成都大邑某項目全案建議書

1、致：四川東方圣地置業(yè)有限公司大邑城南南項目：全程策策劃建議議20066.088摘要本項目的的LOGGO案名：東東方*綠綠邑 東方森森都，東東方錦苑苑，東方方名廬，東方美美廬建筑名組團(tuán)名標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體體 投標(biāo)公函函大邑縣房房地產(chǎn)市市場分析析本項目分分析及定定位項目命名名策劃、設(shè)計方方案的建建議對本項目目營銷推推廣及價價格策略略的建議議本項目營營銷人員員的組織織架構(gòu)、策劃、銷售負(fù)負(fù)責(zé)人簡簡介營銷代理理模式及及詳細(xì)的的受費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，代代理保證證；附營銷代代理合同同詳細(xì)內(nèi)內(nèi)容 項目特特色：以以電梯公公寓，花花園小區(qū)區(qū)，高尚尚別墅，文化住住宅為特特色一、項目目總論本項目地地塊位于于大邑大大道，緊緊臨

2、大邑邑中學(xué)，用地性性質(zhì)是商商業(yè)住宅宅用地，用地面面積1002.227畝（681180.34平平方米）。東邊邊和西邊邊以邑新新大道、大邑大大道為界界，大邑邑中學(xué)就就在該地地塊東南南側(cè)。該該地塊不不滿足“五通一一平”（即上上水通、下水通通、路通通、電通通、通訊訊通）條條件；現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)拆遷部部分地塊塊由西向向東呈逐逐步傾斜斜狀態(tài)，西南角角為最低低點，并并且這一一地塊地地面上附附有少許許樹木、農(nóng)田及及高壓輸輸送線。二、項目目的LOOGO1.案案名2.建建筑名3.組組團(tuán)名4.標(biāo)標(biāo)志 5.標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色6.標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體體 三、投標(biāo)標(biāo)公函四、大邑邑縣房地地產(chǎn)市場場分析（一）了了解大邑邑縣宏觀觀經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)近十來年年

3、全縣地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值、固定資資產(chǎn)投資資總額、社會消消費品零零售總額額、財政政收入、農(nóng)民人人均純收收入和城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入等等主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)保持了了較快增增長，達(dá)達(dá)到或基基本達(dá)到到了年度度計劃進(jìn)進(jìn)度要求求。20005年年城市建建設(shè)成效效顯著。城區(qū)面面貌整體體提升。新城區(qū)區(qū)采用市市場化配配置資源源的方式式，新引引進(jìn)了銀銀都房產(chǎn)產(chǎn)、天邑邑花園、東方圣圣地（本本項目）等8個房地地產(chǎn)項目目，到位位資金11.655億元,盤活存存量土地地5000余畝。工業(yè)集集中區(qū)完完善了一一期水、電、氣氣、路、通信、排污等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，啟動動了二期期基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。城區(qū)區(qū)綜合管管理力度度加大。市政設(shè)設(shè)施完好

4、好率達(dá)995%，城市綠綠化率達(dá)達(dá)32%，綠地地覆蓋率率達(dá)344%，人人均公共共綠地88.6平平方米。年末城城市鋪裝裝道路長長度699.788公里，鋪鋪裝道路路面積1142.9萬平方方米。20066上半年年，全縣縣實現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值22344400萬萬元，比比去年同同期增長長11.5%，超目標(biāo)標(biāo)值1.5個百百分點，其中第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值增長66.0%，第二二產(chǎn)業(yè)增增加值增增長155.4%，第三三產(chǎn)業(yè)增增加值增增長100.6%。（二）大大邑縣房房地產(chǎn)市市場（宏宏觀）1. 大大邑縣房房地產(chǎn)宏宏觀市場場條件表表現(xiàn)在以以下幾個個方面：19977年，大大邑縣領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提出出了“以城養(yǎng)養(yǎng)城，自自求平衡衡”的

5、城市市建設(shè)路路子，以以城建、規(guī)劃、林業(yè)等等政府職職能部門門為主體體，組建建了數(shù)家家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司，開開始了大大規(guī)模的的舊城改改造工程程。短短短四年時時間，全全縣城市市建設(shè)共共計投入入資金110多億億元，先先后實施施了“拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠化”五大工工程，共共計拆遷遷房屋550000多戶，拆除舊舊房面積積49.8萬平平方米，新建還還建房、商品房房近1000萬平平方米，使得大大邑城內(nèi)內(nèi)一條條條老街迅迅速“變臉”，全城城面貌煥煥然一新新，大邑邑縣的人人均住房房指標(biāo)大大幅提高高，被評評為四川川省小城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)的十大大模范之之一。當(dāng)當(dāng)我們今今天站在在大邑街街頭時，環(huán)顧四四周，仍仍不得不不對大邑

6、邑人的氣氣魄所折折服。但但是，也也應(yīng)該看看到，這這是在特特殊條件件下的一一場特殊殊的大規(guī)規(guī)模房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)活動。這種開開發(fā)建設(shè)設(shè)的方式式在大邑邑不可能能再現(xiàn)，如外地地來大邑邑考察得得出的結(jié)結(jié)論，今今后任何何地方也也不可能能“克隆”大邑的的做法。隨著開開發(fā)任務(wù)務(wù)建設(shè)的的完成，大邑縣縣參與其其事的房房地產(chǎn)公公司都已已經(jīng)陸續(xù)續(xù)結(jié)束開開發(fā)活動動，并將將逐步退退出房地地產(chǎn)市場場。根據(jù)大邑邑縣房管管局統(tǒng)計計，去年年全縣商商品房均均價16600元元/平方米米。與220044年相比比，這一一數(shù)字增增長了1120。大邑邑縣的房房地產(chǎn)二二手房交交易市場場也在不不斷加溫溫。在當(dāng)當(dāng)?shù)卣鞴懿坎块T的引引導(dǎo)下，二手房

7、房交易市市場日趨趨活躍，無論是是交易件件數(shù)還是是交易面面積，金金額都再再創(chuàng)新高高。截至至去年112月底底，二手手住房交交易件數(shù)數(shù)為6220件，交易面面積為7702115.336平方方米，交交易金額額為43322.39萬萬元。商商業(yè)用房房交易面面積為3374558.115平方方米，交交易金額額為25584.23萬萬元。大邑房地地產(chǎn)市場場從表面面調(diào)查研研究，大大邑房地地產(chǎn)市場場受到以以下幾個個方面因因素影響響：歷史因素素：素有“蜀之望望縣”之美稱稱，歷來來為名流流商賈云云集之地地。歷史史上的安安仁古鎮(zhèn)鎮(zhèn)以劉氏氏家族為為代表，文化內(nèi)內(nèi)涵十足足。環(huán)境配套套：大邑邑與山為為鄰的居居家環(huán)境境是令人人羨慕的

8、的，靠山傍傍水，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，體驗驗山水的的靈性、森林的的浪漫、清新的的空氣，還可享享受便利利的城市市服務(wù)設(shè)設(shè)施帶來來的愉悅悅。綠化化率988.4%，森林林覆蓋率率40.99%，造就就了“森林大大邑”的美譽(yù)譽(yù)。在這這樣一個個依山傍傍水，氣氣候溫和和的地方方，大邑邑的房價價是極具具誘惑的的。有人人說，這這里是“52”式都都市生活活的理想想居住地地。大邑邑縣的旅旅游資源源富集，并獨具具特色，在方圓圓幾十公公里范圍圍內(nèi)有國國家級風(fēng)風(fēng)景區(qū)西西嶺雪山山，國家家級重點點文物保保護(hù)單位位劉氏莊莊園陳列列館，中中國道教教發(fā)源地地鶴鳴山山，中國國佛教早早期傳地地霧山，花水灣灣溫泉度度假區(qū)等等眾多的的自然景景觀和

