《房地產(chǎn)泡沫測量》課件

1、房地產(chǎn)泡沫測量PPT課件 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí)使用 學(xué)習(xí)完請自行刪除，謝謝！房地產(chǎn)泡沫測量PPT課件 本課件PPT僅供大家學(xué)習(xí) 評判帶來的警示香港樓市的開展。評判區(qū)域房地產(chǎn)的開展?fàn)顩r安康與否？泡沫在經(jīng)濟開展中存在是否合理？如合理，偏離真實價值多少是合理區(qū)域？為什么要對泡沫進展研究？危機、蕭條、復(fù)蘇和高漲四個階段構(gòu)成了經(jīng)濟危機的內(nèi)容，這種產(chǎn)出、價格、利息和就業(yè)的上漲和下降運動構(gòu)成了經(jīng)濟危機。中國的房地產(chǎn)對于政策極度敏感，可稱為

2、“政策性周期 評判帶來的警示香港樓市的開展。評判區(qū)域房地產(chǎn)的開展?fàn)钐岣邎蟾娴膶I(yè)度以區(qū)域經(jīng)濟學(xué)的角度來看城市房地產(chǎn)開展。進入博弈時代的中國樓市，利率、匯率、地價、信貸夾擊下的2007 年房地產(chǎn)行業(yè)。更多的思考角度，更多的評判標(biāo)準(zhǔn)市場的開展規(guī)律和短期表現(xiàn)之間的聯(lián)系。安康的市場也會滋生不安康的價格，短期的樂觀市場不代表長期的市場走勢，市場的普遍表現(xiàn)為短期的波動、長期的平衡。提高報告的專業(yè)度以區(qū)域經(jīng)濟學(xué)的角度來看城市房地產(chǎn)開展。進關(guān)于泡沫的討論什么是泡沫？在理性預(yù)期(Rational Expectation)及效率市場的假設(shè)下，資產(chǎn)市場價格會遵循價格基值，當(dāng)市場價格偏離基值，即稱為泡沫現(xiàn)象。 目前，

3、我國尚沒有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測度的深入的理論研究。 房地產(chǎn)的波動與泡沫有關(guān)，但是，波動絕不等于泡沫，它們的本質(zhì)不同，對波動的判斷標(biāo)準(zhǔn)根本不能用來判斷泡沫。關(guān)于泡沫的討論什么是泡沫？ 目前，我國尚沒有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測 從房地產(chǎn)價格形成的角度進展分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)根底價格的計算模型，將房地產(chǎn)實際價格與其根底價格進展比照來測量泡沫的程度。 從房地產(chǎn)的信用角度進展分析，設(shè)計各種指標(biāo)來測量房地產(chǎn)泡沫的程度。關(guān)鍵是根底價值確實定 從房地產(chǎn)價格形成的角度進展分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)根底價房地產(chǎn)泡沫的成因1、供求難以得到平衡2、土地的特性需求的多樣性與供給的單一性有效需求占總需求量的比例較低需求的變化速

4、度較快土地開發(fā)的周期較長，市場的反響速度慢在所有的生產(chǎn)要素供給中，土地的供給彈性最小土地的有限性房地產(chǎn)泡沫的成因1、供求難以得到平衡2、土地的特性需求的多樣PS:房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因一樣，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。房地產(chǎn)泡沫的成因3、過度的投機需求4、投資信貸的支持 土地的稀缺性，使得人們對于房地產(chǎn)的價格歷來就保持著樂觀的預(yù)期。人們對居住條件的要求是沒有窮盡的由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸

5、款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款PS:房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物如何對房地產(chǎn)泡沫進展測量房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率房價收入比住房按揭款居民月收入房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重租售比如何對房地產(chǎn)泡沫進展測量房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率房價收房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計的泡沫經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟偏離程度的反映，從宏觀來看，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟增長速度和對經(jīng)濟增長速度的預(yù)期實體經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟的載體，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟增長率進展比較實體經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟

