、樣板房開放信息階段三：2011年9月29日10月底內(nèi)容主題：傳遞項目開盤信息以及熱銷注：建議在市橋中心增加1塊戶外牌，可以在百德商業(yè)中心或大北路附近7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌常規(guī)推廣：搜房網(wǎng)網(wǎng)站：搜房網(wǎng)投放形式：通欄階段一：9月11日9月28日內(nèi)容主題：傳遞項目售樓部、樣板房開放信息階段三：9月29日10月底內(nèi)容主題：傳遞項目開盤信

32、息以及熱銷7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌另外，根據(jù)銷售需要，定時做銷售信息更新，以及發(fā)布軟文炒作，保持項目熱度！一整體營銷思路2營銷節(jié)點鋪排目錄三附件：廣告表現(xiàn)1項目概況及市場分析3營銷思路實施計劃4現(xiàn)場包裝計劃5公關活動計劃6其他計劃二營銷執(zhí)行計劃臨時銷售中心地點：青云大道與永康大街交匯處，項目斜對面，與項目僅一路之隔時間：7月21日開放臨時銷售中心開設，有利于項目前期蓄客，拓展項目周邊客戶群。道路導視系統(tǒng)導視完成時間：7月中旬導視牌數(shù)量：7個導視路段：西環(huán)路、崗心路、青云大道、中華大道7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心

33、開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌道旗圍墻完成時間：7月下旬展示路段：青云大道、中華大道、西環(huán)路、崗心路崗心路西環(huán)路青云大道中華大道7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌圍墻圍墻完成時間：7月下旬展示路段：青云大道、東圓南街展示內(nèi)容：項目價值點展示，突出項目的產(chǎn)品價值，齊全周邊配套等7月21日9月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌售樓部前廣場前廣場完成時間：9月下旬展示內(nèi)容：座地旗、休閑桌椅展示內(nèi)容：建磚墻，與工程用道分隔開來，布置座地旗以及休閑桌椅，營造一定的銷售氛圍。7月21日9

34、月25日國慶2012臨時銷售中心開放售樓部、樣板房開放開盤8月18日1-4棟收籌沙盤模型以及交通區(qū)域圖沙盤模型交通區(qū)域圖物料名稱：項目沙盤模型、交通區(qū)域圖制作時間：目前已定下家，等圖紙確定即可開始制作，保證售樓部開放前到位一整體營銷思路2營銷節(jié)點鋪排目錄三附件：廣告表現(xiàn)1項目概況及市場分析3營銷思路實施計劃4現(xiàn)場包裝計劃5公關活動計劃6其他計劃二營銷執(zhí)行計劃廚藝大比拼&大胃王比賽8月18日9月25日國慶2012廚藝大比拼&大胃王比賽售樓部、樣板房開放暨投資理財講座活動地點：沙坑體育館活動時間：8月18日邀請嘉賓：媒體記者、敏捷老業(yè)主以及合作公司關系戶、前期來電、來訪登記客戶、 合作銀行高端客戶

35、活動內(nèi)容：廚藝大比拼、大胃王比賽、活動抽獎錦繡世家作為沙灣中心項目，做大眾型活動，即可吸引實在型的沙灣以及市橋客戶，保證項目人氣，同時也可以在市場擴大知名度；活動現(xiàn)場除了客戶比賽外，同時現(xiàn)場進行客戶的收籌工作，提前圈客；開盤活動暨美食展售樓部、樣板房開放暨投資理財講座活動地點：項目售樓部活動時間：售樓部、樣板房開放當天邀請嘉賓：前期來電、來訪登記客戶、老業(yè)主資源以及關系戶活動目的：投資理財講座，傳遞項目的投資價值，在增加現(xiàn)場人氣，提高認籌量的同時，又可以提高敏捷地產(chǎn)在客戶心中形象，提升品牌的社會影響力！9月25日國慶2012售樓部、樣板房開放暨投資理財講座開盤活動暨美食展8月18日廚藝大比拼&大胃王比賽開盤活動暨美食展活動地點：項目售樓部活動時間：9月30（中秋節(jié)）至國慶假期活動內(nèi)容：每天不同的美食主題：品月餅、沙灣美食、西班牙、意大利美食等主題邀請嘉賓：前期所有客戶活動