9、人人文景觀觀。交通因素素：距離大大城市繁繁華很近近，距離離大城市市喧囂很很遠(yuǎn)，中中心城區(qū)區(qū)距成都都市區(qū)公里里，從成成都只需需分分鐘車程程，至雙雙流國際際航空港港公公里，并并且國道道和川西西旅游環(huán)環(huán)線穿境境而過。大邑可可經(jīng)擦耳耳、雙流流、武侯侯大道二二級公路路直達(dá)成成都雙楠楠，也可可經(jīng)崇州州至溫江江連接光光華大道道的快速速通道已已列入規(guī)規(guī)劃，這這兩條不不收費的的快速通通道使成成都與大大邑之間間更方便便、更快快捷。政府的大大力支持持：大邑邑長期堅堅持“構(gòu)建陽陽光政府府、打造造誠信大大邑”，以開開放的姿姿態(tài)、誠誠摯、真真情歡迎迎企業(yè)投投資。大大邑縣政政府對大大型開發(fā)發(fā)項目開開發(fā)原則則是“最大限限度優(yōu)

10、惠惠、最低低限額取取費”，實行行“一事一一議、特特事特辦辦”，鼓勵勵大型房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)來投資資高端、精品樓樓盤。這這對大品品牌開發(fā)發(fā)商帶動動大邑房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的速速度和品品質(zhì)，大大邑為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)創(chuàng)造了了良好的的服務(wù)環(huán)環(huán)境，并并實行高高效率工工商注冊冊登記和和審批。前瞻定位位：大邑邑有著豐豐富的旅旅游、文文化資源源，環(huán)境境優(yōu)美，非常適適合居住住，是房房地產(chǎn)投投資的一一塊熱土土。大邑邑按照旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)、文化化房產(chǎn)、生態(tài)房房產(chǎn)、城城市房產(chǎn)產(chǎn)以及莊莊園房產(chǎn)產(chǎn)五大特特色區(qū)域域的發(fā)展展定位，堅持突突出園林林特色，形成獨獨特的自自然、人人文景觀觀；突出出山水優(yōu)優(yōu)勢，做做到顯山山露水；突出文文

11、化品位位，使現(xiàn)現(xiàn)代與傳傳統(tǒng)融合合。規(guī)劃優(yōu)先先：初步步形成了了新城北北區(qū)高檔檔住宅、新城南南區(qū)環(huán)境境住宅、濱河路路沿線商商品住宅宅三大發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。近期基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施改改造：大大邑縣政政府目前前全力推推進(jìn)新城城南區(qū)和和新城北北區(qū)的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)工作在在南延線線、新城城北區(qū)、濱河路路、二環(huán)環(huán)路、安安仁古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、花水水灣等重重點區(qū)域域推出更更多、更更優(yōu)的地地皮資源源。使大大邑南部部新區(qū)整整體基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施得得到極大大改善。一個城市市的人均均GDPP超過30000美美元時，城市空空心化就就比較明明顯了，今年成成都人均均GDPP預(yù)計將將達(dá)到220000美元。從目前前來看，成都市市民的居居住地選選擇已經(jīng)經(jīng)有跡象象開始

12、向向溫江、華陽、雙流、郫縣和和新都等等一線郊郊縣轉(zhuǎn)移移，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)未形成成一種社社會潮流流，短期期內(nèi)向大大邑轉(zhuǎn)移移的可能能性更不不是很大大。因此我們們判斷近近三五年年內(nèi)，甚甚至更長長一個時時期內(nèi)，成都人人不會大大面積的的選擇到到大邑居居住。換換句話說說，近年年內(nèi)將成成都人作作為我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶群群是不現(xiàn)現(xiàn)實的，大邑房房地產(chǎn)市市場仍然然將是一一個地方方性的，封閉的的本地市市場。但但是“青山綠綠水”的大邑邑的確是是一片潛潛力之地地，通過過對本項項目面向向大邑本本地市場場的開發(fā)發(fā)也將能能獲得更更大的發(fā)發(fā)展。2.本項項目臨近近地段房房地產(chǎn)市市場走勢勢分析（微觀）區(qū)位特點點（loocattionnChaa

13、raccterristticss）今年是項項目年，大邑縣縣有關(guān)方方面積極極備戰(zhàn)，目前，這種努努力正發(fā)發(fā)揮出強(qiáng)強(qiáng)大的吸吸引力。1000多位開開發(fā)商齊齊聚大邑邑，與當(dāng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)方方面一起起，為其其房產(chǎn)的的騰飛、旅游的的提速，勾畫出出了未來來大邑的的新面貌貌。經(jīng)過兩兩年來的的不懈努努力，大大邑房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)已有了了良好的的基礎(chǔ)。成溫邛邛高速公公路的開開通，加加快了大大邑對外外開放和和交流合合作的步步伐，目目前，大大邑土地地均價，已經(jīng)由由20003年的的幾萬元元一畝上上升到了了30多多萬元一一畝。城城區(qū)房地地產(chǎn)均價價由每平平方米6600余余元上升升到13300元元每平方方米。目目前，大大邑已有有華

14、地房房地產(chǎn)、立泰房房地產(chǎn)、川喜集集團(tuán)、美美飾家園園、寧波波銀都、江口醇醇集團(tuán)等等10余余家房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，升升暉花園園、仁和和花園、上林、逸都、溫泉華華庭、麗麗景怡園園、美飾飾花園、西嶺名名苑等一一批中高高檔房地地產(chǎn)項目目開工建建設(shè)，年年內(nèi)將有有一大批批商住樓樓交付使使用。未未來，大大邑將是是生態(tài)、文化、旅游、城市房房產(chǎn)共融融的一座座美麗新新城。將來，大大邑新城城南區(qū)將將是城市市房產(chǎn)的的代表。該區(qū)需需求旺盛盛。絕大大多數(shù)行行政、企企事業(yè)單單位干部部職工有有換房需需求，工工業(yè)集中中區(qū)的建建成也將將帶來極極大的購購房需求求。另外外，成都都五城區(qū)區(qū)及省內(nèi)內(nèi)外人士士到大邑邑投資購購房前景景看

15、好。據(jù)了解解，新城城南區(qū)是是以多米寬寬的大邑邑大道為為中軸線線，呈扇扇型向南南平鋪展展開，規(guī)規(guī)劃總面面積平方方公里，規(guī)劃居居住人口口萬人，規(guī)劃居居住用地地余畝畝。規(guī)劃劃區(qū)域內(nèi)內(nèi)建筑以以多層為為主，綠綠地率以以上，采采用“居居住區(qū)小小區(qū)組團(tuán)團(tuán)”的三三級結(jié)構(gòu)構(gòu)模式。該區(qū)域域區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，臨成成溫邛高高速公路路出入口口，可順順利到達(dá)達(dá)縣內(nèi)各各旅游勝勝地；區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、水、電、氣氣、網(wǎng)等等市政基基礎(chǔ)設(shè)施施完善，是商務(wù)務(wù)、辦公公、居家家的理想想場所。南區(qū)面山山鄰水，是理想想的辦公公、商住住綜合區(qū)區(qū)。南區(qū)區(qū)地處縣縣城晉原原鎮(zhèn)南面面，規(guī)劃劃總面積積約4平方公公里，可可開發(fā)用用地面積積21000畝。該區(qū)以

