解析探究房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題

1、文檔編碼 : CW10Y9V10H2T10 HZ3U5C2D9Y6 ZC9S5J10I2D9探究房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題探究房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題作者高原摘要由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力,相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)）,以及我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善,使得中國的房地產(chǎn)市場始終問題突出；特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán)益大事屢見不鮮,更壞的影響,甚至已經(jīng)嚴(yán)肅影響到了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康進(jìn)展；給原先就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大不久前在廣州市發(fā)生的“ 廣地花園” 大事,就是其中的一個(gè)典型表現(xiàn)（詳細(xì)情形請?jiān)诨ヂ?lián)網(wǎng)上搜尋及拜望南方周末網(wǎng)站 2022 年

2、12 月 4 日等相關(guān)報(bào)道） ；筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開發(fā)過程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個(gè)問題與大家共同探討；一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際履行保修義務(wù)？依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的房屋建筑工程質(zhì)量保修方法的規(guī)定,地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修,為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修,為 2 個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為 2 年；裝修工程的保修為 2 年；在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中,很多投資者大多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司） 來對某一個(gè)詳細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；城市房地產(chǎn)

3、開發(fā)治理暫行方法也規(guī)定,以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；合資、 合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后,依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；這些規(guī)定原先是為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與治理,但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段；在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)中,很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷,或者是有意制造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷；在這種情形時(shí), 不管是保修二年也好仍是五年也好,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了,誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已；由于

4、我國目前的公司法制度所實(shí)行的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度,當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面顯現(xiàn)問題時(shí)很難追究到實(shí)際投資人的責(zé)任,現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式,這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷顯現(xiàn)的一個(gè)重要緣由；項(xiàng)目公司不存在了,也無法追究到實(shí)際投資者的責(zé)任,業(yè)主的權(quán)益如何真正保證呢？看來不僅僅是司法實(shí)踐中面臨的一個(gè)問題,也是我國房地產(chǎn)立法與治理等方面存在的一個(gè)重要問題；二、為什么會(huì)顯現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？重復(fù)出售與抵押,原先是一件很簡潔治理與把握的事情；由于不動(dòng)產(chǎn)出售與抵押在我國都是要式行為,必需履行確定的登記或備案手續(xù)；預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記,都有據(jù)可查,怎

5、么會(huì)讓買受人無法可查無處可查呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金,說不定會(huì)讓全國的納稅人來承擔(dān)這些缺失,到底不是直接讓買受人缺失； 但是假如騙取是某一個(gè)詳細(xì)的公民的錢,可就很不一樣了,要知道這些錢或許就是一個(gè)人或者一個(gè)家庭多少年來的全部積蓄,也可能是一角一元節(jié)約積攢起來的血汗錢??；原先法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的一個(gè)重要目的就是公示,物的權(quán)益狀態(tài)以及是否存在瑕疵,從而正確面對與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；從而使有關(guān)交易相對人能夠清楚知道該標(biāo)的但是, 我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的,也根本沒有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念,有意或過失地遺忘了自己的職責(zé)；一個(gè)只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一

6、些措施就能防止的小小問題,為什么竟然屢見不鮮的如此嚴(yán)肅的顯現(xiàn)了呢？莫非我們的某些政府主管部門不能對其行為進(jìn)行反思、不能從這類大事中得到一些啟示嗎？三、業(yè)主委員會(huì)是什么？享有什么權(quán)益承擔(dān)什么義務(wù)？但是業(yè)主委員會(huì)有什么法律位置呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看,僅我們都知道在物業(yè)治理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì),有物業(yè)治理?xiàng)l例中有所涉及；該條例第 16 條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；而對于業(yè)主委員會(huì)是什么樣的性質(zhì)卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及；依據(jù)民法理論及民法通就的規(guī)定,在民事行為主體中,可大體分為公民、法人及其他組織,但是業(yè)主委員會(huì)明顯不具備任何一種

7、類型的特點(diǎn)與要求；它既不是經(jīng)過工商治理部門登記成立的營利性組織,也不是經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記成立的非營利性組織（如社團(tuán)法人等）,由于向房地產(chǎn)主管部門備案并不能使其當(dāng)然成為一個(gè)合法的民事主體；那么它與物業(yè)治理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會(huì)又是什么樣的關(guān)系呢？因此,對于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與位置,現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不精確,操作性極差,也會(huì)給權(quán)益的行使帶來負(fù)面的影響；四、如何正確、妥當(dāng)處理房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為？房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪,而犯罪者多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；前都主要是針對銀行, 后者主要是針對買受人,由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)

