從物業(yè)管理現(xiàn)狀分析業(yè)主權(quán)利的維護(hù)

1、從物業(yè)管理現(xiàn)狀分析業(yè)主權(quán)利的維護(hù)摘要：隨著人們生活質(zhì)量的不斷進(jìn)步，人們對(duì)住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會(huì)關(guān)注?，F(xiàn)代化小區(qū)已經(jīng)成為居民住房的主要形式，良好的居住環(huán)境是高質(zhì)量生活的根底，因此，物業(yè)管理也就非常的重要。但是，在實(shí)際生活中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對(duì)進(jìn)步居民的生活質(zhì)量有著重要的意義。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;權(quán)利;維護(hù)大約在19世紀(jì)，一位名叫taviahill的女士為其出租的物業(yè)制定了一套標(biāo)準(zhǔn)住戶行為的規(guī)定，這些規(guī)定涉及業(yè)主和承租者之間的權(quán)利義務(wù)，這被認(rèn)為是最早的物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)的成長(zhǎng)有二十多年，該行業(yè)在不斷

2、的進(jìn)步，如今幾乎所有的現(xiàn)代化小區(qū)都由專門的物業(yè)公司進(jìn)展專業(yè)的物業(yè)管理。國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?中對(duì)物業(yè)管理的定義做了明確的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理活動(dòng)直接涉及業(yè)主的利益，其中牽涉的法律關(guān)系包括業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系以及業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。良好的物業(yè)管理可以讓業(yè)主的居住環(huán)境得到很大的改善，使業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)得到充分的利用，物業(yè)管理企業(yè)正是為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而產(chǎn)生的。物業(yè)公司為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而對(duì)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展管理和利用，但是不是

3、所有物業(yè)公司都會(huì)積極地履行自己的義務(wù)的，在物業(yè)公司履行義務(wù)的過程中，也不可防止地與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾，甚至出現(xiàn)明顯的損害業(yè)主權(quán)利的行為。一、物業(yè)管理存在的問題由于物業(yè)管理活動(dòng)由專門的物業(yè)管理公司進(jìn)展，是為業(yè)主的利益而效勞的。而理論中，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動(dòng)并不是以業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)的，相反的，物業(yè)公司作為一種營(yíng)利性的社團(tuán)法人，其在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過程中難免會(huì)想方設(shè)法進(jìn)步物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理公司的行為還有許多方面有待標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的矛盾，以下就物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)公司與業(yè)主之間常見的問題進(jìn)展分析：(一)關(guān)于物業(yè)公司的問題理論中，物業(yè)公司一般都是建立公司選好

4、的，業(yè)主入住前，物業(yè)公司就已經(jīng)開場(chǎng)介入小區(qū)的管理了，業(yè)主入住后每個(gè)月繳納物業(yè)費(fèi)，即使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，也只好得過且過。建立公司選擇物業(yè)公司的時(shí)候并不能保證是以業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，相反的，一些物業(yè)公司為了得到管理小區(qū)的權(quán)利，會(huì)和建立公司搞好關(guān)系，從而變成小區(qū)的物業(yè)管理者，比起如何進(jìn)步業(yè)主的滿意度，和建筑公司的關(guān)系才是決定物業(yè)公司客源的主要因素，因此，在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)公司并未足夠重視如何更好的效勞業(yè)主，改善與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)公司作為與業(yè)主成立物業(yè)管理關(guān)系的主體，卻不是由業(yè)主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治原那么。業(yè)主自主選擇不僅可以很好地表達(dá)出業(yè)主的意志，也會(huì)增強(qiáng)物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)

5、意識(shí)，使物業(yè)公司更用心于如何更好地為業(yè)主效勞以獲得更好的企業(yè)形象，更多的商機(jī)。其次，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理活動(dòng)有一種行政化的傾向，物業(yè)管理公司不是作為效勞者，而是作為管理者。業(yè)主經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)房屋使用過程中出現(xiàn)問題需要修繕時(shí)，業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司并不立即想方法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態(tài)，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來檢查問題是否存在，假如屬于很好解決的問題的話，就立即安排人前來修理，但是假如屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是建立公司的問題，不屬于物業(yè)管理范圍。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)常會(huì)發(fā)生矛盾，而此時(shí)，物業(yè)管理公司并不是以效勞者的

