西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、XX西寧項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告西寧XX房地產(chǎn) 營(yíng)銷部起始時(shí)間：2012年1月4日第一部分 項(xiàng)目所在城市-西寧市介紹一.城市概況與特征西寧市是青海省省會(huì)，全市轄城東、城中、城北、城西四區(qū)，及大通回族土族自治縣、湟中、湟源三縣，總面積7665.23平方公里，市區(qū)面積350平方公里。2000年市域總?cè)丝?02萬(wàn)人，市區(qū)戶籍人口71.17萬(wàn)人，總?cè)丝诠?5.8萬(wàn)。高原城市西寧地處青藏高原與黃土高原交界處。市區(qū)平均海拔2100米，氣壓低，含氧量只有海平面的70%。多民族城市西寧市有漢、土、藏、回、蒙、滿、撒拉等35個(gè)民族，少數(shù)民族人口約占總?cè)丝诘乃姆种?。西部的區(qū)域中心城市西寧市是青藏高原唯一的大城

2、市，也是青藏高原最適宜居住的城市。西寧市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的三分之一，工業(yè)產(chǎn)值占全省近三分之二，地方財(cái)政收入占全省二分之一。全省人口的70%集中在西寧及其周圍的海東地區(qū)。 ww特殊的城市形態(tài)西寧市既是進(jìn)出高原和省內(nèi)聯(lián)系的必經(jīng)之地，又處于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)地區(qū)。這里地形復(fù)雜、溝壑縱橫、梁峁起伏，是典型的黃土地貌景觀。境內(nèi)多發(fā)生暴雨，歷時(shí)短、強(qiáng)度大。暴雨洪水過(guò)程陡漲陡落，水土流失嚴(yán)重。市區(qū)緊鄰的南北山地區(qū)多次發(fā)生崩滑、泥石流災(zāi)害。山岳挾持盆地的特殊的地形塑造了 “錯(cuò)位十字”的特殊城市結(jié)構(gòu)。 1. 城中區(qū)城中區(qū)地處青海省省會(huì)西寧市中心，是古城西寧的發(fā)祥地，迄今已有2100多年的歷史，也是全省政治、文化、

3、商貿(mào)信息中心和對(duì)外開(kāi)放的窗口。轄區(qū)總面積約20平方公里，下轄6個(gè)街道辦事處和四個(gè)行政村，人口16.83萬(wàn)人，有漢、回、藏、蒙、滿、土、撒拉等28個(gè)民族。城西區(qū)位于西寧市版圖的中心位置，北臨湟水河，西靠風(fēng)景秀麗的湟源峽，東與城中區(qū)吡連。西區(qū)是青藏高速公路的起始點(diǎn)，是西寧通往青海湖、柴達(dá)木盆地的主要通道。境內(nèi)西山雄立于西南，林木茂盛，郁郁蔥蔥，東南方是西寧重要風(fēng)景區(qū)之一的鳳凰山，奔騰不息的南川河與黃河上游的主要支流湟水河在城西區(qū)的東北部交匯，形成了富饒的“三角洲”地帶。 城西區(qū)全區(qū)總面積82.4平方公里，人口27.05萬(wàn)，現(xiàn)轄一個(gè)鎮(zhèn)六個(gè)街道辦事處和十八個(gè)行政村，是一個(gè)集科研、文化、教育、通訊為中心

4、，金融、商貿(mào)和旅游為一體的區(qū)域性現(xiàn)代園林文明城區(qū)和西寧市城市化新型城區(qū)。城北區(qū)位于西寧市的西北部，總面積137.7平方公里，人口近20萬(wàn)，是西寧最大的市轄區(qū)，轄3個(gè)鄉(xiāng)和6個(gè)辦事處，共39個(gè)行政村和69個(gè)居（家）委會(huì)。 城北區(qū)地處交通要道，寧張、青藏公路以及寧大、青藏鐵路橫貫轄區(qū)，便利的交通和開(kāi)闊地域?yàn)榕d建工礦企業(yè)提供了得天獨(dú)厚的條件，現(xiàn)已經(jīng)成為西寧市主要工業(yè)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)國(guó)有大中型企業(yè)53家，區(qū)屬工業(yè)企業(yè)近200家。城東區(qū)位于西寧市東部?？偯娣e114.6平方千米。2003年底，總?cè)丝?14028人。以漢族為主，有回、藏、滿、土等27種民族，其中回族約占總?cè)丝诘?9，其它少數(shù)民族占3城東區(qū)轄7個(gè)街道

5、、2個(gè)鎮(zhèn)：東關(guān)街道、清真巷街道、大眾街街道、周家泉街道、火車站街道、八一路街道、林家崖街道、樂(lè)家灣鎮(zhèn)、韻家口鎮(zhèn)。建設(shè)中的城南區(qū)隨著西部大開(kāi)發(fā)，根據(jù)要把西寧建設(shè)成為青藏高原區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的奮斗目標(biāo)和擴(kuò)市提位的發(fā)展戰(zhàn)略，十五期間，將重點(diǎn)建設(shè)城南新區(qū)，并使其初具規(guī)模。新區(qū)位于西寧市南郊水磨地區(qū)以南、湟中縣徐家寨三岔路口以北，南北長(zhǎng)約11.3公里，東西寬約2.3公里，面積30平方公里。2001年4月25日正式開(kāi)工奠基。一個(gè)集房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、信息產(chǎn)業(yè)、行政辦公、觀光旅游、文化娛樂(lè)、生態(tài)園林、青藏高原特色資源精深加工的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)，將在5至7年內(nèi)崛起。6.西寧（國(guó)家級(jí)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 2000

6、年7月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)成立。9月，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)正式成立。2001年4月24日，開(kāi)發(fā)區(qū)正式開(kāi)工建設(shè)。開(kāi)發(fā)區(qū)位于城東區(qū)內(nèi)，西起青海民族學(xué)院東側(cè)，東至小峽口，北起湟水河，南至南山，第一期開(kāi)發(fā)面積4.4平方公里，控制面積8平方公里。首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目主要包括：3條道路、中心廣場(chǎng)、高科技工業(yè)園區(qū)和中心形象區(qū)，以及配套的水、電、燃?xì)?、通信、在線電視、計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)建設(shè)，總投資達(dá)2億元。開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行三為主、一致力的辦區(qū)方針，即以工業(yè)項(xiàng)目為主、以利用外資為主、以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。將辦成青海改革開(kāi)放的試驗(yàn)地、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的聚集地、高新技術(shù)的孵化器、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵。 1.西寧是青海省

7、各方面居住條件最好的城市，也是青藏高原上居住條件最好的城市，其房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)空間很大，前景很好。 2.西寧市近年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其規(guī)模和檔次不高。 3.西寧市近來(lái)的郁金香節(jié)和環(huán)青海湖賽大大提升了西寧對(duì)外的知名度，再加上幾屆青洽會(huì)的舉行，大大吸引了不少外地的投資者。4.西寧市現(xiàn)正在加大城市建設(shè)的規(guī)模，對(duì)城市的街道和舊房的改造也正在加大力度。5.西寧市的房地產(chǎn)業(yè)也正朝著規(guī)范化和成熟化發(fā)展。6.西寧市是青海省的省會(huì)城市，其交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)。7.西寧市區(qū)家庭平均收入在2000-4500元左右。8.海湖新區(qū)椒西寧市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。9.由于城市闊建，今后幾年經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也將是一個(gè)房地產(chǎn)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象。

8、10.青藏鐵路的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，作為樞紐的西寧將會(huì)受到更高重視和得到更大的發(fā)展。第二部分 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總體供求狀況西寧市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（見(jiàn)下表）顯示，西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供銷從不2008年-2010年連續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，市場(chǎng)正處于持續(xù)發(fā)展期，主要以剛性需求占主導(dǎo)，市場(chǎng)仍然有一定的發(fā)展空間。2008年-2011年西寧商品房供需情況年份開(kāi)工面積（萬(wàn)）竣工面積（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）銷售額（億元）銷售額增長(zhǎng)率（%）200821175176328200948014630920105522593632011（1-10）246181228832011年-2012年西寧住房建設(shè)規(guī)劃信息年份計(jì)劃開(kāi)工