8、治理制度、金融制度等各項(xiàng)緣由都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了實(shí)施犯罪的足夠空間；試想一下,一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權(quán)（或許取得土地使用權(quán)的價(jià)格也是很低很低） ,然后不僅可以把土地使用權(quán)抵押給銀行融資,甚至在房屋剛破土動(dòng)工后就又可以把房屋以各種形式各種名義 （比如是內(nèi)部認(rèn)購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款,根本就不必要自己拿出多少錢來,但這些似乎仍不算過分；某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是瘋狂的進(jìn)行重復(fù)抵押與按揭,假如運(yùn)氣好,房賣了錢賺了,什么事都沒有；假如運(yùn)氣不好,也早已攜款潛逃,留下這些可憐的購房人給政府算了；萬一被拘捕了, 說不定也會(huì)有些地方政府總是想方設(shè)

9、法不讓這些人被判刑,否就誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償仍這些債務(wù)呢？說不定某些政府為了穩(wěn)固大局,也可能會(huì)把某些納稅人的錢來替他們補(bǔ)償這些缺失呢,或者是實(shí)行其他方法來變相處理算了；就算是被判了刑蹲了監(jiān)獄,反正有了足夠多的錢,說不定在監(jiān)獄里也會(huì)過得很爽快,也會(huì)比那些可憐的小業(yè)主日子過得好多了啊,所以也難怪他們樂此不疲如此“ 操作” ；再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認(rèn)定也存在確定的困難,普遍,的確無法讓這些房地產(chǎn)開發(fā)商們望而卻步；而且司法實(shí)踐中的刑事責(zé)任民事處理化也比較總的說起來緣由大致就是一個(gè)：懲處得太輕了；假如給他重重的懲處,罰得讓他們傾家蕩產(chǎn),罰得讓他們不敢有這個(gè)想法,他們?nèi)愿疫@樣去做嗎？

10、看來, 不僅要完善相關(guān)的法律規(guī)定,也要讓司法機(jī)關(guān)與政府部門切實(shí)依據(jù)法律規(guī)定來處理,以預(yù)防和打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行為；五、政府主管部門及有關(guān)組織應(yīng)當(dāng)做些什么？規(guī)范房地產(chǎn)市場建設(shè)活動(dòng)；規(guī)范建筑市場, 指導(dǎo)監(jiān)督建政府建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)治理,筑市場準(zhǔn)入、工程招投標(biāo)、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全；負(fù)責(zé)住宅和房地產(chǎn)行業(yè)治理等等；政府土地治理部門也應(yīng)履行土地使用權(quán)的出讓與治理、產(chǎn)權(quán)登記與備案等基本職責(zé)；簡潔的說就是治理、指導(dǎo)和監(jiān)督； 但是為什么仍是會(huì)屢見不鮮地顯現(xiàn)“ 廣地花園” 等現(xiàn)象呢？從現(xiàn)行法律規(guī)定來看,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本身就是一個(gè)需要審批才能經(jīng)營的行業(yè),并不是一個(gè)想經(jīng)營就能經(jīng)營的行業(yè)；

11、而有些政府主管部門對于那些沒有取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變相預(yù)售行為似乎無動(dòng)于衷,對某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的虛假廣告也是充耳不聞,對某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用預(yù)售款項(xiàng)行為也監(jiān)督不力,或許對于利用合同欺詐（甚至是詐騙）或者是運(yùn)用不公平條款來損害買受人合法權(quán)益的行為也不理不睬,等等,任憑這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)胡作非為；而肩負(fù)愛惜整個(gè)行業(yè)整體利益的房地產(chǎn)業(yè)組織,也鮮見對這些大事作出正確的回應(yīng),實(shí)在是太不應(yīng)當(dāng)；我們知道,盡管是某一個(gè)或者是某一部份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了這些事情,但到底會(huì)嚴(yán)肅影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形象,以及公眾對這個(gè)行業(yè)的整體評判；一個(gè)失去了誠信的行業(yè),不正是面對著災(zāi)難的來臨嗎？所以, 從整個(gè)行業(yè)的利益動(dòng)身,作為其行業(yè)整體利益愛惜者的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)予以正確回應(yīng)才行；由于這不僅是對業(yè)主負(fù)責(zé),對市場負(fù)責(zé),對國家負(fù)責(zé),也是對其自身負(fù)責(zé)；同時(shí), 作為愛惜消費(fèi)者合法權(quán)益的各級消費(fèi)者組織也應(yīng)積極行動(dòng)起來,通過各種合法途徑來愛惜消費(fèi)者的合法權(quán)益,愛惜正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序,促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的進(jìn)展；由于業(yè)主在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中總是處于弱勢位置,因此其權(quán)益更簡潔受到侵害；建立一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是愛惜每個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益的問題,更是關(guān)系到這個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展問題,甚至可能是關(guān)系到局部的政治與社會(huì)穩(wěn)固問題,確定不能等閑視之