商業(yè)大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：43960m2總建筑面積：172940m2建筑密度：49.75容積率：5.03地下建筑面積：11743m2地上建筑面積：161197m2西塔樓建筑面積：71771m2東塔樓建筑面積：101169m2已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目方案依照市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項(xiàng)目?jī)蓷澦欠植唤橐粭澕准?jí)純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項(xiàng)目功能面積分布，見表1及表2所示。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米

2、）負(fù)二層治理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)30133013小計(jì)76471層大堂、商場(chǎng)等264826482層商場(chǎng)154115413層商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)寫字避難層1541154118層設(shè)備層154115411929層寫字避難層154115413139層寫字備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71771表2東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）

3、負(fù)二層治理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層治理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場(chǎng)等204820482層商場(chǎng)180318033層商場(chǎng)180318034層商場(chǎng)204820485層技術(shù)夾層20482048618層寫字樓20482662419層避難層204820482035層寫字寫字樓1536153637層避難層153615363845層寫字樓1536128884649層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計(jì)919535155層寫字樓10245120合計(jì)101169項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）

4、項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。依照廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用能夠歸納為：土地購置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、治理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1 土地購置費(fèi)2924973982891207502

5、60228915000000001.2 前期工程費(fèi)1.3 工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4 開發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1 治理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2 其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3 不可預(yù)見費(fèi)1653906416310683772149272228362.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.

6、5 銷售費(fèi)用0027601289385276012893、總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）（三）項(xiàng)目投資打算與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬元，打算由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為121271萬元。項(xiàng)目投資打算與資金籌措表詳見表4所示。表4 項(xiàng)目

7、投資打算與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算本項(xiàng)目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場(chǎng)

8、以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳見表5、表6、表7所示。表5 西塔樓寫字樓銷售收入測(cè)算表2003200420052003售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價(jià)13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計(jì)（萬元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場(chǎng)（-1至地面四層）平均月租金（元）380.6434004154304504704604

9、80450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場(chǎng)（-1至地面四層）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.12

10、5496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算表表7 東塔樓出租收入測(cè)算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018寫字樓平均月租金（元）1471501551651701651681

11、63150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬元）313131414141414131213131313租金收入（萬元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商場(chǎng)（1至4層）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）83536383938403

12、8363438383838租金收入（萬元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931東塔小計(jì)（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出租收入測(cè)算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032寫字樓平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165

13、.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費(fèi)用（萬元）1313131313131414141414141414租金收入（萬元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商場(chǎng)（1至4層）出租率85%85%85%85%85%85%85

14、%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計(jì)（萬元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009項(xiàng)目借款還本付息分析依照建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款45500萬元用于投資。銀行貸款還本付息方式采納等額還本付息，從2006年開始還本付息，2010年還清。依照中國人民銀行2002年2月調(diào)

15、整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：5.76*1.16.336。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表8。表8 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)20032004200520062007200820092010年初借款累計(jì)61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應(yīng)計(jì)利息190080053

16、4763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計(jì)619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算本項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9、表10所示。表9 銷售稅金及附加一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)20022003200420051銷售收入22656365981960678860

17、2銷售稅金及附加13912247120448422.1營業(yè)稅（1）*51133183098039432.2都市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*779128692762.3教育費(fèi)附加（2.1）*33455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09203318712.5交易印花稅（1）*0.05111810392.6交易治理費(fèi)（1）*0.5113183983943土地增值稅（1）*1227366196789表10 租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入6855

18、30307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1營業(yè)稅（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2都市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*72399117658310010510110295857882822.3教育費(fèi)附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.

19、096170417212627262625222021212.5交易印花稅（1）*0.05343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890

20、2589025890258902租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營業(yè)稅（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2都市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7828282868686868691919191919191912.3教育費(fèi)附加（2.1）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09212121222222222223232323

21、232323232.5交易印花稅（1）*0.05121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。價(jià)格水平的假定本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是依照市場(chǎng)比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)刻修正后，得出物業(yè)今后推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。租金升幅的假定在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，依照廣州市

22、商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年絕對(duì)升幅為5。本租金差不多可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。稅費(fèi)的規(guī)定本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間可能發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采納直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年（2005年至2032年，共28年）。出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為7。（二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析詳見表11所示。表11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)200220032004200520062007200820092010201120122013

23、20142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822總成本費(fèi)用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?8

24、339115021725395852.2用于租賃物業(yè)折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1銷售稅金及附加48421391224712043.2租賃稅金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅7892273661965利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)466561953

25、71674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得稅(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157稅后利潤(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776續(xù)表11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)201820192020202120222023202420252026202720282029

26、2030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902總成本費(fèi)用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?.2用于租賃物業(yè)折舊47484748474847484748474847484

27、74847484748474847484748474845103稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1銷售稅金及附加3.2租賃稅金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值稅5利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得稅(5)*33%48154815513551

28、35513551355135547054705470547054705470547055487稅后利潤(5)-(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：項(xiàng)目年投資利潤率為9.08基準(zhǔn)收益率7，差不多達(dá)到行業(yè)收益水平，能夠認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。（三）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表12所示。表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20022003200420052006200720082009201020112012201

29、32014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建設(shè)投資1712705000024252425

30、433956606352.2銷售56311618261314002.2.1銷售稅金及附加48421391224712042.2.2土地增值稅7892273661962.3租賃稅金及附加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得稅153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-5000-2425-6363-5245-40968117431464317359181151744617718165921492513829145241452

31、44累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418續(xù)表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482

32、246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建設(shè)投資2.2銷售2.2.1銷售稅金及附加2.2.2土地增值稅2.3租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470

33、547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計(jì)凈現(xiàn)金流量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604依照評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：本項(xiàng)目投資回收期為7.89年本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）86866萬元全部投資內(nèi)部收益率為21.27由此可見，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。自有資金投

34、資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流

35、出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 2.1自有資金597205242558269660172.2預(yù)售收入再投入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加48421391224712042.5租賃稅金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值稅7892273661962.7所得稅153963314755

36、27262734454874621165846254638858345013447348154815 3凈現(xiàn)金流量-52425-363-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 續(xù)表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203

37、0203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有資金2.2預(yù)售收入再投入2.3貸款還本付息2.4銷售稅金及附

38、加2.5租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值稅2.7所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計(jì)凈現(xiàn)金流量68892834169794111311412828714346015863217380518965920

39、5512221365237218253072268925284778300553依照評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）50829萬元自有資金投資內(nèi)部收益率為21.27由此可見，從自有資金動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本項(xiàng)目滿足投資要求。（四）項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用詳見表14所示。表14 資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161資金來源242529238421016558618442236

40、972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入2265636598196061.2租賃收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有資金242558269660171.4銀行貸款60004500350002資金運(yùn)用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建設(shè)投資24252425433956606352.2借款還本付息11510115101

41、151011510115102.3銷售稅金及附加1391224712042.4租賃稅金及附加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值稅2273661962.6所得稅314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余資金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累計(jì)盈余資金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088續(xù)表14 資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期201720182019202020212022202320242025202620272028202