9、建設(shè)住房面積（萬(wàn)）套數(shù)（萬(wàn)）計(jì)劃建成各類住房面積（萬(wàn)）套數(shù)（萬(wàn)）政策性住房建設(shè)面積（萬(wàn)）2011年3501702012年340140房地產(chǎn)投資西寧經(jīng)濟(jì)屬投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)西寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展胡主要?jiǎng)恿κ峭顿Y肯消費(fèi)，而房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市投資和消費(fèi)的核心，占西寧市全社會(huì)固定資產(chǎn)投的五分之一。2009年-2011年西寧地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況表明細(xì)年份地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）比上年增長(zhǎng)（%）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）比上年增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)完成投資（億元）比上年增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值比重（%）房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重（%）2009年2010年29.152011年9月土地

10、成交情況2011年1月-11月，西寧市掛牌出讓14塊土地，共計(jì)成交土地面積為118萬(wàn)，累計(jì)成交額29億元，總建筑面積277萬(wàn)。西寧市正處在土地供應(yīng)充足、開(kāi)發(fā)環(huán)境較好的時(shí)期。2011年1月-11月西寧部分地塊成交情況地塊名稱位置面積（公頃）方式用途容積率成交價(jià)(萬(wàn)元)竟得人成交日期雍城名筑海湖新區(qū)掛牌出讓其他普通商品房住房用地10343雍城地產(chǎn)2011-8-24恒大名都柴達(dá)木路掛牌出讓其他普通商品房住房用地13229恒大地產(chǎn)2011-3-24海湖新區(qū)掛牌出讓其他普通商品房住房用地24427陽(yáng)光恒昌（青海）2011-1-7薩爾斯堡海湖新區(qū)掛牌出讓其他普通商品房住房用地36542中房銀川2011-1

11、-7薩爾斯堡海湖新區(qū)掛牌出讓其他普通商品房住房用地40532中房銀川2011-1-7商品房住宅走勢(shì)2011年1-10月西寧商品房總體價(jià)格為3641元/，較往2010年同期3314元/上漲327元/。2006年-2011年西寧市商品房銷售價(jià)格走勢(shì)年份200620072008200920102011（1-10月）均價(jià)（元/）202224212766290034403641上漲金額（元/）145399313134540327上漲幅度（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：西寧統(tǒng)計(jì)局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣）2011年1-10月西寧市商品房住宅累計(jì)成交面積達(dá)到259.63萬(wàn)平方米，成交22062套，同比2010年同期的事

12、15589套上漲42%。商品住宅成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，2011年1月商品住宅成交價(jià)為3548元/，2011年10月成交價(jià)達(dá)到4225元/，相比年初增長(zhǎng)19%。西寧市2011年可售住宅套數(shù)為28821套，可售住宅面積為3342521.44。隨著海湖新區(qū)大量樓盤的相繼開(kāi)盤，同比2010年可售住宅數(shù)漲幅達(dá)到79.37%，同比2010年可售住宅面積上升80.31%。分區(qū)域來(lái)看有升有降，其中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)可售住宅面積有所下降，其他區(qū)域可售住宅面積環(huán)比都有所上漲，其中尤以城西區(qū)最為突出。 區(qū)域可售套數(shù)可售面積（）可售住宅套數(shù)可售住宅面積（）城中區(qū)34343223城西區(qū)1087510089城北區(qū)67026347城南

13、新區(qū)1658146城東區(qū)103038672經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)430344生物園區(qū)1-合計(jì)3191028821商品房住宅板塊西寧市由于是多民族聚居區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域明顯，目前城西、城中是人們居家購(gòu)物首選之地。城中、城西是西寧市最為繁華的區(qū)域，目前住宅銷售均價(jià)在5600元/-6200元/。城北區(qū)是西寧近年西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新區(qū)之一，住宅銷售均價(jià)上漲明顯在4600元/-5100元/.城南是就表正在建設(shè)的新區(qū)，由于各種方面的原因，城南的發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期的效果，因此其各種配套設(shè)施并不齊全，近年西寧市決定將城南并入城中區(qū)行政劃分，但由于城南的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為州縣客戶較能接受胡多層項(xiàng)目，其住宅銷售價(jià)格從建區(qū)時(shí)10

14、00元/，上漲到現(xiàn)在的3500元/左右。城東區(qū)主要是回族聚居區(qū)，近年來(lái)老城區(qū)改造步伐加快，也推動(dòng)了城東區(qū)銷售價(jià)格的上漲，現(xiàn)銷售價(jià)格在4400-5600元/。特別注意：在實(shí)際調(diào)查中，西寧市今年的房地產(chǎn)比較清談，各樓盤的價(jià)格隨有一定的上漲，但均未超過(guò)%，和官方公布的數(shù)據(jù)還是有些出入的。這主要是，西寧市周邊的州縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，價(jià)格漲幅較快的原因。其實(shí)在實(shí)際調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，西寧市今年和去年同期相比較，銷售率有明顯的下降，看上去雖然各個(gè)樓盤都在不停漲價(jià)，其實(shí)各個(gè)樓盤今年在實(shí)際銷售中的打折力度也是往年來(lái)最高的，實(shí)際的價(jià)格漲幅也是歷年來(lái)最低。2011年西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述觀望情緒漸淡今年，開(kāi)發(fā)商想借“金

15、九銀十”熱賣一把，西寧市樓市卻隨著全國(guó)大氣候遇冷降溫了。大量的商品房降價(jià)信息也給西寧市樓市帶來(lái)不小的沖擊，青海消費(fèi)者也開(kāi)始觀望。日前，一直在選擇、比較、觀望的市民，今年年底開(kāi)始不再觀望，開(kāi)始選購(gòu)住房。雖然全國(guó)的房?jī)r(jià)都跌了，但是西寧市的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降，反而有小幅度的上漲，主要是因?yàn)榍嗪Ｓ兴牡赜蛱厥庑?，全省乃至于整個(gè)青藏高原只有西寧市一個(gè)比較適合居住的地方，而西寧市城區(qū)又有局限性，要是等待房?jī)r(jià)跌，好地段的房子都買不上了。銷量形勢(shì)轉(zhuǎn)好根據(jù)我對(duì)市場(chǎng)的了解，3月份以前，西寧市樓市供應(yīng)的主要是一些續(xù)建、尾盤的商品住宅。出乎開(kāi)發(fā)企業(yè)意料的是，在不少新盤還沒(méi)有推向市場(chǎng)的這個(gè)空隙，這些尾房銷售看好。從夏都一號(hào)

16、、海德堡等樓盤的銷售量看，今年的銷售量與去年同期基本持平，銷售情況比去年下半年略好，這個(gè)現(xiàn)象可以看出，西寧市的居民還是比較喜歡買準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房。價(jià)位保持穩(wěn)定西寧市部分樓盤根據(jù)自身銷控策略適當(dāng)調(diào)整了價(jià)格，3-10月份西寧市在售樓盤的價(jià)格漲幅比較緩慢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月，面積在80平方米至120平方米之間、總價(jià)款在35萬(wàn)元之內(nèi)的商品住宅銷售最好，占到整個(gè)銷量的七成以上。從區(qū)域看，房源較為充足的是西寧市城北區(qū)和城東區(qū)，這兩個(gè)地區(qū)的銷售量也占領(lǐng)先地位。其中，去年就推向市場(chǎng)、均價(jià)在每平方米3000元左右的商品住宅，是目前西寧市場(chǎng)成交較多的。2012年西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多年的洗禮后，房

17、產(chǎn)開(kāi)發(fā)已不再是先前的買塊地，造幾幢房子的情形了。市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征便是大型社區(qū)越來(lái)越多，項(xiàng)目越來(lái)越多的注重品質(zhì)和品牌。1、2012型新盤上市明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升首先，08、09、10年項(xiàng)目銷售的火熱，有些開(kāi)發(fā)商在2011年底都在運(yùn)作一些大型的新盤，準(zhǔn)備在2012年上市。其次，現(xiàn)有西寧的開(kāi)發(fā)量明顯不足，尤其是小面積的戶型的供應(yīng)量明顯不足；另外居民的購(gòu)房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。最主要是經(jīng)過(guò)國(guó)十一條影響，去年全國(guó)房地產(chǎn)都比較低迷，在經(jīng)過(guò)一年的觀望后，大部分的居民還是從新走進(jìn)了售房部，因此對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的契機(jī)。2、項(xiàng)目將