16、以南街延延伸線作作為中軸軸線，呈呈扇形向向南平鋪鋪展開。區(qū)域內(nèi)內(nèi)地勢平平坦，北北望群山山含黛、南伴斜斜江綠波波，將建建成商務(wù)務(wù)、辦公公、居家家的場所所。本項項目位于于大邑新新區(qū)南部部地塊，該地塊塊的交通通便利，居住氛氛圍濃厚厚，交通通便捷。本項目目地段使使用常用用的交通通工具，從居住住地到工工作地點點或常去去的地方方不超過過可接受受的時間間并且有有時間保保障。交交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施中中大邑縣縣政府新新建設(shè)的的大邑大大道將直直接影響響本地居居民傳統(tǒng)統(tǒng)的居住住意識，這種交交通便利利性將會會吸引本本地人流流居住觀觀念，造造就無限限的商機(jī)機(jī)，為本本項目樓樓盤埋下下升值的的伏筆。由于大邑邑城市化化發(fā)展比比較快

17、。居住地地市政設(shè)設(shè)施還不不齊全，位于城城市主次次干道。附近新新建的居居住小區(qū)區(qū)配套齊齊全，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，人們們得到了了高質(zhì)量量的現(xiàn)代代生活享享受，給給大邑人人留下了了深刻的的印象，起到了了一個示示范作用用。教育育、文化化是永不不過時的的宣傳王王牌。與與充滿文文化氣息息的大邑邑中學(xué)為為近鄰，將陶冶冶居民的的情操。該細(xì)分分區(qū)域房房地產(chǎn)市市場需求求也不可可忽略。市政投資資重點的的轉(zhuǎn)移給給新區(qū)帶帶來更多多的機(jī)遇遇。各項項配套生生活設(shè)施施將進(jìn)一一步齊全全。對外外交通的的不斷完完善，該該項目周周邊街區(qū)區(qū)將吸引引更多的的企業(yè)開開發(fā)、投投資，使使得本街街區(qū)遠(yuǎn)期期發(fā)展更更好。正因為以以上利好好因素，促使像像浙江

18、銀銀都房產(chǎn)產(chǎn)、東方方圣地房房產(chǎn)（貴貴企業(yè)）等一些些有實力力的地產(chǎn)產(chǎn)商加入入，將會會令此路路段樓盤盤的競爭爭日趨激激烈，時時下此路路段多為為大盤，開發(fā)時時間長，有些知知名度和和美譽(yù)度度的樓盤盤，如上上城等樓樓盤。本地段樓樓盤購買買對象及及購買心心理（PPurcchasse tthe menntall sttatee）分析析現(xiàn)在隨著著大邑的的交通條條件越來來越好，與成都都的空間間、時間間距離越越來越近近，且大大邑有著著很好的的自然條條件，在在房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展方方面，是是一個新新興區(qū)域域，大邑邑政府所所表現(xiàn)的的開發(fā)力力度和經(jīng)經(jīng)營理念念也為大大邑的房房產(chǎn)市場場提供了了良好的的發(fā)展環(huán)環(huán)境，我們通通過對本本地

19、段簡簡單的街街頭路訪訪進(jìn)行了了初步的的市場心心理了解解，從表表象市場場研究，我們了了解到大大邑人的的思想觀觀念并不不是很保保守，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)許多大大邑朋友友都有改改善居住住條件的的強(qiáng)烈愿愿望，他他們和成成都以及及其他地地方的人人們一樣樣，都追追求美好好的生活活。從這這個認(rèn)識識出發(fā)，大邑現(xiàn)現(xiàn)在的房房地產(chǎn)市市場應(yīng)該該被理解解是一個個表面“過?！钡?，存存在嚴(yán)重重產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)性缺缺陷，高高端購買買力被壓壓抑的市市場，具具體表現(xiàn)現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計計方面： 目目前現(xiàn)在在二級市市場上的的房屋戶戶型面積積都普遍遍偏大，而本地地段的樓樓盤也都都迎合了了了當(dāng)?shù)氐氐氖袌鰣觯_發(fā)發(fā)大面積積大戶型型的房屋屋，但是是國家新新的

20、政策策出臺后后，大戶戶型為主主力的時時代已經(jīng)經(jīng)過去，所以相相對于本本項目的的規(guī)劃要要在面積積大小，空間寬寬敞上做做文章，在對大大邑縣當(dāng)當(dāng)?shù)厥忻衩竦牧私饨庵?，我我們感受受到市民民比較關(guān)關(guān)注小區(qū)區(qū)環(huán)境的的好壞，在購買買房子所所在的小小區(qū)時候候都要求求有較高高的綠化化率，有有足夠資資金積蓄蓄的市民民也表示示最好是是有較好好的景觀觀設(shè)置，至于朝朝向，最最好是南南北對流流和朝南南；而小小區(qū)的建建筑風(fēng)格格，大部部分受訪訪者表示示不太才才意，只只要小區(qū)區(qū)樓房的的外形好好看就好好；對于于會所的的配置，幾乎全全部的受受訪者表表示小區(qū)區(qū)擁有會會所是必必要的，而且絕絕大多數(shù)數(shù)實力階階層人事事認(rèn)為會會所的功功能應(yīng)以以

21、實用為為主，要要每家每每戶都能能使用；同時我我們收集集到的數(shù)數(shù)據(jù)也表表明小區(qū)區(qū)內(nèi)及小小區(qū)附近近，都必必須有足足夠的配配套設(shè)施施，例如如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場場等，最最重要的的是能方方便人們們的生活活，最后后要說明明的是，雖占的的比例逐逐步下降降，但是是大邑縣縣城居民民喜歡多多層住宅宅的市民民較多，這體現(xiàn)現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐氐木幼∽×?xí)慣，并且日日后交納納的物業(yè)業(yè)管理費費也相對對少一點點；銷售方面面：目前前根據(jù)大大邑縣房房管局統(tǒng)統(tǒng)計，去去年全縣縣商品房房均價116000元/平平方米。與20004年年相比，這一數(shù)數(shù)字增長長了1220，大邑樓樓市主力力戶型在在70平平方米1220平方方米左右右，大部部分是多多層，這

22、這是喜愛愛多層的的成都人人所看好好的。而而快速的的增長態(tài)態(tài)勢，以以及大邑邑市民逐逐步追求求優(yōu)良的的自然生生態(tài)環(huán)境境，讓許許多人心心目中建建立起自自己都市市生活的的理想居居住地形形象，這這也為我我們做產(chǎn)產(chǎn)品定位位有參考考價值；物業(yè)管理理方面：競爭樓樓盤“上城”的物業(yè)業(yè)管理費費為0。8元/平方米米/月，西嶺名名苑為00。4元元/平方方米/月月。麗都都花城為為0.550元/平方米米月。大邑居居民對高高水平的的物業(yè)管管理還不不能有個個明晰的的概念，只是希希望得到到物廉價價美的服服務(wù)，小小區(qū)的清清潔衛(wèi)生生、園林林綠化、安全保保衛(wèi)、附附加服務(wù)務(wù)等應(yīng)該該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)；通過表象象市場研研究，我我們可以以看

23、出現(xiàn)現(xiàn)在的買買房者變變得越來來越理性性。他們們已經(jīng)認(rèn)認(rèn)識到，現(xiàn)在大大邑的房房地產(chǎn)市市場已經(jīng)經(jīng)從賣方方市場進(jìn)進(jìn)入買方方市場，只要手手中有錢錢就不怕怕買不到到房子，所以他他們在選選擇樓房房的時候候會更為為謹(jǐn)慎。 通過數(shù)數(shù)據(jù)資料料的影響響因素，我們可可以大致致地設(shè)定定我們樓樓盤的購購買對象象：年齡齡在26645歲歲之間，收入較較高，他他們當(dāng)中中大多數(shù)數(shù)的學(xué)歷歷在大專專以上，至于來來自哪個個地方，從事哪哪個行業(yè)業(yè)我們不不加限制制，具體體的細(xì)化化分析，這里暫暫略。對手盤分分析基本指標(biāo)標(biāo)1樓盤名稱稱麗都花城城地址址大邑圍城城路南段段1300號開發(fā)商四川省川川喜集團(tuán)團(tuán)實業(yè)有有限公司司物業(yè)類型型多層+電電梯公