6、的載體，該指標(biāo)能反映出虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟的偏離度一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房價虛漲泡沫顯現(xiàn)07年蘇州房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率1.131.41，進入預(yù)警區(qū)域房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重該指標(biāo)是根據(jù)投資預(yù)期來設(shè)計的為判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象 一般指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%-15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)06年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重約為9.77，仍在合理范圍房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重該指標(biāo)是根據(jù)投資預(yù)期來設(shè)計的為判斷房價收入比該指標(biāo)是根據(jù)過

7、度的投機需求來設(shè)計的房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，那么說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大據(jù)世界銀行的測算，根據(jù)世界銀行曾經(jīng)對各國50多個城市的調(diào)查結(jié)果所得，對于開展中國家一套房價相當(dāng)于一個家庭月收入的3672倍時是適宜的一個地區(qū)的房價與收入比在36-72倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購置住房。而我國一些城市的房價比高達(dá)120-240倍以上，廣闊居民無能力購置住房07年蘇州房價收入比178.9房價收入

8、比該指標(biāo)是根據(jù)過度的投機需求來設(shè)計的房價收入比是房地住房按揭款居民月收入該指標(biāo)是根據(jù)投資信貸的支持來設(shè)計的信貸推動居民的投資需求該指標(biāo)反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產(chǎn)泡沫開展及實現(xiàn)的程度供樓負(fù)擔(dān)能力比率每月供樓款/家庭月收入從銀行的角度，只要將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引發(fā)風(fēng)險該指標(biāo)一般用于西方國家住房按揭款居民月收入該指標(biāo)是根據(jù)投資信貸的支持來設(shè)計的信貸房價上漲的動因1、市場供求狀況2、經(jīng)濟因素3、人口因素4、社會因素5、行政因素6、心理因素7、國際因

9、素一般因素房價上漲的動因1、市場供求狀況2、經(jīng)濟因素3、人口因素4、社房價上漲的動因1、建造品質(zhì)如：“建筑構(gòu)造、類型和等級、“裝修、“設(shè)施與設(shè)備、“建筑質(zhì)量、“公用面積數(shù)等因素的優(yōu)劣；2、效用品質(zhì)主要是從建筑物適用性“軟品質(zhì)方面來評價房地產(chǎn)價值，如“朝向、“樓層等因素的差異3、環(huán)境品質(zhì)這主要是指建筑物的區(qū)位環(huán)境“地段地位，生態(tài)環(huán)境“水、大氣、景觀品質(zhì)等，這是影響房地產(chǎn)價值的兩類最大因素4、交易狀況這主要指“交易時間和“產(chǎn)權(quán)狀況。顯然，在其它條件一樣的情況下，二手房價要低于一手新房的價格，擁有“完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)價格要高于“不完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)個別因素房價上漲的動因1、建造品質(zhì)如：“建筑構(gòu)造、類型和

10、等級、“中國樓市要繼續(xù)上漲，需要幾個必備的前提條件第一，由城市化與流動性過剩而來的經(jīng)濟周期能夠一直持續(xù)下去，中國經(jīng)濟一直處于擴張通道，高價房始終具有投資價值；第二，高收入者的隊伍能夠源源不斷得到遞補，供求兩旺格局不改，消費者踮起腳尖能夠跟得上房價上漲的步伐；第三，值得關(guān)注的是，中國經(jīng)濟目前處于構(gòu)造性調(diào)整的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，以往壓低要素資源以低價品稱雄世界的經(jīng)濟模式逐漸遭到摒棄，這里就存在一個轉(zhuǎn)折本錢的問題，在轉(zhuǎn)折過程中流動性將會有怎樣的收縮幅度，直接決定了樓市的命運。 第四，人民幣是否繼續(xù)升值。 中國樓市要繼續(xù)上漲，需要幾個必備的前提條件第一，由城市化與流07年蘇州房地產(chǎn)市場數(shù)字化描述07年蘇州房地產(chǎn)