18、增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇由于上市新盤數(shù)量增多，開(kāi)發(fā)量逐漸增加，購(gòu)房者選擇余地較大，勢(shì)必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局造成影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮必將吸引一大批房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新，采用更多的營(yíng)銷手段。中小戶型項(xiàng)目和多層項(xiàng)目仍然是客戶競(jìng)相追逐的焦點(diǎn)。3、外地眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐西寧，樓市開(kāi)發(fā)有增無(wú)減西寧房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營(yíng)銷和操作手法落伍，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外資房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑提供了絕佳的機(jī)遇，而且西寧的人均住宅水平很低，為開(kāi)發(fā)商提供了契機(jī)。據(jù)了解2011年進(jìn)駐西寧的外地開(kāi)發(fā)商占到全部開(kāi)發(fā)企業(yè)的40%左右（據(jù)悉，2011年西寧市光是被別人摘了桃子的項(xiàng)目就有3、4個(gè)，這說(shuō)明現(xiàn)在

19、很多的外來(lái)資金雄厚的企業(yè)找不項(xiàng)目），預(yù)計(jì)明年還會(huì)有更多的外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐西寧，樓盤開(kāi)發(fā)只會(huì)增不會(huì)減。4、中低價(jià)位物業(yè)仍將是房產(chǎn)商的首選就目前的西寧樓市來(lái)看，除城西區(qū)和城中區(qū)，大部分地區(qū)受地理位置，周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)難以讓購(gòu)房者接受，更何況高價(jià)值物業(yè)所需成本較高，并且西寧居民的市場(chǎng)購(gòu)買承受力也有限，中低價(jià)位樓盤符合西寧的實(shí)際情況，而且西寧市房產(chǎn)局物業(yè)管理處，每年根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況制定物業(yè)管理費(fèi)，西寧市的多層多在0.45元/平方米，高層多在1.0元/平方米，超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)的一般不會(huì)被西寧居民接受。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓性诔菛|區(qū)和城北區(qū)等市郊地區(qū)。近來(lái)年，西寧市政府在大力發(fā)展海湖

20、新區(qū)的建設(shè)，而且近年來(lái)這個(gè)地區(qū)的被西寧市居民的認(rèn)同度越來(lái)越高，逐步成為大家選擇的首選。所以，今明兩年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)依然是海湖新區(qū)的建設(shè)。6、價(jià)格仍然有一定的上升空間，但總體漲幅不會(huì)太大目前來(lái)看西寧市的房?jī)r(jià)和其它省會(huì)城市相比還是相當(dāng)?shù)椎?。且由于目前開(kāi)發(fā)商品住宅無(wú)論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，還是在建筑材料上，還有地價(jià)上都相比以往的住宅有所提高，市民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力沒(méi)有超過(guò)其心理預(yù)警線，并且政府大規(guī)模的舊城改造和大面積的城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資必將帶動(dòng)整個(gè)西寧市的土地價(jià)值攀升，所以價(jià)格還會(huì)上漲。但經(jīng)過(guò)07-09年的大幅度漲幅后及國(guó)家和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)等原因，2012年的漲幅不會(huì)太大。綜上所述，由于未來(lái)住宅

21、新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重心將開(kāi)始進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。第三部分 項(xiàng)目周邊及西寧市重點(diǎn)樓盤調(diào)查分析壹 恒大名都4P營(yíng)銷組合分析 項(xiàng)目概述恒大地產(chǎn)集團(tuán)是在香港聯(lián)交所主板上市，集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)，在全國(guó)100個(gè)主要城市擁有大型房地產(chǎn)項(xiàng)目181個(gè)，覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列。2011年恒大地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入西寧，開(kāi)發(fā)位于西寧市主干道柴達(dá)木路旁（丁香面粉廠后）的恒大名都項(xiàng)目。恒大名都項(xiàng)目總建筑面積約34萬(wàn)平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)

22、規(guī)劃有兩個(gè)生態(tài)湖、豪華會(huì)所、歐式風(fēng)情商業(yè)街、33層高層住宅，項(xiàng)目建成后將會(huì)是西寧首個(gè)帶精裝修的湖景住宅小區(qū)。恒大名都戶型設(shè)計(jì)較為合理，以二房、三房為主，有少量四房，面積從91.85-168.06平方米，較好的滿足了不同目標(biāo)客戶的需求，另外，恒大名都的戶型方正、實(shí)用，通風(fēng)采光都比較好。柴達(dá)木路片區(qū)近年來(lái)，近來(lái)來(lái)先后修建了金地花園、海湖陽(yáng)光、海湖名揚(yáng)等中高檔社區(qū)，和前些年修建的鹽莊小區(qū)、市政小區(qū)、湟中縣教育局小區(qū)等項(xiàng)目遙相呼應(yīng)，漸漸地形成了居住理想的居住區(qū)域，但柴達(dá)木路周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套暫不健全，人文環(huán)境復(fù)雜。恒大名都項(xiàng)目致命的弱點(diǎn)是價(jià)格偏高。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況恒大名都效果圖1、位置西寧市城北區(qū)柴

23、達(dá)木路旁（丁香面粉廠后）。2、發(fā)展商及合作伙伴由恒大地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，并由其集團(tuán)設(shè)計(jì)，中天建設(shè)施工。3、規(guī)模恒大名都總建筑面積約34萬(wàn)平方米，容積率，綠化率42以上，其中一期提供住宅單位528戶，豪華會(huì)所約8135平方米。二、規(guī)劃布局及風(fēng)格1、規(guī)劃布局整個(gè)小區(qū)由9幢33層的高層組成。整個(gè)小區(qū)采用圍合和排列相結(jié)合的布局手法，整個(gè)小區(qū)界限面全部為高層建筑，從而把整個(gè)小區(qū)圍合起來(lái)，全部為南北朝向。恒大名都的環(huán)境設(shè)計(jì)，更加注重人與建筑，人與環(huán)境的融合，將小區(qū)環(huán)境營(yíng)造和未來(lái)小區(qū)業(yè)主的生活息息相關(guān)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境是為人服務(wù)的理念，強(qiáng)調(diào)人的參與性，小區(qū)內(nèi)所有環(huán)境都盡量能為人所服務(wù)。將傳統(tǒng)會(huì)所內(nèi)所具有的各種娛樂(lè)設(shè)施

24、如棋牌室、健身房、乒乓球室、閱覽室與戶外活動(dòng)的健身廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合、相互滲透，讓休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)遍布小區(qū)，既增加了靜態(tài)空間的趣味性，又能領(lǐng)略動(dòng)態(tài)空間的多樣性，給你一個(gè)全新的生活領(lǐng)域。整個(gè)小區(qū)地塊形狀呈矩形，由主入口進(jìn)入小區(qū)，由中心湖景為中心軸線向四面展開(kāi)園林景觀。2、建筑風(fēng)格恒大名都的風(fēng)格屬于后現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，建筑細(xì)部處理簡(jiǎn)單、流暢、自然。三、戶型定位1、戶型狀況恒大名都的共有三種戶型，具體有二房、三房、四房。兩房的建筑面積平方米，三房建筑面積平方米，四房建筑面積平方米。具體的比例：二房占%；三房占47%；四房占16%。一期開(kāi)發(fā)建設(shè)中，加大了二房的比重，以低總價(jià)來(lái)更好的吸引客戶，更快的占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)