24、寓寓工程進(jìn)度度一期建設(shè)設(shè)中交付日期期年底一期期交付項目規(guī)劃劃總體規(guī)劃劃規(guī)劃建筑筑面積726550平方方米容積率1688物業(yè)類型型多層+電電梯公寓寓銷售價格格12888116000租金水平平40550元/平方米米賣點分析析首家電梯梯公寓；25米米寬景觀觀生活走走廊，交交通暢達(dá)達(dá)，生活活配套完完善，3360度度全景觀觀花園社社區(qū)，空空中別墅墅概念，地理位位置優(yōu)越越，住宅宅功能齊齊全，陽陽臺多種種形式，；緊鄰鄰斜江河河?；局笜?biāo)標(biāo)2樓盤名稱稱上城地址址大邑大道道旁開發(fā)商大邑銀都都房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司物業(yè)類型型住宅+社社區(qū)鄰街街商鋪工程進(jìn)度度一期正在在建設(shè)交付日期期20077年4月月左右一期交付付

25、項目規(guī)劃劃總體規(guī)劃劃規(guī)劃建筑筑面積1738817平平方米容積率1488物業(yè)類型型商住銷售價格格1700019900/租金水平平35/左右賣點分析析親水性建建筑，低低密度，高綠化化，人工工湖水景景資源（40000平方方米），人車分分流，完完善的小小區(qū)配套套，陽臺臺為退臺臺設(shè)計。多層整整體為框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)（開發(fā)發(fā)商對戶戶型的可可調(diào)性強(qiáng)強(qiáng)），大大型超市市和綜合合樓，功功能齊全全，后期期規(guī)劃中中的學(xué)校校。物業(yè)出租租情況分分析本路段沿沿線出租租性的商商鋪較多多，但多多數(shù)租賃賃物業(yè)都都是小單單位，沒沒有大規(guī)規(guī)模的商商場。現(xiàn)現(xiàn)在正在在銷售的的上城臨臨街商鋪鋪面積目目前未對對外公布布，它們們的投入入使用，將為本

26、本地段增增添濃厚厚的商業(yè)業(yè)氛圍。同時，本地段段對手樓樓盤的車車為都采采用銷售售形式，同是本本地段的的商鋪，西嶺名名苑的商商鋪銷售售單價為為30000元/平方米米。其次次，大邑邑縣城中中心最好好口岸位位置的商商業(yè)鋪面面的月租租金為555元/平方米米。結(jié)論距離三環(huán)環(huán)路200多分鐘鐘車程的的大邑，目前這這里的房房價在116000元/平平方米左左右。粗粗略算算算，在成成都五城城區(qū)買一一套房子子的錢，在大邑邑可以買買3套房房子。大大邑的房房地產(chǎn)市市場正在在和這個個城市的的發(fā)展節(jié)節(jié)奏一樣樣，在快快速增長長。根據(jù)據(jù)大邑縣縣房管局局統(tǒng)計，去年全全縣商品品房均價價16000元/平方米米。與220044年相比比，

27、這一一數(shù)字增增長了1120。今年13月，拍賣出出讓土地地3宗，共2440畝，樓盤開開工面積積3萬余余平方米米，商品品房交易易4299套，交交易面積積529971平平方米。據(jù)了解解，大邑邑現(xiàn)在已已有多個個房地產(chǎn)產(chǎn)項目樓樓盤，天天邑花園園、立泰泰房產(chǎn)、川喜房房產(chǎn)二期期也即將將動工。今后，大邑將將不斷引引進(jìn)品牌牌開發(fā)商商入駐，做到高高端樓盤盤和大型型精品樓樓盤層出出不窮，本項目目周邊的的居住人人群和環(huán)環(huán)境也會會熱鬧起起來，更更加具有有人氣，附近的的生活配配套也會會逐漸完完善，將將來南邊邊的生活活圈，商商圈慢慢慢走向成成熟，成成為大邑邑居住選選擇的主主流地域域。此外，大大邑樓市市主力戶戶型在770平方

28、方米1200平方米米左右，大部分分是多層層，這是是喜愛多多層的大大邑人所所看好的的。而快快速的增增長態(tài)勢勢和極具具市場競競爭力的的價格，以及優(yōu)優(yōu)良的自自然生態(tài)態(tài)環(huán)境，讓大邑邑成為許許多人心心目中的的“522”式都市市生活的的理想居居住地。此外雪雪山、森森林、溫溫泉、莊莊園、道道源也已已成為大大邑五大大旅游品品牌，旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)也已成成為大邑邑旅游的的一張響響亮的名名片。隨隨著生活活觀念的的改變，旅游房房產(chǎn)也成成為一種種潮流、時尚和和大趨勢勢。大邑邑素有“山川靈靈秀之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”的美稱稱，旅游游資源豐豐富，景景觀類型型齊全，自然與與人文景景觀交相相輝映，其中沿沿西嶺雪雪山、高高堂山、霧中山山、鶴鳴鳴山、

29、西西嶺國家家森林公公園、靜靜惠山公公園、花花水灣溫溫泉區(qū)等等風(fēng)景旅旅游區(qū)將將是大邑邑旅游房房產(chǎn)發(fā)展展的重點點區(qū)域。據(jù)了解解，大邑邑?fù)碛新寐糜谓缭S許多的唯唯一，山山、河、湖以及及森林人人文資源源豐富，可用于于旅游房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的土地地資源也也相當(dāng)多多。目前前花溪溫溫泉酒店店，依托托花水灣灣溫泉度度假區(qū)，以回歸歸自然、反璞歸歸真的開開發(fā)理念念，已經(jīng)經(jīng)成為川川西旅游游地產(chǎn)的的成功典典范。大大邑縣成成功通過過國家級級生態(tài)示示范縣的的驗收，成為成成都市第第三批國國家級生生態(tài)示范范縣。按按照規(guī)劃劃，大邑邑縣城晉晉原鎮(zhèn)將將從100平方公公里、110萬常常住人口口的現(xiàn)有有規(guī)模發(fā)發(fā)展為一一個以旅旅游服務(wù)務(wù)、綜合合

30、產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展為為主的、擁有220萬常常住人口口、211平方公公里規(guī)模模的生態(tài)態(tài)型中等等城市。新城南南區(qū)現(xiàn)在在總的面面積是225000畝，主主要規(guī)劃劃是居住住用地。本項目目將延續(xù)續(xù)大邑旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)的特色色文化，突出本本項目濃濃厚的文文化氛圍圍、舒適適的生態(tài)態(tài)環(huán)境、愜意的的綠意昂昂然，加加上經(jīng)典典的設(shè)計計、健康康的生活活、頂級級般的配配套無疑疑是最佳佳的賣點點，形成成品牌差差異。本本項目如如以“小高層層+多層層+疊拼拼別墅”的組合合，將填填補(bǔ)大邑邑高端房房地產(chǎn)的的空白，屆時這這里勢必必成為置置業(yè)者關(guān)關(guān)注的新新熱點。本項目分分析及定定位本項目分分析（一）、地塊環(huán)環(huán)境條件件1.土地地性質(zhì)綜綜述項

