房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避對(duì)策

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)與躲避對(duì)策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)與躲避對(duì)策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程非常漫長(zhǎng)，并且涉及到方方面面，是項(xiàng)極為復(fù)雜的活動(dòng)。不難看出，房地產(chǎn)投資不僅數(shù)額宏大、周期漫長(zhǎng)，并且變現(xiàn)的才能較差，同時(shí)又面臨著各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、利率和匯率的變動(dòng)、政策的變化調(diào)整、建材價(jià)格的變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的效益產(chǎn)生很大影響。這也決定了其效益具有不確定性，因此房地產(chǎn)投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須正確分析風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件提出有效的躲避方法，慎重投資。假如沒(méi)有充分考慮而貿(mào)然決策，往往會(huì)造成失誤，甚至是企業(yè)困境或破產(chǎn)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)分析一開(kāi)發(fā)位置風(fēng)險(xiǎn)分析選擇一

2、個(gè)適宜的位置進(jìn)展房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重要的意義，這在很大程度上決定了一次開(kāi)發(fā)行為的成敗。所謂開(kāi)發(fā)位置，并不單純指的是工程所在的地理位置，還包括了一系列的社會(huì)位置，如市政配套、教育程度、交通狀況、公共設(shè)施、人口因素等。這些因素決定了土地的潛在收益的才能。一般來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)興隆的地區(qū)，地價(jià)比較高，開(kāi)發(fā)的本錢(qián)也就比較高，但是開(kāi)展的前景相比照擬好，需求多，收益也會(huì)可觀的；反之，在經(jīng)濟(jì)欠興隆地區(qū)，地價(jià)低，因此本錢(qián)也就低，但是經(jīng)濟(jì)根底相對(duì)薄弱，市場(chǎng)需求低，收益也不一定樂(lè)觀，所以區(qū)域和市區(qū)內(nèi)地段的選擇相當(dāng)關(guān)鍵。二開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)分析由于宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有極大的影響，經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展又存在一些周期性的規(guī)律，因

3、此導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的活動(dòng)也相應(yīng)的存在周期性。國(guó)家經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展趨勢(shì)，是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)的一個(gè)非常重要的因素。一般在國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展上升時(shí)期，市場(chǎng)的需求比較旺盛，因此在此情況下來(lái)推出房地產(chǎn)工程很可能獲得良好的市場(chǎng)收益；與此相對(duì)的，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，市場(chǎng)的需求也會(huì)隨之下降，因此在供大于求的市場(chǎng)條件下，往往房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)受其影響而下降，效益也不會(huì)很好，踏準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)節(jié)奏能起到事半功倍的效果。除受經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)影響之外，按照開(kāi)發(fā)工程的類(lèi)型不同，其對(duì)時(shí)間的敏感程度也有差異。比方說(shuō)，工業(yè)物業(yè)的時(shí)間性就不明顯，而商業(yè)活動(dòng)就存在著明顯的旺季和淡季的差異。因此，這些問(wèn)題都需要認(rèn)真考慮，慎重投資。三開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)

4、分析開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型的選擇也需要慎重。一般物業(yè)類(lèi)型包括了別墅、工業(yè)物業(yè)、公寓、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、普通住宅等。物業(yè)類(lèi)型及其性質(zhì)的不同，決定了其抗風(fēng)險(xiǎn)才能和對(duì)位置的敏感度也有很大的差異。其中，商業(yè)物業(yè)對(duì)于位置最敏感，一般都是市中心、商業(yè)中心以及交通和配套設(shè)施比較完善的地方。另外，寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭良好時(shí)，相對(duì)的這些物業(yè)的需求也急速增加，房地產(chǎn)公司就能得到更高的回報(bào)，獲取更多利潤(rùn)；反之，需求下降，回報(bào)也就不很樂(lè)觀。四經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)政策的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家金融、房產(chǎn)行業(yè)政策影響相當(dāng)敏感，須按照國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的政策、規(guī)劃、要求等，根據(jù)區(qū)域開(kāi)展情況選擇適宜類(lèi)型

5、物業(yè)開(kāi)發(fā)，發(fā)揮自身具備資源和才能是相當(dāng)重要的。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)一風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)研究所謂風(fēng)險(xiǎn)，就是在特定的時(shí)間和環(huán)境下，某事件的實(shí)際發(fā)生狀況和人們預(yù)期間發(fā)生差異的不確定性以及此不確定性發(fā)生的可能性的大小，還有造成這個(gè)差異的情況、條件、環(huán)境、原因和因此帶來(lái)的潛在損失的嚴(yán)重程度。由此可知，風(fēng)險(xiǎn)大小取決于實(shí)際結(jié)果和預(yù)期目的產(chǎn)生差異的可能性和實(shí)際結(jié)果和預(yù)期目的差異的方向和大小，即風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能的后果。通常條件下，人們更多關(guān)注的是風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的不利后果，也就是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)損失。國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)管理起步較早，至今已經(jīng)形成了很多風(fēng)險(xiǎn)分析以及評(píng)估的方法。1960年以前，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析采用的主要是財(cái)務(wù)分