25、項(xiàng)目品牌形象的樹(shù)立。2、戶型特點(diǎn)恒大名都一期高層采用全框剪結(jié)構(gòu)，采用二梯四戶，中間兩戶小戶型采用全明設(shè)計(jì)；兩邊為大戶型采用南北通透的設(shè)計(jì)；其戶型設(shè)計(jì)注重人性化，功能分區(qū)更加明確并且實(shí)用率更高，所有臥室均設(shè)外凸窗或景觀陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊，采光充足，將室內(nèi)和小區(qū)緊密結(jié)合，親密無(wú)間。恒大名都戶型圖四、配套設(shè)施1、區(qū)內(nèi)配套中央湖景加豪華會(huì)所的配置。中央湖景：10000平方米的兩個(gè)生態(tài)大湖穿插坡地景觀、精致噴泉廣場(chǎng)、分色花帶、異域風(fēng)情的景觀小品；豪華會(huì)所：內(nèi)設(shè)瑜伽館、舞蹈室、美術(shù)音樂(lè)室、恒溫泳池、桌球室、兒童活動(dòng)中心、建設(shè)中心、多媒體室等各類運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。歐陸風(fēng)情商業(yè)街，一站式購(gòu)物。2、區(qū)外配套恒大名都周邊

26、配套一般，住戶必須依靠恒大名都的內(nèi)部配套設(shè)施。五、工程進(jìn)度小區(qū)高層現(xiàn)有六幢封頂，預(yù)計(jì)明年12月底可以交付使用。六、智能化程度1、寬帶局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：恒大名都和中國(guó)電信合作在小區(qū)內(nèi)全面預(yù)埋接入小區(qū)寬帶，同時(shí)引入多種智能化管理設(shè)施，使未來(lái)小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活更加便利和輕松。2、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)4、周界紅外線防范系統(tǒng)6、各單元可視對(duì)講防盜門七、物業(yè)管理恒大名都的物業(yè)管理由發(fā)展商所屬的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，其管理特色以提供最專業(yè)的家居服務(wù)，讓業(yè)主真正享受“無(wú)憂服務(wù)”，在物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容上，除了一般的物業(yè)管理外，還有醫(yī)療衛(wèi)生，24小時(shí)全天候保安等。其具體特色有：1）智能化2）封閉式

27、3）全天候4）提供家政服務(wù)恒大名都的物業(yè)管理費(fèi)用為元/平方米（高層）。市場(chǎng)定位一、目標(biāo)客戶青海省收入較穩(wěn)定的人士，以行政企事業(yè)單位職工為多。二、買家區(qū)域細(xì)分1、附近方圓5平方公里范圍內(nèi)的本地居民、商人、部分教師、企業(yè)管理層、軍人為主力客戶購(gòu)買群體。2、青海省州縣收入較穩(wěn)定的人群，州縣以海北人群為多數(shù)。3、還有部分準(zhǔn)備結(jié)婚買房的年輕人，這部分人群基本上是不太在乎區(qū)域的。價(jià)格定位一、價(jià)格情況目前恒大名都于5月26日開(kāi)盤公開(kāi)發(fā)售，均價(jià)為5100元/平方米。二、恒大名都價(jià)格情況1、起價(jià)：5088元平方米（實(shí)際售價(jià)）2、平均價(jià)：5100元平方米（實(shí)際售價(jià)）3、折扣：8.5折（1月底結(jié)束）三、定價(jià)原則1、

28、根據(jù)所處樓層、位置、朝向不同，價(jià)格不同1）位置差價(jià)50元平方米：臨街邊較低；3）位置差價(jià)500-1000元平方米：南向湖面的住宅最高；2、付款方式不同，價(jià)格也不同：一次性折，其他不打折，不采用分期付款方式。3、項(xiàng)目所處工程階段不同，價(jià)格不同：入住價(jià) 竣工價(jià) 封頂價(jià) 樓體工程價(jià) 基礎(chǔ)工程價(jià)。營(yíng)銷定位一、銷售策略 在營(yíng)銷推廣上，海大集團(tuán)采用多種營(yíng)銷手段和方法，爭(zhēng)取走在了西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的前列。1、銷售方式開(kāi)發(fā)商建立了一只自己的銷售隊(duì)伍負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)樓盤的銷售，銷售人員無(wú)論是服務(wù)態(tài)度還是專業(yè)素質(zhì)都較高，且銷售人員的賣相較好?，F(xiàn)場(chǎng)銷售，恒大名都培養(yǎng)了一支素質(zhì)較強(qiáng)的隊(duì)伍，采用直銷的方式。海大集團(tuán)這是第一次

29、在西寧做公開(kāi)對(duì)外銷售的項(xiàng)目，對(duì)銷售人員要求很高，希望能一次樹(shù)立起來(lái)公司和項(xiàng)目品牌。2、銷售策略發(fā)展商直接預(yù)售遠(yuǎn)期樓花（封頂）對(duì)樓盤銷售實(shí)行控制，整體把握銷售節(jié)奏，具體的手法有：1）、分批推出，推量變化由小到大再到小，首批推出的主要是小面積和不好消化的戶型2）、待前批基本售罄后，再推出下一批3）、在具體單位的銷售中，采用靚女先嫁的形式3、銷售狀況恒大名都一期開(kāi)盤至今共銷售了約131戶住宅，占25%；據(jù)說(shuō)恒大項(xiàng)目正在洽談團(tuán)購(gòu)事宜，西寧市有幾個(gè)單位對(duì)此都很感興趣，現(xiàn)已經(jīng)在價(jià)格洽談階段（以上數(shù)據(jù)及事件僅供參考）。4、售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)（室內(nèi)布置、售樓人員）：恒大名都的售樓處設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)。恒大名都的售樓處

30、面積?。s30平方米），與樓盤建筑風(fēng)格一致；售樓功能簡(jiǎn)單，現(xiàn)有洽談室、展示區(qū)、前臺(tái)，銷售一覽表，營(yíng)造熱銷氛圍，樹(shù)公司簡(jiǎn)牌，塑企業(yè)形象，售樓員素質(zhì)較好，統(tǒng)一著裝，約13個(gè)人。二、廣告定位1、主題“夏都豪門 雙湖御城” “世界級(jí)皇家園林 國(guó)際級(jí)航母配套 滿屋名牌9A精裝” 2、廣告策略：家園實(shí)業(yè)在扎扎實(shí)實(shí)做好樓盤素質(zhì)，不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)，對(duì)樓盤的營(yíng)銷宣傳方面同樣也力爭(zhēng)處處領(lǐng)先一步。恒大名都的廣告策略有以下幾種形式；1.報(bào)紙廣告；2.短信廣告轟炸；3.電臺(tái)廣告；4.道旗廣告；5.戶外廣告；6.主干道上派單宣傳。 3、廣告媒體選擇 恒大名都的廣告媒體選擇多樣，除了在西寧晚報(bào)，西海都市報(bào)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)

31、廣告投放媒體投放大量廣告外，還選擇有電視廣告、道旗廣告、車體廣告等。另外家園公司還利用先進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)，建立了公司網(wǎng)站，在網(wǎng)上推介公司開(kāi)發(fā)的樓盤和公司形象。總體分析優(yōu)勢(shì)：1.近年來(lái)，柴達(dá)木路路片區(qū)先后修建了9個(gè)小區(qū)，漸漸形成了居住氛圍，借海湖新區(qū)火爆建設(shè)契機(jī)，創(chuàng)西寧首個(gè)精裝精品社區(qū)2.項(xiàng)目緊鄰多巴、湟源，對(duì)海北居民的吸引力大，且海北居民購(gòu)買能力較強(qiáng)。3.交通便利，可乘坐4、26、83、104、107、專線1、專線2、專線3等路公交汽車到達(dá)小區(qū)。4.項(xiàng)目自身的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。5.小區(qū)的戶型多樣化，可滿足不同階層的客戶需要。6.開(kāi)發(fā)商的銷售理念先進(jìn)，其先后考察了很多大城市的成功的開(kāi)發(fā)理念，結(jié)合西寧市的