31、目用地地面積1102.27畝畝用地面積積：1002.227畝；用途：商商業(yè)住宅宅容積率：1.8；綠地率：35%；建筑密度度：445%；用地性質(zhì)質(zhì)：商住住用地 商業(yè)用用地220%;2.地塊塊周圍景景觀綜述述在附近對對于近景景和遠(yuǎn)景景來說都都不佳，都是一一些建筑筑物，旁旁邊的上上城正處處于一期期50畝的的開發(fā)期期、西嶺嶺名苑已已經(jīng)接近近尾盤銷銷售，其其小區(qū)規(guī)規(guī)劃相信信能彌補(bǔ)補(bǔ)景觀不不佳的不不足。鄰鄰接大邑邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境）對本本項目的的外環(huán)境境景觀有有一定的的輔助作作用。3.環(huán)境境衛(wèi)生、社會治治安情況況環(huán)境衛(wèi)生生從道路路綠化上上在大邑邑縣城已已經(jīng)處于于比較好好的水平平，但是是據(jù)我們們了解，

32、近期本本地段的的幾塊土土地已經(jīng)經(jīng)拍賣出出去，在在今后22年內(nèi)的的施工噪噪音和揚(yáng)揚(yáng)塵可能能對我們們在銷售售本項目目時有所所影響。本地段段屬于大大邑縣政政府力推推的環(huán)境境品質(zhì)高高的居住住帶，目目前的周周邊的治治安環(huán)境境總體上上還處于于平穩(wěn)狀狀態(tài)。4. 地地塊周圍圍的交通通條件綜綜述本地塊的的公共交交通極為為便利，緊臨大大邑大道道（雙向向6車道道），寬寬敞平整整，不存存在任何何交通瓶瓶頸限制制。本地地段各樓樓盤到達(dá)達(dá)大邑縣縣城中心心距離車車程僅22分鐘。本地塊塊離成溫溫邛高速速公路出出入口僅僅5分種種車程。不過本本項目另另外面向向的邑新新大道交交通狀況況卻不十十分理想想，加之之該路段段周邊環(huán)環(huán)境復(fù)雜

33、雜，這就就需要我我們以后后將主要要精力（商鋪和和主出入入口規(guī)劃劃）放在在面向大大邑大道道上。5. 配配套設(shè)施施菜市場：本地段段前期上上城的開開發(fā)商和和大邑縣縣政府進(jìn)進(jìn)行了協(xié)協(xié)調(diào)后，政府將將在上城城規(guī)劃的的社區(qū)道道路上規(guī)規(guī)劃并修修建“綜合農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場”，作為為對“上城”項目的的配套支支持；但但該農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場具具體距本本項目的的實際距距離我們們還沒有有相關(guān)資資料，所所以這點點上我們們在后期期的規(guī)劃劃中會關(guān)關(guān)注此項項。商業(yè)：在在本地段段上幾乎乎沒有合合適的成成形商業(yè)業(yè)，作為為比較盤盤“上城”目前在在鄰大邑邑大道側(cè)側(cè)修建了了一定規(guī)規(guī)模的商商業(yè)街，在其社社區(qū)規(guī)劃劃道路上上也修建建了臨街街商鋪，但是總總目前

34、的的體量和和以后此此路段的的發(fā)展，現(xiàn)有商商鋪不足足以滿足足近期開開盤幾個個項目人人們的生生活配套套需要。所以，我們也也將著重重規(guī)劃一一些商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施及修修建一些些臨街商商鋪。小學(xué)：周周邊小學(xué)學(xué)配套設(shè)設(shè)施，目目前上城城已經(jīng)與與大邑縣縣政府達(dá)達(dá)成了意意向，在在該項目目主入口口對面修修建一所所公辦小小學(xué)，我我們還無無法獲取取該小學(xué)學(xué)規(guī)劃的的詳細(xì)數(shù)數(shù)據(jù)，這這一數(shù)據(jù)據(jù)因為涉涉及到是是否本項項目也要要進(jìn)行相相關(guān)配套套設(shè)施的的修建，所以我我們將繼繼續(xù)進(jìn)行行重點關(guān)關(guān)注。中學(xué)：與與大邑中中學(xué)為鄰鄰，中學(xué)學(xué)教育配配套齊備備；醫(yī)院：目目前周邊邊無大型型的社區(qū)區(qū)配套醫(yī)醫(yī)院體育娛樂樂設(shè)施：街道上上零星布布局有簡簡易

35、的健健身器材材，體育育娛樂設(shè)設(shè)施不齊齊備銀行、郵郵局、酒酒店、其其他等：缺乏（二）項項目地塊塊的優(yōu)勢勢分析 在對對項目進(jìn)進(jìn)行營銷銷策劃建建議前，首要的的就是清清楚自身身項目所所存在的的優(yōu)缺點點，正所所謂知己己知彼才才能百戰(zhàn)戰(zhàn)百勝，以下是是對項目目優(yōu)劣勢勢的分析析：（附附SWOOT分析析圖）優(yōu)勢分析析用地規(guī)模模：大地地塊開發(fā)發(fā)能形成成規(guī)模效效應(yīng)，一一方面有有利于開開發(fā)商降降低項目目單方開開發(fā)成本本費用；另一方方面有利利于項目目形成自自我的獨獨立環(huán)境境，若配配以完善善的生活活配套設(shè)設(shè)施，幽幽雅的綠綠化環(huán)境境，營造造好小區(qū)區(qū)的生活活氛圍，必將增增強(qiáng)該項項目的市市場競爭爭力。交通條件件：交通通條件十十

36、分便利利文化氛圍圍：本地地塊對于于那些渴渴望自己己的孩子子以后能能夠得到到更好的的教育的的家長來來說，無無疑是最最佳的選選擇，（其中大大邑中學(xué)學(xué)在當(dāng)?shù)氐氐慕逃|(zhì)量數(shù)數(shù)一數(shù)二二，“上城”也得到到政府支支持在小小區(qū)內(nèi)配配備民辦辦學(xué)校，將來也也可方便便周圍居居住家庭庭的小孩孩上學(xué)教教育）。性價比高高：同等等品質(zhì)，戶型上上，價格格更占優(yōu)優(yōu)勢（詳詳細(xì)見規(guī)規(guī)劃設(shè)計計）注：我們們將在合合約簽定定后更充充分的進(jìn)進(jìn)行資源源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大大限度降降低投資資風(fēng)險劣勢分析析自然景觀觀：自然然景觀缺缺乏，需需要大量量進(jìn)行人人造景觀觀的修建建。噪音污染染：本項項目地塊塊位于兩兩條主干干道之間間，噪

37、音音勢必是是影響本本項目品品質(zhì)的一一個原因因，做好好規(guī)避方方法周圍配套套設(shè)施：附近的的配套設(shè)設(shè)施不齊齊全，將將增加本本項目的的配套設(shè)設(shè)施投入入。3項目目的機(jī)會會分析從上面提提到的本本地塊的的幾個方方面優(yōu)勢勢，特別別是精品品建筑、精致生生活元素素的表現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢，是本地地段其他他樓盤無無法比擬擬的。競爭樓盤盤“上城”有90000平方方米的人人工湖泊泊環(huán)繞整整個樓盤盤的賣點點，所以以我們要要考慮在在綠化環(huán)環(huán)境，生生態(tài)環(huán)境境上面優(yōu)優(yōu)與前者者，淡化化我們的的不足。戶型的多多樣性，功能性性，選擇擇性優(yōu)與與其他樓樓盤4項目目的威脅脅分析本項目的的威脅，應(yīng)從幾幾個方面面來分析析：一是大大邑大道道沿線的的一些樓樓

