某房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE XX房地地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告公司名稱稱：* * 房地產(chǎn)產(chǎn)公司編制人員員：* * *完成日期期：20005-7-211目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112421865 調(diào)查人員員聲明 PAGEREF _Toc112421865 h 4 HYPERLINK l _Toc112421866 第一部分分：項(xiàng)目目總論 PAGEREF _Toc112421866 h 5 HYPERLINK l _Toc112421867 1.1項(xiàng)項(xiàng)目背景景 PAGEREF _Toc112421867 h 5 HYPERLINK l _Toc112421868 1.2

2、項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc112421868 h 5 HYPERLINK l _Toc112421869 1.2.1項(xiàng)目目名稱 PAGEREF _Toc112421869 h 5 HYPERLINK l _Toc112421870 1.2.2項(xiàng)目目建設(shè)單單位概況況 PAGEREF _Toc112421870 h 5 HYPERLINK l _Toc112421871 1.2.3項(xiàng)目目地塊位位置及周周邊現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc112421871 h 5 HYPERLINK l _Toc112421872 1.2.4項(xiàng)目目規(guī)劃控控制要點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc1124218

3、72 h 7 HYPERLINK l _Toc112421873 1.2.5項(xiàng)目目發(fā)展概概況 PAGEREF _Toc112421873 h 7 HYPERLINK l _Toc112421874 1.3可可行性研研究報(bào)告告編制依依據(jù) PAGEREF _Toc112421874 h 7 HYPERLINK l _Toc112421875 1.4可可行性研研究結(jié)論論及建議議 PAGEREF _Toc112421875 h 8 HYPERLINK l _Toc112421876 第二部分分：市場(chǎng)場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc112421876 h 8 HYPERLINK l _Toc112421

4、877 2.1宏宏觀環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc112421877 h 8 HYPERLINK l _Toc112421878 2.2全全國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展分分析 PAGEREF _Toc112421878 h 8 HYPERLINK l _Toc112421879 2.3本本市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc112421879 h 8 HYPERLINK l _Toc112421880 2.3.1本市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc112421880 h 8 HYPERLINK l _Toc112421881 2.3.2本市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì) PA

5、GEREF _Toc112421881 h 9 HYPERLINK l _Toc112421882 2.4板板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc112421882 h 9 HYPERLINK l _Toc11242218883 2.44.1區(qū)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)成成長(zhǎng)狀況況 PAGEREF _Toc112421883 h 9 HYPERLINK l _Toc112421884 2.4.2區(qū)域域內(nèi)供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品特特征 PAGEREF _Toc112421884 h 10 HYPERLINK l _Toc112421885 2.4.3區(qū)域域市場(chǎng)目目標(biāo)客層層研究 PAGEREF _Toc112421885

6、 h 10 HYPERLINK l _Toc112421886 2.5項(xiàng)項(xiàng)目擬定定位方案案 PAGEREF _Toc112421886 h 10 HYPERLINK l _Toc112421887 2.5.1可類類比項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)調(diào)查 PAGEREF _Toc112421887 h 10 HYPERLINK l _Toc112421888 2.5.2項(xiàng)目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc112421888 h 11 HYPERLINK l _Toc112421889 2.5.3項(xiàng)目目定位方方案 PAGEREF _Toc112421889 h 11 HYPERLINK l _Toc112

7、421890 第三部分分：項(xiàng)目目開發(fā)方方案 PAGEREF _Toc112421890 h 11 HYPERLINK l _Toc112421891 3.1項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊特性與與價(jià)值分分析 PAGEREF _Toc112421891 h 11 HYPERLINK l _Toc112421892 3.2規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)分析 PAGEREF _Toc112421892 h 12 HYPERLINK l _Toc112421893 3.3產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議 PAGEREF _Toc112421893 h 13 HYPERLINK l _Toc112421894 3.4項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度 PAGEREF _To

8、c112421894 h 15 HYPERLINK l _Toc112421895 3.5營(yíng)營(yíng)銷方案案 PAGEREF _Toc112421895 h 16 HYPERLINK l _TToc111244218896 3.66機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置 PAGEREF _Toc112421896 h 16 HYPERLINK l _Toc112421897 3.7合合作方式式及條件件 PAGEREF _Toc112421897 h 17 HYPERLINK l _Toc112421898 第四部分分：投資資估算與與融資方方案 PAGEREF _Toc112421898 h 17 HYPERLINK l _To

9、c112421899 4.1投投資估算算 PAGEREF _Toc112421899 h 17 HYPERLINK l _Toc112421900 4.1.1投資資估算相相關(guān)說明明 PAGEREF _Toc112421900 h 17 HYPERLINK l _Toc112421901 4.1.2分項(xiàng)項(xiàng)成本估估算 PAGEREF _Toc112421901 h 17 HYPERLINK l _Toc112421902 4.1.3總成成本估算算 PAGEREF _Toc112421902 h 20 HYPERLINK l _Toc112421903 4.1.4單位位成本 PAGEREF _Toc

10、112421903 h 20 HYPERLINK l _Toc112421904 4.1.5銷售售收入估估算 PAGEREF _Toc112421904 h 20 HYPERLINK l _Toc112421905 4.1.6稅務(wù)務(wù)分析 PAGEREF _Toc112421905 h 20 HYPERLINK l _Toc112421906 4.1.7項(xiàng)目目資金預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc112421906 h 21 HYPERLINK l _Toc112421907 4.1.8現(xiàn)金金流量表表 PAGEREF _Toc112421907 h 21 HYPERLINK l _Toc11242

11、1908 4.1.9自有有資金的的核算 PAGEREF _Toc112421908 h 21 HYPERLINK l _Toc111244219909 4.2融融資方案案 PAGEREF _Toc112421909 h 22 HYPERLINK l _Toc112421910 4.2.1項(xiàng)目目融資主主體 PAGEREF _Toc112421910 h 22 HYPERLINK l _Toc112421911 4.2.2項(xiàng)目目資金來來源 PAGEREF _Toc112421911 h 22 HYPERLINK l _Toc112421912 4.2.3融資資方案分分析 PAGEREF _Toc1

12、12421912 h 22 HYPERLINK l _Toc112421913 4.2.4投資資使用計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc112421913 h 22 HYPERLINK l _Toc112421914 4.2.5借款款償還計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc112421914 h 22 HYPERLINK l _Toc112421915 第五部分分：財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc112421915 h 23 HYPERLINK l _Toc112421916 5.1財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與參參數(shù)選取取 PAGEREF _Toc112421916 h 23 HYPERLINK l