6、析法，但是由于太過(guò)簡(jiǎn)化，參考價(jià)值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科學(xué)和豐富了，包括網(wǎng)絡(luò)隨機(jī)法、模擬法、層次分析法、決策樹(shù)法等。九十年代之后就日趨完善了。國(guó)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該說(shuō)起步是比較晚的，尚處在初級(jí)階段，存在很多不完善的地方，需要積極向先進(jìn)國(guó)家學(xué)習(xí)。經(jīng)歷決策和定性分析是我國(guó)至今仍常用的方法，由于缺乏系統(tǒng)性，容易產(chǎn)生決策失誤。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理，就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)充分認(rèn)識(shí)的根底之上，通過(guò)使用各種手段、采取不同的措施，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展控制和處理，以最小的本錢(qián)保證企業(yè)的收益和穩(wěn)定的管理活動(dòng)。開(kāi)發(fā)過(guò)程中始終是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立正確的風(fēng)

7、險(xiǎn)觀，掌握應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方法。主要內(nèi)容包括：1.合理應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理方法要根據(jù)目的的外部環(huán)境的狀況，堅(jiān)持在事前和事中控制，并對(duì)施行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)展評(píng)價(jià)分析。對(duì)其不合適的地方做出相應(yīng)的調(diào)整，并擬定適宜的應(yīng)對(duì)方法以消除、轉(zhuǎn)移、緩和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能遇到的一系列風(fēng)險(xiǎn)。2.合理確定工程投資目的工程投資目的在很大程度上決定了一項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程能否盈利。要根據(jù)開(kāi)發(fā)工程的可行性報(bào)告所提供的材料，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)展決策以確定最后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資目的。3.合理界定工程投資的范圍為防止遺漏而造成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，所以要加強(qiáng)對(duì)工程的投資范圍的變動(dòng)的控制，使工程的投資范圍在合理、正確的范圍內(nèi)進(jìn)展相應(yīng)的變動(dòng)，必須讓投資的任務(wù)分配

8、做到細(xì)致詳細(xì)，以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取獲得更大的利潤(rùn)。4.合理分解風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分解也可以有效的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都可以進(jìn)展分解，但是將部分可管理的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展分解，使其分到不同的過(guò)程中，也可以有效的減少風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)分解時(shí)還必須滿足方案中所要求的根本原那么和目的。三、躲避投資決策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議一風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的一項(xiàng)極為重要的對(duì)策，應(yīng)用非常廣泛。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以分為財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種形式。風(fēng)險(xiǎn)管理的根本理論中要求投資工程的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由與此相關(guān)的各方共同來(lái)分擔(dān)，分擔(dān)的原那么一般為風(fēng)險(xiǎn)由最有才能進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)控制或最合適承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一方來(lái)承擔(dān)。只要符合這項(xiàng)原那么所進(jìn)展

9、的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就都是合理的，最終可以獲得雙贏甚至是多贏的結(jié)果，反之，那么要付出極高的代價(jià)。二做好可行性論證這是投資決策的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯渴菍?duì)工程進(jìn)展社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等多方面的調(diào)查和研究，對(duì)方案進(jìn)展分析，并評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)其可行性進(jìn)展論證的研究活動(dòng)。三做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的開(kāi)展周期是與gdp嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)的。一般房地產(chǎn)的周期可以將宏觀的經(jīng)濟(jì)周期作為根據(jù)和核心，同時(shí)按照各時(shí)期的主導(dǎo)因素和市場(chǎng)的發(fā)育程度做出詳細(xì)的調(diào)整。一般表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)要略微落后于宏觀經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入復(fù)蘇期。四做好投資效益控制理論證明：投資決策后，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響是最大的，也是最關(guān)鍵的階段。在此階段要想控制造價(jià)，可以選擇優(yōu)選設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位，盡可能將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)量化。既要充分注重市場(chǎng)調(diào)研，做好市場(chǎng)定位，確定適宜房地產(chǎn)產(chǎn)品；同時(shí)要做好全過(guò)程的本錢(qián)控制。五做好信息搜集信息搜集工作，首先要依靠各類(lèi)專(zhuān)業(yè)的人才。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立該企業(yè)的信息搜集和處理的相關(guān)機(jī)構(gòu)，以研究國(guó)家和行業(yè)的一些政策，對(duì)本地區(qū)內(nèi)的合適的工程做出及時(shí)可靠的分析，并提供可靠的根據(jù)。為此，必須努力培養(yǎng)市場(chǎng)化的人才，熟知經(jīng)營(yíng)技巧，懂得相關(guān)法律法規(guī)的高級(jí)管理人才是重中之重，盡量防止政策和投機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)。另外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立起強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，高度重視投資的可行性研究，并且對(duì)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)和政治形式等進(jìn)展全面可靠的分析。除此之外，還要充分研究各類(lèi)物