38、盤，如如上城等等，這些些樓盤現(xiàn)現(xiàn)在在市市場上賣賣得不錯錯，因為為離本項項目較近近，因此此，他們們對本項項目有一一定的威威脅性；二是離離本項目目周圍地地段的一一些樓盤盤；三是環(huán)環(huán)境問題題本項目SWOT分析圖W（劣勢）自然景觀缺乏噪音污染樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境達(dá)不到“三通一平”S（優(yōu)勢）1交通便利2完善生活配套臨近大邑中學(xué)3整體規(guī)模大、4充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險5價格T（威脅）直接對手：上城，周圍地段的樓盤影響環(huán)境問題O（機(jī)會）了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計風(fēng)格上避開對手；通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計來弱化景觀劣勢樓盤周邊自然環(huán)境.較差，沒有大面積園林、水景、丘陵

39、景觀，因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵結(jié) 論：本項目的的優(yōu)劣勢勢比較，機(jī)會和和風(fēng)險并并存。唯唯一的辦辦法就是是尊重市市場、適適應(yīng)市場場，順應(yīng)應(yīng)消費者者的心愿愿，整合合與項目目有關(guān)的的各種要要素，運(yùn)運(yùn)用智慧慧，創(chuàng)造造出具有有超前性性、差異異性、引引導(dǎo)性、適用性性的產(chǎn)品品，以合合理的成成本、利利潤，達(dá)達(dá)到科學(xué)學(xué)的“投入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比”，追求求產(chǎn)品供供給-需求求的完善善性，使使項目達(dá)達(dá)到預(yù)期期的市場場期望值值。根據(jù)SWWOT理理論分析析，該地地塊在市市政配套套、交通通設(shè)施及及區(qū)位位位置有較較大的優(yōu)優(yōu)勢，但但考慮到到本地塊塊臨近大大邑大道道和邑新新大道，汽車噪噪音對小小區(qū)環(huán)境境造成一一定的影影響，而

40、而且周圍圍的環(huán)境境形象有有待提升升，所以以，該地地塊不適適于建成成豪宅。另外一一方面，根據(jù)本本地塊附附近的樓樓盤定位位都是中中檔樓盤盤，因此此，本地地塊的定定位不會會偏離中中檔路線線太遠(yuǎn)，但本項項目不能能被周圍圍樓盤的的定位限限制了自自己的思思路，因因此該小小區(qū)地塊塊占地面面積較大大，這樣樣更利于于小區(qū)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計，營營造良好好的居住住環(huán)境，所以該該小區(qū)在在設(shè)計上上，環(huán)境境規(guī)劃上上創(chuàng)新，從品質(zhì)質(zhì)上超過過周圍樓樓盤，這這樣，該該項目的的售價也也比周圍圍樓盤價價格高，從而最最終使本本樓盤在在該地段段形成“領(lǐng)頭羊羊”地位。項目的市市場定位位項目開發(fā)發(fā)核心概概念：適適應(yīng)市場場、創(chuàng)造造差異性性項目發(fā)展

41、展要以特特別的定定位思想想來主導(dǎo)導(dǎo)方向，我們認(rèn)認(rèn)為定位位理念的的“解決之之道”就是本本著特別別的開發(fā)發(fā)，特別別的創(chuàng)新新進(jìn)行項項目的市市場定位位。擺在項目目面前首首先是這這樣的問問題：如何源源源不斷吸吸引眾多多購房者者人紛紛紛來此置置業(yè)？怎樣做到到不同置置業(yè)人群群的兼容容性？如何讓區(qū)區(qū)域內(nèi)目目標(biāo)購房房者鐘情情本項目目？如何何確保區(qū)區(qū)域居民民日常生生活的便便利和均均好性？如何確保保項目的的獨特經(jīng)經(jīng)典又要要與周邊邊環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一一？如何將規(guī)規(guī)劃、開開發(fā)、環(huán)環(huán)境、配配套有意意識的兼兼容？如何盡快快的繁榮榮區(qū)位市市場，提提升住宅宅升值空空間？如何克服服地塊的的屬性，使項目目分期開開發(fā)或整整體開發(fā)發(fā)，產(chǎn)生

42、生持續(xù)亮亮點？以田園山山水的自自然風(fēng)光光資源及及歷史人人文資源源為強(qiáng)勢勢賣點，打出“時尚住住宅”的招牌牌,并以具具有“新生活活新人人居”的雙重重魅力來來吸引消消費者，對開發(fā)發(fā)商來講講，投資資回報的的風(fēng)險將將會大大大降低，對消費費者而言言，產(chǎn)品品的附加加值已大大于產(chǎn)品品本身，提升了了商品的的“功能價價格比”，這樣樣也符合合經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的需求求-供給給理論。本項目目將營造造出一個個實用性性、全功功能性、布局科科學(xué)合理理性、獨獨特的建建筑形態(tài)態(tài)。我們們百佳盛盛世機(jī)構(gòu)構(gòu)希望與與貴公司司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合，營營造一個個大型住住宅地產(chǎn)產(chǎn)品牌，通過高高水準(zhǔn)的的地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃及操操作，并并結(jié)合項項目本身身的地塊塊屬性，進(jìn)行科

43、科學(xué)合理理的布局局；通過過深入探探索本地地塊所處處大邑區(qū)區(qū)域的文文化內(nèi)涵涵、精研研本項目目的實用用性和功功能性，制造持持久的活活性文化化元素，使本案案的靈性性特質(zhì)曠曠世而持持久的影影響大邑邑當(dāng)?shù)氐牡牡禺a(chǎn)市市場格局局。項目市場場細(xì)分隨著城市市化進(jìn)程程的不斷斷加快，人們對對煩囂的的城市生生活已經(jīng)經(jīng)有點厭厭煩，人人們越來來越需要要回歸自自然，對對清新的的空氣和和優(yōu)雅的的生活環(huán)環(huán)境越來來越向往往，對于于大邑當(dāng)當(dāng)?shù)匾恍┬┦杖胼^較高的階階層，他他們往往往把目光光投向一一些新區(qū)區(qū)樓盤。我們可可以引入入現(xiàn)代化化、智能能化的設(shè)設(shè)計，把把它建成成為以“綠色生態(tài)健康”為主題題的生態(tài)態(tài)家園，以迎合合大邑建建山水城城市

44、的設(shè)設(shè)想。所所以，我我們的目目標(biāo)客戶戶鎖定是是收入“中等+較高+富裕”幾個階階層。建建筑形式式上以“小高層層（122）+多多層（55+1）+疊拼拼（2.5）+獨立商商業(yè)和臨臨街底商商”表現(xiàn)，因為現(xiàn)現(xiàn)在市場場上對多多層戶型型的需求求量最大大。同時時，我們們也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，這一一帶以后后的人氣氣將得到到很大的的提升。目前商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)中也缺缺乏大規(guī)規(guī)模和有有檔次的的購物點點和酒樓樓，不僅僅可彌補(bǔ)補(bǔ)這一空空缺，同同時，也也為我們們自己小小區(qū)的住住戶提供供一個理理想的消消費場所所。項目一期期的市場場細(xì)分從地理位位上細(xì)分分：大邑邑老城區(qū)區(qū)的實力力階層；從購買人人群上細(xì)細(xì)分：本本地人、外遷居居民；從年齡上上細(xì)分：

