實(shí)用的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講座-房地產(chǎn)培訓(xùn)課件

1、實(shí)用的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2022/9/19培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目，了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)，了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象： 21世紀(jì)體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人2022/9/19在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn) 房產(chǎn)地產(chǎn)2022/9/19土地 、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益 土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓 建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 權(quán)益產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2022/9/1

2、9土地（國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)）： 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式 a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房） b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地） 2022/9/19土地的分類：1、生地2、熟地 （1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平2022/9/19 房地產(chǎn)業(yè)： 1、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 3、物業(yè)管理 4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢 6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式2022/9/19房產(chǎn)分類： 居住物業(yè) 商用物業(yè)2022/9/19房 產(chǎn) 分 類居住住宅 平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇

3、寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂(lè)） 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等) 綜合：兩種或兩種以上用途2022/9/19建筑面積計(jì)算 占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面 積，也叫紅線面積 容積率指總建筑面積與總占地面積的比率 使用率使用面積與建筑面積的比率 綠化率指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率 2022/9/19建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 4、鋼結(jié)構(gòu)2022/9/19建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu) 4、其它2022/9/19房地產(chǎn)的交易： 1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押

4、 3、房地產(chǎn)的租賃 （1）房地產(chǎn)租賃的概念 （2）房產(chǎn)出租的性質(zhì) 2022/9/19房屋出租人必須具備的出租條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的2022/9/19影響房屋價(jià)格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市

5、、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位 房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 其它因素2022/9/19我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期： 1980-1985年，國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購(gòu)買住房的試點(diǎn) 1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全面鋪開(kāi) 1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進(jìn) 1998年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段 2022/9/19北京市房地

6、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷：租賃市場(chǎng)：（3個(gè)階段） 1991-1999年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多以分散的個(gè)體進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，客戶需求大于房屋供應(yīng) 1999-2001年，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始展開(kāi)連鎖經(jīng)營(yíng)，北京市市場(chǎng)逐步出現(xiàn)品牌化趨勢(shì)，客戶需求與房源數(shù)量供應(yīng)逐步持平 2001年至今，市場(chǎng)開(kāi)始涌現(xiàn)眾多大型連鎖性公司，北京市相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司管理逐步正規(guī)化，房源供應(yīng)數(shù)量大于客戶數(shù)量2022/9/19北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷： 二手房交易市場(chǎng)：（4個(gè)階段） 1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放開(kāi)二手房市場(chǎng)，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升 2

7、001-2003年，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始可上市交易，市場(chǎng)中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開(kāi)始攀升 2003年至今，國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易 2022/9/19北京市場(chǎng)主要經(jīng)紀(jì)公司： 1、第一太平戴維斯（FPDSavills ） 2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS） 3、仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle） 4、中原地產(chǎn)（Centaline） 5、戴德梁行（DTZ） 6、嘉園置地（Joanna） 7、我愛(ài)我家 8、順弛 9、中大恒基 2022/9/19如何選擇理想的居住住宅 1.地段： 2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂(lè)及網(wǎng)點(diǎn)等

8、) 3.房屋層數(shù) 4.朝向 5.房屋的功能分區(qū) 6.面積空間2022/9/19商 用 物 業(yè) 1.位置 2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等 3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等） 4.物業(yè)管理 5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等） 6.其它2022/9/19 融資及付款方式租賃業(yè)務(wù)： 1.普通民宅因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，故付款方式通常為押一付三或押一付六，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租2.公寓及寫字樓因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通常為押二付三或押二付六，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租2022/9/1

9、9融資及付款方式 3.商鋪代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，付款方式通常為押一付三、押一付六或年付，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租 4.特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 5.因付款方式的不同,可導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格的變化2022/9/19融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù)： 二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以交易房?jī)r(jià)的10%作為首付款或定金，在過(guò)戶時(shí)（以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)交割為標(biāo)準(zhǔn)），由買方支付剩余房款 特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 2022/9/19房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法： a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

10、讓、抵押、房屋租賃） C、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2、城市私有房屋管理?xiàng)l例3、城市商品房預(yù)售管理辦法2022/9/19業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù) 二手房的概念二手房是指由北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已購(gòu)商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購(gòu)房改房和已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房2022/9/19業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù)已購(gòu)公有住房及已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的概念： 已購(gòu)公有住房指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買的公有住房； 已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國(guó)家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房2022/9/19業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù) 不能正常上市出售的房屋范圍：1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的4.擅自改變房屋使用性質(zhì)的5.以房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用