13、_Toc112421917 5.2財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)（方案案1） PAGEREF _Toc112421917 h 23 HYPERLINK l _Toc112421918 5.2.1財(cái)務(wù)務(wù)盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc112421918 h 23 HYPERLINK l _Toc112421919 5.2.2靜態(tài)態(tài)獲利分分析 PAGEREF _Toc112421919 h 24 HYPERLINK l _Toc112421920 5.2.3動(dòng)態(tài)態(tài)獲利分分析 PAGEREF _Toc112421920 h 24 HYPERLINK l _Toc112421921 5.2.4償債債能力分分析

14、 PAGEREF _Toc112421921 h 24 HYPERLINK l _Tooc111242219222 5.22.5綜綜合指標(biāo)標(biāo)表 PAGEREF _Toc112421922 h 24 HYPERLINK l _Toc112421923 5.3財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)（方案案2） PAGEREF _Toc112421923 h 25 HYPERLINK l _Toc112421924 5.4財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc112421924 h 25 HYPERLINK l _Toc112421925 第六部分分：不確確定性分分析 PAGEREF _Toc112421925 h 25

15、 HYPERLINK l _Toc112421926 6.1盈盈虧平衡衡分析 PAGEREF _Toc112421926 h 25 HYPERLINK l _Toc112421927 6.2敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc112421927 h 26 HYPERLINK l _Toc112421928 6.2.1變動(dòng)動(dòng)因素一一成本變變動(dòng) PAGEREF _Toc112421928 h 26 HYPERLINK l _Toc112421929 6.2.2變動(dòng)動(dòng)因素二二售價(jià)變變動(dòng) PAGEREF _Toc112421929 h 26 HYPERLINK l _Toc112421930 6.

16、2.3變動(dòng)動(dòng)因素一一容積率率變動(dòng) PAGEREF _Toc112421930 h 26 HYPERLINK l _Toc112421931 6.3風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 PAGEREF _Toc112421931 h 27 HYPERLINK l _Toc112421932 6.3.1風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素的的識(shí)別和和評(píng)估 PAGEREF _Toc112421932 h 27 HYPERLINK l _Toc112421933 6.3.2風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范對(duì)對(duì)策 PAGEREF _Toc112421933 h 27 HYPERLINK l _Toc112421934 第七部分分：綜合合評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc1124

17、21934 h 27 HYPERLINK l _Toc112421935 7.1社社會(huì)評(píng)價(jià)價(jià)（定性性） PAGEREF _Toc112421935 h 27 HYPERLINK l _Toc112421936 7.2環(huán)環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)（影響響及對(duì)策策） PAGEREF _Toc112421936 h 27 HYPERLINK l _Toc112421937 7.3公公司資源源匹配分分析 PAGEREF _Toc112421937 h 27 HYPERLINK l _Toc1124219338 第八部部分：研研究結(jié)論論與建議議 PAGEREF _Toc112421938 h 27 HYPERLINK

18、l _Toc112421939 8.1結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc112421939 h 27 HYPERLINK l _Toc112421940 8.2建建議 PAGEREF _Toc112421940 h 27 HYPERLINK l _Toc112421941 第九部分分：附錄錄 PAGEREF _Toc112421941 h 28 HYPERLINK l _Toc112421942 9.1附附件： PAGEREF _Toc112421942 h 28 HYPERLINK l _Toc112421943 9.2附附表： PAGEREF _Toc112421943 h 28 HYPER

19、LINK l _Toc112421944 9.3附附圖： PAGEREF _Toc112421944 h 29調(diào)查人員員聲明我們鄭重重聲明：1、 我我們?cè)诒颈菊{(diào)查報(bào)報(bào)告中陳陳述的事事實(shí)是真真實(shí)的和和準(zhǔn)確的的。2、 我我們依照照XXXXX公司司統(tǒng)一的的房地地產(chǎn)可行行性研究究報(bào)告模模式進(jìn)進(jìn)行分析析。3、 形形成意見見和結(jié)論論。4、 撰撰寫本可可行性研研究報(bào)告告。5、 我我們已（或沒有有）對(duì)本本報(bào)告中中的擬建建項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行了實(shí)實(shí)地查勘勘（在本本聲明中中應(yīng)清楚楚地說明明哪些調(diào)調(diào)查人員員對(duì)擬建建項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行了實(shí)實(shí)地查勘勘）。6、 （其他需需要聲明明的事項(xiàng)項(xiàng)）參加調(diào)查查人員簽簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)簽字：注：形成成一

20、致意意見后，附后存存檔。第一部分分：項(xiàng)目總總論1.1項(xiàng)項(xiàng)目背景景這一部分分主要應(yīng)應(yīng)說明項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)起過程程、提出出的理由由、前期期工作的的發(fā)展過過程、投投資者的的意向、投資的的必要性性等可行行性研究究的工作作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)項(xiàng)目的提提出背景景與發(fā)展展概況作作系統(tǒng)地地?cái)⑹?。說明項(xiàng)項(xiàng)目提出出的背景景、投資資理由、在可行行性研究究前已經(jīng)經(jīng)進(jìn)行的的工作情情況及其其成果、重要問問題的決決策和決決策過程程等情況況。在敘敘述項(xiàng)目目發(fā)展概概況的同同時(shí)，應(yīng)應(yīng)能清楚楚地提示示出本項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究的重點(diǎn)點(diǎn)和問題題。1.1.1項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域發(fā)展展情況城市發(fā)展展規(guī)劃與與地塊的關(guān)關(guān)系及對(duì)對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)的影影響；所屬

21、地地域在該該城市的的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展等方方面的地地位，所在區(qū)區(qū)域政策策、經(jīng)濟(jì)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境。1.1.2項(xiàng)目目發(fā)起人人及發(fā)起起緣由項(xiàng)目淵源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技術(shù)區(qū)區(qū)生活住住宅配套套、文化化園、政政府重點(diǎn)點(diǎn)工程等等。1.1.3項(xiàng)目目投資的的必要性性項(xiàng)目啟啟動(dòng)對(duì)公公司未來來幾年發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略、發(fā)展展規(guī)劃的的意義（一般335年年），在在公司發(fā)發(fā)展中的的地位（是否核核心項(xiàng)目目）；公司進(jìn)進(jìn)入重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域市市場(chǎng)、項(xiàng)項(xiàng)目合理理布局，對(duì)公司司提高市市場(chǎng)覆蓋蓋率、提提升品牌牌形象、降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、擴(kuò)大大社會(huì)影影響力的的作用；從公司司未來的的利潤(rùn)需需求、可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)