32、實(shí)際情況制定了發(fā)展策略。7.開(kāi)發(fā)商的實(shí)力強(qiáng)，建筑質(zhì)量可以保證。8.開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段多樣化。9.在戶型設(shè)計(jì)上合理、方正，采光通風(fēng)效果好。10.小區(qū)有近10000平方米的綠化，有8000平方米的豪華會(huì)所。11.小區(qū)的物業(yè)管理注重人性化管理模式。劣式：1.項(xiàng)目周邊配套一般，屬待開(kāi)發(fā)地區(qū)。2.銷售的節(jié)點(diǎn)控制的不好，導(dǎo)致價(jià)格漲幅過(guò)快，價(jià)格偏高。3.恒大名都項(xiàng)目中有一些160平方米左右，靠近湖景的住宅，總價(jià)過(guò)高，一般居民很難接受。4.營(yíng)銷手段雖然很多，但效果不明顯；說(shuō)明有很多營(yíng)銷手段有待本地化。5.在城北區(qū)，人文環(huán)境復(fù)雜，治安狀況一般。6.在設(shè)計(jì)中欠缺本地化。吸取的教訓(xùn)： 1.在廣告宣傳上應(yīng)以二房和三房為

33、主打戶型大力宣傳，以盡短的時(shí)間內(nèi)打響項(xiàng)目的知名度。2.恒大名都項(xiàng)目中有一些160平方米左右，靠近湖景的住宅，總價(jià)過(guò)高，一般居民很難接受。在樓王的設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量考慮西寧市居民的承受力。3.在營(yíng)銷手段上，要么全方位的轟炸，要么抓住幾個(gè)重點(diǎn)宣傳。不要象恒大名都一樣手段眾多但重點(diǎn)不突出（現(xiàn)在好多了，漸漸地在適應(yīng)本地化），沒(méi)有取到應(yīng)有的效果。4.在銷售過(guò)程中應(yīng)針對(duì)各少數(shù)民族進(jìn)行特別銷售培訓(xùn)，以避免引起不必要的麻煩。貳 4P營(yíng)銷組合分析 項(xiàng)目概述是青海三榆房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大型綜合社區(qū)。戶型多樣，較好的滿足了不同目標(biāo)客戶的需求，另外，的戶型方正、實(shí)用，而且戶型配比也很合理，通風(fēng)采光都比較好。該項(xiàng)目由于位于城東

34、區(qū)，其是西寧現(xiàn)銷售的樓盤中，為數(shù)不多的大型綜合社區(qū)，對(duì)西寧及州縣的客戶有相當(dāng)?shù)奈Γ俏鲗幨兄攸c(diǎn)居住項(xiàng)目；另外，整個(gè)小區(qū)位于海湖新區(qū)中心地段，又距離城市主干道有一定距離，環(huán)境幽靜，居家氛圍較好，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況平面圖1、位置：地處西寧市海湖新區(qū)昆侖大道，西寧市交警支隊(duì)東側(cè)。小區(qū)南鄰昆侖大道，西連文博路，北靠西關(guān)大街。從地理位置拉看，交通便利，周邊配套情況和恒大名都相仿，算是個(gè)鬧中取靜的社區(qū)。6、8、9、14、22、35、41、85、102、106等多路公交經(jīng)停。2、發(fā)展商和合作伙伴：由青海三榆房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)。3、規(guī)模18棟現(xiàn)代歐陸風(fēng)格的專業(yè)高層組成，規(guī)劃總戶數(shù)18

35、00多戶，停車位1000余個(gè)。二、規(guī)劃和風(fēng)格1、建筑布局整個(gè)小區(qū)采用傳統(tǒng)的排列式布局，由南向北，自西向東，逐步降低，全部為南北朝向，在建筑風(fēng)格上采用了簡(jiǎn)潔、流暢的簡(jiǎn)約風(fēng)格，色調(diào)明快、淡雅又不失高貴，造就軒昂的氣質(zhì)和雅致的神韻。 2、交通組織的交通組織采用人車分流，人流主要從小區(qū)的主入口進(jìn)入，在小區(qū)的西面另有一車入口，車行道路系統(tǒng)完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了車輛對(duì)小區(qū)內(nèi)部人員活動(dòng)的干擾，噪音和尾氣的污染均降至最低限度。3、環(huán)境設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，充分考慮園景藝術(shù)的相融，動(dòng)靜結(jié)合。小區(qū)有優(yōu)美的雕塑和四季花卉，人工打造的疊水景觀貫穿社區(qū)，鏡水池、蜿蜒內(nèi)在河道，親水平臺(tái)讓業(yè)主在日常生活中能夠與水進(jìn)行親

36、密的接觸。4、會(huì)所小區(qū)內(nèi)設(shè)立大型的便民會(huì)所。三、戶型定位1、戶型面積比例：一期推出的產(chǎn)品同樣以99.25-100.71平方米為主，占總供應(yīng)量的55%；三房面積從137.61-149.53平方米，占總供應(yīng)量的32%，四房和復(fù)式產(chǎn)品分別占10%和3%。主力戶型圖2、戶型特色所有單元全部采用二梯四戶的平面布局結(jié)構(gòu)為主，戶型有二房、三房、四房等，主力戶型為二房和三房，二房和三房在總的戶型中占絕對(duì)主力(87%)。的戶型在目前在售樓盤中屬于做的比較好的，各種戶型都能夠做到功能分區(qū)明確，各功能區(qū)的面積分配比較恰當(dāng)，實(shí)用率較高，平均達(dá)到80%左右，同時(shí)各單位的采光和通風(fēng)都比較好，總體上看，的戶型是做的比較成功

37、的。四、配套設(shè)施項(xiàng)目配套：商業(yè)街、中心噴泉廣場(chǎng)及人工打造的疊水景觀和社區(qū)活動(dòng)中心。五、裝修情況交樓標(biāo)準(zhǔn)：清水房外墻：主體部分淺色涂料、基座仿石材料窗：配綠玻、鋁塑門窗陽(yáng)臺(tái)：全封閉落地窗式觀景陽(yáng)臺(tái)六、智能化程度1、紅外線管理防盜預(yù)警系統(tǒng)。2、電力網(wǎng)、因特網(wǎng)、有線網(wǎng)、電信網(wǎng)綜合線路總設(shè)。3、可是對(duì)講系統(tǒng)。4、周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng)。七、工程進(jìn)度目前，一期今年年初交房。八、物業(yè)管理的物業(yè)管理由自己物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)管理費(fèi)為元月/平方米。現(xiàn)階段引進(jìn)或打造名牌物業(yè)管理公司已經(jīng)成為眾多發(fā)展商的共識(shí)。市場(chǎng)定位從的目標(biāo)客戶的區(qū)域分布來(lái)看，城西區(qū)及西寧市公務(wù)員這部分人對(duì)本片區(qū)較為熟悉，購(gòu)買的占了很大的比例。

38、從的買家的職業(yè)構(gòu)成來(lái)看，工薪階層和機(jī)關(guān)工作人員居多，在附近海湖批發(fā)市場(chǎng)做生意的人也占有一定比例。的買家從目前來(lái)看，首次置業(yè)所占的比例要明顯高于二次置業(yè)。價(jià)格定位一、價(jià)格情況一期均價(jià)：5400元/平方米；樓盤中間區(qū)域均價(jià)：5800元/平方米；靠近火燒溝景觀帶區(qū)域均價(jià)：6200元/平方米.一期商鋪只剩一間，售價(jià)為一層28000元/平方米，二層15000元/平方米；靠近火燒溝有進(jìn)6萬(wàn)平方米的大商業(yè)區(qū)，現(xiàn)不對(duì)外銷售，招商也未開(kāi)始，三榆集團(tuán)自己經(jīng)營(yíng)。二、付款方式采用兩種付款方式，一次性和按揭付款,。三、價(jià)格策略采用格策略采用了“低開(kāi)高走，逐步拉起房?jī)r(jià)”的策略，每期均價(jià)幅度為400元/平方米。營(yíng)銷定位一、

39、銷售模式是自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)，銷售的隊(duì)伍一般（因三榆集團(tuán)前身是事業(yè)單位，原單位職工較多，有很大一部分現(xiàn)在在售樓），自身的素質(zhì)和銷售理念都一般，尤其是紀(jì)律性較差。二、售樓處的售樓處安排在主入口處，臨南繞城路，面積大約300平方米，分為三個(gè)功能區(qū)，分別為戶型展示區(qū)、接待區(qū)和洽談區(qū)，總體來(lái)看售樓處顯得較為寬闊。從其戶型模型和整個(gè)樓盤模型來(lái)看，做工比較一般，整個(gè)模型的色彩運(yùn)用和細(xì)部表現(xiàn)都比較一般。目前沒(méi)有樣板房，這點(diǎn)未免有點(diǎn)遺憾。另外，銷售人員的對(duì)待客戶的態(tài)度一般。從售樓處的人氣和氛圍看，的人氣相對(duì)較足。從西寧市的整體樓盤來(lái)看，以前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大部分項(xiàng)目都不做樣板間。近年來(lái)，由于外地先進(jìn)理念的引進(jìn)，大部

