遼寧省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：搜集交易實(shí)例的途徑考試試題

1、遼寧省201年6下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：搜集交易實(shí)例的途徑考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是。.A：原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B：投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C：謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D：快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的方法。A：利潤(rùn)B：價(jià)格C：價(jià)值D：收益價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為5

2、0年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬(wàn)元。該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為85，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬(wàn)元。A：9052B：9152C：9252D：9352E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為100萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為250萬(wàn)元，建筑物資本化率為15%，土地資本化率為12%。則運(yùn)用直接資本化法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A520.83B250C770.83D270.835、下列表述中不正確的是_。A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際

3、估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果6、以下不屬于抵押貸款支持證券的是_。AMBBBMPTCCMODMSS7、運(yùn)用_估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。A.抽檢法B.平滑法C.指數(shù)加權(quán)法D.市場(chǎng)法8、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為。A.時(shí)間類(lèi)參數(shù)B.融資類(lèi)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)D.收益類(lèi)指標(biāo)9、我國(guó)工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為_(kāi)年。A.30B.40C.70D.5010、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在_的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立1

4、1、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是。A：土地購(gòu)置貸款B：土地儲(chǔ)備貸款C：土地開(kāi)發(fā)貸款D：建設(shè)貸款E：借款合同12、某建筑物建筑面積430m2,基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200、300、400m2、400m,單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為16萬(wàn)元，稅費(fèi)、利息、管理費(fèi)為全部直接成本的25,則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為。A：398000元B：558000元C：697500元D：744000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、暫停辦理拆遷的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限,暫停期限應(yīng)不超過(guò)_年。A.1B.2C.3D.514、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未

5、來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2和1，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的價(jià)格為。A：100萬(wàn)元B：42萬(wàn)元C：63萬(wàn)元D：77萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是【2005年考題】A：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B：過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C：未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法D：未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是。A：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B：統(tǒng)一付款方式C：統(tǒng)一價(jià)格單位

6、D：統(tǒng)一市場(chǎng)狀況E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、建設(shè)單位可以不用辦理施工許可證的情形包括。A：工程投資額在40萬(wàn)元以下且建筑面積在400以下B：工程投資額在30萬(wàn)元以下或建筑面積在300以下C：工程投資額在30萬(wàn)元以上且建筑面積在300以下D：工程投資額在30萬(wàn)元以下或建筑面積在500以下E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、已知一年期國(guó)債利率為3.31，貸款利率為5.43，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報(bào)酬率為。A：7.78B：8.28C：13.21D：14.21E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)

7、對(duì)象的未來(lái)。A：利潤(rùn)B：毛收入C：價(jià)值D：凈收益E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某類(lèi)房地產(chǎn)2000-2008年的價(jià)格如上題表所示，描述這類(lèi)房地產(chǎn)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)的線性方程式可以表達(dá)為A：Y=485533+265XB：Y=352222-385XC：Y=497832+433XD：Y=352222+38500XE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的_組織實(shí)施。A.省級(jí)人民政府B.市、縣人民政府C.市、縣人民政府土地管理部門(mén)D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府22、對(duì)無(wú)房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房?jī)r(jià)收入比在_倍以上。A2B3C4D523、某宗工業(yè)用地面積為50

8、00m，容積率為1.0,樓面地價(jià)為800元/m，若城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為80，其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓面地價(jià)為3000元/m2,居住用途建筑面積占60%,樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為萬(wàn)元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí),下列規(guī)劃內(nèi)容中,不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是八：項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃8：項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C：項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D：城市土地利用規(guī)劃E：借款合同25、以下關(guān)于明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義的表述,不正確的是。A：超過(guò)估價(jià)報(bào)告使用期限使用估

9、價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)B：在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師承擔(dān),但使用者不當(dāng)使用的除外C：如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限D(zhuǎn)：如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)為無(wú)限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.政策性風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.比較風(fēng)險(xiǎn)2、拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持_的原則

10、。A.公平、公正、公開(kāi)B.獨(dú)立、客觀、公正、合法C.客觀、公正、公開(kāi)D.合法、公開(kāi)、公平3、對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。A：60B：70C：85D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、下列屬于閑置土地的范圍的有。人：按照建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)利用土地的8：按照建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)利用土地的C：建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)一年末動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的D：建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)

11、工開(kāi)發(fā)日期，自建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)半年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的E：已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但由于投資額不足總投資額的25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的5、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是_。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用6、法的分類(lèi)中，按法所規(guī)定的內(nèi)容不同分為。A：實(shí)體法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法7、能夠構(gòu)成設(shè)計(jì)變更的事項(xiàng)包括。A：更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸B：增減合同中約定的工程量C：改換有關(guān)工程的施工隊(duì)伍和人員D：改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序E：其他有關(guān)工程變更需要的

12、附加工作8、征收土地由用地單位支付。A：土地補(bǔ)償費(fèi)B：安置補(bǔ)助費(fèi)C：地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D：最低生活費(fèi)E：青苗補(bǔ)償費(fèi)9、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。A.扣除土地出讓金B(yǎng).支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C.償還抵押權(quán)人債權(quán)D.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款10、成本租金是按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，構(gòu)成內(nèi)容有。A：折舊費(fèi)、房產(chǎn)稅B：管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)C：維修費(fèi)、貸款利息D：地租、維修費(fèi)E：管理費(fèi)、利潤(rùn)11、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶(hù)，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房

13、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)安置C村個(gè)農(nóng)民。A：30B：60C：100D：180E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說(shuō)法，正確的有。A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C：至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D：法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他們往往采用_的形式來(lái)銷(xiāo)售房屋。A.聯(lián)合代理B.獨(dú)家代理C.雙重代理D.自行銷(xiāo)售14、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，其凈收益為_(kāi)。A.商品銷(xiāo)售收入一商品銷(xiāo)售成本一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一商品銷(xiāo)售稅金及附加一管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)B.商品銷(xiāo)售收入一商品銷(xiāo)售成本一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一商品銷(xiāo)售稅

14、金及附加一管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)投資利息C.商品銷(xiāo)售收入一商品銷(xiāo)售成本一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一商品銷(xiāo)售稅金及附加一管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資利息D.商品銷(xiāo)售收入一商品銷(xiāo)售成本一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一商品銷(xiāo)售稅金及附加一管理費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)投資利息15、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有_。A.搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖C.觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式D.以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格E.對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)16、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車(chē)借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，

15、劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為元。A：2363.64B：2600.00C：3818.18D：4200.00E：借款合同17、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2,總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是_。A30%B45%C65%D75%18、市場(chǎng)定位的方式有。A：避強(qiáng)定位B：重新定位C：跟隨定位D：差異定位E：對(duì)抗定位19、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師

16、申請(qǐng)人有下列情形之一的，不予注冊(cè)。A：不具有完全民事行為能力B：刑事處罰已執(zhí)行完畢C：申請(qǐng)?jiān)?個(gè)或者2個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)D：年齡超過(guò)65周歲E：不是現(xiàn)職公務(wù)員20、目前，A省W村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積2畝，因建設(shè)現(xiàn)征收W村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為6萬(wàn)元C.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最高為10萬(wàn)元D.征收該耕地需要報(bào)A省人民政府審批21、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱(chēng)為_(kāi)。A.有效面積系數(shù)B.建筑密度C.空置率D.建筑容積率22、通常情況下法律、法規(guī)不得拍賣(mài)的房地產(chǎn)包括。A：未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的B：共有房地產(chǎn)，已經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的C：權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的D：權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的E：司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的23、需要使用損益平衡圖來(lái)制