22、等角角度描述述立項(xiàng)的的意義；1.2項(xiàng)項(xiàng)目概況況1.2.1項(xiàng)目目名稱1.2.2項(xiàng)目目建設(shè)單單位概況況1.2.3項(xiàng)目目地塊位位置及周邊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊位位置地塊所處處城市、行政區(qū)區(qū)域、非非行政區(qū)區(qū)域（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融融區(qū)等）的地理理位置。附圖：項(xiàng)目在在該城市市的區(qū)位位圖，標(biāo)標(biāo)記出宗宗地區(qū)域域位置，與標(biāo)志志性市政政設(shè)施、建筑物物（如市市中心商商圈、機(jī)機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)對(duì)位置和和距離、地段的的定性描描述（與與主要中中心區(qū)域域辦公/商務(wù)/政府的的關(guān)系）。宗地現(xiàn)現(xiàn)狀1）四周周范圍；2）地勢(shì)勢(shì)平坦?fàn)顮顩r，自自然標(biāo)高高，與周周邊地勢(shì)勢(shì)比較；3）地面面現(xiàn)狀，包括宗宗地內(nèi)是是否有水水渠、較較深的溝溝壑（小小峽谷）

23、、池塘塘及高壓壓線等對(duì)對(duì)開發(fā)有有較大影影響的因因素，并并計(jì)算因因此而損損失的實(shí)實(shí)際用地地面積；4）地面面現(xiàn)有居居民情況況，包括括具體居居住人數(shù)數(shù)、戶數(shù)數(shù)，工廠廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性性質(zhì)、開開工狀況況等，并并說明對(duì)對(duì)拆遷及及項(xiàng)目開開發(fā)進(jìn)度度的影響響；5）地下下情況，包括管管線、地地下電纜纜、暗渠渠、地上上建筑物物原有樁樁基及地地下建筑筑/結(jié)構(gòu)構(gòu)等，地地上地下下都要注注意有沒沒有受保保護(hù)的歷歷史文物物古跡、可利用用的構(gòu)建建；6）土地地的完整整性，有有否市政政代征地地、市政政綠化帶帶、市政政道路、名勝古古跡、江江河湖泊泊等因素素分割土土地；7）地質(zhì)質(zhì)情況，包括土土地結(jié)構(gòu)構(gòu)、承載載力、地地下水位位和抗震

24、震性要求求。附圖：平平面地形形圖，標(biāo)標(biāo)記四至至范圍及及相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)；地形地貌貌圖，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、溝壑壑、高壓壓線等內(nèi)內(nèi)容；地下狀況況圖，包包括地下下管線、暗渠、電纜等等。項(xiàng)目周周邊的社社區(qū)配套套1）周邊邊30000米范范圍內(nèi)的的社區(qū)配配套交通狀況況（a） 公交系系統(tǒng)情況況，包括括主要線線路、行行車區(qū)間間等；（b） 宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要發(fā)展商商自己解解決；（c） 現(xiàn)有交交通捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)，近期或或規(guī)劃中中是否有有地鐵、輕軌等等對(duì)交通通狀況有有重大影影響的工工程。附圖：交交通狀況況示意圖圖，包括括現(xiàn)有和和未來規(guī)規(guī)劃的城城市公共共交通和和快速捷捷運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)

25、；教育：大大中小學(xué)學(xué)及教育育質(zhì)量情情況。醫(yī)院等級(jí)級(jí)和醫(yī)療療水平大型購物物中心、主要商商業(yè)和菜菜市場(chǎng)文化、體體育、娛娛樂設(shè)施施公園銀行郵局其他附圖：生生活設(shè)施施分布圖圖，具體體位置、距離。2）宗地地周邊330000米外但但可輻射射范圍內(nèi)內(nèi)主要社社區(qū)配套套現(xiàn)狀項(xiàng)目周周邊環(huán)境境（根據(jù)據(jù)個(gè)案特特性描述述，沒有有的可以以不寫）1)治安安情況2)空氣氣狀況3)噪聲聲情況4)污染染情況（化工廠廠、河流流湖泊污污染等）5)危險(xiǎn)險(xiǎn)源情況況（如高高壓線、放射性性、易燃燃易爆物物品生產(chǎn)產(chǎn)或倉儲(chǔ)儲(chǔ)基地等等）6)周邊邊景觀7)風(fēng)水水情況8)近期期或規(guī)劃劃中周邊邊環(huán)境的的主要變變化，如如道路的的拓寬、工廠的的搬遷、大型醫(yī)

26、醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、購購物中心心/超市市的建設(shè)設(shè)等。9)其他他大市政政配套（都要說說明距宗宗地距離離、成本本、接入入的可能能性）1)道路路現(xiàn)狀及及規(guī)劃發(fā)發(fā)展包括現(xiàn)有有路幅、規(guī)劃路路幅，規(guī)規(guī)劃實(shí)施施的時(shí)間間，與宗宗地的關(guān)關(guān)系（影影響）。2)供水水狀況：現(xiàn)有管管線、管管徑及未未來規(guī)劃劃和實(shí)施施時(shí)間。3)污水水、雨水水排放：現(xiàn)有管管線、管管徑及未未來規(guī)劃劃和實(shí)施施時(shí)間。4)通訊訊（有線線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有有管線、上源位位置、距距宗地距距離、涉涉及線路路成本等等。5)永久久性供電電和臨時(shí)時(shí)施工用用電：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、上源源位置、距宗地地距離、涉及線線路成本本等。6)燃?xì)鈿猓含F(xiàn)有有管線、管徑、上源位位置、

27、距距宗地距距離、接接口位置置。7)供熱熱及生活活熱水：現(xiàn)有管管線、管管徑、上上源位置置、距宗宗地距離離、接口口位置。附圖：說說明上述述配套設(shè)設(shè)施的管管線走向向、容量量和接口口位置，及未來來規(guī)劃擴(kuò)擴(kuò)容和增增加的情情況。1.2.4項(xiàng)目目規(guī)劃控控制要點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃控制制要點(diǎn)總占地地面積、代征地地面積、凈用地地面積、綠化面面積、道道路面積積住宅建建筑面積積、公建建建筑面面積，公公建的內(nèi)內(nèi)容，并并區(qū)分經(jīng)經(jīng)營(yíng)性和和非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性公建建的面積積綜合容容積率、住宅容容積率建筑密密度控高綠化率率其他1.2.5項(xiàng)目發(fā)發(fā)展概況況已進(jìn)行行的調(diào)查查研究項(xiàng)項(xiàng)目及成成果項(xiàng)目地地塊初勘勘及初測(cè)測(cè)工作情情況項(xiàng)目建建議書編編制、提提出及審