11、市場數(shù)字化描述房地產(chǎn)泡沫的測量我們用房地產(chǎn)基值、泡沫的觀點，建立相關(guān)理論模型。我們認(rèn)為，在一個充滿競爭的房地產(chǎn)市場中，合理的住宅價格由供給和需求實質(zhì)性因素決定，任何由非實質(zhì)性因素和市場過度預(yù)期引起的價格波動都會產(chǎn)生泡沫，因此現(xiàn)行價格與由供需因素決定的基價之差即為泡沫，由此構(gòu)建的理論模型為： pt=p*tdtX,stY+t pt為住宅實際價格的變動率，p*t為住宅基值價格的變動率，dtX為住宅需求特征，stY為住宅供給特征，t為類似隨機項的誤差項，表示可能存在的價格泡沫因子。不動產(chǎn)基值純收益/平安資產(chǎn)利率風(fēng)險補償率租金預(yù)期上漲率即從收益復(fù)原價值角度來測量，最大的難點是房地產(chǎn)未來收益具有不確定性與

12、難以估計性 房地產(chǎn)泡沫的測量我們用房地產(chǎn)基值、泡沫的觀點，建立相關(guān)理論模在有效市場的假說中，市場信息的流動是迅速而有效的，即今天的價格變化不受昨天價格的影響。但在現(xiàn)實市場中，價格的變動總是受到過去波動的影響，明天的高價可能與今天價格的上漲相關(guān)。基值確實定價格泡沫因子實際價格基值價格歷史信息的影響將通過兩方面來表示，即純粹歷史實際價格的變動，以及過去實際價格與經(jīng)濟根本面決定的基值價格的偏離程度。在有效市場的假說中，市場信息的流動是迅速而有效的，即今天的價將 、式合并，得到：將 、式合并，得到：實證模型的建立從需求角度考慮，住宅價格受到人口規(guī)模、經(jīng)濟增長水平、收入水平和利率水平等影響，從供給角度，

13、住宅價格那么主要受到開發(fā)規(guī)模和利率的影響。由于可支配收入增長與GDP增長具有高度正相關(guān)性，因此GDP指標(biāo)可不入選。假設(shè)住宅價格由上述市場實質(zhì)因素所共同決定，式轉(zhuǎn)化為以下回歸估計式：其中，ct為房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長率，et為扣除在校學(xué)生的總?cè)丝诘脑鲩L率，yt為可支配收入的增長率，rt 為一年期貸款利率，t為誤差項，且為與歷史信息無關(guān)的呈正態(tài)分布的時間序列。 實證模型的建立從需求角度考慮，住宅價格受到人口規(guī)模、經(jīng)濟增長由于基值價格P*t-1本身也需要通過回歸進展估計，無法直接通過式求得，可假設(shè)住宅價格在初始年份t=0到達(dá)均衡狀態(tài)，即基值價格等于市場價格。由此可用下式計算各期基值：由于基值價格P*

14、t-1本身也需要通過回歸進展估計，無法直接通 pt=p*tdtX,stY+t pt=p*tdtX,stY+t 系數(shù)a0（常數(shù)項）-0.534a1（房地產(chǎn)開發(fā)投資額）0.303a2（扣除在校學(xué)生的總?cè)丝跀?shù)）1.794a3（可支配收入）2.596a4（一年期貸款利率）4.99911.5220.064下表為蘇州住宅價格泡沫模型檢驗系數(shù)，各個解釋變量根本通過了顯著性檢驗，說明這四個解釋變量確實對住宅價格有顯著的影響。其中貸款利率與房價呈正相關(guān)，可能與我國政府對利率的調(diào)節(jié)滯后于房價的變化有關(guān)。值得注意的是，滯后的房屋增值以1.52的比例回復(fù)至價格中，說明假設(shè)不采取措施，房價有進一步膨脹的趨勢 。系數(shù)a0（常數(shù)項）-0.534a1（房地產(chǎn)開發(fā)投資額）0.3年份博思堂市場均價估計市場基值估計價格泡沫值價格泡沫占實際價格比例1月508050800.000.002月5065.850623.80.0753月4899489180.1644月555