40、分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視樣板間的建立。根據(jù)大城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，售樓處設(shè)置樣板房可以達(dá)到促進(jìn)人們購(gòu)買欲望，加快落訂。另外，樣板房通過(guò)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)手法的運(yùn)用，能夠?qū)粜偷娜毕萦行У膹浹a(bǔ)，從這些作用來(lái)看，目前的西寧的樓盤沒(méi)有設(shè)置樣板房說(shuō)明了西寧發(fā)展商的觀念和意識(shí)還需要提高?？傮w分析優(yōu)勢(shì)：1.在市區(qū)寸土寸金的情況下，本項(xiàng)目規(guī)模較大也是一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)。尤其上本項(xiàng)目事現(xiàn)在唯一一個(gè)靠近火燒溝景觀帶最近的海湖新區(qū)項(xiàng)目，對(duì)客戶有很大的吸引力。2.小區(qū)的戶型主要以二房和三房為主，戶型配比較好。而且戶型南北通透，布局合理，動(dòng)靜分區(qū)，戶型是較為成功的。海湖新區(qū)及劉家寨的建設(shè)，對(duì)三榆來(lái)說(shuō)是個(gè)很好契機(jī)。一期住宅采光極佳。海湖新區(qū)眾多

41、的項(xiàng)目中是非常不錯(cuò)的。附近視青海省最大的批發(fā)市場(chǎng)，所以對(duì)購(gòu)買力較好市場(chǎng)客戶有一定的吸引力。7.小區(qū)的物業(yè)管理采用全智能化管理模式。劣勢(shì)：1.三房面積相對(duì)較大。2.銷售人員素質(zhì)一般。3.周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立。叁 4P營(yíng)銷組合分析 項(xiàng)目概述新千國(guó)際廣場(chǎng)是有青海新千房地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的，發(fā)展商作為西寧一家比較知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在西寧市民中有一定的知名度和信譽(yù)度，初步建立品牌效應(yīng)，前期開(kāi)發(fā)的新千蟲草大世界及麗晶公寓項(xiàng)目有一定的口碑。新千國(guó)際廣場(chǎng)是新千集團(tuán)代表之作，是一個(gè)集五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、甲級(jí)寫字樓、大型高檔購(gòu)物中心、大型娛樂(lè)中心、民族食品文化街、特色旅游產(chǎn)品、下沉式民族文化廣場(chǎng)、蟲草商城、民族文

42、化藝術(shù)活動(dòng)中心、SOHO辦公樓和大型高尚住宅社區(qū)為一體的大型城市綜合體。涵蓋了80萬(wàn)方高端住宅，30萬(wàn)方高端商業(yè)，擁有住宅、五星級(jí)酒店、5A寫字樓大型商業(yè)和公共配套等綜合形態(tài)，以大型購(gòu)物中心、高端人文住區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心三者為核心構(gòu)成的復(fù)合功能型城市建筑群，具有地標(biāo)級(jí)城市綜合體的全部核心特征，建成后為區(qū)域帶來(lái)前沿的、都市化的、便捷的生活，將以“MALL上的新都會(huì)”形象確立西寧新中心城市地標(biāo)，將代表西寧最繁華一極的國(guó)際尖端都市生活方式，全面推動(dòng)西寧商業(yè)升級(jí)換代。 即盛載西寧城市更新之名，更承擔(dān)東區(qū)城市化進(jìn)程提速的重任，實(shí)現(xiàn)片區(qū)生活配套豐富、居住生活質(zhì)量提升之實(shí)，快速、高速轉(zhuǎn)瞬之間，俯仰之間、從容中

43、心，未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)自可預(yù)見(jiàn)。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況新千國(guó)際廣場(chǎng)效果圖1、位置：新千國(guó)際廣場(chǎng)位于西寧市城東區(qū)建國(guó)南路與夏都大街交匯處。2、發(fā)展商和合作伙伴：新千國(guó)際廣場(chǎng)由青海新千房地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的，建筑施工單位為浙江海納建設(shè) ，建筑設(shè)計(jì)單位為江蘇省建設(shè)設(shè)計(jì)院，園林設(shè)計(jì)公司為廣東城建達(dá)設(shè)計(jì)院。3、規(guī)模新千國(guó)際廣場(chǎng)由50棟樓宇組成，其中28棟高層住宅，2棟寫字樓，一棟公寓，總建筑面積為120萬(wàn)平方米，住宅總建筑面積為80萬(wàn)平方米，6萬(wàn)平方米時(shí)尚步行街，14萬(wàn)平方米大型綜合商場(chǎng)。二、規(guī)劃和風(fēng)格1、建筑布局整個(gè)小區(qū)采用傳統(tǒng)的排列式布局，全部為南北朝向，在建筑風(fēng)格上采用了簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格和伊斯蘭民族風(fēng)格相結(jié)合。

44、立面為典型的三段式設(shè)計(jì)手法，在細(xì)部的處理上則采用凸窗，在典型歐陸風(fēng)情的基礎(chǔ)上又根據(jù)西寧的實(shí)際情況做了一定的調(diào)整。具有簡(jiǎn)約風(fēng)格的特征。 2、交通組織新千國(guó)際廣場(chǎng)的交通組織采用人車分流，人流主要從小區(qū)的主入口進(jìn)入，在小區(qū)另有二個(gè)車入口，車行道路系統(tǒng)完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了車輛對(duì)小區(qū)內(nèi)部人員活動(dòng)的干擾，噪音和尾氣的污染均降至最低限度。3、環(huán)境設(shè)計(jì)新千國(guó)際廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，充分考慮園景藝術(shù)的相融，動(dòng)靜結(jié)合。整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)主題景觀，平方米的屋頂生態(tài)花園，新型綠色材料，環(huán)保節(jié)能。 三、戶型定位1、新千國(guó)際廣場(chǎng)戶型面積比例：一房-所占比例：8% 二房-所占比例：38% 三房-所占比例：42% 四房以

45、上-所占比例：12% 現(xiàn)正在銷售的是一棟公寓樓和一棟在建33層高層，公寓樓的面積為36.32-55平方米，高層以二房100.36、102.60平方米的戶型為主，135.13平方米三房為輔。 新千國(guó)際廣場(chǎng)主力戶型圖2、戶型特色新千國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的公寓樓，戶型有一房、二房為主力戶型。新千國(guó)際廣場(chǎng)的戶型在目前的西寧在售樓盤中屬于銷售較好的項(xiàng)目，主要原因?yàn)椋?.項(xiàng)目中心設(shè)置清真寺，吸引了大批原就在城東區(qū)居住的回族居民（城東區(qū)為老城區(qū)，有近33萬(wàn)回族人居?。?.項(xiàng)目距離西寧市清真大寺距離很近，對(duì)州縣及城東區(qū)的回族居民吸引力較大。3.世界500強(qiáng)沃爾瑪將進(jìn)駐本項(xiàng)目。4.周邊城市配套比較健全且自身配套

46、完整，是西寧市至今為止最大的城市綜合體項(xiàng)目。5.現(xiàn)在的公寓樓銷售在西寧的關(guān)注度較高。周邊的國(guó)際村1號(hào)公寓和國(guó)際村公寓樓成功開(kāi)發(fā)銷售，對(duì)其項(xiàng)目的催進(jìn)較大，因此大批的投資者在購(gòu)買公寓樓。四、工程進(jìn)度目前，新千國(guó)際廣場(chǎng)公寓樓正在進(jìn)行主體施工，預(yù)計(jì)明年年底交工。 客戶定位從新千國(guó)際廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶的區(qū)域分布來(lái)看，城東區(qū)居民占了其買家的50%以上，州縣客戶占了40%以上，尤其是循化、化隆的居民為多數(shù)，這部分人對(duì)本片區(qū)較為熟悉，對(duì)片區(qū)認(rèn)同度較高。從新千國(guó)際廣場(chǎng)的買家的職業(yè)構(gòu)成來(lái)看，工薪階層和機(jī)關(guān)工作人員居多，在附近做生意的人也占有一定比例。價(jià)格定位價(jià)格情況公寓樓南向均價(jià)7500元/平方米；北向均價(jià)7000元