28、審批過程程研究工工作進(jìn)展展情況1.3可可行性研研究報(bào)告告編制依依據(jù)在可行性性研究中中作為依依據(jù)的法法規(guī)、文文件、資資料、要要列出名名稱、來來源、發(fā)發(fā)布日期期。并將將其中必必要的部部分全文文附后，作為可可行性研研究報(bào)告告的附件件，這些些法規(guī)、文件、資料大大致可分分為四個(gè)個(gè)部分：項(xiàng)目主管管部門對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的建設(shè)要要求所下下達(dá)的指指令性文文件；對(duì)對(duì)項(xiàng)目承承辦單位位或可行行性研究究單位的的請(qǐng)示報(bào)報(bào)告的批批復(fù)文件件。可行性研研究開始始前已經(jīng)經(jīng)形成的的工作成成果及文文件。國(guó)家和擬擬建地區(qū)區(qū)的政策策、法令令和法規(guī)規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目目需要進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查和收集集的設(shè)計(jì)計(jì)基礎(chǔ)資資料。（1）城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范（2）

29、A市城城市拆遷遷管理?xiàng)l條例（3）城市居居住區(qū)公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置規(guī)定定（4）住宅設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范（5）住宅建建筑設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工工程交通通設(shè)計(jì)及及停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道道路綠化化規(guī)劃及及設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范（8）高層民民用建筑筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范范1.4可可行性研研究結(jié)論論及建議議1.4.1市場(chǎng)場(chǎng)研究1.4.2開發(fā)發(fā)方案1.4.3投資資估算與與融資方方案1.4.4財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5不確確定性分分析1.4.6綜合合評(píng)價(jià)1.4.7研究究結(jié)論與建建議1.4.8主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表表第二部分分：市場(chǎng)研研究2.1宏宏觀環(huán)境境分析房地產(chǎn)開開發(fā)商在在一個(gè)國(guó)國(guó)家的某某個(gè)地區(qū)區(qū)擬進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)投資時(shí)時(shí)，首先先

30、要考慮慮的是該該國(guó)的宏宏觀因素素如政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化、地理理地貌、風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣等。2.2全全國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展分分析2.2.1行業(yè)業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)場(chǎng)供給與與需求2.2.3行業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)2.3本本市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析一般來講講，項(xiàng)目目所在國(guó)國(guó)內(nèi)部地地區(qū)之間間的發(fā)展展是不平平衡的，差異總總是不同同程度地地存在，僅研究究其宏觀觀因素還還不夠、還必須須對(duì)項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域進(jìn)行行因素分分析，這這是因?yàn)闉椋菏紫认龋暧^經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響響程度不不同，對(duì)對(duì)有的區(qū)區(qū)域影響響大，有有的區(qū)域域影響小?。黄浯未?，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展受宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的影響存存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)狀往往往要經(jīng)過過

31、一段長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間以以后才能能對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生影響響，有的的地區(qū)反反應(yīng)快，有的地地區(qū)則滯滯后性較較為明顯顯，投資資時(shí)必須須加以考考慮；其其三，國(guó)家特特定的地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)使得某某些區(qū)域域經(jīng)濟(jì)或或多或少少受宏觀觀經(jīng)濟(jì)波波動(dòng)的影影響，甚甚至形成成于宏觀觀經(jīng)濟(jì)趨趨勢(shì)相反反的逆向向走勢(shì)。2.3.1本市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)現(xiàn)狀1、近三三到五年年商品住住宅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顮顩r：開開工面積積、竣工工面積、銷售面面積、銷銷售額。2、量值值描述市市場(chǎng)狀況況：當(dāng)年年市場(chǎng)主主要指標(biāo)標(biāo)：土地地批租量量、開工工量、竣竣工量、銷售量量、銷售售額、供供需比、個(gè)人購購房比例例、平均均售價(jià)、個(gè)人信信貸額度度占銷

32、售售額比例例。3、各類類型產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)區(qū)分、各各檔次市市場(chǎng)比例例、發(fā)展展趨勢(shì)、產(chǎn)品特特征、分分布區(qū)域域等。4、各行行政區(qū)市市場(chǎng)比較較：（1）量量值描述述：土地地批租量量、開工工量、竣竣工量、銷售量量、各種種檔次樓樓盤的銷銷售比重重、平均均價(jià)格等等。（2）各各區(qū)商品品住宅分分布特征征：供應(yīng)應(yīng)量、銷銷售量變變化和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)氐爻鞘薪⒅衅谄谝?guī)劃發(fā)發(fā)展方向向描述城市發(fā)展展規(guī)劃、功能布布局、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等與項(xiàng)目目開發(fā)和和居民住住宅密切切相關(guān)方方面。6、主要要發(fā)展商商情況：發(fā)展商商實(shí)力、企業(yè)性性質(zhì)、開開發(fā)水平平；前220名發(fā)發(fā)展商最最近3年年的開工工量、竣竣工量、銷售量

33、量、銷售售額、銷銷售率、市場(chǎng)占占有率。7、熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域的的表述和和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的表表述和特特征8、客戶戶的購買買偏好、購買關(guān)關(guān)注的要要素9、重點(diǎn)點(diǎn)樓盤描描述備注：需需要完成成城市發(fā)發(fā)展及房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告（報(bào)告格格式及內(nèi)內(nèi)容另附附）2.3.2本市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)需求預(yù)預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)測(cè)就是以以房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的信信息、數(shù)數(shù)據(jù)和資資料為依依據(jù)，運(yùn)運(yùn)用科學(xué)學(xué)的方法法，對(duì)某某類物業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)需求規(guī)規(guī)律和變變化趨勢(shì)勢(shì)進(jìn)行分分析和預(yù)預(yù)測(cè)，從從而推斷斷出未來來市場(chǎng)對(duì)對(duì)該類物物業(yè)的需需求。供給預(yù)預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)測(cè)就是以以房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的信信息資料料和數(shù)據(jù)據(jù)為依據(jù)據(jù)，運(yùn)用用科學(xué)的的方法，對(duì)某類類

34、物業(yè)的的市場(chǎng)供供給規(guī)律律和變化化趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)行分析析，從而而預(yù)測(cè)未未來市場(chǎng)場(chǎng)上該類類物業(yè)的的供給情情況（預(yù)測(cè)方方法：通?？煽梢苑譃闉闀r(shí)間序序列分析析法和因因果關(guān)系系分析法法。時(shí)間間序列分分析法又又可分為為：移動(dòng)動(dòng)平均法法，指數(shù)數(shù)平滑法法等；因因果關(guān)系系分析法法可分為為：線性性回歸法法、非線線性回歸歸法、模模擬法等等。）2.4板板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析2.4.1區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)成長(zhǎng)狀狀況區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間間各檔次住住宅區(qū)域域內(nèi)分布布狀況購買人群群變化區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)各項(xiàng)指指標(biāo)成長(zhǎng)長(zhǎng)狀況（近3-5年）開工量/竣工量量銷售量/供需比比平均售價(jià)價(jià)區(qū)域市市場(chǎng)在市市內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的的排名狀狀況及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)2.