45、以255555歲的人人群為主主；從工作環(huán)環(huán)境上細(xì)細(xì)分：大大邑當(dāng)?shù)氐仄髽I(yè)主主階層、個體經(jīng)經(jīng)營者、中高收收入階層層為主；從經(jīng)濟(jì)狀狀況細(xì)分分：家庭庭月收入入在4千元以以上的家家庭為主主；從購房心心理細(xì)分分：以二二次置業(yè)業(yè)、自住住購買及及投資為為主。項目二期期市場細(xì)細(xì)分從地理上上細(xì)分：整個大大邑地區(qū)區(qū)原居民民為主；從購買人人群上細(xì)細(xì)分：大大邑人、外地人人（以成成都及周周邊縣城城）；從年齡上上細(xì)分：以255555歲的人人群為主主；從工作環(huán)環(huán)境上細(xì)細(xì)分：以以在大中中型公司司、大邑邑當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)主階階層、個個體經(jīng)營營者、中中高收入入階層為為主；從經(jīng)濟(jì)狀狀況細(xì)分分：家庭庭月收入入在6千元以以上的家家庭為主主；從

46、購房心心理細(xì)分分：以自自住購買買及投資資置業(yè)為為主。樓盤概念念導(dǎo)入本項目將將導(dǎo)入以以電梯公公寓，花花園小區(qū)區(qū)，高尚尚別墅，文化住住宅為特特色的全全新人文文概念！目標(biāo)市場場個體與私私企業(yè)老老板（縣縣城內(nèi)+周邊城城鎮(zhèn)）該階層基基本都有有住房，對生活活質(zhì)量要要求比較較高。且且在長期期的經(jīng)營營過程中中對“功能價價格比”有著較較清楚的的認(rèn)識，文化方方面都有有一定修修養(yǎng)，對對“居住+度假+投資”概念的的理解高高于其它它行業(yè)人人士。文、教、衛(wèi)人士士該群族文文化素質(zhì)質(zhì)較高，追求自自由實際際的工作作和生活活方式，生活空空間不一一定追求求太奢華華，但要要有品位位，并注注重生活活質(zhì)量。對居住住環(huán)境有有著較高高的要求

47、求，該階階層收入入也比較較穩(wěn)定，但決不不是一般般工薪層層的收入入水平。該群族族是本項項目期望望的目標(biāo)標(biāo)客戶。政府公務(wù)務(wù)員能成為本本項目目目標(biāo)客戶戶的十分分有限。原因是是：按公公務(wù)員的的純薪水水收入水水平，要要想在原原居住條條件下再再擁有度度假公寓寓基本是是不可能能的，只只有一個個因素，就是“灰色收收入”。因此此，該群群族也是是我們項項目的主主力目標(biāo)標(biāo)客戶。退休人員員該群族較較復(fù)雜，有公務(wù)務(wù)員、文文化人、高級知知識分子子、國企企老板等等不同類類型，不不同收入入來源。該群族族都有一一個消費費指導(dǎo)思思想，就就是享受受天倫。項目市場場定位項目定位位玉沙落燕燕居大邑邑，溪水水濺落顯顯尊榮東方方尊城大邑首

48、例例川西民居居1號作作品本項目規(guī)規(guī)劃遵循循“天人合合一”的自然然規(guī)律及及“以人為為本”的消費費理論，以優(yōu)美美的自然然環(huán)境和和現(xiàn)代化化的配套套設(shè)施服服務(wù)于消消費者，共同構(gòu)構(gòu)筑世外外山水園園林式川川西民宅宅、生態(tài)態(tài)園林式式住宅之之典范。以川西傳傳統(tǒng)文化化為根，創(chuàng)建人人、自然然、建筑筑于一體體的生態(tài)態(tài)居住環(huán)環(huán)境。它它具有綠綠化、休休閑、交交往三重重功能，是人與與人交往往、人與與自然親親密接觸觸的和諧諧之地。造山水水庭院景景觀，提提升川西西文化為為主題，形成與與大邑人人地域習(xí)習(xí)性相輝輝映。將將現(xiàn)代建建筑元素素完美融融于川西西民居的的建筑風(fēng)風(fēng)格，集集諸多優(yōu)優(yōu)勢于一一身，在在與大邑邑當(dāng)?shù)仄淦渌貕K塊的中高

49、高檔樓盤盤角逐中中崢嶸盡盡顯。川西民居居在建筑筑單體上上講究因因地制宜宜，以中中軸線布布局，屋屋頂采用用青瓦坡坡式屋頂頂處理，一般采采用懸山山，前坡坡短而后后坡長，解決了了四川多多雨季節(jié)節(jié)的屋面面排水問問題；在在色彩上上，住宅宅外墻多多采用利利于陽光光反射的的白色為為基色調(diào)調(diào)，在陰陰雨天氣氣多而日日照不足足的四川川來說是是解決采采光不足足的有效效辦法；而川西西民居精精華之處處就在于于院落式式設(shè)計。本項目目定位為為此也將將贏得以以后目標(biāo)標(biāo)置業(yè)者者高度的的認(rèn)同，為開發(fā)發(fā)商東方圣圣地公司司贏得較較高的口口碑。本項目商商業(yè)服務(wù)務(wù)配套，如果單單純?yōu)樾⌒^(qū)業(yè)主主服務(wù)，根據(jù)小小區(qū)規(guī)模模和居住住位置，會出現(xiàn)現(xiàn)

50、購買力力資源不不足，而而造成商商鋪經(jīng)營營者“無利可可圖”，影響響經(jīng)營者者放棄經(jīng)經(jīng)營或經(jīng)經(jīng)營質(zhì)量量下降的的負(fù)面結(jié)結(jié)果。唯唯一的辦辦法就是是要把商商業(yè)納入入小區(qū)整整體規(guī)劃劃，從根根本上解解決由于于商業(yè)經(jīng)經(jīng)營帶來來的小區(qū)區(qū)管理混混亂的局局面。達(dá)達(dá)到“以服務(wù)務(wù)小區(qū)業(yè)業(yè)主為主主”的原則則，并將將服務(wù)面面向社會會，來彌彌補(bǔ)因購購買力資資源不足足造成的的經(jīng)營者者“落荒而而逃”的不良良后果。本項目商商業(yè)配套套，由于于地段位位置和小小區(qū)規(guī)模模等因素素。不宜宜做大百百貨，而而適合小小開間商商鋪?？煽捎少I主主出租或或自行經(jīng)經(jīng)營。商鋪規(guī)劃劃在行人人主出入入口的板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅的的一層?？偨ㄖ娣e約約80000 MM

51、2，均均價30000元元/平方米米，價格格范圍33000035500/平方米米利用住住宅的主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計成成臨街獨獨立商鋪鋪。也可可以打通通將幾個個門面合合并使用用，經(jīng)營營小型超超市或餐餐廳等。根據(jù)結(jié)構(gòu)構(gòu)、商鋪鋪在一層層的有利利因素，可把層層高設(shè)計計成5.2 MM5.4 MM，或為為復(fù)式商商鋪、業(yè)業(yè)主可建建閣樓，供儲藏藏貨物或或居住，是商鋪鋪的大賣賣點。復(fù)復(fù)式商鋪鋪的售價價也會高高于一般般商鋪。商鋪的的經(jīng)營范范圍盡可可能滿足足小區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主的的生活需需求。如如小餐廳廳、咖啡啡廳、茶茶餐廳、特色中中餐廳（如川菜菜等餐飲飲項目），小百百貨、雜雜貨、小小型超市市等。成本價測測算（假假想開發(fā)發(fā)法經(jīng)濟(jì)指

52、指標(biāo)的確確定）根據(jù)此地地的屬性性，為達(dá)達(dá)到最優(yōu)優(yōu)化比的的設(shè)置，以及最最佳銷售售利潤的的回報，我們通通過地產(chǎn)產(chǎn)假想開開發(fā)法進(jìn)進(jìn)行了如如下測算算：總平平面積：681180.34平平方米；建筑筑基地面面積：3306881.115平方方米；總建建筑面積積：12227224.66平方米米商業(yè)業(yè)最大修修建建筑筑面積：245544.9平方方米（最最大）住宅宅最大修修建建筑筑面積：981179.7平方方米（最最大）土地地成本總總價：335799.455萬元樓面面單價成成本：2291.66元元/平方米米根據(jù)此地地塊的屬屬性，為為達(dá)到最最優(yōu)化的的配比設(shè)設(shè)置，盡盡量縮短短銷售周周期、賺賺取合理理利潤進(jìn)進(jìn)行了如如下假