6、姿態(tài)想方法令業(yè)主滿意從而化解矛盾，反而對(duì)業(yè)主的要求置之不理，這種情況下，有些業(yè)主會(huì)選擇回絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是物業(yè)公司緊接著就會(huì)采取斷電等措施，這樣業(yè)主在物業(yè)公司不履行義務(wù)時(shí)也沒有有效的手段維護(hù)自己的利益。實(shí)際上，在物業(yè)公司與業(yè)主的的關(guān)系上，業(yè)主明顯處于弱勢(shì)地位。最后，物業(yè)管理費(fèi)的使用不夠明確。物業(yè)管理費(fèi)都是交給物業(yè)管理公司，然后由物業(yè)管理公司支配，業(yè)主其實(shí)并不明白錢都花在哪里了。每個(gè)月業(yè)主按照收到的單據(jù)繳納費(fèi)用，而單據(jù)上簡(jiǎn)單地寫明了水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司賺取的應(yīng)該是傭金，是管理小區(qū)所得到的酬勞。而由物業(yè)公司管理物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司就產(chǎn)生了賺勸利潤(rùn)的趨向，在物業(yè)費(fèi)用的收支上，物業(yè)公司難免會(huì)想方

7、法看看如何能為物業(yè)公司謀取利益。物業(yè)管理費(fèi)用詳細(xì)都用在什么地方了，物業(yè)公司也沒有詳細(xì)地向業(yè)主報(bào)告，給業(yè)主寄的賬單上只有簡(jiǎn)單的管理費(fèi)用，并未列明資金詳細(xì)用在了哪里，而業(yè)主也沒有那個(gè)精力跑去物業(yè)追根問底。(二)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主的代表組成的，是行使業(yè)主權(quán)利的重要組織，業(yè)主主要通過業(yè)主委員會(huì)來行使自己的權(quán)利。但是，由于業(yè)主權(quán)利意識(shí)的淡薄，再加上業(yè)主委員會(huì)委員的懶惰，業(yè)主委員會(huì)根本沒有起到任何作用，并未很好地維護(hù)業(yè)主的利益，代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商小區(qū)的物業(yè)管理，這種情況下，根本上都是物業(yè)公司想怎么辦就怎么辦。業(yè)主委員會(huì)疏于管理，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)并未進(jìn)展有效的監(jiān)視。也沒有與業(yè)主

8、保持很好的溝通，這就導(dǎo)致了業(yè)主有問題直接找物業(yè)，而物業(yè)不管時(shí)單個(gè)業(yè)主又勢(shì)單力薄，只能聽之任之。正是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，一定程度上導(dǎo)致了業(yè)主無力對(duì)抗物業(yè)公司的不合理行為。此外，業(yè)主大會(huì)是業(yè)余的、松散的非營(yíng)利性組織，而業(yè)主委員會(huì)也只是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，法律沒有直接規(guī)定業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格，而房屋開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)確是具有法人地位的商業(yè)型組織，兩者法律地位并不平等，以致于理論中業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和房屋開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛不斷1。(三)公共地方的利用?物權(quán)法?對(duì)于小區(qū)業(yè)主的權(quán)利作出了規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可以共同使用公共地方。公共地方包括小區(qū)道路、小區(qū)樓頂?shù)?。但是，?shí)際上，小區(qū)業(yè)主很少行

9、使使用公共地方的權(quán)利。?物權(quán)法?規(guī)定，小區(qū)道路屬于公共地方，業(yè)主停車應(yīng)當(dāng)是免費(fèi)的，但是，幾乎所有的小區(qū)業(yè)主在小區(qū)道路上停車都是要交停車費(fèi)的，只不過是比在專用車位停車廉價(jià)一些而已。其次，關(guān)于公共地方使用所產(chǎn)生的收益歸屬問題也含混不清。公共地方為業(yè)主共有，因此，利用公共地方所產(chǎn)生的收益理應(yīng)由業(yè)主所有，物業(yè)公司只不過是負(fù)責(zé)管理小區(qū)的。如今幾乎所有的小區(qū)在電梯間都貼有制作精良的廣告，而賺取的廣告費(fèi)用卻由物業(yè)公司收取，這些費(fèi)用花在哪里也是含混不清，根本是直接歸物業(yè)公司所有。二、業(yè)主權(quán)利維護(hù)針對(duì)以上提出的業(yè)主權(quán)利難以保障的各種情況，如今提出幾點(diǎn)建議，以便更好地維護(hù)業(yè)主的利益，改善物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。