35、4.2區(qū)域內(nèi)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品特征征各檔次次產(chǎn)品供供應(yīng)狀況況各檔次次產(chǎn)品的的集合特特征尤其研究究與本案案類似檔檔次物業(yè)業(yè)的特征征平均售價(jià)價(jià)開發(fā)規(guī)模模產(chǎn)品形式式平均銷售售率平均容積積率物業(yè)在區(qū)區(qū)域內(nèi)分分布特征征區(qū)域內(nèi)內(nèi)表現(xiàn)最最好個(gè)案案狀況附圖：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊樓盤個(gè)個(gè)案分布布圖，其其中一些些具代表表性的未未來主要要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤還要要配置現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)圖片片。未來22-3年年區(qū)域內(nèi)內(nèi)可供應(yīng)應(yīng)土地狀狀況、產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量和產(chǎn)產(chǎn)品類型型分析：本案在在區(qū)域市市場(chǎng)內(nèi)的的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在整體體市場(chǎng)的的地位及及發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)本案所在在位置的的價(jià)位區(qū)區(qū)間和本本案開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的價(jià)位區(qū)區(qū)間及產(chǎn)產(chǎn)品形式式本案在區(qū)區(qū)域內(nèi)開開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)潛

36、力本案在開開發(fā)中的的營(yíng)銷焦焦點(diǎn)問題題2.4.3區(qū)域市市場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)客層研研究各檔次次產(chǎn)品目目標(biāo)客層層特征及及輻射商商圈范圍圍（建立立在本區(qū)區(qū)域參照照項(xiàng)目的的經(jīng)驗(yàn)研研究及全全市的趨趨勢(shì)特征征上）結(jié)論：本案目目標(biāo)人群群的區(qū)域域來源、行業(yè)特特點(diǎn)、產(chǎn)產(chǎn)品力的的偏好、購買方方式和主主要的關(guān)關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)點(diǎn)。2.5項(xiàng)項(xiàng)目擬定位方方案2.5.1可類類比項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)調(diào)查序號(hào) 比比較因素素 典型型樓盤分分值 權(quán)權(quán)重 擬擬建項(xiàng)目目分值 備注（詳細(xì)）1 地段段位置 1000 400% 1110 距所在在片區(qū)中中心的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓樓為臨街街或背街街；2 配套套設(shè)施 1000 100% 1115 城鎮(zhèn)基基礎(chǔ)設(shè)施施：

37、供水水、供電電、排水水； 社社會(huì)服務(wù)務(wù)設(shè)施；文化教教育、醫(yī)醫(yī)療、文文娛體育育、郵電電、公園園綠化3 規(guī)劃劃設(shè)計(jì) 1000 100% 1110 規(guī)劃水水平、理理念4 物業(yè)業(yè)管理 1000 100% 995 保保安、清清潔衛(wèi)生生；內(nèi)墻墻；綠化化率及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)狀況況；物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；是否否人車分分流；物物業(yè)管理理商資質(zhì)質(zhì)5 交通通情況 1000 5% 800 大小小中巴線線路數(shù)量量；距公公交站遠(yuǎn)遠(yuǎn)近；站站點(diǎn)數(shù)量量；大中中小巴舒舒適程度度6 樓盤盤規(guī)模 1000 3% 1000 建建筑總面面積（在在建及未未建）；總占地地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品品外觀 1000 5% 1005 是是否醒目目；是否否新穎；是否高

38、高檔；感感官舒適適程度；8 戶型型設(shè)計(jì) 1000 100% 1105 戶型布布置是否否合理，是否有有暗房，實(shí)用率率是否高高9 發(fā)展展商信譽(yù)譽(yù) 1000 22% 990 資資產(chǎn)及資資質(zhì)、開開發(fā)樓盤盤多少、樓盤質(zhì)質(zhì)量、品品牌10 銷銷售手法法 1000 55% 111011 其其它方面面 如對(duì)對(duì)方?jīng)]有有，百分分比值可可考慮此此項(xiàng)在整整個(gè)房?jī)r(jià)價(jià)中所占占有的比比重12 合合計(jì) 1106 各行權(quán)權(quán)重乘以以擬建樓樓盤分值值13 擬擬建樓盤盤價(jià)格=典型樓樓盤價(jià)格格*1006計(jì)算算。備注：1）此表表格主要要是想通通過與當(dāng)當(dāng)?shù)氐湫托蜆潜P的的比較，發(fā)現(xiàn)擬擬建項(xiàng)目目的優(yōu)缺缺點(diǎn)。2）使我我們的價(jià)價(jià)格制定定更客觀觀合理

39、。3）此表表中的權(quán)權(quán)重比例例，公司司可根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況進(jìn)行行適當(dāng)調(diào)調(diào)整。2.5.2項(xiàng)目SSWOTT分析2.5.3項(xiàng)目定定位方案案市場(chǎng)定定位目標(biāo)市市場(chǎng)定位位項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位主要功能能/建筑規(guī)規(guī)模/主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格定定位：項(xiàng)目 銷銷售均價(jià)價(jià) （元元/） 出租租均價(jià) （元/月月） 可可租售面面積（） 備備注寫字間配套功能能停車場(chǎng)住宅銷售售 第三部分分：項(xiàng)目目開發(fā)方方案3.1項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊特性與與價(jià)值分分析3.1.1地塊特特征分析析3.1.2土地價(jià)價(jià)值分析析1）估價(jià)價(jià)方法和和計(jì)算公公式2）估價(jià)價(jià)過程3）拆遷遷成本估估算3.1.3土地升升值潛力力初步評(píng)評(píng)估。從地理位位置、周周邊土地地供應(yīng)（價(jià)格與成

40、交的的情況）、周邊邊環(huán)境及及配套、市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、政府府規(guī)劃、城市未未來發(fā)展展戰(zhàn)略等等角度對(duì)對(duì)土地升升值潛力力做出初初步評(píng)估估。3.1.4土地法法律性質(zhì)質(zhì)評(píng)估土地所有有權(quán)、使用權(quán)權(quán)歸屬/規(guī)劃的的用途取得土地地使用權(quán)權(quán)程序評(píng)評(píng)估土地性質(zhì)質(zhì)變更的的評(píng)估（已經(jīng)是是商品房房用地可可以不寫寫）政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估：城市規(guī)規(guī)劃限制制或更改改、突發(fā)發(fā)性政策策等政府府因素導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目中斷開開發(fā)、報(bào)報(bào)批報(bào)建建流程無無法完成成、項(xiàng)目目開發(fā)期期間土地地性質(zhì)變變更受挫挫，從而而造成前前期投入入全部或或部分損損失的可可能性判判斷。對(duì)各項(xiàng)法法律手續(xù)續(xù)和程序序的可操操作性、合法性性，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的可控控性進(jìn)行行評(píng)價(jià)。如：簽簽約合