47、/平方米；住宅均價(jià)6200元/平方米.從目前來(lái)看，其樓層差價(jià)沒(méi)有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)不同單位而有所變化，總的來(lái)看，樓層差價(jià)最少60元/平方米，最高為100元/平方米。而且其三棟高層的價(jià)格也不一樣，靠中心花園近的貴一些，遠(yuǎn)一點(diǎn)便宜些，位置差價(jià)在50-150元/平方米間。商鋪。二、付款方式新千國(guó)際廣場(chǎng)采用兩種付款方式，一次性和按揭付款,一次性打折。三、價(jià)格策略新千國(guó)際廣場(chǎng)從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到公開(kāi)發(fā)售到現(xiàn)在，價(jià)格進(jìn)行了一定的調(diào)整。價(jià)格上浮力度在每平方米100-200元左右。新千國(guó)際廣場(chǎng)的定價(jià)針對(duì)不同位置的樓宇采用了不同的定價(jià)方法，靠中心花園近的貴一些，遠(yuǎn)一點(diǎn)便宜些，位置差價(jià)在50-150元/平方米間。營(yíng)

48、銷定位一、銷售模式新千國(guó)際廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)了比較專業(yè)的全程策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：深圳美格行房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)為其策劃銷售，同事又聘請(qǐng)了青海夏都廣告、廣州新異廣告為其整合推廣。二、售樓處新千國(guó)際廣場(chǎng)的售樓處安排共和南路小區(qū)主入口處旁邊，面積大約1000平方米，分為三個(gè)功能區(qū)，分別為戶型展示區(qū)、接待區(qū)和洽談區(qū)，總體來(lái)看售樓處顯得較為明亮。從其戶型模型和整個(gè)樓盤模型來(lái)看，做工比較精致，整個(gè)模型的色彩運(yùn)用和細(xì)部表現(xiàn)都比較差。銷售人員的素質(zhì)較高，對(duì)樓盤的優(yōu)勢(shì)介紹極為詳盡。值得注意的是售房部將整體區(qū)位圖上背景墻的理念比較新穎，感觀沖擊力較強(qiáng)，很能吸引客戶的眼球。三、銷售狀況11年8月份開(kāi)盤，據(jù)銷售人員介紹一期公寓樓的銷售

49、接近80%。但從西寧今年整體銷售大環(huán)境情況來(lái)看，開(kāi)盤三個(gè)月多月銷售1000戶以上的公寓樓還是比較困難的，我估計(jì)真實(shí)銷售應(yīng)為400-500套范圍內(nèi)。四、廣告定位1、主題“新千國(guó)際廣場(chǎng) 就是城市中心” “六星級(jí)酒店式精裝貴族公寓” 2、廣告策略：新千國(guó)際廣場(chǎng)的廣告策略采用集中轟炸和持續(xù)推介兩種形式，在樓盤開(kāi)盤前后一段采用大量廣告，向公眾時(shí)刻傳達(dá)新千國(guó)際廣場(chǎng)的工程進(jìn)度和營(yíng)銷策略。在廣告形式的選擇上，新千國(guó)際廣場(chǎng)可以說(shuō)是軟硬兼施，現(xiàn)有宣傳樓盤信息的大量圖片廣告，更多方位，分時(shí)段的文字抄作，在宣傳樓盤的同時(shí)，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度和對(duì)其開(kāi)發(fā)樓盤的認(rèn)可度，從而逐步建立公司品牌，并最終達(dá)到二者互相促進(jìn)的

50、作用。3、廣告媒體選擇 新千國(guó)際廣場(chǎng)的廣告媒體選擇多樣，除了在西寧晚報(bào)，西海都市報(bào)，青海廣播電視報(bào)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)廣告投放媒體投放大量廣告外，還選擇有電視廣告、路牌廣告、車體廣告等?？傮w分析優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)區(qū)域正在打造一個(gè)未來(lái)西寧民族經(jīng)濟(jì)和文化的中心。升值潛力大。新千地產(chǎn)以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)和環(huán)境較好，在西寧市有一定的口碑。前期的客戶積累量大。項(xiàng)目在同等區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大。劣勢(shì)：1.目前揚(yáng)塵污染嚴(yán)重，生活配套有待完善。2.個(gè)別戶型存在異型房。3.價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)。肆 4P營(yíng)銷組合分析 項(xiàng)目概述知無(wú)人不曉。香格里拉.城市花園是西寧第一大盤，不管從哪個(gè)方面方面說(shuō)，無(wú)論是在開(kāi)發(fā)理念上，還是在建筑布局、環(huán)境營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)

51、上，乃至到后期的物業(yè)管理等各個(gè)方面，都領(lǐng)先于目前西寧眾多的在售樓盤，它都是西寧的排頭項(xiàng)目，引領(lǐng)了西寧房地產(chǎn)的潮流?！皬V廈獎(jiǎng)”的項(xiàng)目。香格里拉.城市花園以實(shí)力打造百萬(wàn)平方米超大規(guī)模人文社區(qū)。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況效果圖1、位置香格里拉.城市花園位于市城西區(qū)香格里拉大道8號(hào)（高心所西側(cè)50米）。2、發(fā)展商及合作伙伴投資開(kāi)發(fā)的，其設(shè)計(jì)單位是廣州番禺城市建筑設(shè)計(jì)院，其規(guī)劃設(shè)計(jì)單位是美國(guó)WY國(guó)際設(shè)計(jì)咨詢公司，其景觀設(shè)計(jì)單位是廣東棕櫚景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)院。不但如此，為了能更好的銷售其高品質(zhì)的樓盤，近期還專門請(qǐng)來(lái)了香港的一家策劃公司負(fù)責(zé)其的整合營(yíng)銷。3、規(guī)?？傉嫉孛娣e3700畝，總建筑面積100萬(wàn)平方米，容積率，綠

52、化率39，項(xiàng)目分10年開(kāi)發(fā)，未來(lái)居住人口約12余萬(wàn)人。一期、二期總的建筑面積為36萬(wàn)平方米，已建成北會(huì)所1.6萬(wàn)平方米，內(nèi)外商業(yè)街1.3萬(wàn)平方米，現(xiàn)在建三期建筑面積為35萬(wàn)平方米。4、停車位設(shè)立10000平方米的地下車庫(kù)。二、規(guī)劃布局及風(fēng)格1、規(guī)劃布局整個(gè)小區(qū)采用不規(guī)則的排列布局手法，基本上是南北朝向。的住宅排列不僅僅局限與傳統(tǒng)的正南北朝向，而是根據(jù)項(xiàng)目地塊的形狀和小區(qū)景觀的布置有一定變化。還有獨(dú)有的坡地設(shè)計(jì)，組團(tuán)式圍合排列。流行的泛會(huì)所式的環(huán)境設(shè)計(jì)，更加注重人與建筑，人與環(huán)境的融合，將小區(qū)環(huán)境營(yíng)造和未來(lái)小區(qū)業(yè)主的生活息息相關(guān)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境是為人服務(wù)的理念，強(qiáng)調(diào)人的參與性，小區(qū)內(nèi)所有環(huán)境都盡量能為