53、想想測算：我們將建建筑密度度設(shè)定在在32.78%，小高高層、多多層、聯(lián)聯(lián)排別墅墅、商鋪鋪的設(shè)置置分別為為：基底面積積：小高層（12或或11+1）：12000平方方米多層（66或5+1）：160000平平方米 （注明明：其中中含有臨臨街底商商40000平方方米）別墅（22.5）：40000平平方米獨立商業(yè)業(yè)11550平方方米總建筑面面積：11227700平平方米小高層（12或或11+1）：144400平平方米， 占111.77%多層：（6或55+1）：9660000平方米米 （注注明：其其中含有有臨街底底商80000平平方米）占788.2%別墅（22.5）：1000000平方米米占占8.115%

54、獨立商業(yè)業(yè)23000平方方米 占11.955%總成本假假想測算算：總成成本為1122112.445萬（1.2221億億）土地成本本：1002.227畝35萬萬/畝=35779.445萬元元；建筑小高高層：1144000平方方米12000元/平方米米=17728萬萬；建筑多層層：9660000平方米米6500元/平平方米=62440萬；聯(lián)排別墅墅：1000000平方米米5500元/平平方米=5500萬；獨立商業(yè)業(yè)：23300平平方米5000元/平平方米=1155萬；2.目標(biāo)標(biāo)市場價價格測算算大多少盤盤走的中中低檔次次路線，銷售價價集中在在1300016000元/平方米米左右。而我們們的樓盤盤，具

55、備備多方面面優(yōu)勢，而且我我們在前前面的市市場細(xì)分分中已經(jīng)經(jīng)確定了了我們的的目標(biāo)客客戶。所所以，我我們的樓樓盤的市市場定位位應(yīng)該是是中高檔檔次樓盤盤。針對對可比樓樓盤在銷銷售過程程中所體體現(xiàn)的本本地段樓樓市動態(tài)態(tài)，目前前我只能能采用市市場比較較法來確確定銷售售價格。目前我們們設(shè)計的的價格平平均價為為：小高層銷銷售均價價：19900元元/平方方米；多層銷售售均價：18000元/平方米米；聯(lián)排別墅墅均價：30000元/平方米米；商鋪均價價：30000元元/平方方米；則總體銷銷售額將將為：2246666萬元元（2.4666億）小高層銷銷售總價價：27736萬萬元；多層銷售售總價：158840萬萬元；聯(lián)

56、排別墅墅均價：30000萬元元；商鋪均價價：30090萬萬元；3. 投投資估算算、資金金籌措及及貸款償償還計劃劃土地費用用本項目土土地費用用按355萬元/畝計算算。前期費用用為：萬萬元前期技術(shù)術(shù)、咨詢詢服務(wù)費費放線、勘勘察、設(shè)設(shè)計、質(zhì)質(zhì)檢、工工程監(jiān)理理、招投投標(biāo)代理理、圖紙紙審查、可行性性論證及及咨詢服服務(wù)等費費用，按按現(xiàn)行有有關(guān)規(guī)定定，綜合合按755元/ 平方米米計算，即前期期技術(shù)、咨詢服服務(wù)費為為5111.355萬元。場地準(zhǔn)備備費按滿足施施工要求求的場地地平整、道路、供水、供電及及排污考考慮，綜綜合按總總建筑面面積每平平方米558.550元計計列，即即場地準(zhǔn)準(zhǔn)備費為為7177.799萬元。

57、兩項合計計為12229.14萬萬元。設(shè)備購置置費用（略）其他工程程（不含含設(shè)備價價）給排水工工程：115元/，共共計萬元元；強(qiáng)電工程程：300元/，共計計萬元；弱電工程程：155元/，共計計萬元；綠化及相相關(guān)設(shè)施施費開發(fā)發(fā)前期稅稅費：散裝水泥泥保證金金按建筑筑面積11元/市政設(shè)施施配套費費按建筑筑面積1112元元/；墻改基金金按建筑筑面積55元/；人防工程程建設(shè)費費按建筑筑面積110元/；異地綠化化建設(shè)費費按建筑筑面積33元/；中小學(xué)危危房改造造費、文文物古跡跡勘探費費、工程程定額測測定費和和建筑工工程質(zhì)監(jiān)監(jiān)費合計計按建筑筑物基底底面積88元/。開發(fā)前期期稅費共共計 萬元元。管理費用用管理費用

58、用是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的管理理部門為為組織和和管理房房地產(chǎn)項項目的開開發(fā)經(jīng)營營活動而而發(fā)生的的各種費費用，可可按設(shè)備備購置費費與建筑筑安裝工工程費之之和的22.5%計取，總共為為萬元。其他費用用其他費用用主要包包括臨時時用地費費和臨時時建設(shè)費費、工程程造價咨咨詢費、總承包包管理費費、合同同公證費費、施工工執(zhí)照費費、工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費、工程監(jiān)監(jiān)理費、竣工圖圖編制費費、工程程保險費費等，可可按基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費和和建筑安安裝工程程費之和和的1%計取，總共為為萬元。不可預(yù)見見費不可預(yù)見見費是指指在概算算及投資資估算中中難以預(yù)預(yù)料的工工程費用用，如“三材”價格變變動，設(shè)設(shè)計變更更，一般般自然災(zāi)災(zāi)害

59、的影影響及質(zhì)質(zhì)量修復(fù)復(fù)等不可可預(yù)見因因素，本本次評估估設(shè)備購購置設(shè)費費和建筑筑安裝工工程費之之和的55%計取取，總共共為萬元元。期間費用用期間費用用包括財財務(wù)費用用和銷售售費用。按委托托方擬采采用的開開發(fā)模式式，本項項目的財財務(wù)費用用為支付付銀行的的貸款利利息，故故按預(yù)計計發(fā)生額額計算。經(jīng)測算算得出財財務(wù)費用用為 萬元元。本項目為為委托代代理包銷銷（詳細(xì)細(xì)見營銷銷代理合合同部分分）五、項項目命名名策劃、設(shè)計方方案的建建議（一）項項目案名名：（二）規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案建建議1.功能能分區(qū)小區(qū)由三三大功能能區(qū)域組組成，分分為住宅宅區(qū)（由由具有川川西民宅宅特色組組團(tuán)組成成）；休休閑娛樂樂區(qū)（社社區(qū)會所所

60、、空中中休閑場場所和中中心園林林景觀小小品群等等）；商商業(yè)區(qū)（位于群群樓內(nèi)有有各種商商鋪）?！白≌?，不言言而喻就就是居家家，本項項目的“住宅”概念已已打破了了傳統(tǒng)“家，僅僅僅是睡睡覺的地地方”的觀念念。因此此，無論論是戶型型、外形形、環(huán)境境等都要要滿足這這要求。 2.平面面布局本小區(qū)規(guī)規(guī)劃的主主力戶型型以700 M22-1440 MM2的中等等戶型面面積為主主。其次次是以2210 M2-2550 MM2 的較較大戶型型和聯(lián)排排結(jié)構(gòu)的的別墅。 3.戶型型特點各功能區(qū)區(qū)間分布布合理，動與靜靜，潔與與污，共共享空間間與私密密空間嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分分開來，互不干干擾。臥室空間間 臥室是套套房內(nèi)最最基本的的