41、同同中明顯顯對(duì)我方方不利的的條款及及其考慮慮；部分分或全部部條款存存在的不不確定性性因素的的控制；不利、不確定定條款可可能遭受受的損失失和對(duì)開開發(fā)進(jìn)度度的影響響等。3.2規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)思路設(shè)計(jì)概概念：產(chǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)的主題題思想，主要設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格、設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)產(chǎn)品類型型：多層層、高層層，還是是聯(lián)排別別墅或屋屋頂花園園、頂層層復(fù)式等等其他類類型，及及不同類類型產(chǎn)品品的比例例。節(jié)能和和環(huán)保型型建筑材材料選用用的考慮慮。在所在在城市中中，生產(chǎn)產(chǎn)新型、別具一一格產(chǎn)品品的可能能性。如果是是大型、超大型型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造造大社區(qū)區(qū)概念的的考慮。市場(chǎng)公公共配套套設(shè)施配配置方案案3.

42、2.2規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的可可行性分分析在既定定容積率率、凈用用地面積積、住宅宅面積、配套公公建面積積、控高高、建筑筑密度條條件下，制造出出的產(chǎn)品品是什么么類型和和特性，是否符符合前面面提及的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)概念念和萬科科所追尋尋的各種種檔次高高品質(zhì)住住宅的要要求。主主要從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)角度判判斷將上上述硬指指標(biāo)轉(zhuǎn)化化成現(xiàn)實(shí)實(shí)產(chǎn)品的的可能性性。容積率率變化對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)概念念、產(chǎn)品品類型和和特征的的影響。土地本本身特征征對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的的影響和和考慮。如：地地勢(shì)高低低、地形形起伏、地塊的的完整性性、地質(zhì)質(zhì)狀況、較深的的溝壑（小峽谷谷）、河河流、水水塘、地地上附著著物、地地下管線線暗渠等等對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)和和環(huán)境保

43、保護(hù)的影影響及解解決的方方法。周邊自自然環(huán)境境和人文文環(huán)境對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影影響及考考慮。如如：治安安環(huán)境、噪聲環(huán)環(huán)境、污污染環(huán)境境、空氣氣情況、危險(xiǎn)源源、“風(fēng)風(fēng)水”因因素等對(duì)對(duì)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和環(huán)境境保護(hù)的的影響及及解決方方法。周邊市市政工程程配套設(shè)設(shè)施對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的影響響和考慮慮。如：道路狀狀況（可可能與小小區(qū)主要要出入口口有關(guān)）、供水水、排水水、通訊訊（有線線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久久性用電電和臨時(shí)時(shí)施工用用電、燃燃?xì)?、供供熱及生生活熱水水等?duì)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的影響及及解決方方法。周邊生生活配套套設(shè)施對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的影影響和考考慮。如如：交通通狀況（與是否否開通業(yè)業(yè)主班車車有關(guān)）、商

44、業(yè)業(yè)設(shè)施（大型購購物中心心）、教教育現(xiàn)狀狀、體育育娛樂公公園等休休閑場(chǎng)所所、銀行行醫(yī)院等等生活設(shè)設(shè)施對(duì)自自身配套套建設(shè)規(guī)規(guī)模和面面積作出出判斷。市場(chǎng)分分析結(jié)果果對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的的影響和和考慮。如：市市場(chǎng)價(jià)格格限制、總價(jià)控控制原則則與前面面產(chǎn)品類類型和產(chǎn)產(chǎn)品特性性設(shè)計(jì)是是否存在在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)是是否有影影響，及及如何解解決。3.2.3規(guī)劃劃方案提提出與方案比比選方案1序號(hào) 工工程名稱稱 建筑筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合合樓 2217776 222 寫寫字間酒酒店（不不含地下下部分）及部分分配套功功能2 住宅宅 72200 12 不含地地下部分分3 地下下停車場(chǎng)場(chǎng) 43320 1 地地下一層層

45、4 綜合合樓附樓樓 9660 44 會(huì)議議室宴會(huì)會(huì)廳及部部分配套套功能5 公建建 16608 綜合樓樓地下二二層設(shè)備備間及住住宅樓地地下室合計(jì) 3362664 方案2（略）3.3產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議3.3.1綜合合樓寫字間間打造適度度超前的的智能化化、生態(tài)態(tài)化寫字字樓。智智能化概概念在新新建寫字字樓中已已經(jīng)得到到普遍運(yùn)運(yùn)用，生生態(tài)化概概念是一一種新興興概念，主要體體現(xiàn)為：采光充充足，通通透性好好，定時(shí)時(shí)換新風(fēng)風(fēng)，換氣氣系統(tǒng)加加氧，建建筑材料料和裝修修材料采采用高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)環(huán)保材料料，降低低有害物物質(zhì)排放放，杜絕絕寫字樓樓綜合癥癥；具備備較高的的綠化率率，盡可可能采用用空中花花園。綜合樓外外觀風(fēng)格格

46、建議：穩(wěn)重大方方的后現(xiàn)現(xiàn)代主義義風(fēng)格，切忌呆呆板，體體現(xiàn)智能能化、生生態(tài)化的的主題。樓層：33-188層面積：1120996戶數(shù)：1120996（1000200%+115030%+2220440%+3000100%）=66戶型配比比：面積（） 比比例（按按戶數(shù)%） 備備注100-1100 200% 11、各戶戶型內(nèi)部部按功能能分割；2、大大戶型集集中于高高層。150-1600 300% 200-2200 400% 300-3200 100% 配套功功能：功能 面面積（） 樓樓層 計(jì)計(jì)算依據(jù)據(jù) 備注注會(huì)議室 大（11個(gè)） 3600 附樓樓3層及及主樓33層局部部 1.5/人 可可同時(shí)容容納200

47、0人中（2個(gè)個(gè)） 2200 附樓44層 22/人人 1000人宴會(huì)廳（中餐廳廳） 3360 附樓22層及主主樓2層層局部 可同時(shí)時(shí)容納2200人人以上廚房 1160 附樓44層 大堂 4400 1 商務(wù)中心心 500 1 酒吧（咖咖啡廳、茶秀） 2000 22 歌舞廳 2000 2 美容美發(fā)發(fā) 1000 11 桑那按摩摩 2000 11健身房 1500 1 洗衣房 2000 院中中另建合計(jì) 221766 主體體1-22層，裙裙樓2-3層，不含洗洗衣房3.3.2住宅宅方案11總面積：72000層高：112層戶數(shù)：448戶型：22梯4戶戶兩種戶型型：1220-1140 1660-1180或4種戶戶