53、人所服務(wù)。將傳統(tǒng)會(huì)所內(nèi)所具有的各種娛樂(lè)設(shè)施如棋牌室、健身房、乒乓球室、閱覽室與戶外活動(dòng)的籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)有機(jī)結(jié)合、相互滲透，讓休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)遍布小區(qū)，既增加了靜態(tài)空間的趣味性，又能領(lǐng)略動(dòng)態(tài)空間的多樣性，給你一個(gè)全新的生活領(lǐng)域。整個(gè)小區(qū)地塊形狀呈梯形，由主入口進(jìn)入小區(qū)，依次有主題水景廣場(chǎng)，綠蔭大道等，形成小區(qū)的軸線景觀。2、建筑風(fēng)格風(fēng)格，意大利質(zhì)樸的建筑形式的延續(xù)。質(zhì)樸的休閑度假氣息，清雅的色彩格調(diào)，浸透生命力的建筑。富于想象力的活力建筑，就是一部豐富的生活哲學(xué)。高品質(zhì)的鍛造，成就香格里拉.城市花園的建筑靈魂。充分利用綠色能源和資源循環(huán)技術(shù)，保持和促進(jìn)生態(tài)平衡。使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間形成一

54、個(gè)良好的循環(huán)系統(tǒng)。香格里拉.城市花園多采用高品質(zhì)的環(huán)保建筑材料，給西寧人一個(gè)健康環(huán)保的家。香格里拉.城市花園建筑的外觀在西寧市一個(gè)很大的亮點(diǎn)。 多重貫通，多重疊錯(cuò)，多重圍合，多重組合，突破景觀單調(diào)，樹(shù)建多層次，多變幻，多形態(tài)生活席地。生活，是細(xì)節(jié)的完美組合。從山林到湖水，從花草到綠徑，從廊橋到水榭，無(wú)不苛求細(xì)微的雕琢，讓家在林海花田里。高達(dá)39%的綠化率，一如西寧城市中的綠肺。景色樸質(zhì)，儀態(tài)萬(wàn)方的純自然園林，讓傳說(shuō)中的美麗在你的家園里復(fù)興。開(kāi)放式的景觀軸線，戶戶有園林空間，窗窗有自然景色，家在林?；ㄌ锢铩Ｗ⒅厝宋木襻尫?，尊崇自然和諧的法則，讓建筑與人與自然親密衍生。給人的感覺(jué)是，它建造的不是

55、一個(gè)項(xiàng)目而是一個(gè)小型的城鎮(zhèn)。三、戶型定位1、戶型狀況的共有多種戶型，具體有兩房、三房、四房，共攤在20%。兩房的建筑面積80-104平方米，三房建筑面積120147平方米，四房建筑面積180平方米。戶型比例： 二房-套數(shù)：約2700套-所占比例：40% 三房-套數(shù)：約4200套-所占比例：50% 四房-套數(shù)：150套-所占比例：5%別墅-套數(shù)：少量-所占比例：約5%2、戶型特點(diǎn)整個(gè)香格里拉.城市花園采用全框架結(jié)構(gòu)，采用一梯兩戶或兩梯四戶的設(shè)計(jì)，南北通透；其三期戶型設(shè)計(jì)更注重人性化，功能分區(qū)，在秉承以前開(kāi)發(fā)成功優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，更加明確并且實(shí)用率更高，所有臥室均設(shè)外凸窗，視野開(kāi)闊，采光充足，將室內(nèi)和小

56、區(qū)緊密結(jié)合，親密無(wú)間。其廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)在錦繡江南的戶型中也是一個(gè)亮點(diǎn)，并有部分主人房帶小陽(yáng)臺(tái)。主力戶型圖四、配套設(shè)施1、區(qū)內(nèi)配套香格里拉人有著讓被人羨慕的內(nèi)部配套：南北雙會(huì)所，集餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑于一體。各類餐廳、健身房、棋牌室、游泳池、桑拿房、茶座、歌舞廳；網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓球室等等。360米風(fēng)情商業(yè)街、15000平方米超市，繁華就在家門口。2、區(qū)外配套位于西寧市西區(qū)香格里拉大道，高心所西側(cè)50米處。交通和周邊配套都很一般，區(qū)外配套不是小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所在地是一個(gè)新建地段。五、工程進(jìn)度小區(qū)三期將于13年6-8月交工。六、智能化程度1、寬帶局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：錦繡江南和中國(guó)電信合

57、作在小區(qū)內(nèi)全面預(yù)埋接入小區(qū)寬帶，同時(shí)引入多種智能化管理設(shè)施，使未來(lái)小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活更加便利和輕松。2、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)4、周界紅外線防范系統(tǒng)5、家庭無(wú)線防盜系統(tǒng)6、各單元可視對(duì)講防盜門七、物業(yè)管理的物業(yè)管理由發(fā)展商所屬的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，其管理特色以提供最專業(yè)的家居服務(wù)，讓業(yè)主真正享受“無(wú)憂服務(wù)”，在物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容上，除了一般的物業(yè)管理外，還有家電維修、保潔、室內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的維修，24小時(shí)全天候保安等。其具體特色有：1）智能化2）封閉式3）全天候4）提供家政服務(wù)的物業(yè)管理費(fèi)用為元平方米。市場(chǎng)定位一、目標(biāo)客戶西寧市及州縣收入較穩(wěn)定的各界人士，以行政企事業(yè)單位的職工

58、為主。二、買家區(qū)域細(xì)分1、西寧市及州縣的商人、部分教師、企業(yè)管理層、公務(wù)員為主力客戶購(gòu)買群體。2、外地成功人士及二次置業(yè)者。價(jià)格定位一、價(jià)格情況三期平均價(jià)：6200元平方米；二期剩余的現(xiàn)房均價(jià)6500元平方米；商鋪現(xiàn)只剩余一間價(jià)格為25000元平方米（一層）。二、定價(jià)原則1、根據(jù)所處樓層、位置不同，價(jià)格不同1）樓層差價(jià)60-120元平方米2）位置差價(jià)60-80元平方米2、付款方式不同，價(jià)格也不同：一次性9.9折，現(xiàn)房不打折。營(yíng)銷定位一、銷售策略 在營(yíng)銷推廣上，偉業(yè)公司采用多種營(yíng)銷手段和方法，同樣是走在了西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的前列。1、銷售方式由香港的策劃代理銷售公司負(fù)責(zé)公司開(kāi)發(fā)樓盤的銷售，銷售人員

59、無(wú)論是服務(wù)態(tài)度還是專業(yè)素質(zhì)都是比較好?，F(xiàn)場(chǎng)銷售，培養(yǎng)了一支素質(zhì)不錯(cuò)的隊(duì)伍，采用直銷的方式。偉業(yè)公司之所以取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，與其一開(kāi)始就樹(shù)立起良好的公眾形象和有一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)有很大的關(guān)系。2、銷售策略發(fā)展商直接預(yù)售遠(yuǎn)期樓花（基礎(chǔ)施工階段）對(duì)樓盤銷售實(shí)行控制，整體把握銷售節(jié)奏，具體的手法有：1）、分批推出，推量變化由小到大再到小2）、待前批基本售罄后，再推出下一批3）、在具體單位的銷售中，采用靚女先嫁的形式3、銷售狀況2005年以來(lái)，銷售情況一直很平穩(wěn)，一二期已基本售罄，三期的銷售較一二期銷售較為差些，雖然此項(xiàng)目已經(jīng)是西寧市的第一大盤、第一優(yōu)盤，但由于其一二期項(xiàng)目中出現(xiàn)了較多的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)

60、銷售的影響較大；再者西寧市大型高尚社區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，居民對(duì)香格里拉的認(rèn)同度下降趨勢(shì)劇增。4、售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)（室內(nèi)布置、售樓人員）：香格里拉.城市花園的售樓處設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，為香格里拉大道旁。的售樓處面積?。s200平方米），與樓盤建筑風(fēng)格不一致；售樓資料齊全，功能齊全，現(xiàn)有洽談室、展示區(qū)、前臺(tái)，銷售表，營(yíng)造熱銷氛圍，樹(shù)公司簡(jiǎn)牌，塑企業(yè)形象，售樓素質(zhì)不錯(cuò)，統(tǒng)一著裝，約20個(gè)人。二、廣告定位1、主題“令人神往的地方” “” “置業(yè)西寧，看過(guò)香格里拉再做決定”2、廣告策略：偉業(yè)集團(tuán)在扎扎實(shí)實(shí)做好樓盤素質(zhì)，不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)，對(duì)樓盤的營(yíng)銷宣傳方面同樣處處領(lǐng)先一步。的廣告策略采用集中轟炸和持續(xù)推介