物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力精講班第15講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理綜合能力精講班第15講講義物權(quán)概述前言 一、內(nèi)容提要 第四節(jié)物權(quán)法基礎(chǔ)知識(shí) 第五節(jié)法律基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 二、考試目的和考試要求 是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)法律知識(shí)的掌握程度，以及對(duì)民事法律行為的有效要件及效力、合同法、承擔(dān)違約責(zé)任的方式、物權(quán)法、法律關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)、法律責(zé)任、服務(wù)合同等知識(shí)在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。 掌握：物業(yè)管理法律關(guān)系，物業(yè)管理法律事實(shí)。 熟悉：物權(quán)的效力，物權(quán)的基本原則，所有權(quán)的性質(zhì)及權(quán)能，相鄰關(guān)系，善意取得的條件，擔(dān)保物權(quán)的作用和性質(zhì)，抵押權(quán)的效力和實(shí)現(xiàn)，留置權(quán)產(chǎn)生的條件，物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容，建筑物區(qū)分所有權(quán)的

2、內(nèi)容，物業(yè)管理法律責(zé)任制度，物業(yè)服務(wù)合同。 本章大綱明確把物業(yè)管理法律相關(guān)內(nèi)容列為掌握和熟悉的內(nèi)容。 三、內(nèi)容輔導(dǎo)第四節(jié)物權(quán)法基礎(chǔ)知識(shí)物權(quán)法是規(guī)范對(duì)物的支配和利用關(guān)系的法。我國(guó)目前尚沒有完整統(tǒng)一的物權(quán)法，關(guān)于物權(quán)的規(guī)定散見于民法通則中“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”一節(jié)，以及擔(dān)保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等特別法中。物權(quán)中最基本、核心的權(quán)利是所有權(quán)，在所有權(quán)的基礎(chǔ)上，又產(chǎn)生了由非所有人享有的物權(quán)，包括兩種：一是非所有人享有的以利用物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，即用益物權(quán)，主要包括國(guó)有土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和典權(quán)；二是以利用物的交換價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，為擔(dān)保物權(quán)，包括抵

3、押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。一、物權(quán)概述物權(quán)是指權(quán)利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)從性質(zhì)上講為絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗除權(quán)利人以外的所有人，又稱對(duì)世權(quán)。(一)物權(quán)的效力1.物權(quán)的排他效力：是指在同一標(biāo)的物之上，不允許同時(shí)存在兩個(gè)以上的內(nèi)容互不相容的物權(quán)。如同一物之上不能存在兩個(gè)所有權(quán)。但內(nèi)容不沖突的物權(quán)則可以并存，如所有權(quán)與用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)。2.物權(quán)的優(yōu)先效力：指物權(quán)在實(shí)現(xiàn)上較之于債權(quán)或者后成立的物權(quán)具有優(yōu)先性。(1)物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。(2)同一個(gè)物上存在兩個(gè)以上物權(quán)時(shí)，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。3.物權(quán)的追及效力：指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物

4、權(quán)人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時(shí)，如構(gòu)成善意取得，則追及力中斷。4.物上請(qǐng)求權(quán)：指基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)人在其物權(quán)被侵害或有被侵害的危險(xiǎn)時(shí)，可以請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。其種類包括：返還原物請(qǐng)求權(quán)，消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)，排除妨礙請(qǐng)求權(quán)。(二)物權(quán)法的基本原則除社會(huì)政治原則(如私有制或公有制)之外，物權(quán)法本身所具有的結(jié)構(gòu)原則包括：1.從物權(quán)性質(zhì)上講：物權(quán)絕對(duì)性原則。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)即權(quán)利人是特定的，義務(wù)人是不特定的人；除權(quán)利人以外的任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)。2.從物權(quán)種類上講：物權(quán)法定原則，即物權(quán)的類型、內(nèi)容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得隨

5、意創(chuàng)設(shè)或改變。3.從物權(quán)客體上講：一物一(所有)權(quán)原則。數(shù)個(gè)物之上不得僅成立一個(gè)所有權(quán)，一物的部分也不得成 為所有權(quán)的標(biāo)的。4. 從物權(quán)的效力上講：物權(quán)優(yōu)先原則。5.從物權(quán)的變動(dòng)講：公示原則和公信原則。公示原則，是指物權(quán)的享有和變動(dòng)必須以一定的公示方法向社會(huì)公開，以便社會(huì)公眾知悉。我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有和變動(dòng)一律采用登記方法進(jìn)行公示；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有以占有為公示方法，變動(dòng)則通過(guò)移轉(zhuǎn)占有的方式；飛機(jī)、船舶以及機(jī)動(dòng)車輛雖屬動(dòng)產(chǎn)，但采登記方法。公信原則，是指對(duì)于依法進(jìn)行了公示的物權(quán)變動(dòng)，即使其公示的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此公示而進(jìn)行交易的人也不產(chǎn)生任何影響。該原則實(shí)質(zhì)上是賦予公示的內(nèi)容