48、型：1120-1400兩種種 1660-1180兩種頂層4套套復(fù)式依據(jù)：從從市場(chǎng)的的角度，1400-1660的的戶型是是最不好好銷的。方案22（略）分析建建議12層和和18層層的區(qū)別別：122層只需需1部電電梯，118層必必須設(shè)置置兩部電電梯，結(jié)結(jié)構(gòu)上也也略有差差異。112層的的單位建建安成本本約為113000元，118層的的為15500元元左右。1梯4戶戶和2梯梯4戶的的區(qū)別：按122層，前前者需一一個(gè)消防防通道，1部電電梯，后后者需22個(gè)消防防通道，2部電電梯，但但公共走走道面積積前者大大，因此此兩者公公攤面積積差不多多。但建建安成本本后者比比前者大大。188層差別別不大。因此建議議：若建

49、建12層層，應(yīng)為為1梯44戶；若若建188層，則則主要看看戶型設(shè)設(shè)計(jì)和公公攤面積積的比較較。戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議：動(dòng)靜分區(qū)區(qū)，主臥臥朝陽，通透性性好，采采光好，以3室室2廳22衛(wèi)為主主立戶型型，大戶戶型可做做4室22廳2衛(wèi)衛(wèi)，每戶戶兩衛(wèi)，復(fù)式22-3衛(wèi)衛(wèi)，復(fù)式式考慮露露臺(tái)和跳跳空層，盡量避避免“黑黑屋”，總公攤攤（不包包括地下下室）控控制在77-8%，戶內(nèi)內(nèi)有效使使用面積積盡量大大（900%以內(nèi)內(nèi)）3.3.3停車車場(chǎng)需求：住宅戶戶均0.5個(gè)停停車位，需366個(gè)（按按方案22）；寫寫字間戶戶均1.5個(gè)停停車位，需999個(gè)；酒酒店戶均均0.55個(gè)，550%的的住房率率，需557個(gè)；共計(jì)需需1922個(gè)停

50、車車位。地下停停車場(chǎng)的的設(shè)計(jì)依依據(jù)：地下停車車場(chǎng)平面面示意圖圖兩種建設(shè)設(shè)方案：地下停車車場(chǎng)的立立面示意意圖方案案 方案案方案的的經(jīng)濟(jì)核核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo) 額度度 計(jì)算算依據(jù)面積 443200 停停車場(chǎng)為為地下11層，不不包括地地下二層層設(shè)備間間停車位 1233個(gè) 335/個(gè)造價(jià) 6693萬萬元 116000元/出租 效效益 444萬元元/年 租價(jià)3300元元/個(gè)月回收期 15.8年 6933444出售 效效益 7738萬萬元 66萬元/個(gè)利潤(rùn) 445萬元元 7338-6693方案的的經(jīng)濟(jì)核核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo) 額度度 計(jì)算算依據(jù)面面積 776300 停停車場(chǎng)為為地下11、2層層，不包包括地下下二層設(shè)

51、設(shè)備間停車位 1911個(gè) 440/個(gè)造價(jià) 113788萬元 18000元/（土土方、結(jié)結(jié)構(gòu)、防防水等成成本增加加）出租 效效益 668.88萬元/年 租租價(jià)3000元/個(gè)月月回收期 20年年 出售 效效益 111466萬元 6萬元元/個(gè)利潤(rùn) -2322萬元 綜合比較較分析上上述兩個(gè)個(gè)方案，方案明顯投投資大，效益差差，因此此建議采采用方案案。注：停停車位售售價(jià)的核核算：目前的市市場(chǎng)價(jià)為為10萬萬元/個(gè)個(gè)，但銷銷售情況況不好。按租售價(jià)價(jià)格的關(guān)關(guān)系計(jì)算算，一般般西安市市消費(fèi)者者投資商商業(yè)及寫寫字樓物物業(yè)的年年回報(bào)率率為8%-100%，這這里按88%計(jì)算算，300（元/個(gè)個(gè)月）122（個(gè)月月）88%=

52、44.5萬萬元/個(gè)個(gè)投資住宅宅（買房房出租）的年回回報(bào)率一一般為44%-66%，這這里按55%計(jì)算算，3000（元元/個(gè)月）12（個(gè)月）5%=7.2萬元元/個(gè)綜合以上上兩類投投資物業(yè)業(yè)的情況況，我們們認(rèn)為車車位價(jià)格格應(yīng)定位位在6萬萬元/個(gè)個(gè)。本項(xiàng)目目能夠提提供的停停車位：地下停停車場(chǎng)為為1233個(gè)；綜綜合樓門門前停車車場(chǎng)約115個(gè)停停車位；住宅樓樓西側(cè)空空地建做做停車場(chǎng)場(chǎng)停車位位約300個(gè)。共共計(jì)1668個(gè)停停車位。供需差差額為224個(gè)。停車場(chǎng)場(chǎng)的使用用管理：綜合樓門門前155個(gè)和樓樓后（裙裙樓下）30個(gè)個(gè)車位供供酒店使使用；地地下停車車場(chǎng)955個(gè)車位位供住戶戶和寫字字間共同同使用；住宅樓樓東

53、側(cè)330個(gè)供供寫字樓樓用戶使使用。建議使用用IC卡卡管理系系統(tǒng)，能能夠有效效解決不不同用戶戶的管理理問題，包括來來訪客戶戶車輛的的管理（臨時(shí)IIC卡）。3.4項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度在可行性性研究階階段，需需將項(xiàng)目目實(shí)施時(shí)時(shí)期各個(gè)個(gè)階段的的各個(gè)工工作環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、綜合合平衡，作出合合理而又又切實(shí)可可行的安安排。根根據(jù)分別別確定的的項(xiàng)目實(shí)實(shí)施各階階段所需需時(shí)間，編制實(shí)實(shí)施進(jìn)度度表，項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度表表有多種種表示方方法。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單項(xiàng)目目的實(shí)施施進(jìn)度可可用橫道道圖，復(fù)復(fù)雜項(xiàng)目目的實(shí)施施進(jìn)度可可用網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖。對(duì)對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)周期期、各期期開工面面積、竣竣工計(jì)劃劃、開竣竣工時(shí)時(shí)時(shí)間等進(jìn)進(jìn)行預(yù)計(jì)計(jì)。附表1開開