10、首先，應(yīng)當(dāng)確保業(yè)主享有選擇物業(yè)公司的權(quán)利。物業(yè)公司實(shí)際上就是代理廣闊業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，通過對(duì)小區(qū)的建筑物、環(huán)境的維護(hù)以及協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主間的關(guān)系，而為業(yè)主創(chuàng)造更良好的居住環(huán)境。因此，對(duì)業(yè)主來說，選擇物業(yè)公司就等于選擇由誰(shuí)來管理自己的財(cái)產(chǎn)，自然要選擇業(yè)主信得過的企業(yè)。因此，物業(yè)公司的選擇必須經(jīng)過業(yè)主的認(rèn)可應(yīng)當(dāng)成為一項(xiàng)強(qiáng)行性的規(guī)定。在前期，小區(qū)銷售中，可以由建筑公司代為管理，或由建筑公司暫時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)公司管理。但是，在小區(qū)房屋根本出售完以后，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自己召開業(yè)主大會(huì)，并通過競(jìng)標(biāo)形式選擇物業(yè)管理企業(yè)。其次，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立。鑒于很多業(yè)主非常忙，根本無暇顧及業(yè)主委員會(huì)，所以如今大多數(shù)的業(yè)主委員

11、會(huì)都由幾個(gè)業(yè)主組建，廣闊業(yè)主根本不認(rèn)識(shí)業(yè)主委員會(huì)有誰(shuí)，有了問題也不知道該如何聯(lián)絡(luò)業(yè)主委員會(huì)。一定要按照法律規(guī)定召開首次全體業(yè)主大會(huì)，以方便有意進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)展交流，互相理解，這樣業(yè)主在熟悉了業(yè)主委員會(huì)的委員后才會(huì)去找業(yè)主委員會(huì)處理自己的問題，只有這樣，業(yè)主委員會(huì)才能起到代表業(yè)主利益與物業(yè)公司溝通的作用。業(yè)主對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理有不滿或者小區(qū)的物業(yè)管理有違法行為或違約行為，都可以向業(yè)主委員會(huì)反響。由代表全體業(yè)主意志的委員會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)展溝通，更能催促物業(yè)公司有效率地解決問題。為了保證業(yè)主委員會(huì)的地位，應(yīng)當(dāng)規(guī)定：經(jīng)全體業(yè)主受權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴或應(yīng)訴2。最后，物業(yè)管理費(fèi)用可以由委員

12、會(huì)收取，這樣委員會(huì)可以要求物業(yè)公司將每個(gè)月所花費(fèi)的物業(yè)費(fèi)用列出詳細(xì)的賬目，以便審查，而且這樣做也可以進(jìn)步業(yè)主委員會(huì)的地位，使物業(yè)公司必須重視業(yè)主委員會(huì)所提出的各種問題。物業(yè)管理企業(yè)的每一筆費(fèi)用需要經(jīng)過業(yè)主團(tuán)體核實(shí)后才能支出，這樣可以有效的控制物業(yè)管理費(fèi)用的支出，防止物業(yè)管理企業(yè)做不真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表或憑證3。物業(yè)公司賺取的應(yīng)該是一定數(shù)量的傭金。有的小區(qū)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收取實(shí)行包干制，這樣收費(fèi)比較簡(jiǎn)單，易于計(jì)算，但是由于收取的費(fèi)用中包括物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，所以難免的，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)在物業(yè)管理方面降低花費(fèi)的資金從而進(jìn)步企業(yè)的利潤(rùn)。酬金制更為科學(xué)合理，酬金制中，業(yè)主所繳納的物業(yè)效勞費(fèi)只能用于物業(yè)效勞，不得作為物業(yè)公司的資金，物業(yè)公司的酬金是業(yè)主按照一定比例或數(shù)額繳納的。物業(yè)公司提供的效勞本來就是一種勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)勞務(wù)賺取合理的費(fèi)用。對(duì)小區(qū)的管理不同于企業(yè)化管理，物業(yè)公司不能把對(duì)小區(qū)的管理