購物中心項目考察

1、購物中心項目考察泉州營銷企劃部2013年5月7日一、北京藍(lán)色港灣二、北京三里屯三、上海新天地四、上海恒隆廣場2一、藍(lán)色港灣3位置北京燕莎商圈和麗都商圈核心 開發(fā)商北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司項目特色中國首家Lifestyle Shopping Park建筑類別綜合性商業(yè)交通狀況市中心核心地段，交通極為便利。建筑面積地上兩層，6萬平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬平方米占地面積13萬平方米 容積率0.63綠化率30.72 停車位車位：地上1300 地下8004藍(lán)色港灣經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃；藍(lán)色港灣國際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、

2、亮碼頭酒吧街、中央廣場等區(qū)域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等豐富的選擇 美瑞百貨亮馬食街傳奇影城亮碼頭酒吧街中央廣場品牌街交通動線1、位于北京國際化程度最高的朝陽區(qū)，東面及南面為朝陽公園湖湖南岸及東岸分別是奧運沙灘排球比賽場地和208米高的“朝天輪”。2、毗鄰地鐵14號線3、選址在小區(qū)主入口附近，對外保持與交通動線良好接駁藍(lán)色港灣停車場人流動線1、對內(nèi)既與小區(qū)保持動線貫通，又保持距離2、街區(qū)內(nèi)部動線設(shè)計零死角3、動線處理：緩坡、扶梯4、5000平方下沉式廣場，人氣聚集地藍(lán)色港灣項目分析7優(yōu)勢：1、位于市中心板塊2、周邊交通便利3、周邊

3、配套完善4、自持全部物業(yè)，只租不售5、特色建筑、易吸引人6、地處傳統(tǒng)高檔居住板塊劣勢：1、停車位偏少2、市中心大量同質(zhì)商家，競爭壓力大3、市中心交通擁堵二、北京三里屯8項目概況：位置：朝陽區(qū)工體北路和三里屯路的交匯處毗鄰使館區(qū)，東側(cè)是傳統(tǒng)的酒吧街，充滿著濃厚的外交氛圍和人文氣息，是東西方交匯之處開發(fā)商:香港太古地產(chǎn)占地面積：5.3萬平方米建筑面積：13.5萬平方米停車設(shè)施：約890個車位三里屯Village由十九座低密度建筑物組成，分為南北兩區(qū)，外加一個瑜舍酒店，包括眾多國際品牌專營店、零售店鋪、精品酒店、餐廳酒吧和設(shè)有1700個座位八個銀幕的大型影院 項目格局開闊，花園、庭院、小巷點綴其間，

4、 南北兩區(qū)各具特色， 一個是本土新貴和國際品牌旗艦店的融合地，而另一個則是奢華時尚和國際頂尖品牌的匯聚區(qū)。南區(qū)建筑面積7.2萬平，為廣場、街巷式結(jié)合的建筑群體北區(qū)建筑面積4.8萬平，為圍合式庭院設(shè)計和特色酒吧交通動線：地域內(nèi)有10條縱向、12條橫向街巷項目四至：東起為三里屯酒吧一條街，南側(cè)抵工人體育場北路，西至新東路，北臨無軌電車二廠公交 ： 113路 115路 406路 416路431路 701路 758路117路110路 118電車 120路 208路 403路 673路 623路 地鐵10號線團結(jié)湖下車2號線東四十條人流動線：地面設(shè)置廣場，可舉辦活動，有效聚攏人氣扶梯、樓梯垂直的交通動線

5、多個出入口，便于自行選擇11廣場北京三里屯項目分析12優(yōu)勢：1、周邊交通便利2、周邊配套完善3、特色建筑、易吸引人4、位于擁有多個大型零售項目、五星級酒店、涉外高檔公寓、高檔寫字樓及使館區(qū)的三里屯地區(qū)，為其營造了良好的國際商業(yè)氛圍。5、營業(yè)面積1000平米以上的阿迪達(dá)斯、蘋果等環(huán)球店和旗艦店拉動了全項目零售額增長，這些品牌不僅能夠吸引更多的消費群體，而且還能帶動其他品牌的發(fā)展。劣勢：1、停車位偏少2、引導(dǎo)通往二樓通道少3.、綠化空間較少4、10座樓間都有連接，但并不是想去那座樓就可以直接到達(dá)5、交通曲折，易迷路三、上海新天地13太平橋地區(qū)重建項目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個世紀(jì)90年代，上海政府

6、實施城區(qū)改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項目瑞安集團斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置土地面積： 約52萬平方米總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成： 零售（14.1萬平方米） 酒店服務(wù)式公寓（6.1萬平方米） 辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地開發(fā)商： 瑞安集團南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了

7、年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會（一大）會址所在,辟為步行街。交通動線：15新天地1、位于市中心，北至太倉路，西至馬當(dāng)路，南至自忠路，董志黃陂

8、南路2、緊靠地鐵1號線、8號線、9號線3、公交：146、781、911、926、42路、大橋1線、146（內(nèi)圈）、隧道8線等，人流動線分析：1、設(shè)置中庭，提供了充足的休息空間2、多個出入口，便于選擇3、扶梯、樓梯垂直動線17項目SWOT分析優(yōu)勢：1、位于市中心板塊2、打造打人工湖、環(huán)境優(yōu)越3、商業(yè)氛圍濃厚、易聚集人氣4、地處“中共一大”會址旁邊，對旅游人群有一定吸引力劣勢：1、地處市中心，交通擁擠2、指示牌少，易迷路四、上海恒隆廣場18項目概況：位置：位于靜安區(qū)南京西路北側(cè)的1266號，陜西北路與西康路之間。開發(fā)商:恒隆地產(chǎn)占地面積：地上66層，288米，地下3層，裙房5層，占地30788平方

9、米建筑面積：購物中心五層，共53600；第一座辦公樓（66層）78300，第二座辦公樓（48層）81400停車設(shè)施：擁有800個泊位定位：高端奢侈品購物191、中國規(guī)模最大的路易威登專賣店2、首次進入上海品牌：chanel、Hermes、CD、Celine3、恒隆廣場與高檔品牌較為集中的中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場比鄰，三者相互烘托，使南京西路成為耀眼的“金街”。 交通條件：位于陜西北路與西康路之間。地鐵： 2號線南京站公交：935.921.37.104.109.128.23.21路等20211、設(shè)置多處扶梯，推動人流循環(huán)2、設(shè)置商業(yè)廣場，形成商業(yè)街區(qū)形式3、多個出入口，實現(xiàn)人流無死角人流流線2222上海恒隆廣場項目分析優(yōu)勢：1、周邊交通便利2、周邊配套完善3、自持全部物業(yè)，只租不售，獲得租金及物業(yè)增值收益4、充分利用了南京西路上強大的客流優(yōu)勢劣勢：1、停車位偏少2、以高端奢侈品為主，導(dǎo)致人氣不足3、洗手間相對較少23心得體會：從招商方面來說：應(yīng)該做的是選商，而不是招商從經(jīng)營模式來說：開發(fā)商自持全部物業(yè)，只租不售，收取租金及擁有物業(yè)升值的利潤從營銷模式來說：先大后小 大型主力商家的成