54、發(fā)進(jìn)度度模擬表表時(shí)間項(xiàng)目目 20003年年 20004年年 2 3 4 55 6 7 88 9 10 11 12 1 22 3 4 55 6 7 88 9 10 11 12 前期可行行性論證證設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)建筑設(shè)計(jì)計(jì)園林設(shè)計(jì)計(jì)三通一平平工程施工工裝修施工工內(nèi)部認(rèn)購購正式銷售售竣工3.5營(yíng)營(yíng)銷方案案3.5.1對(duì)租售售市場(chǎng)的的預(yù)測(cè)3.5.2項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)方案案方案AA寫字樓中中留出440000自用用辦公，其余寫寫字間出出租；酒酒店自營(yíng)營(yíng)；配套套功能可可自營(yíng)或或內(nèi)部承承包或出出租；住住宅樓440戶按按成本價(jià)價(jià)內(nèi)部銷銷售，其其余按市市場(chǎng)價(jià)對(duì)對(duì)外銷售售；停車車場(chǎng)除酒酒店留用用57個(gè)個(gè)，機(jī)動(dòng)動(dòng)車位留留出111個(gè)外

55、，其余1100個(gè)個(gè)出租。方案BB（略）3.5.3市場(chǎng)推廣廣構(gòu)想營(yíng)銷方方式營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用預(yù)測(cè)測(cè)3.5.4銷售計(jì)計(jì)劃銷售周周期、各各期銷售售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)時(shí)間表；銷售計(jì)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可行行性分析析。3.6機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置在可行性性研究報(bào)報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模、組成成，研究究提出相相應(yīng)的企企業(yè)組織織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定定員總數(shù)數(shù)及勞動(dòng)動(dòng)力來源源及相應(yīng)應(yīng)的人員員培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃。企業(yè)組組織是否需要要成立獨(dú)獨(dú)立法人人公司（項(xiàng)目公公司）；主要部門門設(shè)置；企業(yè)組織織形式。最通用用的形式式是采用用金字塔塔式、中中層經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理和和基層現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理等三個(gè)個(gè)層次。一般來來說，企企業(yè)管理理層次與與管理幅幅度成反反比關(guān)系系，幅度度

56、越大，層次越越少。中中小型項(xiàng)項(xiàng)目可采采用兩級(jí)級(jí)管理；大型項(xiàng)項(xiàng)目可采采用三級(jí)級(jí)管理。人力資資源需求求：?jiǎn)?dòng)動(dòng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)個(gè)專業(yè)業(yè)（部門門）人員員的需求求，具體體人數(shù)（重點(diǎn)是是專業(yè)經(jīng)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員員。一般般來說，企業(yè)所所需人員員按其工工作崗位位和勞動(dòng)動(dòng)分工不不同，可可分為四四類人員員：工人、工工程技術(shù)術(shù)人員、管理與與經(jīng)營(yíng)人人員、服服務(wù)人員員。在可可行性研研究中，分別估估算各類類人員需需用量，并說明明其來源源，編制制勞動(dòng)定定員匯總總表。人力資源源缺口及及解決：現(xiàn)有人人員能否否滿足需需要，缺缺口人員員的解決決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等等）年總工資資和職工工年平均均工資估估算分人員類類別估算算年工資資總額，

57、并計(jì)算算職工年年平均工工資。人員培訓(xùn)訓(xùn)及費(fèi)用用估算人員來源源分析，需培訓(xùn)訓(xùn)的人員員總數(shù)。培訓(xùn)方式式：培訓(xùn)計(jì)劃劃：培訓(xùn)訓(xùn)人員數(shù)數(shù)量、專專業(yè)、時(shí)時(shí)間、方方式培訓(xùn)費(fèi)用用：3.7合合作方式式及條件件合作方方基本情情況：名名稱，主主要股東東投資情情況，注注冊(cè)資本本，成立立時(shí)間、特殊背背景等合作方方式：例例如：一一次性買買斷土地地、建后后分房（面積）、建后后分銷售售收入、建后分分利潤(rùn)、共同設(shè)設(shè)立公司司等。除除直接從從政府批批租土地地外，都都要明確確對(duì)方一一定能夠夠提供正正規(guī)稅務(wù)務(wù)發(fā)票。對(duì)分房房、分收收入要明明確合作作方是否否有承擔(dān)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅稅的義務(wù)務(wù)。付款進(jìn)進(jìn)度及與與拿地程程序的配配合其他合合作的主主要條件

58、件與合作作方式相相關(guān)的其其它法律律規(guī)定第四部分分：投資估估算與融資方方案4.1投投資估算算在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性研研究中，項(xiàng)目的的成本測(cè)測(cè)算是重重要的一一環(huán)，它它由估價(jià)價(jià)師會(huì)同同造價(jià)工工程師完完成。成成本測(cè)算算的正確確與否，如同對(duì)對(duì)租售市市場(chǎng)的預(yù)預(yù)測(cè)一樣樣，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益有重大大的影響響，但相相對(duì)而言言，成本本測(cè)算較較易把握握。4.1.1投資估估算相關(guān)關(guān)說明投資估估算范圍圍投資估估算編制制依據(jù)投資估估算說明明4.1.2分項(xiàng)項(xiàng)成本估估算房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資概算算應(yīng)包括括以下內(nèi)內(nèi)容：土地費(fèi)費(fèi)用、建建設(shè)成本本、營(yíng)銷銷預(yù)算、金融成成本。A土地費(fèi)費(fèi)用：土地出出讓金政政府一次次性收取取的標(biāo)

59、準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)拆遷成成本（用于拆拆遷補(bǔ)償償或青苗苗補(bǔ)償?shù)牡拈_支）圍合區(qū)域域內(nèi)房屋屋均為磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，其中中4棟55層住宅宅樓房（實(shí)驗(yàn)小小學(xué)職工工二棟440戶，四建公公司職工工住宅一一棟166戶，拆拆遷公司司拆遷安安置房一一棟，330戶）。其它它房屋均均為二四層層。根據(jù)掛牌牌文件附附圖及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)結(jié)，圍合合區(qū)內(nèi)需需拆除房房屋面積積：住宅宅343329平平方米，經(jīng)營(yíng)性性用房6600平平方米，合計(jì)住住戶約2205戶戶。住戶戶成份多多為由市市區(qū)房屋屋拆遷到到此健房房。住戶戶90%以上均均有土地地證，規(guī)規(guī)劃建房房證，房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證、獨(dú)獨(dú)戶水、電表。具有一一定的房房屋拆遷遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本本估算：按照A市市城市市

60、房屋拆拆遷管理理暫行辦辦法規(guī)規(guī)定和補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)貨幣拆拆遷估算算。1、住宅宅：6440元/平方米米*（00.9+0.33+0.08+0）*343329平平方米=343329*8199.200元=22812223116.880元2、經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用房房：6440元/平方米米*（00.9+1.55+0.3+00.455+2.7）*6000平方米米=6000平方方米*337766元/平平方米=226656000元3、附屬屬物（水水、電、電話、空調(diào)以以上其它它）住宅3443299平方米米*455元/平平方米=154448005元經(jīng)營(yíng)性用用房：6600平平方米*45元元/平方方米=2270000元4、室內(nèi)內(nèi)裝飾