6、以公信力，以便保護(hù)交易安全。(三)物權(quán)的變動(dòng)物權(quán)的變動(dòng)，就物權(quán)自身而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅；就物權(quán)主體而言，則為主體取得物權(quán)、喪失物權(quán)和物權(quán)的變更。物權(quán)并不能憑空變化，而是需要一定的原因推動(dòng)。能夠引起物權(quán)變動(dòng)的原因多數(shù)是基于法律行為，如買賣合同、贈(zèng)與合同等各類合同；但是基于法律規(guī)定也可發(fā)生，如事實(shí)行為(生產(chǎn)、制造)、自然事實(shí)(死亡、天然孳息的分離)以及其他原因(如公用征收、獲得獎(jiǎng)勵(lì))。所有權(quán)二、所有權(quán)所有權(quán)是指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對(duì)物進(jìn)行全面支配的權(quán)利。(一)所有權(quán)的性質(zhì)1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能在量上的總和，而是一個(gè)渾然一體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或時(shí)間上加以分割

7、。由此所有權(quán)才可以派生出他物權(quán)，即他物權(quán)系從所有權(quán)上新創(chuàng)設(shè)而取得，而非從所有權(quán)中分割取得。2.本源性：所有權(quán)是他物權(quán)之母，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，所有權(quán)產(chǎn)生出他物權(quán)的情況就越多。3.彈力性：所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復(fù)其圓滿狀態(tài)，因此所有權(quán)猶如彈簧，可因承受負(fù)擔(dān)或負(fù)擔(dān)的消除而伸縮。4.永久性：所有權(quán)無(wú)存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無(wú)期限物權(quán)，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。5.社會(huì)性：為社會(huì)公益之需，所有權(quán)在現(xiàn)代社會(huì)中應(yīng)受法律的限制，由此使所有權(quán)呈現(xiàn)較強(qiáng)的社會(huì)化色彩，與羅馬法之所有權(quán)的絕對(duì)性不同。(二)所有權(quán)的權(quán)能1.占有：指對(duì)物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為

8、合法占有和非法占有。2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價(jià)值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認(rèn)識(shí)水平。3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟(jì)上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產(chǎn)生的收益，如母雞生蛋、果實(shí)和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。4.處分：是指對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上或法律上的處置，即決定物在事實(shí)上或法律上的命運(yùn)。其中前者是指對(duì)物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。上述諸權(quán)項(xiàng)中，使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。由于上述權(quán)能的存在，特別是使用權(quán)的存在，為所有權(quán)與其權(quán)能

9、的分離提供了可能；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉(zhuǎn)變到以利用為中心。除此之外，所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。(三)善意取得制度善意取得，又稱即時(shí)取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在將其占有的動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，若第三人取得該動(dòng)產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)。該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護(hù)交易安全。善意取得的構(gòu)成要件包括：1.其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn)；但記名有價(jià)證券不適用善意取得，我國(guó)規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。2.動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得；通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等無(wú)償方式取得者，不適用善意取得。3.受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)；若尚未占有動(dòng)產(chǎn)，則物權(quán)尚未移

10、轉(zhuǎn)，當(dāng)然不適用善意取得。4.受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情。若明知讓與人無(wú)處分權(quán)而受讓，則不能予以保護(hù)。善意的判斷時(shí)間，以物的交付時(shí)間為準(zhǔn)。善意取得的法律效果是善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而且為原始取得，動(dòng)產(chǎn)上原有的負(fù)擔(dān)歸于消滅。質(zhì)權(quán)、留置權(quán)也應(yīng)適用善意取得制度。(四)相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。就相鄰關(guān)系的性質(zhì)而言，是對(duì)所有權(quán)的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生。相鄰權(quán)不是獨(dú)立的權(quán)利，但是它可以對(duì)抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生。相鄰關(guān)系在法律性質(zhì)

11、上不屬于強(qiáng)行規(guī)定，應(yīng)允許當(dāng)事人自由協(xié)商；只是在當(dāng)事人無(wú)特別約定時(shí)，才有該規(guī)定適用的余地。相鄰關(guān)系不僅由民法予以規(guī)范，關(guān)于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護(hù)法也涉及相鄰關(guān)系，所以相鄰關(guān)系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。相鄰關(guān)系的處理原則，民法通則規(guī)定的是“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。(五)共有所謂共有是指由兩個(gè)以上的主體對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨(dú)所有和共有。共有可以基于法律規(guī)定、當(dāng)事人約定以及特定的事實(shí)而發(fā)生。共有并不違反一物一權(quán)主義。按份共有是指兩個(gè)以上的共有人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照預(yù)先確定的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。在按份共有

12、中，各共有人對(duì)于共有物存在一定的應(yīng)有份，此應(yīng)有份雖是所有權(quán)在量上的分割，但其性質(zhì)、內(nèi)容和效力則與單獨(dú)所有權(quán)無(wú)異，各人的權(quán)利就其應(yīng)有部分而存在于共有物的全部。共同共有是指兩個(gè)以上的共有人根據(jù)某種共同關(guān)系，對(duì)共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)未分割前的繼承人的共有。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主的專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。專有部分的修繕、管理和維護(hù)，

13、由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。業(yè)主的共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒有約定時(shí)，各個(gè)人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個(gè)人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來(lái)確定。在土地使用權(quán)和專有部分的關(guān)系上實(shí)行連動(dòng)主義，即只能一起處分，不得分離。成員權(quán)是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總和。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主有約束力。對(duì)于侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以